Чем грозит банкротство застройщика для дольщиков: Чем грозит банкротство застройщика для дольщиков?

Содержание

Чем грозит банкротство застройщика: ход процедуры, как узнать о несостоятельности

Обманутых дольщиков, которые обращаются в суд с делами о банкротстве, на сегодняшний день насчитывается огромное количество. Причём эти дольщики на самом деле отстаивают свои законные интересы или права и пытаются вернуть уже вложенные в строительство средства. Такая ситуация, которая обострилась на первичном рынке недвижимости, имеет особое значение, так как затрагиваются вопросы защиты прав участников строительства — граждан, которые заплатили большую сумму денег, вступая в долю с застройщиком. Как быть в ситуации банкротства застройщика? Можно ли потребовать свои средства обратно если да, то каким образом? Подробности в данной статье.

Закон о банкротстве застройщика

Правоотношения, которые возникают на базе банкротства застройщика, хорошо отражены в 7 параграфе главы 9 ФЗ, принятого в 2002 году, под наименованием «о несостоятельности». К данной категории относятся граждане, коммерческие организации, а также правовые объединения.

Когда происходит финансирование строительства, всё это порождает у субъекта, который его осуществляет или у застройщика, массу сложностей. Одним из самых главных критериев является получение прав на помещение в данном объекте.

Если же застройщик признается банкротом, то осуществление данного права не является возможным. Дольщик же, который внес необходимые денежные средства в строительство, вправе требовать их возврата. Причём закон о банкротстве для граждан позволяет использовать еще ряд некоторых преимуществ, которые недоступны другим кредиторам:

  • Форма выражения требований. Вы вправе потребовать от обанкротившегося застройщика либо денежную компенсацию, либо полноценное жилое помещение. Причём объём государственной защиты, не зависит от того в какой форме вы требуете от застройщика компенсацию.
  • Порядок погашения средств. Как дольщик, вы занимаете третью очередь в порядке погашения средств, тогда как для остальных существует 4 очереди выполнения при погашении требований.
  • Собрание дольщиков. Те, кто участвовал в строительстве или дольщики, имеют право создать свое собственное собрание, на котором будут рассматриваться пути возвращения своих вложенных средств. Другие кредиторы права голоса иметь не смогут.

Как узнать о банкротстве застройщика?

Про то, является ли застройщик банкротом,  можно узнать простым и легким способом, например на сайте https://www.vestnik-gosreg.ru/. Либо по картотеке арбитражного суда, электронный адрес которого следующий — https://kad.arbitr.ru/. Для того чтобы проверить данную информацию Вам нужно будет лишь ввести реквизиты организации застройщика, и сайт тут же выдаст целый перечень результатов по всем судебным делам этой организации. Вам нужен раздел банкротства.

Если в данном разделе не существует производства застройщика или фирмы, или компании, то процедура банкротства введена не была. Однако, если застройщик внезапно пропадает и не отвечает на ваши заявки, сообщение и претензии, то скорее всего процедура банкротства уже запущена, самим застройщиком, которому иногда это может быть крайне выгодно, чтобы избежать долговых ям.

Процедура

Процедуру принятия решения о банкротстве застройщика курирует и осуществляет представитель законодательства. Законодатель исходит из того, что участники или дольщики становятся инвесторами такого недобросовестного застройщика поневоле, и не обладают всем объемом знаний, которые необходимы при ведении строительства. Поэтому специально приглашенный арбитражный управляющий, информирует всех участников строительства в самом начале соглашения о том, как будет создаваться,  функционировать и каким преобразованиям будет подлежать строительный кооператив.

Такая процедура проводится постоянно, если существует банкротство застройщика,  как факт, то арбитражный управляющий должен организовать собрание дольщиков и кредиторов, а также составить документальное заключение о том, что застройщик является отстраненным от дальнейшего ведения объекта незавершённого строительства. Также управляющий представляет отчет об оценке прав застройщика на данный объект строительства.

Ну и, в самом конце, принимается проект решения о завершении или приостановление действий в сторону строительного кооператива. Для подобного заключения естественно созывается специальная экспертиза, в которую входит инженеры, юристы и другие специалисты,  которые объективно оценивают данную ситуацию и составляют специальные документы, отражающие возможные перспективы завершения строительного объекта.

Если строительство многоквартирного дома так и не было начато, то в таком случае включение в реестр специального требования кредиторов о передаче жилого помещения конкретно дольщикам становится невозможным. Поэтому перед тем, как становиться участником долевого строительства, необходимо полностью проверить документы застройщика. Получил ли он разрешение в первую очередь и насколько широка его аккредитация? Даёт ли ему кредит один банк или данное строительство кредитует несколько банков?

Стадии банкротства застройщика

Процедура банкротства застройщика насчитывает несколько стадий.

В первой стадии появляется наблюдение — основополагающая процедура по узнаванию банкротства предприятия или компании. Наблюдают застройщика в данном случае арбитражный суд, по поданному заявлению должника, или кредитора. Именно в это время назначается арбитражный управляющий. Задача такого управляющего в течение 7 месяцев изучить финансовое состояние застройщика.

Он выявляет кредиторов, выясняет размер требований, смотрит имущественный фонд должника, а также просматривает все документы, которые касаются застройщика, как физического, так и юридического лица.

После того, как арбитражный управляющий подает свой отчет, в котором представлен анализ финансов должника, может начаться вторая или третья стадия банкротства, либо сразу четвертая.

Вторая стадия называется финансовым оздоровлением. Она также длится не более 7 месяцев и применяется к должнику только в том случае, если он может в целях восстановления взять и погасить задолженность, которая у него образовалась.

Составляется специальный график погашения. Это стадия всё ещё минимальна, так как третьи лица обращаются к собранию кредиторов, предлагают свои графики погашения задолженности, и в данном случае на этой стадии застройщик всё ещё может выйти из банкротства довольно легальным путем — если сможет в течение установленного времени погасить задолженность и станет наравне с другими кредиторами, обладателем хорошего финансового актива — уже построенного здания. Ведь банкротом застройщик может становиться из-за незначительных причин, например, вырастают цены на строительные материалы.

 

Третьей стадией банкротства называется стадия внешнего управления, когда вместо застройщика руководить производством назначается стороннее лицо. Естественно это будет арбитражный управляющий, который следит за процессом строительства на срок около 18 месяцев.

Такое управление назначается только в том случае, если присутствует реальная возможность повысить платежеспособность должника, если изменить или подкорректировать план внешнего управления.

Арбитражный управляющий может потребовать перепрофилирование производства, либо продать часть имущества должника в счет погашения долга, либо разместить какие-то акции должника или продать само предприятие застройщика. Здесь самым главным является погасить задолженность и отбить уже вложенные средства дольщиков за счёт различных финансовых активов, которые могут найтись в распоряжение застройщика.

Если такая возможность отсутствует, то появляется последняя –

четвертая стадия банкротства, называющаяся конкурсное производство. Конкурсное производство считается, как целая система мероприятий, которые проводятся по решению арбитражного суда.

Целью данных мероприятий является завершить ликвидацию, как должника, юридического лица и исключить его из реестра действующих застройщиков путем передачи прав другому застройщику или компании.

Конкурсное производство начинается после того, как арбитражный управляющий подал анализ всех проведённых стадий банкротства застройщика, и было выведено решение о невозможности восстановления финансового состояния. Данное конкурсное производство может продолжаться не более года, арбитражный суд же, если существует такая необходимость, может продлить этот срок на 6 месяцев.

На последней стадии банкротства арбитражному суду передаются все полномочия по производству или компании застройщика.

Существует еще один маленький нюанс, такой как мировое соглашение. Когда застройщик вправе подписать письменное соглашение с кредиторами о том, что они предоставляют ему некоторую рассрочку или время на погашение долгов. Если такое соглашение достигнуто, то процесс банкротства возвращается на вторую стадию, или на третью, когда всё курирует внешний управляющий — представитель арбитражного суда.

Реестр кредиторов и очередность

Наиболее приоритетными являются те кредиторы, которые при банкротстве застройщика требуют возвращения денежных сумм или если это банкротство угрожает жизни и здоровью человека. В данных случаях возможно возмещение либо денежного эквивалента либо жилых помещений, на которые дольщики рассчитывали в самом начале заключение договора.

Однако по закону, денежная сумма, возвращенная при банкротстве не может превышать 75% от уплаченного ранее эквивалента.

Также существует несколько очередей кредиторов при банкротстве застройщика. Их реестр таков:

  • К первой очереди относятся те лица, которым застройщик своими неправомерными действия устроил угрозу жизни или здоровью.
  • Ко второй очереди относятся лица, которые трудились на строительном производстве у застройщика.
  • К третьей очереди относятся непосредственно дольщики,  также те, кто участвовал в финансовой поддержке данного застройщика — банки.
  • К четвертой очереди относятся иные кредиторы, которые осуществляли финансовую помощь данному застройщику.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика?

При объявлении застройщика банкротом, дольщики должны потребовать свои деньги, размер компенсации которых складывается из договорной суммы, а также моральной компенсации за причиненный ущерб.

Либо дольщики вправе потребовать причитающиеся им по закону жилые помещения, которые должны быть равны по площади тем, в долю которых они вступали в процессе строительство данного кооператива.

Дольщики должны в короткие сроки собрать необходимые документы, предоставить их в арбитражный суд с целью рассмотрения дела о банкротстве застройщика. Также участники долевого строительства являются представителями третьей очереди кредиторов, поэтому они должны рассчитывать на то, что их требования будут рассмотрены только после первых двух очередей реестра кредиторов в случае банкротства застройщика.

Признание права собственности

Право собственности на свою недвижимость могут получить не все дольщики, так как такая проблема сейчас встречается повсеместно. Чаще всего застройщик, с которым дольщик заключает соответствующий договор признается банкротом до того, как было заключено это соглашение, либо оно не заключается вообще по причинам известным одному лишь застройщику. Что же делать в этих случаях?

Самым первым этапом является отследить на какой стадии банкротства находится застройщик,  чтобы понять можно ли обращаться к нему напрямую. Например,  это модно сделать на первой и второй стадии,  а на третьей или четвертой уже нельзя.

Иногда застройщик по каким-то причинам не собирается оформлять признании права собственности дольщику, тогда дольщик вправе обратиться к арбитражному суду по делу о признании права собственности на квартиру. Однако опять-таки нужно учесть, стадию банкротства, и если это уже конкурсное производство, то поддаваться такая заявка пока не может. По объективным причинам,  ведь судьба кооператива неизвестна.

 Неустойка при банкротстве застройщика

Дольщик может взыскать с застройщика 1/3 ставки в день. Ставка рефинансирования, устанавливается Центробанком и составляет около 10%. А если дольщиком является физическое лицо, а не юридическое, то такая неустойка будет начисляться в двойном размере, и не за 365 дней, а за 300, что составит около 35% в год.

Данное исковое заявление нужно подавать по закону защите прав потребителей, и эта государственная пошлина не будет подлежать оплате, так как оюязана вернуться к дольщику по закону. Такие условия будут являться дополнительным стимулом для того, чтобы подать несколько исковых заявок,  например за несколько истекших периодов.

Ипотека при банкротстве застройщика

Ипотекой в полном понимании этого слова назвать такой заем дольщика,  который участвует в строительстве, нельзя. Ипотека выдает под залог уже построенной недвижимости, долевую же собственность к такому активы причинять нельзя по одной простой причине – а вдруг она будет никогда не построена? Поэтому в данном случае дольщик берет не ипотеку,  а кредит на участие в долевого строительстве. И согласно оформленном с банком договору, физ.лицо в любом случае должно выплатить данный кредит с процентами независимо от того будет ли построена застройщиком квартира. В другом случае дольщик, взявший кредит, может стать кредитором третьей стороны и, когда получит жилье (если объект будет почти готов), то сможет расплатиться с банком непосредственно оформив дарственную на данный строительный объект.   По закону в этом случае также действует правило: возвратить при банкротство застройщика дольщик сможет не более 75% процентов уже уплаченных кредитных средств.

Чем грозит несостоятельность застройщика?

Банкротство застройщика грозит своим кредиторам и дольщикам тем,  что они рискуют вообще не получить жилую недвижимость, на которую расчистить,  особенно если процесс начала стройки еще не был запущен и все находится в проекте.

Угрозой может являться последняя стадии процедуры банкротства – конкурсное производство,  когда неизвестен адресат, который купит данную фирму. Будет ли он также продолжать строительство, или станет заниматься перепрофилированием? Предсказать невозможно,  поэтому дельным советом является своевременно отслеживать все изменения на строительном рынке касательно планов выбранного застройщика.

Последствия

После того, как было объявлено о полном банкротстве застройщика,  такому представителю предоставляется его кредитная история,  которая портит репутацию среди реестра действующих застройщиков. Шансы, что застройщик сможет заработать себе авторитет снова, не меняя названия фирмы или компании, практически равны нулю. Поэтому на некоторый срок такой горе-застройщик отстраняется от ведения дел и исключается из реестра. Однако, потом он сможет открыть другую компанию, если сможет убедить банк в своей финансовой состоятельности,  что при его прошлом промахе будет сделать крайне сложно.

Может ли  дольщик подать на банкротство застройщика?

Подать на банкротство застройщика может любой кредитор и дольщик, участвующий в процессе строительства объекта. Для того, чтобы обезопасить себя и точно получит ь в свое владение недвижимость,  нужно реле всего озаботиться заключением договора о праве собственности на квартиру,  а потом подать заявку в арбитражный суд о банкротстве застройщика.  В этом случае квартира (если дом достроен) будет автоматические переведена в собственность дольщика.

Если дом не достроен, то нужно все равно подать иск о получении права собственности,  и тогда ожидать решения конкурсного производства: будет ли дом достраивать другое ЖСК или дольщикам,  как кредиторам третьей стороны просто-напросто будут со временем выплачены их внесенные в строительство средства.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика-2020

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня — 21, за месяц — 687, за год — 11 345

В последние годы среди россиян стала популярной  по ДДУ (договорам долевого участия). Жилье в строящихся домах привлекает низкой ценой, к тому же многие компании разрешают приобретать его в рассрочку. Но у этого вида сделок есть существенный минус – риск банкротства застройщика. Для покупателя информация о банкротстве строительной компании становится настоящим ударом. Поскольку такие ситуации, к сожалению, возникают нередко, стоит узнать, как нужно действовать дольщикам.

