Покупка квартиры через опеку: Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры

Содержание

Покупка квартиры с опекой: возможные риски

Приобретая долгожданную недвижимость, многие не задумываются о возможных проблемах: продавцы могут скрывать некоторые факты, покупатели теряют средства, если процедура купли-продажи была незаконными. Особенно высоки риски покупки квартиры с несовершеннолетними собственниками или в случаях, когда детям принадлежит доля недвижимости.

Продажа таких помещений сложная, вызывает немало проблем. На что стоит обратить внимание покупателям? Как сохранить средства в попытке доказать, что покупка была правомерной, и не лишиться жилья спустя несколько лет в случае признания судебными органами процедуры недействительной?

Покупка квартиры с несовершеннолетним

Покупка квартиры с несовершеннолетним

Особенности приобретения помещений с малолетними детьми

Покупая объект недвижимости, важно помнить, что ребенок в возрасте 14–18 лет может быть его собственником:

  • на основании наследования, когда весь объект или его часть принадлежат детям по завещанию;
  • если помещение приватизировано, согласно 2 ст. закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда»;
  • согласно договору купли-продажи на имя несовершеннолетних детей, при котором операция легальна только с письменного согласия законного представителя ребенка (попечителей, усыновителей, родителей).

Не имеет значения, проживает малолетний гражданин на территории квартиры или нет. Если он обладает правами собственности, он будет совладельцем помещения.

Справка! Российским законодательством не запрещается заключение сделок по продаже жилья при наличии несовершеннолетних. Однако такие процедуры имеют существенные ограничения со стороны госучреждений на возможность заключения договорных обязательств. Имущественное право — ключевой момент реализации жилой недвижимости. Поэтому в каждых конкретных ситуациях процессы заключения договоров имеют существенные отличия.

Перед продажей объекта необходимо внимательно изумить нюансы осуществления таких сделок.

Важно изучить все детали процедуры.

Важно изучить все детали процедуры.

Что необходимо знать

Защита прав малолетних граждан осуществляется с помощью государственных учреждений попечительства и опеки. Органами установлены правила продажи жилой недвижимости с детьми. Существует ряд обязательств, которые учитываются в зависимости от сложившихся обстоятельств;

  1. Способ приобретения права на жилье: наследственность, приватизация, дарственная и другие виды получения права.
  2. Возраст детей.
  3. Особенность совершения сделки, способы оплаты при ее совершении.
  4. Наличие залога в финансовом учреждении, ареста, проживания третьих лиц и другое.

Дееспособность ребенка зависит от его возраста:

  • до 6 лет несовершеннолетний ничего не может решать: все вопросы за него решаются законными представителями;
  • с 6 до 14 лет — дееспособность частичная, не позволяющая ребенку принимать участие в сделках, но разрешающая заключать небольшие бытовые договоры;
  • с 14 до 16 — гражданин может принимать участие в судьбе принадлежащей ему квартиры, однако с некоторыми ограничениями:
  • после 16-летнего возраста дети правомочны на проведение процедур различных эмансипаций.

Справка! Гарантами соблюдения интересов и прав детей выступают органы попечительства и опеки. Выставлять объекты на рынки недвижимости или заключать соглашения на покупку помещений с малолетними без их участия запрещается. Если этого не сделать, документ признают недействительным и аннулируют в судебном порядке. Только с согласия органа опеки договор будет правомерным.

В разрешении указываются такие пункты:

  • список с требованиями к опекунам (попечителям, родителям) и конкретно установленные требования о сроках их выполнений;
  • разрешение на оформление соглашения о продаже на условиях, прописанных в договоре;
  • открытие специальных счетов на детей, если им не выделяются новые помещения, на которые будут зачисляться деньги от продажи объекта;
  • обязательства на поручителей о том, что они обязаны извещать орган опеки о завершении сделки.

Как избежать рисков

Как избежать рисков

Какие документы предоставляются покупателям

Приняв решение о покупке, важно не спешить, даже увидев свидетельство о праве на собственность. Покупатель должен быть полностью уверен, что он не останется обманутым. Необходимо удостовериться, что есть все перечисленное:

  • кадастровый план (технический паспорт) помещения;
  • лицевой счет;
  • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • документ на право собственности;
  • разрешение от органа опеки на заключение операции;
  • согласие родителей в письменном виде, заверенное нотариальной конторой.

При оформлении договора купли-продажи, когда собственниками являются подростки, учитывают всю информацию. Она должна содержать сведения об общей и жилой площади нового помещения, его расположении, особенностях инфраструктуры, коммуникации и других обстоятельствах, которые могут повлиять на качество проживания детей.

Покупка квартиры с опекой — риски

При заключении любых соглашений риски не исключаются. Однако при покупке жилья с малолетними детьми все намного сложнее.

Если все условия, предъявленные опекунскими органами, не соблюдены, проданные объекты могут подлежать возврату в собственность несовершеннолетнего и быть изъятыми у покупателей даже при выполнении всех обязательств.

Договор также признается недействительным, если покупатель, подписывая его, не подозревал, что родители были лишены родительских прав.

Перед подписанием соглашения важно убедиться в подлинности всех документов. Свидетельства о регистрации жилья должны быть на гербовых бумагах с уникальными номерами, не содержать исправлений, помарок.

Покупка квартир с детьми, являющимися собственниками, — непростая процедура. Оформление таких договоров всегда сопровождается рисками, на которые не стоит закрывать глаза. В противном случае можно потерять и купленную недвижимость, и средства, потраченные на нее.

Документы для опеки при покупке квартиры

3 212 просмотров

Органы опеки внимательно следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей, особенно при продаже квартир, в которых такие дети прописаны или даже являются собственниками. Чтобы получить возможность реализовать такое жилье, сначала нужно получить разрешение от органов опеки на сделку. Без такого документа ни один нормальный риелтор не согласится на заключение договора. А если и согласится, то такой документ не будет иметь никакой юридической силы.

Зачем нужно разрешение от органов опеки

По закону, родители, опекуны и попечители имеют право распоряжаться имуществом, которое принадлежит несовершеннолетним детям. В том числе и их долей в квартиры. Однако для того, чтобы такие лица не злоупотребляли своими возможностями и созданы органы опеки. Они отслеживают подобные операции и внимательно следят за тем, чтобы в результате сделки купли-продажи ребенок ничего не потерял (а лучше, что-то приобрел).

Оптимальной будет ситуация, при которой у ребенка не было права собственности на продаваемое жилье, однако при покупке новой квартиры, за счет вырученных с продажи средств, у ребенка появится своя доля недвижимости. В такой ситуации органам опеки очень сложно найти повод отказать в разрешении.

