Что выгоднее завещание или дарственная на квартиру: что выбрать для передачи имущества — вопросы от читателей Т—Ж

Содержание

Заживо подарить vs. замертво завещать: как передать жилье наследникам

https://realty.ria.ru/20200715/1574387109.html

Заживо подарить vs. замертво завещать: как передать жилье наследникам

Составление завещания – не самое приятное занятие для большинства людей, так как приходится волей-неволей думать о собственной смерти, а заодно тревожиться о… Недвижимость РИА Новости, 15.07.2020

2020-07-15T14:51

2020-07-15T14:51

2020-07-17T17:35

жилье

законодательство

практические советы — полезное

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdn22.img.ria.ru/images/155514/36/1555143686_0:51:1999:1175_1400x0_80_0_0_492df682605e92412f7ed849b2efaf86.jpg

Составление завещания – не самое приятное занятие для большинства людей, так как приходится волей-неволей думать о собственной смерти, а заодно тревожиться о том, как там будут жить и справляться без вас близкие люди. По этой причине многие предпочитают передать часть имущества при жизни, просто подарив его. О том, будет такая стратегия рискованной или, наоборот, выигрышной, эксперты рассказали читателям сайта «РИА Недвижимость».Что не так с дарением?Дарение часто кажется более удобным и приятным способом передать имущество будущим наследникам: можно лично убедиться, что оно попало именно в те руки, которым предназначалось, ну и главное – помочь родным, не умирая.Однако в такой стратегии кроется немало подвохов.»Приведу пример из нашей консультационной практики», – рассказывает старший партнер бутика наследственных решений «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов. «Дважды разведенный клиент рассказал, как планирует поделить имущество между наследниками. Одну квартиру он собирался подарить сыну от первого брака. Другую купить детям от второго. Со своей новой семьей он собирался жить в третьей квартире, которая будет оформлена на него самого. С точки зрения этики правильно и справедливо, но в случае его смерти, дети от первого и второго браков не потеряли бы права на обязательную долю в наследстве. А само наследство состояло бы из той самой квартиры, в которой наш клиент собирался жить со своей текущей семьей. Подаренные же квартиры выбыли бы из наследственной массы. То есть юридически безупречное оформление задуманных сделок дало бы на выходе явно незапланированный результат», – объясняет он.Договор дарения – это двусторонняя, безвозмездная сделка по распоряжению своим имуществом при жизни, добавляет нотариус города Екатеринбурга Елена Глушкова. Право собственности на имущество переходит к одаряемому при жизни дарителя, то есть одаряемый сразу становится полноценным собственником имущества и может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.Но есть и случаи, когда дарение может решить задачи, перед которыми бессильно завещание, отмечает Исмайлов. Например, у владельца квартиры есть обязательные наследники, которым он не горит желанием оставлять недвижимость. Именно в таком случае дарение квартиры конкретным людям позволит решить задачу.Суд разберетсяИ завещание, и дарение можно оспорить в суде, но на практике существует серьезная разница в рассмотрении этих дел, поскольку в случае с дарением сам даритель, как правило, может выступать в защиту своей позиции, тогда как завещание вступает в силу и оспаривается только после его смерти.Завещания оспариваются чаще, констатирует Глушкова. Так как наследодателя уже нет в живых, его воля и дееспособность не могут быть проверены судом напрямую, да и сам человек уже не может отстоять осознанность своих решений в личной беседе с судьей. Не в пользу завещания также играет время, так как момент оспаривания является неопределенным и может затянуться во времени, и зачастую оспаривание происходит через много лет после составления завещания, объясняет она.Как правило, в таких ситуациях истец пытается доказать то, что умерший в момент составления завещания не был способен понимать значение своих действий или не руководил ими, продолжает Глушкова. Бывает такое, что наследники введены в заблуждение в отношении содержания завещания, и после смерти завещателя настаивают на том, что наследодатель обещал их включить в завещание. Зачастую такие истцы пытаются доказать, что завещатель не выполнил свое обещание из-за давления на него третьих лиц, добавляет нотариус.По закону ни одно нотариальное действие невозможно осуществить от недееспособного лица, и нотариус в обязательном порядке проверяет реальную волю, осознанность и добровольность действий заявителя (в данном случае – завещателя), напоминает Глушкова. При необходимости нотариус также вправе запросить у завещателя медицинскую справку о надлежащем состоянии его физического и психического здоровья, позволяющем ему отдавать отчет своим действиям. Кроме того, процесс совершения нотариального действия разрешено записывать на видео, а сама запись из нотариальной конторы впоследствии может быть приобщена к материалам судебного дела, отмечает она. Но стоит учесть, что заключение договоров дарения вместо оформления завещания дает возможность оспорить договор дарения наследниками, имеющими обязательную долю в наследстве, подчеркивает Глушкова. «К ним относятся несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, которые наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону», – перечисляет нотариус. Таким образом, составляя завещание в пользу какого-то определенного человека, нельзя исключить наследников по закону, которые все равно вправе получить какую-либо часть наследства.Альтернативные вариантыЕсли дарение кажется рискованным, а завещание не дает стопроцентной гарантии, что имущество окажется в нужных руках, можно попробовать использовать альтернативные варианты его передачи.В качестве замены завещания можно рассмотреть договор ренты. Когда квартира передается наследнику при жизни, старый владелец сохраняет право пожизненного пользования, более того, взамен наследник обязуется выплачивать периодические платежи или содержать бывшего собственника, рассуждает Исмайлов.Иное дело, когда наследник является несовершеннолетним, и при любой форме передачи ему имущества не может полноценно им распоряжаться в силу возраста.На сегодняшний день в российской правовой системе правовая конструкция сохранения и управления имуществом несовершеннолетнего окончательно не урегулирована в должной мере, сетует Глушкова.Основной проблемой выступает отсутствие контролирующего органа, который бы осуществлял надзор за сохранностью такого имущества, или регулировал порядок управления таким имуществом, если речь идет об аренде/найме, рассуждает она. Еще одной проблемой внедрения такой правовой конструкции является отсутствие определения порядка вознаграждения лица, осуществляющего управление имуществом несовершеннолетнего и выбора его кандидатуры, и, конечно, степени его ответственности за ненадлежащее исполнение своих обязанностей, подчеркивает нотариус.Иногда бывает необходимо, чтобы наследник получил имущество с отсрочкой на несколько лет, например, малолетние или имеющие проблемы с кредиторами, рассуждает Исмайлов. Для этого в завещании можно предусмотреть завещательный отказ: для этого назначается промежуточный наследник, который при наступлении определенных наследодателем условий передаст имущество основному (отказополучателю). Допустим, по достижении детьми совершеннолетия. Завещательным отказом можно также предусмотреть периодические платежи, предлагает план действий он.Максимальные шансы на успех имеет справедливое распределение имущества по принципу «одна вещь в одни руки». При этом воля главы семьи должна быть закреплена в завещании, а понимание справедливости и мотивы доведены до сведения наследников. Идеально, если сам процесс раздела обсуждался в семье и мнение наследников было услышано и принято во внимание, заключает Исмайлов.

https://realty.ria.ru/20170215/408358735.html

https://realty.ria.ru/20200519/1571662004.html

https://realty.ria.ru/20191112/1560848681.html

https://realty.ria.ru/20170125/408303776.html

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn24.img.ria.ru/images/155514/36/1555143686_222:0:1999:1333_1400x0_80_0_0_481e0131cb8e960ec5d184530eb69a04.jpg

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

жилье, законодательство, практические советы — полезное

Составление завещания – не самое приятное занятие для большинства людей, так как приходится волей-неволей думать о собственной смерти, а заодно тревожиться о том, как там будут жить и справляться без вас близкие люди. По этой причине многие предпочитают передать часть имущества при жизни, просто подарив его. О том, будет такая стратегия рискованной или, наоборот, выигрышной, эксперты рассказали читателям сайта «РИА Недвижимость».

Что не так с дарением?

Дарение часто кажется более удобным и приятным способом передать имущество будущим наследникам: можно лично убедиться, что оно попало именно в те руки, которым предназначалось, ну и главное – помочь родным, не умирая.

Однако в такой стратегии кроется немало подвохов.

«Приведу пример из нашей консультационной практики», – рассказывает старший партнер бутика наследственных решений «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов.

«Дважды разведенный клиент рассказал, как планирует поделить имущество между наследниками. Одну квартиру он собирался подарить сыну от первого брака. Другую купить детям от второго. Со своей новой семьей он собирался жить в третьей квартире, которая будет оформлена на него самого. С точки зрения этики правильно и справедливо, но в случае его смерти, дети от первого и второго браков не потеряли бы права на обязательную долю в наследстве. А само наследство состояло бы из той самой квартиры, в которой наш клиент собирался жить со своей текущей семьей. Подаренные же квартиры выбыли бы из наследственной массы. То есть юридически безупречное оформление задуманных сделок дало бы на выходе явно незапланированный результат», – объясняет он.

15 февраля 2017, 14:08

Что нужно знать о дарении недвижимости?Дарение является достаточно распространенной формой операции с недвижимостью, ошибки при ее совершении, к сожалению, допускают многие. Сайт «РИА Недвижимость » совместно с экспертами рассказывает об основных этапах и возможных трудностях, возникающих при дарении недвижимого имущества.

Договор дарения – это двусторонняя, безвозмездная сделка по распоряжению своим имуществом при жизни, добавляет нотариус города Екатеринбурга Елена Глушкова. Право собственности на имущество переходит к одаряемому при жизни дарителя, то есть одаряемый сразу становится полноценным собственником имущества и может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

«На практике бывают случаи, когда пожилые люди дарят свое порой единственное жилье близким родственникам или «хорошей соседке», ухаживающей за ними. В результате новый собственник может просто выселить дарителя на улицу, тут же продать квартиру или сдать в наем/аренду совершенно чужим людям. Несмотря на то, что законом предусмотрена возможность отменить дарение, сделать это бывает очень сложно», – подчеркивает она.

Но есть и случаи, когда дарение может решить задачи, перед которыми бессильно завещание, отмечает Исмайлов. Например, у владельца квартиры есть обязательные наследники, которым он не горит желанием оставлять недвижимость. Именно в таком случае дарение квартиры конкретным людям позволит решить задачу.

Суд разберется

И завещание, и дарение можно оспорить в суде, но на практике существует серьезная разница в рассмотрении этих дел, поскольку в случае с дарением сам даритель, как правило, может выступать в защиту своей позиции, тогда как завещание вступает в силу и оспаривается только после его смерти.