Банкротство застройщика: что это такое и чем грозит?

Банкротство – сложная юридическая процедура, которая проводится арбитражным судом и занимает длительное время (месяцы, а иногда и годы). Разбирательство проходит по адресу местонахождения потенциального банкрота.

Процесс признания граждан и юридических лиц банкротами регулируется нормами ФЗ № 127 от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)». В связи с непростой ситуацией на рынке недвижимости в этом документе в 2011 году появился отдельный параграф № 7 – «Банкротство застройщиков».

Если компания больше не в состоянии отвечать по своим обязательствам и платить по счетам, суд, скорее всего, признает ее банкротом. С застройщиками такое происходит по следующим причинам:

  • Рост цен на стройматериалы и услуги подрядчиков (например, из-за нестабильной экономической ситуации и скачков курсов валют).
  • Недостаточная проработка строительного бизнес-плана.
  • Мошеннические действия со стороны контрагентов застройщика.
  • Многочисленные претензии к компании со стороны клиентов (к примеру, по причине задержек строительства), в результате чего были произведены крупные выплаты по решению суда.
  • Возникновение форс-мажорных обстоятельств.

Все указанные причины способны привести к заморозке строительства. Если застройщику не удастся найти деньги, он либо другие заинтересованные лица (дольщики, кредиторы) имеют право подать иск о признании компании несостоятельной

Теоретически  может состоять из пяти этапов, но на практике применяются только два:

  1. Внешнее наблюдение, которое проводится временным управляющим и занимает до 7 месяцев. По его итогам принимается решение либо о финансовом оздоровлении, либо о банкротстве и ликвидации строительной организации.
  2. Конкурсное производство, в рамках которого арбитражный управляющий реализует имущество банкрота и погашает его задолженность перед заинтересованными лицами в порядке очередности.

Когда стало известно, что дела застройщика плохи, дольщику стоит как можно быстрее заявить о своих правах. Для этого тоже существует определенная процедура

Как действовать дольщикам в случае банкротства строительной компании?

Информирование дольщиков о том, что строительная компания признана несостоятельной, входит в обязанности арбитражного управляющего. Этот специалист должен разослать людям уведомления по почте. Кроме того, сведения о банкротстве застройщика публикуются в газете «Коммерсантъ». Еще один способ узнать о результатах рассмотрения дела – зайти на сайт арбитражного суда и ввести реквизиты строительной организации (ОГРН либо ИНН) в разделе «Картотека дел».

Затем дольщику предстоит определиться, что он хочет получить: деньги или квартиру. Для этого покупатель должен обратиться к назначенному судом управляющему с просьбой включить информацию о себе в реестр требований. Заявить о своих правах необходимо в трехмесячный срок: один месяц на стадии наблюдения и два месяца на стадии конкурсного производства.

Если дольщик принимает решение вернуть деньги, ему придется отказаться от ДДУ, то есть от претензий на недвижимость. В этом случае данные заявителя будут включены в «Реестр требований участников строительства».

Размер возмещения определяется независимым оценщиком, услуги которого оплачиваются из средств застройщика. В ситуации, когда сроки сдачи объекта уже истекли, можно дополнительно затребовать неустойку. После продажи имущества строительной компании соответствующая сумма  будет компенсирована (разумеется, в порядке очереди).

Если дольщик настаивает на получении жилья, его данные вносятся в «Реестр требований о передаче помещений». Здесь возможны варианты:

  • В тех случаях, когда дом достроен и введен в эксплуатацию, у человека есть все шансы получить причитающуюся ему по договору квартиру.
  • В ситуации, когда строительство МКД не завершено, дольщики  и заняться достройкой самостоятельно либо привлечь к процессу другого подрядчика. Но поскольку это довольно сложный и небыстрый процесс, большинство покупателей выбирает материальную компенсацию.

Сложно сказать, что для дольщика предпочтительнее: требовать возврата средств или дожидаться жилья. Каждая ситуация индивидуальна и требует комплексного юридического анализа

Очередность удовлетворения требований при банкротстве застройщика

Еще один актуальный для людей вопрос – в каком порядке будут удовлетворяться их требования. Согласно ст.201.9 ФЗ «О банкротстве» деньги выплачиваются:

  1. В первую очередь – гражданам, жизни и здоровью которых должник причинил вред.
  2. Во вторую очередь – лицам, которые работали у застройщика по трудовому договору (сюда входит оплата их труда, выходные пособия, вознаграждение за интеллектуальную деятельность).
  3. К третьей очереди относятся граждане-участники строительства, то есть дольщики. Расчеты со всеми остальными кредиторами производятся уже после них.

Но нередко бывает, что денег, вырученных от продажи имущества застройщика, на всех не хватает. В этом случае средства делятся между дольщиками пропорционально сумме, которую каждый внес за квартиру. Кроме того, стоит попробовать обратиться за помощью в Государственный компенсационный фонд долевого строительства.

Если строительная компания была признана банкротом, не стоит впадать в уныние. В настоящее время существуют разные механизмы, позволяющие возмещать дольщикам убытки (например, заключение ДДУ с использованием эскроу-счетов). Но придется набраться терпения и проявить активность, а помощь опытного юриста повысит шансы на успех.

Автор статьи

Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас! . Задать вопрос юристу.

Написано статей

293

Требуется консультация юриста по недвижимости? Обращайтесь к онлайн-консультанту нашего сайта прямо сейчас!

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

В России начались массовые банкротства застройщиков: что ожидает дольщиков?

С 1 июля 2019 года участники долевого строительства перейдут на проектное финансирование и хранение денежных средств на эскроу-счетах. В связи с изменениями законодательства и рядом других обстоятельств начались массовые банкротства девелоперов. Почему банкротятся застройщики, и как это скажется на дольщиках?

СодержаниеПоказать

Проблема процесса банкротства застройщиков

По данным агентства «Ведомости», в период с января по сентябрь 2019 года участились случаи банкротства застройщиков по договорам долевого строительства. Выявлено более 130 случаев финансовой несостоятельности лиц, ответственных за возведение порядка 700 объектов недвижимости. Выявленные цифры на 18% превышают совокупный объем производств по банкротству застройщиков за весь 2018 год.

Основную массу банкротов составляют мелкие и средние застройщики ввиду отсутствия дополнительных средств для формирования финансовой подушки и покрытия незапланированных расходов при росте инфляции и скачков курса. Банковские учреждения не спешат оказывать помощь и отказывают в кредитовании, отдавая предпочтения крупным девелоперам. К концу 2019 г. ожидается до 30% потерь мелкого и среднего сегмента участников.

Прогнозируется новая волна банкротств в связи с изменениями в законодательстве и обязательном переходе на эскроу-счета с июля 2019 г. в соответствии с ФЗ №478 от 25.12.2018. Законодательно запрещено прямое финансирование строительства из средств дольщиков. Денежные средства резервируются на страховых банковских счетах, а строительство производится за счет заемных средств.

При этом банки все чаще отказывают в кредитах по причине несоответствия критериям учреждения в части проектного финансирования.

На основании выявленных проблем процесс банкротства продолжается до сих пор и предположительно будет набирать обороты. Требования банков и изменения законодательства без проблем переживут только крупные участники рынка.

Что ожидает дольщиков при банкротстве застройщика

В ходе банкротства застройщика в разумные сроки Фонд защиты прав дольщиков принимает решение о финансировании объектов незавершенного строительства. Деятельность организации регламентирована ФЗ №218 от 29.07.2017. Компания выступает в качестве страхователя и уполномочена формировать компенсационный фонд, покрывать обязательства девелопера и компенсировать расходы дольщиков в случае банкротства.

Последствия и действия дольщика:

  • на адрес конкурсного управляющего направляются копии договора долевого участия, платежных поручений и кассовых ордеров, паспорта;
  • совместно с документами направляется заявление с требованием о включении в «Реестр требований кредиторов»;
  • в заявлении дольщик указывает притязания на жилое помещение либо требование о возврате денежных средств;
  • в течение 30 дней рассматривается заявление, в течение еще 15 дней сведения вносятся в реестр;
  • не позднее 4-х месяцев с даты публикации о банкротстве проводится собрание кредиторов и анализ финансового положения застройки;
  • торги по продаже имущества застройщика длятся до 12 месяцев, вырученные средства направляются на компенсацию требований участников реестра;
  • если договор с дольщиком заключен после 2017 г. , то остаточная сумма убытков покрывается Фондом.

В ходе строительства объекта застройщик отчисляет регулярные взносы в компенсационный фонд. Если дольщик решает ожидать передачи объекта в эксплуатацию, он формирует строительно-жилищный кооператив, либо органами территориальной власти осуществляется поиск нового застройщика. В таком случае договор долевого участия не расторгается, и участники не вправе требовать возврата денежных средств.

Это возможно только при условии принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий по достройке объекта незавершенного строительства, которое принимается коллегиальным составом Фонда в соответствии с Правилами. К действующему договору прилагается дополнительное соглашение, регулирующее условия взаимодействия с новым застройщиком.

Права Фонда защиты дольщиков при банкротстве застройщика

В случае банкротства девелопера Фонд защиты дольщиков вправе предпринимать активные действия по урегулированию ситуации в соответствии с положениями ФЗ №218 от 29. 07.2017. Среди них: достройка объекта недвижимости, выплата компенсации дольщикам, принятие решение о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства.

Достройка проблемного дома

Право на финансирование мероприятий по завершению строительства возникает на основании ст. 12 и ст. 13.3 ФЗ №218.

Средства компенсационного фонда направляются на погашение текущих обязательств и задолженностей перед кредиторами, а также на счет лица, ответственного за достройку (п. 15 Правил). Денежные средства предоставляются без проведения конкурса.

Финансирование кооперативного строительства производится на основании договора передачи права застройки Фонду.

Выплата компенсации дольщикам

Выплаты возмещения урегулированы ст. 13 ФЗ №218. Компенсация назначается в случае, если застройщик признан банкротом, в его отношении открыто конкурсное производство, уплачены компенсационные взносы. Выплаты при обращении участников долевого строительства осуществляются до окончания конкурсного производства. Размер компенсации при передаче машино-мест и нежилых помещений соответствует цене договора застройки.

От чего зависит решение Фонда

Правила принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства утверждены Постановлением Правительства №1192 от 12.09.2019. В ходе заседания правление Фонда принимает решение о финансировании либо его нецелесообразности. Условия:

  • строительство осуществляется в пределах одного или нескольких разрешений в соответствии с градостроительным планом;
  • создается инженерная или социальная инфраструктура, предназначенная под бюджетные, дошкольные, образовательные и медицинские учреждения;
  • сведения об объекте застройки размещены в Единой Информационной системе жилищного строительства;
  • застройщик предоставил бухгалтерские документы, отчеты по финансово-хозяйственной и административной деятельности;
  • застройщик вносил обязательные взносы в компенсационный фонд.

Если застройщик не уплачивал взносы, то положительное решение принимается по ходатайству субъектов с целью защиты интересов участников долевого строительства. Решение может предусматривать целевой заем или поручительство в кредитной организации.

Таким образом, изменения в законодательстве и политика банковских учреждений может привести к массовому уходу застройщиков с рынка. В случае банкротства Фонд защиты прав дольщиков принимает решение о достройке дома, ищет нового девелопера или компенсирует вкладчикам денежные средства. Для подтверждения правового статуса и последующей компенсации дольщики направляют заявление с требованием о включении в «Реестр требований кредиторов».

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Застройщик банкротится – что делать дольщику?

Длительное ожидание своего жилья, покупка квартиры в строящемся доме на последние деньги или в ипотеку… И неожиданная новость – застройщик – банкрот. Ситуация неприятная для любого дольщика. Как ему поступить в этом случае? Куда обращаться? И есть ли шансы все-таки получить свои квадратные метры?

Почему в России продолжают банкротиться строительные организации?

Российские строительные компании банкротятся по многим причинам. Мелкие компании не выдерживают конкуренции, срывают сроки сдачи объектов, качество строительства жилья порой оставлять желать лучшего. Суды с застройщиком по качеству строительства приносят убытки для таких компаний. Кроме того, адвокаты по строительным спорам советует дольщикам подать в суд на застройщика за просрочку передачи квартиры. Положительное решение суда в пользу дольщиков в случае споров с застройщиком по просрочке также может вылиться в крупные убытки для строительной компании.

Нередкой причиной банкротства застройщика может быть банальное мошенничество со стороны руководства компании или ее владельцев. Дольщики отдают свои деньги на строительство дома, а лица, к которым финансовые средства попадают в распоряжение, используют их в своих личных целях. В этой ситуации и объект не построен, и компанию приходится признавать неплатежеспособной.

Неграмотный подход к разработке проектной документации и составлению сметы на строительство жилых и нежилых объектов может стать причиной неверных расчетов стоимости проекта и как следствие работы себе в убыток.

Обанкротиться может как мелкая строительная компания, так и крупный застройщик. К сожалению, в настоящее время выбор квартиры у большой строительной компании не может служить стопроцентной гарантией, того, что застройщик не окажется банкротом. Такие примеры уже есть в России. Группа компаний СУ 155, которая являлась крупнейшим застройщиком в нашей стране, признана судом неплатежеспособной.

Признание неплатежеспособной строительной компании еще не означает, что дольщики останутся без квартир. Но ждать придется долго. Например, в Московской области дольщики одного из долгостроев ждали получения жилья после банкротства застройщика около 7 лет. При этом объект находился на стадии котлована и все финансовые средства, собранные более чем сотней дольщиков, были украдены застройщиком.

Защита дольщиков при банкротстве застройщика

Дольщик, вложивший денежные средства в строительство жилья, должен активно контролировать процесс исполнения застройщиком своих обязательств по договору. В противном случае, отпустив ситуацию из-под контроля, можно лишиться своих вложений и остаться без квартиры. Необходимо регулярно общаться с представителями застройщика, с другими дольщиками, чтобы во время узнать о финансовых или других трудностях, если они возникнут. Ведь решить вопрос с квартирой еще до признания застройщика банкротом гораздо проще, чем когда данный процесс уже запущен.

Если все же момент упущен и у застройщика уже началась процедура банкротства, дольщику лучше всего заручиться поддержкой юриста по долевому строительству или самому вникать в тонкости банкротного законодательства в сфере долевого строительства.

Как подать в суд на застройщика?

