Деньги и недвижимость: Я хочу вложиться в недвижимость. Что мне нужно знать? :: Новости :: РБК Инвестиции

Содержание

Инвестиции в недвижимость — плюсы и минусы, правила, альтернативы

Приветствую вас, уважаемые читатели!

Привлекательная тема для жаждущих получать пассивный доход – инвестиции в недвижимость. Предлагаю разобраться в видах вложений в недвижимые объекты. Я перечислю способы извлечения и увеличения прибыли от инвестирования, плюсы и минусы этой деятельности.

Цели инвестиций в недвижимость

У любой инвестиции цель одна – извлечение дохода. Под целями во множественном числе я понимаю два направления:

  • покупку недвижимых объектов по более низкой цене для дальнейшей перепродажи по более высокой с извлечением дохода в форме маржи;
  • приобретение недвижимости для сдачи в аренду ради извлечения пассивного дохода.

Один инвестор может совмещать обе цели. Например, сначала сдавать объект или несколько, потом прекратить аренду и продать. Можно и параллельно оформлять сделки купли-продажи одних объектов недвижимости и сдавать арендаторам другие.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Вложения в недвижку дают инвесторам существенные преимущества:

  • у жилых помещений в больших городах отличная ликвидность. У инвестиционно привлекательных объектов (загородная, коммерческая, зарубежная недвижимость) – тоже;
  • долгосрочность доходности. Сдавая квартиры, апартаменты, площади для торговли и сервиса (банковских, бытовых услуг, СТО и др.), собственник обеспечен денежными поступлениями на многие годы, обычно на десятилетия;
  • доступный порог входа. Если не хватает денег на готовый объект, можно купить недвижку на этапе строительства, заключить договор на долевую собственность, арендовать имущество с правом сдачи в субаренду и др.;
  • разнообразие направлений инвестдеятельности. Это операции с жилой и коммерческой вторичкой, вклады в строящуюся недвижку, инвестиции в объекты, находящиеся в черте города или за городом, в России либо за границей;
  • обозримая перспектива окупаемости вложенных средств – максимум до 10–12 лет, часто шесть-семь и еще меньше.

Без недостатков у этого вида инвестиций не обошлось:

  • спрос на недвижимость сильно зависит от экономического положения

Куда вложить деньги: плюсы и минусы разных типов недвижимости

Эта статья для тех, кто хочет зарабатывать на недвижимости. На примере Германии посмотрим, в какие типы объектов можно вкладывать капитал, какую доходность они способны обеспечить, какие риски ждут инвесторов. Полезная сравнительная таблица, как водится, ближе к концу публикации.

По статистике Prian.ru, Германия входит в ТОП-5 стран, популярных у русскоязычных покупателей недвижимости. Главная цель сделок — инвестиции. 


Недвижимость Германии – востребованный объект для инвестиций среди россиян. Во-первых, инвесторов привлекает надежность страны. Экономический климат позволяет просчитать перспективы сделки на 20-30-40 лет вперед.

Второй фактор привлекательности – высокий процент дохода в евро относительно, например, вкладов в России или других странах. Третий – отсутствие интересных отечественных вариантов для инвестирования, в том числе в области недвижимости.

Тем не менее, объекты недвижимости Германии не одинаковы по рентабельности, отличаются своим потенциалом и степенью риска для инвестора. И тут есть прямая зависимость. Чем выше риск, тем выше вероятность заработать большую сумму в короткой перспективе. Чем ниже риск, тем более стабильный, но менее высокий процент рентабельности объекта.


Жилая недвижимость

Квартиры, доходные дома, жилые комплексы

Самая безопасная инвестиция – многоквартирный дом. В Германии только 40% жилых квартир находятся в частной собственности. Это означает, что рынок арендного жилья процветает, причем у самых разных слоев населения. Даже низкая рождаемость не подрывает его – наоборот, создает дефицит на квартиры для одного-двух человек.

Эксперты прогнозируют, что спрос на арендуемое жилье вырастет к 2025 году на 6%.

Инвестору этот факт гарантирует надежный денежный поток и устойчивую рентабельность. Но только если речь идет именно о приобретении жилого дома. Купить отдельную квартиру и попытаться получить из этого выгоду сложно: каждый десятый собственник несет в Германии убытки. Однако такая покупка может быть интересна с точки зрения возможной капитализации, а не регулярного дохода.

В крупных городах до 90% населения живет в аренду. Продолжительность проживания в одной квартире в среднем – 9 лет.

Немецкое законодательство сводит риски инвесторов к минимуму. В Гражданском кодексе четко прописаны взаимоотношения арендодателя и арендатора: сроки и причины расторжения договоров, условия арендной ставки, обязанности тех и других.

К тому же инвестору не обязательно даже вникать во все эти тонкости. В Германии развита система управления недвижимостью. Управляющая компания, которая обойдется владельцу здания всего в €20 с квартиры, избавит его от любого взаимодействия с жильцами дома. Если учесть, что большая часть коммунальных услуг оплачивается самими арендаторами, а расходы по техническому содержанию здания редко превышают 50 центов за кв. метр, то стабильная прибыль не подлежит сомнению.

Срок эксплуатации многоквартирных домов составляет в среднем 80 лет. Каждые 40 лет жилая недвижимость требует серьезного ремонта.

Немецкие банки охотно дают кредиты на покупку жилых домов и комплексов. Из-за минимальных рисков данного вида инвестиций ставки ипотечного кредита на сегодняшний день – от 2,0 до 2,5 фиксированных процента на 10 лет.

Рентабельность объектов жилой недвижимости составляет от 2,8 до 7% и зависит от месторасположения и технического состояния здания, а также количества арендаторов.

Этот тип недвижимости оптимально подходит для консервативных инвесторов, ожидающих от своих вложений минимальную степень риска и максимальную надежность. Сроки таких инвестиций колеблются от 5 до 100 лет.

Коммерческая недвижимость

Магазины, рестораны, супермаркеты, торговые центры, офисные здания

К желающим вложиться в коммерческую недвижимость банкиры не так благосклонны. Большинство банков готовы финансировать приобретение таких объектов, лишь имея гарантию, что договор аренды с арендатором совпадает со сроком финансирования. Также банк выставляет определенные требования к ликвидности арендатора, размеру арендной ставки, техническому состоянию здания.

Отношения между арендаторами и собственниками в данном случае регулируется законом лишь частично. Права и обязанности сторон, а так же то, кто оплачивает коммунальные услуги, и прочие нюансы прописываются в договорах.

Срок эксплуатации коммерческой недвижимости колеблется от 30 лет для торговой до 60 для офисной. Каждые 30 лет рекомендуется проводить реконструкцию здания. Нередки случаи полного сноса зданий и возведения новых на прежнем месте.

Это направление требует от инвестора высоких компетенций, потому что дает как широкие возможности, так и серьезные риски. Договор аренды обычно заключается на 10-15 лет. И именно от его качества зависит итоговая рентабельность.

Существует и веский плюс для инвестиций в коммерческую недвижимость. Этот тип объектов, хоть и сопряжен с определенными рисками, может принести значительно большую прибыль. Уровень рентабельности коммерческой недвижимости составляет от 4% до 10%; зависит от местоположения и технического состояния здания, а так же от срока арендного договора, ликвидности арендаторов и потенциала для развития.

Вклад в такой тип объектов подходят для тех, кто готов к прогнозируемому риску и ориентирован на срок инвестиций от 5 до 30 лет.

Примеры коммерческой недвижимости в Германии

Недвижимость специального назначения

Отели, общежития, дома престарелых, больницы, здания муниципалитета, индустриальные помещения

На такие объекты распространяются определенные требования. Например, нормы пожарной безопасности, специальные разрешения на ведение той или иной деятельности и прочее.

Поэтому при выборе недвижимости необходимо тщательно проверить, какие подводные камни могут встретиться на пути. Учесть требования муниципалитета, а также технические и финансовые затраты, которые могут быть с ними сопряжены. Стоит быть готовым к тому, что коммунальные расходы будут несколько выше, так как на таких объектах убираются чаще, количество мусора больше.

Рентабельность подобных объектов во многом зависит от профессионализма управляющего и надежности арендаторов. Дело в том, что в случае банкротства арендатора, найти ему замену будет непросто, так как изначально здание строилось под определенные нужды и запросы.

Таким образом, управление таким активом потребует большего контроля и времени. Даже если все коммунальные расходы в соответствии с договором несет арендатор, управляющая компания строго контролирует выполнение норм и условий договора.

Банки понимают все вышеперечисленные риски, потому выделяют деньги на такие проекты крайне неохотно, к тому же не во всех финансовых учреждениях есть специалисты, способные сделать необходимую для получения кредита оценку здания. Чаще всего такие объекты получают финансирование через государственные программы или Банк реконструкции и развития.

Отличительная особенность – прямая зависимость получаемого дохода от успеха арендатора. Управление такой недвижимостью требует от инвестора глубоких знаний, в том числе, в области операционной деятельности нанимателя. Обычно профессиональные инвесторы специализируется только на одном из видов специальной недвижимости.

Но в инвестициях в особую недвижимость есть и огромное преимущество – договор с арендатором в таких случаях обычно подписывается на очень долгий срок: он может достигать 30 лет.

Сроки эксплуатации таких объектов колеблются от 60 лет для общежития до 75 лет для зданий муниципалитета. Рентабельность особой недвижимости составляет от 4% до 8% – на нее влияют те же факторы, как в случае с жилыми или коммерческими зданиями.

Инвестировать в особую недвижимость стоит только тем, кто разбирается в особенностях этих направлений. Инвестор должен быть способен провести тщательный технический, стратегический, юридический и финансовый анализ объекта.

Типичный инвестиционный период для особой недвижимости – от 25 лет и выше.

В какую недвижимость инвестировать: сравнительная таблица

 

Доходные жилые дома и комплексы

Коммерческая торговая недвижимость

Недвижимость специального назначения

Типы договора аренды

Бессрочный

10-15 лет

25-30 лет

Количество арендаторов

10-100

1-10

1

Управление 1000 кв. м (16 квартир, 1 супермаркет)

€4 480

€3 300

€3 300

Коммунальные расходы

Большинство расходов несет арендатор, по закону

Часть расходов несет собственник, по договору

Часть расходов несет собственник, по договору

Срок эксплуатации здания

80 лет

40 лет

60-75 лет

Стоимость обслуживания здания

€5 360

€2 680

От €2 680

Простои

2%

4%

4%

Капитализация

В среднем, 3%

Зависит от местоположения и длительности договора, не исключено падение стоимости объекта

Зависит от местоположения, длительности договора и ликвидности арендатора, не исключено падение стоимости объекта

Ликвидность

Высокая, зависит от местоположения

Высокая, зависит от срока договора аренды

Средняя

Рентабельность

От 3% до 7%, зависит от местоположения и технического состояния здания

От 4% до 10%, зависит от местоположения, технического состояния здания, востребованности формата, срока договора, ликвидности арендатора

От 4% до 8%, зависит от местоположения, технического состояния здания, востребованности формата, срока договора, ликвидности арендатора

Стоимость участка

Кадастровая

Кадастровая, плюс стоимость разрешения

Кадастровая

Выбор предложений

Большое количество предложений online

Большинство предложений offline

Большинство предложений offline

Типичные цены

От €150 000 до €1 000 000

От €500 000 до €2 000 000

От €1 000 000 до €5 000 000

Типичные риски

Устаревшие планировки и внутренняя отделка квартир

При сокращении срока договора на аренду падает стоимость объекта

Банкротство оператора

Высокодоходные инвестиции

Строительство, спекулятивные сделки

Все вышеперечисленные типы объектов способны принести долгосрочный прогнозируемый доход. Но как мы помним, чем ниже риск, тем ниже и прибыль на вложенные средства. Если инвестор готов рисковать, то и в Германии – которую традиционно считают стабильной страной, где недвижимость не приносит сверхприбылей – можно удвоить капитал за несколько лет.

Например, участвовать в строительстве можно в качестве финансового инвестора (Joint Venture) или выступать застройщиком. Если в первом случае доход составит до 8% в год и потребует минимального количества усилий, то во втором случае можно рассчитывать на доход от 15% до 30% за проект при условии активного участия инвестора в течение нескольких лет.

Еще один путь – спекулятивные инвестиции. Инвестор, хорошо ориентируясь на рынке, покупает недвижимость в регионах с ожидаемым подъемом цен и продает в скором времени на пике. Иногда для увеличения стоимости объекты требуют небольших капиталовложений на ремонт, проектную документацию или получение разрешений. Также не исключен вариант повышения стоимости благодаря оптимизации имеющихся договоров аренды. Рентабельность такого проекта обычно составляет от 30% до 100% за 5 лет.


Ольга Мюллер: В 2018 году мы рекомендуем определиться с целью инвестиций и выбрать объект в зависимости от целей. Также есть и стратегия диверсификации капитала. Как она выглядит?

70% средств можно вложить в низкорискованные проекты с рентабельностью 3-5%. Это могут быть доходные дома, коммерческая недвижимость или объекты специального назначения.

30% можно вложить в объекты спекулятивного типа инвестиций с потенциальным доходом до 30%. Конечно, такие сделки стоит проводить только под контролем опытных консультантов, чтобы не ошибиться с выбором и расчетами.

Особая сложность в этом процессе — поиск выгодного предложения, так как интересные объекты долго в продаже не задерживаются.


Примеры объектов от компании IIG Real Estate

Фото pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Инвестиции в строительство жилой недвижимости: способы и преимущества инвестирования

Строительство остается одной из наиболее прибыльных отраслей деятельности. Инвестиции в жилую недвижимость — это очень хороший вид долгосрочных вложений, других инвестиционных инструментов, которые обладали бы столь же высокой доходностью и надежностью, сегодня практически нет.

Такие инвестиции приносят хорошую прибыль, но ее придется подождать, и этот вариант не подойдет вам, если вы хотите получить прибыль быстро.

С другой стороны, если вы настроены серьезно и любите основательный подход, строительство жилой недвижимости — это отличное направление для инвестирования. Чтобы вложения принесли прибыль, важно заранее просчитать риски, которых здесь предостаточно.

СодержаниеПоказать

На что могут быть направлены инвестиции в строительство?

В число основных направлений для инвестиций в строительство относятся:

  • жилые дома;
  • коммерческая недвижимость — к примеру, офисные и торгово–развлекательные центры;
  • коттеджные поселки;
  • производственные предприятия;
  • гостиницы и гостиничные комплексы.

Больше половины всех инвестиций идет на постройку жилых домов и коммерческой недвижимости.

При этом возведение жилья остается наиболее близкой и доступной населению областью для вложения средств в строительство.

Существует три варианта инвестирования в строительство жилья:

При покупке квартиры на начальном этапе строительства дома или даже до закладки фундамента цена ее будет максимально низкой. Таким образом, выступая соинвестором при строительстве многоквартирного дома, можно в итоге получить хорошее жилье, не потратив много денег. Однако придется ждать от одного года до нескольких лет, пока дом будет сдан в эксплуатацию.

Стоит отметить, что, строго говоря, в таком случае вы все–таки являетесь потребителем. Однако многие из тех, использует подобные схемы для привлечения средств, будут называть вас инвестором.

Приобретение квартиры для последующей сдачи ее в аренду — хороший способ обезопасить свои сбережения от инфляции и при этом получить прибыль. Доход в виде арендной платы будет небольшим, однако впоследствии при желании квартиру вы сможете продать, чтобы вложить деньги куда–то еще.

Если вы купите одну или несколько квартир в новостройке еще на начальном этапе строительства, впоследствии приобретенное таким образом жилье можно будет продать, получив хорошую прибыль.

Механизмы инвестирования

Инвестициями в строительство жилья занимаются:

  • инвестиционные фонды;
  • девелоперские компании;
  • физические лица, которые выступают инвесторами при строительстве домов — дольщики.

Каждая категория применяет свои механизмы банковского кредитования. Вообще же денежные средства в строительство привлекаются через фонды финансирования строительства или фонды операций с недвижимостью, путем использования институтов совместного инвестирования и выпуск целевых облигаций.

Фонды финансирования строительства

Для аккумулирования денежных средств юридических и физических лиц может использоваться Фонд финансирования строительства. Создать его может финансовая компания или банк. Чтобы стать участником фонда, нужно подписать соответствующий договор и внести средства. После этого за вами будет закреплен определенный объект — к примеру, квартира.

После того, как вы выплатите полностью всю сумму, управляющий фондом уступит вам права на эта квартиру и выдаст справку. В ней будет содержаться информация о вас, о Фонде, о выплаченной вами сумме, а также о доме и квартире. После окончания строительства принадлежащая вам жилая недвижимость будет передана вам в пользование.

Фонды операций с недвижимостью

Управляющий Фонда операций с недвижимостью распоряжается средствами, полученными от инвесторов, недвижимостью и другим имуществом, а также имущественными правами и прибылью, полученной в ходе деятельности.

От Фонда финансирования строительства ФОН отличается тем, что его участники не получают в собственность квартиры. Они могут рассчитывать на получение доходов за счет роста цен на жилье.

Таким образом, инвесторы могут не ждать окончания строительства дома — у них есть возможность в любой момент продать все свои сертификаты ФОН или их часть.

Институты совместного инвестирования

К институтам совместного инвестирования относятся паевые инвестиционные и инвестиционные корпоративные фонды. Покупая ценные бумаги ИСИ, вы можете разместить свои средства, чтобы в будущем получить прибыль. Ваши деньги будут направлены на строительство недвижимости. Чаще всего владельцами институтов совместного инвестирования являются сами застройщики.

Паевой инвестиционный фонд представляет собой совокупность активов, которые принадлежат на правах общей долевой собственности инвесторам–участникам фонда. Ими могут быть как физические, так и юридические лица. Собранные средства направляются на строительство жилья, ими распоряжается управляющая компания.

Инвестиционные корпоративные фонды похожи на ПИФы, но имеют некоторые особенности. Они создаются в форме открытых акционерных обществ. Эмитент выкупает приобретенные у него акции, выплачивая их стоимость или предоставляя в собственность держателя акций объект жилой недвижимости. Так же, как и в случае с Паевым инвестиционным фондом, активами распоряжается управляющая компания.