Завещания оспариваются чаще, констатирует Глушкова. Так как наследодателя уже нет в живых, его воля и дееспособность не могут быть проверены судом напрямую, да и сам человек уже не может отстоять осознанность своих решений в личной беседе с судьей. Не в пользу завещания также играет время, так как момент оспаривания является неопределенным и может затянуться во времени, и зачастую оспаривание происходит через много лет после составления завещания, объясняет она.

19 мая, 11:43Федеральная нотариальная палата: нотариусы советуютПосмертные права: 10 важных вопросов о завещаниях и наследстве

Как правило, в таких ситуациях истец пытается доказать то, что умерший в момент составления завещания не был способен понимать значение своих действий или не руководил ими, продолжает Глушкова. Бывает такое, что наследники введены в заблуждение в отношении содержания завещания, и после смерти завещателя настаивают на том, что наследодатель обещал их включить в завещание. Зачастую такие истцы пытаются доказать, что завещатель не выполнил свое обещание из-за давления на него третьих лиц, добавляет нотариус.

Защитить свою волю от оспаривания можно, позаботившись о доказывании обратного, подсказывает Исмайлов. Психолого-психиатрическая экспертиза перед подписанием документа плюс компетентные свидетели при удостоверении завещания, включая того же доктора, что давал заключение. Это золотой стандарт доказывания по подобным делам, подчеркивает он.

По закону ни одно нотариальное действие невозможно осуществить от недееспособного лица, и нотариус в обязательном порядке проверяет реальную волю, осознанность и добровольность действий заявителя (в данном случае – завещателя), напоминает Глушкова. При необходимости нотариус также вправе запросить у завещателя медицинскую справку о надлежащем состоянии его физического и психического здоровья, позволяющем ему отдавать отчет своим действиям. Кроме того, процесс совершения нотариального действия разрешено записывать на видео, а сама запись из нотариальной конторы впоследствии может быть приобщена к материалам судебного дела, отмечает она.

12 ноября 2019, 15:06Федеральная нотариальная палата: нотариусы советуютЧто такое дееспособность и как она влияет на сделки с недвижимостью

Но стоит учесть, что заключение договоров дарения вместо оформления завещания дает возможность оспорить договор дарения наследниками, имеющими обязательную долю в наследстве, подчеркивает Глушкова. «К ним относятся несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, которые наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону», – перечисляет нотариус.

Таким образом, составляя завещание в пользу какого-то определенного человека, нельзя исключить наследников по закону, которые все равно вправе получить какую-либо часть наследства.

Альтернативные варианты

Если дарение кажется рискованным, а завещание не дает стопроцентной гарантии, что имущество окажется в нужных руках, можно попробовать использовать альтернативные варианты его передачи.

В качестве замены завещания можно рассмотреть договор ренты. Когда квартира передается наследнику при жизни, старый владелец сохраняет право пожизненного пользования, более того, взамен наследник обязуется выплачивать периодические платежи или содержать бывшего собственника, рассуждает Исмайлов.

Иное дело, когда наследник является несовершеннолетним, и при любой форме передачи ему имущества не может полноценно им распоряжаться в силу возраста.

На сегодняшний день в российской правовой системе правовая конструкция сохранения и управления имуществом несовершеннолетнего окончательно не урегулирована в должной мере, сетует Глушкова.

Основной проблемой выступает отсутствие контролирующего органа, который бы осуществлял надзор за сохранностью такого имущества, или регулировал порядок управления таким имуществом, если речь идет об аренде/найме, рассуждает она. Еще одной проблемой внедрения такой правовой конструкции является отсутствие определения порядка вознаграждения лица, осуществляющего управление имуществом несовершеннолетнего и выбора его кандидатуры, и, конечно, степени его ответственности за ненадлежащее исполнение своих обязанностей, подчеркивает нотариус.

25 января 2017, 14:13

Что такое договор ренты и как его правильно заключить?Один из способов получить доход от имеющейся в собственности недвижимости – заключить договор ренты. Чаще всего этим вариантом пользуются пожилые владельцы недвижимости. Сайт «РИА Недвижимость» совместно с экспертами рассказывает, какие тонкости есть у договора ренты и как правильно его заключить.

Иногда бывает необходимо, чтобы наследник получил имущество с отсрочкой на несколько лет, например, малолетние или имеющие проблемы с кредиторами, рассуждает Исмайлов. Для этого в завещании можно предусмотреть завещательный отказ: для этого назначается промежуточный наследник, который при наступлении определенных наследодателем условий передаст имущество основному (отказополучателю). Допустим, по достижении детьми совершеннолетия. Завещательным отказом можно также предусмотреть периодические платежи, предлагает план действий он.

Максимальные шансы на успех имеет справедливое распределение имущества по принципу «одна вещь в одни руки». При этом воля главы семьи должна быть закреплена в завещании, а понимание справедливости и мотивы доведены до сведения наследников. Идеально, если сам процесс раздела обсуждался в семье и мнение наследников было услышано и принято во внимание, заключает Исмайлов.

Что выгоднее завещать или подарить квартиру

Оглавление

Единоличное право собственности

Оформлять передачу жилья дарственной или завещанием вправе лишь его владелец. Т.е. его право собственности должно быть зарегистрировано Росреестром. При этом собственность дарителя/завещателя обязана быть исключительно единоличной.

Если жилье приобреталось (было получено или куплено) в браке, то является совместной собственностью супругов, даже если их брак был впоследствии расторгнут. Права распоряжаться состоящей в совместной собственности квартирой в единоличном порядке у ее владельцев нет.

Разница процедур дарения и завещания

Основное отличие – срок смены собственника. Дарственная передает право собственности на квартиру незамедлительно, достаточно лишь зарегистрировать его переход. А завещание – спустя долгий срок и после определенных процедур (нотариальное оформление, справки от Кадастровой палаты и БТИ, регистрация права).

К тому же завещание допустимо оспаривать родственникам почившего наследодателя. При возникновении споров наследник не вправе распоряжаться жильем вплоть до их урегулирования в суде. Наконец, наследодатель вправе переписать завещание либо отменить его, когда пожелает. Что касается дарения – его отменить затруднительно, причем строго при возникновении ситуации, предусмотренных законодательством.

Заверение завещания в нотариальной конторе обязательно. Оформлять договор дарения в нотариальной форме незачем, достаточно обычного письменного формата. Составление завещательного документа требует участия двоих – нотариуса и завещателя. В договоре дарения должны быть две подписи – одаряемого и дарителя (нотариус, повторимся, не нужен).

Затраты на нотариальное оформление завещательного документа совсем малые. Если же заверять договор дарения – расходы будут многократно выше из-за госпошлины, рассчитываемой по кадастровой стоимости квартиры. При этом регистрационное гософормление перехода права собственности в обеих случаях стоит одинаково.

Круг лиц, которым можно подарить квартиру, никак не ограничен – одаряемым может быть любой человек. А вот в наследном праве существуют некоторые ограничения. Это касается обязательно доли в наследстве, положенной иждивенцам и нетрудоспособным близким родственникам наследодателя независимо от содержания завещания.

Соглашаясь на дарение, квартировладелец должен обеспокоиться будущим проживанием в ней. При не указании такового условия в договоре дарения, даритель утрачивает как право собственности, так и право пользования подаренным жильем. Это означает, что одаряемые вправе отказать дарителю от проживания в его бывшей квартире, что и происходит достаточно часто на практике.

Когда квартиру выгоднее дарить

С позиции владельца жилья одарить близкого человека квартирой выгоднее, если хочется осчастливить будущего собственника, одновременно уберегая от нормативной волокиты по принятию наследства и судебных споров с прочими законными наследниками. Безусловно, для одаряемого это лучшая возможность обзавестись квартирой.

Однако если лицо, которому дарится жилье, не относится к кругу близких родственников дарителя-собственника – затраты на оформление дареной недвижимости с учетом налога будут довольно значительны. Наиболее верным будет выяснить у одаряемого (не близкого родственника), что он предпочитает – стать полноправным владельцем сейчас, но понести налоговые расходы, либо позже (спустя многие годы) и без налоговой выплаты, но с риском наследных споров.

Потенциальному дарителю важно понимать личные риски, следующие за дарственной на квартиру. Подписав договор дарения, он утрачивает право собственности на даримое жилье, а также право проживания в нем, если в договоре нет утверждающего иное пункта.

Возможные риски для дарителя следующие:

  • первоначальная благодарность одаряемого со временем ослабеет, может испортится отношение к дарителю. Тогда новый владелец полноправно может лишить дарителя жилья, ему уже не принадлежащего;
  • одаряемый сохранит добродушие и благодарность к дарителю, однако обстоятельства ( к примеру, затратное лечение) вынудят его продать квартиру. В результате недавний благодетель оказывается без жилья, т.е. на улице.

Наконец, даритель спустя время может прийти к пониманию, что квартира подарена им ошибочно (не тому, не вовремя и пр.). Однако договор дарения практически нерасторжим. Подробно законодательные нормы, относящиеся к процедуре дарения квартиры, рассмотрены в этой статье.

Когда квартиру выгоднее завещать

Завещательное наследование подразумевает заботу о близких собственника квартиры. Соответственно, завещать жилье однозначно выгоднее, если наследник является дальней родней или не является родней вовсе. Ведь при дарении такие категории новых собственников обязаны выплатить 13% налог.

Если благонадежность наследников сомнительна, то собственнику квартиры более верно оформить ее передачу завещанием. При изменении ситуации завещание всегда возможно изменить или полностью отменить.

Подготовив завещание у нотариуса наследодатель не понесет каких-либо рисков по сравнению с дарением. Разве что некоторые «близкие» наследники будут проявлять недовольство долгожительством наследодателя. Следует отметить, что наследникам по завещанию придется учитывать ряд нюансов:

  • при жизни наследодателя он в полном праве переписать (изменить доли наследования) или полностью отменить завещательный документ;
  • после открытие завещания (происходит по факту смерти наследодателя), не указанные в нем потенциальные наследники вправе оспорить документ;
  • возможно признание недействительности завещания;
  • получение права собственности на жилую недвижимость возможно лишь спустя полгода со смерти наследодателя.

Кроме того, завещательная воля наследодателя ограничивается законодательной нормой об обязательных долях, положенных в нескольких случаях. Подробно об обстоятельствах завещания квартиры смотрите в этом материале.

