Что нужно чтобы ипотеку погасить материнским капиталом: Как погасить ипотеку материнским капиталом в 2020 году — пошаговая инструкция

Содержание

Как погасить ипотеку материнским капиталом в 2020 году

Материнский капитал является формой государственной поддержки семей. Приоритетным направлением его использования выступает улучшение условий проживания родителей с детьми. С помощью выделяемых средств можно приобрести или построить жилье, погасить ипотеку, не дожидаясь пока второй ребенок достигнет возраста 3 лет. Контролирует использование средств Пенсионный Фонд. Для того, чтобы он дал разрешение, необходимо выполнение установленных требований к сделке, наличие соответствующего пакета документов.

Как связаны материнский капитал и ипотека

Материнский капитал предоставляется в рамках ФЗ №256 от 29.12.2006г. В Законе определено для кого предназначены выплаты, порядок получения сертификата при рождении ребенка, на какие цели могут быть потрачены средства.

Одним из направлений расходования денег является приобретение готового жилья, квартиры в строящемся доме, на ИЖС. Средства могут быть направлены на погашение имеющейся задолженности по ипотеке или на первоначальный взнос по кредиту на покупку недвижимости. (ст. 10 ФЗ №256).

На что можно использовать средства

  • Погасить кредит. Если денег достаточно для полного погашения ипотеки материнским капиталом, заемщик сможет оплатить долг в окончательный расчет.
  • Заплатить проценты и частично тело кредита. Этот вариант подойдет для заемщиков, которые платят ипотеку не так давно и еще имеют внушительный остаток задолженности. При частично-досрочном возврате снижается сумма переплаты по сделке. Должник сможет уменьшить ежемесячные выплаты или срок кредитования.
  • Внесение денег в качестве взноса собственными средствами. Наличие первоначального взноса позволит оформить ипотеку на более лояльных условиях, будет предложена выгодная процентная ставка, увеличится сумма выдачи.

Банки разрешают досрочное и частично досрочное погашение задолженности, не взыскиваются штрафные санкции, не выставляются дополнительные условия. Главное правильно оформить заявление, и соблюсти регламент погашения.

Наличие сертификата не гарантирует получение ипотеки!

Банки допускают вложение средств в ипотечную сделку, но это не увеличивает вероятность выдачи. Если заявитель признан неплатежеспособным, имеет плохую кредитную историю, кредитор откажет в выдаче, независимо от наличия у клиента материнского капитала.

Базовые требования и процедура погашения ипотеки

Базовые требования установлены в ст. 10 ФЗ №256:

  • Можно приобрести недвижимость, которая находится на территории России.
  • В жилом помещении должна быть выделена доля на супругов и несовершеннолетних детей.
  • Предоставляются денежные средства одному из родителей, чаще владельцем сертификата выступает мать.
  • Средства могут быть использованы только для улучшения жилищных условий: на покупку или реконструкцию жилья, для заключения договора ДУ, при ИЖС.
  • Кредит должен быть получен в банке, кредитном кооперативе или в АИЖК (Дом. РФ).
  • Погасить можно фактическую задолженность и/или проценты, средства невозможно направить на оплату штрафов, начисленных пени, комиссий и т. д.
  • Сделка совершается в безналичной форме, поэтому продавцу недвижимости необходимо иметь счет, на который будут перечислены денежные средства.
  • С целью недопущения мошеннических сделок по обналичиванию, не допускается приобретение жилого помещения у родственников.
  • Можно использовать все денежные средства, находящиеся на счете или их часть. Выделяются деньги не ежемесячно, а одной суммой.

Независимо от того, на кого оформлен сертификат, государство выделяет средства для всей семьи. Поэтому, если ипотеку взял супруг, который не является его владельцем, можно воспользоваться средствами для погашения задолженности.

Потратить средства на погашение кредита на жилье можно, не дожидаясь пока ребенку исполнится 3 года

Для того, чтобы погасить ипотеку, потребуется согласовать сделку с ПФ и банком-кредит

какие нужны документы, условия, как можно использовать

В 2007 году по всей России стартовала федеральная программа государственной поддержки семей с маленькими детьми – «Материнский капитал». Право воспользоваться маткапиталом предоставлялось гражданам, у которых на воспитании находится не менее 2 несовершеннолетних малышей. С 2020 года получить сертификат могут даже родители, у которых родился первенец.

Практика прошедших лет показала, что приоритетным направлением использования государственной помощи граждане страны выбирают погашение ипотеки материнским капиталом. Как это сделать в рамках правового поля, пойдет речь далее.

родители

Правовая связь материнского капитала с ипотекой

Федеральным законом № 256 от 29.12.2006 г. (далее – Закон) определяется порядок, условия и правила получения сертификата сразу после рождения малыша или позднее. В этом же нормативном акте регламентируется, как и куда можно потратить полученные деньги. Кроме того, в некоторых субъектах РФ власти на местах также предоставляют родителям региональный материнский капитал.

Родители, у которых есть на воспитании несовершеннолетние дети, вправе направить средства с сертификата на следующие цели:

  • погашение действующего ипотечного кредита. Если суммы по сертификату достаточно для досрочного погашения задолженности по договору, заемщик может исполнить финансовые обязательства в полном объеме раньше срока;
  • закрыть задолженность по процентам и перевести часть денег в счет оплаты основного долга. Вариант подойдет родителям, которые только на первоначальных этапах погашения оформленной суммы по ипотеке;
  • заплатить деньги в качестве первоначального взноса, что позволит заключить договор на лояльных условиях, к примеру согласовать выгодную процентную ставку.

Банки разрешают заемщику погасить ипотеку досрочно без применения штрафных санкций или изменений условий договора. От клиента требуется только правильно подать заявление и соблюсти процедуру.

Условия погашения ипотеки из средств материнского капитала

Основные требования регламентированы ст. 10 Закона. Из положений действующей нормы усматривается, что деньги по сертификату можно направить на оплату ипотеки, если:

  • квартира или иная жилая недвижимость, купленная в кредит, располагается на территории РФ;
  • каждый из членов семьи, в том числе и дети, имеют право на долю в имуществе;
  • получателем средств является один из родителей;
  • средства расходуются на улучшение жилищных условий;
  • ипотечный договор оформлен в банке, кредитном кооперативе или АИЖК;
  • средства используются, чтобы погасить ипотеку, взятую до рождения ребенка, а также текущую задолженность или проценты;
  • расчет с продавцом недвижимости проводится исключительно в безналичной форме.

Не имеет значения, на кого именно оформляется сертификат, поскольку государство предоставляет материальную помощь на всю семью. Даже если получателем материнского капитала является супруга, деньги могут быть направлены на погашение ипотеки мужа.

Деньги с сертификата допускается использовать для погашения задолженности по ипотечному договору даже семьям с детьми до 3 лет.

Военная ипотека с материнским капиталом

С 2017 года военным дали зеленый свет на использование денег с сертификата на улучшение жилищных условий при оформлении ипотечного договора.

Постановление Правительства РФ от 25.05.2017 г. № 627 регламентирует для военнослужащих особые условия распоряжения деньгами маткапитала. Основная загвоздка была в решении вопроса с правом собственности на недвижимость. Теперь каждый из членов семьи получает равную долю по истечении полугода с момента снятия обременения с ипотечного имущества.

Использование материнского капитала в качестве первоначального взноса

Если держатель сертификата принял решение потратить деньги на оплату первоначального взноса, то нужно:

  • определиться с банком, готовым предоставить кредит с привлечением средств маткапитала;
  • выбрать программу кредитования, предусматривающую возможность зачесть в счет погашения долга государственную материальную помощь.

В отличие от стандартного договора ипотеки в соглашениях с привлечением материнского капитала участвуют 4 стороны:

  • заемщик – держатель сертификата: отец или мать ребенка;
  • кредитор – банк;
  • государство в лице ПФ РФ;
  • продавец недвижимости.

Учитывая множество нюансов при оформлении подобных сделок, кредитор выдвигает ужесточенные требования к потенциальным заемщикам. Не рекомендуется совершать какие-либо финансовые или правовые действия с продавцом, пока не одобрили заявку в банке.

К стандартному списку документов, необходимому для оформления ипотеки, добавляется:

  • сертификат маткапитала;
  • справка из Пенсионного фонда с указанием состояния счета.

Только после получения одобрения можно согласовывать дату сделки купли-продажи и подписания ипотечного соглашения.

Далее процедура внесения первоначального взноса из средств материнского капитала развивается следующим образом:

  • сделка купли-продажи регистрируется в госреестре в установленном законодательством РФ порядке;
  • зарегистрированное соглашение предоставляется кредитору, после чего средства перечисляются продавцу;
  • полученная справка об остатке задолженности с остальным пакетом документов подается в ПФ РФ;
  • около 2 месяцев потребуется выждать до окончания рассмотрения документации;
  • в случае вынесения положительного решения средства перечисляются на ипотечный счет заемщика.

Использование средств материнского капитала в качестве первоначального взноса возможно в том случае, если деньги с сертификата еще не использовались в других целях.