Эмиссия целевых облигаций предприятий

Чтобы привлечь средства, застройщик также может выпустить облигации. Делается это, как правило, еще на этапе подготовки проектно–сметной документации. Такие бумаги могут быть не привязаны в конкретному объекту (дому) и тем более — к конкретной квартире. Они продаются по цене ниже номинальной стоимости, а погашаются по номиналу.

Другой вариант — выпуск целевых облигаций, исполнение обязательств эмитента по которым происходит путем передачи жилой недвижимости.

При этом за держателем облигаций закрепляется определенный объект недвижимости. Эти бумаги обычно выкупаются лотами, и количество приобретаемых потребителем облигаций соответствует числу квадратных метров площади квартиры.

Ипотека для матерей одиночек имеет особенные условия!

Порядок выделения доли квартиры из общей долевой собственности, а также перечень необходимых документов вы найдете здесь.

Какие документы нужны при продаже квартиры? Узнайте об этом в нашей статье.

Риски инвестиций в строительство

На рынке строительства жилья присутствует много аферистов, которые обманывают как рядовых граждан, выступающих дольщиками, так и целые компании. Самый распространенный вид мошенничества — бегство с деньгами инвесторов. Обычно таким образом обманывают дольщиков, которым продают несуществующие квартиры, однако даже инвестиционные фонды не застрахованы от подобных ситуаций на 100%.

Чтобы свести риски к минимуму, необходимо обращать внимание на компанию и цену строительства. Лучше, если фирма работает на рынке больше трех лет и имеет хорошую историю (также можно заглянуть в реестр недобросовестных застройщиков), при этом цена предлагаемой ей жилой недвижимости не должна быть низкой.

Еще одной распространенной проблемой остается срыв сроков, когда момент сдачи дома в эксплуатацию откладывается на год, два года и даже больше. Если вы инвестировали в строительство такого жилья, полагающуюся вам прибыль вы получите гораздо позже запланированного срока.

Пожалуй, лучшим способом обезопасить себя от подобных ситуаций будет, опять–таки, тщательный выбор компаний для сотрудничества. Если фирма–застройщик работает много лет без срыва сроков, ее можно считать надежной, главное — узнать, не менялось ли в последнее время руководство.

Умение анализировать ситуацию на рынке недвижимости, владение разными способами инвестирования и знание способов диверсификации рисков позволит вам обезопасить свои деньги и получить хорошую прибыль от вложения средств в строительство жилой недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей

Почему недвижимость — один из лучших способов заработка

Каждый второй понедельник на сайте Make Money Your Way мы будем говорить о том, как заработать на недвижимости. Сегодня в качестве введения
я хочу показать вам, почему я считаю недвижимость одним из лучших способов заработать деньги и создать богатство.

Есть много способов получить прибыль с недвижимостью.

Когда вы покупаете акцию, единственный способ заработать деньги — это если акция вырастет в цене и вы продадите ее в подходящее время
.С недвижимостью вы можете зарабатывать деньги разными способами, я могу назвать эти 12 из моих мыслей, и есть еще много других.

Доход от аренды. Это главный источник прибыли, которую хотят получить инвесторы при покупке аренды, и не требует объяснений.

Низкая цена . Вы получаете мгновенную прибыль, если вам удастся купить недвижимость по цене ниже рыночной. Подумайте о потере права выкупа, быстрых продажах и отличных навыках ведения переговоров.

Продам высокая .Вы можете заработать дополнительные деньги, если разместите недвижимость таким образом, чтобы привлечь покупателей выше рыночной стоимости. С акциями вы всегда покупаете и продаете по рыночной стоимости. С недвижимостью вы можете попытаться обыграть рынок.

Увеличение капитала . Если вы берете ипотеку для финансирования аренды, вы увеличиваете свой капитал с каждым платежом по ипотеке. Я положил 25% на свою последнюю аренду, и с погашением ипотечного кредита на данный момент я составляю около 33% собственного капитала, эти 8% стоимости недвижимости были выплачены за счет арендной платы и увеличивают мой собственный капитал каждый месяц.

Кредитное плечо увеличивает доходность. Если вы откладываете 20% -ную скидку на недвижимость, вы все равно будете получать доход от сдачи в аренду, основанный на 100% стоимости собственности, что делает ее отличной прибылью для ваших 20%. Допустим, ваша собственность стоит 100000 долларов, и вы берете 750 долларов за аренду, включая 500 долларов по ипотеке, налогам и сборам. У вас есть прибыль в размере 250 долларов при падении на 20 000 долларов. Это 3000 долларов в год или 15% прибыли на ваш депозит. Удачи в попытках получить почти гарантированные 15% акций.

Кредитное плечо позволяет получать прибыль по полной цене продажи. Если та же самая недвижимость за 100 000 долларов, которую вы купили на 20 000 долларов вниз, через несколько лет будет продана за 120 000 долларов, вы получите обратно свои 20 000 долларов плюс выплаты по основной сумме и 20 000 долларов прибыли. Это всего лишь 20% прибыли от полной стоимости собственности, но благодаря вашему кредитному плечу вы получаете прибыль в размере 100% за вычетом основных выплат по ипотеке в размере 80 000 долларов. Чем больше кредитное плечо, тем больше доход.

Аренда небольших квартир. Сдаю три комнаты по комнате, трем жильцам.Я могу брать больше, чем если бы одна семья снимала все место. Вы можете разделить свой семейный дом на дуплекс или триплекс и увеличить арендную плату.

Аренда предприятиям. Предприятия — это другой тип владения, и арендная плата, как правило, выше. Они также будут более безопасными, если вы выберете для сдачи в аренду хорошо известный бизнес.

Налоговые льготы по процентам. В зависимости от страны проживания вы часто можете вычесть процент по ипотеке из дохода от аренды и получить прибыль, не облагаемую налогом.

Налоговые льготы на улучшения. Вы также можете вывести стоимость улучшений из дохода от аренды, при этом добавленная стоимость собственности остается вашей.

Прибыль от единовременной выплаты по рефинансированию. Итак, вы купили дом за 100 000 долларов и внесли улучшения на сумму 10 000 долларов, которые арендаторы выплатили арендной платой. Недвижимость теперь стоит 125 000 долларов, потому что ваш подрядчик проделал отличную работу, вы можете рефинансировать, чтобы получить 25 000 долларов наличными и выложить 25% на следующую аренду в 100 000 долларов!

Прибыль от дополнительного денежного потока по рефинансированию. Если вы можете рефинансировать недвижимость, чтобы снизить выплаты по ипотеке, при неизменной арендной плате, вы генерируете больше денежных средств каждый месяц. Вы можете построить подушку для обслуживания, накопить залог на новую аренду или иметь более пассивный доход, чтобы жить.

Кредитный рычаг на недвижимость меньше риска, чем кредитный рычаг на акции

Акции волатильны. Пенни акции и валюты тем более. Некоторые торговые компании позволяют торговать с кредитным плечом.Это означает, что если вы покупаете 1000000 акций пенни-акции стоимостью 0,05 доллара, торговая компания не будет требовать, чтобы вы пополняли свой счет на полные 50000 долларов, она позволит вам покупать акции всего за 5000 долларов, НО если акция упадет до 0,045 доллара. , что почти наверняка произойдет, вы получите требование о внесении залога, и весь баланс вашего счета будет уничтожен.

Что касается недвижимости, вы можете положить те же 5000 долларов в качестве залога на 50 000 или даже 100 000 долларов на дом и сдать его в аренду. Если у вас есть арендатор, вам наплевать на взлеты и падения на рынке, поскольку вы в состоянии погасить свои ежемесячные выплаты.Если недвижимость какое-то время пустует, все, что вам нужно сделать, чтобы сохранить ее, — это самостоятельно оплатить ипотеку. Это не весело, но это намного лучше, чем видеть, как весь ваш торговый счет уничтожается требованием маржи.

Недвижимость — это то, что с ней делать

Я купил свою первую арендную плату, когда мне было 22 года, позволил собственности сгнить и не вложил ни цента в ремонт за 10 лет. Результат? Низкая квартплата и довольно плохой арендатор. Он был там до того, как я купил это место, и я хотел, чтобы он вышел перед ремонтом, но он опередил меня, пробыл там 10 лет, умер, мне пришлось выселить его вдову, и через несколько месяцев мне удалось продать это место. за двойные деньги.

Моя последняя аренда — это другая история. Я купил совершенно новую недвижимость, красиво ее обставил, установил цены на аренду, которые не возмутительны, но отгонят худших арендаторов, и позиционирую это место как высококлассную квартиру для молодых специалистов, а не как низкую долю для студентов первого курса.

То, что вы планируете делать с недвижимостью, должно определять район, в котором вы покупаете, тип квартиры, которую вы покупаете, состояние собственности и все подробности об этой собственности.Если вы не удобны и ненавидите ремонтировать, купите новое место или другое место, где вы можете позволить себе сдать ремонт в аренду, не теряя при этом свою работу. Если вы хотите сдавать в аренду только семьям, купите хороший семейный дом в хорошем школьном районе. Для молодых специалистов подберите недорогую студию или 1 кровать, до которых легко добраться из динамичной зоны занятости.

То же самое касается управления местом самостоятельно или нет. Управляющие недвижимостью с радостью выполнят эту работу за определенную плату, а если вы заняты, эта плата будет стоить вашего времени, а затем и некоторой суммы.Однако это уменьшит вашу прибыль. Сделайте это самостоятельно, и у вас будут всевозможные головные боли и источник дохода, который вы больше не сможете назвать пассивным.

Как получить прибыль от недвижимости зависит от ВАС. Когда вы покупаете акции, вы никогда не знаете, столько, сколько вы изучаете компанию, не собирается ли ее генеральный директор уйти, а следующий приведет компанию к краху, если произойдет слияние с менее прибыльной компанией. в трубопроводе, или если землетрясение разрушит завод в Китае.Ваши инвестиции в недвижимость станут результатом ваших собственных усилий по ремонту места, его продвижению, отбору подходящего арендатора и поддержанию его в течение многих лет. И недвижимость материальная. Когда все рынки падают, вы пытаетесь удержать убыточные позиции в надежде, что они вырастут через несколько месяцев, или спешите продать в убыток, пока не стало хуже. Недвижимость будет приносить вам ежемесячную арендную плату для покрытия ипотеки, даже если у вас отрицательный капитал. А в периоды экономических потрясений, когда люди теряют свои дома из-за потери права выкупа или впервые покупателям отказывают в ипотеке со стороны банков, у вас будет больше потенциальных арендаторов, чем когда-либо.Когда дела вернутся к норме, цены на жилье вырастут, и вы сможете неплохо выйти, переждать до следующего кризиса и вернуться в игру, чтобы покупать дешево. Не хотите рассчитывать время на рынке? Просто купи. Сейчас самое подходящее время по всем причинам, упомянутым выше.

Что вы думаете о недвижимости?

Этот пост был показан на страницах «Размышления о центах», «Девочки просто хотят иметь средства», «Ваши ежедневные финансы», «Контроль за своими деньгами», «Толстый парень с тонким кошельком», «Экономные правила», «Скромные деньги», «Начинающий блогер», «Денежный бульдог», спасибо!

Недвижимость и денежная масса

Существует прямая зависимость между объемом денежной массы, доступной в системе, и суммой денег, которая поступает на рынок недвижимости.Это связано с тем, что недвижимость является одним из наиболее предпочтительных инвестиционных классов в мире. Он считается безопасной гаванью и одним из самых безопасных средств защиты от инфляции.

Однако очень немногие люди осознают тот факт, что недвижимость также создает больше денежной массы! Это связано с тем, как работает современная банковская система с частичным резервированием. Чем больше создается недвижимости, тем больше выдается ипотечных кредитов и тем больше увеличивается денежная масса. Эта рекурсивная связь между недвижимостью и денежной массой, а также то, как они продвигают друг друга выше, подробно описаны в статье .

Самовоспроизводящаяся денежная масса

Современная система инвестирования в недвижимость создает ситуацию, когда в недвижимость катапультируется денежная масса, доступная в системе. Эта увеличившаяся денежная масса затем снова находит свое отражение в секторе недвижимости. Это бесконечное движение вперед и назад между банковской системой и системой недвижимости создает среду для роста цен на недвижимость.

Поскольку основы экономики, то есть уровни доходов, не меняются, эти растущие цены часто становятся пузырем на рынке недвижимости.Этот пузырь лопается, и цены на короткое время падают. Однако в долгосрочной перспективе из-за самой природы процесса инвестиции в недвижимость в конечном итоге поддерживают денежную массу и создают самоподдерживающуюся и усиливающуюся петлю.

Ипотека зарабатывает

Около 80% покупок домов в развитых странах мира совершаются на заемные деньги. Следовательно, термин «покупка дома» можно рассматривать как синоним слова «ипотека». Это кажется нормальным, пока не задумаешься, как работает современная банковская система.

Банки не ссужают существующие деньги, вместо этого они создают новые деньги, когда выдают ссуды. Следовательно, всякий раз, когда банк предоставляет ипотечный кредит, он создает эти деньги и закачивает их в систему. Следовательно, чем больше ипотечных кредитов, тем больше денег будет в системе. Этот факт легко проверить эмпирически, сравнив рост ипотечных кредитов в банковской сфере с объемом денежной массы в экономике. Два графика движутся практически одновременно!

Деньги создают высокую инфляцию

Итак, проблема создания большего количества денег заключается в том, что эти вновь созданные деньги вращаются в системе.Он получает свою ценность за счет уменьшения стоимости других денег в обращении. Поэтому в таких странах, как Соединенные Штаты, когда ипотечные рынки переживали бум, на рынке была чрезвычайно высокая инфляция. Высокая инфляция в сочетании с посредственным ростом заработной платы создает сценарий, при котором рабочие теряют реальную заработную плату!

Инфляция порождает высокие цены

Деньги, которые были созданы в результате ипотечных кредитов, снова попадают в сектор недвижимости.Это связано с тем, что растущий спрос на недвижимость приводит к повышению цен, в результате чего покупатели выстраиваются в очередь, чтобы купить то, что кажется «прибыльными инвестициями»

Теперь избыток денег, а также избыточный спрос в системе приводят к росту цен на объекты недвижимости. Это еще больше увеличивает уверенность инвесторов в том, что недвижимость действительно является чрезвычайно выгодным вложением средств. Цены на недвижимость, которые изначально казались непропорционально высокими с учетом экономических основ, остаются такими, и иллюзия начинает превращаться в реальность! Завышенные цены на недвижимость становятся новой нормой.

Спекуляция создает больше ипотечных кредитов

Когда спекулянты замечают, что некоторые из их коллег заработали деньги, спекулируя недвижимостью, они тоже пытаются присоединиться к партии. Это еще больше оказывает повышательное давление на сектор недвижимости, поскольку избыток денег и избыточный спрос теперь соответствуют спекулятивным намерениям!

Это идеальный рецепт пузыря. Спекулянты поднимают цены до небес за счет самоусиливающихся петель обратной связи. Более высокие цены в прошлом становятся оправданием еще более высоких цен в будущем! В этот период наблюдается стремительный рост ипотечных кредитов, а также цен на жилье.

Фаза спада

Наконец, в непредсказуемый момент времени пузырь лопается. Основная причина спада — неустойчивое экономическое состояние экономики. На данный момент многие заемщики просто не могут производить платежи в свои банки. В результате банк должен лишить эти дома права выкупа и списать убытки. Однако очень немногие люди знают тот факт, что когда банки записывают эти убытки, они фактически списывают деньги. Поскольку ипотека была тем, что в первую очередь создало деньги, когда эти ипотечные кредиты перестают существовать, перестают существовать деньги.В результате общая денежная масса в системе сокращается, и в результате кажется, что цены упали.

Таким образом, ипотека и цены на недвижимость имеют огромное влияние на денежную массу экономики. Поскольку денежная масса является одним из основных экономических параметров, цены на недвижимость в конечном итоге оказывают огромное влияние на всю экономику.



Авторство / ссылки — Об авторе (ах)

Статья написана «Прачи Джунджа» и проверена группой Руководства по обучению менеджменту.В состав группы MSG по содержанию входят опытные преподаватели, профессионалы и эксперты в предметной области. Мы являемся сертифицированным поставщиком образовательных услуг ISO 2001: 2015 . Чтобы узнать больше, нажмите «О нас». Использование этого материала в учебных и образовательных целях бесплатно. Укажите авторство используемого содержимого, включая ссылку (-ы) на ManagementStudyGuide.com и URL-адрес страницы содержимого.


Как инвестировать в недвижимость с небольшими деньгами или без них?

Инвестиции в недвижимость относятся к любой собственности, находящейся в собственности исключительно с целью получения прибыли либо за счет арендного дохода, либо за счет повышения рыночной стоимости.Нет такой вещи, как отсутствие денег в сфере недвижимости, потому что деньги должны поступать из какого-то источника.

Если вы хотите инвестировать в недвижимость с небольшими деньгами или вообще без них , , вам необходимо развивать способность распознавать, понимать и даже использовать деньги других людей. Вам все равно понадобится маленьких денег для внесения первоначального взноса, если вы выберете финансирование недвижимости через обычные ссуды.

Изображение Shahid Abdullah с сайта Pixabay

Недвижимость — это форма актива с ограниченной ликвидностью по сравнению с другими инвестициями.Любой тип инвестиций в недвижимость требует определенного количества капитала, а также сильно зависит от денежного потока, чтобы называть это прибыльным вложением. Вложение в недвижимость за счет чужих денег — это знак подлинности для некоторых из самых успешных людей в бизнесе по инвестированию в недвижимость.

Почему? В основном потому, что эти успешные инвесторы овладели искусством инвестирования в недвижимость без каких-либо финансовых вложений. Для финансово ограниченных инвесторов и новых инвесторов вложение в недвижимость без денег — привлекательный способ проверить воду.

Более того, все это можно сделать без необходимости иметь для этого кредитные или финансовые возможности. С другой стороны, опытные инвесторы в недвижимость осознали, что использование денег других людей высвобождает их наличные для других инвестиционных возможностей, а также очищает их свободные средства.

Инвестиции в недвижимость — большой шаг к достижению столь желанной финансовой свободы. Если вы хотите начать получать стабильный и надежный пассивный доход, вам необходимо начать инвестировать в недвижимость.Я знаю, что многие люди борются с этими банальными вопросами — как мне начать инвестировать в недвижимость или где взять эти «деньги», чтобы купить недвижимость.