Какие налоги выплачиваются при завещании и дарении

Дарение жилой недвижимости облагается 13% налогом от стоимости квартиры по кадастру, если одаряемый является дальним родственником дарителю, либо посторонним лицом. Близкие родственники при дарении квартиры налог не выплачивают.

Новый владелец унаследованной по завещанию квартиры не платит налога вне зависимости от степени родства наследодателю.

Что лучше завещание или дарственная на квартиру: плюсы и минусы документов

Завещание или дарственная

Если человек решает передать свою квартиру близким родственникам, часто возникает вопрос: как это лучше сделать?

Согласно закону собственник жилья имеет право завещать недвижимость или же оформить дарственную.

Обе эти сделки имеют ряд особенностей, свои преимущества и недостатки, как для того, кто передает недвижимость, и для того, кто принимает.

Содержание статьи:

Отличия дарственной и завещания

Схожие черты сделок – это безвозмездность, то есть передача имущества без внесения за нее оплаты и односторонность – передача недвижимости проводится исключительно по желанию ее собственника.

Отличие же сделок в том, что по завещанию имущество переходит к наследникам, а по дарственной – к одариваемому.

Также стоит отметить, что при заключении договора дарения, квартира переходит в полное владение другому человеку, сразу после подписания соглашения и передаточного акта.

Внимание!

В тоже время после написания завещания право собственности не переходит на других лиц, это произойдет лишь после смерти наследодателя.

Кроме того, эти два документа отличаются по таким признакам:

  • Сроки оформления. В этом плане получения имущество по завещанию будет более длительный процессом, чем передача квартиры по дарственной. Так, чтобы получить жилье по завещанию, необходимо ожидать 6 месяцев после смерти наследодателя. По дарственной же право собственности на квартиру регистрируется в Росреестре в срок до 18 дней;
  • Возможность аннулирования. Завещание – это всегда свободное волеизъявление, человек может написать завещание, но позже отменить его или изменить текст документа, внести других наследников в распоряжение и т.д. Дарение отменить можно лишь в крайних случаях – если даритель признан судом недееспособным или получатель подарка угрожал или каким-то другим способом принуждал к передаче недвижимости;
  • Расходы. При составлении завещания необходимо оплатить услуги нотариуса. Для выдачи свидетельства на право наследования оплачивается госпошлина в размере 0,3% от оценочной стоимости жилья для ближайших родственников и 0,6 % для всех остальных категорий. За передачу имущества по дарственной, кроме услуг  нотариуса (если стороны оформляют сделку через нотариуса), одаряемый обязан заплатить госпошлину, тариф за регистрацию прав собственности, а если дар получили не близкие родственники (жена, дети, родители, муж, братья, сестры, внуки, бабушки, дедушки), то придется заплатить налог в размере 13% от цены на квартиру;
  • Ограничения. При наследовании по завещанию, если у наследодателя были нетрудоспособные иждивенцы, то они получат обязательную долю, независимо от содержания завещательного распоряжения. По дарственной же нет никаких условий или ограничений, одариваемый получает жилье в свою собственность безвозвратно.

Как правильно составить завещание?

Если вы все-таки решили составлять завещание, то следует это сделать со всеми требованиями законодательства, иначе его можно в будущем оспорить.

Все мысли должны быть сформированы четко и ясно, чтобы нельзя было толковать их двойственно.

Желательно не устанавливать режим собственности в долях, иначе среди наследников могут возникнуть разногласия по поводу пользования имуществом.

Если во владении есть несколько видов недвижимости, то лучше каждый объект завещать одному наследнику.

Можно в распоряжении также установить подназначенность – определить, кто будет наследником в случае смерти первоначального наследника. К примеру, дом завещан сестре, но с указанием, что в случае ее смерти до открытия завещания, ее правопреемником становится ее сын.

Часто в завещании указывают исполнителя завещания, то есть лица, которое проследит за сохранностью имущества, чтобы одни наследники не нарушали право других. Душеприказчиком может выступать юрист либо же близкий друг, знакомый, которому доверяет завещатель.

Как заключается дарственная?

Процедура заключения сделки по договору дарения квартиры (иного имущества) значительно отличается от составления завещания.

Чтобы заключить соглашение о дарении, подается:

  • паспорта одариваемого и дарителя;
  • свидетельство о браке;
  • договор дарения в количестве 3 экземпляра – сторонам договора и один экземпляр в Россреестр;
  • кадастровый паспорт из БТИ;
  • свидетельство о госрегистрации на право собственности дарителя;
  • выписка из домовой книги и лицевого счета;
  • квитанция о плате пошлины за госрегистрацию прав собственности нового владельца.

Информация!

Если в дар планируется передаваться жилье, где проживает ребенок, обязательно необходимо получать разрешение от органа опеки и попечительства.

Если кто-то из сторон или обе стороны не могут заниматься заключением сделки лично, за них это могут сделать представители по доверенности. Среди обязательных условий договора – указание предмета дарения, иначе договор признают недействительным.

Следовательно, нельзя написать в соглашении: дарю гражданину Иванову все мое имущество. Должна быть конкретизация (адрес, площадь, этаж и т.д.) по каждому объекту недвижимости или движимого имущества.

Если квартира, которая планируется передаваться в дар, находится в совместной собственности  с супругой/супругом, то потребуется обязательное согласие совладельца. Такое же право касается и тех случаев, когда квартира находится в общей долевой собственности – без письменного согласия остальных собственников подарить свою долю не разрешается.

Как защитить права дарителя?

Как уже указывалось, главным недостатком договора дарения является то, что даритель не имеет возможности защитить свои жилищные интересы.

Ведь даже у него нет абсолютной гарантии того, что одариваемый не решит его выселить.

Иногда при заключении договора стороны вносят пункт о том, что даритель получает право проживать в квартире до самой смерти.

Но внесение данного пункта противоречит понятию дарственной, ведь данная сделка совершается без каких-либо условий или оговорок. Условие об обязательном проживании в квартире после оформления дарственной может быть оспорено в суде.

Предупреждение

В таком случае есть другой выход –  не обязательно дарить всю квартиру. Вы можете оформить дарение даже 9/10 доли в праве собственности на квартиру, а другая часть остается в собственности у дарителя.

Таким образом, положения гражданского законодательства не нарушаются, а одариваемый не может потребовать дарения всего жилья и не имеет права оспаривать такого вида сделки.

Какую сделку выбрать?

Безусловно, что для собственника имущества выгоднее написать завещание.

Это безопасный способ распоряжения своей квартирой.

Завещание можно в дальнейшем переписать или отметить.

К тому же он останется собственником имущества до конца своих дней, может свободно распоряжаться недвижимостью без согласия наследников.

Что же касается получателя квартиры, то для него выгоднее заключать сделку по дарению. В таком случае можно стать владельцем жилья здесь и сейчас, не нужно переживать, что даритель может отменить договор на свое усмотрение или переписать его условия.

Однако для дальних родственников и прочих лиц получение дара в виде квартиры может стать дорогим удовольствием, ведь  придется внести 13 % налоговых вычетов, в случае же получения жилья по завещанию налог не изымается.

Поделиться:

Дарение квартиры или завещание-что выгоднее. Обзор и ответы юристов на 9111.ru

г. Ногинск • Вопросов: 15

Как выгодней оформить квартиру в дарение или по завещанию от мужа жене.

вопрос №6010883

прочитан 29 раз

отзывов: 26 569

ответов: 58 286

г. Москва

Для жены лучше дарение.

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 47

ответов: 210

г. Москва

Надежнее дарение, так жена становится собственником квартиры еще при жизни мужа, в случае наследования по завещанию могут найтись другие наследники, может быть пропущен срок принятия наследства, нужно будет собрать немаленький пакет документов, могут возникнуть другие сложности.

Вам помог ответ: ДаНет

Татьяна

г. Иваново • Вопросов: 4

Что выгоднее? Договор дарения квартиры или завещание на квартиру.

вопрос №582018

прочитан 51 раз

отзывов: 154

ответов: 1 221

г. Санкт-Петербург

Смотря кому. Если близкому родственнику, то лучше дарение. Налога нет, меньше хлопот.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Калуга • Вопросов: 34

Хочу передать свою квартиру дочери, но не знаю, как выгоднее и правильнее сделать. Квартира куплена во втором браке (деньги на квартиру были с продажи моей квартиры, купленной моим отцом, дочь у меня от первого брака). У мужа есть ребенок тоже от первого брака, он платит алименты, чтобы с «той» стороны, не дай бог не претендовали на нашу квартиру, хочу подстраховаться и оформить ее на свою дочь. Муж не против, чтобы квартира была на дочь, но как лучше оформить: договором дарения или завещанием?

вопрос №17751641

прочитан 6 раз

отзывов: 10 347

ответов: 18 506

г. Новосибирск

Добрый день Завещать возможно только то, что находится в частной собственности наследодателя, в конкретном случае квартира приобретена в период брака, соответственно если последует дарение, сделка должна быть одобрена супругом.

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 8 249

ответов: 15 443

г. Тула

Дарственная, Вы не платите налоги и квартира переходит сразу в собственность дочери, т.е. таким образом никто не сможет предъявить свои претензии уже. Завещание действует после Вашей смерти, это долго, как по времени, так и по регистрации, после 6 мес. смерти завещателя.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Владивосток • Вопросов: 2

А что выгоднее оформить: договор дарения на квартиру или завещание на ту же квартиру?

вопрос №17289954

прочитан 9 раз

отзывов: 334

ответов: 572

г. Москва

Добрый день. Выбирайте что Вам больше подходит. Завещание – это документ, который передает посмертную волю человека, как распорядиться его имуществом. Ограничений не существует. Завещать можно все. От любой вещи до движимого и недвижимого имущества. Условие одно. Эти вещи действительно должны принадлежать завещателю. Наследниками могут быть кто угодно. Ближайшие и дальние родственники, друзья и знакомые, компании и организации. Завещатель сам, при жизни, указывает, кто будет наследовать его имущество. (ГК РФ Глава 62) Дарственная — передает право владения на вещи или имущество еще при жизни дарителя. В этом случае ограничений по выбору получателя и того, что можно подарить, тоже нет. Условия такие же, как и в предыдущем случае. (ГК РФ Глава 32)

Вам помог ответ: ДаНет

г. Кострома • Вопросов: 17

Очень хочется узнать поподробнее ответ на вопрос.