Банкротство застройщика не быстрый процесс и начинается он с обращения в суд. Банкротят строительную компанию, когда она уже не в состоянии рассчитаться по долгам со своими кредиторами (например, вернуть деньги дольщику, расторгнувшему договор или потребовавшему уплатить неустойку за просрочку строительства) или уплатить обязательные платежи  государственным органам.

Закон о банкротстве содержит специальные положения, которые распространяются именно на застройщиков (гл. 7 закона о банкротстве). Данные правовые нормы учитывают приоритетное положение дольщиков и защищают их интересы.

Обратите внимание! Положения главы 7 закона о банкротстве, содержащие специальные нормы по банкротству застройщика, начинают работать, только если арбитражный суд укажет об этом в своем определении.

Заявить в суде о том, что должник является застройщиком, может кредитор, который изначально обратился в суд с заявлением о признании строительной компании банкротом. В этой ситуации суд укажет о применение специальных норм закона в определении о принятии заявления о признании должника банкротом. Указанный документ можно найти на сайте арбитражного суда, рассматривающего данное дело.

Если же этого не было сделано, то дольщикам, которые будут обращаться в суд в дальнейшем обязательно необходимо указать в своем заявлении на то, что банкротное дело ведется в отношении застройщика. Тогда суд сможет применять специальные нормы банкротного законодательства, которые гарантируют именно интересы дольщиков.

Дела о банкротстве рассматриваются в арбитражном суде по месту нахождения должника (в нашем случае застройщика). Например, строительная компания находится в Санкт-Петербурге (данные можно проверить в выписке из ЕГРЮЛ), значит, дело будет проходить в Арбитражном суде Санкт-Петербурга. Но согласно ст. 201.1 закона о банкротстве банкротные судебные споры с застройщиком могут быть переданы в суд по адресу недостроенного дома или по месту жительства большинства дольщиков. Инициировать этот процесс может любой участник дела.

Защита прав дольщиков по договору долевого строительства в случае банкротства застройщика может быть осуществлена следующими способами:

  • признание права собственности на квартиру за дольщиком;
  • требования о передачи квартиры;
  • включение финансовых требований в реестр кредиторов;
  • передача недостроенного дома дольщикам для дальнейшего строительства по ст.201.10 закона о банкротстве;
  • передача недостроенного объекта новому застройщику в соответствии со ст. 201.15-1 закона о банкротстве.

Многие дольщики, ожидающие квартир, задаются вопросом, что делать, если застройщик банкрот? Выше мы перечислили несколько способов защиты прав дольщиков при банкротстве строительной организации. Как понять, какой из них подойдет именно в вашей ситуации? Рассмотрим эти варианты подробнее.

Прежде всего, стоит помнить, что после введения процедуры наблюдения в отношении вашего застройщика все финансовые вопросы и вопросы, связанные с передачей жилья будут решаться только в арбитражном суде, который ведет дело по банкротству. То есть все указанные нами выше меры защиты прав дольщиков будут решаться в судебном порядке.

Самый простой и быстрый способ решения вопроса – подача иска о признании права собственности на квартиру. Но данный способ возможен только при наличии следующих условий:

  • дом введен в эксплуатацию;
  • между застройщиком и дольщиком подписан акт приема-передачи квартиры до принятия судом заявления о банкротстве застройщика.

Это практически идеальная ситуация и встречается нечасто. Чаще бывает, что застройщик банкротиться, а дом не достроен. В этой ситуации юрист по строительным спорам посоветует обратиться в арбитражный суд с иском о включении в реестр требования о передаче жилого помещения. Правила подачи такого иска указаны в ст. 201.6 закона о банкротстве.

Если ваш дом уже достроен, но акт передачи квартиры еще не подписан или подписан уже после принятия судом заявления о банкротстве застройщика, то вам также придется руководствоваться указанной выше нормой.

Вместе с иском в суд нужно обязательно представить следующие документы:

  • договор, заключенный с застройщиком и направленный на передачу квартиры;
  • доказательства оплаты жилья.

Это не полный перечень бумаг, которые предстоит собрать. Полный пакет документов можно собрать исходя из конкретной ситуации. В этом вам может помочь юрист по долевому строительству.

Отдельно хотелось бы остановиться на документе, который можно будет отнести к договору, направленному на передачу квартиры в соответствии с законом о банкротстве. В суд в качестве ваших с застройщиком договорных отношений можно предоставить один из следующих договоров:

  • ДДУ;
  • договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
  • предварительные ДДУ или купли–продажи жилья;
  • договор займа, основное обязательство в котором передача жилья в собственность после завершения строительства в качестве возврата займа;
  • договор простого товарищества, заключенный в целях строительства МКД и получения в собственность квартире в этом доме;
  • другие сделки, которые направлены на строительство МКД и получения в нем квартиры на праве собственности.

Также суд удовлетворит ваши требования, если вы:

  • получили вексель, которым можно расплатиться за квартиру;
  • внесли финансовые средства в ЖСК для строительства МКД;
  • внесли деньги или другое имущество в складочный капитал товарищества на вере для получения квартиры в собственность.

Как показывает практика подтвердить оплату стоимости квартиры можно не только платежными документами из банка, но и кассовыми документами, полученными у застройщика, если оплату вы производили непосредственно в кассу. Даже если в строительной компании не отразили в своих внутренних документах поступление оплаченных вами финансовых средств.

Пример из судебной практики. Участник долевого строительства частично оплатил стоимость квартиры на банковский счет застройщика, часть средств внес непосредственно в кассу строительной компании. В суд он обратился с иском о включении в реестр требований о передаче жилого помещения и предоставил, в том числе копии квитанций к приходным кассовым ордерам. Но изначально суд отказал ему, так как в бухгалтерской документации застройщика не отражено поступление денежных средств участника строительства и отсутствуют данные об их зачислении на его счет в банке. 

Вместе с тем, Верховный суд РФ поддержал требования дольщика. Суд указал, что нарушения, допущенные должностным лицом застройщика-банкрота при ведении кассового учета, не могут быть основанием для лишения дольщика права на заявление своих требований по включению в реестр. Кроме того, суд отметил, что наличие у строительной компании расчетного счета не исключает возможность внесения финансовых средств непосредственно в кассу организации.

Верховный суд РФ обратил внимание на то, что участник долевого строительства подтвердил свои финансовые возможности на дату заключения ДДУ, предоставив в суд копии договоров, которые отражают продажу жилого помещения  и доли в уставном капитале. На вырученные средства он смог купить квартиру у строительной компании (Определение ВС РФ от 29. 09.2015 года по делу №307–ЭС15-8607).

Следующий способ защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика – требование о включении финансовых требований в реестр кредиторов. В данном случае дольщик сможет рассчитывать на получение внесенных средств обратно. В предыдущем же примере (включение требований в реестр о передаче жилого помещения) дольщик претендует на получение квартиры.

Если сравнивать два этих способа защиты прав дольщиков, то стоит отметить, что наиболее предпочтительным является требование о передаче квартиры. Ведь в данном случае достигается цель заключения договора – получение жилья, стоимость которого могла значительно вырасти с момента заключения договора и оплаты его стоимости. Кроме того, практика показывает, что только в редких случаях от компаний-банкротов можно добиться выплаты денежных средств. Даже если это произойдет, то ждать придется очень долго. Ведь процесс банкротства очень длительный. Оценить реальную возможность получения денег с застройщика-банкрота поможет опытный юрист по строительным спорам.

Обратите внимание! Участник строительства имеет право самостоятельно выбрать, какое из требований ему предъявить – включение в реестр о передаче жилого помещения или предъявить денежные требования.

Пример из судебной практики. Участник долевого строительство изначально при банкротстве застройщика через суд добился включения его денежных требований в реестр кредиторов. Затем дольщик передумал и обратился в суд с иском о внесении изменений в реестр кредиторов и просил включить его требования в реестр о передаче жилого помещения. То есть хотел получить уже не деньги, а именно квартиру.

Судом было отмечено следующее – по существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра денежных требований. Возможность замены денежных требований дольщика на требования о передаче жилья законодательством о банкротстве не предусмотрена. Поэтому суд отказал в изменении требований дольщика (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 июня 2016 года  по делу №А40-91655/10-88-351).

В противоположной ситуации Верховный суд РФ высказал иной подход. Дольщик изначально просил включить его требования в реестр жилых помещений, а затем решил, что деньги ему нужнее и подал иск об установлении денежного требования. ВС РФ встал на сторону участника долевого строительства и подтвердил законность «трансформации» его требований из жилищных в денежные (Определение ВС РФ от 21 января 2016 года № 304-ЭС15-12057).

Два оставшихся способа защиты прав дольщика на получение жилья – передача объекта самим дольщикам через ЖСК или новому застройщику для дальнейшего строительства происходит при поддержке управляющего, который участвует в процедуре банкротства застройщика. Для применения указанных процедур необходимо, чтобы соблюдался целый перечень условий, отраженных в ст. 201.10 и 201.15-1 закона о банкротстве.

Одной из востребованных услуг в юридической практике является защита прав дольщиков в Санкт-Петербурге. Чтобы выбрать наиболее подходящий способ защиты прав необходимо детально оценить и финансовое состояние строительной компании, и положение дел на объекте. Адвокаты по строительным спорам в СПб помогут вам решить проблемы, связанные с банкротством застройщика:

  • проконсультируют по всем интересующим вопросам;
  • подберут стратегию дальнейших действий исходя из вашей ситуации;
  • подготовят необходимые документы для обращения к арбитражному управляющему, конкурсному управляющему;
  • подадут в суд соответствующий иск;
  • представят ваши интересы в суде и при общении с другими государственными органами, а также должностными лицами организаций в рамках дела о банкротстве.

Застройщик — банкрот: что делать?

Застройщики продолжают банкротиться – дольщики в панике! Ужесточение требований к застройщикам, привлекающим средства граждан, теоретически должно свести к минимуму ситуации, когда финансовая несостоятельность мешает девелоперам выполнить свои обязательства. Тем не менее, от кризисов никто не застрахован, а значит, дольщикам важно понимать, какие предпринимать шаги, если строительная компания вдруг оказывается банкротом.

Редакция портала Novostroev.ru подготовила информацию о том, что происходит во время этой процедуры, как и кем осуществляется продолжение строительных работ, вы узнаете, какие финансовые права имеет дольщик, и какие действия ему нужно предпринимать, если застройщик обанкротился.


Выбор при банкротстве застройщика: дождаться жилья или вернуть деньги

В случае банкротства застройщика строительство на какое-то время приостанавливается.

После проведения процедуры банкротства определяются источники финансирования (деньги от продажи имущества банкрота, выплаты страховой компании, государственные фонды, пр.) и привлекается строительная компания, которая будет заканчивать работы. В результате сроки сдачи отодвигаются на неопределенное время, однако, дома достраиваются, и дольщики получают свои оплаченные квартиры.

Если договор долевого участия был заключен по всем правилам, вопросы будут решаться с опорой на положения закона ФЗ-214, который регулирует отношения застройщика и дольщика. Когда застройщик более не в состоянии исполнять обязательства, объект передается другой компании, которая завершает возведение дома. Нельзя сказать, что все это происходит моментально, но, все же, проблемные дома достраиваются, хотя и дольщик получает свое жилье несколько позже, чем это предполагалось. Весь этот процесс регулируется на региональном уровне и дополняется нормативными актами местного значения.

У покупателя в этой непростой ситуации два пути – дождаться, все же, сдачи дома в эксплуатацию или претендовать на компенсацию по страховому полису, оформленному при заключении договора долевого участия.

Правда, это имеет отношение лишь к ДДУ, заключенным после октября 2017-го, более «ранним» дольщикам будет несколько сложнее. Если на этапе банкротства будет установлено, что целью застройщика изначально были мошеннические действия, то никаких компенсаций страховая не выплачивает, и дольщик в этом случае, чаще всего, остается у разбитого корыта.

Если дом только начал строиться, девелоперу, который согласится его завершать, понадобятся существенные финансы, а также время на завершение организационных процедур, а значит, об изначальном графике завершения работ можно забыть. В этой ситуации, получив первую информацию о готовящемся банкротстве, возможно, имеет смысл в одностороннем порядке расторгнуть договор и требовать возврата затраченных средств. Собственно говоря, нужно четко решить, на чем настаивать – на предоставлении жилья или же на возврате денег, и действовать далее, исходя из того, какое решение принято.

Процедура банкротства: что происходит «за кулисами»


Если говорить на языке юристов, под банкротством понимается довольно-таки длительный и упорядоченный процесс, когда арбитражными судебными инстанциями рассматривается, насколько проблемная компания способна удовлетворить требование всех кредиторов:

  • государственных органов;
  • кредиторов разных категорий;
  • инвесторов;
  • фирм-поставщиков;
  • дольщиков и других претендентов на выплаты или возмещение ущерба.

Если рассматривать саму процедуру признания финансовой несостоятельности, она включает несколько последовательных этапов. Первый из них – это стадия наблюдения, которая является наиболее значимой и осуществляется государственной контролирующей организацией (территориальные органы Минстроя). Как только появляются первые однозначные намеки на возможность банкротства, суд принимает решение об установлении надзора за застройщиком.

Для этого определяется временный управляющий, который обязан держать под контролем все денежные потоки. На этом этапе принимаются все требования кредиторов, устанавливается точная сумма общей задолженности. При этом прилагаются усилия для блокировки вывода капитала, чтобы при банкротстве было что изъять. Наблюдение – это еще далеко не банкротство, но громкий тревожный звонок к тому, что у девелопера дела продвигаются далеко не самым лучшим образом.


Второй этап заключается в «финансовом оздоровлении», если таковое возможно в принципе. Привлекаются новые инвестиции, проводится реструктуризация кредитов, устанавливаются новые сроки платежей с учетом отсрочки.

Значимой вехой является переход компании под внешнее управление, когда действующий руководящий состав отстраняется, а контроль переходит к «арбитражникам». Именно с этого начинается реальное банкротство. Впрочем, еще возможен путь мирного соглашения, когда застройщик самостоятельно изыскивает средства, не позволяя признать себя полностью финансово несостоятельным и не допуская полного краха.

Если путь мирного соглашения невозможен, объявляется конкурсное производство, в процессе которого оценивается все имущество, имеющееся в собственности компании, которое, если есть необходимость, продается или передается кредиторам. Далее компания ликвидируется, а предъявленные к ней требования удовлетворяются по максимуму, хотя нельзя сказать, что кредиторы всегда и все получают.