Это вопрос, который не дает покоя многим людям, которые хотят инвестировать в недвижимость, но никогда раньше не инвестировали. Инвестиции в недвижимость — это проверенный и проверенный способ накопления богатства. Забудьте рекламные ролики о налоговых залогах или книги о том, как получить дом бесплатно от правительства.

В этой статье мы перечислим и обсудим 10 лучших способов инвестировать в недвижимость без большого количества денег или опыта.

10 лучших способов инвестировать в недвижимость с небольшими деньгами или без них

1. Покупка денег ипотека / финансирование продавца

Первый проверенный способ инвестировать в недвижимость без денег — это финансирование продавца. Когда покупатели не могут получить ссуду в финансовых учреждениях, они могут предпочесть поиск финансирования недвижимости у продавцов. При обычных сделках с недвижимостью покупатели будут предоставлять продавцам наличные, чтобы получить право собственности на недвижимость.

Однако с ипотекой на покупку денег продавец предоставляет покупателю финансовые средства. Затем покупатели выплатят продавцам долг в соответствии с согласованными условиями.

2. Инвестиции в недвижимость посредством аренды

Второй проверенный способ безденежного инвестирования в недвижимость — аренда. При аренде собственник недвижимости взимает с покупателя ежемесячный или ежегодный взнос в виде более высоких арендных платежей.

Изображение Andreas Breitling с сайта Pixabay

Избыточная арендная плата будет направлена ​​на покупную цену.С этим типом соглашения инвестор может приобрести инвестиционную недвижимость, используя немного более высокую арендную плату.

3. Кредиторы с твердыми деньгами

Если у вас нет денег для инвестирования в недвижимость , вы можете выбрать кредитование за твердые деньги в качестве жизнеспособного варианта финансирования. Средства, используемые для инвестирования в недвижимость, поступают не из банка, а от групп или частных лиц. В связи с тем, что эти типы ссуд не обязательно должны проходить корпоративные процедуры, они, как правило, имеют меньше квалификационных требований.

Это, в свою очередь, означает, что их можно быстро обезопасить. Более того, частные кредиторы могут быть более чем готовы поддержать рискованные проекты. Следовательно, процентная ставка по ссудам в твердых деньгах выше, поскольку кредиторы берут на себя больший риск, а сроки обычно составляют 12 месяцев или меньше.

Изображение Niek Verlaan с сайта Pixabay

Ссуды в твердой форме требуют, чтобы заемщик покрыл расходы на закрытие сделки, плату за подачу заявления, плату за оценку и любые другие расходы, связанные с покупкой недвижимости .

Инвестиции в недвижимость — это постоянно развивающаяся отрасль. Считается, что недвижимость — одно из лучших вложений, которое может сделать человек. Щелкните ссылку, чтобы просмотреть десять лучших книг по недвижимости, которые помогут вам начать работу в 2020 году.

4. Микрозаймы

Существует множество новых вариантов финансирования, которые открыли рынок для получения прибыли новым бизнесом в сфере недвижимости. Как следует из названия, микрозаймы обычно предназначены для стартапов или новых предприятий, которым требуются ресурсы для дальнейшего роста.Микрозаймы намного меньше, чем предлагают традиционные финансовые учреждения.

Меньший остаток, в свою очередь, означает, что эти программы менее строги в отношении своих квалификационных требований, то есть кредитного рейтинга. Микрозайм — хороший вариант инвестирования в недвижимость без денег.

5. Формирование партнерских отношений для инвестирования в недвижимость с небольшими деньгами

Партнерские отношения с недвижимостью — обычное явление для инвестиций в недвижимость с небольшими деньгами или без них .Если вы хотите инвестировать в недвижимость, но цена выходит за рамки допустимого диапазона, тогда вам может понадобиться долевое партнерство.

Изображение Gerd Altmann с сайта Pixabay

Партнер по долевому капиталу — это физическое лицо, которого вы привлекаете в сделку, чтобы помочь финансировать недвижимость. Существуют разные способы структурирования партнерских отношений, и поэтому покупатель и партнер должны согласовать более жизнеспособную структуру.

6. Ссуды под залог собственного капитала

Если у вас нет денег на вторую инвестицию в недвижимость , вы можете обратиться за жилищной ссудой.Большинство инвесторов склонны извлекать выгоду из собственного капитала своего основного дома, а затем использовать его для финансирования новой собственности.

Банки и несколько других финансовых учреждений предлагают различные продукты, такие как кредитная линия собственного капитала и ссуда в рассрочку на покупку собственного капитала, которые позволяют покупателям извлекать выгоду из капитала, который у них уже есть.

Если вы только начали инвестировать в недвижимость, вы можете щелкнуть ссылку и прочитать наш блог на «Все об инвестировании в недвижимость для начинающих. Он научит вас наиболее важным принципам, которые неизбежны, если вы хотите преуспеть в инвестициях в жилую недвижимость .

7. Торговые дома

Торговые дома — еще один реальный способ приобретения новой недвижимости. Обменяв старую собственность на новую, вы не только сможете приобрести новую собственность, но и избежать прироста капитала, связанного с продажей собственности. Это еще один проверенный способ вложения денег в недвижимость без денег.

С учетом сказанного, покупка инвестиционной недвижимости для продажи без выкупа не является новым явлением. Кроме того, для нас также ясно, что нет такой вещи, как отсутствие денег в инвестициях в недвижимость, потому что деньги будут откуда-то поступать.

Помимо способов, описанных выше, есть несколько других способов купить инвестиционную недвижимость без денег. Инвестируйте в недвижимость сегодня, выбрав любой из рассмотренных выше подходов. Вы также можете прочитать наш блог «Покупка арендной недвижимости без денег.”

8. Специальное правительство США. Схемы, подобные ссудам USDA

С конечной целью заполнить малонаселенные зоны США, Управление по развитию сельских районов Министерства сельского хозяйства США предоставляет ипотечные кредиты с первоначальным взносом от 0%. Эти ссуды предоставляются только в городах с населением не более 10 000 человек.

Имиджевый кредит: rd.usda.gov

Учитывая все обстоятельства, 10 000 — это очень много для большинства городов, так что 97% территории США находятся под защитой. Ссуды Министерства сельского хозяйства США представляют собой ипотечные ссуды с нулевым первоначальным взносом для покупателей жилья в сельских и пригородных районах.Эти ссуды предоставляются тем, кто имеет низкий или средний доход.

Они предназначены в основном для небогатых заемщиков, которые не могут получить традиционную ипотеку. Чтобы проверить, подходит ли ваш регион для получения этого кредита, вы можете посетить USDA.gov и ознакомиться с их условиями.

9. Ссуды SBA для инвестиций в коммерческую недвижимость

SBA работает с кредиторами для предоставления ссуд малому бизнесу. Если вы хотите приобрести коммерческую недвижимость, лучшим выбором будет ссуда SBA 504.Кредит SBA 504 — это финансирование коммерческой недвижимости для собственности, занимаемой владельцем.

Ссуды

Business Administration или SBA требуют от владельца малого бизнеса лишь 10-процентного первоначального взноса, а суммы финансирования варьируются от 125 000 до 20 миллионов долларов. Благодаря ссуде SBA 504 деньги можно использовать для покупки здания, финансирования строительства с нуля или улучшения здания.

10. Владение акциями инвестиционных фондов недвижимости

REIT — это инвестиционный фонд недвижимости. REIT имеют ряд преимуществ, главным из которых является ликвидность.Если вам принадлежит 20% многоквартирного дома, вы не сможете получить свои деньги, если кто-то другой не купит вашу долю или недвижимость не будет продана. Когда вы владеете акциями фонда недвижимости, его обычно так же легко продать, как и акции.

Вы можете покупать целевые инвестиционные фонды недвижимости, например, в фирмах, которые строят медицинские здания, дома престарелых, торговые центры и промышленные парки. Легче диверсифицировать свои активы, владея различными REIT, и вам никогда не придется чем-либо управлять.

Незначительным недостатком является то, что они берут часть прибыли на административные накладные расходы, прежде чем распределять оставшуюся часть между акционерами.Связанный финансовый продукт — паевой инвестиционный фонд недвижимости. Эти паевые инвестиционные фонды более ликвидны, чем акции REIT. К тому же они более разнообразны.

Они могут инвестировать в REIT, публично торгуемые акции жилищно-строительных компаний и компании, продающие строительные материалы. ETF на недвижимость — это просто ETF, которые инвестируют в те же виды бизнеса. REIT ETF — это E TF, инвестирующая в REIT.

У вас будет более низкая доходность, но меньше риска, чем при инвестировании в REIT. В любом случае вам не нужно напрямую инвестировать в недвижимость, а тем более управлять ею.

Сводка

Инвестиции в недвижимость — это покупка, владение, управление, аренда и / или продажа любого типа недвижимости с целью получения прибыли. Это определенно хорошая идея, потому что недвижимость предлагает уникальное сочетание безопасности, стабильного денежного потока и высоких шансов на высокий прирост капитала. Вы можете заработать меньше, чем инвестируя в фондовый рынок на его пике, но вы также не можете потерять все.

Хорошо спланированная и осуществленная инвестиция в недвижимость может приносить постоянный пассивный доход, и она может оказаться хорошей долгосрочной инвестицией, если стоимость недвижимости со временем растет в геометрической прогрессии.Вы даже можете использовать его как часть своей общей стратегии, чтобы начать наращивать богатство.

Если вы новичок в инвестировании в недвижимость, очень важно читать хорошие книги по недвижимости и учиться у опытных инвесторов, которые заработали состояния, инвестируя в одни из лучших рынков недвижимости в стране.

После спада на рынке жилья в 2007 году односемейная аренда стала выгодным вариантом для инвесторов, сэкономив на стоимости строительства или ремонта. Быстрая сдача собственности собственником означает, что денежный поток поступает практически мгновенно.

Для большинства инвесторов это одно из самых важных решений, которые они будут принимать. Таким образом, выбор специалиста / консультанта по недвижимости продолжает оставаться важной частью этого процесса.

Они хорошо осведомлены о важнейших факторах, влияющих на вашу конкретную область рынка, таких как изменения рыночных условий, рыночные прогнозы, отношение потребителей, лучшие места, время и процентные ставки.

NORADA REAL ESTATE INVESTMENTS стремится установить стандарты в своей отрасли и вдохновлять других, поднимая планку предоставления исключительных возможностей для инвестиций в недвижимость в США.С. растущие рынки. Мы можем помочь вам добиться успеха, минимизируя риски и увеличивая прибыльность.

Целью данной статьи было обучить инвесторов, которые стремятся инвестировать в недвижимость с небольшими деньгами или без них. Покупка инвестиционной недвижимости требует большого количества исследований, планирования и составления бюджета. Не все сделки являются надежными инвестициями. Мы всегда рекомендуем провести собственное исследование и воспользоваться помощью консультанта по инвестициям в недвижимость.


Артикул:

  • https: // www.largepockets.com/forums/50/topics/77768-10-ways-to-buy-an-investment-property-with-no-money-down
  • http://www.4smartmoney.com/benefits-real-estate-financing

Как заработать на недвижимости и разбогатеть?

Нет короткого пути к , чтобы заработать деньги на недвижимости или быстро разбогатеть, но вы можете медленно и неуклонно наращивать богатство путем успешного инвестирования в недвижимость. Инвестиции в недвижимость выделяются как проверенный и проверенный подход к заработку, но, как и любой другой бизнес, с ним связаны некоторые риски.Если все сделано правильно, недвижимость может стать отличным источником богатства. Как правило, существует два основных способа заработка на недвижимости: оценка, которая представляет собой увеличение стоимости собственности за определенный период времени, и доход от аренды, получаемый путем сдачи недвижимости в аренду арендаторам. Но мы обсудим еще несколько известных способов заработка на недвижимости, которые включают как активное, так и пассивное инвестирование.

10 способов заработать на недвижимости и разбогатеть

Инвестирование в недвижимость может добавить диверсификации к вашему инвестиционному портфелю.В этой статье мы сосредоточимся на том, как заработать на недвижимости разными способами. Вы взволнованы?

1. Заработок на недвижимости с помощью аренды недвижимости

Это классический способ заработать на недвижимости и разбогатеть. Лорды и дворяне боролись за титулы, которые позволяли им собирать ренту с тех, кто живет, занимается сельским хозяйством или иным образом обрабатывает землю. Некоторые предприниматели осушали болота и строили предприятия, чтобы зарабатывать на земле больше, чем если бы они просто сдавали ее в аренду фермерам и владельцам ранчо.

Мы прошли долгий путь в этом вопросе, предоставив множество вариантов для тех, кто хочет знать, как зарабатывать деньги на недвижимости . Вы можете купить землю, построить дом, а затем сдать его в аренду. Вы можете найти проблемную недвижимость, отремонтировать ее, а затем сдать в аренду. Недвижимость под ключ была куплена кем-то другим, кто ее отремонтировал до того, как нашел арендатора. Независимо от того, как вы приобретаете недвижимость, это стратегия «купи и держи».

Вы можете владеть жилой, коммерческой и промышленной недвижимостью.Одним из самых больших преимуществ владения арендуемой недвижимостью является стабильный денежный поток, который она генерирует. Это лучшая форма владения инвестиционной недвижимостью для получения пассивного дохода. Обратной стороной этого подхода является то, что вы кладете все яйца в относительно небольшое количество корзин. Если есть проблемы с жилым комплексом, которым вы владеете, доход от его аренды снижается, поскольку люди уезжают, или расходы на ремонт отнимают вашу прибыль.

Эта стратегия, вероятно, наиболее вероятно позволит вам получать стабильный доход, достаточный для того, чтобы вы могли жить за счет владения несколькими объектами аренды.Вы можете использовать эту стратегию, если вы обналичиваете деньги с пенсионного счета или собственного капитала. Если вы хотите знать, как разбогатеть на недвижимости, поймите, что это один из самых безопасных способов сделать это, если вы хорошо управляете расходами и собственностью. Даллас — очень хороший рынок недвижимости для покупки сдаваемой в аренду недвижимости.

Знайте правила выселения жильцов и повышения арендной платы, если вы будете управлять многоквартирным домом. Ознакомьтесь с местным строительным кодексом, нормами сообщества в отношении собственности в той ценовой категории, которую вы собираетесь покупать, и о рентабельных обновлениях, если вы собираетесь покупать и сдавать недвижимость.

Вы не можете позволить себе терять деньги, превращая дом среднего класса в единственную элитную недвижимость в районе. Все это требует денег, чтобы купить недвижимость. Мы рекомендуем сэкономить или использовать средства, необходимые для внесения первых взносов в частные дома или небольшие многоквартирные дома. Это может происходить из ваших сбережений, капитала в вашем основном месте жительства или пенсионного счета.

Мы не рекомендуем брать взаймы под ваши 401K, поскольку деньги должны быть возвращены в течение нескольких недель после потери работы, иначе вам придется платить налоги и штраф.Вам почти лучше вытащить деньги из ИРА. У вас больше контроля над сборами и налогами, которые вы платите. Отложите тысячи долларов в чрезвычайный фонд для покрытия незапланированных счетов за ремонт, неожиданных судебных издержек и других расходов, которые вы должным образом не учли.

Тогда вам не придется сокращать свой денежный поток с помощью ссуд под высокие проценты, чтобы заплатить за небольшой ремонт, необходимый для легальной сдачи квартиры в аренду, или использовать свою кредитную карту для оплаты подрядчиков. Купите отдельную недвижимость, заплатив наличный аванс, ипотеку и свой бизнес-план.Установите цель сдавать квартиру в аренду за 1 процент от ее общей стоимости в месяц.

Например, дом за 100 000 долларов следует арендовать примерно за тысячу долларов в месяц. Затем примените свою стратегию. Продайте фиксатор или получите арендную плату за первые несколько месяцев у нового арендатора. Восстановите свой аварийный фонд, поскольку вам могут потребоваться тысячи долларов, чтобы починить сломанный водонагреватель или дыру в крыше. Сэкономьте достаточно денег для следующего ремонта или первоначального взноса.

Затем ищите ипотечный кредит на покупку следующей собственности и повторите схему.Не торопитесь покупать кучу объектов недвижимости. Задолженность умножает риски, и вы не хотите, чтобы в итоге получился миллион долларов непогашенной необеспеченной задолженности из-за того, что вы пытались управлять десятью арендуемыми объектами недвижимости, не имея опыта работы в качестве арендодателя. Вы также не можете позволить себе ошибиться с компанией по управлению недвижимостью. Не пытайтесь исправить и перевернуть сразу несколько свойств. Растите медленно, чтобы у вас была маржа для покрытия стоимости ошибок.

Вот почему вы должны покупать от одного до трех объектов недвижимости в год, а не десять, которые рекомендуют некоторые инвестиционные программы.Покупайте и перестраивайте по одной собственности за раз, независимо от того, сколько времени это займет, пока в вашей команде не появится опыт или опытный подрядчик, который сможет выполнить несколько таких ремонтов одновременно. Купите небольшой многоквартирный дом и узнайте, как им управлять, или найдите хорошего управляющего, который сделает всю работу за вас.

Помните, что каждый месяц увеличивает долю в собственности, и это помимо дохода, который вы получаете. Вы могли бы значительно улучшить денежный поток, если бы вы агрессивно погасили задолженность по ипотеке за недвижимость.Например, вы переходите от 300 долларов к 1000 долларов в месяц за аренду дома на одну семью.

Какая собственность требует гораздо больше работы, чем вы ожидали? Что делать, если многоквартирный дом не работает должным образом? Продайте его, погасите долг, а затем начните с остатка наличных. В конечном итоге вы будете зарабатывать миллионы на недвижимости, наращивая свой портфель недвижимости, и вы сможете получить чистую стоимость в миллион долларов менее чем за пять лет.

Если вы владеете десятками домов, сдаваемых в аренду, подумайте о продаже их, чтобы купить профессионально управляемое многоквартирное жилье. Когда вы готовы зарабатывать по-настоящему пассивный доход, это один из путей. Продажа собственности другим инвесторам и инвестирование в инвестиционные фонды недвижимости или в акции собственности, находящейся в управлении других лиц, — это другое.