Перечень документов для получения разрешения от органов опеки

Получить согласие опеки на покупку квартиры несовершеннолетнему, его родителям или всей семье в целом достаточно сложно. Потому рекомендуется обращаться за разрешением только при наличии всего пакета документов. Представленный ниже список достаточно обширный, но даже он может быть не полным. Все зависит от сложившейся ситуации.

Перечень бумаг, которые нужно предоставить в органы опеки:

  • Паспорта родителей/опекунов/поручителей.
  • Паспорт ребенка/детей или их свидетельства о рождении, если паспорта еще нет.
  • Заявление на получение разрешения для продажи квартиры (см.ниже).
  • Свидетельство о браке и/или другие документы, на основании которых ребенок находится под опекой или попечительством заявителя.
  • Выписка со счета, открытого на имя ребенка, на который внесена определенная сумма. Например, в размере стоимости его доли.
  • Документы на недвижимость, которая продается. Если есть, также можно предоставить документы и/или максимально детальное описание той квартиры/дома, которые будут приобретаться взамен продаваемой недвижимости.
  • Договор приватизации, при условии, что жилье было получено именно таким образом.
  • Отчет об оценке недвижимости (как продаваемой, так и приобретаемой). Этот документ не обязателен, но желателен, чтобы специалист органов опеки мог четко понимать, не будут ли новые условия жизни ребенка хуже существующих на данный момент.

Составление заявления

Заявление на получение разрешения составляется прямо в отделении органов опеки. Предварительно его готовить нет особого смысла. Более того, у данного документа нет строго фиксированной формы, и он может отличаться от отделения к отделению. Представленный ниже образец предлагается исключительно для ознакомления. Можно попробовать его заполнить и уже с готовым заявлением обратиться в органы опеки, но с большой долей вероятности его все равно придется переписывать по тому образцу, который будет предоставлен в опеке.

Скачать образец заявления в органы опеки при покупке квартиры

Но одного заявления обычно мало. Специалисты из органов опеки может пригласить родителей/опекунов/попечителей на беседу, в рамках которой они опишут ситуацию, почему они продают квартиру, что планируют делать дальше и так далее. Нередко на этих встречах присутствует также и ребенок (если ему исполнилось 14 и более лет). Его мнение также учитывается при последующей выдаче разрешения (или отказе).

В некоторых случаях на эти встречи приглашаются и покупатели жилья. Это нужно, в первую очередь, для минимизации их рисков, чтобы они точно понимали, какая работа проводится, насколько органы опеки готовы предоставить разрешение и на каких условиях.

Срок получения разрешения

Покупка квартиры через опеку – достаточно сложная и долгая процедура, хоть и не всегда. Если в рамках разбирательства выясняется, что ребенок действительно готов на продажу квартиры, что на новом месте у него будут условия лучше и так далее, то при желании и определенном везении можно справится всего за несколько дней.

Пример: Семья, еще до продажи квартиры, в которой они проживают на данный момент, приобрела шикарный дом (или другую квартиру, значительно лучше и больше имеющейся), которая находится в хорошем районе. В новом жилье созданы все условия для комфортного проживания ребенка, включая сюда отдельную комнату, которая и оформляется в его собственность, при том, что в старой квартире ребенок был просто прописан и не имел права собственности. В таких условиях разрешение от органов опеки можно получить в рекордный срок, ведь тот факт, что права ребенка не ущемляются, а условия будут лучше, очевиден.

В остальных случаях решение могут принимать несколько недель, а то и целый месяц. Исключение делается для тех ситуаций, когда какие-то из документов, предоставленных в органы опеки, имеют определенный «срок годности». Тогда опека будет стремиться выдать разрешение раньше этого срока. Но если подгадать так, что у опеки не останется времени на детальное рассмотрение заявления (затянуть сроки так, чтобы у опеки оставалось буквально несколько дней), есть серьезная вероятность, что последует отказ.

В среднем, когда необходимо получить разрешение от органов опеки, срок сделки по купле-продаже квартиры растягивает на пару недель.

Учитывая множество факторов, особенностей и нюансов, значительная часть которых зависит от сложившейся ситуации и является уникальной, пытаться получить разрешение от органов опеки без помощи опытного юриста можно даже не пробовать. На бесплатной консультации специалисты укажут на те моменты, которые требуют особо пристального внимания. Они же готовы выступить в качестве представителей клиента, отстаивая его права в органах опеки, а также сопровождая всю процедуру по продаже недвижимости.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка…

Автор статьи

Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Покупка квартиры с опекой, стоит ли связываться?

Я прочитала о том, что муниципалы брали деньги, но то, что Вы купили квартиру там не было написано. И идентифицировать Вас среди других анонимов сложно. Непонятно только для чего заводить данный топ, если, конечно, Вы автор топа (если квартиру купили). Мне казалось, что это из-за того, что других подходящих автору топа вариантов «без опек» не было…

То, что при альтернативе «свободная продажа» и продажа «с опекой», выбирают первый вариант — это очевидно.

Для «реабилитации» муниципалов напишу следующее. Вы видели, при поиске квартиры, только то, что хотели видеть. И либо риэлтор продавцов «с опекой» не считала нужным описывать Вам ситуацию, либо Вам это было не интересно, как только узнавали об опеке.
Но ситуации у продавцов с детьми могли быть разными, поэтому и получалось, что они брали деньги или уезжали в Подмосковье.
Например, у продавца «с опекой», продающего квартиру на Юго-Западной, родственники живут в Митино и он хочет жить рядом с ними. Но эти районы неравнозначны по цене. Поэтому продавцы и хотели получить разницу. А Вы бы не хотели?
Почему муниципалы переезжали в Подмосковье и получали деньги, мне, например, тоже понятно.У них, скорее всего, был разъезд.
Допустим, квартира получалась на маму у которой дочь (с детьми) и сына.
Риэлтор продавцов «с опекой», чтобы не пугать Вас словом «разъезд» разбивала сделки и «выбирала положенные метры» для семьи с детьми. А далее проводила вторую сделку для покупки квартиры для брата.
Поэтому и получалось, что они уезжают в Подмосковье и берут деньги. Но у них не ухудшение, а улучшение жил.условий. Т.к. теперь две семьи живут раздельно.
Почему выбрали Подмосковье, так на столько их доля квартиры по деньгам тянула…

Ну и последнее. Почему продавцы с детьми (о которых Вы упомянули) долго продают, так риэлторы, подбирающие варианты для своих клиентов, тоже стараются выбирать свободные квартиры.
И боюсь, что снижение цены продажи у продавцов «с опекой» тоже особо влиять на ситуацию не будет. Т.к. надо убедить вот таких, как Вы покупателей, что сделки с детьми не так страшны.
А цена на пару м.р. дешевле аналогичных вариантов будет наводить будущих покупателей\риэлторов на мысли, что с квартирой какие-то проблемы.

