Договор найма жилого помещения гражданский кодекс: Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

Содержание

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

Новая редакция Ст. 671 ГК РФ

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Комментарий к Ст. 671 ГК РФ

1. Значение. Исторически наем жилого помещения являлся разновидностью аренды. Как и при аренде, сдача жилого помещения внаем — реализация собственником помещения права распоряжения своим имуществом, а права нанимателя являются обременением жилого помещения при смене собственника. Однако дальнейшее развитие привело к такому обособлению договора найма жилого помещения, что законодатель вообще не предусматривает субсидиарное применение к нему норм договора аренды.

Необходимость в отдельном правовом регулировании отношений, связанных с наймом жилья, вызвана их особой социальной значимостью, чем объясняется, к примеру, льготное положение нанимателя при расторжении договора. В то же время гражданским правом, исходя из принципа равенства сторон, в основном регулируется коммерческий наем жилых помещений. К договору социального найма жилого помещения (в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования) применяются только некоторые гражданско-правовые положения, а в целом такой договор регулируется нормами жилищного права. В свою очередь, из жилищного права в договор найма жилого помещения перешли, например, требования о норме жилой площади на одного человека.

Наука.

По мнению П.И. Седугина и Ю.К. Толстого, гл. 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые подразделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения, т.е. речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов.

Иной точки зрения придерживается В.В. Витрянский, полагающий, что соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, коммерческого найма, и параллельно с ним — договор социального найма (поскольку в главе отсутствует общая часть, а договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен).

Самостоятельный характер отношений по найму жилья обусловлен также и целевым назначением жилого помещения.

Судебная практика.

Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 (статья 288) (Постановление Пленумов ВС и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8).

2. Характеристика. Договор найма жилого помещения является:

— консенсуальным;

— возмездным;

— двусторонне обязывающим.

3. Стороны договора. Наймодателем по договору коммерческого найма может быть как юридическое лицо, так и гражданин: собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В договоре социального найма в роли наймодателя может выступать только юридическое лицо.

Нанимателем по договору коммерческого и социального найма может быть только гражданин. Постоянно проживающие с нанимателем граждане (не обязательно члены семьи!) имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Эти граждане именуются сопользователями.

4. Существенными условиями договора являются условия о предмете договора (ст. 673 ГК РФ) и плате за жилое помещение (ст. 682 ГК РФ).

Другой комментарий к Ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Договоры найма жилого помещения можно условно разделить на договоры коммерческого найма и договоры социального найма жилого помещения. Термин «коммерческий наем» законодательно не закреплен, однако применяется повсеместно для того, чтобы отличить его от договора социального найма (см. комментарий к ст. 672).

В п. 1 комментируемой статьи дается определение договора коммерческого найма жилого помещения. В качестве наймодателя по этому договору может выступать не только собственник, но и лицо, получившее соответствующие полномочия от собственника (например, доверенность). Что касается нанимателя, то им может быть только физическое лицо.

Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал на то, что жилое помещение наймодатель обязуется передать за плату. Определяя, какая часть помещения передается внаем (весь дом, его часть, вся квартира, ее часть), необходимо иметь в виду, что подсобное помещение не может быть предметом договора (кухня, коридор, кладовые). Стороны определяют размер платы за жилье, а также оговаривают, будут ли входить в нее коммунальные платежи.

Если нет, то отмечается, кто будет их вносить, а также определяется периодичность платежей.

2. С юридическими лицами договор найма жилого помещения не заключается. В п. 2 комментируемой статьи подчеркивается, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (например, договора безвозмездного пользования). Таким образом, договор аренды жилого помещения — лишь основание для предоставления жилого помещения во владение и (или) пользование юридическим лицам. Постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 (п. 38) предусмотрено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие части первой ГК, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст.

168 Кодекса.

Статья 672 ГК РФ. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования

Новая редакция Ст. 672 ГК РФ

1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

3. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1-3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

4. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается по основаниям, на условиях и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством. К такому договору применяются правила частей первой и второй статьи 678, пункта 3 статьи 681 и статьи 686 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Комментарий к Ст. 672 ГК РФ

1. Согласно ст. 19 ЖК под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений на территории РФ. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный, а по целевому признаку различают жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования. Глава 35 ГК преимущественно посвящена регулированию отношений найма, объектом которого является жилое помещение в жилищном фонде коммерческого использования, предназначенном для передачи жилых помещений их собственниками во владение и пользование за плату другим лицам. Вместе с тем шесть статей данной главы (672, 674, 675, 678, 680, пункты 1 — 3 ст. 685) непосредственно регулируют договор найма жилого помещения, относящегося к жилищному фонду социального использования, а другие положения ГК применяются к указанному договору в части, не урегулированной специальным законодательством.