2. Процентный доход от инвестирования в ипотечные облигации

Ипотечные облигации могут быть хорошей инвестицией в недвижимость для людей, ищущих пассивный доход.Когда вы покупаете закладную, вы получаете ежемесячные платежи, включающие как проценты, так и основную сумму долга. Это постоянный поток дохода, который вы получаете от сдачи в аренду собственности, но нет необходимости содержать ее, как домовладелец. Намного легче инвестировать в недвижимость, расположенную по всей стране, потому что вам не нужно иметь дело с местными правилами в отношении лицензирования недвижимости или налогов. В ипотечной записке указывается срок кредита. Вы знаете, как долго вы будете получать выплаты по кредиту, и это может быть от 10 до 30 лет.

Вы можете увеличить стоимость закладной, купив ее у держателя проблемных облигаций. Например, вы можете найти ферму или семейную собственность, проданную за счет финансирования от собственника. Человек продал свой дом, но теперь им нужно управлять ссудой. Они могут нуждаться в деньгах, будь то для покупки нового дома или просто для получения наличных денег для финансирования своей пенсии. В этих случаях вы можете предложить 80 000 долларов за купюру 100 000 долларов. Если они соглашаются, вы получаете проценты и основную сумму по ссуде в 100 000 долларов, но заплатили за это только 20 000 долларов.

Другой класс отчаявшихся продавцов — это частные кредиторы с медленно или неплатежеспособным заемщиком. Они не получают ожидаемого дохода. Они могут не захотеть лишить права выкупа плохо оплачиваемого члена семьи. Или они могут не захотеть вернуть собственность. Вы можете купить эти банкноты гораздо дешевле их номинальной стоимости. Однако вам придется либо активизировать сборы, либо лишить имущество права выкупа. Покупайте такие банкноты только в том случае, если у вас есть план по монетизации собственности, независимо от того, сдаете ли вы ее в аренду, продаете ли кому-то другому или перестраиваете собственность.

3. Как стать богатым, сдавая недвижимость

Это еще один проверенный способ быстро заработать на недвижимости, чтобы разбогатеть. Fix and Flip — это особая форма инвестирования в недвижимость. Инвестор покупает дом, оплачивает ремонт и реконструкцию, а затем продает недвижимость с целью получения прибыли. Этот вид инвестирования в недвижимость является предметом многочисленных реалити-шоу. На самом деле такая форма инвестирования в недвижимость сопряжена с высоким риском. Если вы недооценили затраты на реабилитацию, вы можете потерять деньги.

Если вы вкладываете слишком много денег в инвестиционную недвижимость, потому что не понимаете свой целевой рынок и ожидания покупателей, вы, вероятно, лишили себя прибыли от недвижимости. Независимо от того, есть ли проблемы с продажной ценой, агентом по недвижимости, районом или внешним видом собственности, каждый месяц, когда дом выставлен на продажу, вычитаются затраты на его содержание из вашей прибыли.

Если вы попытаетесь сделать ремонт самостоятельно, чтобы сэкономить деньги, теоретическая экономия на трудозатратах будет компенсирована задержками с выводом недвижимости на рынок.Если вы еще не являетесь квалифицированным строительным подрядчиком, существует риск того, что ремонт своими руками не будет соответствовать нормам или ожиданиям потенциальных покупателей. Тогда вы можете потерять все по сделке, потому что вам придется заплатить за то, чтобы кто-то переделал то, что, как вы думали, было сделано. Идеальная установка и переворот — это свойство, которое требует только косметического ремонта, но это действительно редкость.

4. Заработок с помощью инвестиционных фондов недвижимости

Инвестиционные фонды в сфере недвижимости или REIT позволяют инвестировать в недвижимость без необходимости покупать недвижимость и управлять ею.REIT можно инвестировать в ипотеку, недвижимость или их сочетание. Вы можете диверсифицировать свои активы в сфере недвижимости, покупая REITS, инвестированные в определенные рыночные ниши. Одним из преимуществ REIT является отсутствие корреляции с другими типами акций. Это означает, что стоимость REIT зависит от рынка недвижимости, а не от фондового рынка.

REIT доступны в публичной и неторгуемой формах. Комиссия по ценным бумагам и биржам рекомендует не торговать REIT из-за их высоких комиссий, проблемы их ликвидации и риска, что они могут стать бесполезными.Публично торгуемые REIT столь же ликвидны, как акции и облигации. REIT выделяются тем, что регулярно выплачивают дивиденды, что уже предлагает уменьшающаяся доля акций. Очевидно, это также показывает способ заработать на недвижимости и разбогатеть.

5. Заработок с помощью ETF и паевых инвестиционных фондов недвижимости

Вы можете покупать биржевые фонды (ETF) и паевые инвестиционные фонды, которые широко диверсифицированы или нацелены на определенный сектор. И вы можете покупать ETF и паевые инвестиционные фонды, которые сами инвестируют в недвижимость.Например, можно купить ETF, которые инвестируют в акции недвижимого имущества, такие как публично торгуемые жилищные строители. Некоторые ETF также инвестируют в REIT. Существуют паевые инвестиционные фонды, которые инвестируют в девелоперов и фирмы по управлению недвижимостью.

Преимущества инвестирования в ETF и паевые инвестиционные фонды включают высокую ликвидность и низкие затраты. Забудьте обналичивать свой план 401K или 403B для покупки арендуемой недвижимости, поскольку эта стратегия позволяет вам инвестировать в недвижимость с пенсионных счетов с льготным налогообложением.Чтобы начать инвестировать таким образом, вам не нужно сразу много денег. И наоборот, вы можете не получать дивиденды. Вы не можете получить никаких доходов, пока не продадите акции, получившие высокую оценку.

6. Использование частного кредитования для зарабатывания денег на недвижимости

Кредиторы с твердыми деньгами ссужают деньги тем, кто использует стратегию «исправить и перевернуть». Они могут ссужать деньги тем, кто покупает недвижимость, для ремонта и последующей сдачи в аренду; в этом случае инвестор в недвижимость получит традиционную ипотеку после того, как у него будет привлекательная недвижимость, которую банк теперь будет рассматривать в качестве залога.Выступая в роли банка для покупателей недвижимости, вы получаете более высокую доходность, чем если бы вы оставили деньги в банке. Вы должны проявить должную осмотрительность, поскольку ошибки могут означать, что у вас нет действительного залогового права в отношении собственности.

Для тех, кто еще не готов инвестировать крупную сумму в один проект, можно использовать краудфандинг. Вы можете ссудить деньги тому, кто хочет купить арендуемую недвижимость или обеспечить первоначальный взнос за собственный дом. В любом случае ссуды высокорискованы и неликвидны.Другая проблема заключается в том, что более чем скромное кредитование твердых денег означает, что применяются правила SEC. Если вы не отвечаете требованиям к доходу и чистому капиталу, установленным SEC, вам может быть отказано в предоставлении ссуды инвесторам в недвижимость, за исключением случаев, когда они выражаются в символических суммах через сайт краудсорсинга.

7. Увеличение благосостояния за счет повышения стоимости недвижимости

Когда стоимость собственности увеличивается, мы называем это «признательностью». Хотя повышение не всегда гарантировано, исторически цены на недвижимость росли в долгосрочной перспективе.Итак, опять же, само по себе признание вряд ли сделает вас миллионером, но недвижимость в США всегда росла, составляя в среднем 3% в год за последнее столетие. Например, если вы приобрели недвижимость за 250 000 долларов 2 года назад, а сегодня эта собственность стоит 350 000 долларов, это повышение сделало вас богаче на 100 000 долларов, или, другими словами, ваши активы выросли на 100 000 долларов.

Другой тип оценки, который может иметь значение, известен как «принудительная оценка», концепция увеличения стоимости за счет физического улучшения собственности путем ремонта.Любая форма признательности приносит вам деньги в недвижимости, и вы становитесь богаче. Щелкните ссылку, чтобы узнать, как инвестирование в недвижимость Канзас-Сити может помочь вам получить богатство.

8. Обмен 1031 на недвижимость

Как инвестор в недвижимость, вы можете использовать налоговый код 1031 Exchange для продажи инвестиционной недвижимости и использовать полученную прибыль для покупки новой, имеющей такую ​​же или большую ценность. Таким образом, вы можете отложить уплату налогов до тех пор, пока следующая недвижимость не будет продана, или вы можете выбрать еще один обмен 1031.Когда вы решите продать свою собственность, вы должны платить налоги на прирост капитала. С помощью раздела 1031 Налогового кодекса вам разрешается отложить уплату налогов, если вы реинвестируете полученную прибыль в другую собственность. IRS считает, что вы обмениваете свою старую собственность на другую недвижимость.

9. Выплата кредита

Когда вы покупаете недвижимость в аренду по ипотеке, вы ежемесячно платите кредитору. Этот платеж состоит из двух частей: основной суммы и процентов.Проценты — это прибыль для кредитора, но основная сумма — это деньги, которыми вы выплачиваете ссуду. Со временем ваш арендатор, по сути, выплачивает за вас ссуду, помогая вам автоматически создавать богатство. Например, если вы купили дом пять лет назад за 100 000 долларов и получили ипотеку на 80 000 долларов (мы скажем, что это была ипотека на 30 лет с фиксированной ставкой в ​​5 процентов), сегодня вы должны были бы всего 74 000 долларов.

Через десять лет вы должны будете только 65 000 долларов. Это означает, что с каждым годом ваш капитал увеличивается.Вы бы приобрели ценность, пока стоимость свойства не упала. И если он принесет нулевой денежный поток или окажется безубыточным и никогда не вырастет в цене, даже после выплаты ипотеки у вас теперь будет недвижимость стоимостью 100000 долларов или более, на которую вы не копили. Ваш арендатор выплатил его из-за «выплаты кредита». Этого не произойдет, если вы заплатите все свои деньги или сбережения за недвижимость и не выберете ипотеку. Это самая умная стратегия заработка на недвижимости, чтобы разбогатеть.

10.Рефинансирование ипотеки для увеличения денежного потока

Вы также можете выбрать рефинансирование ипотеки. Преимущество номер один рефинансирования ипотечного кредита — это получение ссуды по более низкой процентной ставке, а также уменьшение суммы ежемесячного платежа по ипотеке. Одним из преимуществ рефинансирования ипотеки является также то, что рефинансирование предоставляет заемщику свежие деньги по более низким процентным ставкам, благодаря которым домовладелец может снизить сумму ежемесячного платежа. Еще одно преимущество рефинансирования ипотеки заключается в том, что снижение процентных ставок позволяет домовладельцам заменить существующую ссуду другой с дополнительным преимуществом в виде более короткого срока ссуды и без изменения суммы платежа.

Недвижимость — лучший способ заработать деньги или увеличить богатство?

Делая деньги на недвижимости, вы можете свести к минимуму риски и получить высокую отдачу от своих инвестиций, но для этого необходимо надлежащее образование и опыт. Вы можете исправлять и переворачивать свойства. Вы можете покупать верхнюю одежду, ремонтировать ее и сдавать в аренду. Или вы можете покупать существующую арендуемую недвижимость вместе с арендаторами, зная, что вы можете улучшить денежный поток, избавившись от неуплачиваемых арендаторов и добавив удобства, которые позволят вам повысить арендные ставки.

Неважно, какую стратегию вы используете, пока вы выбираете одну и овладеваете ею. Прежде чем покупать свою первую инвестиционную недвижимость, вам нужно многому научиться, а также понять связанные с этим риски. Местоположение — ваш приоритет для успешной инвестиции в недвижимость. Это повысит ваши шансы на дальнейшую продажу собственности.

Недвижимость — одно из лучших вложений, позволяющих заработать много денег, при условии, что вы покупаете недвижимость с хорошими фундаментальными показателями в их пользу.Это одно из немногих предприятий, где банки почти готовы ссудить вам деньги, в то время как банки отклоняют примерно половину всех бизнес-кредитов. Недвижимость почти всегда дорожает более высокими темпами, чем уровень инфляции. Темпы прироста стоимости недвижимости составляли в среднем от 3 до 5 процентов ежегодно в течение последних тридцати лет.

Требуется драматический спад, такой как Великая депрессия или Великая рецессия 2007–2012 годов, чтобы повсюду пострадали ценности собственности. Знайте, что недвижимость в конечном итоге является местной, поэтому отдельные рынки недвижимости могут рухнуть из-за отсутствия спроса или резкого перестроения, хотя национальный рынок неуклонно растет.Одним из аргументов в пользу недвижимости является то, что вы владеете реальным активом. Компания может обанкротиться и обесценить свои акции. На них может начаться массовый иск, и выплачиваемые ими дивиденды исчезнут.

Когда вы владеете качественной недвижимостью, ее стоимость не упадет, если только площадь в целом не станет нежелательной. Если вам не нужно его продавать в спешке, вы можете вернуть свои деньги. Вот почему частное ипотечное страхование аннулируется, как только вы достигнете 20-процентной доли собственного капитала.Все это объясняет, почему инвестирование в недвижимость безопаснее, чем вложение на фондовом рынке. Можно купить недвижимость для прироста капитала. Покупка квартир в надежде получить прибыль — один из таких случаев.

Покупка земли для последующей продажи застройщикам — другое. Однако недвижимость предлагает значительный денежный поток. Вы можете сдавать в аренду квартиры, кондоминиумы, дома на одну семью и коммерческие помещения. Это генерирует ежемесячный денежный поток для владельца. Денежный поток компенсируется расходами, вычитаемыми из налогооблагаемой базы, такими как расходы на техническое обслуживание, налоги на имущество и страхование.Есть множество способов рассчитать рентабельность инвестиций в аренду недвижимости. Если вы используете уравнение ставки капитализации, хорошая рентабельность инвестиций составляет 10 процентов, а 12 процентов считаются отличными.

Обычно используется максимальная ставка, потому что уравнение довольно простое. (NOI / цена покупки x 100%). Обратите внимание, что эти доходы основаны на доходе, который вы видите с каждым чеком аренды. Оценка собственности — это прирост капитала, которого вы не получите, если не продадите собственность. Когда вы инвестируете в недвижимость, вы можете достичь чистой стоимости в миллион долларов или больше просто потому, что недвижимость, которой вы владеете и управляете, с годами росла в цене.

У немногих из нас есть наличные, чтобы купить недвижимость сразу. Вот почему многие вносят первоначальный взнос за недвижимость перед ее ремонтом. Затем они могут сдать его в аренду или перевернуть. Сдача его в аренду приносит стабильный доход, который имеет значительную юридическую защиту, поскольку вы, как правило, можете выселить неплатящих арендаторов. При возврате наличных денег учитывается ипотечный кредит на недвижимость, и вы можете легко увидеть двузначную рентабельность инвестиций, используя это уравнение.

Перевернуть недвижимость или продать ее после того, как вы ее купили и отремонтировали, принесет прибыль.Однако такой подход более рискованный, чем сдача недвижимости в аренду. Вы теряете деньги каждый месяц, когда владеете недвижимостью и оплачиваете расходы, такие как ипотека. Если вы продадите недвижимость дешевле, чем она стоит, вы можете потерять десятки тысяч долларов. С другой стороны, если вы купите недвижимость и сдадите ее в аренду, вы получите больше за недвижимость от инвесторов, потому что она идет с потоком дохода, существующим арендатором.


Артикул:

REIT | Исправить и перевернуть
https: // thecollegeinvestor.com / 10414 / способами-инвестировать в недвижимость
https://www.forbes.com/sites/jrose/2018/04/18/real-estate-investing-without-buying-property/#7b1b9b511496

Краудфандинг и кредитование твердых денег
https://www.usatoday.com/story/money/personalfinance/2017/08/23/diversified-portfolio-5-ways-invest-real-estate/588610001

Благодарность
https://www.zillow.com/research/zillow-home-value-appreciation-5235

PMI
https://www.foxbusiness.com/features/how-to-dump-pmi-asap

ROI
https: // www.mashvisor.com/blog/rate-of-return-on-a-rental-property
https://www.biggerpockets.com/blog/rental-investing-earn-2000-month

Стратегия заработка
https://www.businessinsider.com/secret-to-wealth-real-estate-2015-4
https://www.biggerpockets.com/blog/rental-investing-earn-2000- месяц
https://www.biggerpockets.com/blog/plan-to-make-a-million

Выплата кредита
https://www.forbes.com/sites/brandonturner/2016/10/18/4-things-you-need-to-become-a-millionaire-through-real-estate-investing/# 3c402999247a

Бизнес-кредиты отклонены
https: // www.biz2credit.com/blog/2019/05/13/6-reasons-small-busshops-get-rejected-for-loans/

Создайте богатство с помощью консервативного инвестирования в недвижимость

ВВЕДЕНИЕ В КОНСЕРВАТИВНОЕ ИНВЕСТИРОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Консервативное инвестирование в недвижимость — самый разумный способ инвестировать в недвижимость и лучший способ накопить богатство, а гарантирует, что вы не станете пострадавший во время следующего экономического спада .

Я особенно считаю важным практиковать консервативное инвестирование в недвижимость для вашей первой сделки.

Консервативное инвестирование в недвижимость — это просто инвестирование в жилую недвижимость с минимум 20% -ной скидкой на фиксированную 30-летнюю ипотеку . Вы делаете это там, где можете гарантировать, что у вас будет денежный поток, даже если оценка будет неизменной или посредственной.

Еще одна важная часть консервативного инвестирования в недвижимость — отказ от сложных или сомнительных стратегий , которые ставят вас или ваших партнеров в ситуацию высокого риска.

Вот общепринятая мудрость о недвижимости.У всех этих есть недостатки:

  • Легко инвестировать без денег и плохой кредитной истории
  • Вы можете разбогатеть за счет признательности
  • Сдача недвижимости в аренду теряет деньги
  • Покупка лучше чем аренда — выплата ипотеки
  • Если ваша арендная плата покрывает вашу ипотеку, вы получаете безубыточный доход
  • Выплата ипотеки — плохая идея

Хорошо сказано, Дуайт.

Я считаю, что все это ЛОЖЬ .

Боюсь, что ведущие СМИ и гуру в сфере недвижимости со склонностью к маркетингу исказили ваше понимание инвестирования в недвижимость .

МОЯ ФИЛОСОФИЯ ИНВЕСТИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Существует так много книг, блогов, курсов и веб-сайтов, что заявляет , и они расскажут вам, как заработать деньги на инвестировании в недвижимость. Я погуглил по всем поисковым запросам о том, как инвестировать в недвижимость, и прочитал « лучших » из имеющихся.