Возврат денег – в порядке очереди: категории кредиторов

Деньги возвращаются по очереди, но не в порядке подачи заявлений, а по категориям кредиторов, перед которыми застройщик имеет какие-либо обязательства. Первыми удовлетворяются интересы тех, кто должен получить компенсацию по решениям судов, связанным с нанесением вреда здоровью. Следующие – это работники, связанные с застройщиком официальным трудовым договором (строители, работающие на площадках, отдел продаж, менеджмент, пр.).


Дольщики – третьи в очереди на возврат своих денег, а за ними уже идут крупные организации, подрядчики, государственные органы, финансовые структуры и так далее. Таким образом, если своевременно позаботиться об этом, шансы на получение компенсации у частных инвесторов довольно-таки неплохие. Важно следить за ситуацией, помня о том, что обязательства прежнего девелопера в полной мере принимаются новой компанией. Кроме того, права дольщика на этом этапе получают некоторые ограничения.

Если ранее инвестор не успел настоять на компенсационной выплате от разорившегося застройщика, он может получить от преемника лишь причитающееся ему имущество, зафиксированное в договоре долевого участия. Что касается любых финансовых претензий, они могут предъявляться исключительно банкротящейся компании.

Когда застройщик признается несостоятельным, в любом случае назначается временный управляющий, и у дольщика есть всего 30 дней на то, чтобы подать заявление, когда банкротство находится еще на первой стадии – наблюдения. Поэтому если доходят слухи или просто есть подозрение, что у девелопера начинаются проблемы, надо не отпускать все на самотек, а советоваться с юристами и отслеживать сведения на официальном ресурсе арбитражного суда. Если этап наблюдения, все же, пропущен, заявление можно подать в течение шестидесяти дней с даты старта конкурсного производства.


«Реестровые дольщики» и возврат средств

Необходимо своевременно подать заявление о внесении соответствующей информации в реестр дольщиков, причем, важно попасть в «правильный» список. Те, кто хотят вернуть оплаченные деньги и получить компенсацию денежными средствами, должны оказаться в реестре кредиторов. В заявительном документе, форма которого, в общем, свободная, должно быть четко написано, что частный инвестор желает разорвать ДДУ. Причем, это крайне важное условие, позволяющее требовать возврата денег дольщика.

Частные инвесторы, которые будут настаивать на получении жилья, вносятся в список дольщиков. Важно понимать, что, когда судебное разбирательство уже стартует, переход из одного реестра в другой является крайне затруднительным процессом, и придется доказывать объективную необходимость такого шага. Поэтому лучше все вопросы для себя решить заранее, посоветовавшись с компетентным юристом.

Если принято решение — претендовать на возмещение убытков, необходимо заявлять о компенсации всех расходов дольщика в период возведения дома. Не помешает также прибавить к итоговой сумме компенсацию вреда не только материального, но и морального. Как известно, чем больше сумма, тем лучше для заявителя – суды нередко принимают решения о меньшей выплате.

Запастись терпением в любом случае придется – конкурсное производство почти никогда не длится меньше чем полгода, а в большинстве случаев затягивается на несколько лет.


Переход права собственности

Как ни парадоксально, иногда дождаться решения суда и окончания конкурсного производства легче, чем оформить в собственность жилье, которое не достроено, хотя закон предполагает и такой вариант решения проблемы с банкротством застройщика. Всем желающим вселиться, наконец, в свои квартиры, предоставляется возможность сформировать жилищно-строительный кооператив, силами этого объединения заканчивается стройка, и дом нормально сдается в эксплуатацию, после чего процесс оформления собственности пойдет своим чередом. Но такой формат могут себе позволить далеко не все сообщества дольщиков, поскольку требования к формированию подобной организации достаточно жесткие:

  • уставного капитала строительного кооператива должно быть достаточно для продолжения строительных работ;
  • в жилищно-строительный кооператив должно войти подавляющее большинство дольщиков;
  • недостроенный объект, включая землю под ним, должен стопроцентно принадлежать обанкротившемуся застройщику.

Нельзя сказать, что ЖСК создаются очень часто, но некоторые недостроенные дома действительно, «дотянуты» силами кооперативов. Это неплохой путь, но, скорее, только в том случае, если дом уже практически достроен, но еще не сдан.

Переход к новому застройщику: организовано и безболезненно

Если ДДУ заключался по всем новым правилам, и в ситуации банкротства оказался вполне известный и законопослушный застройщик, которого сложно заподозрить в мошенничестве, можно особо не дергаться, заявить о себе и посмотреть, какая именно компания станет достраивать дом. Далее стоит добиться встречи с новым застройщиком, задать ему необходимые уточняющие вопросы и уточнить график сдачи дома. После этого уже все дела придется вести с ним, забыв об обанкротившейся компании.


Итак, банкротство строительной компании, равно как и обвинения девелопера в мошенничестве, являются самым большим кошмаром для дольщика. На самом деле, все уже отрегулировано законодательно, и если не поддаваться панике, а спокойно и последовательно предпринимать решительные шаги, потерь можно избежать. Главная панацея от будущих бед заключается в самом договоре – это обязательно должен быть ДДУ, по всем правилам внесенный в реестр.

Если заключался какой-то другой договор, необходимо незамедлительно обращаться в судебные органы, хотя, нужно заметить, альтернативные документы не обеспечивают покупателю строящегося жилья такой защиты, как ДДУ.

Заключение

Конечно, принятие дольщиком соответствующих решений, а также действия, нужные для перехода к другому застройщику – все это сопровождается определенной нервозностью, требует времени и энергии, но таковы риски долевого строительства, которые, в общем, на данном этапе уже минимизированы.

Тенденция такова, что строительство с привлечением средств граждан совсем скоро должно уйти в прошлое, но, тем не менее, договора еще заключаются. А значит — есть люди, которые уже сейчас терпеливо ожидают свое жилье и проблема банкротства застройщика может оставаться для них актуальной еще достаточно долго.

Игорь Василенко

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать

Главный риск долевого строительства заключается в опасности неожиданного становления застройщика банкротом. В этой ситуации компания, осуществляющая строительные работы, далеко не всегда виновата, и может вовсе не являться обманщиком. Просто в результате неграмотного распределения ресурсов в один момент она остается без средств, необходимых для того, чтобы продолжить работу. Однако, от этого никуда не девается бедственное положение дольщиков, которых лишило шанса на достойное существование в собственном жилье банкротство застройщика при долевом строительстве. Что делать, когда это случилось, и как минимизировать негативные последствия, поговорим в представленном материале.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать?

Что делать, если застройщик признан банкротом

Хотим сразу прояснить один невероятно важный нюанс: если застройщик в официальном порядке (через суд) получил признанный статус банкрота, то предъявлять по отношению к нему какие-либо требования финансового характера, например, запрос на возврат денег или передачу квартиры в пользование, абсолютно не имеет никакого смысла. Дело в том, что официальный процесс признания юридического лица банкротом подразумевает, что строительная компания более не способна выполнять возложенные на нее обязательства.

Застройщик-банкрот — худший кошмар каждого дольщика, рассчитывающего в ближайшее время стать собственником личного жилья

Но что же делать лицам, которые являются кредитором данной строительной организации? К такому понятию, как кредитор, можно отнести и каждого дольщика, рассчитывавшего в конце получить собственное жилье, так как на выплаченные им средства производились строительные работы.

Требования представителей данной категории будут удовлетворены, но не обязательно полностью, а даже с наибольшей вероятностью лишь частично, так как выплаты станут производиться за счет оставшихся на момент становления банкротом у компании:

  • денежных средств;
  • имущественных наименований.

Обязанность по описанию средств компании, а также погашению ее долгов, и удовлетворению требований обманутых дольщиков возлагается на специальное должностное лицо, зовущееся арбитражным управляющим.

Те лица, которые ранее относились к руководящему составу компании, отстраняются от прав, присущих им, касающихся управления средствами и различными процессами, происходящими на базе организации.

К категории кредиторов застройщика относятся также и сами дольщики, средства которых передаются организации еще до того, как она возвела многоквартирное здание

Процедура банкротства застройщика: как проходит

Банкротство застройщика — процесс, происходящий в рамках судебного заседания. Суд арбитражной категории в ходе оного берется установить порядок, согласно которому будет производиться впоследствии возврат средств кредиторам, коими могут выступать следующие лица:

  • государства;
  • банки;
  • дольщики, внесшие свои средства ради получения в дальнейшем квартиры.

Как мы уже сказали, возврат денег будет производиться за счет средств, которые сохранились на момент становления банкротом у компании-должника.

Рассмотрение дела будет производиться непосредственно по месту нахождения компании-банкрота (согласно ее юридическому адресу).

Банкротство юридических лиц, и конкретно процедура его оформления, подлежат регулированию со стороны Федерального законодательства, а именно, Федерального закона № 127-ФЗ. Этот юридических текст состоит непосредственно из 233-х статей.

В данных статьях говорится, что имеются некоторые особенности, сопровождающие процедуру ликвидации юридического лица, являющегося при этом застройщиком. Для учреждений данного профиля деятельности имеется особенный порядок.

Так, становление банкротом для них будет состоять из 5 основных процедур, 3 из которых могут быть в силу каких-либо причин опущены. В результате, остается только две следующих:

  • процедура наблюдения, длительность которой составляет до 7 месяцев с момента ее инициации;
  • конкурсное производство, которое, в свою очередь, может продолжаться от 6 месяцев до нескольких лет.

Реально оценить состояние компании-застройщика можно будет лишь непосредственно изнутри нее самой. Для этого и назначается арбитражный управляющий

Фактически, процесс наблюдения еще не гарантирует компании становление банкротом. На этом этапе судебная инстанция отправляет в компанию своего представителя, которого назначает временным управляющим оной.

В задачи данного представителя входит проведение анализа деятельности застройщика с точки зрения финансово-хозяйственной части. Так, управляющий оценит стоимость каждого актива и пассива компании, а затем суммирует капитал, оставшийся по сей день у учреждения.

Следующим же этапом наступает непосредственно конкурсное производство. Именно с этого момента застройщик официально становится банкротом, а компания переходит под полное управление назначенного арбитражным судом специалиста.

Что делать дольщику при банкротстве компании-застройщика

Так что же делать дольщику, если он узнал о том, что застройщик оказался банкротом, и квартира его так и не будет построена?

Для начала необходимо предъявить свои требования о становлении членом реестра кредиторов. Искомый реестр начинает вестись с того момента, как дело о признании банкротства инициируется в отношении компании, ранее отстраивающей ваше потенциальное жилище. Если преминуть данным советом, в результате можно остаться ни с чем, так как никто бегать за вами не станет.

И не потому, что у нас «неустроенное» государство, а потому, что закон четко оговаривает данный момент. Согласно ему, все те, кто хочет вернуть часть положенных средств, должны незамедлительно заявить свое право на получение компенсации от банкрота, принуждать же его к возврату средств без вашего заявления никто не станет.

Подача заявления о включении в обозначенный список должна производиться в арбитражный суд, который занимается рассмотрением дел о банкротстве. Когда суд изучит переданные вами документы, будет вынесено соответственное решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр.

Для получения компенсации дольщик должен сам активно заняться данным вопросом

Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

Согласно букве закона, в рамках признания застройщика банкротом, закон занимается установлением определенных сроков, которые даются на включение требований кредитора в реестр. Во время прохождения такого этапа, как наблюдение, дольщику дается всего один месяц на то, чтобы осуществить направление требований. В этом случае, вы получите возможность стать участником первого собрания кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроя.

Если же дольщик еще не успел этого сделать, то впоследствии, на этапе конкурсного производства у дольщика будет еще два месяца для того, чтобы подать его требования.

Отсчет обозначенных сроков начинается непосредственно с того момента, когда управляющий организацией гражданин направляет кредиторам уведомления о:

  • начале процедуры присвоения статуса банкрота застройщику;
  • открытии соответствующего реестра требований кредиторов.

Дольщики получат уведомление о том, что застройщик заявил о своем банкротстве, непосредственно от арбитражного управляющего

Очередность предъявления требований к Застройщику-банкроту

Выплата денежной компенсации всем лицам, которым задолжала организация, будет зависеть от того, какая очередность оных установлена по закону. Если говорить относительно очередности, актуальной в случае со строительными компаниями, она будет следующей.

Таблица 1. Очередность на получение компенсации от банкрота-застройщика

ОчередностьКто входит в категорию получателей компенсации
Первая очередьГраждане, здоровью которых действиями застройщика был причинен вред (при условии, что таковые имеются)
Вторая очередьСотрудники организации, которым полагается выплата заработной платы за определенный временной период
Третья очередьГраждане, принимающие участие в долевом строительстве
Четвертая очередьОставшиеся кредиторы организации

Выдержка из ФЗ №127 Статьи 201.9. Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика

Получается, что хоть дольщики идут и не в первой очереди, их шансы на возврат части затраченных средств высок, так как закон все же выделил их приоритетными получателями над оставшимися кредиторами учреждения.

Покупка квартиры по предварительному договору купли-продажи

Бывает так, что граждане, предварительно отдавшие застройщику средства на строительство их будущего жилья, оформили с компанией официальные отношения не на основании договора долевого участия, а на основании предварительного договора о покупке имущественного объекта.

Такие покупатели не могут претендовать на получение компенсации, но лишь до тех пор, пока не добьются через суд переквалификации их договоров в сделку о долевом участии. В подавляющем количестве случаев суды соглашаются с данным требованием.

Если квартира была куплена не по договору долевого участия, вам придется обращаться в суд для переквалификации имеющегося у вас документа

Какие требования следует предъявить застройщику, ставшему банкротом

Как мы помним, требовать от застройщика непосильных для него действий после становления оного банкротом не стоит, так как это не даст никаких результатов. Однако, внеся свои требования в реестр кредиторов, вы все же получите право предъявлять некоторые требования, а именно:

  • признать ваше право на квартиру, как собственника, если жилье уже было достроено, но еще не сдано, или, например, придомовая территория не приведена в порядок;
  • признать ваше право на владение долей в общем имуществе, коим будет являться непосредственно недостроенное здание;
  • на получение денежных средств, которые были ранее вами уплачены застройщику, а также неустойки.