Специальная норма.

Жилищный кодекс Российской Федерации (ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

2. По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда малоимущим и иным указанным в законе категориям граждан (например, военнослужащим, судьям, работникам прокуратуры и т.

д.), признанным нуждающимися в жилых помещениях (ст. 49 ЖК).

3. Согласно ст. 69 ЖК к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи (в соответствии со ст. 70 ЖК) и ведут с ним общее хозяйство (имеют совместный бюджет, несут общие расходы).

Другой комментарий к Ст. 672 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья посвящена договору социального найма жилого помещения. Законодательством установлены особый порядок и условия предоставления жилого помещения по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, с учетом льгот по предоставлению жилых помещений.

В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Таким образом, как вытекает из указанной статьи Конституции РФ, право на бесплатное получение жилища гарантируется не всем, а только малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Право пользования жилым помещением в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования возникает из нескольких юридических фактов, одни из которых являются административными актами (решения органов местного самоуправления о принятии гражданина на учет, о предоставлении жилого помещения и др.), другие же юридические факты носят гражданско-правовой характер (договор найма жилого помещения).

Порядок пользования жильем установлен Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, утвержденными Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 (СП РСФСР. 1986. N 2. Ст. 10).

Достаточно подробно договор социального найма регулируется новым Жилищным кодексом РФ, который конкретизировал положения ст. 40 Конституции РФ. Как установлено ЖК РФ (ч. 2 ст. 49), условием предоставления жилого помещения по договору социального найма является нуждаемость граждан, признанных малоимущими, а также иных граждан, определенных федеральными законами или законами субъекта Федерации, в улучшении жилищных условий.

Новым Жилищным кодексом была изменена очередность предоставления жилых помещений по договору социального найма. В частности, исключено первоочередное предоставление жилых помещений. Они будут предоставляться в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Исключение из этого правила предусмотрено ч. 2 ст. 57 ЖК, согласно которой вне очереди жилые помещения по договору социального найма будут предоставляться:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК перечне.

Жилые помещения предоставляются малоимущим гражданам по договору социального найма из муниципального жилищного фонда. Из государственного жилищного фонда помещения будут предоставляться тем категориям граждан, которые определены федеральными законами или законами субъектов РФ.

Жилые помещения более не предоставляются по ордеру; основанием для вселения является договор социального найма, заключаемый на основании решения о предоставлении помещения.

2. Смерть нанимателя не прекращает договора: в случае его смерти или выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Глава 35 ГК РФ Наем жилого помещения

Гражданский кодекс РФ

Оглавление:


Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

3. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 — 3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Статья 680. Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Статья 682. Плата за жилое помещение

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Статья 685. Поднаем жилого помещения

1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель м

Статья 63 ЖК РФ. Форма договора социального найма жилого помещения

Новая редакция Ст. 63 ЖК РФ

1. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

2. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Комментарий к Статье 63 ЖК РФ

1. Устанавливая правила о форме договора социального найма, Кодекс в ч. 1 комментируемой статьи воспроизводит правило ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор заключается в письменной форме. Имеется в виду простая письменная форма (см. ст. 161 ГК РФ). При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования (о юридическом значении такого решения см. ч. 4 ст. 57 Кодекса и комментарий к указанной статье). Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие указанного решения, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными.

Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон (см. п. 2 ст. 162 ГК РФ). Поэтому при несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но при этом вправе приводить письменные и иные доказательства.

Необходимо обратить внимание на то, что в практике применения жилищного законодательства, действовавшего до введения в действие Кодекса, были широко распространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договор и прежде заключался на основании административного акта (ордера), причем именно этому акту наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придавали значение документа, подтверждающего письменную форму соответствующего договора. Такому положению в немалой степени способствовало и содержавшееся в ст. 47 ЖК РФ 1983 г. правило, согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

Между тем договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения — это документы, принципиально различные по своей юридической природе. Договор регулирует гражданско-правовые и жилищно-правовые отношения сторон, а решение — это ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому после введения в действие Кодекса оформление договора социального найма в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.

2. При выработке условий конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике необходимо руководствоваться Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 <1>. Кроме того, указанным Постановлением Правительства РФ установлено, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления в силу этого Постановления, переоформлению не подлежат.
———————————
<1> СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.