Погашение задолженности по уже действующей ипотеке

Еще один способ потратить деньги с сертификата – погасить задолженность взятой ранее ипотеки.  Получатель материнского капитала может использовать средства только по целевому назначению – на покупку жилья. Это значит, что не получится оформить кредит в банке под залог недвижимости, распорядиться деньгами по своему усмотрению и закрыть долг с сертификата.

Заемщиком банка может быть любой из супругов. Главное, чтобы родители состояли в официальном браке.

Деньги по сертификату можно использовать на погашение действующей ипотеки, не дожидаясь достижения ребенком 3 лет.

Полное погашение

Банк допускает полное закрытие долга при условии, что средств материнского капитала достаточно для этого. После исполнения финансовых обязательств заемщику необходимо пройти процедуру снятия обременения с имущества и выделения доли в недвижимости на каждого члена семьи. Если этого не сделать, есть вероятность аннулирования транзакции со стороны ПФ РФ.

Частичное закрытие долга

Еще один способ снизить финансовую нагрузку по ипотеке – внести частично-досрочное погашение, за счет чего происходит уменьшение тела кредита, соответственно, банк делает перерасчет и снижает сумму ежемесячного платежа.

Такой способ оплаты кредитной задолженности делается исключительно по предварительному согласованию с кредитором. Как и в предыдущем случае, дожидаться исполнения ребенку 3 лет не нужно. Программа материнского капитала позволяет использовать деньги на эти цели.

Пошаговая инструкция погашения ипотеки маткапиталом

Гасить задолженность по ипотеке нужно в несколько последовательных этапов. Причем заемщику придется обращаться в несколько заинтересованных инстанций параллельно.

Держателю сертификата нужно:

  • в момент заключения ипотечного договора ознакомиться с условиями досрочного погашения задолженности;
  • когда принято решение оплатить деньгами с сертификата, нужно взять в банке справку о состоянии задолженности, а также номер счета, на который ПФ РФ будет перечислять средства;
  • обратиться в региональное подразделение ПФ РФ с извещением о намерении использовать деньги на погашение ипотеки;
  • собрать перечень документов. Список предоставят в ПФР, либо с ним можно ознакомиться на сайте Госуслуг;
  • подготовить и подать заявление с собранным пакетом документов в ПФР;
  • выждать время на принятие решения;
  • подготовить и подать заявление в банк о намерении досрочно погасить задолженность;
  • дождаться перечисления средств.

При частично-досрочном погашении банк обязан провести перерасчет задолженности и утвердить новый график внесения платежей.

Сколько ждать ответ от Пенсионного фонда РФ

Статьей 8 Закона установлен срок рассмотрения обращения держателя сертификата. Он составляет 30 дней. В течение последующих 5 дней заявителю направляется уведомление о принятом решении.

Сроки перечисления средств также установлены законодательством. Если заявку одобрили, то деньги направляются в течение 10 дней с момента получения заявителем уведомления. При отказе в выплате ПФР обязан указать причины такого решения.

Дистанционное обращение в ПФР

Портал государственных услуг упрощает процесс взаимодействия граждан с государством, в том числе и в вопросах подачи заявлений на распоряжение материнским капиталом. Для этих же целей часто обращаются в МФЦ.

Владелец сертификата может подать электронную заявку, но для этого должна быть подтвержденная учетная запись.

Процедура состоит из несколько этапов, и заявителю нужно:

  • авторизоваться на сайте «Госуслуги»;
  • зайти в раздел «Семья и дети»;
  • выбрать ссылку «Распоряжение материнским капиталом»;
  • нажать «Рассмотрение заявления о распоряжении средствами маткапитала на улучшение жилищных условий»;
  • ознакомиться с перечнем необходимых документов;
  • указать вид услуги «электронная»;
  • заполнить предложенную форму электронного заявления;
  • дождаться результатов рассмотрения заявки и получить приглашение в отделение ПФР.

Заемщик может аннулировать заявку, но лишен права передумать после перечисления средств на погашение задолженности по ипотеке.

Если планируется продажа недвижимости после оплаты всего кредита, то маткапитал лучше придержать для других целей.

Дети вправе самостоятельно распоряжаться средствами с сертификата по достижении 23 лет при условии, что мать и отец утратили права на капитал.

Материнский капитал – ощутимая помощь семьям с маленькими детьми, а учитывая, что наличные деньги получить с сертификата нельзя, то их вложение в недвижимость является оптимальной инвестицией активов.

в 2020 г., условия, как воспользоваться

Последние изменения:

Погашение ипотеки материнским капиталом доступно сразу после рождения 2 либо последующего ребенка, что дает право на помощь от государства для решения важных жилищных вопросов. Если для приобретения жилья с помощью капитала придется ждать исполнения малышу 3 лет, то ипотечный кредит позволяет ускорить новоселье. К числу востребованных направлений для реализации сертификата относят покупку жилья и улучшение жилищных вопросов.

Существуют особые требования, предъявляемые к жилью, условиям проведения процедуры, регламентируемой федеральным законодательством.

Способы реализации капитала

Погашение ипотеки материнским капиталомГлавным условием для использования МК до того, как ребенку исполнится 3 год, является наличие оформленной ипотеки. Варианты использования средств из бюджета предполагают направление средств:

  1. В качестве первого взноса по жилищному займу.
  2. На погашение процентов и основной суммы ипотечного долга, полностью или частично.
  3. Использование в военной ипотеке (для участников НИС).

Платеж по ипотеке производят единовременно, в объеме, равном сумме общего долга, либо в виде частичного погашения ипотеки с пересмотром дальнейших условий погашения.

Чтобы воспользоваться правом, выбирают банки, известные успешным многолетним сотрудничеством с государством по ряду социальных проектов, включая МК. Если оплатить часть полученной ипотеки позволит практически любой банк, то схемы использования маткапитала на первый взнос реализуются далеко не всеми.

В зависимости от того, погашается ли ипотека полностью, или МК снижает сумму долга, сокращая кредитное бремя заемщика, процедура оформления будет отличаться. Есть и общие требования по реализации средств из бюджета. Например, обязанность уведомить банк о погашении до срока.

Какие требования к заемщику в лице владельца сертификата на маткапитал

Моментом, когда можно воспользоваться капиталом, является достижение ребенком трехлетнего возраста, однако для ипотечных заемщиков это ограничение снимается.

Чтобы успешно получить транш от государства, необходимо убедиться в соблюдении следующих условий:

  • Кредит, за счет которого было куплено жилье, является целевым, т.е. направлен сугубо на улучшение жилищных условий жизни семьи.
  • Жилье должно соответствовать определенным требованиям, выдвигаемым кредитором (недвижимость в частной собственности, в неаварийном, относительно свежем здании, оснащенном современным коммуникациями.
  • Объект для проживания российской семьи должен приобретаться в пределах РФ.
  • При ипотечном кредитовании подавляющая часть займов оформляется сразу на обоих супругов (при наличии законного брака).
  • После последней выплаты по ипотечному долгу важно успеть в течение полугодия переоформить жилье в общую долевую собственность, с наделением каждого члена семьи долей. Данное требование обеспечивается к выполнению через нотариально оформленное обязательство каждому выделить долю.

При обычной покупке жилья без кредитных средств родители обязаны сразу оформить недвижимость на всех, но в случае ипотеки необходимо дождаться снятия обременения после погашения всего долга и только после этого вводить в собственники членов семьи.

Неисполнение данного условия влечет за собой судебное оспаривание и аннулирование выплаты с принудительным взысканием с заемщика суммы государственных средств.

Читайте так же: ипотека для многодетных семей.

Порядок погашения ипотеки материнским капиталом

Порядок погашения ипотеки капиталомПолучение средств для погашения ипотеки по госпрограмме представляет собой многоэтапную процедуру, требующую взаимодействия с банком и ПФР.

Так как основанием для получения выплаты является наличие ипотечного договора, то первым делом потребуется визит в банк и заключение ипотечной сделки.

Согласование с банком

Первые этапы ипотечной сделки с использованием капитала сходны со стандартной последовательностью действий:

  1. Предварительное одобрение сделки на основании поданной заявки. Кредитор оценивает платежеспособность и надежность человека, рассматривая документы о доходах и изучая кредитную историю.
  2. Одобрение банка действует в течение 3-6 месяцев, в течение которых будущие заемщики подыскивают вариант с учетом требований, выдвинутых финансовой структурой.
  3. Согласование выбранного жилья и условий кредита в банке. Проведение оценки и подготовка документов для сделки.
  4. Передача продавцу авансового платежа и оформление расписки.
  5. Подписание договора купли-продажи и ипотечного соглашения. Одновременно приобретают страховку на недвижимость и подписывают закладную.
  6. Покупатель перерегистрирует жилплощадь на себя, а банк перечисляет сумму за вычетом первого взноса по реквизитам продавца.

Так как в разных банках действуют разные программы с использованием маткапитала, рекомендуется предварительно изучить, доступно ли оформление ипотеки на конкретный вид собственности у кредитора. Например, не все банки готовы кредитовать покупку комнат или жилья в долевом строительстве.