Строительные компании, становящиеся банкротами, согласно закону, могут получать от кредиторов это особенное требование – передать жилое помещение во владение. В данном случае, участник строительной кампании все же становится владельцем выстраданного жилья, хоть и в недостроенном доме. В этом случае, право на достройку может перейти к другому учреждению, и тогда однажды вы все же заедете в собственную квартиру.

Нужно также понимать, что на этапе определения требований, которые вы задумали предъявить, придется решать, чего же вы хотите:

  • получить обратно денежные средства, которые вам принадлежат;
  • получить квартиру.

Кроме того, сразу готовьтесь к тому, что предъявление требований не означает их удовлетворения в целом или хотя бы в полном объеме.

Вы, как дольщик, можете получить компенсацию в виду своей же квартиры в недостроенном доме. Данный путь в большинстве случаев наиболее выгоден обманутой стороне

Если вы решили получить квартиру

Те, кто примет решение получить не деньги, а квартиру, должны будут доказать, что они имеют право владеть ею, и провести государственную регистрацию данного права. Для этого необходимо обратиться в суд.

Признание вашего права, как собственника, навсегда выведет недвижимость из общей имущественной массы банкрота, то есть она впоследствии не сможет уйти на погашение требований других кредиторов

Кроме того, наличие квартиры в недостроенном здании позволит вам и другим собственникам жилья в том же доме скооперироваться, и создать строительный кооператив, дабы завершить изначально задуманное дело, либо реализовать недвижимость заинтересованному лицу.

Впрочем, данный путь разумен в действительности, но лишь тогда, когда застройщик обанкротился на завершающем этапе строительства. То есть, если ваш дом, например, уже достроен, но еще не сдан в эксплуатацию.

В противном случае, данная затея будет бесперспективной, так как вопрос с достраиванием нужно будет решать экстренно, иначе не законсервированный по всем технологиям дом будет естественным путем разрушаться. Впоследствии полуразрушенный объект восстановить будет невозможно, так как закон это просто-напросто запрещает.

Мало того, чтобы довести здание до логичного состояния, придется искать дополнительные средства, которые поступать должны из кармана все тех же дольщиков, которые и так в большинстве своем уже отдали все, что у них было.

Иногда все же логичнее попытаться вернуть денежные средства, потеряв их солидную часть, но другую все же сохранив

Если вы решили вернуть потраченные деньги

Если вы приняли решение о возврате денежных средств, следует сразу же усвоить следующие несколько нюансов:

  • поскольку застройщик инициировал процедуру банкротства, у него просто нет средств, чтобы выполнить обязательства перед вами, а значит, и вернуть ему будет нечего;
  • остаток средств, находящихся на балансе у строительной компании, будет в конце концов уменьшен на такие обязательные платежи, как возмещение судебных издержек, плата арбитражному управляющему и т.д.;
  • дольщики, хоть и имеют статус приоритетных кредиторов, все же находятся на третьем месте в очереди на получение средств (к примеру, если компания задолжала зарплату сотрудникам, в начале деньги получат они;
  • поскольку банкрот несет обязанность по выплате неустоек, общая требуемая от него сумма серьезно возрастает;
  • недвижимое имущество, выведенное из общей собственности застройщика (квартиры, которые решат сохранить дольщики), не будет продаваться с торгов ради компенсации ваших потерь.

Если вы решите вернуть деньги, помните о нескольких весьма важных нюансах, определяющих успех всего мероприятия

Иными словами, получить обратно всю сумму, которую вы уплачивали строительной организации, практически нереально, не говоря уже о полной невозможности взыскать с него:

  • неустойку;
  • штраф;
  • убытки;
  • компенсацию морального вреда.

В большинстве случаев приходится рассчитывать только на половину потерянных денег.

Впрочем, после 2017 года ситуация для дольщиков стала более благоприятной. В случае, если строящая их жилье компания внезапно обанкротится, деньги на компенсации будут поступать также из специализированного фонда долевого строительства.

Кроме того, начиная с 1 июля текущего года, средства всех участников долевого строительства поступают непосредственно под защиту:

  • агентства по страхованию вкладов;
  • кредитных организаций.

Кроме того, теперь строительные организации обязаны получать средства от дольщиков на специализированные счета в банках. В случае наступления банкротства возводящей квартирный дом организации, дольщики просто получат обратно свои деньги, а застройщик будет должен возвращать средства в банк.

Дольщики могут рассчитывать на более легкий и полный возврат вложенных ими средств

Реестр обманутых дольщиков

Как мы уже говорили, обманутым дольщикам необходимо будет зарегистрироваться в специализированном реестре, ведущимся властями каждого региона страны. Данный реестр изначально был создан для того, чтобы собирать данные о том, какие объекты в сфере строительства являются наиболее проблемными, а также для того, чтобы найти вопросу централизованное решение.

Будучи включенным в реестр, вы получаете статус обманутого дольщика. Как следствие, государство на данном этапе должно включиться в процесс урегулирования вашей проблемы, и предоставить всю необходимую поддержку.

Такая поддержка может иметь самое разное выражение, например:

  • целевое выделение средств непосредственно обманутым дольщикам;
  • выплата кооперативам дольщиков субсидий на завершение постройки дома;
  • проведение конкурса для выбора нового застройщика, которому можно доверить доведение проблемного недостроя до ума.

Станьте членом реестра обманутых дольщиков, и получите государственную поддержку

Подведем итоги

Банкротство застройщика – всегда неожиданный удар для дольщиков. Не стоит мириться с тем, что вы были обмануты, займитесь официальным оформлением своего статуса, чтобы впоследствии получить компенсацию или положенное вам жилье, и своими силами довести его до подходящего для жизни состояния. К сожалению, если вы захотите вернуть все денежные средства, это может не получиться, поэтому морально нужно быть готовыми ко всему.

Чтобы гражданин России или предприятие, работающее на территории нашей страны, были признаны несостоятельными в финансовом плане, необходимо, чтобы их положение соответствовало обозначаемым на законодательном уровне понятию и признакам банкротства. В специальной статье расскажем, как происходит становление банкротом, и какие последствия предполагает признание неспособности гражданина или какой-либо компании удовлетворить предъявленные требования займодателей.

Видео – Банкротство застройщика: права участников строительства

Акции

PG&E падают из-за отключения электричества в Калифорнии, а решение о банкротстве угрожает акционерам

акций калифорнийского коммунального предприятия PG&E Corp. были захлопнуты в четверг, так как второй день отключения электроэнергии оставил в неведении более 1,5 миллиона человек в северной части штата, а победа держателей облигаций в решении о банкротстве усугубила убыток. .

Склад PCG, + 3,64% последний раз упал на 29%, что поставило его на пятый по величине однодневный процентный спад и второй по величине в 2019 году.

Распродажа началась поздно вечером в среду, когда судья, председательствовавший при банкротстве компании, одобрил план, который может дорого стоить держателям акций, но выгоден держателям облигаций. Группу держателей облигаций возглавляет Elliott Management Corp., хедж-фонд, которым управляет миллиардер Пол Сингер.

Судья Деннис Монтали из Суда США по делам о банкротстве в Сан-Франциско расчистил путь для плана главы 11 от Эллиотта и других держателей облигаций, которые связаны с жертвами лесных пожаров, которые привели PG&E к банкротству, как сообщает The Wall Street Journal.Его постановление лишило PG&E исключительного права предложить план по главе 11, покрывающий миллиарды долларов убытков от пожаров, связанных с оборудованием PG&E.

«Мы разочарованы тем, что суд по делам о банкротстве открыл дверь для рассмотрения плана, направленного на несправедливое обогащение Эллиота и других специальных держателей облигаций и захват контроля над PG&E со значительной скидкой», — говорится в заявлении PG&E. Коммунальное предприятие добавило, что оно ожидает, что его собственное предложение плана по главе 11 «будет лучшим решением для всех округов и будет подтверждено.

План Эллиотта предусматривает сбор новых денег и использование всего капитала PG&E, кроме небольшого, для выплаты долгов. Компания предпочла бы привлечь заемное и долевое финансирование и не допустить, чтобы акционеры понесли больший ущерб. PG&E оценивает свой долг перед физическими лицами, пожарными и федеральными агентствами по чрезвычайным ситуациям примерно в 8,4 миллиарда долларов.

Аналитики, взвешивающие компанию в четверг, были больше обеспокоены отключениями электроэнергии, которые компания реализовала, чтобы предотвратить возгорание на ее оборудовании в период сильных ветров.Выход из строя электрооборудования в период очень сухой погоды стал причиной по крайней мере одного из крупных пожаров, опустошивших округ Батт в 2018 году.

Компания начала сокращение выбросов в среду, что затронуло около 600 000 клиентов в заливе Сан-Франциско. Район, где ветер достиг скорости около 70 миль в час. Он предупредил, что электричество может быть отключено на несколько дней, так как вся территория должна быть проверена вертолетами и наземными работниками, прежде чем сеть сможет быть повторно активирована, как сообщает Associated Press.

KeyBanc сказал, что этот шаг может оказаться благом для компаний, работающих в сфере солнечной энергетики.

См .: Самый активный сектор фондового рынка за последний год превосходит технологии и недвижимость

«Поскольку отключение электроэнергии в ЦА все чаще становится предпочтительной тактикой снижения риска лесных пожаров, мы видим возможность для поставщиков распределенной энергии повысить свою ценность предложение для потребителей, которые будут стремиться к более высокой степени энергетической независимости », — написала аналитик Софи Карп в записке для клиентов.

См .: Коммунальные предприятия Калифорнии готовы отключить электроэнергию 900 000 потребителей из-за опасности возгорания

Она назвала Sunnova Energy International Inc. НОВАЯ ЗВЕЗДА, -2,70%, Sunrun Inc. БЕГАТЬ, -1,14% и Vivint Solar Inc. США: VSLR в качестве возможных бенефициаров, при этом все три имени торгуются выше.

«После нынешнего сезона лесных пожаров мы будем ждать дополнительных комментариев от игроков, занимающихся солнечными батареями и накопителями в жилых помещениях», — написал Карп.

Уэллс Фицпатрик из SunTrust Робинсон Хамфри согласился. «Поскольку количество поисковых запросов по генераторам в Калифорнии растет, а Tesla предупреждает владельцев о необходимости заряжать свои автомобили, это указывает на преимущества углеводородов в гибкости и надежности», — написал он в четверг.

акций PG&E потеряли 67% своей стоимости в 2019 году, в то время как S&P 500 SPX, -0,99% прибавил 17%, а промышленный индекс Доу-Джонса DJIA, -1,08% прибавил 14%.

Вопросы и ответы на собеседовании по оценке (базовый уровень)

В наши дни вам необходимо иметь понимание оценки выше среднего.Забудьте о трех методологиях — вам нужно понять, как и почему они используются, какие из них дают самые высокие или самые низкие значения, а также иметь в виду некоторые исключения из каждого «правила».

1. Каковы 3 основные методологии оценки?

Сопоставимые компании, прецедентные операции и анализ дисконтированных денежных потоков.

2. Расположите 3 методологии оценки в порядке убывания ожидаемого значения.

Вопрос с подвохом — нет рейтинга, который всегда держался бы. В целом, количество прецедентных сделок будет выше, чем у компаний-аналогов из-за контрольной премии, встроенной в приобретения.

Помимо этого, DCF может работать в любом направлении, и лучше всего сказать, что он более изменчив, чем другие методологии. Часто он дает наивысшее значение, но может дать и самое низкое значение в зависимости от ваших предположений.

3.Когда бы вы не использовали DCF при оценке?

Вы не используете DCF, если компания имеет нестабильные или непредсказуемые денежные потоки (технологический или биотехнологический стартап) или когда долг и оборотный капитал играют принципиально иную роль. Например, банки и финансовые учреждения не реинвестируют долги, а оборотный капитал составляет огромную часть их балансовых отчетов, поэтому вы не будете использовать DCF для таких компаний.

4. Какие еще существуют методики оценки?

Другие методологии включают:

• Ликвидационная оценка — оценка активов компании, предполагающая, что они продаются, и последующее вычитание обязательств, чтобы определить, какой капитал, если таковой имеется, получают инвесторы в акции

• Стоимость замещения — оценка компании на основе стоимости замены ее активов

• Анализ LBO — Определение того, сколько PE-фирма может заплатить компании за достижение «целевой» IRR, обычно в диапазоне 20-25%

• Сумма частей — оценка каждого подразделения компании отдельно и сложение их вместе в конце

• Анализ премий M&A — анализ сделок M&A и определение премии, которую заплатил каждый покупатель, и ее использование для определения стоимости вашей компании

• Анализ будущей цены акций — прогнозирование цены акций компании на основе коэффициентов P / E сопоставимых компаний публичной компании с последующим ее дисконтированием до ее текущей стоимости

5.Когда бы вы использовали ликвидационную оценку?

Это наиболее часто встречается в сценариях банкротства и используется, чтобы узнать, получат ли акционеры какой-либо капитал после выплаты долгов компании. Его часто используют, чтобы посоветовать предприятиям, испытывающим трудности, относительно того, лучше ли продать активы по отдельности или попытаться продать всю компанию.

6. Когда вы бы использовали сумму частей?

Это чаще всего используется, когда у компании есть совершенно разные, не связанные между собой подразделения — например, такой конгломерат, как General Electric.

Если у вас есть подразделение по производству пластмасс, подразделение по телевидению и развлечениям, подразделение энергетики, подразделение по потребительскому финансированию и подразделение технологий, вам не следует использовать один и тот же набор сопоставимых компаний и прецедентных сделок для всей компании.

Вместо этого вы должны использовать разные наборы для каждого подразделения, оценивать каждый отдельно, а затем складывать их вместе, чтобы получить комбинированное значение.

7.Когда вы используете LBO-анализ как часть вашей оценки?

Очевидно, вы используете его всякий раз, когда смотрите на выкуп с использованием заемных средств, но он также используется для определения того, сколько может заплатить частная инвестиционная компания, что обычно меньше, чем то, что заплатят компании.

Он часто используется для определения «минимального уровня» возможной оценки компании, на которую вы смотрите.

8. Какие мультипликаторы чаще всего используются при оценке?

Наиболее распространенными мультипликаторами являются EV / Выручка, EV / EBITDA, EV / EBIT, P / E (цена акции / прибыль на акцию) и P / BV (цена акции / балансовая стоимость).

9. Каковы некоторые примеры отраслевых мультипликаторов?