Как лучше оформить квартиру родителей двум дочерям?

Завещание или Дарение?

В каком варианте будет меньше налог? И будет ли налог вообще?

Пожалуйста, подскажите наиболее выгодный для семьи вариант!

Благодарю!

вопрос №14730175

прочитан 15 раз

отзывов: 55 408

ответов: 151 602

г. Долгопрудный

Именно налога — нет ни в одном случае. При наследовании — существует госпошлина на наследство (0.3% от стоимости). Но — если есть определенные льготы, связанные с владением, сейчас (по налогу на имущество у пенсионеров), субсидии и льготы по оплате коммуналки у родителей — при переходе права собственности детям они пропадут.

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 36

ответов: 42

г. Кострома

Доброе утро. Налога при передаче квартиры близким родственникам не будет ни при завещании ни при дарении. Я рекомендую все-таки договор дарения, так как подаренное имущество не будет общей собственностью супругов, даже если недвижимость была передана в период брака, то есть делить квартиру при разводе Ваших дочерей с супругами не надо. К тому же при завещании после Вашей смерти дочери получат права на квартиру не ранее чем через 6 месяцев, при завещании необходима уплата госпошлины 0,3%. И наконец процесс оформления завещания проходит с привлечением нотариуса, а договор дарения можно оформить через МФЦ.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Краснодар • Вопросов: 3

Что выгоднее оформлять завещание или дарение имущества. Как избежать обмана при покупке квартиры? Риски при покупке квартиры? (Моменты, на которые стоит обратить внимание при покупке жилья).

вопрос №13887179

прочитан 4 разa

отзывов: 61

ответов: 94

г. Краснодар

С какой стороны вы ищите выгоду? Завещание и дарение — совершенно разные понятия. Наследник может вступить в права только после смерти завещателя. Одаряемый — практически сразу, после регистрации договора дарения в росреестре. Если вы боитесь того, что кто-то оспорит сделку — то нужно больше информации о ваших страхах — кто может оспорить, кем он приходиться сторонам сделки, какие притязания он имеет на имущество? Избежать обмана при покупке квартиры можно только не торопясь-заказать выписку из ЕГРП и убедиться, что квартира ни в аресте, ни в споре, ни в залоге не состоит. Взять копии документов у собственников, мы поможем «пробить» их по базам данных. Если продается квартира по доверенности — то доверенность «пробивается» на предмет ее действительности. Деньги лучше всего вносить на счет собственника. Если берете квартиру от застройщика — поможем проверить его на банкротство, благонадежность, насколько законно ведется строительство. Да. не бесплатно. Но и квартира стоит миллионы а не копейки, а скупой платит дважды. Звоните или записывайтесь на прием 8 952 8181900

Вам помог ответ: ДаНет

г. Ижевск • Вопросов: 4

Как выгодней оформить наследство на квартиру. Первая очередь-единственный наследник. Дарение, купля-продажа долевая, завещание или ни чего не оформлять?

вопрос №12381904

прочитан 6 раз

отзывов: 6 862

ответов: 18 650

г. Новоалтайск

Здравствуйте, Люция. С точки зрения затрат самый выгодный способ — это оформить право собственности на наследников при жизни наследодателя. Если других наследников первой очереди нет, то необходимости в завещании также нет.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Великий Новгород • Вопросов: 2

О наследовании квартиры. Жена проживает в однокомнатной приватизированной квартире. Я проживаю с сыном отдельно. Мы находимся в браке. Как лучше поступить с наследованием её квартиры в случае её ухода из жизни? Я имею в виду, что лучше и выгоднее в расходах приемлемо в этом случае-завещание, дарение или др. варианты? Спасибо.

вопрос №11859595

прочитан 18 раз

отзывов: 9 243

ответов: 19 364

г. Пермь

Здравствуйте! А квартира во время брака приобреталась или нет? Это важный вопрос. Если да, то это ваша совместная собственность. При дарении ее близкому родственнику налог платить не придется.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Краснодар • Вопросов: 7

Как выгоднее в материальном и этическим плане оформить квартиру внучке по завещанию или дарению. Спасибо.

вопрос №11641905

прочитан 79 раз

отзывов: 29 975

ответов: 58 359

г. Новосибирск

Как выгоднее в материальном и этическим плане оформить квартиру внучке по завещанию или дарению. Спасибо. Лучше оформить завещание по моему мнению.

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 47

ответов: 149

г. Воронеж

Добрый день! На практике происходит с точки зрения материальной выгоды, то завещание, но завещание, если при этом не имеется других родственников, кто бы претендовал на данную квартиру после.

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 26 984

ответов: 100 144

г. Санкт-Петербург

В материальном и в этическом плане, как хотите так и оформите. Но при дарении вы утрачиваете право проживания в квартире и может быть выселены в никуда внучкой в любое время через суд. Такие случаи есть и бывают. Поэтому лучше завещание. Тогда до смерти квартира остается только вашей.

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 52 953

ответов: 109 675

г. Екатеринбург

Добрый день, есть одна проблема, она в том, что при дарении вы утрачиваете право проживания в квартире и она может вас выселить. Лучше завещание.

Вам помог ответ: ДаНет


г. Нижний Новгород • Вопросов: 11

Родная мне тётка хочет передать мне квартиру в собственность. Кадастровая стоимость 600 т.р, инвентаризационная 30 т.р. Каким образом выгоднее её приобрести? По договору дарения или виртуальная купля-продажа. Какая сумма налога подлежит уплате. Договор завещания не рассматриваем т.к. может оспариваться.

вопрос №10069923

прочитан 3 разa

отзывов: 23 688

ответов: 72 527

г. Москва

Если квартира в собственности более 3 лет, то через куплю-продажу.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Москва • Вопросов: 1

Что более выгодно, уплатить налог (и в какой сумме), с дарения доли квартиры или после получения доли по завещанию.

Спасибо.

вопрос №8804719

прочитан 11 раз

отзывов: 70 592

ответов: 160 106

г. Липецк

Здравствуйте. Налог одинаков. Если доля была в собственности более трех лет, выгоднее оформление через продажу.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Екатеринбург • Вопросов: 3

В квартире прописана только мать. Следует ли прописать в квартире дочь (или другого родственника, например внучку), чтобы упростить процедуру наследования после смерти матери. Или все же нужно завещание? На данный момент завещание не оформлялось. PS Оформлять дарение сейчас не выгодно, так как большую часть коммунальных услуг в квартире матери оплачивает государство (пенсионные льготы). Повлияет ли на этот факт новый вписанный родственник?

вопрос №7529477

прочитан 7 раз

отзывов: 271

ответов: 1 301

г. Белгород

Кто зарегистрирован в квартире на наследование не влияет. Дети супруг и родители наследники первой очереди. Но могут быть наследники с обязательной долей и по праву представления. Если такие есть лучше сейчас оформить договор дарения.

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 189

ответов: 560

г. Асбест

Регистрация по месту жительства не повлияет на наследство.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Москва • Вопросов: 2

Доброе утро))) мой вопрос связан с наследством. Буду ли я, дочь — прямая наследница, платить какие-то налоги при вступлении в наследство, наследуя 1/2 долю в квартире, в которой на данный момент зарегистрирована. И как выгоднее вступить в наследство имея на руках завещание, дарение, ренту или без этих документов.

вопрос №7042779

прочитан 361 раз

Юрист Жигальцев В.В.

отзывов: 9 891

ответов: 31 009

г. Владивосток

Если Вы зарегистрированы по месту жительства наследодателя то налог платить не будете. Вступление в наследство осуществляется путем обращения с заявлением о принятии наследства к нотариусу.

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 31 461

ответов: 64 366

г. Москва

Будете платить нотариусу пошлину. В наследство можно вступить только по закону или по завещанию.

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 10 982

ответов: 47 354

г. Москва

Пока ничего непонятно. Наследство открылось? Наследодатель умер? Причем тут рента и дарение?

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 12 286

ответов: 33 385

г. Москва

Выгодно дарение. В таком случае (родители — детям) налог не платите.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Самара • Вопросов: 9

Что выгоднее оформить (договор дарения, завещание или что-то еще) на квартиру на несовершеннолетнюю дочь. Квартира пока в ипотеке на папу. У него есть еще взрослая дочь от 1-ого брака. Или же пока ипотека не выплачена, ничего оформить нельзя?

вопрос №6820568

прочитан 11 раз

отзывов: 73

ответов: 207

г. Санкт-Петербург

Продать, подарить данную квартиру пока она в Ипотеке нельзя. Завещать можно.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Москва • Вопросов: 1

Моя тетя хочет оставить квартиру мне но у нее есть брат. Что будет лучше сделать (завещание или дарение) если она уже сама не может ходить, и что в данном случае выгодно для меня?

вопрос №5873297

прочитан 13 раз

отзывов: 26 405

ответов: 79 740

г. Михайловка

Дарение квартиры.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Дубна • Вопросов: 1

Что выгоднее (дешевле) для будущего наследника приватизированной квартиры: завещание, дарение, оформление купли-продажи или что другое?

вопрос №5861083

прочитан 18 раз

Юрист Фатыхов А.А.

отзывов: 7 190

ответов: 20 148

г. Екатеринбург

Здравствуйте, наследнику выгоднее всего дарение.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Саратов • Вопросов: 3

Бабушка хочет оформить квартиру (собственность) своей несовершеннолетней внучке, что выгоднее дарение или завещание? Спасибо заранее!

вопрос №5620269

прочитан 30 раз

отзывов: 575

ответов: 1 555

г. Оренбург

Диана Валерьевна, что выгоднее внучке или бабушке?

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 259

ответов: 555

г. Саратов

Если бабушка сейчас оформит дарение своей квартиры внучке, то право собственности на данную квартиру перейдет внучке сразу с момента государственной регистрации такого договора. Если бабушка составит завещание на свою квартиру на внучку, то вступить в права собственности внучка сможет только после смерти бабушки по истечении 6-ти месячного срока, предусмотренного законом для подачи заявления о вступлении в права наследования. Однако, при этом стоит учитывать, что другие наследники могут иметь обязательную долю в наследстве. Что и кому выгодней решать только Вам.

Вам помог ответ: ДаНет


г. Екатеринбург • Вопросов: 2

Бабушка моего сына хочет, чтобы после ее смерти ее имущество (квартира) принадлежало внуку. Других прямых наследников нет. Ее муж и ее сын (отец моего сына) уже умерли. Что лучше (экономически выгоднее) будет для моего сына — договор дарения или наследование по завещанию (он не является наследником первой категории) и какие налоги ему придется уплатить в том или ином случае?