Страховка часто оформляется в дочерней организации, принадлежащей финансовой структуре, либо заемщику предоставляют список аккредитованных страховых организаций, в которых разрешается оформлять страхование залогового имущества.

Аналогичным образом обстоят дела с оценкой недвижимости. Банк рекомендует вызывать экспертов, с которыми он сотрудничает, и чьему мнению доверяет.

Расчет с продавцом не всегда проводят безналичным способом. По желанию, банк предоставляет ячейку на время регистрации недвижимости в Росреестре, в ней будут храниться средства после подписания соглашения и вплоть до переоформления собственности.

После расчетов с продавцом ипотечная сделка считается завершенной, а заемщик получает квартиру и долговые обязательства перед банком. Обладатель сертификата, получив кредит, вправе сразу воспользоваться досрочным погашением через госпрограмму. Следующий этап связан с взаимодействием с ПФР и согласованием выплаты транша.

Согласование в ПФР

Пенсионный фонд России – государственный орган, имеющий все полномочия согласовывать и контролировать исполнение закона о материнском капитале. Основанием для направления средств по госпрограмме станет заявление от родителя с просьбой направить деньги на погашение ипотечного кредита.

Помимо самой заявки, родитель должен подготовить обширный пакет бумаг, подтверждающих законность сделки и наличие права использования МК.

В пакет бумаг входит:

  • Паспорт заявителя (иной удостоверяющий личность документ).
  • Семейный сертификат, предварительно полученный в ПФР.
  • Ипотечный договор с банком.
  • Соглашение о покупке недвижимости.
  • Документ из банка, указывающий на размер остатка долга.
  • Брачное свидетельство (если родители состоят в узаконенных отношениях).
  • Личные документы на детей (свидетельства).
  • Документы на приобретенную собственность.
  • Письменное обязательство о наделении каждого равной долей в ипотечной недвижимости после снятия регистрационных ограничений в силу ипотеки.

Как правило, доли делят пропорционально между всеми членами семьи, однако родители вправе отказаться от своей собственности в пользу несовершеннолетних.

Исходя из требуемого перечня, обращению в ПФР предшествует оформление сертификата и получение нотариального обязательства. Остальные документы у ипотечного заемщика уже должны быть.

На рассмотрение и проверку поданного обращения отводится 1 месяц.

Расчеты с банком

Расчеты с банкомЗаконодательством определены максимальные сроки ожидания решения ПФР, которые не могут превышать 30 дней. Спустя несколько дней после принятия решения, Пенсионный фонд уведомляет заемщика в письменной форме.

После положительного ответа организуется перечисление денег, равное сумме маткапитала, либо величине остатка долга. В последнем случае, оставшаяся часть капитала остается неиспользованной, а родители сохраняют право направить их на другие разрешенные законом варианты использования.

Пенсионный фонд перечисляет средства строго по реквизитам, которые указал ипотечный кредитор. На руки наличными деньги из бюджета получить невозможно.

Так как досрочные погашения требуют предварительного оповещения банка, заемщик обязан поставить банк в известность о предстоящем перечислении, о чем заблаговременно пишется заявление. В письменной заявке клиент должен указать просьбу принять в счет погашения поступившую сумму, а также произвести перерасчет платежей, если платеж не окончательный и превышает общий размер долговых обязательств.

Всего три варианта использования маткапитала при погашении ипотеки:

  • Полная ликвидация долга и закрытие кредитной линии (это возможно, если сумма займа была небольшой, либо его оформляли задолго до обращения за маткапиталом).
  • Уменьшение ежемесячных платежей за счет списания с основного долга, с сохранением длительности договора.
  • Сокращение срока погашения, оставив платежи неизменными.

Если клиент полностью закрывает кредитные обязательства и досрочно расторгает договор, потребуется дополнительно удостовериться в достаточности суммы. При отсутствии каких-либо финансовых претензий к заемщику, банк готовит справку о ликвидации задолженности, а также выдает закладную, которая потребуется в Росреестре для перевода жилья в полноправную собственность и снятия ограничений. У родителей есть 6 месяцев, чтобы исполнить обязательство по наделению семьи долями.

Когда платеж лишь частично перекрывает сумму долга, заемщик выдают новый график погашения (чаще всего, банки настаивают на сохранении срока и снижении платежа).

Выбираем кредитора

 

Закон прямо указывает, что кредит, который можно возместить с помощью МК, должен быть жилищным, т.е. направлен исключительно на покупку жилья. В процессе проведения второго этапа реализации капитала в счет погашения ипотеки, ПФР будет рассматривать соответствие финансовой организации определенным параметрам, включая наличие лицензии.

Получение займа в микрофинансовой организации не дает права направления средств капитала, равно как и потребительский займ в банке.

Сложности ждут тех, кто захотел оформить кредит в потребительском кооперативе. Практика показывает, что получить согласование в ПФР у клиентов с/х потребкооперативов сложно, даже если он обеспечен ипотекой. Чтобы добиться выплаты придется обратиться в суд и обжаловать решение ПФР, однако шансов на удовлетворение требований иска мало.

Когда может быть отказано

При любом отклонении от норм ПФР может усмотреть в сделке признаки мошенничества и отказать в согласовании.

Общий список причин для отрицательного решения ПФР включает:

  • прекращение права на материнский капитал;
  • несоблюдение требований к процедуре, нарушение регламента действий;
  • использование средств согласно запросу родителя выходит за рамки разрешенных направлений использования капитала;
  • превышение суммы в запросе реального остатка располагаемыми средствами;
  • лишение или ограничение родителя в правах;
  • кредитор не соответствует требованиям ПФР.

В связи с высоким риском мошенничества со стороны отдельных родителей, ПФР обязательно проверит личности отца и матери на предмет:

  • лишения прав на детей, давших право получения маткапитала;
  • установленной виновности в преступлении против ребенка;
  • отмены права усыновителя.

Иногда причины отказа имеют формальный характер и успешно обжалуются в суде. Каждая ситуация с погашением ипотеки за счет маткапитала индивидуальна, существуют сложности при подборе жилья и согласованию условий расчета с продавцом. Чтобы успешно использовать средства государства по программе маткапитала, ипотечному заемщику следует заранее уточнить условия работы с госпрограммой у банка, а также проконсультироваться с сотрудником отделения ПФР. При отсутствии принципиальных проблем с документами и соответствии жилья и условий займа особых сложностей процедура погашения ипотеки с помощью МК не вызывает.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru


 

Все подводные камни ипотеки с маткапиталом

Маткапитал можно пустить на первый взнос по ипотеке и на погашение части долга. В статье расскажем, с какими трудностями сталкиваются семьи, направившие материнский капитал на ипотеку, а также рассмотрим подводные камни, о которых вы не узнаете в банке.

Банки отказываются принимать маткапитал

Теоретически ипотеку под маткапитал можно взять в нескольких десятках банков. По статистике, порядка 75% получателей материнского капитала направляют средства госсубсидии именно на погашение жилищного займа. Однако в крупных банках процент клиентов, воспользовавшихся средствами маткапитала в рамках ипотеки, не превышает 5%.

На практике всё больше кредитных организаций отказываются учитывать материнский капитал в качестве первого взноса по ипотеке с господдержкой. На форумах заёмщики пишут о массовых отказах в ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, Райффайзенбанке, МКБ и Совкомбанке. В самих банках эту информацию подтверждают и ссылаются на застройщиков. Они якобы не хотят ждать несколько месяцев, пока Пенсионный фонд переведёт государственную субсидию. Фактически закон банки не нарушают.

Кредитные организации не из ТОП-10 порой охотнее соглашаются принимать маткапитал в качестве первого взноса. Например, «Дом.РФ», Абсолют Банк, «Уралсиб», «Возрождение», «Зенит».

В некоторых банках заёмщиков и вовсе вводят в заблуждение, как нашего следующего героя: «Решили взять квартиру в ипотеку с господдержкой под 5% (второй ребёнок родился после 01.01.2018) у юрлица в новостройке, с использованием маткапитала в качестве первоначального взноса. В Сбербанке заверили, что всё получится. Я собрал все документы, заключил договор купли-продажи, кредит мне банк одобрил. Отправил всё на Домклик. Через 2 часа звонят мне оттуда и говорят, что я должен внести свои средства 20%, а маткапитал нельзя использовать по этой программе в качестве первоначального взноса (только после 3-х лет ребёнку). А вот по программе с 9,3% годовых можно использовать маткапитал, говорят.

Я нигде не нашёл этого ограничения на сайте Сбербанка. На сайте ПФР написано, что можно не дожидаться 3-х лет ребёнку, чтобы использовать маткапитал в качестве первоначального взноса».

Ситуацию прокомментировал адвокат Алексей Лаврентьев: «Действительно, случай не единичный в моей практике. В первую очередь необходимо понимать, что Домклик – это сервис для продажи-покупки жилой недвижимости, а также оформления ипотеки Сбербанка. И, как любая коммерческая организация, он заинтересован в продаже продукта с целью извлечения максимальной прибыли.

Что касается позиции ПФР: запрета на использование материнского капитала в качестве первоначального взноса нет».