Технологии (Интернет): EV / Уникальные посетители, EV / Просмотры страниц

Розничная торговля / Авиакомпании: EV / EBITDAR (прибыль до вычета процентов, налогов, износа, амортизации и аренды)

Энергия: P / MCFE, P / MCFE / D (MCFE = 1 миллион кубических футов в эквиваленте, MCFE / D = MCFE в день), P / NAV (цена акции / стоимость чистых активов)

Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT): Цена / FFO, Цена / AFFO (средства от операций, скорректированные средства от операций)

Технологии и энергия должны быть простыми — вы смотрите на трафик и запасы энергии как на движущие силы, а не на доход или прибыль.

Для розничной торговли / авиалиний вы часто удаляете аренду, потому что это большие расходы, которые значительно различаются между разными типами компаний.

Для REIT обычно используется показатель «Средства от операций», который добавляет обратно амортизацию и вычитает прибыль от продажи собственности. Амортизация — это неденежный, но чрезвычайно крупный расход в сфере недвижимости, и предполагается, что прибыль от продажи недвижимости является единовременной, поэтому FFO рассматривается как «нормализованная» картина денежного потока, генерируемого REIT.

10. Когда вы смотрите на отраслевой мультипликатор, такой как EV / Ученые или EV / Подписчики, почему вы используете ценность предприятия, а не стоимость капитала?

Вы используете Enterprise Value, потому что эти ученые или подписчики «доступны» всем инвесторам (как долговым, так и акционерным) в компании. Однако одна и та же логика применима не ко всему — вам нужно продумать множественность и посмотреть, каким инвесторам «доступна» конкретная метрика.

11. Будет ли LBO или DCF давать более высокую оценку?

Технически это может быть любым путем, но в большинстве случаев LBO даст вам более низкую оценку.

Вот самый простой способ подумать об этом: с LBO вы не получаете никакой ценности от денежных потоков компании в период между 1 годом и последним годом — вы оцениваете ее только на основе ее конечной стоимости.

При использовании DCF, напротив, вы принимаете во внимание как промежуточные денежные потоки компании, так и ее конечную стоимость, поэтому значения обычно выше.

Примечание. В отличие от DCF, модель LBO сама по себе не дает конкретной оценки. Вместо этого вы устанавливаете желаемый IRR и определяете, сколько вы могли бы заплатить за компанию (оценку) на основе этого.

12. Как бы вы представили эти методики оценки компании или ее инвесторам?

Обычно вы используете диаграмму «футбольного поля», где показываете диапазон оценки, подразумеваемый каждой методологией.Вы всегда показываете диапазон, а не одно конкретное число.

В качестве примера см. Страницу 10 этого документа (Оценка, проведенная Credit Suisse для выкупа Sungard Data Systems с привлечением заемных средств в 2005 г.):

http: //edear.sec.eov/Archives/edear/data/789388/000119312505074184/dex99c2.htm

13. Как бы вы оценили яблоню?

Точно так же, как вы оцениваете компанию: глядя на то, сколько стоят сопоставимые яблони (относительная оценка) и стоимость денежных потоков яблони (внутренняя оценка).

Да, DCF можно сделать для чего угодно — даже для яблони.

14. Почему нельзя использовать в качестве мультипликатора стоимость капитала / EBITDA, а не стоимость предприятия / EBITDA?

Показатель

EBITDA доступен всем инвесторам компании, а не только акционерам. Аналогичным образом, Enterprise Value также доступен всем акционерам, поэтому имеет смысл объединить их вместе.

Стоимость капитала / EBITDA, однако, сравнивает яблоки с апельсинами, потому что стоимость капитала не отражает всю структуру капитала компании — только часть, доступную инвесторам в акционерный капитал.

15. Когда ликвидационная оценка даст наибольшую ценность?

Это в высшей степени необычно, но это могло произойти, если у компании были существенные материальные активы, но рынок сильно недооценивал их по определенной причине (например, из-за отсутствия прибыли или цикличности).

В результате сопоставимые компании и прецедентные сделки компании, вероятно, также будут иметь более низкую стоимость — и если ее активы будут оценены достаточно высоко, ликвидационная оценка может дать более высокую стоимость, чем другие методологии.

16. Вернемся в 2004 год и посмотрим на Facebook, когда у него не было ни прибыли, ни дохода. Как бы вы это оценили?

Вы должны использовать «Сопоставимые компании» и «Прецедентные транзакции» и рассматривать более «креативные» мультипликаторы, такие как EV / Уникальные посетители и EV / Просмотры страниц, а не EV / Выручка или EV / EBITDA.

Вы не стали бы использовать DCF «далекого будущего», потому что вы не можете разумно предсказать денежные потоки для компании, которая еще даже не зарабатывает деньги.

Это очень распространенный неправильный ответ, который дают интервьюируемые. Если вы не можете предсказать денежный поток, используйте другие показатели — все равно не пытайтесь предсказать денежный поток!

17. Что бы вы использовали в сочетании с мультипликаторами свободного денежного потока — стоимость капитала или стоимость предприятия?

Вопрос с подвохом. Для безрычажного свободного денежного потока вы должны использовать стоимость предприятия, но для левереджа свободного денежного потока вы должны использовать стоимость собственного капитала.

Помните, что безрычажный свободный денежный поток не включает проценты и, таким образом, представляет собой деньги, доступные для всех инвесторов, тогда как левереджный уже включает проценты, и поэтому деньги доступны только инвесторам в акции.

Долговым инвесторам уже «выплачены» полученные процентные платежи.

18. Вы никогда не используете значение капитала / EBITDA, но есть ли случаи, когда вы можете использовать значение капитала / доход?

Никогда не говори никогда.Это очень редко можно увидеть, но иногда крупные финансовые учреждения с большими остатками денежных средств имеют отрицательные значения Enterprise Values, поэтому вместо этого вы можете использовать Equity Value / Revenue.

Вы можете увидеть стоимость собственного капитала / доход, если вы перечислили набор финансовых и нефинансовых компаний на слайде, вы показываете кратные выручки для нефинансовых компаний и хотите показать что-то подобное для финансовых показателей.

Однако обратите внимание, что в большинстве случаев вы все равно будете использовать другие мультипликаторы, такие как P / E и P / BV с банками.

19. Как выбрать Сопоставимые компании / Прецедентные сделки?

3 основных способа выбора компаний и сделок:

1. Отраслевая классификация

2. Финансовые критерии (выручка, EBITDA и т. Д.)

3. География

Для Прецедентных транзакций вы часто ограничиваете набор на основе даты и смотрите только транзакции за последние 1-2 года.

Наиболее важным фактором является отрасль — она ​​всегда используется для проверки компаний / транзакций, а остальные могут использоваться или не использоваться в зависимости от того, насколько конкретно вы хотите быть.

Вот несколько примеров:

Экран сопоставимой компании: Производители нефти и газа с рыночной капитализацией более 5 миллиардов долларов

Экран сопоставимой компании: Цифровые медиа-компании с доходом более 100 миллионов долларов

Экран прецедентной транзакции: Сделки по слиянию и поглощению авиакомпаний за последние 2 года с участием продавцов с доходом более 1 миллиарда долларов

Экран прецедентной транзакции: Розничные сделки M&A за последний год

20.Как вы применяете 3 методики оценки, чтобы реально получить ценность для компании, на которую вы смотрите?

Иногда этот простой факт теряется при обсуждении методологий оценки. Вы берете медианный коэффициент для набора компаний или транзакций, а затем умножаете его на соответствующий показатель компании, которую вы оцениваете.

Пример: Если медианный мультипликатор EBITDA из вашего набора Прецедентных транзакций равен 8x, а EBITDA вашей компании составляет 500 миллионов долларов, предполагаемая стоимость предприятия будет составлять 4 миллиарда долларов.

Чтобы получить часто встречающийся график оценки «футбольного поля», вы смотрите на минимальный, максимальный, 25 -й процентиль и 75 процентиль в каждом наборе и создаете диапазон значений на основе каждой методологии.

21. Для чего вы на самом деле используете оценку?

Обычно вы используете его в презентациях и презентациях для клиентов, когда предоставляете обновления и сообщаете им, чего им следует ожидать от их собственной оценки.

Он также используется непосредственно перед закрытием сделки в Fairness Opinion, документе, который создает банк, который «доказывает», что стоимость, которую платит или получает их клиент, является «справедливой» с финансовой точки зрения.

Оценки

также могут использоваться в оборонном анализе, моделях слияний, моделях LBO, DCF (поскольку конечные мультипликаторы основаны на оценках) и почти во всем остальном в финансовой сфере.

22. Почему компания с таким же ростом и прибыльностью, что и сопоставимые компании, должна оцениваться с более высокой премией?

Это могло произойти по ряду причин:

• Компания только что сообщила о прибылях, значительно превышающих ожидания, и в последнее время цена ее акций выросла.

• У него есть конкурентное преимущество, не отраженное в его финансовых показателях, например, ключевой патент или другая интеллектуальная собственность.

• Он только что выиграл благоприятное решение по крупному иску.

• Это лидер рынка в отрасли, занимающий большую долю рынка, чем его конкуренты.

23. Каковы недостатки сопоставимых публичных компаний?

• Ни одна компания не на 100% сопоставима с другой компанией.

• Фондовый рынок «эмоциональный» — ваши мультипликаторы могут быть значительно выше или ниже в определенные даты в зависимости от движений рынка.

• Цены на акции небольших компаний с плохо торгуемыми акциями могут не отражать их полную стоимость.

24. Как вы учитываете конкурентное преимущество компании при оценке?

1. Посмотрите на процентиль 75 -го или выше для кратных, а не для медиан.

2. Добавьте премию к некоторым мультипликаторам.

3. Используйте более агрессивные прогнозы для компании.

На практике вы редко делаете все вышеперечисленное — это всего лишь возможности.

25. Вы ВСЕГДА используете медианный коэффициент для набора сопоставимых сделок публичных компаний или прецедентных сделок?

Нет «правила», по которому вы должны это делать, но в большинстве случаев вы это делаете, потому что хотите использовать значения из среднего диапазона набора.Но если компания, которую вы цените, находится в затруднительном положении, не работает или находится в невыгодном конкурентном положении, вы можете вместо этого использовать процентиль 25 -го или что-то в более низком диапазоне — и наоборот, если дела идут хорошо.

26. Вы упомянули, что Прецедентные Сделки обычно производят более высокую стоимость, чем Сравнимые компании — можете ли вы представить ситуацию, когда это не так?

Иногда это случается, когда существует существенное несоответствие между рынком M&A и публичным рынком.Например, в последнее время не было приобретено ни одной публичной компании, но было приобретено много небольших частных компаний по чрезвычайно низкой цене.

По большей части это обобщение верно, но имейте в виду, что есть исключения почти из каждого «правила» в финансах.

27. Каковы недостатки предыдущих сделок?

• Прошлые транзакции редко можно сопоставить на 100% — структура транзакции, размер компании и настроения рынка имеют огромное влияние.

• Данные по прецедентным сделкам, как правило, труднее найти, чем по сопоставимым публичным компаниям, особенно по приобретениям небольших частных компаний.

28. Две компании имеют одинаковый финансовый профиль и покупаются одним и тем же покупателем, но коэффициент EBITDA для одной транзакции в два раза больше, чем для другой транзакции. Как это могло произойти?

Возможные причины:

1.Один процесс был более конкурентным, и гораздо больше компаний предлагали цену на поставку.

2. У одной компании недавно были плохие новости или низкая цена акций, поэтому она была приобретена со скидкой.

3. Они работали в отраслях с разными медианными мультипликаторами.

29. Почему Уоррен Баффет предпочитает мультипликаторы EBIT мультипликаторам EBITDA?

Уоррен Баффет однажды сказал: «Думает ли руководство, что зубная фея платит за капитальные затраты?»

Ему не нравится EBITDA, потому что из нее исключаются зачастую значительные капитальные затраты, которые компании производят, и скрывается, сколько денежных средств они фактически используют для финансирования своей деятельности.

В некоторых отраслях также существует большой разрыв между EBIT и EBITDA — например, все, что является очень капиталоемким, будет демонстрировать большую разницу.

30. Коэффициенты EV / EBIT, EV / EBITDA и P / E измеряют прибыльность компании. В чем разница между ними и когда вы их используете?

P / E зависит от структуры капитала компании, тогда как EV / EBIT и EV / EBITDA не зависят от структуры капитала.Поэтому вы используете P / E для банков, финансовых учреждений и других компаний, где процентные платежи / расходы имеют решающее значение.

EV / EBIT

включает износ и амортизацию, тогда как EV / EBITDA исключает их — вы с большей вероятностью будете использовать EV / EBIT в отраслях, где D&A велико и где важны капитальные затраты и основные фонды (например, производство), а EV / EBITDA — в отрасли, в которых основные фонды менее важны, а D&A сравнительно меньше (например,грамм. Интернет-компании).

31. Если бы вы покупали бизнес по продаже торговых автоматов, стали бы вы платить больше за бизнес, в котором вы владели автоматами, и они обычно амортизируются, или бизнес, в котором вы арендовали машины? Стоимость амортизации и аренды равна сумме в долларах, а все остальное остается неизменным.

Вы заплатите больше за тот, где вы арендуете машины. Стоимость предприятия будет одинаковой для обеих компаний, но в случае амортизации расходы не отражаются в EBITDA, поэтому EBITDA выше, а коэффициент EV / EBITDA в результате ниже.В случае аренды аренда будет отображаться в SG&A, поэтому она будет отражена в EBITDA, что приведет к снижению EBITDA и увеличению мультипликатора EV / EBITDA.

32. Как вы оцениваете частную компанию?

Вы используете те же методологии, что и в публичных компаниях: сопоставимые публичные компании, прецедентные сделки и DCF. Но есть и отличия:

• Вы можете применить скидку 10-15% (или более) к сопоставимым мультипликаторам публичной компании, потому что частная компания, которую вы оцениваете, не так «ликвидна», как публичная компания.

• Вы не можете использовать анализ премий или анализ будущей цены акций, потому что у частной компании нет цены акций.

• Ваша оценка показывает ценность предприятия для компании в отличие от подразумеваемой цены за акцию, как для публичных компаний.

• DCF становится сложным, потому что у частной компании нет рыночной капитализации или бета-версии — вы, вероятно, просто оцените WACC на основе WACC государственных компаний, а не пытаетесь его вычислить.

