Покупка квартиры в сданном доме у подрядчика: Покупка квартиры у подрядчика по договору переуступки в сданном доме: риски

Содержание

Переуступка квартиры от подрядчика — особенности и риски

Среди множества способов приобретения жилья в Москве есть покупка квартиры от подрядчика строительства. Это довольно распространенный прием, позволяющий найти вариант с наиболее низкими ценами. Но он имеет свои особенности и риски, которые важно учесть, чтобы не оказаться в ситуации, когда деньги отданы, а фактическое приобретение откладывается с туманными перспективами.

 

Переуступка от подрядчика строительства

Способ покупки квартиры по переуступке — вполне законный вариант сделки с применением ДДУ по 214-ФЗ. Степень риска снижается при грамотной проверке прав того, кто продает их, и всей ситуации на объекте строительства. Продажа квартир подрядчиком до ввода новостройки в эксплуатацию не запрещена законом, при этом имеет ряд особенностей:

  • по юридической сути это договор цессии, переуступки права;

  • по процедуре это сделка, требующая одобрения или как минимум уведомления застройщика о переходе права к покупателю;

  • по степени риска продажа квартиры подрядчиком строительства находится на том же уровне, что и стандартная схема ДДУ, если учесть, что подрядчик по отношению к застройщику является лицом зависимым;

  • по экономической составляющей это выгодное решение, если покупатель может позволить себе подождать завершения строительства, чтобы купить квартиру дешевле.

Для того, чтобы представить себе все нюансы и риски подобного решения, важно разобраться в цепочке отношений между лицами, от которых зависит строительство нового ЖК. Это застройщик, заказчик, подрядчики, инвесторы.

 

Заказчик — застройщик — подрядчик

О том, чем отличается застройщик от девелопера строительства, мы уже писали. Первый организует все процессы и имеет право принимать средства дольщиков на свои счета — фактически и юридически застройщик и есть продавец квартир (права на их последующее оформление в собственность). Он же несет ответственность перед дольщиками (покупателями) за срыв сроков, нарушения порядка сдачи объекта, невозможность его завершения.

Переходим по цепочке дальше — разбираемся в отношениях заказчика и подрядчика. Это главные звенья процесса строительства, от которых зависит все, от сроков сдачи объекта до итогового качества новостройки и последующих отношений с покупателями.

 

Заказчик строительства нового ЖК

Заказчик строительства — это субъект гражданского права, понятие закреплено в Гражданском и Градостроительном кодексе РФ. Функция заказчика состоит в том, чтобы поручить исполнение работ конкретному исполнителю, соблюдая все формальности и нормы. В его обязанности входит и создание условий для выполнения задач, в том числе и необходимость привлечения лицензированных фирм, поиск исполнителей для изыскательских и проектных работ.

Заказчик и застройщик в одном лице

В этой роли может выступить застройщик, который по определению обязан принимать все необходимые меры для организации строительства. Функции и обязанности заказчика не предполагают обязанности владеть землей под строительство, но это входит в обязанности застройщика. Как и необходимость получить разрешение на строительство, оформить прочие документы, привлечь подрядчика.

Муниципальный заказчик

Заказчиком может выступить и местная власть — например, при комплексном освоении больших территорий. Закон не запрещает быть заказчиком и девелоперу, но это неудобно с точки зрения процесса передачи полномочий.

 

Застройщик и поручитель

Есть еще одна интересная деталь — застройщик, фактически организующий строительство, может не иметь собственных средств, и тогда инвестор, девелопер или заказчик может выдать ему поручительство на определенную сумму. С точки зрения закона это прозрачно, поскольку в договоре прописывается ответственность поручителя перед дольщиками.

Подрядчик — его права и обязанности

Подрядчик строительства — компания или лицо, непосредственно выполняющее строительные работы. С заказчиком его связывает договор, в котором прописано право и обязанность при необходимости привлекать к выполнению работ и другие организации, субподрядчиков. Основная задача подрядчика — провести строительные работы и довести дом, корпус, территорию и другие объекты до состояния пригодности к эксплуатации.

Заказчик оплачивает услуги застройщика, и тут начинается интересующая нас часть отношений. В качестве оплаты или обеспечения расходов, застройщик-заказчик может передать подрядчику права на часть квартир в новостройке, которые могут быть реализованы в виде переуступки или продажи — в зависимости от сдачи объекта в эксплуатацию.

Сделка переуступки новой квартиры от подрядчика

Итак, мы подошли к самой главной для этой статьи теме — возможности покупки квартиры у подрядчика по переуступке прав. Юридически препятствий нет, поскольку договор цессии существует как инструмент совершения сделок. Порядок и логика таковы:

  • подрядчик получает от застройщика право на некоторое количество квартир, оформленное по ДДУ;

  • подрядчик предлагает покупателям свой вариант — приобрести у него это право по переуступке, цессии;

  • по договору между застройщиком и подрядчиком происходит одобрение сделки с третьим лицом, которому перейдут права по ДДУ с оформлением нового договора;

  • если дом уже сдан, то продажа проходит как обычная сделка без ДДУ, и тут возможен вариант, что цена квартиры станет гораздо ближе к рыночной.

Что можно сказать о рисках и надежности такого рода сделок? Сам по себе ДДУ является источником рисков — это и недострой, и срыв сроков, и вероятность банкротства застройщика. Механизм переуступки прав таков, что обязанности застройщика по отношению к дольщику так или иначе будут сохранены.

 

Особенности и риски при покупке квартиры от подрядчика строительства

Некоторые тонкости покупки квартир в новостройках по праву переуступки от подрядчика следует учитывать особо. Мы настоятельно рекомендуем оценить степень риска всерьез.

  1. Помимо основных критериев выбора квартиры по планировке, расположению и прочим особенностям уделите внимание истории и портфолио застройщика. Его банкротство станет причиной серьезных проблем, которые лягут на вас.

  2. Обратите внимание на происхождение и опыт работы подрядчика — многочисленные нарушения могут сигнализировать о вероятности расторжения договора с ним по инициативе заказчика.

  3. Тщательно проверьте права на квартиру в реестре — таким образом вы можете вскрыть факты двойных продаж.

  4. Избегайте подписания каких-либо договоров, в которых используется иной механизм отчуждения и передачи прав, не связанный с ДДУ — вероятность нечистоты сделки по договору соинвестирования гораздо выше.

С введением в действие изменений в закон о ДДУ (214-ФЗ) ситуация с переуступками от подрядчиков может измениться. Система эскроу-счетов может свести к минимуму выгоды продавца из-за того, что средства оказываются замороженными до окончания строительства. Пока же механизм работает, и чем больше срок до сдачи новостройки, тем привлекательнее оказывается цена на квартиру в новом ЖК.

риски и нюансы в 2020 году, почему дешевле?

Покупка квартиры в новостройке – мечта миллионов россиян.

Приобрести жилье на первичном рынке недвижимости можно у застройщика, инвестора или подрядчика – компании, которая выполняет определенные виды работ на объекте строительства согласно договору с застройщиком.

Оказывается, что при покупке квартиры у подрядной организации нередко цена сделки оказывается ниже, чем у застройщика.

Однако не все так гладко и чисто в такой схеме покупки жилья, поэтому стоит разобраться во всех плюсах и минусах, с подводными камнями, решив совершить покупку квартиры у подрядчика.

Как у подрядчика появляются квартиры?

Подрядчики – компании, которые выполняют определенные виды работ на строительстве объекта по договору с застройщиком (например, делают остекление, проводят электромонтаж, выполняют штукатурные работы, делают благоустройство двора и т. д.).

Очень часто застройщики с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами. Таким образом осуществляется бартерная сделка: квартира в обмен на услугу. Конечно, подрядчикам не нравится такой бартер, им нужны наличные деньги, поэтому нередко на досках объявлений можно встретить предложение по покупке квартиры от подрядчика.

Итак, что значит квартира от подрядчика? Квартиры образуются на балансе у подрядчика в результате совместной деятельности между застройщиком и подрядчиком.

Многие застройщики рассчитываются с подрядчиками квадратными метрами. Между подрядчиком и застройщиком оформляется договор переуступки, его суть в том, что обязательства и права, которые есть у одного лица, переходят к другому (лицо, приобретающее эти права, платит за них).

Покупка квартир у подрядчиков характерна тем, что она выгодна в денежном выражении. Подрядчик, который получил квартиру в результате расчетов с застройщиком, продает ее на разных этапах. И зачастую цена продажи является гораздо ниже, чем цена на такую же квартиру у застройщика.

Чем обусловлена такая разница в цене? Почему квартиры у подрядчика дешевле, чем у застройщика?