вопрос №4652305

прочитан 8 раз

отзывов: 67 112

ответов: 201 221

г. Пермь

Лучше сделать договор дарения.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Белгород • Вопросов: 1

Скажите пожалуйста, если мама хочет оставить после смерти мне квартиру, то как это выгоднее для нее сделать — по завещанию или дарению? При условии, что моя родная сестра претендовать на эту квартиру не будет, но мама живет в браке с моим отчимом уже 10 лет и у него есть свои дети.

вопрос №4434567

прочитан 19 раз

Юрист Рулёв В.А.

отзывов: 47

ответов: 118

г. Белгород

Налога нет ни в том ни в другом случае. Вопрос в другом. Дарение оформляется при жизни дарителя, а по завещанию квартира перейдет после его смерти. Завещание можно изменять. Пожилой человек может стать неадекватным. Подвернуться чужому влиянию или можете просто поссориться. Тогда по закону будут наследовать и все дети и муж. Поэтому, советовал бы оформить сейчас договор дарения. Его надо регистрировать в Росреестре. При принятии вами решения окажу услугу в сопровождении данной сделки за умеренное вознаграждение.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Москва • Вопросов: 1

Моя бабушка хочет оставить мне квартиру. У нее больше никого нет из родственников. А вопрос мой такой как лучше оформить это договор купли продажи, ренты, дарения или же завещанием. Что выгоднее, и менее затратный?

вопрос №4057074

прочитан 18 раз

отзывов: 77 730

ответов: 177 969

г. Пермь

Пусть оформит у нотариуса завещание.

Вам помог ответ: ДаНет


Владение жилым комплексом — прибыльность, плюсы и минусы

9 апреля 2019 г.,

Жилой комплекс состоит из двух и более многоквартирных домов. Логично предположить, что управлять жилым комплексом и владеть им сложнее, чем управлять одним зданием. Однако существует определенная экономия на масштабе, которая идет на пользу владельцам многоквартирных домов. Плюсы и минусы владения жилым комплексом несколько отличаются от таковых для других многоквартирных домов. В этой статье мы обсудим процесс покупки и владения жилым комплексом, рассмотрим его прибыльность и оценим владение старым жилым домом по сравнению с современным жилым домом.

По теме, вы можете ознакомиться с нашей разбивкой по разным типам многоквартирных домов.

Что нужно знать о владении жилым комплексом?

Первый шаг к приобретению жилого комплекса — это умение его покупать. Для получения более подробной информации ознакомьтесь с нашей статьей «Как стать арендодателем: что вам никто не говорит».

Покупка жилого комплекса

Покупка жилого комплекса требует больше усилий, чем покупка односемейной недвижимости.Вы должны иметь более глубокие знания об управленческих и финансовых аспектах владения жилым комплексом. Давайте разберем шаги:

1. Подходит ли Вам владение многоквартирным комплексом?

Многое зависит от того, планируете ли вы самостоятельно активно управлять недвижимостью. Кроме того, вы можете нанять фирму по управлению недвижимостью, которая будет управлять недвижимостью за вас. В первом случае вы будете посвящать большую часть своего времени и энергии эксплуатации жилого комплекса.Но если вы делегируете управление внешней фирме, вы станете пассивным инвестором с небольшим участием. Неудивительно, что уход за старым многоквартирным домом может быть более сложной задачей, чем эксплуатация современного многоквартирного дома. Вы должны решить свой уровень участия, свою готовность рисковать своими деньгами и свой аппетит к доходу от аренды.

Чтобы узнать изнутри о жизни домовладельца, прочтите наш путеводитель «Владение многоквартирным домом: один день из жизни».

2.Выберите подходящий тип ЖК

Вам нужно будет решить, сколько единиц вы хотите владеть, с учетом ваших амбиций и толерантности к риску. Если вы хотите пополнить свой пенсионный доход, вы можете предпочесть доход от небольшого комплекса. Однако, если вы хотите получать больший доход, несмотря на риски, вы рассмотрите возможность создания комплекса с более крупными многоквартирными домами.

Также есть комплексы, которые представляют собой смесь многоквартирных домов и многоцелевых застроек.Современные жилые комплексы, как правило, представляют собой элитную недвижимость, построенную за последние 10 лет, так называемую недвижимость класса «А». Эти объекты имеют множество удобств, включая теннисные корты, бассейны и клубы. С другой стороны, объектам класса «B» не более 20 лет, они хорошо построены и имеют некоторые удобства класса «A». Недвижимость класса «C» и класса «D» состоит из старых многоквартирных домов, нуждающихся в ремонте и ремонте. В них не хватает удобств и иногда их можно отнести к субсидированным.Вы можете найти лучшие предложения среди объектов недвижимости класса «B» и класса «C».

Для получения дополнительной информации вы можете прочитать наше подробное руководство по строительным классам.

3. Продажа квартирного комплекса

Если вы хотите самостоятельно провести обыск, чтобы купить и владеть жилым комплексом, вам нужно будет уделить этому процессу много времени. Но вы потенциально можете сэкономить некоторую комиссию по недвижимости, избегая агента по недвижимости, хотя обычно комиссию платит продавец.Кроме того, некоторые продавцы предпочитают работать напрямую с покупателем, а не через агента. Более того, некоторые продавцы могут предложить вам финансирование от собственника. Вы можете заручиться поддержкой местного клуба инвесторов в недвижимость, у которого обычно есть сети контактов. С другой стороны, использование агента по коммерческой недвижимости предоставляет вам доступ к множеству услуг по размещению объявлений, которые они используют. Естественно, это может значительно ускорить поиск. К счастью, агенты также разбираются в различных местных районах, что может быть особенно полезной информацией.Также рассмотрите возможность использования бизнес-брокера, который свяжет вас с владельцами, делающими покупки в их арендных предприятиях.

Для получения более подробной информации о покупке многоквартирного комплекса или любого другого типа многоквартирной собственности прочтите нашу статью «Продажа многоквартирных домов: полное руководство покупателя».

4. Оценка свойств кандидата

При оценке выставленного на продажу жилого комплекса необходимо учитывать несколько факторов. Это начинается с того места, которое должно быть желательным или становится желательным.Также учитывайте количество и размер единиц в комплексе. Оцените состояние собственности, детали строительства и удобства, которые она предлагает. Важно отметить, что если крыша плоская, помните о проблемах с проникновением воды. Также кирпичный каркас более прочный и огнестойкий. Старая сантехника может дорого обойтись, включая возможное отравление свинцом. Вы предпочтете комплексы, в которых каждая единица имеет свой электросчетчик. Это потому, что арендаторы смогут сами оплачивать расходы на электроэнергию, что способствует экономии.Кроме того, обязательно проверьте краску на содержание свинца, что требует значительных затрат на восстановление.

5. Проверить номера

Посмотрите финансовые отчеты, стоимость квартиры, арендную плату и заполняемость комплекса. В конце концов, вам придется полностью оценить финансовые показатели с помощью квалифицированного бухгалтера или аудитора. Фактически, вам следует просмотреть финансовую отчетность как минимум за один год, а если возможно, и больше. Более того, вам следует с уверенностью проверить валовой операционный доход, уровень вакансий, расходы и конкретные финансовые коэффициенты.Кроме того, вы должны убедиться, что представленная продавцом капитальная ставка соответствует действительности с учетом местоположения объекта недвижимости, чистой операционной прибыли и запрашиваемой цены.

6. Выполните комплексную проверку

Очень важно задавать вопросы. Во-первых, если вы очень хотите владеть многоквартирным домом, вы должны спросить: «Почему нынешний владелец продает?» Это может быть приемлемо, если владелец хочет уйти на пенсию и переехать. Но совсем другое дело, если владелец просто хочет избежать дорогостоящего ремонта, который, как он знает, приближается.Не удивляйтесь, если продавец попытается скрыть уничижительную информацию. Соберите важные документы, такие как копии всех подписанных договоров аренды в многоквартирном комплексе. Важно отметить, что это позволит вам подтвердить суммы аренды, даты прекращения аренды, арендаторов с домашними животными и информацию о гарантийном залоге.

Также проверьте налоговые декларации владельца, чтобы убедиться, что NOI, указанная в отчете о прибылях и убытках, совпадает с NOI в налоговой декларации. Естественно, если вы серьезно относитесь к покупке комплекса, вызовите строительного инспектора или инженера для тщательного осмотра.Кроме того, получите независимую стороннюю оценку с использованием одного или нескольких методов оценки. В частности, эти методы оценки включают рыночную стоимость, восстановительную стоимость и доходный подход.

7. Организовать финансирование и закрыть сделку

Assets America ® предлагает ссуды на приобретение более 5 миллионов долларов США, ссуды на реконструкцию, промежуточные ссуды, минипермские ссуды и ссуды на приобретение (ипотека) для многоквартирных домов (многоквартирные ссуды). Мы ускоряем детализацию финансирования, работаем с эскроу-агентом, обеспечиваем получение гарантийных депозитов и даже можем контролировать закрытие.

Насколько выгодно владеть жилым комплексом?

Часто есть хороший потенциал прибыли при покупке старого многоквартирного дома. Как правило, цена более старого многоквартирного дома ниже стоимости более современного многоквартирного дома в том же месте. Неудивительно, что ваша потенциальная прибыль напрямую зависит от объема реабилитации, которую вы должны выполнить, и от покупной цены, которую вы платите. Следовательно, вам нужны точные цифры для NOI и разумная ставка капитализации.Только тогда вы сможете чувствовать себя комфортно с покупной ценой. Предположим, в вашем комплексе 50 единиц, а средний годовой NOI на единицу составляет 10 000 долларов. Тогда ваша чистая операционная прибыль должна составить примерно 500 000 долларов в год. Любые непредвиденные расходы или незапланированные вакансии уменьшат это число. Поэтому разумно предположить, что вы заработаете всего 90% от ожидаемого дохода. В данном случае это 450 000 долларов.

Для получения более подробной информации, включая текущие тенденции на рынке многоквартирных домов и истории успеха, прочтите Инвестиции в квартиры: полное руководство по успеху.Чтобы узнать, как покупать многоквартирные дома, ознакомьтесь с Multifamily For Sale: Complete Buyer’s Guide.

Каковы преимущества и недостатки?