Мне не нравятся большинство советов, которые я вижу. Это рискованно и вводит в заблуждение .

Моя философия в отношении недвижимости станет ясной, когда я объясню общепринятое мнение , с которым я не согласен с .

Легко инвестировать, имея без денег и плохой кредитной истории

Это, безусловно, самая распространенная ложь в сфере недвижимости .

Некоторые стратегии без денег возможны, но непросты для опытных инвесторов с достаточными денежными резервами.

Но стратегии «без денег» часто продаются новым инвесторам без накопленных денег в качестве легкого входа в недвижимость.

Вот несколько бомб правды о тактике без денег:

Финансирование продавца

Это когда вы убеждаете нынешнего владельца собственности продать вам собственность в частном порядке без участия банка. Обычно они владеют недвижимостью без ипотеки, что является ключевым моментом в работе.Поскольку они владеют недвижимостью, они могут действовать как банк.

Обычно вы выбираете этот подход, потому что у вас нет денег, плохая кредитоспособность, неустойчивый или низкий доход, с чрезмерным кредитным плечом или сочетание этих проблем.

В этих сделках по финансированию продавца продавец соглашается без первоначального взноса или небольшого первоначального платежа в обмен на более высокую процентную ставку и отсутствие необходимости иметь дело с кредиторами и агентами по недвижимости.

Пара проблем с этим…

На горячем рынке недвижимости, подобном тому, на котором мы сейчас находимся, не особо стимулирует для того, чтобы кто-то согласился на этот вид финансирования.

Вы должны убедить их не забирать свой капитал сейчас , когда они легко могли это сделать.

Они, вероятно, могли бы получить свой капитал и более выгодную цену , продав через агента по недвижимости , даже если собственность находится в плохом состоянии.

Кроме того, эти объекты недвижимости обычно находятся в плохом состоянии , если они являются кандидатами на финансирование от продавца.

Действительно ли продавец, финансирующий , будет работать для вас как новичка без денег?

Если у вас нет опыта и у вас нет денег или кредита, как вы собираетесь…

  • получить деньги для проведения необходимой реабилитации?
  • успешно руководить большой реконструкцией без перерасхода?
  • оплатить неожиданные расходы, которые всплывают?

Я , ни в коем случае не говорю, что — плохая практика или невозможная стратегия.Я говорю, что будет сложнее для человека без денег и небольшого опыта.

Это замечательный инструмент для более опытного инвестора, имеющего некоторые денежные резервы или, по крайней мере, собственный капитал, чтобы расти быстрее при использовании типичных вариантов финансирования.

Деньги других людей

Эти «гуру» пытаются научить вас не тратить деньги, а находят чужие деньги .

На самом деле это означает, что найдет другого человека, который возьмет на себя финансовый риск из вашей сделки с недвижимостью .

Не знаю, как вы, но я плохо сплю, когда убеждаю кого-то взять на себя мой финансовый риск.

Если у вас нет денег и опыта, кого вы возьмете на себя , чтобы взять на себя финансовый риск ?

К сожалению (для них), вероятно друзья или семья , которые вам доверяют.

Ясно, что у бабушки много денег.

Опять же, у вас нет послужного списка. У тебя нет опыта. Вы можете потерпеть неудачу.

Может быть, вместо того, чтобы кто-то давал или одалживал вам деньги, вы можете сотрудничать с ним …

Партнеры

Гуру любят говорить о партнерстве, когда у вас нет денег или опыта .

Говорят, если найдешь хорошую сделку, деньги тебе придут.

легко найти партнера , который хочет получить хорошую прибыль.

Вот проблема …

Что вы приносите на стол в этом партнерстве?

Деньги не приносишь!

Вы не приносите опыта!

Обычно вы приносите одно или другое.

Гуру скажут , что вы заключаете сделку .

Если вы новичок в сфере недвижимости, вероятность того, что вы найдете более выгодную сделку, чем более опытные инвесторы, и получите ее по контракту, не имея больших денег или опыта, составляет , вряд ли, как минимум .

Когда вы вступаете в партнерство, есть много других вещей, которые усложняют проблему.

  • Что делать, если кто-то из вас хочет выйти из партнерства?
  • Что делать, если есть большие расходы, и вы не согласны с тем, кто их оплатит?
  • Что делать, если ваш партнер не выполняет свою долю работы?

Партнерство похоже на женитьбу.

Тебе лучше Люби своего партнера и хорошо лади !

Жесткие деньги

Жесткие деньги — это ссуда с высокой процентной ставкой, высокой комиссией с коротким окном погашения.

Это обычно проповедуют как отличный метод для новичков , у которых нет денег, чтобы иметь возможность финансировать их исправление и переворот.

Некоторые плюсы к твердым деньгам:

Быстро — деньги можно получить за несколько дней, а не за месяц в банке

Легко пройти квалификацию — Если числа выглядят правильно, вы получите это с низким кредитным рейтингом

Минусы твердых денег:

Высокие процентные ставки — вы будете платить гораздо более высокую процентную ставку, чем в банке, возможно, двузначную

Высокие комиссии — вы также можете заплатить, возможно, баллы по кредиту и высокое происхождение комиссия

Краткосрочная — Часто вы просто платите проценты, а затем вся сумма должна быть уплачена менее чем за год

«Гуру» скажут вам, что если ваша сделка достаточно хороша, стоит покупать за твердые деньги заем .Они утверждают, что вы сможете вернуть деньги, если добавите стоимость и успешно перевернете собственность.

Опять же, это звучит просто в теории, но очень сложно на практике .

Особенно, если вы новичок и неопытен.

Если вы не можете выплатить вовремя или рефинансировать всю сумму, они лишат вас права выкупа , как это сделал бы банк.

Есть много вещей, которые могут пойти не так, когда у вас нет средств и мало опыта , а крупный ремонт в сжатые сроки — сложная задача.

Проблемы с подрядчиками, проверки, непредвиденные задержки, и неожиданные расходы — обычное дело.

Если вы делаете это с большого расстояния, это усложняет задачу звездной величины .

В то время как вы услышите истории о тех немногих, кто преуспевает в твердых деньгах, большинство из этих людей уже имеют проверенный послужной список.

Есть хороший шанс, что новичок попадет в беду, используя эту агрессивную тактику инвестирования в недвижимость .

Заключение без уплаты денег

Эти стратегии без отказа, как и другие, вполне возможны.

Это продвинутых тактик, которые сложно успешно реализовать без денег и опыта.

В то время как многие веб-сайты, посвященные инвестициям в недвижимость, утверждают, что можно купить дом без денег, попробовать финансирование со стороны продавца или использовать кредиторов с твердыми деньгами , у меня есть предложение…

Положите 20% на 30-летний фиксированный кредит и сделайте это безопасный и проверенный способ.

Но у меня нет спада на 20%, и я хочу инвестировать СЕЙЧАС!

Тогда накопите немного денег на первоначальный взнос.

Я знаю. Это глупо.

Поблагодарите меня позже.

Сделайте первые инвестиции в недвижимость разумно, а не рискованно.

Если вы готовы инвестировать в недвижимость медленным, устойчивым и разумным способом , оставайтесь.

Как сэкономить деньги без обмана (опубликовано в Business Insider)

Разбогатей за счет признательности

Я называю это Мифом признательности .

Это самая большая ошибка инвесторов в недвижимость .

Жилье подорожает примерно на 3% в год.

Он идет в ногу с инфляцией и иногда опережает ее .

Это немного ниже, чем 7-8% в год, которые фондовый рынок в целом получал в среднем за последние несколько десятилетий.

Это также , намного меньше, чем большинство людей думают, что жилья стоит в цене.

Недвижимость иногда сильно дорожает в определенных местах в определенные периоды времени по причинам, по которым никто не может предсказать .

В инвестировании в недвижимость те, кто думают, что знают, когда и где произойдет большой рост стоимости недвижимости , просто предполагают .

Это все равно что гадать, вырастут ли акции. По сути, азартная игра .

Я заметил значительную подорожание на моем таунхаусе в Вашингтоне, округ Колумбия, сразу после того, как я купил его в 2003 году.

Он вырос с 280 000 долларов до 450 000 долларов чуть больше года. Я думал, что стану богатым .

К сожалению, в течение следующих 11 лет он действительно совсем не вырос в цене, и в итоге я продал его за 400 тысяч долларов, , что дало прироста менее 3% в год .

Мой хороший друг и известный серфер-блогер Дуг Нордман, ведущий блог в «Военном гиде», купил два дома на Гавайях и владеет ими на протяжении десятилетий.

На Гавайях все зарабатывают на признательности, верно?

Его оценка этих двух домов в течение длительного периода времени была не впечатляющей .

Его оценка в среднем составляла 3-4% в год, хотя в некоторые годы она подскакивала на 20% (об этих периодических скачках вы всегда слышите в новостях).

Я понимаю, что вы можете использовать кредитное плечо для увеличения признательности.

Это все хорошо.

Но если вы вскочите на подножку безденежного кредитного плеча и столкнетесь с спадом на рынке, когда вы уязвимы, обратная сторона также усилится. У вас могут быть проблемы!

Не покупайте недвижимость ради признательности. Это бонус, но не рассчитывайте на него.

Куплю за денежный поток .

Никогда не покупайте недвижимость, которая не приносит хороших денежных поступлений, но, как вы надеетесь, оценит , чтобы компенсировать это.

Рецепт катастрофы.

Прочтите мой пост о том, что вы не знали об оценке в недвижимости

Аренда — это выбрасывание денег

Один хороший друг сказал мне однажды, когда вы платите арендную плату, это больше, чем вы заплатите каждый месяц.Когда вы платите по ипотеке, — это наименьшая сумма, которую вы будете платить каждый месяц .

Я обнаружил, что это правда, сделав и то, и другое в своей карьере в сфере недвижимости.

При прочих равных снимать недвижимость дешевле, чем покупать. Это потому, что если вы арендуете недвижимость за $ 1,000 в месяц, дополнительных расходов не будет. Арендодатель несет ответственность за все расходы, помимо арендной платы.

Когда вы покупаете недвижимость и ваша ипотека составляет $ 1 000 в месяц, есть еще несколько вещей, которые вам еще нужно заплатить сверх этого.

  • Страхование
  • Налог на недвижимость
  • Ремонт
  • Капитальный ремонт
  • Комиссия ТСЖ
  • Затраты на закрытие и комиссионные при покупке и продаже

Аренда освобождает деньги для инвестиций в другие места.

Исключение составляют случаи, когда вы покупаете недвижимость , денежные потоки которой идут так же хорошо, как и аренда.

Большинство основных мест проживания не соответствуют этому требованию.

Покупка лучше, чем аренда — Выплата ипотеки

Вы могли слышать аргумент, что покупка лучше, потому что вы оплачиваете ипотеку, а не выбрасываете деньги на аренду, но происходит не так быстро, как вы бы надеялись.

В начале вашего займа большая сумма ваших платежей идет на проценты вместо основной суммы . Первый платеж часто близок к 85% процентов / 15% основной суммы , и остается в этом диапазоне года.

Вот типичный пример таблицы амортизации 30-летней ссуды.

Платеж Основная сумма Проценты Остаток основной суммы
1 99 долларов.55 $ 500.00 $ 99,900.45
12 $ 105.16 $ 494,39 $ 98,772.00
180 $ 243,09 $ 356,46 $ 71,048.96
360 $ 597.00 $ 2.99 $ 0

Обратите внимание, , насколько мало вы фактически платите по основной сумме по сравнению с процентами в конце 12 месяцев и даже в середине срока кредита (см. Месяц платежа 180).

Выплатив ссуду на пять лет, вы удивитесь, , насколько мало вы фактически потратили на окончательный баланс.

Даже на полпути вы все равно платите 60% от вашего платежа в счет процентов!

А сколько человек в итоге перефинансируют?

Это начинает весь цикл амортизации заново с высоких процентов и небольшой основной суммы по ежемесячным платежам .

Если вы хотите глубже погрузиться в оценку стоимости, таблицы амортизации и покупки vs.сдачи в аренду, прочтите мою статью:

Стоит ли покупать дом или снимать?

Если ваша арендная плата покрывает ипотечный кредит, вы получаете безубыточный

Это , которое большинство людей неправильно понимает .

Как я объяснил ранее, есть несколько расходов, которые не включены в выплату по ипотеке. Вы платите им из своего кармана в течение года, в результате чего теряете деньги на аренде , даже не осознавая этого .

Существует так называемое правило 50% при инвестировании в недвижимость.Это означает, что примерно 50% полученной арендной платы идет на расходы. Это НАМНОГО ВЫШЕ, чем думает большинство людей.

Так, например, если ваша ипотека составляет 800 долларов в месяц, а ваша арендная плата составляет 1000 долларов , вы можете сказать людям, что у вас положительный денежный поток в размере 200 долларов в месяц.

И вы ошибаетесь!

Примерно 500 долларов из этой арендной платы идет на расходы

Если ваша арендная плата составляет 1000 долларов и вы вычли 500 долларов из расходов, ваш денежный поток составит долларов 500 долларов без учета ипотечных расходов.

500 долларов денежный поток — 800 долларов ипотека равна отрицательный денежный поток в размере 300 долларов .

Ой! Я думал, что с недвижимостью — это просто !?

Итак, вы находитесь на отрицательной территории с учетом всех дополнительных расходов сверх ипотечного кредита.

Это чрезвычайно распространено в вооруженных силах , когда люди покупают свои дома, а затем сдают их в аренду, когда они уезжают через 1–3 года.

Это довольно распространено и за пределами армии!

Чтобы глубже погрузиться в точный расчет расходов и денежных потоков, прочитайте мою публикацию о том, сколько денег я заработаю на аренде.

Выплата ипотеки — плохая идея

Ждать денег, ты с ума сошел?

Процентные ставки такие низкие!

Вы отказываетесь от возможности заработать огромных денег за счет выплаты ипотеки!

Знаю, знаю. Я все это слышал.

Во-первых, я хочу признать, что преимущества досрочного погашения ипотеки больше психологическая, чем финансовая .

За последние несколько месяцев я фактически купил 10 квартир и частный дом с ссудой.

Должен признаться, мне действительно, , не нравится то чувство инвестирования в кредиты .

Я намного счастливее, комфортно и горжусь моими 20 оплаченными объектами .

Консервативное инвестирование в недвижимость — это здорово!

также дает огромное душевное спокойствие в отсутствии выплат по ипотеке после того, как вы бросите свою традиционную работу с 9 до 5 и потеряете страховочную сетку зарплаты.

Особенно во время глобальных пандемий! (Привет 2020)

Я купил свою арендуемую недвижимость в районе, где цены на жилье составляли около $ 40-60 тыс. .Это позволило мне заплатить наличными за двадцать домов .

Я не могу сказать, насколько быстрее деньги накапливаются на вашем банковском счете , если у вас нет ипотеки !

Вообще-то могу.

Когда я полностью владел шестью домами, вскоре на прибыль в размере от этих шести домов был куплен седьмой дом . Как только у вас будет десять, одиннадцатый будет быстрее.

Это создает снежный ком движения денежных средств по недвижимости.

Когда у меня было двадцать объектов недвижимости, потребовалось всего пять месяцев пассивного дохода от ренты, чтобы получить достаточно дохода, чтобы купить номер двадцать один.

Для вас это может показаться невозможным, , но я сделал это на один доход от военных . Я делал медленно и систематически .

Я выплатил все свои долги в начале карьеры, жил экономно, умно инвестировал, и купил недвижимость с высокой доходностью .

Скорее всего, вы могли бы быстрее построить свою империю недвижимости с помощью кредитного плеча. Это можно сделать ответственно, но не переусердствуйте с без денег , рефинансируйте, вытащите свой капитал, реинвестируйте, повторите стратегий.

Разумным шагом является инвестирование в 20% первоначального взноса как минимум , а затем убедитесь, что состояние вашей собственности стабилизировано, прежде чем переходить на следующий с еще одним минимальным первоначальным взносом в размере 20%.

Высокая долговая нагрузка ведет к огромному риску дефолта , которого не существует при разумном инвестировании в недвижимость.

Дефолт может показаться маловероятным, но он был вполне реальным в прошлый раз, когда рынок недвижимости обвалился . Это также реально, когда вы становитесь инвалидом, теряете работу, сталкиваетесь с чередой неудач или в маловероятном событии глобальной пандемии ( сарказм, ) .

Прочтите мой пост, где я разбираю плюсы и минусы выплаты ипотеки.

Я только что сказал, как не вкладывать деньги в недвижимость.

Вот правильный путь.

НЕДВИЖИМОСТЬ ПРАВИЛЬНОЕ ИНВЕСТИРОВАНИЕ

Вот лучший способ инвестировать в недвижимость.

  • 20% вниз
  • Жилая недвижимость
  • Заем с фиксированным сроком на 30 лет

Я расскажу вам о причинах каждой из этих проблем.

Я наблюдаю за инвесторами в недвижимость почти 20 лет, а также сам инвестирую.

Я также много контактировал с гуру недвижимости через этот блог и из множества подкастов.

Нет лучшего способа инвестирования, чем самый простой.

Ничто не сравнится с 20% -ной скидкой на жилую недвижимость (дом на одну семью до четырех домов) с использованием 30-летнего фиксированного кредита.

20% Падение

Существует вариантов для первоначального взноса, начиная от 0%, что вполне возможно (но не рекомендуется), до оплаты наличными за недвижимость.

Так почему же на 20% меньше?

Это та минимальная сумма , которую большинство банков примет для жилищного кредита с фиксированной процентной ставкой и возможной амортизацией до 30 лет.

Банки выяснили, что при снижении на 20%, что дает 20% собственного капитала, у вас есть запас прочности , который достаточно силен, чтобы пережить большинство спадов в недвижимости, всплесков вакансий или периодов временной безработицы.

В отличие от фондового рынка, недвижимость редко падает быстро за короткий промежуток времени.Кроме того, недвижимость подорожает в среднем примерно на 3% в год.

При потере 20% вы, вероятно, будете платить за частную ипотечную страховку, что увеличивает ваши ежемесячные расходы.