Все очень просто:

  • подрядчику нужны «живые» деньги, поскольку у него работают люди, которым нужно платить заработную плату, платить налоги, покупать строительные материалы и т. д.;
  • подрядчику важно как можно скорей получить деньги, поэтому зачастую он и снижает цены на жилье.

Способы оформления соглашения между застройщиком и подрядчиком в 2020 году

Стороны сделки могут оформить отношения несколькими способами:

  1. Застройщик подписывает с компанией-подрядчиком инвестиционный договор или договор уступки. В этом случае подрядчик имеет право продавать квартиры до того, как он полностью сдаст все работы. И в этом кроется самая большая опасность для покупателя. Так, если застройщику не понравится качество оказанной услуги, тогда он может аннулировать договор. Тогда подрядчик не будет иметь никаких прав на квартиры даже в том случае, если он их продал. И даже если покупатель обратится в суд, то фемида останется на стороне застройщика.
  2. Застройщик расплачивается уже готовым жильем. Он оформляет право собственности на себя, а после передает уже подрядчику по договору купли-продажи. В таком случае покупатель уже не рискует остаться без жилья.
  3. Если готового к сдаче в эксплуатацию дома нет, но подрядчик уже является собственником квартир в новостройке. Соответственно, такие квартиры он уже может продать по праву переуступки. При этом важно понимать, что если квартира была оформлена на подрядчика как на физическое лицо, то сделка должна произойти в один день (передача денег и сдача документов на регистрацию – все должно пройти в один день). Если квартира оформлена на юридическое лицо, тогда сделка должна проходить в другом порядке: вначале необходимо отдать на регистрацию договор уступки, а когда договор будет зарегистрирован, тогда уже покупатель может передать деньги подрядчику.

Правила покупки квартиры у подрядчика

Прежде чем соглашаться на сделку купли-продажи недвижимости с подрядчиком, потенциальный покупатель должен:

  • проверить застройщика и сам объект строительства;
  • проверить, зарегистрирован ли договор долевого участия;
  • получить выписку из ЕГРП, чтобы проверить наличие/отсутствие обременений;
  • сделать запрос на получение выписки из ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц) для проверки полномочий директора подрядчика на момент заключения сделки;
  • ознакомиться с уставом подрядчика на предмет наличия полномочий для совершения крупной сделки без разрешения учредителей;
  • запросить у подрядчика документ об отсутствии материальных претензий к застройщику;
  • выяснить у застройщика, не сдал ли он документы о вводе многоквартирного дома в эксплуатацию в Росреестр. Если документы он уже передал, значит заключить договор о переуступке прав будет уже невозможно.

После прохождения необходимых проверок можно начать выяснять, как купить квартиру в новостройке у подрядчика:

  1. Выбрать жилой комплекс исходя из таких параметров, как цена, расположение, планировка.
  2. Проверить надежность подрядчика (запросить разрешение на строительство и др.).
  3. Проверить правоустанавливающие документы на подрядную квартиру. Покупатель должен получить договор долевого участия на квартиру между застройщиком и подрядчиком, акт зачета встречных требований.
  4. Подписать договор переуступки (в офисе застройщика или с его письменного согласия). Это трехсторонний договор, сторонами которого является подрядчик, покупатель и застройщик, фиксирующий передачу прав по договору.
  5. Произвести оплату по договору уступки.

Полезные советы

  1. При покупке квартиры у подрядчика на этапе строительства покупатель приобретает не саму квартиру, а право требования этой квартиры у застройщика после сдачи дома в эксплуатацию.
  2. Договор долевого участия, который заключается между подрядчиком и застройщиком, обязательно должен пройти процедуру регистрации в Росреестре. Без регистрации такой договор является недействительным.
  3. При оформлении договора переуступки права требования до выполнения подрядчиком работ по договору с застройщиком, потенциальный покупатель рискует остаться как без квартиры, так и без денег (например, если подрядчик обанкротится).

Необходимые документы

Для заключения и регистрации договора уступки права требования в 2020 году нужно подготовить следующие документы:

  • гражданский паспорт покупателя;
  • договор между подрядчиком и застройщиком;
  • договор уступки права требования между покупателем и подрядчиком;
  • заявление о государственной регистрации договора;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка об отсутствии материальных претензий застройщика к подрядчику;
  • свидетельство о заключении брака, согласие супруги либо брачный контракт;
  • согласие застройщика, оформленное в письменном виде, на переход прав либо его уведомление о таком переходе, при условии, то это требование содержится в договоре между подрядчиком и застройщиком.

Риски при покупке квартиры у подрядчика

Сегодня большим соблазном для граждан России являются предложения купить квартиру от подрядчика, который предлагает купить квартиру по стоимости ниже рыночной на 10–15%. Опасно ли покупать квартиру у подрядчика, есть ли какие-то риски?

Да, риски действительно есть, и они заключаются в следующем:

  1. Подрядчик обычно хочет получить деньги здесь и сейчас, а право требования на будущую квартиру переходит через Росреестр на покупателя минимум через 18 дней.
  2. Подрядчик может не выполнить своих обязательств перед застройщиком.
  3. Наличие задолженности у подрядчика, в результате чего дом не вводится в эксплуатацию.
  4. Застройщик может предъявить претензии подрядчику, что грозит расторжением договора долевого участия либо длительность судебных разбирательств.
  5. У подрядчика может не оказаться документов на земельный участок, разрешения на строительство.

Прежде чем радоваться экономии, стоит оценить риски при покупке квартиры у подрядчика.

Нужно ли обращаться к риэлтору?

Та выгода, на которую надеется покупатель в плане экономии денег при покупке квартиры у подрядчика, может существенно сократиться за счет посредников – риэлтерских агентств.

Дело в том, что у подрядчиков нет своего офиса продаж и опыта по работе с недвижимостью, поэтому они обращаются к агентам по недвижимости. Те прибавляют к цене свой процент, тем самым делают покупку уже не такой выгодной.

Кроме того, такая сделка может быть еще и некачественной, ведь риэлтор, предлагающий квартиру, может знать о ситуации в новостройке только со слов подрядчика. И возможно он даже не общался с застройщиком напрямую.

Поэтому если покупатель решится взяться за покупку квартиры в новостройке самостоятельно, без помощи эксперта, то добиться правдивой информации будет проблематично.

У кого купить квартиру в новостройке?

Многие граждане сомневаются и не знают, у кого лучше купить квартиру: у застройщика или подрядчика. Специалисты отмечают, что если договор переуступки прав требования составлен грамотно и верно, то неважно, у кого покупатель купит квартиру. Главное – чтобы его устраивало жилье и его стоимость.

Если подрядчик отработал квартиру не полностью (не завершил какие-то работы), тогда необходимо составить 3-сторонний договор переуступки, согласно которому за отработанную часть квартиры новый дольщик будет платить подрядчику деньги по его установленной цене, а за остальную часть он будет вносить платежи на счет застройщика.

Чтобы не рисковать заключать договор с подрядчиком на покупку квартиры, важно помнить о таких нюансах:

  • покупатель имеет право запросить договор между подрядчиком и застройщиком;
  • он имеет право поинтересоваться у застройщика, выполнил ли подрядчик свои обязательства;
  • если подрядчик полностью выполнил взятые на себя обязательства, «отработал» квартиру, тогда покупатель может заключить договор с ним напрямую, но обязательно заранее нужно проинформировать о своем решении застройщика.

Поиск надежного подрядчика

Как найти подрядчика для покупки квартиры в новостройке в 2020 году? Вариантов несколько:

  1. Поинтересоваться у знакомых, друзей, коллег по работе, которые уже стали счастливыми обладателями квартир, купленных у надежного подрядчика.
  2. Заняться поиском квартиры от подрядчика в электронной базе данных, с которой можно ознакомиться в интернете.
  3. Воспользоваться услугами застройщика, поинтересоваться у него, с какими подрядными организациями он работает.

При выборе того или иного подрядчика специалисты рекомендуют обращаться в те компании, которые зарекомендовали себя с хорошей стороны: имеют положительные отзывы клиентов, хорошую репутацию, а также работают на рынке недвижимости уже длительное время.

Покупка квартиры у подрядчика – неплохая идея для покупки жилья с экономией в 10-15% от рыночной стоимости. Но прежде чем заключать договор о переуступке прав, нужно учесть все риски и подводные камни.

Важно проверить, выполнил ли подрядчик все условия, прописанные в договоре между ним и застройщиком, имеется ли у него задолженность и т. д. Покупатель должен быть уверен в том, что подрядчик выполнил работу, оказал необходимые услуги, что у застройщика нет к нему претензий. Если у застройщика есть вопросы по поводу работы подрядчика, тогда он может дать запрет на продажу жилья.