Плюсы и минусы владения жилым комплексом по сути сводятся к риску и выгоде. Тем не менее, есть много плюсов и минусов владения жилым комплексом, которые мы сейчас рассмотрим.

Владение ЖК Плюсы

Вот важные преимущества владения жилым комплексом:

  • Множественные потоки доходов: Вы будете получать больше доходов от многоквартирного дома, чем от дома на одну семью.Это поможет вам лучше противостоять случайным вакансиям.
  • Собственный капитал: Множественные потоки доходов могут обеспечить денежные потоки, необходимые для выплаты ипотеки. Это увеличивает вашу долю в жилом комплексе.
  • Более легкое финансирование: Кредиторы более охотно финансируют многоквартирные дома из-за значительных ежемесячных денежных потоков из множества источников.
  • Налоговые преимущества: Текущее налоговое законодательство очень благоприятно для владельцев коммерческой недвижимости.Квалифицированный бизнес-вычет в размере 20% — отличный стимул для владения жилым комплексом. Конечно, все ваши расходы подлежат вычету либо сразу, либо за счет амортизации.
  • Оценка капитала: Ваш многоквартирный комплекс должен вознаграждать хорошее управление повышением стоимости. Одна из причин — это возможность повышения арендной платы со временем. Если вы улучшите репутацию жилого комплекса, уровень вакантности должен соответственно уменьшиться. Все эти факторы увеличивают стоимость собственности, увеличивая прирост капитала при продаже.
  • Расширение вашего портфеля недвижимости: Покупка жилого комплекса быстро увеличивает ваши владения недвижимостью. Многие эксперты рекомендуют держать до 20% ваших инвестиционных активов в недвижимости.
  • Экономия на масштабе: Если вы нанимаете фирму по управлению недвижимостью, вам следует распределить ее затраты на количество единиц, которыми вы владеете. Очевидно, что управляющие недвижимостью могут взимать меньшую плату, если они управляют несколькими квартирами на компактной территории. Следовательно, это снижает общее влияние сборов.

Видео: Покупка жилого комплекса — хорошее вложение?

Владение жилым комплексом Cons

Помните о возможных недостатках владения жилым комплексом:

  • Время: Если вы решите взять на себя обязанности арендодателя, рассчитывайте посвятить много времени своей собственности. Ваше отношение и ожидания определят, хорошо это или плохо.
  • Внешние эффекты: Вы не можете удержать район от изменений, иногда в худшую сторону.Это может снизить ваши вложения и привести к убыткам. Вы должны знать динамику соседства, прежде чем покупать жилой комплекс.
  • Ограниченная ликвидность: Чтобы продать жилой комплекс, нужно время. Вы не можете просто превратить свои инвестиции в наличные в одночасье, не рискуя при этом потенциальными убытками.
  • Ненадежные арендаторы: Арендаторы, которые не платят вовремя и / или нарушают правила, могут стать настоящей головной болью и съедать вашу прибыль.
  • Непредвиденные расходы на обслуживание: Вещи ломаются.Хорошая идея — иметь достаточную страховку, особенно на недавно приобретенную технику и т. Д.

Информация штата о Законе об арендодателях

Ниже вы можете найти обзоры законодательства арендодателя-арендатора для этих штатов:

Если ваш штат не указан в списке выше, вы можете использовать это руководство по законодательству для каждого штата.

Как Assets America ® могут помочь

Assets America ® предоставляет многоквартирное финансирование для приобретения, строительства и рефинансирования существующей многоквартирной арендуемой недвижимости.Мы предлагаем пакеты многоквартирных кредитов, адаптированные к конкретному проекту и индивидуальным требованиям конкретного заемщика. Обратите внимание, что наше финансирование начинается с 5 миллионов долларов и практически не имеет верхнего предела.

Мы — коммерческий эксперт по крупным сделкам с опытом работы более трех десятилетий. Кроме того, мы выступали посредником в многочисленных сделках по ссуде квартир и финансированию многоквартирных домов. Мы обеспечиваем непревзойденное индивидуальное обслуживание с выдающимися результатами! Позвоните нам сегодня по телефону (206) 622-3000 !

Статьи по теме

.

Почему одни платформы процветают, а другие нет

Вкратце об идее
Вызов

Цифровым платформам легче достичь масштаба, чем поддерживать его.

Причина

Пять основных свойств сети определяют их масштабируемость, прибыльность и, в конечном итоге, устойчивость.

Проницательность

Анализ этих свойств поможет предпринимателям и инвесторам понять перспективы платформ для долгосрочного успеха.

В 2016 году Didi стала крупнейшей в мире компанией по совместному использованию поездок, совершив 25 миллионов поездок в день в Китае и превзойдя совокупные ежедневные поездки всех других компаний по аренде автомобилей по всему миру. Компания достигла этого рубежа, объединившись в 2015 году со своим внутренним конкурентом, Kuaidi, и вытеснив Uber с китайского рынка после ожесточенной и дорогой битвы. Когда конкуренция была уменьшена, Didi постепенно начала увеличивать свою рентабельность за счет сокращения субсидий водителям и пассажирам.

Но как только компания начала выходить на уровень прибыльности, в начале 2018 года Meituan, гигантский игрок в сфере онлайн-офлайн-услуг, таких как доставка еды, продажа билетов в кино и бронирование поездок, запустил собственный бизнес по вызову пассажиров в Шанхае. Meituan не взимала с водителей плату за использование своей платформы в течение первых трех месяцев, а затем забирала только 8% их доходов, а Didi — 20%. Водители и пассажиры устремились к новому сервису. В апреле Диди нанес ответный удар, войдя на рынок доставки еды в Уси, городе недалеко от Шанхая.За этим последовала дорогостоящая ценовая война, когда многие обеды продавались практически за бесценок из-за крупных субсидий от обеих компаний. Вот вам и прибыльность Диди.

Диди получила и другие удары. В марте 2018 года картографическое подразделение Alibaba — Gaode Map, крупнейшая навигационная служба в Китае — открыло бизнес по совместному использованию автомобилей в Чэнду и Ухане. Он вообще не взимал плату с водителей, а в июле начал предлагать пассажирам возможность заказа в нескольких сервисах по вызову пассажиров. Между тем, Ctrip, крупнейшая китайская туристическая онлайн-служба, в апреле объявила, что ей была предоставлена ​​лицензия на предоставление услуг по вызову автомобилей по всей стране.

Почему огромные масштабы Didi не прекратили свою конкуренцию в сфере услуг по организации поездок в Китае? Почему это не был рынок, на котором победитель получает все, как предсказывали многие аналитики? Более того, почему некоторые платформенные компании, такие как Alibaba, Facebook и Airbnb, процветают, в то время как Uber, Didi и Meituan, среди прочих, тратят деньги? Что позволяет цифровым платформам бороться с конкуренцией и увеличивать прибыль?

Игровая консоль с небольшим техническим преимуществом может легко украсть долю.

Чтобы ответить на эти вопросы, вам необходимо понимать сети, в которые встроена платформа. Факторы, влияющие на рост и устойчивость компаний, занимающихся платформами (и цифровых операционных моделей в целом), отличаются от факторов традиционных компаний. Начнем с того факта, что во многих цифровых сетях стоимость обслуживания дополнительного пользователя незначительна, что существенно упрощает масштабирование бизнеса. А поскольку большая часть операционной сложности сетевой фирмы передается на аутсорсинг поставщикам услуг на платформе или обрабатывается программным обеспечением, узкие места на пути создания и роста стоимости обычно не связаны с человеческими или организационными факторами — еще один важный отход от традиционных моделей.В конечном итоге в бизнесе цифровых сетей сотрудники не предоставляют продукт или услугу — они просто проектируют и контролируют автоматизированную операцию, управляемую алгоритмами. Устойчивое конкурентное преимущество в большей степени зависит от взаимодействия между платформой и сетью, которую она организует, а не от внутренних факторов на уровне компании. Другими словами, в экономике, связанной с цифровыми технологиями, долгосрочный успех продукта или услуги во многом зависит от здоровья, защищенности и доминирования экосистемы, в которой они работают.

По мере того, как Диди узнает, цифровой платформе зачастую легче достичь масштаба, чем поддерживать его. В конце концов, преимущества, которые позволяют платформе быстро расширяться, работают на ее конкурентов и всех, кто хочет выйти на рынок. Причина того, что одни платформы процветают, в то время как другие испытывают трудности, на самом деле заключается в их способности управлять пятью фундаментальными свойствами сетей: сетевыми эффектами, кластеризацией, риском дезинтермедиации, уязвимостью для множественной адресации и мостом для нескольких сетей.

Сила сетевых эффектов

Важность сетевых эффектов хорошо известна. Экономисты давно поняли, что цифровые платформы, такие как Facebook, обладают односторонним («прямым») сетевым эффектом: чем больше у вас друзей на Facebook в вашей сети, тем выше вероятность, что вы привлечете дополнительных друзей через связи своих друзей. Facebook также использует перекрестные («косвенные») сетевые эффекты, в которых две разные группы участников — пользователи и разработчики приложений — привлекают друг друга.Аналогичным образом Uber может выявить побочные эффекты, потому что большее количество водителей привлекает больше пассажиров, и наоборот.

Менее признан тот факт, что сила сетевых эффектов может сильно различаться и может влиять как на создание ценности, так и на захват. Когда сетевые эффекты сильны, ценность платформы продолжает резко расти вместе с количеством участников. Например, по мере увеличения числа пользователей Facebook увеличивается количество и разнообразие интересного и актуального контента.Однако, как мы обнаружили в ходе исследования, игровые приставки демонстрируют лишь слабые сетевые эффекты. Это связано с тем, что видеоигры — это бизнес, основанный на хитах, а для успешной платформы требуется относительно немного хитов. Общее количество доступных игр не так важно для продаж консолей, как наличие нескольких подходящих игр. Действительно, даже новичок с небольшим техническим преимуществом (и хорошей командой по развитию бизнеса) может украсть значительную долю рынка у традиционных игроков. Это объясняет, почему в 2001 году новая Xbox от Microsoft представляла такую ​​угрозу для доминирующей в то время Sony PlayStation 2, и почему каждая консоль с годами увеличивалась и уменьшалась в рыночной доле, попеременно становясь лидером.