33. Допустим, мы оцениваем частную компанию. Почему мы можем дисконтировать сопоставимые мультипликаторы публичной компании, но не прецедентные мультипликаторы транзакций?

Скидки нет, потому что в случае прецедентных сделок вы приобретаете всю компанию, а после ее приобретения акции сразу становятся неликвидными.

Но акции — возможность покупать отдельные «части» компании, а не целую компанию — могут быть либо ликвидными (если они публичные), либо неликвидными (если они частные).

Поскольку акции публичных компаний всегда более ликвидны, вы бы не учитывали сопоставимые мультипликаторы публичных компаний.

34. Можете ли вы использовать частные компании в рамках своей оценки?

Только в контексте прецедентных транзакций — было бы бессмысленно включать их в сопоставимые акции публичных компаний или как часть расчета стоимости капитала / WACC в DCF, поскольку они не являются публичными и, следовательно, не имеют значений рыночной капитализации или бета-версии. .

ROE (рентабельность собственного капитала): расчет и сравнительный анализ

Рентабельность собственного капитала ( ROE ) — это сумма чистой прибыли, возвращенная как процент от собственного капитала. Он показывает, сколько прибыли получила компания по сравнению с общей суммой акционерного капитала, указанной в балансе.

ROE — один из наиболее важных финансовых показателей и показателей прибыльности. Часто говорят, что это окончательный коэффициент или «мать всех коэффициентов», который может быть получен из финансовой отчетности компании.Он измеряет, насколько прибыльна компания для владельца инвестиций и насколько прибыльно компания использует свой капитал.

Расчет (формула)

Рентабельность собственного капитала рассчитывается путем деления годовой прибыли на средний размер собственного капитала за этот год и выражается в процентах:

ROE = Чистая прибыль после налогообложения / Собственный капитал

Вместо чистой прибыли в числителе формулы можно использовать совокупный доход (см. Отчет о совокупном доходе).

Рентабельность собственного капитала также может быть рассчитана путем деления чистой прибыли на среднего акционерного капитала; точнее рассчитать соотношение так:

ROE = Чистая прибыль после налогообложения / Средний акционерный капитал

Средний собственный капитал рассчитывается путем прибавления собственного капитала на начало периода к собственному капиталу на конец периода и деления результата на два.

Распространенный способ разбить ROE на три важных компонента — это формула DuPont, также известная как модель стратегической прибыли.Разделение рентабельности собственного капитала на три части упрощает понимание изменений рентабельности собственного капитала с течением времени.

ROE (формула DuPont) = (Чистая прибыль / Доход) * (Доход / Общие активы) * (Общие активы / Собственный капитал) = Маржа чистой прибыли * Оборачиваемость активов * Финансовый рычаг

Нормы и ограничения

Исторически средняя рентабельность собственного капитала составляла от 10% до 12%, по крайней мере, в США и Великобритании. Для стабильной экономики желательной считается рентабельность собственного капитала более 12-15%.Но соотношение сильно зависит от многих факторов, таких как отрасль, экономическая среда (инфляция, макроэкономические риски и т. Д.).

Чем выше ROE, тем лучше. Но более высокая рентабельность собственного капитала не обязательно означает лучшие финансовые показатели компании. Как показано выше, в формуле DuPont более высокая рентабельность собственного капитала может быть результатом высокого финансового рычага, но слишком высокий финансовый рычаг опасен для платежеспособности компании.

Точная формула в аналитическом программном обеспечении ReadyRatios

ROE (версия чистой прибыли) = F2 [ProfitLoss] * (365 / NUM_DAYS) / ((F1 [b] [Equity] + F1 [e] [Equity]) / 2)

ROE (версия совокупного дохода) = F2 [совокупный доход] * (365 / NUM_DAYS) / ((F1 [b] [Equity] + F1 [e] [Equity]) / 2)

F2 — Отчет о совокупном доходе (МСФО).
F1 [b], F1 [e] — Отчет о финансовом положении (на [b] начало и [е] число анализируемого периода).
NUM_DAYS — количество дней в анализируемом периоде.
365 — дней в году.

Отраслевой эталон

Это наш отраслевой сравнительный анализ, рассчитанный с использованием данных SEC США, где вы можете найти средние значения для коэффициентов рентабельности собственного капитала.


Акционерный капитал

Определение акционерного капитала

Собственный капитал — это разница между совокупными активами и совокупными обязательствами.Это также уставный капитал, оставшийся в компании в дополнение к нераспределенной прибыли за вычетом собственных акций. Акционерный капитал — это сумма, которая показывает, как компания финансировалась с помощью простых и привилегированных акций. Акционерный капитал также называется акционерным капиталом, собственным капиталом или чистой стоимостью.

Есть два важных источника, из которых вы можете получить акционерный капитал. Первый источник — это деньги, первоначально вложенные в компанию, и все другие инвестиции, которые делаются в компанию после первоначального платежа, а второй источник — это прибыль, которую компания сохранила в течение определенного периода времени в результате своей деятельности.

Формула для расчета собственного капитала

Собственный капитал можно рассчитать с помощью следующих формул:

Акционерный капитал = Общая сумма активов — Общая сумма обязательств

ИЛИ

Акционерный капитал = Акционерный капитал + Нераспределенная прибыль — Собственные выкупленные акции

Первая формула, включающая общие активы и общие обязательства, относительно проста в использовании и считается основным уравнением бухгалтерского учета.Первая формула — это разница общих активов и общих обязательств. Чтобы определить общие активы, вам необходимо добавить долгосрочные активы и текущие активы. Оборотные активы — это дебиторская задолженность и денежные средства компании, а долгосрочные активы — это стоимость основных средств и имущества. Все это должно принадлежать компании не менее года.

Затем вам нужно вычислить общие обязательства, вам нужно добавить текущие обязательства и долгосрочные обязательства. Это даст вам мгновенное инвестиционное решение, которое вам нужно будет принять.Это один из самых быстрых способов увеличения акционерного капитала.

Другая формула, использующая акционерный капитал и нераспределенную прибыль, вычитаемые из выкупленных собственных акций. Это называется уравнением инвестора, в котором необходимо вычислить акционерный капитал компании, а затем определить нераспределенную прибыль бизнеса.

Проверьте нераспределенную прибыль для бизнеса. Нераспределенная прибыль — это прибыль, полученная компанией. Затем вам нужно узнать количество казначейских акций компании, которые представляют собой акции, которые компания продает и выкупленные.

Собственный капитал можно рассчитать путем добавления акционерного капитала к нераспределенной прибыли и вычета собственных акций. Таким образом, акционерный капитал может быть определен компанией двумя простыми способами.

Вопросы и ответы о личном банкротстве

Решение о банкротстве может быть пугающим. Нашей команде лицензированных управляющих по делам о несостоятельности каждый день задают много вопросов о том, как работает банкротство и как объявление о банкротстве повлияет на вас и вашу семью.Мы составили список наиболее часто задаваемых вопросов о банкротстве физических лиц в Канаде, на которые не даны ответы на наших основных страницах о банкротстве. Не стесняйтесь сообщать об этих или любых других проблемах со своим LIT во время бесплатной консультации.

Если вы ищете объяснение основных условий банкротства, вы можете найти дополнительную информацию в нашем Глоссарии по вопросам банкротства.

Что я могу сохранить, если подаю заявление о банкротстве?

Вопреки большинству опасений, вы не потеряете все, подав заявление о банкротстве в Канаде.Есть определенные активы, которые не подлежат аресту доверительным управляющим. В Онтарио провинциальные льготы достаточно высоки, чтобы большинство людей ничего не теряли, если у них нет активов высокой долларовой стоимости. Онтарио освобождены от ареста:

  • вся личная одежда,
  • большинство предметов домашнего обихода (максимум)
  • автомобиль ниже определенной долларовой стоимости
  • торговых инструмента, используемых для заработка или ведения бизнеса (максимум)
  • ваш дом, если собственный капитал менее 10 000 долларов

Вы сохраняете все сбережения RRSP, RRIF и DPSP (план распределения отложенной прибыли), за исключением взносов, сделанных в течение 12 месяцев до вашего банкротства.

Если я объявлю о банкротстве, что произойдет с моим домом?

Сможете ли вы сохранить свой дом, будет зависеть от того, сколько капитала находится в вашем доме, и если вы решите, что вы можете позволить себе не отставать от выплат по ипотеке. В большинстве случаев у вас есть возможность сохранить свой дом, как описано в этом коротком видео:

Подробнее о банкротстве и вашем доме читайте в этой статье.

Повлияет ли моя текущая ипотека, если я буду банкротом?

Ипотека является обеспеченной ссудой и как таковая не подлежит банкротству.Если вы не задержали платежи, ваш ипотечный кредитор не может отменить вашу ипотеку или лишить права выкупа вашего дома только на том основании, что вы подали заявление о банкротстве. Если у вас есть текущие платежи, большинство держателей ипотечных кредитов возобновят вашу ипотеку, даже если вы являетесь банкротом или находитесь в предложении от потребителей.

Могу ли я сохранить машину в случае банкротства?

Лицо, подавшее заявление о банкротстве, имеет право оставить одно транспортное средство ниже лимита освобождения (6600 долларов США в 2017 году в соответствии с законодательством Онтарио). При совместном банкротстве каждый заявитель имеет право на получение одного автомобиля на сумму до 6600 долларов, если автомобиль зарегистрирован на имя этого лица.Арендованные или профинансированные автомобили не включаются в ваше банкротство, если их стоимость капитала не превышает сумму кредита. Если у вас есть несколько транспортных средств или других активов, которые вы хотели бы сохранить, поговорите со своим лицензированным управляющим по делу о несостоятельности о ваших вариантах сохранения других транспортных средств. Подробнее о банкротстве и вашем автомобиле читайте в этой статье.

Что произойдет с моим налоговым возмещением, если я подам заявление о банкротстве?

Любые возмещения подоходного налога, причитающиеся вам за любые годы до года, когда вы подали заявление о банкротстве, будут отправлены непосредственно доверительному управляющему налоговым агентством Канады.Это включает в себя любые возмещения налогов за любые годы до вашего банкротства, полученные из вашей декларации до банкротства и из вашей декларации после банкротства. В то время как вы теряете возмещение подоходного налога в рамках процесса банкротства, вы сохраняете свои чеки HST и налоговые льготы на детей.

Должен ли я перечислять все мои долги в банкротстве?

Да. Вы не можете добровольно исключить кредитора из заявления о банкротстве. Хорошая новость заключается в том, что банкротство устранит всю необеспеченную задолженность, включая задолженность по кредитным картам, банковские ссуды, кредитные линии, просроченные или взыскиваемые счета, ссуды до зарплаты и налоговые долги.

Учитываются ли налоговые долги при банкротстве?

Задолженность по подоходному налогу с физических лиц, HST и другие налоговые задолженности могут быть включены в банкротство и могут быть погашены (ликвидированы) путем банкротства в Канаде. Могут потребоваться дополнительные обязанности для освобождения от ответственности в случае банкротства, включая требование поддерживать все налоговые декларации и платежи в рассрочку. CRA имеет право зарегистрировать залоговое право в отношении собственности до банкротства, и заявление о банкротстве не снимает залогового удержания. Вы должны сообщить своему доверенному лицу о любых налоговых задолженностях до подачи заявки, чтобы полностью понять все права и средства правовой защиты, которые может иметь CRA.

Могу ли я подать заявление о банкротстве из-за студенческой задолженности?

Ваш долг по студенческому кредиту может быть автоматически погашен, если вы не ходили в школу более 7 лет и:

  • Вы объявляете о банкротстве, или
  • Вы подаете потребительское предложение.

Этот период ожидания может быть сокращен до 5 лет, если вы докажете финансовые затруднения.

Что произойдет с совместно подписанным долгом, если я подам заявление о банкротстве?

Если супруг (а), родитель, друг или другой член семьи совместно подписал для вас ссуду, кредитор обратится к этому лицу с просьбой выплатить полную сумму ссуды, даже если вы подали заявление о банкротстве.

Могу ли я сохранить свою кредитную карту после подачи заявления о банкротстве?

Нет. По закону вы должны передать все кредитные карты в свой LIT после подачи заявления. Во время сеансов кредитного консультирования ваш LIT предоставит информацию о том, как восстановить ваш кредит после банкротства, в том числе о том, как подать заявление на получение обеспеченной кредитной карты.

Какие долги не погашаются при банкротстве?

Банкротство

устраняет большинство необеспеченных долгов, однако есть определенные долги, которые не могут быть включены или погашены в рамках банкротства в Канаде.К ним относятся:

  • Выплаты на содержание супругов и детей
  • выплаты алиментов
  • задолженность, возникшая в результате мошенничества
  • Суд наложил штрафы
  • студенческих ссуд на срок менее 7 лет (более подробную информацию см. В нашем разделе о студенческих ссудах)
  • распоряжения о реституции

Кроме того, банкротство не влияет на обеспеченные долги, такие как ипотека и обеспеченный автокредит, и вы можете хранить эти активы, если хотите, до тех пор, пока ваши платежи актуальны.

Что произойдет с моей заработной платой в случае банкротства?

Вы сохраняете свою зарплату при банкротстве. Вы должны будете ежемесячно предоставлять доверенному лицу подтверждение доходов и расходов. Ваш попечитель будет использовать это для определения вашего среднего чистого дохода в целях расчета «дополнительного дохода». Если ваш доход превышает установленный правительством пороговый предел, вам необходимо будет произвести выплаты излишка дохода во время вашего банкротства. Если ваша заработная плата снижается, банкротство остановит большинство пристрастий.

Что происходит с лотерейными выигрышами, наследством и непредвиденными доходами при банкротстве?

Наследство , полученное или причитающееся вам в связи со смертью кого-либо во время банкротства, становится активом банкротства. Лотерейные выигрыши и аналогичные непредвиденные доходы, полученные во время вашего банкротства, также передаются доверительному управляющему в пользу ваших кредиторов. Бонусы и комиссии от работы по найму будут считаться доходом и не подлежат аресту доверительным управляющим, однако они повлияют на расчет избыточного дохода.Закажите бесплатную конфиденциальную оценку долга, чтобы узнать, является ли банкротство правильным вариантом для погашения долга.

банкротства физических лиц в Канаде. Получить факты

Никто не хочет обанкротиться, но иногда объявление о банкротстве — лучший способ справиться с долгом и спасти его.