Другой комментарий к Ст. 63 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья требует заключения договора социального найма в письменной форме. Такое условие содержалось и в ЖК РСФСР (ст. 51), однако на практике не соблюдалось. Договор подлежал заключению на основании ордера. ЖК ордер упразднил (см. комментарий к ст. 57).

Согласно ЖК основанием для вселения на условиях социального найма является договор, который заключается на основании решения о предоставлении жилья.

2. Договор как социального найма, так и коммерческого заключается в простой письменной форме (см. ст. 161 ГК РФ). Комментируемая статья не содержит положений о последствиях несоблюдения письменной формы, поэтому необходимо обратиться к правилам ГК РФ. Нарушение письменной формы не влечет в данном случае недействительности договора, но лишает стороны права — при возникновении спора — подтверждать сделку и ее условия свидетельскими показаниями; однако это не мешает им приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

Принимая во внимание нормы ст. 69 ЖК о необходимости указать в договоре социального найма членов семьи нанимателя (ч. 3), отказ от заключения договора в письменной форме ставит членов семьи нанимателя (в случае жилищного спора) в тяжелое положение при доказывании своих прав.

3. Комментируемой статьей (ч. 2) предусматривается утверждение типового договора социального найма жилого помещения.

Типовой договор социального найма утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315.

Положения Типового договора социального найма соответствуют нормам ЖК РФ, в частности о:

предоставлении изолированного жилого помещения, пригодного для проживания;

том, что нанимателем жилья может быть только гражданин;

письменной форме договора;

обязанности нанимателя своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги;

необходимости поддерживать жилье в надлежащем состоянии;

равных с нанимателем правах членов его семьи по пользованию жилым помещением.

То же можно сказать и в отношении обязанностей нанимателя (п. 4):

использовать жилое помещение по назначению;

поддерживать в надлежащем состоянии жилое помещение;

проводить текущий ремонт жилого помещения;

не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без соответствующего согласования;

своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

уплачивать пеню в случае несвоевременной оплаты жилья и коммунальных услуг;

переселяться на время капитального ремонта в предоставляемое наймодателем жилое помещение;

информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Эти нормы соответствуют ст. 26, 67, 83, 88, 156 ЖК. Обязанности наймодателя (п. 5) учитывают положения ст. 65, 66 ЖК РФ.

При изложении прав сторон договора (п. 6 и 8) использованы нормы ст. 61, 65, 67, 70 — 72, 76, 80 — 83 ЖК РФ. В п. 10, 11 (расторжение договора) воспроизведена ст. 83 Жилищного кодекса РФ.

Отметим, что в этом документе использованы положения Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 (признан утратившим силу — п. 3 Постановления Правительства РФ от 21.05.2005 N 315).

Из числа иных положений действующего Типового договора социального найма можно отметить: подп. «г» п. 4 — об обеспечении сохранности помещений и инженерного оборудования; подп. «к» п. 4 — в части освобождения жилого помещения; подп. «л» п. 4 — предусматривающий обязанность нанимателя допускать в жилье представителей наймодателя; подп. «е» п. 5 — об обязанности наймодателя принимать участие в подготовке домов к эксплуатации в зимних условиях.

4. Следует отметить, что Типовой договор социального найма не во всем соответствует нормам ЖК РФ. Так, подп. «в» п. 6 Типового договора предусматривает сохранение права на жилое помещение при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи. Однако ст. 71 Кодекса предусматривает, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, членов его семьи не изменяет их прав и обязанностей по договору социального найма. Следовательно, нельзя ограничиться лишь правом на жилое помещение. Хотелось бы напомнить, что в Жилищном кодексе РФ права по договору социального найма определены ст. 67, 69, 70, 72, 76, 80, 81 и т.д. Кроме того, Типовой договор игнорирует столь серьезную позицию, как сохранение за временно отсутствующими обязанностей по договору.

Подпункт «д» п. 6 Типового договора предусматривает право нанимателя требовать (с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи) изменения договора в случаях, установленных законодательством РФ.

Согласно ст. 82 ЖК договор социального найма изменяется в следующих случаях:

заключение одного договора социального найма на помещения в квартире, занимаемые по отдельным договорам социального найма, при объединении граждан, проживающих в квартире, в одну семью;

признание нанимателем одного из членов семьи вместо первоначального нанимателя (замена нанимателя).