Что еще более важно, сила сетевых эффектов может меняться со временем. Окна — классический пример. В период расцвета персональных компьютеров в 1990-х годах большинство приложений для ПК были «клиентскими», то есть фактически существовали на компьютерах. В то время сетевые эффекты программного обеспечения были сильными: ценность Windows резко возросла, так как количество разработчиков, пишущих для нее приложения, превысило 6 миллионов на пике ее популярности. К концу 1990-х годов Windows, казалось, стала ведущей платформой.Однако по мере развития интернет-приложений, которые работали в различных операционных системах, сетевые эффекты Windows уменьшились, а барьеры для входа упали, что позволило операционным системам Android, Chrome и iOS набрать силу на ПК и планшетах. Поставки Mac также начали расти в середине 2000-х годов, увеличившись более чем в пять раз к концу десятилетия. Такой поворот событий показывает, что, когда влияние сети оператора ослабевает, его положение на рынке уменьшается.

Однако фирмы могут разрабатывать функции, усиливающие сетевые эффекты.Amazon, например, на протяжении многих лет встроила в свою бизнес-модель несколько типов эффектов. Вначале системы обзоров Amazon генерировали те же побочные эффекты: по мере увеличения количества обзоров продуктов на сайте пользователи с большей вероятностью посещали Amazon, чтобы прочитать отзывы, а также написать их. Позже торговая площадка Amazon, которая позволяет третьим сторонам продавать продукты пользователям Amazon, создала кросс-сторонние сетевые эффекты, в которых покупатели и сторонние продавцы привлекают друг друга. Между тем система рекомендаций Amazon, которая предлагает продукты на основе прошлых покупательских предпочтений, усиливает влияние масштаба компании за счет постоянного изучения предпочтений потребителей.Чем больше потребителей используют сайт, тем более точные рекомендации может дать им Amazon. Хотя эффекты обучения обычно не распознаются как сетевой эффект как таковые, они действуют во многом как побочные эффекты и могут увеличивать барьеры для входа.

Сетевая кластеризация

В исследовательском проекте с Синьсинь Ли из Университета Коннектикута и Эхсаном Валави, докторантом Гарвардской школы бизнеса, мы обнаружили, что структура сети влияет на способность платформенного бизнеса поддерживать свой масштаб.Чем больше сеть фрагментирована на локальные кластеры и чем более изолированы эти кластеры друг от друга, тем более уязвим бизнес перед проблемами. Рассмотрим Uber. Водителей в Бостоне больше всего волнует количество гонщиков в Бостоне, а гонщиков в Бостоне больше всего волнуют водители в Бостоне. За исключением тех, кто часто путешествует, никого в Бостоне не волнует количество водителей и пассажиров, скажем, в Сан-Франциско. Это позволяет другому сервису совместного использования автомобилей достичь критической массы на местном рынке и добиться успеха благодаря дифференцированному предложению, например, более низкой цене.Действительно, помимо своего конкурента Lyft на национальном уровне, Uber сталкивается с рядом местных угроз. Например, в Нью-Йорке ему конкурируют Juno и Via, а также местные компании такси. Диди также сталкивается с рядом сильных соперников во многих городах.

А теперь сравним рынок Uber с рынком Airbnb. Путешественников не волнует количество хозяев Airbnb в их родных городах; вместо этого их волнует, сколько их в городах, которые они планируют посетить.Следовательно, сеть более или менее представляет собой один большой кластер. Любой реальный претендент на Airbnb должен будет выйти на рынок в глобальном масштабе, повышая узнаваемость бренда по всему миру, чтобы привлечь критические массы путешественников и хозяев. Таким образом, проникновение на рынок Airbnb обходится гораздо дороже.

Можно усилить сеть, построив глобальные кластеры на основе локальных кластеров. В то время как Craigslist, сайт тематических объявлений, в первую очередь связывает пользователей и поставщиков товаров и услуг на местных рынках, его списки жилья и вакансий привлекают пользователей с других рынков.Социальные игры Facebook (такие как FarmVille) устанавливали новые связи между незнакомыми игроками, создавая более плотную, глобальную и интегрированную сеть, которую легче защитить от конкуренции. И Facebook, и WeChat, популярное приложение для социальных сетей в Китае, расширяют свои сети, предлагая популярным брендам и знаменитостям — национальным, а зачастую и международным — создавать общедоступные аккаунты, публиковать сообщения и взаимодействовать с пользователями.

Риск дезинтермедиации

Дезинтермедиация, при которой участники сети обходят концентратор и подключаются напрямую, может стать большой проблемой для любой платформы, которая извлекает ценность непосредственно из сопоставления или упрощая транзакции.Представьте, что вы нанимаете уборщика на платформе вроде Homejoy и довольны обслуживанием. Вы действительно вернетесь в Homejoy, чтобы снова нанять того же человека? Если пользователь нашел подходящее совпадение, у него мало стимулов для возврата на платформу. Кроме того, после того, как у платформы будет достаточно клиентов, чтобы заполнить его или ее график, уборщице эта платформа больше не понадобится. Это была именно та проблема, которая обрекла компанию Homejoy, которая закрылась в 2015 году, через пять лет после основания.

Платформы

использовали различные механизмы для предотвращения дезинтермедиации, такие как создание условий обслуживания, которые запрещают пользователям проводить транзакции за пределами платформы, и блокирование пользователями обмена контактной информацией. Airbnb, например, скрывает точное местоположение и номера телефонов хозяев до тех пор, пока не будут произведены платежи. Однако такие стратегии не всегда эффективны. Все, что делает платформу более громоздкой в ​​использовании, может сделать ее уязвимой для конкурентов, предлагающих оптимизированный интерфейс.

Некоторые платформы пытаются избежать дезинтермедиации, увеличивая ценность ведения бизнеса на них. Они могут облегчить транзакции, предоставляя страховку, условное депонирование платежей или средства связи; разрешать споры; или отслеживать действия. Но эти услуги становятся менее ценными, когда между пользователями платформы растет доверие, и стратегии могут иметь неприятные последствия, когда потребность в платформе уменьшается. Один из нас, Фэн, и Грейс Гу, докторант Гарвардской школы бизнеса, увидели этот эффект в исследовании онлайн-рынка фрилансеров.По мере того, как платформа улучшала свою систему рейтингов репутации, доверие между клиентами и фрилансерами росло, а дезинтермедиация стала более частой, компенсируя прирост доходов от лучшего соответствия.

Некоторые платформы устраняют риски дезинтермедиации, внедряя разные стратегии получения стоимости — с разными результатами. Thumbtack, торговая площадка, соединяющая потребителей с местными поставщиками услуг, такими как электрики и учителя игры на гитаре, взимает плату за привлечение потенциальных клиентов: клиенты размещают запросы на сайте, а поставщики услуг отправляют им расценки и платят сборы Thumbtack, если эти клиенты отвечают.Эта модель приобретает ценность еще до того, как две стороны соглашаются работать вместе, и помогла спасти компанию от увядания, как Homejoy. Сегодня Thumbtack обрабатывает транзакции на сумму более 1 миллиарда долларов в год. Обратной стороной модели дохода является то, что она не мешает обеим сторонам строить долгосрочные отношения за пределами платформы после матча.

Alibaba применила другой подход в своей платформе электронной коммерции Taobao. Когда Taobao вышла на рынок в 2003 году, EveryNet eBay занимала более 85% китайского рынка потребительских товаров.Тем не менее, Taobao не взимала плату за размещение или транзакцию и даже создала службу мгновенного обмена сообщениями Wangwang, которая позволяла покупателям задавать вопросы напрямую продавцам и торговаться с ними в режиме реального времени. В отличие от этого, EachNet взимал с продавцов комиссию за транзакции и, поскольку был обеспокоен отсутствием посредничества, не разрешал прямое взаимодействие между покупателями и продавцами до подтверждения продажи. Неудивительно, что Taobao быстро заняла лидирующие позиции на рынке, и в конце 2006 года eBay закрыл свой китайский сайт.Сегодня Taobao продолжает предлагать свои рыночные услуги C2C бесплатно и получает прибыль за счет доходов от рекламы и продаж программного обеспечения для витрин, которое помогает продавцам управлять своим онлайн-бизнесом.

После оценки того, что он может потерять до 90% своего бизнеса из-за дезинтермедиации, китайский рынок аутсорсинга ZBJ, запущенный в 2006 году с моделью взимания 20% комиссии, начал искать новые источники дохода. В 2014 году он обнаружил, что многие новые владельцы бизнеса использовали его сайт, чтобы получить помощь с дизайном логотипа.Как правило, следующая работа, которую нужно было выполнить этим клиентам, — это регистрация бизнеса и регистрации товарных знаков, которые платформа начала предлагать. Сегодня ZBJ — крупнейший поставщик регистрации товарных знаков в Китае — услуги, которая приносит фирме более 70 миллионов долларов годового дохода. Компания также значительно снизила комиссию за транзакции и сосредоточила свои ресурсы на расширении базы пользователей, а не на борьбе с дезинтермедиацией. Как показывает опыт ZBJ, который сейчас оценивается более чем в 1,5 миллиарда долларов, когда дезинтермедиация представляет собой угрозу, предоставление дополнительных услуг может работать намного лучше, чем взимание комиссии за транзакции.

Уязвимость к множественной адресации

Множественная адресация происходит, когда пользователи или поставщики услуг (сетевые «узлы») устанавливают связи с несколькими платформами (или «концентраторами») одновременно. Обычно это происходит, когда стоимость внедрения дополнительной платформы невысока. В сфере услуг такси многие водители и пассажиры используют, скажем, Lyft и Uber — водители для сравнения цен и времени ожидания, а водители — для сокращения времени простоя. Точно так же продавцы часто работают с несколькими сайтами групповых покупок и ресторанами с несколькими платформами доставки еды.И даже разработчики приложений, затраты на которые нетривиальны, по-прежнему считают целесообразным разрабатывать продукты как для систем iOS, так и для Android.

Когда множественная адресация широко распространена на каждой стороне платформы, как это происходит при вызове на автомобиле, платформе становится очень трудно получать прибыль от своего основного бизнеса. Uber и Lyft постоянно подрывают друг друга, соревнуясь за гонщиков и водителей.

Действующие владельцы платформ могут уменьшить множественную адресацию, зафиксировав одну сторону рынка (или даже обе стороны).Чтобы поощрять эксклюзивность, и Uber, и Lyft давали бонусы на многих рынках людям, которые совершили определенное количество поездок подряд, не отклоняя, не отменяя их или не отключаясь в часы пик. И пока поездки продолжаются, обе платформы предоставляют водителям новые запросы на пикап очень близко к текущим местам высадки пассажиров, сокращая время простоя водителей и, следовательно, соблазн использовать другие платформы. Тем не менее, из-за изначально низкой стоимости внедрения нескольких платформ, множественная адресация по-прежнему широко распространена в сфере совместного использования поездок.