Квартиру не разрешат продать

В п. г ч. 8 Правил из постановления Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 говорится, что в течение 6 месяцев после снятия обременения с ипотечной квартиры (то есть после погашения кредита) родители должны выделить доли в жилье детям. Если после выплаты долга семья решит продать недвижимость, возникнут проблемы.

Вот что рассказала Светлана Иванова, которая пыталась продать квартиру после погашения кредита: «7 лет назад купили мы квартиру в ипотеку. Родился второй ребёнок, и мы, радостные, погасили часть ипотеки материнским капиталом, дав нужные обязательства на выделение доли детям. Теперь ипотека погашена. Квартира двухкомнатная – на четверых мало. Решили мы расшириться. Выставили квартиру на продажу, нацелились на новый кредит. Доли собирались выделить уже в новой квартире. И тут оказалось, что мы обязаны выделить доли именно в этой квартире. Продавать её через органы опеки и попечительства. Всё бы ничего, но ни один банк не даст кредит под залог квартиры, в которой доли несовершеннолетних детей. Замкнутый круг! С одной стороны, большая квартира это улучшение жилищных условий детям, но с другой, именно из-за их долей мы не можем теперь расширяться! Точнее можем, после их совершеннолетия. Только один есть выход: если кто-то из родни согласится выделить доли в своей квартире нашим детям».

Комментирует адвокат Алексей Лаврентьев: «Сделки по продаже жилья, в котором право собственности имеют маленькие дети, возможны только с согласования органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Для получения согласия необходимо будет подтвердить, что после продажи жилищные условия несовершеннолетних останутся на таком же уровне (например, количество квадратных метров жилой площади) или будут улучшены. Материнский капитал – форма государственной поддержки российских семей. И в интересах детей и семьи государство просто обязано себя обезопасить от всяческих мошенников и аферистов, которые попытаются незаконным способом ущемить институт семьи или обналичить материнский капитал. Конечно, временами мы сталкиваемся с формализмом, техническими ошибками и белыми пятнами в законодательстве. Полагаю, это вопрос времени».

Как выйти из затруднительного положения, рассказывает юрист Диана Янковец: «Нужно выделить доли, далее подать заявление в органы опеки и попечительства для получения разрешения на продажу. После получения одобрения или отказа (отказ должен быть мотивирован и, если он вас не устроит, его можно оспорить в суде) квартиру можно продавать. К заявлению приложите документы, подтверждающие будущую покупку. Только после нужно обязательно выполнить условие о выделении долей детям в новой квартире. Ещё один вариант, который с большей вероятностью одобрят: сначала купить новое жильё, выделить в нём доли детям (не меньше, чем в старом жилье), а после уже продавать старую квартиру».

Ипотеку нельзя рефинансировать

Ещё одна проблема, о которой не предупреждают ни в Пенсионном фонде, ни в банках – отсутствие реальной возможности рефинансировать ипотеку с маткапиталом.

Комментирует Варвара Картинцева, директор по связям с общественностью Rebridge Capital, многодетная мама: «Ипотеку, взятую в 2016 году, в 2019 решили рефинансировать по семейной программе. Маленькая дочка, третий ребёнок в семье, подарила возможность мечтать о приятных 5% годовых. Но мечтать одно, а делать другое. На практике вышло так. Первое, куда я отправилась с этой идеей, – это ДОМ.рф. Купилась на рекламу. И зря. ДОМ.рф оказался холодным и неприветливым. Он завалил меня бюрократией, а в конце концов отказал. Опечалилась. Пообщалась с многодетным сообществом и выяснила, что такая проблема у многих – большинство банков не спешит выдавать семейную ипотеку.

Но эта проблема – далеко не самая большая. Страшнее другое. Когда «пускаешь» материнский капитал в счёт погашения части остатка долга по ипотеке, то пишешь обязательство наделить детей долями в будущей квартире, когда кредит погасится. Вывод – рефинансировать такую ипотеку или продать квартиру – не вариант. Просто невозможно. И об этих нюансах не предупреждают, когда ты берешь сертификат в Пенсионном фонде. И даже не предупреждают в банке, когда деньги от маткапитала поступают им на счёт. Материнский капитал дают после рождения второго ребёнка. То есть все, кто может претендовать на семейную ипотеку, обладают таковым. И, конечно, большинство из них использовали капитал именно в счёт погашения остатка долга по ипотеке. Получается замкнутый круг. Висит груша – нельзя скушать. Семейная ипотека существует, но только на словах».

О том, действительно ли рефинансировать ипотеку с маткапиталом на деле сложно, рассказал Вадим Пахаленко, директор Дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ: «Погасив кредит за счёт новой ипотеки, клиент сначала выводит недвижимость из-под залога одного банка, и тут же происходит обременение (залог) в пользу другого банка. По сути – происходит смена кредитора. Хотя «де юре» один кредит закрыт, и родители должны сначала наделить детей собственностью. Но тогда уже банк не захочет брать в залог такой объект.

Многие банки отказываются рефинансировать ипотеку с материнским капиталом или просят переоформить нотариальные обязательства по выделению долей детям, то есть заново согласовать этот вопрос с органами опеки».

Почему так происходит?

Для банка несовершеннолетний в числе собственников – дополнительный риск.

«Большинство банков не позволяют возникнуть ситуации, при которой несовершеннолетние становятся со-собственниками до момента погашения кредита. Для банка это негатив: возникает риск неисполнения обязательств по кредиту и гипотетические трудности с процессом взыскания долга по кредиту, если он окажется дефолтным после рефинансирования, ведь невозможно взыскать долг с несовершеннолетних со-собственников», – объясняет Евгений Сивцов, эксперт по рефинансированию и финансовой грамотности.

Как погасить ипотеку материнским капиталом

Дом и детская коляска

Рождение или усыновление ребенка, когда в семье уже есть первенец – волнительное событие. И у родителей, кроме еще одного чада, появляется право на весомый финансовый бонус от государства. И чаще всего эту крупную сумму мамы и папы пускают на погашение ипотеки.

Ниже подробно расскажем, как погасить ипотеку материнским капиталом и про важные нюансы, которые следует знать и учитывать родителям ребёнка.

Содержание статьи:

Порядок погашения ипотеки маткапиталом

Потратить материнский капитал на ерунду и попросту глупо, и невозможно. Существует только несколько вариантов того, куда его можно использовать. Одним из них является расширение жилой площади.

Это вполне логично, ведь с появлением нового члена семьи потребность в увеличении квадратных метров обычно ощущается очень остро.

А так как далеко не у всех есть возможность сразу заплатить всю сумму за новое жильё, то молодым семьям нередко приходится взять ипотеку – займ у банка для этих целей. Вот на него-то и можно пустить маткапитал.

Общий порядок погашения ипотеки материнским капиталом

    1. Чтобы осуществить задуманное, нужно обращаться в ПФР для подачи заявления о распоряжении деньгами, имея пакет документов на руках. В их числе должны находиться бумаги, подтверждающие владение кем-то из родителей собственностью и наличие банковского займа на оную, со справкой, оговаривающей размер долгового остатка.
    2. После рассмотрения заявления и согласия с ним ПФР перечислит деньги материнского капитала в банк, а тот, вместе с остальной суммой, переведет продавцу жилища.
    3. Далее с тем, кто продал квартиру, счастливый покупатель больше не взаимодействует. Квартира считается принадлежащей родителям, использовавшим маткапитал, но находящейся в залоге.

Фактически ипотека – это залог недвижимости банку. А чтобы это учреждение прекратило держать руку на пульсе Вашей жизни, предстоит еще выплатить долг до конца.

Какие нужны документы для погашения ипотеки маткапиталом

Итак, первый шаг к подобному распоряжению этими деньгами – документы. Если собрать их пакет неверно, ПФР не одобрит заявление. Поэтому подойти к вопросу подготовки бумаг следует весьма тщательно.

Итак, что потребуется?

  • Документ, удостоверяющий личность того, кто владеет сертификатом и желает им распорядиться. Это кто-либо из родителей или законный опекун.
  • СНИЛС заявителя.
  • Заявление установленного образца, которым податель информирует ПФР о распоряжении деньгами.
  • Сам сертификат на маткапитал.
  • Кредитный договор (чтобы подтвердить цель использования денег – улучшение жилищных условий этой семьи).
  • Банковская справка, которая указывает остаток долга.
  • Обязательство собственника (того, кто берет обязательства перед банком и распоряжается капиталом), заверенное у нотариуса, которое предписывает оформить жильё на всех членов семьи после погашения кредита.
  • Дополнительные документы, которые могут потребовать в частных случаях. Например, если заявление подает не владелец материнского капитала, а кто-то другой, у него должно быть нотариально оформленная доверенность на это.

После принятия пакета документов ПФР отправляет заявление на рассмотрение. Сколько Вы будете собирать бумаги – зависит только от Вас, а вот ПФР имеет ограниченное время на принятие решения, максимально – до месяца, после чего еще месяц дается им на выплату средств.

Но точное время всех процедур неизвестно. У кого-то все происходит быстро, и уже через тройку недель их деньги перечисляются банку, а кто-то ждет все два месяца. В любом случае, планируя свои действия, лучше закладывать в ожидание максимум.