ОПЕКА И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВО

Продажа квартир через опеку представляют собой сложные сделки, требующие особого контроля. В течение последних лет для совершения любой сделки, где так или иначе затрагивались интересы несовершеннолетних, требовалось разрешение органов опеки. В настоящее время, в связи с изменением законодательства, разрешение требуется лишь тогда, когда квартира приватизирована и ребенок входит в число собственников (исключением являются случаи, когда при приватизации квартиры были нарушены права несовершеннолетних).

Таким образом, прежде чем продать или купить квартиру, в которой собственником является несовершеннолетний, сначала необходимо согласовать этот вопрос с органами опеки и попечительства.

Продажа квартиры.

Покупателю нужно получить согласие органов опеки и попечительства. В первую очередь они должны понять, соблюдены ли права несовершеннолетнего на жилище при совершении той или иной операции с недвижимостью. В случае нарушения прав ребенка органы опеки могут не дать своего согласия. Но надо иметь в виду, что оно еще не гарантирует законности и правильности оформления сделки. При продаже квартиры с последующей покупкой другого жилья органы опеки требуют от продавца обеспечить несовершеннолетнему регистрацию до момента покупки новой квартиры, а так же они следят, чтобы условия проживания во временном жилье были не хуже, чем в ранее занимаемой квартире. Также органы опеки должны обязать продавца оформить новую квартиру или часть квартиры на несовершеннолетнего (если старая квартира полностью или частично принадлежала ему).

В случае если квартира была приватизирована, но ребенок не принимал участия в приватизации, а потом выписался из квартиры, продавец также должен получить согласование органов опеки на продажу такой квартиры. Довольно часто встречаются случаи, когда несовершеннолетних при приватизации «забывают». То есть проживающий в квартире ребенок фактически остается лишь жильцом, в то время как остальные члены семьи стали собственниками. В таких ситуациях прокуратура может оспорить итоги приватизации

Ипотека.

При оформлении залога недвижимости (ипотеки) залогодатель обязан согласовать залог квартиры, где зарегистрирован ребенок, с органами опеки. Нотариус при оформлении договора должен направить в местные органы опеки запрос о согласовании договора ипотеки. Таким образом, органы опеки имеют почти полную информацию о сделке. Для соблюдения интересов ребенка они также могут потребовать от заявителя и нотариуса дополнительные сведения по договору. Чтобы сократить сроки рассмотрения заявления, заявителю стоит как можно быстрее собрать все документы и подать в органы опеки. Но как убедить потенциального покупателя подождать? Необходимо объяснить ему, что подобное ожидание в его интересах. Ведь изначально правильное оформление документов является гарантией того, что в будущем ему не придется терять жилье.

 Обмен.


При обмене помещений органы опеки и попечительства рассматривают документы и разрешают (если осуществляется равноценный обмен, то его условия подразумевают, что никаких нарушений прав несовершеннолетних нет) либо запрещают сделку. При рассмотрении заявления органы опеки и попечительства фактически исходят только из количественных показателей. Если квартира имеет примерно одинаковую общую площадь, но разную жилую площадь и разную планировку, то главной задачей органов опеки является обеспечение несовершеннолетнему возможности проживания в комнате с лучшими условиями.

 

Какие документы необходимы для получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи (же для дарения, мены, ренты, определения долей,где несовершеннолетние дети являются собственниками)?

1) Запрос от нотариуса (может не требоваться специалистами органов опеки).

2) Заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия – документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.).

Личное присутствие обоих родителей в отделе опеки и попечительства Обязательно! Расторжение брака между родителями несовершеннолетнего и раздельное проживание в течение длительного времени, а также регистрация одного из родителей по другому адресу не является основанием для отказа в написании заявления.

3) Заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14 — летнего возраста.

4) Заявление всех совершеннолетних лиц со всех площадей, участвующих в сделке.  ОБЯЗАТЕЛЬНО ЛИЧНОЕ ПРИСУТСТВИЕ каждого участвующего в сделке с паспортами, в случае невозможности присутствия лица, участвующего в сделке по уважительным причинам в отделе опеки и попечительства, необходимо присутствие доверенного лица с правильно оформленной доверенностью для подачи заявления, заверенного нотариально от имени доверителя. ( Обязательно присутствие собственников квартиры, в которой есть несовершеннолетние дети).

 

5) Свидетельство о рождении ребенка.

6) Документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о собственности на жилище, договор мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону или что-то иное).

7) Справки БТИ о стоимости на все жилые помещения, участвующие в сделке.

8) Экспликация и поэтажный план (кадастровый план) на все жилые помещения, участвующие в сделке.

9) Выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).

10) Копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).

11) Справки о задолженности из ЕИРЦ на все жилые помещения, участвующие в сделке (не обязательно).

Дата и подписи на заявлениях обязательно ставятся в присутствии специалиста отдела опеки и попечительства.

ПРИМЕЧАНИЯ:

— в отдел опеки и попечительства принимаются заявления от граждан только при предоставлении полного пакета документов по всем жилым площадям, участвующим в сделке;

— в отдел опеки и попечительства представляются подлинники всех документов вместе с их копиями;

— срок подготовки распорядительных документов – месяц с момента написания заявлений, при этом в качестве уважительных причин для ускорения подготовки распоряжений в расчет не принимаются:

а) истекающие сроки представляемых к рассмотрению документов,

б) истекающие сроки внесения задатков, залогов за квартиры,

с) какие-либо устные или письменные договоренности между сторонами, нотариусами, фирмами и др.

Все документы, поступающие на рассмотрение в отдел опеки и попечительства, не должны иметь просроченные даты выдачи.

В указанный перечень документов могут вноситься изменения и дополнения в зависимости от характера сделки.

 

Образец заявления родителей

Руководителю

муниципалитета ______________________

___________________________

от гр._________________________ ,

проживающего (ей) по адресу:

ул._________________ д.___ , кв.___

паспорт_________________________

телефон ____________________

Заявление

Прошу Вас разрешить совершение сделки купли – продажи (обмена) _____ комнатной квартиры по вышеуказанному адресу общей площадью — ______ кв.м., жилой площадью  _______ кв.м., принадлежащей на праве собственности мне, моему несовершеннолетнему сыну (дочери) Ф.И.О.__ _____ года рождения (свидетельство собственности на жилище №____ от ____ г.) с одновременной покупкой (меной) ______ комнатной квартиры по адресу: _______, общей площадью ______ кв.м., жилой площадью _______ кв.м., принадлежащей на праве  собственности  гр. _________________ в собственность ____________________ (указываются члены семьи, в чью собственность приобретается квартира с указанием долей).