Как управляющая банкротством Онтарио, имеющая лицензию канадского правительства на подачу заявления о банкротстве, Hoyes Michalos помогает физическим лицам списывать долги с 1999 года.

Мы считаем, что есть несколько фактов, которые вам следует знать, прежде чем принимать решение об объявлении банкротства, поэтому мы составили это руководство о банкротстве в Канаде и о том, что произойдет, если вы подадите заявление о банкротстве.

Что такое банкротство?

Личное банкротство — это юридический процесс, призванный помочь честному, но неудачливому должнику, который не может позволить себе выплатить свои долги, найти списание долга. По окончании банкротства ваши долги погашаются по закону, а это означает, что вам больше не нужно их возвращать.

Люди заявляют о банкротстве по разным причинам; в большинстве случаев происходит что-то, что вызывает осознание того, что они больше не могут выплачивать свои долги самостоятельно. Это могут быть беспокоящие телефонные звонки от сборщиков долгов, удержание заработной платы или невозможность получить дополнительный кредит.Такие жизненные события, как развод или разлука, болезнь или потеря работы, являются частыми причинами банкротства в Канаде.

Официально должники уступают свои права на активы, не освобожденные от налогообложения, в пользу своих кредиторов, в обмен на которые они освобождаются от необеспеченных долгов. Вот почему банкротство называют новым началом.

Законы о банкротстве в Канаде

Федеральные законы о банкротстве изложены в Законе о банкротстве и несостоятельности .

BIA определяет три типа производства по делу о несостоятельности, доступных для физических лиц, стремящихся урегулировать свои долги:

  • личное банкротство,
  • потребительское предложение,
  • и предложение Дивизиона I.

Заявление о банкротстве может быть подано только лицензированному управляющему в деле о несостоятельности. Роль конкурсного управляющего заключается в обеспечении справедливого применения правил и законов, касающихся процесса банкротства, как к должнику, так и к кредиторам.

Закон о банкротстве — это то, что обеспечивает немедленную защиту от действий кредиторов, известную как автоматическое приостановление производства по делу. Это приостановка, которая гарантирует, что коллекторские агентства и кредиторы перестают звонить, и позволяет вашему попечителю остановить удержание заработной платы.

Провинциальные законы также влияют на ваше банкротство, включая законодательство, определяющее, какие активы не подлежат аресту при объявлении о банкротстве.

Кто имеет право объявить о банкротстве?

Чтобы иметь право подать заявление о банкротстве в Канаде, вы должны быть неплатежеспособным лицом, что означает:

  1. имеют необеспеченный долг на сумму не менее 1000 долларов США,
  2. не могут погасить ваши долги в срок или
  3. ваша задолженность превышает стоимость активов, которыми вы владеете, и
  4. : вы должны проживать, вести бизнес или иметь недвижимость в Канаде.

Чтобы подать заявление о банкротстве, вам не нужно быть гражданином. Вы можете быть постоянным жителем или даже жить за границей, но иметь здесь недвижимость.

Получите бесплатную консультацию, чтобы узнать, соответствуете ли вы требованиям. Мы рассмотрим ваши долги и бюджет, чтобы помочь вам решить, является ли банкротство правильным решением в вашей ситуации.

Получите помощь сейчас

Что происходит, когда вы подаете заявление о банкротстве в Канаде?

Есть три общие проблемы, которые возникают у людей при рассмотрении вопроса о банкротстве с целью погашения долга.

  • Что происходит с моими вещами? Я все потеряю?
  • Что происходит с моими долгами, и какие долги покрываются банкротством?
  • Что произойдет с моим кредитным рейтингом, и как скоро я смогу занять после банкротства?

Что происходит с вашими активами?

Есть последствия объявления банкротства, но это не значит, что вы потеряете все. Банкротство призвано помочь вам начать финансово заново; он не предназначен для наказания.

Законы провинции и суммы освобождения от уплаты налога различаются, но в целом вы можете оставить себе большинство личных вещей, домашнюю мебель, торговые инструменты, используемые для получения дохода, а также принадлежащий вам автомобиль, стоимость которого ниже установленного в провинции лимита. Узнайте больше об освобождении от банкротства в Онтарио.

В Канаде банкротство не затрагивает обеспеченных кредиторов (таких как ипотека или автокредит). Обеспеченные кредиторы сохраняют свои права на залог или активы, заложенные вами по ссуде, если вы просрочили платежи.До тех пор, пока вы можете не отставать от своих ежемесячных платежей, вы можете держать такие активы, как ваш автомобиль и ваш дом, в состоянии банкротства.

Если у вас есть большой капитал в вашем доме или другом имуществе, которое вы можете потерять после подачи заявления о банкротстве, вы можете рассмотреть предложение потребителя как вариант сделать предложение погашения своим кредиторам.

RRSP также защищены от банкротства в Канаде, за исключением взносов, сделанных в прошлом году.

Вы потеряете возврат налога за год банкротства, а также возврат налогов за предыдущие годы, который вы еще не получили.

Что происходит с вашими долгами?

Банкротство погасит большую часть, если не все, ваши необеспеченные долги. Долги, которые вы должны на дату подачи заявки, включаются в ваше банкротство.

В частности, банкротство устраняет остатки по кредитным картам, необеспеченные банковские ссуды, кредитные линии, ссуды до зарплаты, непогашенные платежи по счетам, даже налоговые долги.

Студенческие ссуды также могут быть включены в банкротство, если вы не ходили в школу в течение семи лет.

Некоторые долги не могут быть прощены посредством банкротства, включая выплаты алиментов на супруга и детей, долги из-за мошенничества и судебные штрафы.

Банкротство не может снять обеспеченное залоговое право на вашу собственность, поскольку банкротство не касается обеспеченного долга.

Вы должны будете предоставить список ваших кредиторов и приблизительную сумму вашей задолженности на момент подачи заявки, но именно ваши кредиторы будут нести ответственность за предъявление иска и подтверждение долга.

Подробнее читайте в нашей статье о долгах, включенных в банкротство.

Что происходит с вашим доходом?

Хотя ваш попечитель не арестовывает вашу заработную плату, банкротство в Канаде основывается на том принципе, что чем больше вы зарабатываете, тем больше вы платите.

Технически это называется выплатой излишка дохода, и это повлияет на стоимость банкротства. Если ваш доход превышает установленный государством порог для размера вашей семьи, вы можете избежать избыточного дохода, подав потребительское предложение.

Как долго вы будете банкротом?

Продолжительность банкротства зависит от двух факторов: от того, заявляли ли вы о банкротстве ранее, и от уровня вашего дохода.

Если вы впервые являетесь банкротом и не имеете избыточного дохода, выполнили все свои обязанности, и если ни один кредитор не возражает, вы можете начать свою жизнь без долгов всего за 9 месяцев.

Если у вас есть дополнительный доход, ваше банкротство будет продлено до 21 месяца.

Заявившие о банкротстве во второй и третий раз будут банкротами дольше.

В рамках процесса банкротства вам необходимо будет посетить две консультации по кредитным вопросам, которые помогут вам научиться управлять своими деньгами и восстановить кредит. В Hoyes, Michalos, мы предлагаем бесплатный веб-сайт «только для клиентов», чтобы помочь вам в этом обучении.

Что происходит с вашим кредитным рейтингом?

Ваш кредитный рейтинг упадет из-за объявления о банкротстве; однако это временно.Информация о вашем банкротстве будет оставаться в вашем отчете в течение шести-семи лет в случае первого банкротства, но это не означает, что вам нужно так долго ждать, чтобы получить новый кредит.

В зависимости от причин, по которым вы подали заявку, и того, как выглядела ваша история платежей до вашего банкротства, некоторые кредиторы предложат существующему банкроту кредитную карту. Почти всегда возможно получить обеспеченную кредитную карту даже в случае банкротства. Получение нового кредита — это ваш шанс создать новую кредитную историю и показать будущим кредиторам, что вы можете обращаться с кредитом с умом.

Многие люди предпочитают подавать предложение потребителя, поскольку предложение потребителя может быть лучше для вашего кредитного отчета.

Что происходит с кредитом или активами вашего супруга?

Если у вас собственные долги, ваше банкротство не повлияет на вашего супруга. Ваше банкротство не отображается в их кредитном отчете.

Если у вас есть совместная задолженность, ваш кредитор будет добиваться взыскания вашего супруга. В этом случае вы можете обсудить со своим доверенным лицом совместное банкротство.

Только ваша доля в активах, которыми вы владеете, включается в ваше банкротство.Если вы совместно владеете какими-либо активами, например семейным домом, важно обсудить варианты с вашим попечителем. Опять же, предложение потребителя может быть более жизнеспособной альтернативой в этом сценарии.

Если ваш (а) супруг (а) или кто-либо другой подписал за вас ссуду, они по-прежнему несут ответственность за выплату любых долгов, прощенных вам в результате вашего банкротства.

Что вам нужно делать во время банкротства?

По мере того как ваше банкротство продолжается, у вас как банкротства есть список обязательств, известный как обязанности банкротства.

Из этих задач наиболее распространенными являются:

  • Ежемесячная отправка доверенному лицу подтверждения дохода
  • Выплата вашему доверительному управляющему, если у вас есть избыточный доход
  • Завершение двух консультаций по кредитам
  • Посещение собрания кредиторов или суда по делам о банкротстве (при необходимости)

Если вы не будете выполнять свои обязанности, как описано, то есть серьезные последствия. Ваш опекун имеет возможность выступить против вашего прекращения банкротства и подать заявление о слушании дела в суде.Невыполнение своих обязанностей означает, что ваши долги не будут погашены.

Что происходит после банкротства?

Как только ваше банкротство будет завершено, вы получите свидетельство об освобождении от ответственности. Это шаг банкротства, который снимает с вас обязательство по выплате оставшейся задолженности.

Получите ли вы когда-нибудь кредит снова? Ответ положительный.

Вы можете подать заявление на получение кредита сразу после подачи заявления о банкротстве; однако вы должны заявить, что являетесь активным банкротом, если подаете заявку на кредит в размере 1000 долларов США или более.Многие люди могут получить обеспеченную кредитную карту и автокредит сразу после подачи заявки. На этом этапе ваш доход и история прошлых платежей будут наиболее важными факторами при определении того, имеете ли вы право на новый кредит. Первоначально ваша процентная ставка будет высокой, но вы можете предпринять шаги для восстановления кредита, и мы поможем вам с этим.

Большинство людей чувствуют облегчение, как только объявляют о банкротстве. Преимущества банкротства перевешивают недостатки для любого, кто борется со значительными долгами:

  • Коллекторские агентства перестают звонить
  • Вам больше не нужно жонглировать выплатами по долгам
  • Вы можете начать экономить деньги в результате погашения всей этой задолженности под высокие проценты
  • Ваша кредитоспособность улучшается, если вы будете следовать правильным шагам, потому что у вас больше нет отрицательного фактора высокого использования долга в вашем кредитном отчете.

Мы рекомендуем следить за своим кредитным отчетом, чтобы убедиться, что ваши кредиторы точно сообщают о ваших долгах (будь то банкротство или предложение потребителя). Вам следует подать заявление о разрешении спора, если кредиторы допустили ошибки в своих отчетах в кредитные бюро.

Общие сведения о вариантах облегчения долгового бремени

Банкротство — крайний вариант. Это лишь одно из возможных решений для канадцев, борющихся с долгами.

Перед тем, как принять решение о банкротстве, ваш управляющий обсудит с вами ваше финансовое положение.Какие активы у вас есть, какие долги вы должны и ваш доход повлияют на выбор решения о выплате долга, которое вам подходит.

Не каждому человеку, у которого возникли долговые проблемы, необходимо подавать заявление о банкротстве. Когда вы встречаетесь с лицензированным управляющим по делам о несостоятельности для оценки долга, часть обзора включает обсуждение альтернатив банкротству.

Некоторые альтернативы банкротства, которые ваш управляющий рассмотрит вместе с вами, включают:

  • Составление плана управления долгом. Если у вас недостаточно долгов, чтобы подать заявление о банкротстве, кредитный консультант может помочь вам разработать план выплаты долгов.Это имеет такое же кредитное влияние, как и предложение потребителя, но подходит для небольших сумм долга.
  • Получение ссуды на консолидацию долга. Мы поможем вам решить, есть ли у вас кредитоспособность, чтобы предоставить новый заем для консолидации долгов, и можете ли вы претендовать на него по разумной ставке.
  • Внесение предложения кредиторам. Урегулирование долга посредством предложения потребителя менее вредно для вашего кредита и имеет значительные преимущества перед банкротством.

Предложение потребителя может быть для вас лучшим решением.Если банкротство — это способ отказаться от активов в обмен на погашение ваших долгов, вы можете думать о потребительском предложении как о способе реструктуризации своих долгов. Это вариант консолидации долга, который позволяет вам погасить часть вашей задолженности на основе вашего дохода.

Как один из крупнейших администраторов предложений для потребителей в Онтарио, у нас есть опыт, который поможет вам выбрать между заявлением о банкротстве и предложением долга кредиторам.

Оцените свои альтернативы банкротству с помощью нашего калькулятора вариантов долга.

Следует ли подавать заявление о банкротстве?

Решение о том, является ли банкротство правильным решением для вас, начинается с бесплатной финансовой оценки вашей ситуации. Вы встретитесь с лицензированным управляющим по делам о несостоятельности, который задаст вопросы о ваших долгах, вашем доходе и вашем бюджете.

Хороший управляющий не считает, что вам следует делать объявление о банкротстве. Цель разговора с лицензированным управляющим по делам о несостоятельности — обсудить ваше личное финансовое положение и долги. Ваш опекун увидит общую картину.То, что трудно сделать, когда вы избегаете звонков из коллекторских агентств и пытаетесь выяснить, как произвести следующий платеж по счету.

Если заявление о банкротстве в Онтарио — правильное решение для вас, ваш попечитель полностью объяснит процесс и ответит на любые дополнительные вопросы, которые могут у вас возникнуть.

В Hoyes, Michalos and Associates мы гордимся тем, что являемся командой понимающих профессионалов, которые могут помочь вам решить, является ли личное банкротство правильным решением для работы с вашими долгами.

Hoyes Michalos & Associates предоставляет услуги личного банкротства в следующих местах:

Прочие сферы обслуживания

Мы предлагаем услуги телефонной связи и видеоконференцсвязи только для следующих дополнительных областей.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Back to top