Если собственник изменил свое мнение, то в течении всего срока рассмотрения он имеет право отозвать заявление. Но после перечисления средств это становится невозможным. Потому изначально нужно хорошенько подумать, на что вы хотите их потратить.

Кстати, если залоговая квартира может быть впоследствии продана, пускать на нее выданные государством деньги не следует. Иначе при решении продать такую недвижимость придется получать разрешение опекунского совета.

Ну а оформлять квартиру на всех членов семьи после выплаты долга придется в любом случае. Нарушение этого обязательства является поводом для того, чтобы ПФР инициировал судебное разбирательство и отозвал выплату материнского капитала.

Требования к использованию материнского капитала под ипотеку

Не так давно использование материнского капитала регулировалось одним условием — можно было использовать только по достижению ребенком, за которого его получили, возраста трех лет. Но теперь этого ограничения не существует.

И даже имея на руках новорожденного, родители могут начать процесс погашения ипотеки этими средствами.

Но это возможно при соблюдении следующих пунктов:

  1. Родители должны иметь сертификат, т.е., право на этот государственный бонус. Выдается он лишь единожды, за второго, третьего ребенка, ну и так далее. За какое именно чадо его получить – решают родители.
  2. Материнский капитал так и называется, потому что ранее выдавался только матери. Но правила изменились – теперь его может получить и отец-одиночка. Кредит на жилище с использованием этих денег папа ребенка тоже может оформить на себя, но лишь при условии, что с мамой малыша он состоит в официально зарегистрированном браке. Один из родителей тогда будет являться заемщиком, а второй – созаемщиком.
  3. Стоимость квартиры или дома должна равняться сумме капитала и займа. Получить лишние деньги на обустройство покупаемой жилплощади таким образом не получится.
  4. Лишение родительских прав = лишение на капитал мамы. Если ребенка, за которого получены финансы, отбирает орган опеки, деньги изымаются.

Требования к жилищу, приобретаемому за счёт материнского капитала

  1. Помещение должно быть изолированным. Неважно, что это будет – квартира, ее доля (если родители – собственники всех остальных долей), дом.
  2. Недвижимость должна подходить для круглогодичного жительства (можно купить и дачу, которая, по сути, будет пригодна только летом, но в любом случае у нее должен быть статус жилого дома, или ИЖС).
  3. Жилище должно подходить под все санитарные и технические нормы.
  4. Помещение обязательно должно находиться на территории РФ.
  5. А еще в такой недвижимости должна быть возможность зарегистрировать жителей. Т.е., потратить маткапитал на апартаменты не получится.

Способы использования материнского капитала под ипотеку

Казалось бы, в использовании денег за рождение ребенка ничего сложного. Написал заявление в ПФР, деньги перечислили покупателю, и просто платишь себе остаток по кредиту дальше и все.

Но не все так просто. Оказывается, существует 3 способа потратить эти финансы.

Нюансы и варианты использования маткапитала под ипотеку

Как первоначальный взнос. Далеко не все банки одобряют подобное решение заемщиков. Поди узнай – а вдруг заявитель без работы, или его доход существенно сокращен вследствие выхода в отпуск по уходу за ребенком?

Потому требования к таким заемщикам ужесточаются – более высокий процент, более краткий срок выплат и т. п. Но те банки, которые соглашаются на это, обычно дают два займа – на первоначальный взнос и на основной долг.

Причем проценты по первому набегут уже за время рассмотрения заявления в ПФР. А от заемщика потребуют хотя бы 5% суммы первого взноса заплатить своими, «живыми» деньгами.

Важно! Если из материнского капитала уже брались деньги на иные дозволенные нужды, то этот способ его использования уже невозможен.

Как погашение основного тела долга. Наиболее распространенная форма использования капитала мамы для оплаты ипотеки. И самая безопасная для банков, ведь сама ипотека уже оформлена. По заявлению владельца сертификата сумма госпомощи просто вносится на счет банка, погашается большая часть займа, вследствие чего уменьшается срок оставшихся выплат, но их сумма остается неизменной.

А вот чтобы вместо этого уменьшить обязательный ежемесячный платеж, заявитель должен отдельно обратиться в банк для пересчета.

Как оплата процентов за кредит. Оформление такой схемы – редкость. Она оправдана только в случае, если досрочное погашение точно не планируется.

Какой бы способ использования этих средств Вы не выбрали, учитывайте, что оплатить ими штрафы и пени невозможно.

Лучшие и надёжные банки

Ипотека – начинание, требующее больших вложений, да и сумма маткапитала не мала. Поэтому к выбору банка следует подойти весьма внимательно.

В настоящее время самыми надежными банками и их программами являются вот эти:

  • Сбербанк «Приобретение готового жилья» и «Приобретение строящегося жилья»
  • Раффайзенбанк «Квартира в новостройке», «На недвижимость под залог имеющегося жилья», «Квартира на вторичном рынке», и даже специальная «Ипотека с материнским капиталом».
  • Альфа-банк «Кредит на квартиру» (на вторичную недвижимость), «Строящееся жильё».
  • ВТБ «Новостройка», «Вторичное жильё».

Но, как нам уже известно, использовать средства маткапитала можно не только для первого взноса, но и для погашения уже ранее взятого займа.

Но бывает так, что проценты по кредиту становятся неподъемными. Например, именно так получается, если суммарный доход семьи из-за ухода мамы в отпуск по уходу за ребенком снижается. И платить обязательные взносы уже кажется невозможным.

Для таких случаев придумана программа рефинансирования – смены банковского учреждения ради более выгодных процентов.

Фактически банк, у которого Вы хотите выплачивать кредит в дальнейшем, погашает задолженность в другом аналогичном учреждении и оформляет займ у себя. И в каждом из вышеназванных банков имеется соответствующая программа.

Нюансы использования средств государственной помощи

Как и все на свете, материнский капитал имеет свои «но», о которых нужно знать.

  • Если родители по какой-либо причине утратили права на материнский капитал, им может воспользоваться сам ребенок, за рождение которого его получили, но только по достижению им возраста 23 лет. Потратить эти деньги можно будет все так же на оговоренные законом цели. В том числе для того, чтобы погасить свою ипотеку.
  • Если остаток долга полностью перекрывается материнским капиталом, то заявитель может затребовать возвращения ранее внесенных страховых выплат.
  • С существенных трат по закону РФ гражданин имеет право получить налоговый вычет, т. е., возврат потраченной суммы (не всей, конечно, а только частично), в том числе и на покупку квартиры. Но на трату материнского капитала это правило не распространяется, так как фактически человек не несет убытка.

Причины отказа

И все же, несмотря на официальное разрешение использовать средства госпомощи для улучшения жилищных условий, ПФР одобряет данную процедуру не всем.

Поводом отказать заявителю может послужить:

  • Неполный пакет документов для подачи заявления, или же ошибки в оном;
  • Лишение заявителя родительских прав на ребенка, с рождением которого был оформлен маткапитал;
  • Совершение заявителем действия, расцененного судом как преступление против детской личности;
  • Имеющиеся постоянные или временные ограничения использования материнского капитала для опекуна.
  • Изъятие ребенка из семьи органами опеки.

Правомерен ли отказ

Конечно, получив отказ от ПФР, родители тут же задаются вопросом — а законен ли он вообще? Чтобы не сомневаться в правомерности отказа пенсионного фонда, заявителю следует отследить следующие моменты:

  • Объявление причины. ПФР не имеет право умалчивать о том, почему Ваше заявление отклонено.
  • Форма объявления. Устный отказ ничего не значит. Юридической силы у него нет. Решение ПФР должно поступать только письменно.
  • Сама причина. Правомерным считается отказ только по одному из поводов, описанных выше. Если Фонд приводит какие-то иные – это незаконно.

Что делать в случае отказа

Причины отказа варьируются по сложности дальнейших действий. Например, в первом случае достаточно лишь исправить ошибку в заявлении (ПФР обязан указать ее) или дополнить пакет документов недостающими бумагами, после чего заново подать прошение.

А если речь идет о временном ограничении действий с материнским капиталом для опекуна, то достаточно дождаться истечения указанного срока.

Но вот с остальными причинами все совсем не так просто. Они являются серьезными, а значит, простым исправлением документов тут не обойтись.

Каждая из прочих причин для отказа влечет собой не только запрет на использование финансов капитала конкретно на ипотеку, но и лишает заявителя права на оный вообще.

Впрочем, если родители не согласны с отказом ПФР и считают его неправомерным, они могут обжаловать это решение в суде. А кроме судебного иска, также рекомендуется направить жалобу в стоящую выше ПФР инстанцию.

Еще можно попробовать привлечь и СМИ. Но к подобным действиям следует прибегать исключительно в случае полной уверенности в незаконности решения Фонда и своей правоте. В противном случае это больнее всего ударит по Вам.



Понравилась статья? Поделитесь с друзьями:

Объяснение вариантов погашения ипотеки — Money Advice Service

Существует три различных способа погашения ипотеки: погашение, выплата только процентов или их комбинация. Прочтите наше руководство, чтобы узнать больше о вариантах погашения ипотеки.