Читайте также:

Риски покупки квартиры у подрядчика: что важно знать

Покупка квартиры у подрядчика – это риски, стоит понимать особенности такой сделки. Хотя подобное предложение не рынке недвижимости и будет выгоднее на 5-15% по стоимости, но риски также возрастают. Стоит знать, как их минимизировать, если есть желание получить жилье по более доступной цене.

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоProsobstvennost - о собственности профессионально и просто

Откуда у подрядчика квартира

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоProsobstvennost - о собственности профессионально и простоПодрядчик – это строительная организация, с которой застройщик заключат договор на возведение объекта, то есть это фактически та компания, которая и строит дом. Подрядной организацией также может быть поставщик строительных материалов, компания, проводящая подведение коммуникаций. То есть любая фирма, которая принимает участие в возведении дома, считается подрядчиком.

Важно! Квартиры, подрядная организация получает в качестве оплаты за свою работу, такой своего рода бартер на взаимовыгодных условиях.

Квартиры от подрядчика будут стоить дешевле, а все, потому что и расчет с ним идет по договору. Естественно, ему квартира «обходится» дешевле и они заинтересован в максимально сжатые сроки ее продать. Ведь нужны не квартиры, а свободные денежные средства, к тому же квартир у подрядчика хватает из прошлых объектов.

Такое распространение решение связано с кризисом, так как застройщику просто нечем оплачивать услуги строителей, а для того чтобы не просрочить сроки сдачи они ищут любые возможные варианты все же закончить возведение дома и сдать его в эксплуатацию.

В результате замыкается порочный круг:

  1. У застройщика нет денег для оплаты подрядчику.
  2. Он рассчитывается квартирами.
  3. Строителям нужны свободные деньги, поэтому они продают полученную недвижимость по демпинговой цене.
  4. На рынок выходят дешевые квартиры от подрядчика. А значит, застройщик не может продать свои более дорогие в том же доме.
  5. В результате у застройщика опять нет денег и так по кругу.

Где найти дешевые варианты

Дешевые он конечно относительно, стоимость будет ниже, чем у застройщика на 5-15%. Найти такие квартиры на досках объявлений, конечно же, не получиться. Подрядчики строят, а не ищут покупателей, поэтому они чаще всего пользуются услугами риэлторов и агентства недвижимости. Найти такую желанную недвижимость можно через знакомых риэлторов, они такие квадратные метры показывают с огромным желанием, так  как их быстро раскупают, а значит, и они быстрее получают свою прибыль от сделки.

Выгода или риск

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоProsobstvennost - о собственности профессионально и простоКазалось бы, в такой ситуации покупатель выигрывает, так как квартиры предлагают по более низкой цене. Но не так все просто, риски есть и довольно серьезные. Для начала стоит понять суть взаимоотношений застройщика и подрядчика. Первый не имея возможности расплатиться за строительные работы, предлагает строителям расчет через предоставление им квартиры. Зачастую это оговаривается еще на этапе подписание сделок о сотрудничестве.

Между сторонами единовременно заключается 2 договора:

  1. Договор подрядных работ. По нему подрядчик обязан возвести дом в оговоренные сроки, и сдать его в эксплуатацию.
  2. ДДУ на подрядчика, по которому застройщик обязан передать подрядчику квартиру.

При этом основная задача и одних и вторых привлечь в сделку третью строну – покупателя, для получения живых денег.

Основная опасность

Исходя из обоюдного соглашений застройщика и подрядчика, возникает основная уловка и риск для покупателя. Он состоит в том, что подрядчику срочно нужны свободные деньги для проведения своих работ и выполнения обязанностей перед застройщиком. Организация ищет покупателей, предлагая устно договориться о получении квартиры со скидкой до 15%, при условии, что вся сумма уплачивается сразу. Подрядчик обещает, что когда дом будет сдан в эксплуатацию, сделка будет оформлена и квартира перейдет в собственность.

Многие покупатели на это соглашаются, ведь какой смысл обманывать тем, которые и строят дом. Договор переуступки они оформлять не спешат. Так как просто не могу этого сделать, ведь свои обязательства перед застройщиком они еще не выполнили.

В результате на покупателе подобной недвижимости двойной риск – это невыполнение застройщиком своих обязанностей, так же как и подрядчиком. Теоретически с застройщиком решить проблему возможно, а вот с подрядчиком даже в суде никак, а уж тем более доказать факт получение ним средств.

Как уйти от проблем и сэкономить

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоProsobstvennost - о собственности профессионально и простоДалеко не все квартиры распродаются до сдачи дома в эксплуатацию, часто уже после нескольких лет со сдачи объекта квартиры нераспроданы. В таком случае, то есть когда жилплощадь оформлена в собственность можно покупать. Скидка, конечно, будет ниже, но зато практически исключены риски, так как совершается сделка купли-продажи.

Кроме того есть ряд факторов, которые нужно учесть в процессе:

  1. Стоит поверить репутацию застройщика, насколько интенсивно сдаются объекты, есть ли случаи не сдачи, финансовое положение и т.д. Нужно проверить все разрешительные документы, есть ли задолженности.
  2. ДДУ должен обязательно регистрироваться, только в этом случае удастся исключить двойную или тройную продажу.
  3. У подрядчика должна быть справка о полной оплате за квартиру, копии документа о взаимозачете за недвижимость. Это будет означать, что обоюдные обязательства выполнены.
  4. Если квартира оформлена в собственность – это идеальный вариант.
  5. Нужно запросить в едином реестре документ про права собственности и долевого участия.
  6. Если подрядная организация – это акционерное общество, стоит уточнить имеет ли лицо, которое предлагает квартиру полномочия на подобные действия.

Порядок оформления

Такую сделку с подрядчиком нужно оформлять обязательно, при этом после сделки на руках должны остаться такие бумаги:

  • Договор купли-продажи. Он должен включать обязательные пункты: дату составления, реквизиты сторон, цену, уплаченную за квартиру, ее описание, по которому можно провести однозначную идентификацию. Подписи сторон.
  • Акт приема-передачи недвижимости с подписями обеих сторон.
  • Документы об оплате госпошлины, которую при регистрации договора платят обе стороны в равных частях.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Покупка жилья у застройщика риски” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

От подрядчика нужны такие документы:

  1. Справка об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире.
  2. Справку про отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  3. Выписку из единого реестра, в которой должно указываться, что недвижимости не имеет обременений и арестов.
  4. Документ об оплате.

Регистрация в Росреестре по окончанию сделки является обязательной.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Покупка квартиры у подрядчика риски” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Вывод

Желание купить квартиру с ценой значительно ниже рыночной имеет любой, кто ищет недвижимость. Но в погоне за низкими ценами не нужно забывать о рисках, ведь можно остаться и без денег и без квартиры. Только тщательна проверка и взвешенность решений даст возможность сэкономить и не остаться в дураках.

Покупка квартиры у подрядчика: риски, документы, нюансы

Покупка квартиры у подрядчика несет в себе определенные риски и имеет ряд нюансов, которые напрямую связаны с особенностями предмета сделки – жилое помещение в строящемся доме. Покупателю предстоит обратить особое внимание на факторы, которые характерны только для долевого строительства жилья.

Покупка готовой квартиры

Подрядчик является обязательным участником строительства многоквартирных домов, с его помощью выполняют работы или происходит обеспечение строительными материалами. Расчет с подрядчиком может осуществляться заказчиком строительства следующими способами:

  1. денежными средствами;
  2. готовыми объектами – квартирами в построенном доме;
  3. правами на будущее жилье.

Если подрядчику передаются готовые квартиры или право требования жилых помещений он может совершать с этими объектами сделки по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Приобретение готовых квартир сопровождается для покупателя следующими особенностями:

  • подрядчик может продавать объекты, на которые зарегистрировал свое право собственности;
  • продажа может осуществляться без оформления прав на подрядчика, в этом случае он будет действовать по доверенности от заказчика строительства дома.

Покупателю предстоит проверить полномочия подрядчика на распоряжение недвижимостью, после чего сделка подлежит регистрации в общем порядке через органы Росреестра.

Намного сложнее обстоит дело, если подрядчику передаются только права требования на будущие объекты. Приобретение таких прав осуществляется с учетом следующих нюансов:

  • подрядчик приобретает право требования на начальных этапах возведения здания в качестве оплаты за еще не выполненные работы или поставленные материалы;
  • права требования могут приобретаться на основании договора долевого строительства или в рамках инвестиционного договора;
  • законодательство требует обязательную регистрацию возникновения права требования.