Согласие всех заинтересованных лиц имеется, имущественные и жилищные права и интересы несовершеннолетнего ущемлены не будут. Обязуюсь в соответствии с установленным законодательством РФ срок (один месяц) с момента выдачи разрешения на совершение сделки представить в отдел опеки и попечительства муниципалитета ****************** копии договоров купли-продажи (мены).

Претензий к органу опеки и попечительства не имею.

Дата_______                                                               Подпись__________

 

Это важно:

— Если у ребенка один родитель. Второго нет по причине смерти, либо вы мать, воспитывающая ребенка одна и получаете пособие как мать -одиночка, то в этом случае роль второго родителя будет выполнять инспектор отдела опеки и попечительства.

– опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя выкупить квартиру у ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;

– сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;

– если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка.

– сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;

– в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество ребенка. К примеру, если родители разводятся, ребенок остается с матерью. В суде делят совместно нажитое имущество, среди которого квартира – она будет делиться лишь между отцом и матерью, так только эти два лица являются собственниками жилого помещения. По общему правилу, доли каждого из супругов признаются равными, но суд вправе и отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей.

почему могут не выдать — вопросы от читателей Т—Ж

Планируем продавать квартиру. Знакомые напугали нас органами опеки. Правда ли, что опека может фактически без причины запретить продажу квартиры, если в ней есть детская доля?

Получается, что сделка может сорваться из-за опеки, даже если на самом деле родители не собираются нарушать права ребенка? Что делать, если мы тоже получим отказ?

Татьяна

В Т—Ж есть много статей про сделки с детскими долями в семейной недвижимости. Суть их сводится к тому, что органы опеки выдают разрешения на продажу квартир с детскими долями не на все сделки. Они должны убедиться, что дети получат новое жилье не хуже по метражу и размеру доли, а также вообще не останутся без жилья.

Алиса Маркина

юрист

Действительно, при продаже квартиры, где есть доли несовершеннолетних, последнее слово чаще всего остается за органами опеки, поэтому знакомые не просто так вас пугают. Но все не настолько страшно, как кажется на первый взгляд. Я расскажу, могут ли органы опеки произвольно отказывать в продаже детского жилья. И если все-таки опека отказала и родители идут в суд, то какие основания для запрета сделки суды считают обоснованными, а какие нет.

Как продавать квартиру, где есть детская доля

За разрешением нужно обращаться в отдел опеки городской, районной или сельской администрации. Он может называться и по-другому, например управлением по охране детства. Обращаться необходимо с письменным заявлением на получение разрешения на продажу жилья, часть которого принадлежит несовершеннолетним детям.

Список необходимых документов устанавливается внутренним регламентом и обычно есть на сайтах органов опеки. Но в него точно входят документы, где указаны сведения о жилье, которое родители хотят продать и купить, документы о праве собственности, свидетельства о рождении детей и паспорта родителей. Вместо документов на новую квартиру можно приложить реквизиты счетов, которые открыты на имя детей, или обязательство открыть такие счета и внести туда деньги за детские доли.

Органы опеки обязаны ответить в течение 15 дней с даты письменного обращения. Даже если опека отказала, это не повод опускать руки и считать, что продать неудобную недвижимость не удастся. Отказ можно обжаловать в суде в течение трех месяцев. Идти надо в суд того района, администрация которого отказалась согласовать сделку. И уже суд решит, чья позиция — родителей или опеки — лучше защищает интересы детей.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

В каких случаях суды считают причины для запрета сделки обоснованными

Замена на квартиру в строящемся доме. Допустим, семья хочет продать квартиру, в которой живет, и вложиться в стройку. Такая сделка, по мнению органов опеки, считается неравнозначной: получится, что дети, пока строится дом, будут без жилья и регистрации. Максимум опека согласует сделку, если дом будет вот-вот сдан.

Многодетная семья из Уфы хотела получить разрешение на продажу старой двушки и покупку двушки той же площади в строящемся доме со степенью готовности 31%. В старом жилье детям принадлежало 39/100 квартиры. В новом родители были готовы увеличить долю детей до 89/100. Но опека запретила сделку: в этом случае дети как минимум на несколько месяцев остались бы без прописки.

Родители не согласились с решением опеки и пошли в суд. Суд подтвердил, что покупка квартиры в доме, который не введен в эксплуатацию и находится на низкой стадии готовности, может повлечь нарушение прав несовершеннолетних.

В таких случаях возможен другой вариант — перечислить деньги от продажи детской доли на счет в банке. А позже получить второе разрешение в опеке, чтобы снять детские деньги и погасить ими долг за покупку квартиры в строящемся доме. Так сделали родители несовершеннолетней девочки в Сочи. И хотя опека не хотела давать разрешение на погашение долга за покупку квартиры, суд обязал ее это сделать. Возможно, свою роль сыграл тот факт, что ответственность застройщика была застрахована, а это значит, что деньги ребенка в любом случае не пропали бы.

Как продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний

Замена на доли в ипотечной квартире также не отвечает интересам детей. Родители из Республики Коми хотели продать квартиру в поселке, часть которой была оплачена материнским капиталом. Они планировали погасить деньгами от продажи трешки в поселке часть долга по ипотеке за двушку в городе, где к тому моменту уже жили. Но отдел опеки не согласился: дети в этом случае получали меньше метров, чем у них было. Вдобавок за счет денег от продажи сельской трешки невозможно полностью погасить кредит за городскую двушку.

Это означает, что в случае задолженности по кредиту банк может забрать квартиру и дети останутся без жилья. А банк, скорее всего, до момента, пока родители полностью не погасят кредит, не разрешит выделить доли детям в ипотечной квартире. Получается, что у детей в собственности еще много лет не будет жилья. Суд согласился с отделом опеки и не разрешил продавать неиспользуемую квартиру.

Отсутствие согласия второго родителя, при условии что он не умер, не пропал без вести и не лишен родительских прав. Мать из Мурманска хотела продать однокомнатную квартиру, которую ее дочери подарила бабушка, и купить двухкомнатную в общую собственность. Но управление административного округа не одобрило эту сделку без согласия отца. Отец исчез из жизни дочери, не платил алименты, и управление МВД прекратило розыск, когда выяснило, что отец уехал из России. Правда, документы об отце мать представила только в суд, но не в управление.

Что делать? 26.06.18

Хочу продать долю в квартире без согласия родных

Суд решил, что управление действовало по закону: если нет информации об отсутствии отца в жизни ребенка, его согласие на сделки с имуществом ребенка необходимо. Раз согласия отца нет, разрешить такую сделку нельзя. Вот если мать передаст документы об отце в окружное управление, тогда ее просьба выдать разрешение на продажу квартиры будет рассмотрена по существу, то есть с точки зрения улучшения жилищных условий дочери.