Что такое капитал и проценты?

Ипотека состоит из двух частей:

  • Капитал: деньги, которые вы занимаете
  • Проценты: начисление кредитора на сумму вашей задолженности

Если вы выбираете ипотеку с погашением, вы возвращаете капитал и проценты вместе.

При ипотеке с только процентами вы сначала выплачиваете проценты только ежемесячно, а капитал возвращаете в конце срока ипотеки.

Погашение ипотеки

Это самый популярный и наиболее доступный способ погашения ипотеки.

При ипотеке с погашением вы будете производить ежемесячные выплаты в течение согласованного периода времени (известного как срок) до тех пор, пока не выплатите и капитал, и проценты.

Это означает, что ваш баланс по ипотеке будет уменьшаться с каждым месяцем, и, пока вы продолжаете выплаты, ваша ипотека будет выплачиваться в конце срока (обычно 25 лет).

Имейте в виду, что когда вы начинаете свою ипотеку, выплаты в основном будут составлять проценты, поэтому, если вы захотите погасить ипотеку или переехать в дом в первые годы, вы обнаружите, что сумма вашей задолженности не сильно уменьшится. .

Затем вы также должны решить, какой тип ипотеки вы хотите выплатить, будет ли процентная ставка фиксированной с течением времени или переменной, что означает, что процентная ставка может повышаться или понижаться.

Беспроцентная ипотека

При ипотеке с процентной ставкой вы ежемесячно выплачиваете только проценты, причитающиеся с взятой вами суммы.

Таким образом, хотя ваши ежемесячные платежи будут меньше, чем при погашении ипотечного кредита эквивалентного размера, вы все равно будете должны сумму, которую первоначально взяли в долг, когда вы достигнете конца срока ипотеки.

Так же, как и при погашении ипотечных кредитов, вы можете фиксировать проценты с течением времени или возвращать их по переменной ставке.

Возврат капитала

Кредиторы

позаботятся о том, чтобы у вас была стратегия погашения, чтобы у вас были деньги для выплаты капитала в конце ипотеки.

У кредиторов разные критерии, но подходящий план погашения, вероятно, будет означать регулярные выплаты в сбережения или инвестиции и может включать пенсии и другую собственность.

Если вы используете инвестиционный план, вы несете ответственность за то, чтобы обеспечить выплату капитала в конце срока ипотеки, но ваш кредитор также проверит сумму хотя бы один раз в течение срока ипотеки.

Если это не удастся, вам будет сложно повторно заложить залог или переключиться на другого кредитора.

Некоторые кредиторы могут попросить больший депозит, если у вас есть ипотека с выплатой только процентов.

Если у вас есть значительный депозит и вы рассматриваете возможность получения ипотеки только под проценты, возможно, вы захотите получить финансовую консультацию по выбору наилучшего метода выплаты.

Комбинированное погашение и ипотека с выплатой только процентов

Некоторые кредиторы предлагают ипотечные кредиты на основе частичного погашения или частичной выплаты процентов.

Этот вариант означает, что в конце срока некоторая часть ипотечного капитала все еще будет причитаться и должна быть возвращена.

У каждого кредитора свои правила по этому поводу.

Что делать дальше

.

Собственный капитал и HELOC: рефинансировать или объединить

Планируете ссуду под залог собственного капитала или рефинансирование HELOC?

Будьте готовы, потому что многое изменилось. Вы можете заплатить меньше за свою вторую ипотеку с помощью рефинансирования кредитной линии собственного капитала (HELOC) или новой кредитной линии собственного капитала (HELOAN).

У HELOC есть период розыгрыша, в течение которого он работает как кредитная карта. Ваш минимальный платеж является процентным и основан на вашем текущем балансе и процентной ставке.

HELOAN обычно имеет фиксированную ставку. Он предоставляет единовременную выплату при закрытии, и вы погашаете ссуду равными ежемесячными платежами.

Подтвердите новую ставку (1 октября 2020 г.)

Что такое платежный шок HELOC?

Что происходит с некоторыми заемщиками HELOC, так это то, что они исчерпывают свои кредитные линии в течение периода получения и просто вносят минимальный платеж. Но по окончании периода получения кредита весь баланс должен быть погашен в течение оставшегося срока кредита.

Если у вас есть 15-летний HELOC, ваш период рисования может составлять пять лет, а затем у вас есть десять лет, чтобы погасить весь баланс.Если у вас есть 25-летний HELOC, ваш период рисования может составлять десять лет, а когда он закончится, вы получите 15 лет на погашение баланса.

Что еще хуже, HELOC почти всегда имеют переменную ставку. А в последнее время процентные ставки росли.

Варианты рефинансирования HELOC

Если вы можете быстро погасить остаток по кредиту, это отличный способ избежать скачка платежей и дополнительных процентов. Но не все могут это сделать. К счастью, у вас, вероятно, есть дополнительные варианты:

  • Вы можете заменить свой HELOC новым HELOC.Это дает вам больше времени на выплату баланса и может снизить размер платежа.
  • Вы можете заменить HELOC на HELOAN, что даст вам фиксированную процентную ставку и дополнительное время для погашения вашего баланса. Ваш платеж также должен быть ниже.
  • Вы можете объединить HELOC и вашу первую ипотеку в новую первую ипотеку.

Определите цель рефинансирования. Уменьшение текущих выплат по ипотеке, снижение процентной ставки или получение доступа к новым фондам — ​​все это действительные цели.У каждого есть свои плюсы и минусы.

Какое бы рефинансирование вы ни выбрали, оно может обеспечить большую ликвидность и некоторое финансовое облегчение. Однако растягивание срока погашения ссуды может увеличить ваши общие процентные расходы, даже если ваша новая ставка ниже.

Что делать перед сбросом HELOC

Если вы находитесь на ранней стадии HELOC, сейчас самое время подумать о стратегии выхода.

На диаграмме ниже показано, как продолжительность периода погашения и процентная ставка влияют на ежемесячную стоимость HELOC в размере 20 000 долларов.

Срок погашения 4,00% 6,00% 8,00%
20 лет $ 120 $ 140 $ 170
10 лет $ 200 $ 220 $ 240
5 лет $ 370 $ 390 $ 400

Пришло время принять меры и снизить баланс до доступного диапазона — прежде чем вы будете обязаны платить более высокую сумму, чем вы можете сделать.В таблице ниже показано, как уменьшение вашего баланса с до начала периода погашения может сделать ваш платеж доступным.

Весы 4,00% 6,00% 8,00%
$ 20 000 $ 370 $ 390 405 долларов США
15 000 долл. США $ 275 $ 300 305 долларов США
$ 10 000 $ 185 $ 195 $ 200

Однако получение наличных — решение не для всех.Возможно, вам придется предпринять другие действия, чтобы ваш платеж HELOC не превысил вашу разумную платежеспособность. Рассмотрим решения, применимые к HELOC после сброса .

Квалификация HELOC в современном мире

Требования к рефинансированию HELOC более жесткие, чем десять лет назад. Таким образом, вам, возможно, придется соблюдать правила, которых не существовало, когда вы взяли ссуду.

Сегодня кредиторы должны определить вашу способность погасить (Правило ATR), прежде чем утвердить рефинансирование HELOC.Вам, вероятно, также придется предоставить дополнительные документы, чтобы претендовать на новую ипотеку.

В большинстве случаев у вас должно быть не менее 20 процентов собственного капитала для рефинансирования, хотя высококвалифицированные заемщики могут найти HELOC и HELOAN на сумму до 90 процентов от стоимости их собственности.

Решите, как вы хотите рефинансировать

Знание своего финансового положения поможет вам выбрать лучший способ рефинансирования HELOC. Личные экономические факторы определяют, имеет ли смысл объединить вашу первую ипотеку и HELOC в новую ссуду или просто рефинансировать HELOC.

Имейте в виду, что затраты на закрытие обычно самые низкие для HELOC и выше для HELOAN. Рефинансирование обоих ваших займов в новую первую ипотеку может дать вам самую низкую процентную ставку, но часто сопряжено с более высокими затратами на закрытие.

Это отчасти связано с тем, что эти ссуды обычно считаются рефинансированием с выплатой наличных, которые кредиторы считают более рискованными, чем стандартные рефинансирования с процентной ставкой и сроком погашения.

Чтобы понять, имеет ли смысл объединять ваши ссуды, сравните «смешанную ставку», средневзвешенное значение первой ипотеки и нового HELOC или HELOAN, с процентной ставкой для нового рефинансирования с выплатой наличных.

Как рассчитать смешанную ставку

Смешанная ставка сообщает вам общую процентную ставку, которую вы платите по нескольким счетам с разными суммами и / или процентными ставками.

Например, если вы заплатили 4,0 процента по ссуде на 50 000 долларов и 5,0 процента по другой ссуде на 50 000 долларов, ваша смешанная ставка составит 4,5 процента.