Таким образом, реализация права требования для подрядчика имеет прямое отношение к надлежащему исполнению им своих обязанностей при строительстве дома. Если такие обязательства нарушаются, для подрядчика могут возникнуть неблагоприятные последствия в виде расторжения договора или прекращения строительства до завершающей стадии. В это случае покупатель будущего объекта будет нести риски потери денежных средств и будущего имущества.

Приобретение права требования

Передача подрядчику права требования будущих объектов позволяет им перепродавать его на основании договора цессии. В этом случае у приобретателей возникают те же права требования, что принадлежали самому подрядчику. В этом случае гражданам предстоит учитывать следующие риски:

  • нарушение подрядчиком обязательств по выполнению строительных работ или поставке стройматериалов может привести к нарушению сроков сдачи многоквартирного дома или прекращению строительства;
  • в случае нарушения указанных обязательств, заказчик строительства имеет право расторгнуть договор с подрядчиком, что приведет к аннулированию права требования.

В этих случаях гражданам, вступающим в правоотношения с подрядчиком, предстоит проверить информацию не только о состоянии строительства, но и о надежности подрядчика. Продажа права требования будущих объектов дает подрядчику возможность существенно снижать стоимость квартиры для окончательных покупателей, по сравнению с аналогичными продажами через застройщика.

Оформление уступки права требования будет осуществляться по договору цессии, который подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию граждане смогут обратиться к застройщику для переоформления прав на готовую квартиру.

Аналогичные риски несет передача подрядчику права требования по инвестиционному договору. В этом случае возможность получить готовый объект также напрямую зависит от надлежащего выполнения условий инвестиционного договора.

Если подрядчик нарушил условия договора, застройщик имеет право отказать в передаче готовых жилых помещений, даже если они уже были реализованы подрядчиком с получением денежных средств. При этом у граждан, купивших такие квартиры, также не возникает право требовать готовую недвижимость, так как оно связано с действиями подрядчика.

Обращение в судебные органы практически бесполезно, так как судебная практика напрямую связывает права дольщиков с соответствующими правами подрядчика. Если права не возникли у подрядчика, они не могут возникать и у граждан-покупателей.

Что делать в такой ситуации? Только требовать от подрядчика возврата денежных средств, что может представлять серьезную проблему даже при обращении в суд. В любом случае, граждане несут существенные риски при таком способе улучшения жилищных условий, поскольку их право требования к застройщику может вообще не возникнуть и связано с добросовестностью подрядчика.

Так как подрядчик выступает посредником при реализации будущих объектов, у граждан может утрачиваться право на получение имущественного налогового вычета. Также такие схемы практически лишают возможности использовать средства ипотечного кредитования, так как банки требуют от потенциальных заемщиков представить полный пакет документации на строящийся дом (подрядчик лишен возможности выдать такие документы).

Покупателю необходимо просчитать все возможные риски еще до заключения договора, ведь рассчитывая купить дешевое жилье, он может потерять собственные денежные средства и будущий объект недвижимости.

Трехсторонние договоры

Приобретение права требования через подрядчика может стать менее рискованным, если оформление договора будет происходить с участием застройщика. В этом случае покупатель получает гарантии от двух участников строительства. в том числе и напрямую от застройщика. Это даст возможность претендовать на получение квартиры даже при ненадлежащем исполнении обязательств со стороны подрядчика.

Таким образом, на стадии подготовки сделки с подрядчиком гражданам необходимо обратить внимание на следующее:

  • надежность подрядчика – нужно проверить его участие в застройке аналогичных объектах, отсутствие претензий в судебном порядке;
  • характер взаимоотношений застройщика и подрядчика – если компании работают на постоянной основе и ранее уже успешно реализовали множество аналогичных проектов, риски существенно снижаются;
  • потребовать включение в договор прямое согласие застройщика на передачу квартиры даже при нарушении подрядчиком обязательств по строительству;
  • проверить наличие ограничений или обременений на готовые квартиры, продаваемые подрядчиками, чтобы исключить шанс повторной продажи.

Устранить многие риски и проверить все нюансы подобных сделок поможет опытный специалист по недвижимости или юрист. В этом случае проверка юридической чистоты предстоящей сделки доверяется профессионалам, имеющим практический опыт взаимодействия с застройщиками и подрядчиками.

Преимущества покупки квартир у подрядчиков

Длительный кризис на рынке недвижимости внёс свои коррективы в рыночные отношения. Появилась выгодная возможность приобретения жилья у подрядчиков, смотрите квартиры от подрядчиков у нас на сайте: 23kvartiri.ru/kvartiry-ot-podryadchikov. Довольно часто в продаже можно встретить стоимость квартиры дешевле цен застройщика. Это объясняется тем, что столкнувшись, к примеру, с нехваткой финансов на стройматериалы, застройщик отдаёт часть квартир подрядчику. Последнему важно получить компенсацию своих расходов и, как можно быстрее, поэтому стоимость такого жилья может быть ниже.

Бартерные взаимоотношения

При сотрудничестве строительной компании с подрядчиком как с исполнителем работ или поставщиком стройматериалов, могут возникнуть затруднения с финансированием. Когда обе стороны заинтересованы в продолжении сотрудничества, между ними заключается бартерный обмен.  Примером такого хода может быть «оплата» строительной компанией полученных услуг или материалов от подрядчика (поставщика) готовыми помещениями.

Подписание инвестиционного договора между застройщиком и подрядчиком о передаче имущества в счёт оплаты за предоставленные им услуги может происходить до того, как поставщик реализует эти услуги перед застройщиком в полном объёме. Этот договор является соглашением о предварительной купле-продаже, которое нигде не регистрируется. Об этом нюансе знают не все, значит, не все осознают риски приобретения жилья на данном этапе. Но это может подтолкнуть недобросовестного подрядчика к попыткам заключения сделок сразу с несколькими покупателями, то есть осуществлять двойные продажи.

В случае невыполнения подрядчиком обязательств перед застройщиком, последнему не нужно будет передавать ему квартиры. Выходит, подрядчик получил оплату за жильё, на которое прав не имеет, и прав на осуществление продажи в том числе. Исковое заявление покупателей о правах владения квартирой законно может оказаться не удовлетворённым, ведь владельцем этих квартир будет являться застройщик, так как подрядчик не выполнил всех условий инвестиционного договора для правомерного обладания квартирами и правом их реализации.

При отсутствии опыта сбыта у подрядчиков, они зачастую прибегают к услугам агентств недвижимости, что ещё больше отдаляет покупателей от реального владельца квартир.

Беря во внимание привлекательные предложения подрядчиков с низкими ценами, вполне объяснимо желание приобрести жильё именно с их помощью. Читайте также о том, стоит ли покупать квартиры в новостройках в кризис.

Трёхсторонний договор

Выходом в такой ситуации может стать заключение трёхстороннего договора, где участвуют потенциальный покупатель, подрядчик и застройщик. Таким способом можно будет регулировать взаимоотношения и не остаться без жилья после оплаты кровными средствами. Сделка подлежит регистрации в госреестре и будет называться “Соглашение об уступке прав требования по договору ДДУ в строительстве”.

Немаловажно обратить внимание на способ передачи квартиры от застройщика подрядчику. Если это вышеуказанный инвестиционный договор при бартерных отношениях между строительной компанией и подрядчиком, то риски покупателя возникают в случае невыполнения последним условий, прописанных в данном документе. При осуществлении передачи прав собственности в соответствии с договором долевого участия  риски покупателя не превышают тех, с которыми он мог столкнуться, заключая договор напрямую с застройщиком.

Если решено приобретать жильё у подрядчика, важно изучить ДДУ у продавца, ознакомиться с уставной документацией строительной компании, увидеть дубликат разрешения на проведение всех строительных работ.

Право на переуступку

Продавать несуществующие метры поставщик не может, но уступить право требования на жильё другому лицу после окончания строительных работ и получения разрешения на ввод помещений в эксплуатацию – вполне. Об этом гласит ст. 11 Закона N 214-ФЗ. Такая запись о переуступке вносится в ЕГРПН.

Приобретение имущества при выгодной цене, но не напрямую у строительной компании, может сулить массу неприятностей и преград. Пояснить это можно тем, что на момент строительства подрядчик в глазах законодательной базы выступает в роли такого же дольщика, как и все прочие. Поэтому стоит отдать предпочтение заключению договора со всеми участниками сделки, чтобы зафиксировать свои права, урегулировать ситуацию при форс-мажорных обстоятельствах. Также хорош вариант оформления сделки переуступки права требования квартиры.  Все иные формы сделок не вносятся в реестр и не дадут никаких законных оснований получить желаемые метры, даже если за них были уплачены деньги.

Если же вы решили не приобретать жильё у подрядчика, можно купить его у застройщика. Читайте о том, как выбрать застройщика, который не разорится.