Кроме того, у вас меньше капитала в доме, поэтому падение недвижимости, всплеск вакансий или периоды временной безработицы могут подвергнуть вас риску неспособности выплатить ипотеку и расходы.

Другая опасность, связанная с невозможностью выплатить ипотечный кредит, заключается в том, что вы не сможете продать недвижимость, потому что ваша задолженность на превышает продажную цену недвижимости .

Вот почему снижение 20% может быть разумным. Если вы были вынуждены продать из-за экономического спада, гораздо больше шансов, что вы не продадите меньше, чем сумма вашего кредита.

Это запас прочности, который важен для долгосрочного выживания в сфере недвижимости.

Чем больше у вас недвижимости и ссуд, тем серьезнее будет отсутствие по крайней мере 20% капитала во время экономического спада.

Жилая недвижимость

Существует различных типов недвижимости, в которые вы можете инвестировать.

Я говорю, что жилая недвижимость, которую я определяю как дома на одну семью до 4 единиц (квадроциклы), — это лучший тип недвижимости для инвестиций в .

Причина в финансировании.

Когда у вас 4 единицы или меньше, вы имеете право на условных ссуд .

Обычные ссуды могут погашаться в течение 30 лет , а проценты могут быть фиксированными.

Мы узнаем, почему это полезно, в следующем разделе.

Когда вы финансируете недвижимость, состоящую из более чем 4 единиц, вы должны использовать коммерческую ссуду .

Коммерческие займы считаются более рискованными , чем обычные (жилищные) займы.

Основная проблема, которая делает их более рискованными, заключается в том, что вы, , не можете получить на них 30-летний фиксированный кредит .

Коммерческие ссуды часто бывают намного короче, обычно это 10-летняя ссуда. Иногда баланс рекламного ролика может быть погашен даже раньше, чем через 10 лет. Недавно я видел ссуды со сроком погашения штук через 5-7 лет.

Это означает, что вы производите регулярные ежемесячные платежи до наступления срока погашения ссуды. Затем вы должны выплатить всю ссуду из или рефинансировать с любой новой процентной ставкой и сроком ссуды, которые вы можете получить.

Это подвергает вас процентному риску. Если процентные ставки сильно вырастут, и тогда вы будете вынуждены продать или рефинансировать , это нанесет вам финансовый ущерб.

Если вы рефинансируете по более высокой ставке, это может значительно увеличить ваш ежемесячный платеж, а может уничтожить ваш денежный поток.

Если вы продадите, вы можете потерять деньги, потому что более высокие процентные ставки снижают цену коммерческой недвижимости.

Также возможно, что вы не сможете продать , потому что продажная цена может быть меньше остатка ссуды.

Я не говорю, что коммерческая недвижимость — плохая идея. Я сам владею небольшой 6-квартирной коммерческой недвижимостью.

Вы просто должны четко понимать, что это на больше рисков, чем жилая недвижимость.

Чем больше риск, тем больше возможностей для получения прибыли. Риск — это палка о двух концах .

Фиксированная ссуда на 30 лет

Почему лучше всего получить ссуду с фиксированной ставкой на 30 лет?

Я уже объяснял, почему вы не хотите, чтобы остаток по кредиту был погашен раньше, например, через 5–10 лет.

Это подвергнет вас процентному риску, вынудит вас рефинансировать по новой ставке или продать, чтобы, надеюсь, выплатить остаток по ссуде.

В случае обычного кредита или кредита на жильё вы столкнетесь с двумя довольно простыми вариантами финансирования.

Вы можете получить кредит на 15 или 30 лет.

Вы также можете выбрать между фиксированной или переменной процентной ставкой.

30 лет лучше, чем 15 лет, потому что ваш ежемесячный платеж намного меньше . Это позволяет вам увеличить денежный поток на недвижимость с помощью ипотечного кредита. С 15-летним кредитом у вас будет либо меньший денежный поток, либо отрицательный денежный поток.

Вы можете подумать, что консервативный инвестор выплатит свою ипотеку быстрее.

Считаю, что ультраконсервативным.

В то время как дает удивительное спокойствие, когда вы оплачиваете недвижимость , когда вы проделываете сложную математику, контроль большего количества недвижимости за счет ответственного использования долга принесет деньги быстрее, чем денежный метод.

Я должен знать.

На протяжении большей части моей инвестиционной карьеры у меня было 20 оплаченных объектов недвижимости. Это был офигенный душевный покой .

Я тоже неплохо зарабатывал, но подсчитал, и заработал бы больше, если бы использовал кредитное плечо и купил бы больше объектов недвижимости с минимальной скидкой на 20% и фиксированными 30-летними кредитами.

Я считаю, что оптимальное место для для авансовых платежей составляет 20% , но вы можете пойти выше, чтобы получить больший запас прочности. Когда люди приближаются к выходу на пенсию, когда они больше не будут получать зарплату, им иногда нравится расплачиваться за свое основное место жительства, а также за инвестиционную недвижимость.

Фиксированная процентная ставка лучше для инвестора, чем переменная процентная ставка.

Используя фиксированную ставку, вы знаете, какой будет ваш платеж, и можете оценить ваш будущий денежный поток.

Если вы получаете переменную ставку, она иногда ниже, но это может вводить в заблуждение.

, если процентные ставки вырастут, пока вы владеете недвижимостью, ваши ежемесячные платежи увеличатся, а ваш денежный поток уменьшится или даже исчезнет.

Фиксированные ставки — разумный ход.

Теперь у вас есть моя философия об инвестировании в недвижимость .

ОБУЧАЙТЕ СЕБЯ

Далее вам нужно обучать себя.

Вам нужно потратить достаточно времени, , но не слишком много времени, , на получение необходимых знаний, прежде чем совершить первую сделку.

Некоторые люди тратят годы на чтение блогов, прохождение курсов и покупку книг по инвестированию в недвижимость, но никогда не нажимает на спусковой крючок и не покупает недвижимость.

И наоборот, другие пытаются купить недвижимость вообще без каких-либо исследований. Этих людей называют сопротивляющимися помещиками.

Я знаю их сотни.

Правильный ответ?

Когда вы достигнете финансового положения, чтобы с комфортом приобрести инвестиционную недвижимость , установите разумную цель в отношении того, сколько времени вы потратите на этапе накопления знаний.

Когда вы финансово готовы инвестировать в недвижимость?

Ответы разные.

Мой короткий ответ: когда у вас нет долгов, вы разумно инвестируете в пенсионные счета, а у накоплен первоначальный взнос.

Если вам нужен мой длинный ответ…

Прочтите мой пост о том, когда вы будете готовы инвестировать в недвижимость.

Что касается того, сколько времени вам нужно, чтобы получить знания, чтобы двигаться вперед, трех-шести месяцев должно хватить. Дольше, чем это , вы тащите ноги .

В порядке важности:

Прочтите мой блог

Прочтите все об инвестировании в недвижимость в моем блоге . Если вы решите купить за наличные, как я, использовать традиционные ипотечные кредиты, ссуды VA или что-то более уникальное (более рискованное), вам все равно будет полезно понять мой уникальный подход к недвижимости.

Мой метод особенно полезен для военных, других людей, которым необходимо много переезжать, или тех, кто хочет инвестировать в место, где они в настоящее время не живут (за пределами штата, из-за границы).

Некоторые другие замечательные блоги RE

Прочтите все о тренере Карсоне. Он имеет богатый опыт и является консервативным инвестором в недвижимость, который также является видным участником движения за досрочный выход на пенсию за финансовую независимость (FIRE). Посетите моего хорошего друга Эрика Боулина на idealrei.com. Он ответственно использовал долги, чтобы создать впечатляющий портфель недвижимости. www.affordanything.com Паулы Пант — еще один замечательный блог о недвижимости. Это такой замечательный блог, что именно его чтение вдохновило меня на создание самого блога.

Biggerpockets

Воспользуйтесь сайтом www.biggerpockets.com, чтобы послушать их подкасты. Я выслушал большинство из них, чтобы получить представление обо всех доступных вариантах инвестирования в недвижимость (все же, как и мой эпизод подкаста, лучший). Как только вы это сделаете, вы действительно будете иметь хорошее представление о том, какой тип инвестирования в недвижимость вам подходит.

Слово предупреждения : Вы наблюдаете предвзятость выбора. Вы только слышите истории успеха, и многие из них используют рискованных методов использования .Это похоже на рекламные ролики поздно вечером с предупреждением внизу: « результаты могут отличаться от «. Многие, кто пробует подобную агрессивную тактику, заканчивают неудачей, в долгах, а не попадают в подкасты.

Наставники

Найдите наставника или наставников. Найдите группу инвесторов в недвижимость в вашем районе и свяжитесь с ними. Во многих городах есть что-то вроде Ассоциации инвесторов в недвижимость (REIA) или аналогичная организация, которую вы можете найти в Интернете.

Часто инвесторов можно найти на форумах, организованных по городам в больших карманах.com веб-сайт. Слово мудрым: Не ждите ничего даром . Найдите способ помочь этим инвесторам, чтобы у них была причина помочь вам. Пример: Предложите им поработать бесплатно в обмен на немного их времени и советы.

Прочтите книги

Прочтите несколько книг по инвестированию в недвижимость. Ни одна книга не поразила меня, но есть несколько, которые мне нравятся. Я порекомендую The Millionaire Real Estate Investor Гэри Келлера и Книгу по инвестированию в аренду недвижимости Брэндона Тернера.

Выходи и СДЕЛАЙ!

Хотя вся эта подготовительная работа может помочь, нет ничего лучше, чем на самом деле пойти туда и купить эту собственность . Школа суровых ударов (реальная жизнь) — лучший учитель в мире. Ожидайте, что не все пойдет идеально с вашей первой недвижимостью, но, надеюсь, у вас будут наставники, а также профессиональная команда, на которую можно положиться, когда вы начнете преодолевать эти неизбежные препятствия и проблемы.

К строительству командной части дойдем позже.

Далее я рассмотрю типы и стратегии инвестирования. Вы хотите выбрать свой конкретный опыт в сфере недвижимости, который часто называют нишевым.

С недвижимостью нужно много учиться, поэтому пытаться одновременно заниматься множеством разных дел просто не получится. После обучения вы сможете понять , какой тип инвестирования лучше всего подходит для вас .

Выберите тип инвестирования и стратегию, а затем приступайте к созданию команды и начинайте делать предложения!

ВИДЫ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Дома на одну семью

Это тип инвестиций, на котором я сосредоточился.Это, как правило, лучшая инвестиция для новичков в сфере недвижимости. Получить финансирование для них легко, что делает их привлекательным вариантом для инвестиций в Соединенных Штатах.

Это также самый распространенный выбор для новичков. Это хорошее место для начала.

Хотя их проще всего купить, бывает сложно найти сделки с хорошим денежным потоком. Вот почему иногда благоразумно рассматривать возможность создания нескольких семей.

Если вы просмотрите мой блог и увидите 20 оплаченных домов, которыми я сейчас владею, то все они являются домами для одной семьи.

Дуплекс, 3 и 4 блока

Следующий шаг вверх — от 2 до 4 блоков. Иногда их называют дуплексами, триплексами или четырехугольниками (4-сплетение).

Теперь вы попали в то, что называется многосемейным, но на малой стороне.

Это отличное вложение, поскольку здесь меньше конкуренции, чем с домами на одну семью. Получить финансирование довольно просто, так как банки смотрят на 2–4 квартиры так же, как на дом для одной семьи.

Это означает, что намного проще получить 30-летний кредит на эти .Получить 30-летние фиксированные ссуды для большой многоквартирной семьи, как правило, невозможно.

Эти свойства имеют тенденцию приносить больше денежных средств, чем одна семья. У них есть эффект масштаба, одна ссуда обеспечивает несколько квартир, одну крышу и один двор, среди других преимуществ.

Особое преимущество этих домов заключается в том, что они поддаются практике хаусхакинга.

Househacking — это когда вы либо живете в доме и живете в одной комнате, а остальную сдаете в аренду, либо живете в многоквартирном доме и живете в одной квартире, а остальное сдаете в аренду.Это может очень хорошо сработать на 3 или 4 квартирных домах.

С 4 и более квартирами нередко приходится решать, где арендная плата с других квартир может покрывать ипотеку и все расходы, а вы живете в своей квартире без арендной платы .

Я только что купил 4-плекс, и арендная плата с одной единицы покрывает всю ипотеку . Это учебник способ хорошо обойтись с ипотекой.

Военные читатели : Если вы имеете право на получение ссуды VA, вы можете использовать ее, чтобы купить недвижимость на 2–4 единицы без выкупа, и жить в одной квартире, сдавая другие в аренду ( househacking! ).

Прочтите мой пост «Полное руководство по инвестированию с использованием кредитов VA»

Многосемейный

Когда вы превысите 4 единицы, вы больше не имеете права на обычное финансирование, но вам нужно понимать коммерческое кредитование, чтобы получить деньги. Есть несколько заметных отличий. Возможно, вам понадобится минимум 25%.

Получение финансирования во многом зависит от дохода, приносимого недвижимостью. Сопоставимые продажи не имеют значения, как с жилой недвижимостью.

Недвижимость от 5 до 50 единиц представляет собой интересную область для охоты, поскольку она слишком мала для постоянного управления недвижимостью на месте. Это означает, что крупные инвесторы и синдикаторы не будут возиться с ним, , поэтому у вас будет меньше конкуренции .

К тому же это слишком сложно для новичков. Это представляет собой интересную отправную точку для смелого инвестора, который хочет быстро масштабироваться. Денежный поток и добавленную стоимость здесь намного легче достичь: цель
— исправить управление, снизить расходы и увеличить арендную плату и доход .

Хотя нет четкой границы, когда вы переходите от небольшой многосемейной к большой, в определенный момент, превышая 50 единиц, вы попадаете в размер собственности, которая стоит миллионы долларов и имеет постоянное управление на- сайт.

Также могут быть тренажерные площадки, бассейны и персонал для маркетинга. Эти объекты недвижимости могут дать вам предсказуемый доход и будут надежно защищены при наличии подходящей команды.

Иногда большие многоквартирные дома приобретаются синдицированными займами.Это когда группа инвесторов объединяет свои деньги и приобретает недвижимость у довольно сложного юридического лица. Есть способы сделать это полностью пассивно или в качестве более крупной заинтересованной стороны, которая помогает заключить сделку и гарантирует, что все идет гладко.

Многосемейность — это то, в чем у меня есть некоторый опыт. Недавно я купил 4-сплетение и 6-сплетение. Я еще не увлекаюсь крупными многоквартирными домами, но я серьезно рассматриваю .

Передвижные дома

Парк передвижных домов может быть интересной альтернативой многосемейным.На самом деле это может быть немного дешевле по сравнению с количеством квартир, с которых вы собираете арендную плату, потому что в многосемейной семье вы покупаете строение и землю.

В случае передвижных домов есть возможность приобрести только землю и позволить арендаторам владеть передвижным домом на земле.

Большим преимуществом мобильных домов является их обслуживание. Когда арендаторы владеют мобильными домами, они несут ответственность за их содержание. Арендаторы, как правило, реже переезжают из-за трудностей при переезде или продаже мобильного дома .

СТРАТЕГИИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Купи и держи

Это самый простой и, возможно, самый простой способ инвестировать в недвижимость. Проще говоря, это предполагает покупку недвижимости и сдачу ее в аренду на длительный период времени. Инвестор стремится получить прибыль сначала за счет денежного потока от долгосрочной аренды , а затем, возможно, продав его с прибылью когда-нибудь в будущем.

Это метод, на котором я сосредоточился с моими 30 установками в Монтгомери, Алабама.Я также владел таунхаусом в Александрии, штат Вирджиния, в течение 13 лет, который сдавался в аренду по принципу «купи и держи».

Главное здесь — убедиться, что вы правильно рассчитали, что ваш будет иметь положительный денежный поток . Некоторые люди будут пытаться посоветовать вам правильно рассчитывать рыночные циклы и пытаться покупать там, где, по вашему мнению, цены на недвижимость быстро вырастут. Я не играю в эту игру.

Если в вашем районе наблюдается рост цен, воспользуйтесь этим и при необходимости продайте. Никогда не покупайте недвижимость, которая не принесет прибыли, если она не ценит .Не рассчитывайте и не надейтесь на признательность. Это проигрышная стратегия.

Варианты покупки и удержания

Раздел 8

Эта программа также известна как программа ваучеров на выбор жилья. Это программа, в рамках которой семьи, имеющие право на получение пособия, могут получить ваучер на большую часть ежемесячной арендной платы плюс коммунальные услуги, а иногда они сами оплачивают оставшуюся часть.

Преимущества этой программы:

  • своевременный гарантированный ежемесячный доход от аренды
  • меньшее количество вакансий
  • расширенный пул арендаторов
  • сверх рыночных ставок аренды
  • дополнительная реклама для вашего объявления об аренде недвижимости

Недостатки:

  • утомительный и изнурительный процесс проверки
  • особые правила выселения
  • трудности с получением поддержки от органа государственного жилищного строительства
компаний по недвижимости под ключ

Недвижимость под ключ — это недвижимость, которая была куплена в плохом состоянии и отремонтирована компанией.В некоторых случаях эта компания помещает арендатора в собственность и предоставляет управляющую компанию, а затем продает собственность инвестору.

Поставщик «под ключ» будет получать прибыль между тем, что они покупают и ремонтируют, и тем, за что они продают это инвестору. Я лично считаю, что инвестор не должен отказываться от этой прибыли. Я не верю, что компании «под ключ» — хороший выбор.

Есть несколько других потенциальных ловушек при инвестировании в провайдера «под ключ».Я написал об этом статью:

Стоит ли покупать недвижимость под ключ

Оптовая торговля недвижимостью

Оптовая торговля — интересная ниша в сфере недвижимости. По сути, вы тот, кто находит сделки для инвесторов на вашем рынке. Вы находите отличные предложения на своем рынке и заключаете с ними договор , фактически не покупая недвижимость самостоятельно . Затем вы ищете покупателей, которые заплатят более высокую цену за ту же недвижимость.

Вы переназначаете им договор и получаете разницу в цене.

Вы никогда не владеете собственностью как оптовый торговец.

Это инвестиционная стратегия, которую преподают на семинарах как нечто, что можно сделать без денег или опыта. Я полагаю, что это возможно, но возможность находить более выгодные сделки, чем сами инвесторы, — непростая задача. Успех может быть немного сложнее, чем рекламируемый .