Вот как выглядят расчеты:

  • Сначала вы складываете остатки ссуд, чтобы найти общую сумму всех ссуд.В данном случае это 100 000 долларов.
  • Затем вы делите каждый баланс на общую сумму. В этом случае 50 000 долларов США / 100 000 долларов США составляют 0,50, или 50 процентов.
  • Умножьте процентную ставку каждого счета на его долю (процент от общей суммы). Это дает вам скорректированную или взвешенную ставку для каждой учетной записи.
  • Наконец, сложите все взвешенные ставки. Это ваша смешанная ставка.
Кредит А Заем B
Сумма кредита $ 50 000 $ 50 000
Итого по всем займам 100 000 долл. США
Процент от общей суммы 50.0% 50,0%
Процентная ставка 4,0% 5,0%
Ставка * Процент от общей суммы 2,0% 2,5%
Итого по всем взвешенным ставкам 4,5%

Однако обычно баланс HELOC значительно ниже, чем у первой ипотеки. Это непростая сделка 50/50. Но расчеты такие же.

Смешанные ставки для небольших HELOC

Первая ипотека Весы HELOC
Сумма кредита $ 275 000 25 000 долл. США
Итого по всем займам 300 000 долл. США
Процент от общей суммы 91.7% 8,3%
Процентная ставка 4,0% 7,5%
Ставка * Процент от общей суммы 3,67% 0,63%
Итого по всем взвешенным ставкам 4,29%

Если вы не можете найти ипотечный кредит для рефинансирования, конвертирующий оба кредита в новый с более высокой ставкой, чем 4,29 процента, возможно, вы захотите отказаться от любых планов консолидации. Если это дешевле и имеет смысл, вы можете рефинансировать свою первую и вторую ипотечные кредиты отдельно или просто сохранить текущую первую ипотеку и заменить HELOC.

Смешанные ставки для больших HELOC

Если, однако, ваш баланс HELOC относительно велик, рефинансирование с выплатой наличных может быть отличным решением. В этом случае заемщик планирует сохранить имущество еще на пять лет и рассчитывает ставку 5/1 ARM.

Итак, если смешанная ставка оказывается менее 3,0 процента доступной для ипотечных кредитов 5/1, объединение первой ипотеки и HELOC в новую ссуду имеет смысл. В этом случае смешанная ставка составляет 5,48 процента.

Первая ипотека Весы HELOC
Сумма кредита 85 000 долл. США $ 50 000
Итого по всем займам 135 000 долл. США $
Процент от общей суммы 63,0% 37,0%
Процентная ставка 4,0% 8,0%
Ставка * Процент от общей суммы 2,52% 2.96%
Итого по всем взвешенным ставкам 5,48%
Подтвердите новую ставку (1 октября 2020 г.)

Получение нового HELOC или HELOAN

Получение нового HELOC, если это позволяют ваши финансы, приведет к сбросу всего вашего ипотечного кредита на период получения. Это дает вам совершенно новый срок погашения кредита.

Однако у вас, вероятно, будет переменная процентная ставка, что может затруднить составление бюджета.По мере того как ФРС повышает процентные ставки, банк поднимает вашу ставку HELOC.

Новый HELOAN почти всегда имеет фиксированную процентную ставку. Однако фиксированная ставка выше, чем переменная ставка HELOC, и ваши затраты на закрытие, вероятно, будут выше.

Выплата наличных HELOC рефинансирование

Кредиторы рассматривают две ипотеки, взятые в разное время, а затем объединенные в одну ипотеку, как «рефинансирование наличными».

Вы можете получить рефинансирование при выплате наличными в размере до 80 процентов от стоимости вашей собственности по большинству обычных (негосударственных) ипотечных программ.

FHA позволяет выводить до 85 процентов и не добавляет дополнительных сборов за вывод средств. Однако страхование ипотеки может быть крутым.

Домашние ссуды в размере

VA для военных домохозяйств позволяют обналичить до 100 процентов стоимости имущества, если вы имеете на это право.

Если у вас достаточно собственного капитала, вы можете рефинансировать свою первую ипотеку и HELOC, а также вывести дополнительные денежные средства из собственности.

Избегайте этого типа ссуды, если он не соответствует вашим финансовым целям.

Когда младший ипотечный кредит может заблокировать возврат вашего основного кредита

HELOC и HELOAN также называются «второй ипотекой», потому что их залоговое право «младше» залогового права, удерживаемого кредитором с первой закладной.

Это означает, что если вы потеряете свой дом из-за потери права выкупа, кредитору с первой ипотекой выплачивается первая сумма всех доходов от аукциона. Младший держатель залога получает возмещение только в том случае, если остается достаточно денег.

Если вы решите рефинансировать первую ипотеку отдельно от HELOC, у вас могут возникнуть проблемы с титулом.Владелец второй ипотеки должен согласиться «подчинить» свое залоговое право удержанию нового первого ипотечного кредитора.

Это связано с тем, что после выплаты первой ипотечной ссуды HELOC автоматически переходит на первую позицию. Естественно, новый первый ипотечный кредитор не захочет рискнуть оказаться на втором месте.

Единственный способ, при котором эта транзакция может состояться, — это если кредитор HELOC соглашается перейти на вторую позицию после закрытия новой первой ипотеки.

Если это ваш план рефинансирования, начните процесс переподчинения заранее и постарайтесь заручиться поддержкой младшего.

Вам понадобится договор субординации от вашего второго держателя ипотеки. Ваш кредитор рефинансирования может запросить это, но убедитесь, что вы участвуете, чтобы убедиться, что кредитор HELOC сотрудничает.

Вторые ипотечные кредиторы не всегда готовы помочь, когда их просят субординировать их ссуду. Иногда их беспокоят условия нового кредита. Часто их засыпают просьбами о подчинении.

Просто знайте, что получение документа о подчинении — это не однодневный процесс.

Вот образец, предоставленный Фредди Маком:

mortgage subordination

Общие требования для утверждения субординации включают минимальный кредитный рейтинг и максимальный CLTV (комбинированное отношение ссуды к стоимости). Вы можете обеспечить субординацию, выплатив остаток по ссуде под залог собственного капитала или сократив доступный кредит в HELOC.

Какие сегодня ставки по ипотеке?

Текущие ставки рефинансирования несколько ниже, чем на прошлой неделе. Однако ставки по первой ипотеке, ссудам под залог недвижимости и HELOC постоянно меняются по мере изменения экономических условий.

Подтвердите новую ставку (1 октября 2020 г.) .

Получение ипотеки без кредита

Получение ипотеки при отсутствии кредита

Первые покупатели жилья сталкиваются с проблемами, с которыми не сталкиваются более опытные покупатели жилья.

Например, покупатель жилья впервые может быть не в состоянии продемонстрировать такую ​​же стабильную историю работы, которую может показать более опытный покупатель; а покупатель жилья впервые может сэкономить меньше денег.

Но, пожалуй, самая большая разница между покупателем жилья впервые и опытным покупателем заключается в том, что у впервые покупателя жилья меньше шансов иметь кредитную историю.

Первые покупатели жилья не имели ипотечной ссуды, могут полностью владеть своим автомобилем и могут использовать дебетовые карты вместо кредитных, если представится такая возможность.

Эти три характеристики отключают покупателей, впервые приобретающих недвижимость, от кредитной сети и могут затруднить получение одобрения ипотеки.

Назовите это непреднамеренным последствием жизни без долгов: без видимых доказательств того, что вы управляли кредитными счетами в прошлом, ипотечные кредиторы (справедливо) нервничают по поводу вашей способности погасить ссуду — для них нет истории на.

К счастью, для одобрения ипотеки вам не нужен традиционный профиль кредита.

Ипотека FHA доступна для тех, кто впервые покупает жилье с «тонким кредитом» или вообще без кредита, а ипотечные кредиты, обеспеченные FHA, доступны почти у каждого ипотечного кредитора.

Подтвердите право на покупку дома (1 октября 2020 г.)

В этой статье:

Если вы жили без долгов, ипотечные кредиторы нервничают по поводу вашей способности выплатить ссуду — у них нет истории, чтобы продолжать.Если вы покупатель жилья с небольшой кредитной историей или без нее:

  • Потяните свой кредитный отчет, чтобы убедиться в отсутствии неточностей, которые могут негативно повлиять на вас без вашего ведома.
  • Не ищите кредитную карту или ссуду на покупку автомобиля, если вы надеетесь скоро купить дом; поиск новых кредитных линий рассматривается как отрицательный фактор в алгоритмах кредитных бюро кредитных бюро, и для создания кредитной истории требуется время.
  • Рассмотрим ипотеку FHA, которая доступна впервые покупателям жилья с «тонким кредитом» или вообще без кредита.

Что такое кредитный отчет?

Кредитный отчет — это письменный отчет обо всех кредитных счетах, которые принадлежат или принадлежали человеку в течение его жизни.

Кредитные отчеты — это компиляция информации от кредитных бюро, то есть компаний, которым кредиторы регулярно сообщают историю платежей заемщикам.

В сфере ипотечного кредитования есть три основных кредитных бюро — Experian, Equifax и TransUnion.Каждое бюро использует имеющуюся информацию для оценки вашего индивидуального кредитного рейтинга.