Топ предложений месяца

Комментарии посетителей

Покупка квартиры у застройщика без потери денег и жилья

Многие россияне опасаются покупать жилье в не сданном доме, особенно когда застройщик предлагает нестандартные варианты совершения сделки.

При желании приобрести квартиру в новостройке вы можете как оформить покупку еще строящегося жилья по договору долевого участия, так и приобрести уже готовую квартиру, но по предварительному договору купли-продажи или договору о переуступке – если право собственности на объект пока не оформлено. Мы расскажем о тонкостях договоров и о том, какой вариант лучше выбрать.

Договор цессии, или уступка прав требования по договору долевого участия

Это один из вариантов приобретения квартиры в сданном жилом комплексе, если застройщик еще не оформил право собственности на жилье. По данному соглашению одна сторона передает другой права требовать выполнение обязательств.

Первое звено цепи – дольщик. Он заключает с застройщиком договор долевого участия. В качестве дольщика может выступать как организация (риелторская контора, подрядчики застройщика), так и частное лицо. Если дольщик (цедент) решает продать квартиру, а право собственности на нее еще не оформлено, заключить договор купли-продажи нельзя. Но можно оформить соглашение о цессии и уступить покупателю (цессионарию) свое право требования на указанное жилье. Это называется переменой лиц в обязательстве.

Заключить договор цессии в долевом участии можно в любой момент до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, то есть после официального введения построенного дома в эксплуатацию. Застройщик завершил строительство, госкомиссия приняла дом – жильцы могут въезжать!

Цедент («продавец» квартиры) передает цессионарию (покупателю квартиры) оригиналы документов, подтверждающих его права на заключение договора о переуступке. Вы должны получить на руки оригинал зарегистрированного в Росреестре договора долевого участия или его заверенную копию, а также оригиналы платежных документов по договору либо справку от застройщика опроведенной оплате. Узнайте больше о роли нотариуса в совершении сделки купли-продажи квартиры: https://rosreestr.net/info/chem-polezen-notarius-pri-oformlenii-jilya-i-kogda-on-deystvitelno-nuj

Если продавцом квартиры является организация, оплачивать переуступку прав следует только после государственной регистрации договора цессии. По закону юридическим лицам запрещено принимать от покупателя деньги за жилье до регистрации сделки. С оплатой частному лицу лучше тоже не торопиться, договоритесь по известному правилу: сначала стулья – потом деньги.

В некоторых случаях договор цессии можно заключить и после сдачи жилья. Как правило, это промежуток времени между получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию и постановкой дома на кадастровый учет. После этого Росреестр будет отказывать в регистрации договоров цессии, но на практике встречаются исключения.

Конечно, как и любая другая сделка, переуступка тоже имеет свои недостатки. Самый главный риск покупки квартиры по договору цессии до введения дома в эксплуатацию – в случае просрочки сдачи дома застройщиком расчет неустойки будет идти из минимальной суммы, по которой квартиры приобретал посредник (цедент). То есть в момент строительства комплекса застройщик продает жилье по цене ниже рыночной в 2-3 раза различным компаниям, которые в дальнейшем задорого перепродают жилье. Конечный покупатель объекта получит размер неустойки не от тех денег, которые заплатил он, а от суммы первоначальной продажи жилья. Но это единственное отличие договора цессии от договора долевого участия, потому что фактически конечный покупатель встает на место первоначального дольщика и приобретает все его права по переуступке.

Предварительный договор купли-продажи

Существует несколько вариантов предварительного договора купли-продажи строящегося объекта, по которым вы можете приобрести квартиру напрямую у застройщика. Одни из них законные и дают гарантию проведения чистой сделки, другие построены на мутных схемах и обмане покупателя.

Суть предварительного договора сама по себя сложная: продавец продает покупателю то, чего у него на данный момент нет – но в перспективе появится чуть позже. Либо предмет договора существует, но прав на него у продавца не имеется: например, в случае регистрации ипотеки в пользу банка до дачи согласия банком или до полного погашения кредита продавец не может распорядиться объектом и продать другому лицу.

По сути, договор долевого участия тоже является своего рода предварительным договором купли-продажи несуществующего, будущего жилья. Застройщик продает жильцам квартиры, которые обещает построить, а пока договор заключается за «воздух». Есть и такие варианты купли-продажи жилья, когда здание сдано в эксплуатацию, но право собственности на квартиру еще не зарегистрировано – соответственно, у застройщика нет права распоряжаться этим объектом.

Если дом не введен в эксплуатацию, а вам предлагают заключить договор купли-продажи квартиры – это прямое нарушение закона. В данном случае правомерными являются только договоры долевого участия, иначе вы рискуете не получить квартиру от застройщика, и вместо празднования новоселья придется доказывать в суде свое право на новое жилье – если оно успешно достроится. Вы также можете попасть в ситуацию, когда застройщик продает одну квартиру сразу нескольким покупателям – и тогда суд признает права на объект только за первым подписавшим договор, остальные покупатели останутся без денег и без жилья.

Если дом введен в эксплуатацию, но не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый «мертвый период», когда застройщик больше не может продавать квартиры по договорам долевого участия, но и для договоров купли-продажи время еще не пришло. По окончании этого времени застройщик обязан перезаключить с покупателями все предварительные соглашения на основные договоры купли-продажи и зарегистрировать переход прав на введенное в эксплуатацию жилье.

Существенные условия предварительного договора купли-продажи

Главный недостаток предварительных договоров купли-продажи – Росреестр их не регистрирует. Поэтому получается, что данные договоры лежат за сферой законного регулирования, никто не может проверить число предварительных договоров между застройщиком и потенциальными покупателями каждый квартиры, коих на один объект может насчитываться десяток. Но стоит отметить, что крупная компания с репутацией никогда не будет заниматься подобными черными схемами, поэтому тщательно выбирайте компанию, которая построит вам новое жилье.

Предварительный договор обязывает продавца заключить основное соглашение с покупателем, однако на практике застройщики могут бессовестно уклоняться от выполнения обязательств, игнорируя граждан и пропуская сроки, даже если вы уже внесли аванс. Заставить продавца выполнять условия договора можно только с помощью суда – он поможет зарегистрировать переход права собственности через Росреестр даже в случаях, когда застройщик исчезает из поля зрения.

Что еще нужно знать при заключении договора с застройщиком, читайте в нашей статье: https://rosreestr.net/info/dogovor-s-zastroyshchikom-chto-nujno-znat-chtoby-ne-byt-obmanutym

преимуществ покупки дома перед арендой квартиры




Каждый из нас мечтал о собственном доме. Иногда наши мечты сбываются, но некоторые люди считают, что жить на съемной квартире лучше, чем иметь дом. Я думаю, что преимущества вашего личного дома намного больше, чем у съемной квартиры, и даже в финансовом отношении было бы лучше, если бы не было так много дополнительных комиссий и других платежей, которые вам приходят с каждым годом.

Бесспорным преимуществом является то, что вы не платите деньги неизвестному человеку, и он никогда не вернется (в виде квартиры или дома). Тем не менее, многие не согласны с этим утверждением и говорят, что «выбрасывать деньги» — это слишком грубо и не соответствует всей ситуации, а дополнительные расходы не приносят особого удовольствия: люди объясняют, что оплата аренды — это выбрасывание денег. Конечно, они имеют в виду не это буквально. Вы получаете что-то за эти деньги (место для жизни).Но с ипотекой вы наращиваете капитал, верно? Разве это не имеет смысла больше, чем аренда? Нет. «Создание собственного капитала» означает просто превратить часть ваших денег в дом. Это один из многих способов вложить деньги ».

К сожалению, большинство молодых людей придерживались этой позиции, понимая, что арендовать дом намного проще, чем купить дом.

Но когда вы собственник, вы не зависите ни от каких обстоятельств, так как живете в квартире.

Вы, как собственник, можете выбирать, какой дом вам делать, какого цвета стены, какую мебель и т. Д., Проживая в съемной квартире, вы должны выбирать из предложенных вам вариантов, а иногда обстоятельства складываются так, что вам нужно просто где-то жить, и нет никаких сомнений в выборе, вы получаете только то, что предлагается.Иногда владельцы квартиры ставят вас за то, что вам следует покинуть квартиру раньше, чем закончится договор, потому что… это может быть все, причин множество, дело в том, что в собственном доме вы никогда не встретитесь к такой проблеме, как вы зависите только от своих собственных обстоятельств, но не от других людей.

Еще одно преимущество связано с домашними животными. Если у вас есть кошка или собака, вам будет сложнее найти квартиру, где хозяева не были бы против вашего питомца.В личном доме вы также можете стать владельцем даже крокодила или других экзотических питомцев.