Есть важное различие. Когда мнение отца о продаже неизвестно вообще, для опеки это основание для отказа. Но если отец письменно выразил свое несогласие с продажей, хотя интересы детей сделкой защищаются, то можно заявить в суде требование о понуждении отца дать нотариальное согласие. Обычно судьи удовлетворяют такое требование, а значит, и у органов опеки исчезает основание запрещать сделку по причине несогласия второго родителя.

Пример из суда. Женщина хотела продать дом и земельный участок, чтобы переехать в пригород, где условия для проживания ребенка были благоприятнее. Отец ребенка не соглашался со сделкой. В результате суд встал на сторону матери и обязал отца представить нотариальное согласие на продажу доли ребенка.

Дарение ребенку доли в другой квартире, если на его счет не вносят стоимость проданной доли. Раньше такие сделки проходили. Например, родителям нужно продать квартиру, где есть детская доля. Они дарят ребенку такую же долю, но в другой квартире. И даже если опека не разрешает продажу, на сторону родителей встает суд. Например, так произошло в Сочи: ребенку подарили часть другой квартиры, а суд обязал выдать разрешение на продажу первой квартиры.

Но так бывает не всегда. В последние годы суды в подобных ситуациях отказывают. Родители дарят детям доли в других квартирах, чтобы получить разрешение на продажу конкретного жилья, а опека и суды все равно не разрешают продавать это жилье или просят вместе с дарением положить стоимость детских долей на счет ребенка. И у людей вместо одной квартиры с детской долей оказываются две.

Что делать? 14.08.19

Мы не выделили доли детям и продали квартиру

Семья из Казани хотела продать двухкомнатную квартиру, в которой треть принадлежала десятилетней дочери, и на полученные от продажи деньги строить дом. Родители обратились в районную администрацию с заявлением, что отец девочки может подарить ей треть в другой квартире — побольше.

Опека выдала разрешение на продажу, но с оговоркой, что в течение месяца после продажи первой квартиры ребенок получит не только треть другой квартиры по договору дарения, но и деньги от продажи трети квартиры на банковский счет. Родители пытались оспорить распоряжение администрации в части внесения денег на банковский счет, ведь у дочери в собственности стало больше метров.

Но суд сказал, что деньги на счет все равно должны быть внесены. Дарение — сделка безвозмездная, то есть деньги от продажи дочкиной трети не истрачены, так пусть лежат в банке до ее совершеннолетия. Инфляция — событие из будущего, а в настоящем деньги пусть хранятся. Верховный суд Республики Татарстан подтвердил, что решение верное.

Отсутствие у родителей земли под застройку. Такие случаи бывают, когда родители хотят начать загородное строительство за счет денег от продажи квартиры. Например, семья из Липецка хотела продать одну из двух своих квартир, которая была в Воронеже и не использовалась, чтобы на эти деньги начать строительство дома.

Я переехал из хрущевки в частный дом

Воронежская двушка, ⅗ доли в которой принадлежали несовершеннолетним детям, была меньше липецкой трешки. А значит, те же ⅗ доли в трешке лучше обеспечивали жилищные интересы детей.

Но воронежская опека — управление по охране прав детства — посчитала, что количество метров в трешке на каждого члена семьи на полметра меньше нормы, а значит, жилищные права несовершеннолетних детей будут ущемлены. Дополнительным поводом для отказа в выдаче разрешения администрация посчитала тот факт, что у семьи еще не было земельного участка для строительства. Суд подтвердил: негде строить дом — нет основания разрешать продажу квартиры.

Разная стоимость объектов — веская причина для отказа в выдаче разрешения на продажу. Существует мнение, что органы опеки могут запретить продавать принадлежащую детям недвижимость, если последующее жилье будет куплено в экологически неблагоприятном районе. Но оно, похоже, не соответствует действительности. Мне не удалось найти судебные акты, где оспаривался бы запрет на продажу, поскольку будущее жилье экологически непригодно. Обычно всегда были другие, более веские факторы. Суды не придают значения голословной оценке экологической составляющей района проживания.

Например, в Казани родители хотели продать принадлежащий сыну земельный участок и купить новый в другом месте. Они обосновывали свою позицию тем, что нынешний участок находится рядом со свалкой в районе без асфальта, а новый участок будет в полтора раза больше и в экологически чистом районе с лесом, рекой, а также с инженерными коммуникациями и автобусным сообщением. Но очевидно, что ссылка на экологию была второстепенной и для опеки, и для суда. Потому что суд учел только разницу в кадастровой стоимости участков и подтвердил, что продавать участок, пусть даже рядом со свалкой, но более дорогой, нельзя.

Что делать? 23.04.18

Хочу продать землю, но не знаю за сколько

Непригодность нового объекта для проживания явно нарушает имущественные и жилищные права детей. Родители из Пермского края хотели продать земельный участок, ⅗ доли которого принадлежали их несовершеннолетним детям, и купить домик без коммуникаций на условиях перемещения в другое место. Ближайшие школа и больница находились в соседней деревне — за восемь километров. Опеке и суду подобный расклад не понравился, и продавать участок родителям не разрешили.

В каких случаях суды встают на сторону родителей

Бывают случаи, когда опека не права, и родителям удается это доказать.

Метраж меньше учетной нормы. Иногда опека ссылается на учетную норму жилья, которая действует в регионе. Но суды такое не поддерживают: учетная норма касается социального жилья, например когда государство выделяет семье субсидию. Для сделок с долями несовершеннолетних имеет значение только общее улучшение условий для детей.

Семья из Уфы хотела продать двухкомнатную квартиру, в которой двум несовершеннолетним детям принадлежала ⅛ доли. Взамен родители покупали в другом районе точно такую же квартиру, даже на метр больше. Районная администрация города Уфы запретила продажу квартиры. Причина отказа такова: в новой квартире будет меньше метров, чем положено по местному нормативу на семью из четырех человек, поэтому семья не будет считаться обеспеченной жильем.

Что делать? 03.02.20

Унаследовала ⅛ доли в квартире. Что с ней делать?

Суд обязал администрацию выдать семье разрешение, потому что:

  1. Метраж квартиры больше, а значит, доля детей в метрах увеличится.
  2. Родители были готовы выделить по ⅛ квартиры каждому из детей, а не ⅛ на двоих, как было раньше.
  3. Рыночная стоимость новой квартиры была выше.

Значит, жилищные и имущественные права детей улучшаются.