Я лучше сам найду сделку и сохраню эту прибыль, чем передам ее посреднику (или женщине).

При этом опытный и профессиональный оптовый торговец может быть для вас активом.

Недавно я купил свой 4-plex у инвестора, который продал его мне оптом.

Flipping Real Estate

Это инвестиционная стратегия, с которой знакомо большинство людей. Есть телеграммы, которые это драматизируют. Это когда вы покупаете некрасивый верхний фиксатор, делаете красивый интерьер, экстерьер и двор с помощью обширной реконструкции и благоустройства, а продаете его по более высокой цене .

Звучит просто. Также легко облажаться! Во-первых, когда я чинил дома, я покупал свои квартиры в ипотеку.Когда мой покупатель потерпел неудачу при покупке, и мне пришлось начинать процесс заново, я закончил тем, что заплатил еще несколько месяцев по ипотеке из своего кармана. Это действительно сокращает вашу прибыль.

Кроме того, если у вас будет меньше опыта, вы обнаружите, что ремонт недооценен или повреждение было более значительным, чем вы предполагали. Кроме того, иногда бывает трудно работать с подрядчиками, и не обязательно выполняет то, что обещает. .

Налоговые последствия этих продаж также высоки, и вам, , возможно, придется заплатить налог на самозанятость , который не применяется к инвесторам для покупки и удержания.

Я перебрал около 8 домов и в целом заработал. Я планирую попробовать еще раз в будущем. Некоторые делают на этом очень прибыльную карьеру. Это не прогулка по парку и не для слабонервных.

Я немного рассказал о своем опыте с этим:

Я Flippin ‘Rich

The Flippin’ Truth about Flippin

ВИДЫ ССУДОВ

Полное руководство по займам VA

Полное руководство по Инвестирование с помощью ссуд VA

Ссуд TSP

НАЛОГИ И НЕДВИЖИМОСТЬ

Есть несколько способов уменьшить, отсрочить или полностью избежать уплаты налогов , используя недвижимость.

Исключение прироста капитала

Для вашего основного места жительства, а не инвестиционной собственности, если вы проживаете в нем 2 из последних 5 лет, , тогда прирост капитала при продаже не облагается налогом.

Одно лицо может исключить до 250 000 долларов . Совместная регистрация в браке может исключить до 500000 долларов.

Я использовал это исключение для таунхауса, который купил в 2003 году. Я продал его в 2016 году, но все же смог избежать выплаты прироста капитала.Это потому, что существует малоизвестное исключение для военнослужащих , которое продлевает пять лет на десять дополнительных лет .

Прочтите мой пост об исключении прироста военного капитала

Вычеты

Вы можете вычесть несколько видов расходов из налогооблагаемого дохода, сэкономит вам много денег .

Эти расходы включают проценты по ипотеке (но не основную сумму), налог на имущество, операционные расходы и ремонт.

По сути, вы можете вычесть всех необходимых расходов на управление, сохранение и обслуживание вашей арендуемой собственности.

Вы также можете вычесть амортизацию, которая достаточно сложна и требует отдельного раздела.

Амортизация

Амортизация — это потеря стоимости объекта с течением времени из-за возраста, износа .

Вам разрешено амортизировать такие предметы, как дома, здания, крыши, ландшафтный дизайн, бытовая техника и системы отопления, вентиляции и кондиционирования и др.

Амортизация работает так: вы не можете вычесть стоимость всего объекта сразу, вы вычитаете по графику лет, в зависимости от того, какой это тип. .

Жилые здания списываются на 27,5-летний график. Коммерческие постройки старше 39 лет.

Да или не амортизировать стоимость земли . Земля не изнашивается со временем, как здание.

Это означает, что вы должны отделить стоимость земли от здания, а затем только амортизировать стоимость здания.

Используйте эту формулу:

Стоимость строительства — Стоимость земли = Стоимость здания

Стоимость здания / 27.5 лет = годовая допустимая амортизация

Эта годовая допустимая амортизация может быть списана с вашего налогооблагаемого дохода как расход .

В большинстве случаев эта амортизация в конечном итоге будет облагаться налогом при продаже имущества, но вы можете амортизировать имущество и списать его до тех пор.

1031 Обмены

Когда вы продаете инвестиционную недвижимость, вы платите налог на прирост капитала и амортизацию, которую вы понесли или должны были получить.

Это может быть крупный налоговый счет.

Чтобы обойти это, используйте раздел 1031 налогового кодекса. Он также широко известен как обмен 1031, подобный обмен или более полный обмен.

Помните, относится только к инвестиционной недвижимости . Это не относится к вашему основному месту жительства. Налоговая уловка для вашего основного места жительства состоит в том, чтобы прожить в нем 2 из последних 5 лет для продажи без прироста капитала.

При обмене 1031, вы переносите прирост капитала в следующую собственность, которую вы покупаете .Теоретически, когда вы продаете вторую собственность, вы оплачиваете прирост капитала от первой и второй собственности. Чтобы решить эту проблему, необходимо провести еще один обмен 1031, снова избегая уплаты налогов.

Вы можете полностью избежать уплаты налогов на свою собственность, если умрет и оставит собственность своим наследникам .

Им не придется платить налоги (возмещение амортизации и прирост капитала), которые вы бы получили, если бы продали его при жизни.

Довольно круто.

Вы должны произвести обмен 1031 очень специфическим образом.Вы должны использовать квалифицированного посредника, который является своего рода нейтральной стороной, понимающей процесс.

У вас есть 45 дней , чтобы идентифицировать по адресу вашу замененную собственность.

У вас есть 180 дней для совершения покупки.

Если вы напортачите, то продажа вашей недвижимости облагается налогом .

Если вы хотите узнать больше об этом, прочтите мой подробный пост о 1031 бирже.

СОЗДАЙТЕ КОМАНДУ МЕЧТЫ

Прежде чем вы сделаете предложение по недвижимости, вам понадобится команда людей.Я называю это командой моей мечты .

Я знаю, это дрянной.

Агент по недвижимости

Важность хорошего агента по недвижимости трудно переоценить .

В идеале эти агенты по недвижимости разбираются в инвестировании в недвижимость. Если нет, вы должны их научить.

Некоторые люди будут пытаться покупать или продавать без помощи агента по недвижимости. Я редко вижу, чтобы люди делали это впереди .

Мой совет: хороший агент по недвижимости стоит той комиссии, которую вы ему платите. И еще .

Они заслуживают своего вознаграждения по многим причинам, среди которых контактов, опыт, способность вести переговоры о уступках от вашего имени и исключение себя из процесса, чтобы избежать эмоциональной конфронтации. .

Для меня я часто покупал недвижимость за пределами штата или даже за границей, поэтому мой агент по недвижимости был , а также мои глаза и уши на земле .

Агент по недвижимости будет брать с вас комиссию. Убедитесь, что они это заслужили.

Большинство агентов по недвижимости просто хотят получить комиссию и хотят ее быстро. Если вы не получаете от них желаемых услуг, сообщите им об этом. Если они не адаптируют свои услуги к тому, что вам нужно, найдите кого-нибудь другого.

Существует несоответствие в стимулах между инвестором в недвижимость и агентом по недвижимости. Инвесторы хотят сделать несколько дешевых предложений на многие объекты недвижимости, надеясь, что в конце концов кто-то примет их предложение.

Это большая работа для агента по недвижимости, поэтому большинство из них не хотят этого делать.

Вам нужно найти те, которые есть.

Агенты по недвижимости хотят сделать предложения по нескольким объектам и быстро закрыть сделку, чтобы быстрее заработать деньги.

Вы получите протестов от агентов по недвижимости. , когда вы сделаете низкие предложения:

«Они никогда не примут такие низкие предложения!»

«Меня высмеют из комнаты!»

«Они не примут меня всерьез!»

Мой агент по недвижимости в Монтгомери сделал много подобных комментариев, когда я впервые начал с ней работать.

В конце концов, я начал покупать недвижимость, и она начала получать от меня комиссионные .

Она помогла мне купить 20 объектов недвижимости в течение 3 лет и быстро поняла причину, по которой я делаю нескольких предложений с низкой ценой для нескольких объектов недвижимости еженедельно.

Она пришла к пониманию уникальных потребностей, которые были у меня как инвестора .

Есть еще одна вещь, которой я обучил своего агента по недвижимости, чтобы удовлетворить мои потребности.

Так как я покупаю из другой страны, мне нравится видеть дополнительные изображения поверх изображений на веб-сайтах.Я прошу агента по недвижимости сделать дополнительные снимки недвижимости на свой телефон и прислать их мне.

Опять же, либо агент по недвижимости готов делать то, что вам нужно, и вы оставляете их, либо нет, и вы избавляетесь от них . Нет золотой середины.

Их комиссия высока. Вы найдете того, кто соответствует вашим потребностям.

ВАЖНОЕ ПРИМЕЧАНИЕ: Будьте осторожны при подписании листингового соглашения . Иногда агенты по недвижимости хотят, чтобы вы подписали соглашение, что вы будете работать только с ними и не будете покупать недвижимость ни у кого другого.Это плохая идея для инвестора в недвижимость.

Я предлагаю подписать договор на любую недвижимость, которую они вам покажут. Просто убедитесь, что соглашение не распространяется на недвижимость, которую вы нашли самостоятельно у другого агента.

Если вы собираетесь подписать его, убедитесь, что вы понимаете, как выйти из контракта, если вы недовольны их услугами . Обсуди это. Если вам говорят, что этого не произойдет, этого недостаточно.

Поверьте мне. Такое случается.

Управляющая компания

Вы можете решить управлять имуществом самостоятельно, и это возможно.Сейчас я управляю своими 30 объектами недвижимости.

Однако большую часть своей военной карьеры я жил за границей и использовал профессионального управляющего недвижимостью, который управлял за меня, был моим местным экспертом и готовился к работе.

При инвестировании в недвижимость поиск хорошей управляющей компании — один из самых важных факторов успеха . Я могу сказать вам по опыту, когда вы находите хорошую управляющую компанию, они на вес золота.

Их знание рынка аренды, районов, местных подрядчиков, оптимизированного процесса листинга, управления оборотами и имеющихся у них систем. делает его более ценным, чем плата, которую вы им платите.

Но это только в том случае, если они ЧЕСТНЫЕ И НАДЕЖНЫЕ.

Многие из вас имели опыт работы с плохими управляющими компаниями или слышали, как об этом говорят другие. Я сам уволил несколько управляющих компаний.

Важно найти хорошую управляющую компанию, проведя надлежащую проверку .

К счастью, в своей военной карьере я был следователем. Я привык собирать информацию о людях.

Я решил применить этот навык в своей деловой жизни в сфере недвижимости (конечно, юридически).

Первое, что я считаю важным, — это , глядя на их структуру комиссионных . Как они будут заряжать вас? Сравните это с другими управляющими компаниями в этом районе. Один важный фактор, который следует учитывать, — сколько они взимают за вас за сдачу в аренду арендатора? Кроме того, как они взимают плату за продление аренды арендатором?

Моя текущая компания взимает плату за управление 10% , но не взимает плату за поиск арендатора или переоформление договора аренды. Некоторые компании взимают 7 или 8% , но взимают арендную плату за один месяц, чтобы найти арендатора.Эти дополнительных сборов важно учитывать .

Еще одна важная вещь, которую следует учитывать, — как это работает, если вам не нравятся их услуги и вы хотите прекратить их использовать.

Я встречал ситуации, когда вы, по сути, подписываете договор аренды с управляющей компанией, что означает , что вы должны уведомить за несколько месяцев , прежде чем прекратить их использовать. Это относилось даже к недовольству их услугами.

У меня была управляющая компания, которая пыталась заставить меня подписать это.Я вынул эту часть из контракта.

Я потом уволил .

Теперь пора подойти к управляющей компании с точки зрения арендатора. В этот момент я захожу на их веб-страницу и страницу в Facebook и осматриваюсь. Я вижу, как легко ориентироваться. Я вижу, насколько хорошо они работают со своими объявлениями.

Меня беспокоит, насколько быстро они отвечают на электронные письма, если вообще отвечают. Кроме того, как быстро они переходят от электронной почты к разговору с вами по телефону и к тому, чтобы вы посмотрели на недвижимость. Насколько эффективны их системы?

Я позвоню по номеру телефона, представившись съемщиком, и попытаюсь договориться о встрече, чтобы осмотреть недвижимость. Затем я задаю кучу вопросов об этой собственности и смотрю, какие вопросы мне задают о моем доходе и положении. Затем я могу вести себя сложно или невежливо и, , посмотреть, как они с этим справятся. .

Меня беспокоит, насколько легко заставить человека разговаривать по телефону. Если я получаю голосовую почту, , как быстро мне перезвонят.

Большой проблемой было бы не получить ответы по электронной почте и не дозвониться до человека по телефону.

После того, как я прошел этот тест, я перехожу к , разговаривая с владельцами управляющей компании .

Вот примеры вопросов, которые можно задать, чтобы лучше понять управляющую компанию.

  • Сколько лет компании?
  • Сколько арендуемой недвижимости вы сами владеете?
  • Сколькими объектами аренды вы управляете для инвесторов?
  • На скольких различных инвесторов в недвижимость вы управляете?
  • Вы позволите мне поговорить с некоторыми из этих инвесторов об их опыте работы с вами?
  • Как вы относитесь к выселению и как с меня будет взиматься плата?
  • Какая у вас доля вакансий?
  • Каковы ваши критерии отбора арендаторов?
  • Каковы ваши требования к доходу для арендаторов?
  • Какова ваша политика в отношении домашних животных?
  • Могу ли я просмотреть образец отчета об аренде, который вы отправляете инвесторам каждый месяц?
  • Вы позволите мне поговорить с некоторыми из ваших арендаторов об их опыте работы с вами?

Посетите форумы Better Business Bureau и BiggerPockets.

Выполните поиск в Интернете о своей компании.

Вот еще одна вещь, которую я использовал в своей управляющей компании не только для управления. Это важно для меня, потому что я живу за пределами страны и покупаю недвижимость, которую не вижу.

Перед покупкой недвижимости я проверяю, одобряет ли моя управляющая компания . Здесь есть два разных соображения.

Один — это дом. Понравится ли этот дом жильцам? Понравится ли им план этажа или схема именно этого дома? Управляющая компания знает это лучше, чем агент по недвижимости или мой инспектор.Знают, потому что они все время показывают жильцам .

Далее идет локация. Даже если я знаю, что эта компания управляет недвижимостью в этом районе, иногда одна конкретная улица может быть плохой, а следующая улица может быть хорошей. Эти отличия могут быть известны только управляющей компании.

Вот где действительно может помочь управляющая компания при инвестировании в недвижимость. Я считаю, что сэкономил много денег, отказавшись от домов в , основываясь на предложении моей управляющей компании.

Самое главное, что я использую в своем управлении, это вот это.

Наверное, ключ к моему успеху .

Я договорился со своей компанией по управлению недвижимостью, чтобы они руководили для меня большими проектами реабилитации . Когда я покупаю инвестиционную недвижимость, это обычно что-то в плохом состоянии, и нужно много доработать. Они организуют и контролируют всю работу. Я заплатил им наценку в размере 10% от их стоимости.

Это было ключом к моему успеху. Самая сложная часть инвестирования в недвижимость на больших расстояниях — это организация и контроль проектов реабилитации на большом расстоянии.Это то, что мешает большинству людей вкладывать деньги на большие расстояния. Это мое решение этой проблемы, , и оно отлично сработало!

Узнайте больше о моих 5 секретах поиска лучшего управляющего недвижимостью

Генеральные подрядчики и подрядчики

Еще одна вещь, которая вам понадобится перед покупкой дома — это доступ к некоторым генеральным подрядчикам и подрядчикам, таким как сантехник, ковролин, паркетный пол, HVAC, дерево, газоны, ландшафтный дизайн, кровельщики и т. д. Отличная управляющая компания уже будет иметь много таких контактов .

Список Энджи — это также платная услуга, которая дает вам доступ к проверенным профессионалам. Идеально подходит для инвестирования в недвижимость. Другое место — это форумы больших карманов. Общение с другими инвесторами даст немного больше. REIA, о котором я говорил ранее, — еще одно место, где можно поделиться этим типом знаний.

Еще один отличный метод — это реферальная система . Хороший разнорабочий знает хороших кровельщиков. Хорошие кровельщики знают хороших парней из дерева. Хороший сантехник может порекомендовать лучшего специалиста по HVAC.

Вы поняли.

Инспектор

Я нахожу себя хорошим инспектором и проверяю каждый дом перед покупкой. Я использую результаты осмотра, чтобы снизить цену на до или попросить продавцов исправить некоторые вещи.

Как минимум, это защита от огромного сюрприза с недвижимостью после того, как я ее куплю. Он также действует как предварительный список пунктов, которые управляющая компания должна исправить до въезда первых арендаторов.

Если вы покупаете дом в ипотеку, может потребоваться его оценка. Я всегда покупаю свои дома за наличные, поэтому они не нужны, но я все равно прохожу осмотр. Просто помните, на кого работает аттестация. В случае ипотеки оценщик больше заботится об интересах банка, чем ваши .

Вот почему, если я финансирую недвижимость, банк получит оценку, но я все еще проверяю мой парень.

Инспектор присматривает за мной , а не за банком.

Страхование от пожара

Если вы покупаете дом в ипотеку, вам необходимо оформить страховой полис. Даже когда я плачу наличными , я все равно получаю страховой полис .

Страховая компания, которую я использую, проводит за меня собственный осмотр имущества и сообщает мне, что мне нужно исправить, прежде чем они застрахуют его. Это бесплатно, и я считаю это еще одной бесплатной оценкой и проверкой и балансом собственности, гарантирующей, что она будет в безопасности.

Размер вашей франшизы по страховке от пожара повлияет на размер ваших страховых взносов. У меня очень высокая франшиза, $ 5,000 . Это означает, что мой полис дешевле, но я не могу использовать полис , если у меня нет довольно большой потери .

Если вам не хватает денег, и вы не можете просто потянуть 5000 долларов и починить их самостоятельно, если крыша повреждена, тогда вам потребуется меньшая франшиза. Поймите, это означает более высокие выплаты, , но менее дорогие, когда случается что-то неожиданное .