Преимущества покупки перед сдачей внаем
Покупка Аренда
Списание налогов Без списания налогов
Вы можете модернизировать свой дом по своему усмотрению Требуется разрешение на внесение любых изменений
Создайте собственный капитал в своем доме по мере роста его стоимости Ваши деньги идут в капитал арендодателя
Контроль вариантов выплаты кредита Арендная плата может периодически увеличиваться
Гордость домовладения Вы не владеете

Я считаю, что это одна из самых разумных вещей, когда вы чувствуете себя в безопасности и защищенности в своем доме.Мой дом — моя крепость.

Источники:

  1. http://www.econedlink.org/lessons/index.php?lesson=MM162
  2. http://realestate.yahoo.com/info/guides/buying-vs-renting
.

Аренда vs Купить 2020 | Аренда против покупки дома Калькулятор арендной платы и покупки

Ряд домовладельцев начинают пересматривать решение о покупке и аренде . Изменил ли вирус короны рынок, и сколько арендаторов решат купить вместо аренды?

В любое время, когда статус-кво нарушается, появляется возможность, и арендаторы будут готовы к прыжку.

Аренда по-прежнему более доступна, может быть, еще больше в 2020 году, но что будут делать арендаторы, чтобы подготовиться к покупке дома? Покупка может быть болезненной, если покупатель на это способен, поскольку быть бедным — это тяжелый образ жизни.

Что может склонить чашу весов к вам?

Многие арендаторы хотят владеть собственным домом, увеличивать капитал и пользоваться большей безопасностью. Это большие стимулы. Некоторые могут задумываться о покупке дома с намерением сдать его часть. Некоторые хотят сбежать из густонаселенных районов или зданий во время пандемии.

Если ставки по ипотечным кредитам достигнут определенного уровня, сможет ли большее количество арендаторов воспользоваться этой возможностью? Или арендатору нужно, чтобы большинство сигналов загоралось зеленым? Это трудное решение.

Рынок арендного жилья меняется, и арендодателям становится все труднее держаться за своих арендаторов. Арендаторы ищут решения своего дискомфорта.

Google Trends показывает умеренный рост числа тех, кто ищет дом для аренды или аренду квартиры. Интерес к покупке домов возвращается с грохотом.

Рынок аренды вернется

Мечта о собственном доме, обретении капитала и стабильности манит. Однако ряд факторов может сделать этот вариант болезненным и рискованным.Отсутствие гарантий занятости, отсутствие списков, высокий первоначальный взнос, высокие цены на жилье и строгие требования к ипотеке затруднят покупку даже для тех, кто хочет сдать подвал в аренду.

По мере того, как угроза вируса короны уменьшается, а занятость растет, он будет поддерживать как аренду квартир, так и покупку жилья.

Что ждет покупателей жилья в 2020 году

  • Долгосрочные фиксированные ипотечные ставки продолжают падать
  • Цены на жилье стабильны
  • списки падают до рекордно низких значений
  • Цены на жилье все еще возмутительно высоки
  • Цены на аренду не пойдут вниз
  • экономика разрушена и может не восстановиться в этом году
  • требования к заработной плате могут значительно упасть
  • уровень занятости находится на историческом уровне
  • появляется больше новых строительных единиц, но их недостаточно для удовлетворения спроса
  • человек сохранили первоначальный взнос

Когда экономика вернется

Home Price Growth Home Price Growth

Изображение предоставлено GlobalPropertyGuide.com

Возьмите следующий пример для небольшого дома с 2 спальнями в Сан-Франциско, Сан-Хосе, Торонто, Сиэтле, Ванкувере или Сан-Диего:

Расчет инвестиций в аренду

Цена: 600 000 долларов США
Ипотека: 500 000 долларов США
Первоначальный взнос: 100 000 долларов США
Повышение ставки по ипотеке: 3,5%
Выплата ипотечного кредита: 3 028 долларов
Списание налогов? Очень в соответствии со штатом или провинцией

Капитал для владельцев через 25 лет : 900 000 долларов плюс налоговые льготы + доход от аренды + залог для дальнейшего инвестирования в недвижимость.

Капитал для арендаторов: 432 000 долларов, потраченные на нулевой капитал через 25 лет.

В долгосрочной перспективе покупка легко выигрывает, если покупатель имеет солидную работу, выдерживает рецессию и сдает в аренду часть своего дома для получения дохода, при этом пользуясь дальнейшими налоговыми льготами. Покупка в аренду — явный победитель.

Покупка сдаваемой в аренду собственности для растущего дохода создает еще большую ценность. Фактически, именно так делают свое состояние большинство миллионеров. Выберите лучшие города для аренды недвижимости, и вы на правильном пути.

Образ жизни Арендаторы — большой целевой рынок

Что касается нефинансовых аспектов, то аренда может дать лучшие результаты. Тем, кому требуется мобильность для работы или кто действительно не может позволить себе дорогое жилье, будет лучше арендовать.

Многие из новых сдаваемых в аренду зданий предлагают обширные услуги и льготы для образа жизни. Выходящие на пенсию бэби-бумеры снимают жилье на рынках аренды в Чикаго, Майами, Фениксе и Лас-Вегасе, чтобы насладиться преимуществами образа жизни.

Работающие миллениалы, рассчитав арендной платы против покупки , видят преимущества совместного проживания и квартир в ключевых районах этих городов. Для Калифорнии перспективы покупки, к сожалению, невелики.

Будь то пенсионное пособие или карьерный рост, многие многоквартирные дома обслуживают эти группы. Узнайте больше о новых разработках в Чикаго и Денвере.

Если вы один из многих, кто переезжает в новый город и у вас ограниченные средства на первоначальный взнос, Остин, Окленд, Денвер, Гонолулу, Тампа, Майами, Даллас или Шарлотта могут предложить более выгодные рынки аренды.

США — страна арендаторов

Рынок арендной недвижимости силен, потому что инвесторы покупают недвижимость для сдачи в аренду. Некоторые называют их спекулянтами, но они могут покупать и покупают недвижимость, и эта недвижимость не продается. Вот почему в сфере управления недвижимостью наблюдается такой бум.

Они получают пособие по доходу, позже — прирост капитала, а также налоговые льготы. Это привело к снижению доступности жилья и повышению цен на жилье.

Это не привлекательный сценарий для многообещающих покупателей жилья с простыми пожеланиями.Это привело к тому, что Америка стала арендатором.

Действительно ли покупка приносит пользу?

Многие из них непоколебимо верят, что дом также является активом пенсионных сбережений, в то время как другие предполагают, что вы не можете съесть дом в 65 лет. Многие пожилые люди сегодня не могут продавать, потому что им некуда идти. В Торонто, Ванкувере или в большинстве городов Калифорнии покупать просто не имеет смысла.

Сравните ключевые преимущества покупки и аренды

  • создает долгосрочное накопление богатства
  • налоговые преимущества
  • возможность получения дохода от инвестиций в аренду
  • большее чувство безопасности и стабильности
  • процентные ставки низкие в настоящее время
  • it может быть дешевле купить, чем платить высокие ежемесячные арендные ставки
  • , если вы разведетесь с супругом, это может привести к серьезным убыткам
  • есть жилищный кризис, и большой спрос на любой дом или квартиру должен подтолкнуть цены вверх
  • недвижимость как актив показал лучшие результаты, чем любой другой тип активов за последние 30 лет (если учесть списание налогов, рост цен и доход от аренды, он намного превосходит)

Преимущества аренды дома или квартиры

  • без первоначального взноса стресс
  • Не беспокойтесь об ипотечных обязательствах
  • Нет высоких затрат на содержание дома и собственности
  • 9003 2 не беспокойтесь о покупке денежной ямы
  • не беспокойтесь о механической поломке
  • свобода передвижения и передвижения
  • во многих зданиях и кондоминиумах есть фитнес-центры и бассейны
  • не беспокойтесь о крахе рынка недвижимости
  • безработица не означают, что вы можете потерять свои инвестиции.

Однако мы спрашиваем, разумно ли покупать дом прямо сейчас в 2019 году или есть ли смысл в аренде кондоминиума или квартиры.