Кредитный рейтинг — это числовое представление о вероятности того, что вы перестанете платить по ипотеке. Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем выше вероятность совершения платежей.

Алгоритм, который использует ваш кредитный отчет для определения вашего кредитного рейтинга, скрыт; мы не знаем, как каждая позиция влияет на окончательную оценку. Однако мы знаем, что ваша история платежей является самым важным фактором при определении вашего кредитного рейтинга.

Вот почему у тех, кто впервые покупает жилье, редко бывает «отличный» кредитный рейтинг. Просто недостаточно истории управления кредитами и совершения платежей, чтобы принять такое решение.

Впрочем, иметь не совсем идеальное — это нормально. Можно даже иметь или баллов. Если вы впервые покупаете дом, вы все равно можете получить одобрение на ипотеку.

Подтвердите право на покупку дома (1 октября 2020 г.)

Ипотека FHA не требует «традиционного» кредита

Первые покупатели жилья, как правило, имеют более низкий кредитный рейтинг, чем у населения в целом.

Часто это происходит из-за того, что покупатели-новички имеют лишь короткую историю управления кредитом, а история платежей является важнейшим компонентом кредитного рейтинга человека.

Однако решение состоит не в том, чтобы пойти и взять одну или две кредитные карты; или откройте автокредит. Это на самом деле принесет больше вреда, чем пользы для кредитной истории.

Поиск новых кредитных линий — это отрицательный момент для алгоритмов кредитного рейтинга кредитных бюро, и, кроме того, до тех пор, пока для каждого из новых аккаунтов не будет существовать 12-месячная история платежей, влияние на кредитный рейтинг заемщика в любом случае сильно приглушено.

Лучшее и быстрое решение — это поиск ипотечных кредитов, предназначенных для заемщиков, у которых мало или нет кредита на их имя. Ипотека FHA — один из таких вариантов.

Федеральное жилищное управление, спонсор ссуды FHA, указывает на своем веб-сайте:

«Отсутствие кредитной истории или решение заемщика не использовать кредит может быть использовано в качестве основания для отклонения заявки на получение кредита , а не ».

Вместо того, чтобы отказывать заемщикам, у которых не было возможности создать кредитную историю (или которые предпочли не делать этого), руководство FHA по ипотеке предписывает кредиторам изучить все аспекты заявки на ипотеку.

Это хорошо для тех, кто впервые покупает жилье, потому что ссуды FHA допускают низкий первоначальный взнос всего в 3,5%, что может помочь семье с хорошим доходом, но неоптимальными сбережениями, перейти от аренды в собственность.

И для этого типа ссуды тоже есть большой рынок. По некоторым оценкам, по всей стране количество потребителей, не имеющих кредита, превышает 5 миллионов.

Не позволяйте, чтобы отсутствие кредитного рейтинга мешало вам покупать дом. Есть пути вперед.

Какие сегодня ставки по ипотеке?

В рамках ипотечной программы FHA покупателям жилья впервые не нужно предъявлять кредитную историю или даже активный кредитный рейтинг, чтобы получить одобрение на получение ипотечной ссуды.

Узнайте текущие ставки по ипотеке в реальном времени. Ваш номер социального страхования не требуется, чтобы начать работу, и все цитаты идут с доступом к вашим текущим счетам по ипотечным кредитам.

Подтвердите новую ставку (1 октября 2020 г.) .

Ипотека без документов: что доступно сейчас

Возврат «альтернативных» ипотечных продуктов

До жилищного коллапса 2008 года ссуды NINJA были популярной альтернативой традиционной ипотеке. Ипотека NINJA — без подтверждения дохода, работы или активов — также называлась «ипотекой без документов». Звучит довольно безумно, не правда ли?

Что ж, может быть, и нет, если вы специализированный кредитор, которому удобны альтернативные методы ведения документации.

Подобные продукты снова на рынке.Возможно, сейчас самое время проверить, соответствуете ли вы требованиям.

Подтвердите свое право на ипотеку (1 октября 2020 г.)

Что такое ипотека без документов?

В чистом виде ипотека без документов требует только заявления на ипотеку и подписи. Никаких квитанций о заработной плате, банковских выписок или налоговых деклараций не требуется Первоначальная цель ссуды заключалась в том, чтобы упростить квалификацию заявителей, чей доход и / или активы было трудно проверить традиционным способом.

Прочтите: Получите ипотеку, если вы работаете не по найму

Это не должно было быть «ссудой лжеца», в которую они превратились.Подписывая заявку на получение кредита, вы подтверждаете, что все в ней соответствует действительности, независимо от того, подтверждена ли она документами. Однако многие люди использовали NINJA для получения ссуд, которые они не могли себе позволить.

Это больше не разрешено.

Правило способности к погашению (ATR)

Согласно правилу способности к погашению, все новые ипотечные кредиты должны соответствовать основным требованиям, которые защищают потребителей от получения ссуд, которые они не могут себе позволить. Кредиторы должны определить, что заявитель может погасить ссуду, прежде чем они смогут ее утвердить.

Кредиторы не обязаны подтверждать доход так же, как Fannie Mae, чтобы соответствовать этому правилу. Но они должны убедиться, что ссуда доступна.

Прочитано: Кредитный рейтинг убивает одобрение кредита? Поднимите его с быстрым повторным счетом сейчас

Это означает, что они могут определить ваш доход, проанализировав ваши банковские выписки и усреднив ваши депозиты, или получив письмо от вашего бухгалтера или налогового поверенного. Есть много способов проверить доход, не требуя налоговых деклараций и образца ДНК.

Ссуды для альтернативных документов

«Существуют сотни сценариев, в которых люди действительно зарабатывают достаточно денег для ипотеки, но документация не укладывается прямо в привязку», — говорит Стив Шналл, генеральный директор Quontic Bank в Куинсе, штат Нью-Йорк. Его банк предлагает эти ссуды, которые являются так называемые ипотечные кредиты «alt doc» или «lite doc».

«Если у вас есть от 35 до 40 процентов для внесения авансового платежа, и у вас отличный кредит, вместо сбора налоговой декларации мы проверяем учетные данные в вашем CPA», — говорит он.

Прочтите: Сумасшедшие ипотечные программы, которые действительно существуют

Для состоятельных заемщиков со сложными финансами ипотека alt-doc может быть спасением. Им не нужно предоставлять все отчеты и подтверждающие листы бумаги для своих личных, партнерских и корпоративных налоговых деклараций, а также груды документов, порожденных их инвестициями.

Как пройти квалификацию с помощью альтернативного документа

«Мы очень успешно работали с нашими заемщиками. С начала 2016 года у нас не было никаких правонарушений », — говорит Шналл.«И мы не планируем их иметь».

Alt или Lite ссуды на документы — это не сумасшедшие продукты, которые существовали много лет назад — без какой-либо проверки, без первоначального взноса и без минимальной оценки FICO. Шналл объясняет, что его банк требует:

  • Первоначальный взнос 35-40 процентов — значительно больше, чем требуется для традиционной ипотеки
  • 700 минимум FICO
  • Экономия не менее 12 месяцев по основной сумме, процентам, налогам и страховке после закрытия

Прочтите: Варианты ипотеки для 640 кредитных баллов

Банк Шналл обозначен как финансовый институт развития сообщества (CDFI) через небольшую U.S. Программа казначейства, которая финансирует оживление экономики в сообществах с низкими доходами.
«Мы должны сами выдавать ссуды», — объясняет Шналл. «Итак, мы знакомимся с нашими клиентами. Мы ссужаем нашему сообществу то, что мы обслуживаем ».

Где найти альтернативную ипотеку

Ипотечные ссуды с альтернативными методами определения дохода широко доступны, но их труднее найти, чем обычные ссуды.

Более мелкие кредиторы, местные кредиторы и специализированные кредиторы с большей вероятностью будут продавать эти продукты.Группы инвесторов все чаще вкладывают деньги в эту часть ипотечного рынка, которая приносит большую прибыль, чем традиционное финансирование.

Сколько стоит ипотека с альтернативной документацией?

Кредиторы рассматривают ссуды с меньшим объемом документации как более рискованные, чем традиционная ипотека. Кроме того, высок спрос на жилищные ссуды alt doc.

Прочтите: Как получить ипотеку для аренды или инвестирования в недвижимость

Оба вышеперечисленных фактора приводят к тому, что ссуды на альтернативные документы становятся более дорогими, чем ссуды, соответствующие стандартам или обеспеченные государством.Ожидайте, что ваша процентная ставка будет примерно на два процента выше, чем вы заплатили бы по стандартной ссуде.

Какие сегодня ставки по ипотеке?

Текущие ставки по ипотеке настолько низкие, что доступны даже альтернативные ссуды. Ваша ставка альтернативного документа зависит от размера вашего первоначального взноса, вашего кредитного рейтинга и политики кредитора.

Может быть труднее получить несколько котировок от кредиторов альтернативных документов, потому что их труднее найти. Однако это еще более важно, потому что цены больше различаются среди кредиторов, которые не продают свои ссуды Fannie Mae и Freddie Mac.

Подтвердите свое право на ипотеку (1 октября 2020 г.) .

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
Back to top