НАЧАТЬ СДЕЛАТЬ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Первостепенное значение при инвестировании в недвижимость — это понимание службы множественного листинга, или MLS. В последние годы стало намного проще смотреть на MLS, в основном благодаря таким сайтам, как Zillow и Trulia, которые, кажется, показывают примерно то же самое. Мы обнаружили, что возможность делать покупки недвижимости на этих сайтах почти так же эффективна, как и те, которые имеют доступ агентов по недвижимости к .

MLS — это база данных объектов недвижимости для продажи на региональном рынке, созданная группой сотрудничающих брокеров по недвижимости.Раньше единственным способом получить доступ к спискам в желанной MLS была работа с агентами по недвижимости. Это уже не так. Trulia, Zillow и другие веб-сайты каким-то образом взломали код, и большая часть информации из MLS также указана на этих веб-сайтах .

Риэлторы попытаются сказать вам, что часто информация о Trulia или Zillow неверна, но я делал большую часть своих инвестиций исключительно с помощью Zillow, и это было довольно успешно. Я подтверждаю это тем, что предлагаю своему агенту по недвижимости сама найти его, но в 97% случаев это одна и та же информация.

Я купил несколько своих домов прямо у Зиллоу и Трулии .

Короткая продажа

Короткая продажа — это продажа недвижимости, при которой чистая выручка от продажи собственности не будет соответствовать долгам, обеспеченным залогом в отношении собственности. Другими словами, продажа дома не погашает ипотеку . Держатели залога (возможно, банк) соглашаются принять сумму, меньшую, чем причитающаяся по долгу, и сами несут убытки.

Так я купил несколько домов. В редких случаях это может произойти довольно быстро

Как инвестировать в недвижимость без денег (правда)

Когда я говорю людям, что инвестирую в недвижимость, я обычно получаю один из двух комментариев:

  1. Зачем инвестировать в недвижимость? Это слишком много работы. Мне не нужен такой стресс в моей жизни.
  2. Я бы хотел вложить деньги в недвижимость, но у меня нет денег.

Если вы из первой категории, я понимаю.Инвестирование в недвижимость не совсем пассивное занятие, но мне нравятся (большинство) его аспектов, поэтому он мне подходит.

Если вы относитесь ко второй категории, я здесь, чтобы рассказать вам , как инвестировать в недвижимость без денег. Да, это возможно! Вы должны быть более креативными, но есть множество способов начать работу в сфере недвижимости с небольшими затратами или вообще без них.

Можно ли действительно инвестировать в недвижимость без денег?

Да, действительно можно инвестировать в недвижимость без денег.Но если у вас нет денег, вам придется найти другой способ внести свой вклад — время, навыки, отношения или собственный капитал.

Есть миллион способов структурировать сделку с недвижимостью, и если вы не можете вложить деньги в сделку, то что вы можете принести?

Лично для меня, когда я не приносил деньги к столу, я всегда мог принести что-нибудь еще. В одном случае это было время и опыт для проведения реабилитации. Я сделал всю работу и нашел партнера, который вложил все деньги.В другом я приложил много усилий, чтобы найти действительно выгодную сделку, и смог участвовать в прибылях, сотрудничая с другим инвестором с деньгами, но без хороших сделок.

Урок здесь в том, что если вы хотите инвестировать в недвижимость без денег, найдите людей, у которых ДЕЙСТВИТЕЛЬНО есть деньги, и постарайтесь вложить свои деньги в работу вместе с вами.

7 способов инвестировать в недвижимость без денег

«Прекратите болтать и переходите к хорошему! Приведите мне несколько примеров! »

Ладно ладно, блин.Я постараюсь, чтобы эти примеры были такими, чтобы их хватило на Твиттер только для вас.

Как можно инвестировать в недвижимость без денег из своего кармана? Дай посчитать пути…

1. Купите основной дом и дом Взломайте

Так что технически это потребует немного денег вперед, если только вы не можете получить ссуду USDA или VA на сумму 0%. Но даже с обычным кредитом в наши дни нужно получить всего 3%. Вы можете часто договариваться с покупателями о покрытии заключительных расходов, не оставляя вам почти ничего из своего кармана.Это намного лучше, чем 20-30%, которые кредитор потребует от вас заплатить за чистую инвестиционную недвижимость.

Идея здесь в том, чтобы найти дом, в котором можно было бы жить, но это также будет хорошей инвестицией. Большинство кредиторов требуют, чтобы вы прожили в доме не менее 1 года, прежде чем вы сможете преобразовать его в арендуемую недвижимость. Но это не должно мешать вам вести подсчеты, как будто это инвестиция, или «взлом дома» и сдача комнат вашим друзьям, пока вы там живете.

Это то, что я сделал со своим первым домом.Когда мне было за 20 и я все еще холост, я купил свой первый дом — 3 спальни, 2 бани в городе. Я привык к соседям по комнате, поэтому было легко заселить двух друзей в запасные спальни, и они платили мне арендную плату каждый месяц. Хотя я не мог жить полностью бесплатно, приходящая арендная плата покрывала большую часть ипотеки. В итоге я заплатил меньше, чтобы жить там, чем я бы разделил небольшую квартиру с соседом по комнате!

Другая идея — купить дом на 2-4 квартиры, жить в одной квартире, а остальные сдавать в аренду.Когда я женился, моей жене не нравилось жить с соседями по комнате. Хотя мы не пошли этим путем, мы могли бы найти хороший дуплекс и жить в одной половине, а другую сдавать в аренду для достижения той же цели.

И через 2 или 3 года, если вы использовали правило 1% для оценки своей покупки и относились к ней как к инвестициям, вы можете съехать и превратить ее в отдельный дом для сдачи в аренду, не вкладывая никаких дополнительных денег!

СВЯЗАННЫЙ: Как использовать правило 1%: простая математика аренды недвижимости

2.Найти партнера по акциям

Если вы нашли отличную сделку, но у вас нет денег для первоначального взноса, подумайте о создании взаимовыгодного партнерства для покупки дома. Это отлично работает с флипами, но также может сработать и для сдачи в аренду, если вы правильно ее структурируете.

Если вы посещали встречи по недвижимости и участвуете в сообществе инвесторов, вы встретите самых разных инвесторов. Когда я только начинал, я был одним из тех инвесторов, которым «не нужны деньги», которые искали бессвязные способы войти в игру.Если вы докажете, что вы трудолюбивы и предлагаете ценность, у многих инвесторов больше денег, чем времени, и они будут готовы сотрудничать с вами по выгодной сделке.

Вы можете договориться о любых условиях, но часто это выглядит как партнерство 50/50. Один партнер принесет деньги для покупки недвижимости, а другой партнер (то есть вы, мистер или миссис, инвестор в недвижимость без денег) закажет сделку и управляет восстановительными работами и, в конечном итоге, продажей собственности. После продажи собственности 50% прибыли делятся между партнером по денежным средствам и 50% с партнером по капиталу.

3. Ссуды в твердых или частных деньгах

Еще один способ инвестировать в недвижимость без денег — привлечь кредиторов с твердыми деньгами. У них обычно менее строгие требования к андеррайтингу, чем у банка, и они ссужают вам деньги как на покупку, так и на реабилитацию. Компромисс в том, что они взимают с вас гораздо больше процентов. В моем районе текущая ставка составляет около 10% плюс 2 балла (балл составляет 1% от покупной цены, уплаченной в качестве комиссии при закрытии), что значительно дешевле, чем было даже несколько лет назад, поскольку рынок продолжает расти. более конкурентоспособный.

Имея ссуду в твердой валюте , можно получить 100% финансирование покупки плюс реабилитация, но вам нужно будет найти подходящего кредитора и УДИВИТЕЛЬНУЮ сделку. Обычно они ссужают до 70% стоимости после ремонта, поэтому, если вы сможете найти недвижимость по исключительно высокой цене, вы можете уйти без денег. Часто кредитор с твердыми деньгами захочет увидеть хоть какую-то шкуру в игре, поэтому вам придется выйти из кармана с небольшими деньгами или увидеть № 2 и решить что-то с партнером по акциям, чтобы получить оставшиеся деньги.

Другой вариант — ссуда в размере частных денег. Обычно это похоже на ссуду в твердых деньгах, но вместо того, чтобы исходить от кого-то, кто занимается ссудой денег, вы получаете ссуду от частного лица — часто от кого-то, с кем вы лично связаны. Я получал частные ссуды от друзей-инвесторов и в некоторых случаях даже от семьи. С займом частным лицам все обсуждается — сумма займа, процентная ставка, сроки возврата и т. Д.

Гораздо проще по-настоящему инвестировать без денег с частным кредитором. Но, пожалуйста, будьте ответственны и защищайте своего кредитора! Я всегда удостоверяюсь, что у них есть право первого залогового права на собственность, и я лично не буду занимать более 80% стоимости после ремонта на случай, если что-то пойдет не так.

4. Финансирование продавца

Если у вас нет денег, чтобы инвестировать в недвижимость, почему бы не попросить продавца профинансировать их имущество для вас?

Вы начинаете замечать тенденцию? В недвижимости все договорно! Если вы найдете недвижимость, которую хотите купить, но у вас нет денег для инвестиций, вы можете увидеть, будет ли продавец готов продать ее вам на условиях финансирования продавца.

Это очень похоже на ссуду частным лицам, только в этом случае кредитор является продавцом. Возможно, вы могли бы договориться о том, чтобы не вкладывать деньги и вносить ежемесячные платежи за дом по 10-летнему графику амортизации. Часто продавцу не нужны все деньги заранее, и если вы сможете выяснить, что они действительно хотят получить от продажи, они могут помочь вам, распределив платежи по времени.

5. Оптовая торговля

Раньше я много занимался оптовой торговлей.Это был один из способов заработать деньги для первоначального взноса за аренду недвижимости. Многие «гуру» посоветуют новым инвесторам, которые хотят заняться недвижимостью без денег, начать с оптовой торговли. Хотя это не самая плохая идея в мире, оптовая — это ТРУДНАЯ РАБОТА. Это действительно работа, а не инвестирование. Но на этом можно неплохо заработать.

Что касается оптовой торговли, идея состоит в том, что вы выходите и находите мотивированных продавцов — стучите в двери, звоните по телефону, отправляете прямую почтовую рассылку — и заключаете дом по контракту по цене ниже, чем заплатил бы другой домовладелец или реабилитолог. Затем вы продаете этот контракт другому инвестору по более высокой цене и получаете разницу в качестве комиссии за уступку.

По сути, вы предоставляете услуги реабилитологам и арендодателям — вы делаете тяжелую работу по поиску выгодных предложений для них, чтобы им не приходилось делать это, и они платят вам плату за поиск недвижимости для них.

Трудность в оптовой торговле заключается в том, что вам нужно найти более выгодные сделки, чем обычный инвестор, чтобы вы могли получать прибыль, и вы также должны иметь твердое представление о том, как оценивать затраты на реабилитацию, как проводить выплаты и знать, что за дом стоит как аренда или реабилитация (или и то, и другое).Это навыки, которым вы, безусловно, можете научиться, но это требует времени, и я бы не рекомендовал новичку начинать оптовую торговлю без хорошей сети поддержки.

6. Ссуды под залог собственного капитала и прочие кредитные линии

Иногда проблема не в том, что у вас нет денег для инвестирования в недвижимость, а в том, что вы просто не знаете, как получить доступ к собственному капиталу, который может быть вам уже доступен.

Если у вас есть личный дом, имеющий собственный капитал (то есть его стоимость больше, чем остаток по ипотеке), вы можете получить кредитную линию собственного капитала (HELOC), чтобы использовать этот капитал.По сути, он работает как кредитная карта с гораздо более низкой процентной ставкой. Если вам нужны деньги для первоначального взноса вложения в недвижимость, вы можете вывести деньги из HELOC, а затем вернуть их после рефинансирования или продажи недвижимости.

Стратегия, используемая многими инвесторами в недвижимость, когда у них есть несколько объектов для сдачи в аренду, состоит в том, чтобы взять кредитную линию против одной для оплаты следующей. Как только они исправят это, они могут затем рефинансировать его с помощью более постоянной ссуды, погасить кредитную линию и промыть и повторить.

7. Побочная суета для получения денег

Мы говорили о том, как инвестировать без денег, но иногда может быть проще просто пойти заработать больше денег, чтобы вы могли инвестировать в недвижимость С деньгами! Это часть пути, по которому мы пошли, когда у нас не было денег для инвестирования, так уж получилось, что многое из того, что мы делали за дополнительные деньги, также было связано с недвижимостью.

Но если вы хороши в чем-то другом, кроме недвижимости, то используйте этот навык, чтобы получить дополнительный доход, который вы можете вложить в инвестиции в недвижимость.Вот несколько идей для начала:

  • Стать агентом по недвижимости — Это то, что сделала моя жена, и она приносит дополнительно 15-20 тысяч долларов в год только через друзей и родственников.
  • Заработай на eBay Перевертывание — Вы можете зарабатывать не менее нескольких сотен долларов в месяц, покупая в гаражных распродажах и благотворительных магазинах и перепродавая на eBay.
  • Станьте виртуальным помощником — Часто это не гламурная работа, но многим владельцам бизнеса нужна помощь во всех повседневных задачах ведения бизнеса.Вы даже можете предлагать свои услуги другим инвесторам в недвижимость (размещение вывесок, рассылка почтовых сообщений и т. Д.) И учиться у них в процессе.
  • Приложения для возврата денег и Награды по кредитным картам — Прежде чем вы откажетесь от этого, мы зарабатываем дополнительно 1000–2000 долларов в год, просто используя несколько приложений для пассивного возврата денег и бонусы за регистрацию по кредитной карте. Одна хорошая вещь в инвестировании в недвижимость заключается в том, что у меня всегда есть большие расходы, чтобы достичь этих минимальных пороговых значений, чтобы получить бонусы за вознаграждение!

Могу ли я инвестировать в недвижимость, если у меня плохой кредит?

Еще один вопрос, который я часто вижу: как я могу инвестировать в недвижимость без денег и плохой кредитной истории? Если вы рассмотрите некоторые из стратегий покупки недвижимости без денег, многие из них также не требуют личного кредита (например,грамм. найти партнера по акционерному капиталу, ссуды в твердой форме, финансирование продавца и оптовую торговлю).

Хотя это означает, что вы можете купить недвижимость с плохой кредитной историей, я настоятельно рекомендую вам поработать над улучшением своего кредитного рейтинга, если вы намерены оставаться в игре по инвестированию в недвижимость в долгосрочной перспективе. Если вы хотите создать портфель арендуемой недвижимости, хороший кредит будет иметь большое значение для получения финансирования с лучшими процентными ставками и условиями.

Одно из лучших преимуществ инвестора в недвижимость — это возможность использовать долговые обязательства под низкие проценты для покупки недвижимости с денежным потоком. С плохой кредитной историей вы теряете это преимущество инвестирования в недвижимость.

Стоит ли инвестировать в недвижимость без денег?

Мы установили, что вы CAN инвестируете в недвижимость без денег, но есть еще один последний вопрос, который, я думаю, необходимо задать. СЛЕДУЕТ ли инвестировать в недвижимость без денег?

По иронии судьбы, тем легче инвестировать в недвижимость без денег, чем больше у вас опыта и чем больше у вас недвижимости.Это потому, что у вас есть устоявшаяся репутация и, надеюсь, развитые отношения с другими инвесторами, кредиторами и подрядчиками.

Пять лет спустя я почти никогда не использую свои собственные деньги для инвестирования в сделку с недвижимостью, потому что у меня есть несколько источников финансирования. Но это не значит, что у меня буквально нет денег.

Как инвестор в недвижимость, и особенно как владелец арендуемой недвижимости, вам необходимо иметь значительный резервный фонд для капитальных затрат.Что делать, если вам нужно заменить крышу? Или HVAC гаснет в середине лета? У меня не обязательно есть куча наличных, но у меня есть уже существующие кредитные линии, которыми я могу воспользоваться в экстренной ситуации. Всегда хорошо быть готовым.

Как инвестировать в недвижимость с небольшими деньгами

Что делать, если у вас есть немного денег и вы хотите начать инвестировать в недвижимость?

Вы, безусловно, можете следовать приведенным выше стратегиям, чтобы начать покупать физическую недвижимость с небольшими деньгами или без них.Или, если вы хотите более пассивный подход к инвестированию в недвижимость с небольшими деньгами, краудфандинг в сфере недвижимости — отличный вариант.

С краудфандингом вы можете начать инвестировать в сделки с недвижимостью всего с 10 долларов с Groundfloor или всего с 500 долларов с Fundrise или DiversyFund .

Я не хочу занимать слишком много места с помощью краудфандинга, но если этот вариант вас заинтриговал, вот некоторые дополнительные материалы:

Заключение — моя история инвестирования без денег

Когда я только начинал заниматься недвижимостью, у нас было достаточно денег, чтобы купить одну сдаваемую в аренду собственность, а потом мы «разорились» (как говорится, с богатым домом и бедным с деньгами).Я хотел и дальше покупать недвижимость, но не знал, как это сделать.

В итоге я провел много исследований о том, как инвестировать в недвижимость без денег, и использовал несколько из вышеперечисленных методов, чтобы начать свое инвестиционное путешествие.

  • Я занялся оптовой торговлей, чтобы получить дополнительный доход, который я мог бы вложить в первоначальные платежи за аренду недвижимости.
  • Я нанял партнеров по долевому капиталу или частных кредиторов, чтобы покупать и сдавать дома (опять же, принося больше прибыли, чтобы направить их на первоначальные платежи).

На самом деле, наше «инвестирование» превратилось в суету с недвижимостью, а не пассивную деятельность. Но по пути я многому научился и обнаружил, что мне очень нравится весь бизнес с недвижимостью. Мы по-прежнему активно занимаемся недвижимостью, хотя нам и не нужно.

Вы можете увидеть наш отчет о дополнительном доходе , в котором документируется наш прогресс в зарабатывании дополнительных денег (в основном за счет недвижимости) с конечной целью инвестирования их для получения пассивного денежного потока.

Если вы хотите начать инвестировать в недвижимость, но еще не сделали этого, что вас сдерживает? Дай мне знать в комментариях!

.

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
Back to top