Основные соображения перед принятием решения о покупке или аренде:

  • , подходящее ли время для покупки лично и эмоционально — вы действительно хотите быть привязанными к дому и собственности со всеми стрессами и обязанностями?
  • вы выйдете замуж и создадите семью? — Можете ли вы хорошо растить детей в многоэтажной квартире или в малоэтажном районе, где вы можете позволить себе покупку?
  • сколько дома вы можете себе позволить , или вы действительно можете позволить себе все это? — цены на покупку и аренду настолько высоки в таких городах, как Сан-Франциско, Нью-Йорк, Майами, Даллас, Остин, Сан-Антонио, Денвер, Сиэтл, Сан-Хосе и Лос-Анджелес, например, что может потребоваться весь ваш доход, чтобы заплатить за самые дешевые Блок.
  • насколько вырастут ставки по ипотечным кредитам — сможете ли вы заплатить свои платежи, если они вырастут на 70%?
  • сколько у вас других долгов? — есть ли у вас студенческие ссуды и задолженность по кредитной карте, которую нужно добавить к выплатам по ипотеке?
  • альтернативные инвестиции — во что еще вы могли бы инвестировать прямо сейчас с вашим первоначальным взносом (биткойны, стартапы, золото, акции)?
  • Стоит ли покупать для сдачи в аренду самому? — арендная плата быстро растет, при очень низком уровне вакантных площадей, что обеспечивает положительный денежный поток, если вы должны сдать в аренду часть своего дома.Это отличная возможность.

Калькулятор стоимости покупки и аренды

Чтобы лучше понять, какое решение вы выберете между покупкой и арендой, попробуйте калькулятор арендной платы или покупки в NY Times. Этот виджет по-прежнему требует вашего участия для прогнозирования некоторых вещей, но он может помочь вам прояснить плюсы и минусы.

Изображение предоставлено NYtimes. Калькулятор аренды против покупки.

Предупреждение об аренде и покупке:

  1. Не покупайте, потому что вы думаете, что это вложение, если только вы не планируете сдавать его в аренду.
  2. Не покупайте, потому что так делают ваши друзья.
  3. Не платите действующую запрашиваемую цену, потому что продавец считает, что это стоит столько. Подумайте, почему они так хотят продавать прямо сейчас.
  4. Если вы покупаете прямо сейчас, вы платите спекулятивную цену. Если вы все же покупаете, покупайте только по доступной цене для дома, квартиры или квартиры.
  5. Единственным исключением из этого правила является покупка инвестиционной арендной собственности. Когда ваша недвижимость приносит большой доход от голодных арендаторов с небольшим количеством вариантов аренды, это хорошее вложение на следующие 5 лет.Если вам придется продать его, вы, вероятно, увидите положительную рентабельность инвестиций.

Удачи в принятии решения о покупке или аренде . Большинство арендаторов предпочтут и дальше снимать квартиру в этом году. Покупка имеет свои преимущества при столь низких процентных ставках. И если вы все обдумали и уверены в своем выборе, не сомневайтесь в том, что делаете. Положительный настрой является обязательным для всех.

Пожалуйста, ознакомьтесь с нашим новым отчетом об управлении недвижимостью и узнайте больше о том, что управляющие недвижимостью делают для улучшения своего бизнеса.

Узнайте больше о текущем состоянии рынка аренды.

Аренда Квартиры | Программное обеспечение для управления недвижимостью | Виртуальное управление недвижимостью | Лучшие города для покупки недвижимости в аренду | Приложения для арендодателей | Приложение для управления недвижимостью | Карьера в управлении недвижимостью | Программное обеспечение для управляющих недвижимостью | Программное обеспечение для арендодателей | Что такое управление недвижимостью? | Простое программное обеспечение арендодателя

.

Как найти квартиру с помощью агента по недвижимости

Если вы ищете апартаменты для сдачи в аренду, будь то для себя или с соседом по комнате, вы можете как можно скорее позвонить своему местному агенту по недвижимости. Агенты по недвижимости делают свою работу, чтобы знать все тонкости рынков жилья, на которых они работают. Если вы продаете свой дом, вам, вероятно, приходила в голову идея нанять агента по недвижимости. Но стоит ли вам нанять агента, чтобы найти аренду?

Независимо от того, покупаете ли вы, арендуете или продаете дом, вам может быть выгодно работать с агентом просто потому, что этот агент знает рынок, которого не хватает обычному человеку.Агент особенно полезен, если вы переезжаете в незнакомый район и нуждаетесь в помощи в поиске сообществ, где вам было бы приятно жить.

Агент также может ознакомиться с договором аренды и убедиться, что ваши права как арендатора защищены. Однако, если квартира вашей мечты окажется за пределами вашего ценового диапазона, вам может потребоваться обменять пару удобств (или уменьшить размер студии до однокомнатной), поискать в другом районе или найти соседа по комнате, который поможет покрыть арендную плату по вашей аренде.

Возможно, вам придется платить брокерский сбор, а может и нет.

Во многих случаях домовладельцы будут платить агентам комиссию за поиск квалифицированного арендатора. Однако некоторые агенты требуют, чтобы вы заплатили им брокерский сбор. Прежде чем подписывать какое-либо соглашение или работать с агентом по недвижимости, который пообещал, что знает, как найти для вас квартиру, убедитесь, что вы понимаете, как этому человеку будут платить, чтобы вы не удивились.

Например, в Нью-Йорке многие арендаторы пользуются услугами брокера, потому что конкуренция за квартиры очень высока.Там брокеры обычно требуют плату в размере арендной платы за один месяц или 15% от годовой арендной платы.

В то время как большинство квартирных маклеров придерживаются этических норм, некоторые из них иногда просят вас, арендатора, внести плату, а также взимают арендную плату с домовладельца или управляющего недвижимостью. Будьте осторожны, обсуждая аренду и сборы как с арендодателем, так и с брокером, чтобы этого не произошло (вы же не хотите упустить идеальную квартиру!).

Как найти квартиру с помощью брокера

Время, которое вам понадобится, чтобы найти аренду, зависит от нескольких факторов, в том числе от местных рыночных условий, специфики аренды, которую вы ищете (например, особые удобства, которые вы хотите), и ваша собственная квалификация арендатора (в основном, сколько арендной платы вы можете себе позволить).

Агент по недвижимости может помочь вам разобраться в деталях и найти многоквартирный дом с арендной платой, которую вы можете покрыть в хорошем районе.

На рынке арендного жилья с большим количеством доступных квартир и домов поиск подходящего места может занять всего несколько дней. Однако на рынках жилья с ограниченным предложением аренды вы можете столкнуться с конкуренцией со стороны других потенциальных арендаторов и неделями будете искать себе жилье. Вот тогда окупается наличие агента, который знает, что соседство.

Один из способов облегчить процесс поиска квартиры — это быть полностью подготовленными со всем необходимым для аренды, включая документы и достаточно денег.

Проверьте свой кредитный отчет и оплатите свой кредитный рейтинг, так как арендодатель также будет проверять его. (Лучше всего узнать, нужно ли вам улучшить кредитную карту или исправить ошибки, прежде чем подавать заявку на квартиру.)

Большинство домовладельцев также хотят проверить вашу работу и доход и попросят рекомендации, поэтому держите эту информацию под рукой.

Для большинства случаев аренды вместе с заявкой требуется внести залог. После того, как арендодатель принял вас, вам, как правило, потребуется внести залог в размере арендной платы за один месяц до даты въезда вместе с вашим первым месяцем аренды и, возможно, некоторыми другими сборами.

Чем больше вы осведомлены о вашем местном рынке аренды и чем больше вы подготовлены к тому, чтобы представить себя квалифицированным арендатором, тем проще снять квартиру и подписать договор аренды. Помните, найти эту первую квартиру может быть непросто, но вскоре вы окажетесь в отличном месте с ежемесячной арендной платой, которую можете себе позволить.

.

Покупка дома под ООО

Покупка дома под ООО имеет свои преимущества и недостатки. Ведение бизнеса в качестве ООО ограничивает ответственность за личные активы и доходы владельцев. 6 мин читать

Обновлено 18 июня 2020 г .:

Покупка дома в рамках ООО дает множество преимуществ и несколько недостатков. Ведение бизнеса в качестве общества с ограниченной ответственностью (ООО) ограничивает ответственность личных активов и доходов владельцев. Эти владельцы называются членами.Структура LLC предоставляет преимущества, полезные по разным причинам, от налогообложения до судебных разбирательств и всего, что между ними.

ООО Обзор

ООО — это коммерческое предприятие с собственными активами и доходами. Таким образом, он может приобретать недвижимость, в том числе дом или офисное помещение, по любой причине, указанной в его учредительном договоре. Большинство статей организации позволяют членам LLC приобретать недвижимость, но такая гибкость может создавать проблемы, особенно если участник покупает жилой дом для личного пользования.Тем не менее, есть несколько причин рассмотреть возможность покупки или рефинансирования дома под ООО вместо вашего собственного имени, в том числе:

  • Разделение личных и деловых финансов.
  • Защита ответственности.
  • Сквозное налогообложение.