Родители не перечислили стоимость доли ребенка на счет в банке. Это касается случаев, когда опека просит после продажи положить на счет в банке стоимость доли ребенка. Этими деньгами может воспользоваться сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет, либо родители, если докажут, что будут тратить эти деньги на детей. Иногда такое требование опека может предъявить уже после продажи квартиры.

Многодетная семья из Ивановской области хотела переехать из городской двушки в сельскую трешку площадью в два раза больше. Старшему ребенку принадлежало 7/10 двушки, и органы опеки и попечительства потребовали перечислить стоимость его доли на лицевой счет в банке. Сделать это было невозможно: деньги от продажи двушки родители уже потратили на покупку трешки, которую органы опеки посчитали непригодной для проживания.

Отсутствие школ и статус покупаемого жилья значения не имеют. Сочинское управление по вопросам семьи и детства запретило продавать однокомнатную квартиру, ¾ доли в которой принадлежали малолетней девочке. Мать девочки хотела купить дом в садовом товариществе в деревне и утверждала, что в доме у ребенка будет в три раза больше метров и отдельная комната. Но отец и администрация были против: в Сочи рядом детский сад, школа, вузы, пляж, а в деревне ничего этого нет.

Суд же решил, что главное — площадь покупаемого жилья, а то, что это садовый дом и рядом нет школ и пляжа, неважно. Мать получила разрешение на продажу.

Так ли зверствует опека, как говорят

Я изучила судебную практику и выяснила, что, каким бы ни было распоряжение опеки, суд в итоге разрешает сделки, которые не вредят детям. При этом надо понимать, что суды в разных городах могут принимать противоположные решения, но все же практика довольно однородна. Заводы и школы поблизости никак не влияют на целесообразность сделок, а вот если уменьшается стоимость детской доли или метраж и ухудшаются бытовые условия, то это вредит интересам ребенка. Такое ни опека, ни суд не разрешат. Так что на произвол не похоже.

Что делать? 14.07.20

Куда прописать детей, если продать купленный с помощью маткапитала дом?

Соблюдайте интересы детей — и опека даст вам разрешение без проблем.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего в 2019 году — Недвижимость

 

Да, купить квартиру, в числе собственников которой есть человек, не достигший 18 лет, можно. Мнение о незаконности таких сделок — всего лишь распространенное заблуждение. Другое дело, что подобные сделки имеют свои нюансы. 

Права детей распоряжаться недвижимостью 

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе продать квартиру при наличии письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей). В противном случае сделка может быть признана недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).

От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки по продаже недвижимости могут совершать только родители, усыновители, опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).

Два важных документа

Квартира с долей несовершеннолетнего не может быть продана без согласия органов опеки и попечительства — это вы как потенциальный покупатель обязаны знать. Оформлением такого разрешения, как и подготовкой документа, подтверждающего, что ребенок получил в собственность долю в новой недвижимости, занимается продавец.

Разрешение органов опеки и документ, подтверждающий получение ребенком доли в новой недвижимости, — два документа, которые вы должны попросить у продавца квартиры (для своего же спокойствия).

Отсутствие этих документов и даже допущенные в них ошибки чреваты неприятностями — в первую очередь для покупателя. Они являются поводом для признания сделки недействительной. В результате чего все вернется к исходному состоянию: квартира уйдет обратно к продавцу, выплаченные за нее деньги — к покупателю. Только квартиру вам придется отдать в любом случае, а деньги, вероятнее всего, будут возвращаться частями и не так быстро, как хотелось бы.

Обязательно проверьте, что фамилия, имя и отчество ребенка, указанные в его свидетельстве о рождении или паспорте, совпадают с данными в выписке из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости).

Удостоверьтесь, что новая доля ребенка не уступает старой по площади и другим качественным характеристикам. Также органы опеки могут указать и сроки, в которые должно быть приобретено новое жилье для ребенка. 

Что ещё потребуется для покупки квартиры с долей несовершеннолетнего? 

Расслабляться пока рано — помимо двух главных документов вам нужно проверить наличие и корректность других документов на квартиру: 

  • Выписка из ЕГРН (подтверждает, что недвижимость не является предметом какого-либо обременения)
  • Правоустанавливающая документация на квартиру: договор купли-продажи недвижимости, дарения или мены, свидетельство о праве на наследство и другие
  • Технический паспорт
  • Согласие жены или мужа (если квартира находится в собственности у обоих супругов)
  • Информация об отсутствии задолженностей по налогу на эту недвижимость
  • Квитанции об оплате коммунальных услуг или справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ.
  • Справка о зарегистрированных в квартире лицах (обратите внимание, зарегистрированы ли несовершеннолетние).

Покупка квартиры на имя опекаемого.

Наталия!

Одной из основных задач органа опеки и попечительства является контроль за сохранностью имущества и управлением имуществом граждан, находящихся под опекой, поэтому для начала Вам следует получить разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом подопечного (денежные средства) с целью приобретения жилья. Такое разрешение выдаётся в форме постановления администрации. После получения необходимого разрешения опекун приобретает квартиру и регистрирует право собственности через Росреестр на имя своего подопечного.

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об опеке и попечительстве»

Статья 19. Распоряжение имуществом подопечных

1. Общие правила распоряжения имуществом подопечных устанавливаются Гражданским кодексом Российской Федерации.

2. Органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных.

3. Опекун вправе вносить денежные средства подопечного, а попечитель вправе давать согласие на внесение денежных средств подопечного на счет или счета, открытые в банке или банках, при условии, что указанные денежные средства, включая капитализированные (причисленные) проценты на их сумму, застрахованы в системе обязательного страхования вкладов физических лиц в банках Российской Федерации и суммарный размер денежных средств, находящихся на счете или счетах в одном банке, не превышает предусмотренный Федеральным законом от 23 декабря 2003 года N 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» размер возмещения по вкладам. Расходование денежных средств подопечного, внесенных в банки, осуществляется с соблюдением положений гражданского законодательства о дееспособности граждан и положений пункта 1 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации.

3.1. В случае, если суммарный размер денежных средств, находящихся на счете или счетах в одном банке, превышает предусмотренный Федеральным законом от 23 декабря 2003 года N 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» размер возмещения по вкладам, банк не позднее следующего рабочего дня уведомляет опекуна или попечителя, а также орган опеки и попечительства о сумме такого превышения и о последствиях такого превышения.

3.2. Установленные частями 3 и 3.1 настоящей статьи требования распространяются также на денежные средства, находящиеся на номинальном счете, который открыт опекуну или попечителю и бенефициаром по которому является подопечный, при этом такой номинальный счет открывается опекуну или попечителю на каждого подопечного.