Попытки предотвратить множественную адресацию также могут иметь непредвиденные побочные эффекты. В одном исследовательском проекте Фэн и Хуэй Ли из Университета Карнеги-Меллона изучили, что произошло в 2011 году, когда Groupon переоборудовала свой счетчик сделок, который отслеживает количество людей, подписавшихся на конкретное предложение на своем сайте, чтобы показать неоднозначные диапазоны, а не точные цифры. После этого LivingSocial стало труднее идентифицировать и переманивать популярных торговцев на Groupon. В результате LivingSocial стала привлекать больше эксклюзивных предложений.Исследование показало, что хотя Groupon удалось сократить количество доменов на стороне продавца, потребители с большей вероятностью будут посещать оба сайта, потому что на них было меньше пересекающихся сделок, а для нескольких домов это обходилось дешево. Этот вывод указывает на ключевую проблему, с которой сталкиваются платформенные фирмы: сокращение множественной адресации на одной стороне рынка может увеличить множественную адресацию на противоположной стороне.

Другие подходы работают лучше. Давайте еще раз посмотрим на индустрию видеоигр: производители консолей часто заключают эксклюзивные контракты с издателями игр.Что касается пользователей платформ, то высокие цены на консоли и услуги подписки, такие как Xbox Live и PlayStation Plus, снижают стимулы игроков к использованию нескольких домов. Снижение уровня множественной адресации по обе стороны рынка снизило интенсивность конкуренции и позволило производителям консолей быть прибыльными. Amazon, которая предоставляет услуги фулфилмента сторонним продавцам, взимает с них более высокие сборы, если их заказы поступают не с торговой площадки Amazon, что стимулирует их продавать исключительно на ней. Amazon Prime, который предоставляет подписчикам бесплатную двухдневную доставку для многих продуктов, помогает компании снизить тенденцию онлайн-покупателей к тому, чтобы покупать сразу несколько домов.

Сетевой мост

Во многих ситуациях лучшей стратегией роста платформы может быть соединение разных сетей друг с другом. В любом платформенном бизнесе успех зависит от привлечения большого числа пользователей и сбора данных об их взаимодействиях. Такие активы почти всегда могут быть ценными в различных сценариях и на разных рынках. Используя их, фирмы, добившиеся успеха в одной отраслевой вертикали, часто диверсифицируются в разные направления бизнеса и улучшают свою экономику.Это основная причина, по которой Amazon и Alibaba вышли на так много рынков.

Когда владельцы платформ подключаются к нескольким сетям, они могут создать важную синергию. Alibaba успешно объединила свою платежную платформу Alipay с платформами электронной коммерции Taobao и Tmall, предоставив столь необходимые услуги как покупателям, так и продавцам и укрепив доверие между ними. Alibaba также воспользовалась данными транзакций и пользователей Taobao и Tmall для запуска новых предложений через свое подразделение финансовых услуг Ant Financial, включая систему кредитных рейтингов для продавцов и потребителей.Информация из этой рейтинговой системы позволила Ant Financial выдавать краткосрочные потребительские и коммерческие ссуды с очень низкими показателями дефолта. С помощью этих кредитов потребители могут покупать больше продуктов на платформах электронной коммерции Alibaba, а продавцы Alibaba могут финансировать больше товаров. Эти сети взаимно усиливают позиции друг друга на рынке, помогая каждой сети поддерживать свой масштаб. Действительно, даже после того, как конкурирующая платформа Tencent предложила конкурирующий сервис цифрового кошелька WeChat Pay через свое приложение WeChat, Alipay оставался привлекательным для потребителей и продавцов из-за тесного взаимодействия с другими сервисами Alibaba и Ant Financial.

По мере того, как наиболее успешные платформы выходят на все большее количество рынков, они становятся все более эффективными в объединении отраслей. Так же, как Alibaba Group перешла от коммерции к финансовым услугам, Amazon перешла от розничной торговли к развлечениям и бытовой электронике. Таким образом, платформы становятся важнейшими центрами мировой экономики.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

При оценке возможностей, связанных с платформой, предприниматели (и инвесторы) должны проанализировать основные свойства сетей, которые она будет использовать, и рассмотреть способы усиления сетевых эффектов.Также очень важно оценить возможность минимизации множественной адресации, построения глобальных сетевых структур и использования сетевых мостов для увеличения масштаба при одновременном снижении риска дезинтермедиации. Это упражнение осветит ключевые проблемы роста и поддержки платформы и поможет бизнесменам разработать более реалистичные оценки потенциала платформы по получению прибыли.

Что касается Didi и Uber, то наш анализ не дает больших надежд. Их сети состоят из множества очень локальных кластеров.Они оба сталкиваются с безудержной многодомностью, которая может ухудшиться по мере того, как на рынки выходит все больше конкурентов. Возможности сетевого моста — их лучшая надежда — пока имели лишь ограниченный успех. Они смогли навести мосты только с другими высококонкурентными предприятиями, такими как доставка еды и продажа закусок. (В 2018 году Uber заключил сделку по установке, например, торговых автоматов Cargo в своих транспортных средствах.) И неизбежный рост числа беспилотных такси, вероятно, затруднит для Didi и Uber сохранение своей рыночной капитализации.Сетевые свойства превосходят масштаб платформы.

Версия этой статьи появилась в выпуске журнала Harvard Business Review за январь – февраль 2019 г. (стр.118–125). .

Образец карты-сигнала IELTS 108

Образец карты-метки IELTS 108 — Опишите дом или квартиру, в которой вы хотели бы жить

Подробности
Последнее обновление: четверг, 20 февраля 2020 года 11:38
Автор IELTS Mentor
Хиты: 113148

IELTS Speaking Part 2: Cue Card / Candidate Task Card.

Опишите дом или квартиру, в которой вы хотели бы жить.

Вы должны сказать:

  • как бы он выглядел
  • насколько он был бы большим
  • где бы он был расположен

и объясните, почему вы хотели бы там жить.


Модель Ответ 1:

Сегодня существует так много разных типов домов или квартир, что действительно трудно решить, в каких квартирах я хотел бы жить. Однако одно остается за уверен, что хочу, чтобы моя квартира была оборудована всеми современными удобствами и функциями.

Прежде всего, я хочу, чтобы моя квартира находилась в красивом пригороде, с широкими улицами, большим чистым озером и множеством деревьев, что не слишком далеко от города.Моя квартира должна быть около 2000 квадратных футов, в которой есть 4/5 комнат с одной спальней. Ко всем комнатам должен быть пристроен просторный балкон. Квартира должна быть расположена на 4-м или 5-м этаже высокого здания, в котором есть круглосуточный лифт или лифт, а вокруг достаточно свободного места, чтобы я мог иметь прекрасный вид на красивое окружение из моей квартиры.

Поскольку я хочу, чтобы моя квартира была полностью оснащена всеми современными удобствами, мне нужен современный тренажерный зал или фитнес-зал, в котором есть студия йоги, а также большая гидромассажная ванна, наполненная водой, используемая для гидротерапии, релаксации или удовольствие.В нем также должен быть цифровой медиа-центр и игровой центр с домашним кинотеатром с высококачественными экранами и достаточным количеством кресел с откидной спинкой, чтобы вместить до дюжины гостей, и бильярдным столом, чтобы я мог с удовольствием проводить время в часы досуга. Излишне говорить, что мне также нужна большая кухня с очень современным шкафом, посудомоечной и стиральной машинами, а также кухня, которая должна быть соединена с большой обеденной зоной с зоной отдыха. Наконец, в дополнение к системе Wi-Fi и спутниковому телевидению в моей квартире также должна быть автоматическая система блокировки для обеспечения максимальной безопасности.

В любом случае, я бы хотел жить в этой квартире, потому что в ней мне было бы достаточно комфортно, чтобы проводить там время, не скучая. Кроме того, я хотел бы жить в нем, потому что это также позволило бы мне жить рядом с естественной и чистой окружающей средой, полной деревьев и озера.


Пример ответа 2:

В настоящее время я живу в нашем доме, который представляет собой двухэтажное здание. Но в будущем я бы хотел жить на ферме в моем родном городе.Дом будет небольшой, на 4-5 комнат. Зато вокруг дома будет много деревьев, садов, прудов и открытых пространств. Я хочу жить рядом с природой, а не в тесноте столичного дома. Дом будет построен из дерева, листьев, современных материалов и жести. Перед домом будет большая веранда. Деревья будут вокруг дома.

Это не очень большой дом по размеру комнат. Но определенно, общая площадь фермерского дома превышает 1 акр.Мне не нужен очень большой дом, потому что у меня не будет разной мебели и экспонатов. У меня будет только необходимая бытовая техника и мебель.

Этот дом будет расположен в нашем родном городе, который находится по адресу (… произнесите название вашего города…) в (… произнесите название района / подразделения / страны / города…). У нас там уже есть дом, но в будущем я переобью его в фермерский дом, когда перееду туда.

В настоящее время живу в мегаполисе и веду насыщенную жизнь.Я не хочу жить в этом многолюдном и оживленном городе после выхода на пенсию. У меня есть план досрочно выйти на пенсию, а затем построить фермерский дом в моем родном городе, который позволил бы мне жить в месте, где есть свежий воздух, чистая окружающая среда, экологически чистый образ жизни и здоровая и свежая еда. Это основная причина, по которой я хочу там жить. Во-вторых, у меня там уже есть дом, и переоборудовать его в фермерский дом не составит труда. Наконец, я не хочу жить праздной жизнью после выхода на пенсию, потому что строительство фермерского дома и проживание в нем позволило бы мне участвовать во многих работах, которые я не смогу выполнять в моем нынешнем месте проживания.


Похожие темы по карточкам-подсказкам:

Ваша способность говорить об этой теме карточек-подсказок позволит вам также поговорить о следующих темах карточек-подсказок:

  1. Опишите здание или дом, которые произвели на вас впечатление.
  2. Опишите старый дом, который вы видели.
  3. Опишите дом, в котором вы долгое время жили
  4. Опишите дом или квартиру, которой вы хотели бы владеть.
.

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
Back to top