Финансирование

ООО должно оплачивать покупку недвижимости за счет собственных средств, чтобы не было путаницы в отношении того, кому принадлежит недвижимость. Это связано с тем, что может возникнуть путаница, если LLC расформировывается и разделит свои активы или если на компанию будет предъявлен иск.Тем не менее, участники LLC могут ссужать LLC свои деньги для покупки недвижимости.

ООО может подать заявку на получение банковской ипотеки, которая утверждается в зависимости от кредитного рейтинга бизнеса и долгов. Просто не забудьте задокументировать все финансовые транзакции, которые происходят между организацией и участниками LLC, используя необходимые формы вашего штата.

Преимущества покупки дома под ООО

В некоторых штатах участники LLC могут передать свою недвижимость бизнесу, чтобы получить освобождение от налогов.

Недавно созданное ООО может приобретать недвижимость для использования в составе своего портфеля недвижимости, что может повысить стоимость бизнеса и укрепить его финансовый профиль. LLC также может получать доход, сдавая в аренду арендаторам приобретенную недвижимость в качестве жилых или коммерческих помещений. Таким образом, LLC может существовать исключительно для покупки, аренды и продажи недвижимости.

Еще одно ключевое преимущество покупки дома в рамках ООО — это конфиденциальность. Кому-то сложно определить, сколько вы заплатили за недвижимость, если он не знает название вашего ООО.Покупка дома под бизнес делает практически невозможным выяснить, где вы живете, из публичных записей. Это одна из причин, по которой знаменитости и известные личности покупают недвижимость в рамках LLC. Однако даже если вы не знаменитость, вы все равно можете получить выгоду от покупки дома таким образом.

Так как общедоступные записи легко доступны для поиска в Интернете, любой может получить информацию о вашем местонахождении за считанные секунды. Подумайте, как легко было бы вашим друзьям, коллегам, сотрудникам, начальнику или даже незнакомцам узнать, сколько вы заплатили за свой дом.С покупкой недвижимости ООО вам не о чем беспокоиться.

Покупка недвижимости в рамках ООО также обеспечивает защиту активов. Если вам когда-либо предъявят иск в связи с домовладением, владение им в рамках LLC защитит его. Например, если кто-то упадет и поранится на вашей собственности, и он подаст в суд, вы можете получить приговор против вас. Однако, поскольку вы владеете собственностью в рамках LLC, а не сами, ваши активы защищены.

Перед тем, как купить дом в рамках своего ООО, обязательно наймите поверенного, который специализируется на ООО, чтобы убедиться, что ваш учредительный договор оформлен надлежащим образом.Вы также можете избежать конфликтов, получив обратную связь от других участников LLC перед покупкой или передачей недвижимости.

Недостатки покупки имущества под ООО

Несмотря на то, что у покупки недвижимости в рамках ООО существует множество преимуществ, есть и недостатки. Доступ к финансированию является основным, поскольку многим потенциальным домовладельцам необходимы такие программы, как ссуды FHA, чтобы претендовать на получение ипотеки. Ссуды FHA требуют меньшего первоначального взноса на недвижимость, но они предлагаются только физическим лицам, а не компаниям.

Физические лица также имеют более низкие процентные ставки, чем ООО. Существуют специальные налоговые льготы по ипотеке с основным местом жительства, включая тот факт, что ипотека не облагается налогом на ваш личный доход. Физические лица также могут вычесть ипотечную страховку по ссудам FHA из своих налогов. Ни одна из этих налоговых льгот не предоставляется, если собственность принадлежит ООО. Даже в ООО с одним участником и других сквозных организациях налоговые льготы на недвижимость сведены к минимуму, потому что инвесторы не могут использовать такие большие рычаги.

Также легче совмещать бизнес с личными делами, когда вы приобрели собственный дом в рамках своего ООО, даже если вы попытаетесь запустить оба дома по отдельности с разными банковскими счетами, адресами электронной почты и кредитными картами. Может возникнуть соблазн злоупотребить гибкостью, которую дает владение домом через LLC, поэтому важно сохранять четкую границу. Без корпоративной завесы, о которой нужно беспокоиться, владельцы ООО могут легко расслабиться там, где им не следует.

Некоторые доски объявлений для совместной работы в многоквартирных комплексах не являются сторонниками идеи компании, а скорее представляют собой отдельного человека, владеющего квартирой в их здании.Но то, с чем вы столкнетесь, зависит от того, где вы хотите совершить покупку. Более старые школы, традиционные районы, как правило, не любят смешение бизнеса и домовладельцев. Однако новые, перспективные сообщества более приветливы к этим различным финансовым структурам.

Зачем создавать ООО по недвижимости?

Создание ООО может быть пугающей задачей даже для самого опытного предпринимателя, поэтому добавление аспекта недвижимости может усугубить фактор запугивания.Так не должно быть. Структура LLC предлагает множество преимуществ, и, если вы проявите должную осмотрительность в соблюдении правил и требований в вашем штате, создание LLC на самом деле может быть довольно простым.

Если ваш бизнес-план включает в себя инвестиции в недвижимость, создание ООО для владения недвижимостью — отличная идея. Не каждый инвестор захочет пойти по этому пути, поэтому идеально иметь подробный бизнес-план, прежде чем решать, с какой бизнес-структурой работать.ООО — это здорово, но не для всех они подходят идеально.

Некоторые инвесторы считают, что покрытие потенциальных судебных исков за счет защиты неотъемлемой ответственности LLC стоит усилий стартапа. Другие этого не делают. Это зависит от стоимости открытия ООО в вашем конкретном штате и ежегодных требований, которые вам необходимо соблюдать. Если сборы и требования больше, чем вы хотите, вы можете вместо этого подумать о страховании ответственности.

Страхование ответственности с обычными ограничениями, исключениями и т. Д. Не покрывает столько оснований, сколько бизнес-структура LLC.Итак, опять же, вам нужно знать, каков ваш большой план, прежде чем вы сможете выбрать подходящий вариант.

Если бы вы столкнулись с судебным иском, вполне возможно, что страховое покрытие не защитит вас полностью, но LLC обеспечивает большую защиту. Владельцы недвижимости, которые планируют покупать, сдавать в аренду или продавать несколько объектов недвижимости одновременно, действительно должны рассмотреть возможность работы в рамках ООО. В связи с множественными продажами и арендой существует большой потенциал для судебных исков, поэтому вы можете найти работу стартапа LLC, стоящую усилий.

Все инвесторы в недвижимость также владеют личной собственностью. Создание ООО для ваших инвестиций в недвижимость сохранит ваши личные активы в хорошем состоянии и в безопасности. Таким образом, вы сможете выполнять свою работу и даже расширять свой бизнес, не беспокоясь. Если судебный процесс все же возникает с одной из ваших инвестиций, сама LLC участвует и несет ответственность, но ее владельцы или участники не несут личной ответственности. Активы ООО будут под угрозой, а вот личное имущество владельца — нет.

Как работает сквозное налогообложение с ООО

Мы, безусловно, рассмотрели преимущество защиты ответственности от создания ООО с целью покупки недвижимости, но аспект сквозного налогообложения ООО является еще одним важным преимуществом.Некоторые рассматривают налоговые льготы ООО как основную причину создания ООО для инвестирования в недвижимость.

Сквозное налогообложение с LLC означает, что компания избегает двойного налогообложения, типичного для корпораций. Служба внутренних доходов (IRS) рассматривает LLC как индивидуальные предприятия или партнерства в зависимости от количества участников в компании. Индивидуальные предприниматели классифицируются как неучтенные организации, что означает, что прибыль и убытки от бизнеса переходят к его владельцу.Владельцы транзитных организаций платят личные налоги с доходов компании, но сама компания не несет ответственности за налоги.

LLC идеальны, потому что они допускают это сквозное налогообложение, типичное для индивидуального предпринимательства, но обеспечивают покрытие ответственности, которого нет у единоличного предпринимателя. Когда владелец бизнеса управляет недвижимостью через ООО, повышение стоимости собственности и доход от арендаторов не подлежат налоговым штрафам.

Многопользовательские LLC также пользуются сквозным налогообложением, но каждый из участников должен подавать форму Приложения C или K или Форму 1065 при подаче налоговой декларации.В этой форме указываются все доли прибыли или убытков, которые они получили от LLC в этом году. Само ООО по-прежнему не подлежит налогообложению.

Создание ООО в сфере недвижимости — популярный вариант для современных предпринимателей. Благодаря множеству преимуществ, включая защиту ответственности и налогообложение.

Если вам нужна помощь в покупке дома под управлением ООО, разместите свою вакансию на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Гарвардское право и Йельское право, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

.

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
Back to top