4. Опекун не вправе заключать кредитный договор и договор займа от имени подопечного, выступающего заемщиком, а попечитель не вправе давать согласие на заключение таких договоров, за исключением случаев, если получение займа требуется в целях содержания подопечного или обеспечения его жилым помещением. Кредитный договор, договор займа от имени подопечного в указанных случаях заключаются с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. При подаче заявления о выдаче разрешения опекун или попечитель обязан указать, за счет какого имущества будет исполнено заемное обязательство.

5. Имущество подопечного не подлежит передаче в заем, за исключением случая, если возврат займа обеспечен ипотекой (залогом недвижимости).

6. Опекун не вправе заключать договор о передаче имущества подопечного в пользование, а попечитель не вправе давать согласие на заключение такого договора, если срок пользования имуществом превышает пять лет. В исключительных случаях заключение договора о передаче имущества подопечного в пользование на срок более чем пять лет допускается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства при наличии обстоятельств, свидетельствующих об особой выгоде такого договора, если федеральным законом не установлен иной предельный срок.

Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;

2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;

5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:

1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного;

2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;

3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.

2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного.

3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удачи Вам!

Покупаете многоквартирный дом? Сначала сделай домашнее задание

Многоквартирный дом может быть выгодным вложением, если все сделано правильно.

Хороший инвестор ищет лучший совет, собирает всю возможную информацию и затем выбирает правильное здание.

Хороший инвестор познакомится с местными агентами по недвижимости и другими инвесторами и найдет наставника. Сообразительные инвесторы не позволят эмоциям влиять на окончательные решения; они сделают математику и убедятся, что могут позволить себе любые ссуды.

Вот как выгодно вложить деньги в многоквартирный дом.

Профессиональный совет

Найдите нужных профессионалов, которые помогут вам в этом процессе, особенно если вы покупаете инвестиционную недвижимость впервые. Чем более опытный взгляд на вашу сделку, тем больше вероятность, что вы охватите все свои базы.

  • Адвокаты по недвижимости: Не пишите собственные юридические документы. Поверенный по недвижимости должен написать или просмотреть все документы о покупке.Они будут нести ответственность за такие вещи, как управление условным депонированием, написание запросов на ремонт и изучение права собственности на собственность.
  • Инспекторы: Найдите время, чтобы найти инспектора, имеющего опыт работы с коммерческой недвижимостью. Прежде чем заказывать инспекцию, обсудите, что инспектор проверит, и проясните ваши ожидания. Стандартный осмотр позволит оценить состояние конструкции здания и электрических систем. Стандартная проверка не проверяет такие вещи, как мокрый подвал или неисправные трубопроводы под зданием.Вы можете поручить им дополнительные проверки.
  • Бухгалтер: Скорее всего, вам придется вести базовый бухгалтерский учет, но тонкости местных и федеральных налогов могут оказаться минным полем. Требования могут постоянно меняться. И вам понадобится профессионал, который сможет обеспечить баланс ваших чеков.
  • Агент по недвижимости: Местный агент будет иметь бесценную информацию о областях, в которые вы хотите инвестировать, а РИЭЛТОР® обычно будет иметь больший выбор недвижимости на рынке.Хороший агент будет представлять вас, когда дело дойдет до предложения, и посоветует вам варианты, основываясь на своих обширных знаниях о том, что может выдержать рынок.
  • Управляющие компании: Большинство инвесторов не управляют своими зданиями лично. Хорошая управляющая компания будет поддерживать ваше здание в хорошем состоянии и обеспечивать своевременное получение арендной платы от арендаторов. Для инвестора с несколькими объектами недвижимости или с постоянной работой компания по управлению недвижимостью может сэкономить владельцу много времени и избавить его от головной боли.

Сделайте математику в многоквартирном доме

Несколько основных математических формул могут сказать вам, является ли здание хорошей инвестицией.

Например, вам нужно рассчитать чистую операционную прибыль здания, скорость движения денежных средств и рентабельность инвестиций. Большинство ипотечных кредиторов не будут финансировать здание, если вы не докажете, что здание уже приносит прибыль — и они захотят знать, как вы рассчитали эту прибыль.

Простой поиск в Интернете по запросу «формулы коммерческого анализа» обнаруживает множество информативных веб-сайтов и учебных пособий в этой области.

Финансирование

Большинство кредиторов требуют как минимум 20% первоначального взноса. Однако ссуды различаются — найдите время, чтобы присмотреться к ним.

Существует два распространенных типа инвестиционных ссуд:

  • Без права регресса: Они предназначены для недвижимости стоимостью более 2,5 миллионов долларов. Залог предоставляется на само имущество (или иногда на другое указанное имущество в вашем портфеле). Если вы не сможете вовремя погасить ссуду, то имущество, о котором идет речь, перейдет к кредитору.Вы не несете личной ответственности за ссуду, поэтому кредитор не может брать деньги с ваших личных банковских счетов или с любого другого имущества, которое у вас может быть. Это кредит с ограниченной ответственностью.
  • Ссуда ​​с правом регресса: Это тип ссуды, по которому вы (и все ваше состояние) несете личную ответственность, если вы не сможете выплатить свои платежи по кредиту. Если выбранная вами недвижимость стоит менее 2,5 миллионов долларов, вы не имеете права на получение ссуды с ограниченной ответственностью — и вам придется лично претендовать на получение ссуды с регрессом.

Правильный жилой дом

Самый простой способ найти недвижимость — через агента по недвижимости. Вы также можете ознакомиться с местными газетами о выставленных на продажу зданиях. Поговорите с инвесторами в сообществе, так как недвижимость часто продается из уст в уста без рекламы.

Свяжитесь с местными поверенными по недвижимости, чтобы узнать, знают ли они о какой-либо недвижимости на рынке, и рассмотреть возможность использования агента по недвижимости. Вам придется заплатить агенту комиссию, но для покупателя впервые опыт агента и рыночные ноу-хау невероятно ценны.

Агент также может порекомендовать местные компании по управлению недвижимостью. Помните, РИЭЛТОР® — это агент по недвижимости с дополнительным профессиональным образованием и опытом.

Наконец, не забудьте отложить эмоции. Проверка и выбор зданий должны быть чисто деловым решением.

Самообразование

Как можно больше узнать об инвестиционной собственности, это поможет вам сделать правильный выбор.

Прочтите все, что сможете. Посещайте законные семинары лично и в Интернете.В вашем городе, округе или государственном агентстве также могут быть семинары.

Найдите опытных инвесторов и, в идеале, посмотрите, будет ли один из них наставлять вас. Поговорите с агентами по недвижимости и примите меры к вступлению в инвестиционный клуб или фокус-группу по коммерческой недвижимости.

Ничто не сравнится с изучением практического опыта других инвесторов для принятия разумных инвестиционных решений и наблюдения за ростом вашего портфеля.

На основе оригинальной статьи Кэсси Дэниэлс.

.

На что обращать внимание при окончательной проверке передачи

Когда бытовая техника была установлена, окна вымыты и последний слой краски высох, самое время посетить вашу новенькую квартиру для так называемого предварительного осмотра.

Большинство внеплановых контрактов включают пункт, позволяющий покупателю осмотреть недвижимость по завершении строительства до окончательного расчета. Это дает возможность выявить любые дефекты или выявить отличия или недостатки в контрактных включениях.

Вы можете нанять строительного инспектора, который будет сопровождать вас во время проверки или завершить ее от вашего имени. Инспектор составляет отчет с перечислением любых дефектов со ссылкой на Национальный строительный кодекс и соответствующие австралийские стандарты.

В качестве альтернативы, вы можете выполнить проверку самостоятельно, хотя стоит взять с собой партнера или друга в качестве дополнительной пары глаз для выявления проблем.

Если возможно, назначьте встречу на середину дня, чтобы обеспечить яркое естественное освещение и облегчить осмотр.

Что приносить на окончательную приемку

Важно иметь при себе договор купли-продажи, который должен содержать полный список включения. Вы можете использовать это для перекрестной проверки светильников и фурнитуры в квартире.

Убедитесь, что ваш телефон заряжен, чтобы вы могли делать фотографии, и принесите рулетку, чтобы убедиться, что план этажа соответствует вашему контракту. Вы также можете записать измерения для использования в будущем, например, для выбора мебели.

Небольшой прибор, такой как фен или электробритва, удобен для проверки электрических розеток, а фонарик может быть полезен для осмотра внутренних шкафов или любого плохо освещенного уголка дома.

Какие дефекты в новых квартирах наиболее распространены?

Питер Лимбург, руководитель Finalinspect, оценивает, что за последние 20 лет он проинспектировал 8000 объектов недвижимости в Мельбурне и его окрестностях.

Лимбург столкнулся с широким спектром строительных дефектов, от лестничных клеток с разной высотой подступенков до смещенных окон, парковочных площадок со слишком низкими потолками и кладовых с неожиданными структурными колоннами, заправленными внутрь, занимающими большую часть полезного пространства для хранения.

Проверьте механизмы шкафа и убедитесь, что двери выровнены. Фото: iStock

. Но наиболее распространенные дефекты незначительны по размеру, и в случае обнаружения их должен легко исправить строитель или разработчик.

Эти дефекты включают некондиционные покрасочные работы, повреждения ковров, такие как пятна, сколы плитки, бассейнов или каменных столешниц, царапины на окнах или приборах из нержавеющей стали и дверях, ящиках и окнах, которые работают неправильно.

Джон Уотсон, руководитель Close Up Building Inspections в Брисбене, говорит, что он часто сталкивается с плохим качеством изготовления мебели, что требует либо регулировки ящиков и дверей, либо замены компонентов из-за неправильного размера.

Он обнаружил такое же плохое качество изготовления алюминиевых дверей и окон, когда рамы не были собраны должным образом, что вызывает проблемы с функциональностью.

Уотсон и Лимбург согласны с тем, что балконные перила — еще одна проблемная область, крепления которых иногда не соответствуют строительным нормам.

«Одна из вещей, которую необходимо очень тщательно проверять, — это защитные ограждения вокруг балконов, особенно если вы находитесь на несколько этажей выше, — говорит Лимбург. «Если они не подогнаны должным образом, могут возникнуть всевозможные проблемы.

«Я видел несколько, которые действительно вызывали беспокойство из-за того, что точки крепления были не выполнены должным образом, и их нужно было исправить».

На что обращать внимание при осмотре сантехники

Выделите достаточно времени для осмотра влажных участков, чтобы избежать дорогостоящих затрат на вызов сантехников.

Watson говорит, что вам нужно убедиться, что система горячего водоснабжения работает, проверив, что вода из крана действительно горячая. Откройте несколько кранов одновременно, чтобы проверить давление воды и наполнить раковины, а затем снимите пробку, чтобы вода легко сливалась.

«Я прокручиваю кран до конца в ванных комнатах на пять минут, чтобы проверить, медленно ли дренаж», — говорит Уотсон. «Иногда плиточник спускает в канализацию жидкий навоз, который затвердевает и вызывает засорение».

Промойте все туалеты и дождитесь, чтобы бачок наполнился. При всех проверках сантехники прислушивайтесь к любому необычному шуму, который говорит о том, что трубы непрозрачны или изоляция установлена ​​неправильно.

Откройте все краны, чтобы проверить давление воды и убедиться в отсутствии засоров. Фото: iStock

Какие электрические дефекты встречаются чаще всего?

Лимбург говорит, что он обнаружил неактивные розетки, что может вызвать головную боль при въезде, поэтому важно проверить все розетки в квартире.

Если вы взяли с собой небольшой электроприбор, это должен быть простой процесс: подключить его к каждой розетке и включить.

Убедитесь, что розетки включены для критически важных приборов, таких как холодильники и микроволновые печи.

Проверьте электрическое зажигание вашей газовой плиты или камина и включите каждый свет по отдельности и вместе. Вы также должны протестировать все включенные в комплект устройства, такие как посудомоечные машины, сушилки и кондиционеры, чтобы убедиться, что они работают.

Не забудьте проверить гаражные пульты, сигнализацию и системы умного дома, если они есть.

Убедитесь, что все даунлайты подключены и работают.

Как осмотреть внешний вид нового многоквартирного дома

Снаружи здание является общей собственностью, что означает, что расходы по устранению дефектов, обнаруженных после урегулирования споров, если не покрываются гарантией строителей, будут нести владельцы. Однако, учитывая, что эти исправления могут быть дорогостоящими, их стоит идентифицировать перед расчетом.

«Мы проверяем наличие оседания или структурных трещин, которые являются одними из самых дорогих предметов для ремонта», — говорит Уотсон. «Мы также смотрим, какая внешняя облицовка была использована и как она была исправлена, чтобы увидеть, есть ли какая-либо вероятность того, что она способствует структурным дефектам».

У покупателей может быть ограниченное время для осмотра собственности, поэтому убедитесь, что вы хорошо подготовлены, составив подробный контрольный список для проверки.

Лимбург говорит, что разработчики могут более серьезно относиться к клиентам, если они привлекут инспектора.

«Я готовлю отчет о дефектах и ​​невыполненных работах, который содержит цифровые фотографии с датой и временем в качестве доказательства, и я очень четко описываю, какие исправления необходимы», — говорит Лимбург. «В большинстве случаев разработчик принимает на вооружение наши отчеты и проверяет, попадают ли в них соответствующие сделки, и все исправляет».

.

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
Back to top