Предложенный Типовым договором порядок изменения нельзя признать правильным, поскольку замена нанимателя требует, помимо согласия членов семьи, согласия наймодателя (ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса РФ). Добавим, согласие членов семьи в этом случае не обязательно должно быть письменным.

Необходимо уточнить и подп. «б» п. 8 Типового договора о праве наймодателя требовать допуска в жилое помещение своих представителей. ЖК не предусматривает такого права (см. комментарий к ст. 65). Необходимым условием права требовать должны быть определенные последствия неисполнения требования. В качестве примера: согласно ст. 67 ЖК наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, причем неисполнение влечет предусмотренные ч. 2 ст. 66 ЖК последствия; отказ нанимателя от переселения на время капитального ремонта в маневренный фонд влечет такое переселение в судебном порядке. Что касается обсуждаемого п. 8 Типового договора, то в соответствии с ним неисполнение требования не влечет никаких последствий.

Неудачна и редакция подп. «з» п. 4 Типового договора в части платы за жилое помещение по утвержденным «ценам и тарифам».

Ряд положений Типового договора предусматривает наличие соответствующего акта (см. подп. «к» п. 4 и подп. «л» п. 5). Ни форма, ни содержание таких актов не определены.

последние изменения и поправки, судебная практика

СТ 674 ГК РФ

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Комментарий к Ст. 674 Гражданского кодекса РФ

1. Для договора найма жилого помещения установлена простая письменная форма. Обратим внимание, что такой вид договора найма жилого помещения, как договор социального найма, также заключается в письменной форме, но на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. При этом Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 утверждена соответственно типовая форма договора социального найма.

При установлении ограничений (обременений) права собственности на жилое помещение на основании договора найма жилого помещения, который заключается на срок не менее года, такой договор подлежит государственной регистрации.

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

Согласно ст. 1 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (в данном случае — жилое помещение).

В соответствии со ст. 26.1 указанного Закона государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение осуществляется на основании заявления сторон договора.

Государственная регистрация найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда может осуществляться на основании заявления нанимателя по договору. Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не позднее чем через один месяц со дня заключения такого договора.

2. Применимое законодательство:

— ЖК РФ;

— ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 N 315.

3. Судебная практика:

— Определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 16.01.2014 по делу N 33-131;

— Определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 30.05.2013 по делу N 33-1200;

— решение Волосовского районного суда Ленинградской области от 24.05.2012 по делу N 2-358/2012;

— Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12. 05.2011 N 04АП-1000/11;

— Определение Московского городского суда от 04.07.2014 N 33-26900;

— Определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 08.04.2014 по делу N 33-1023/2014;

— Определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 01.04.2014 по делу N 33-1154;

— Определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Коми от 01.08.2013 по делу N 33-4068/2013.

§ 4 Коммерческий наем. Жилищное право

§ 4

Коммерческий наем

За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию срочного возмездного владения и пользования жилыми помещениями. Дело в том, что вплоть до 6 июля 1991 г.[145] к таким отношениям применялось исключительно определение договора найма жилого помещения. После внесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий[146].

До вступления в силу части второй ГК РФ (т. е. до 1 марта 1996 г.) в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными, а соответствующие соглашения — договорами аренды. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как ЖК РСФСР, Законы РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

С введением в действие части второй ГК РФ прежнее наименование договора восстановлено. При этом данный Кодекс, с одной стороны, отделил коммерческий наем от социального, с другой — договор коммерческого найма от договора аренды[147], изменил не только форму, но и содержание рассмотренных выше отношений.

Во-первых, в отличие от разрозненного и фрагментарного регулирования вышеуказанными актами арендных отношений в жилищной сфере ГК РФ упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма.

Во-вторых, ГК РФ установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а с другой стороны, на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

В-третьих, ГК РФ в основном «развел» в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект — жилые помещения. Как следует из Кодекса, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. Следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции РФ их регламентация является исключительной компетенцией Российской Федерации, и соответственно обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т. е. согласно ст. 72 Основного Закона данная регламентация относится к совместной компетенции России и ее субъектов.

Для заключения договора коммерческого найма жилых помещений не требуются те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров закон не устанавливает. Кстати, в законе переходного периода — Законе об основах федеральной жилищной политики — неоднократно подчеркивалось, что такое жилье сдается без ограничения размеров и площадей (ст. 1 и ч. 1 ст. 17).

Статьей 677 ГК РФ введена новая категория (ранее не известная ни гражданскому, ни жилищному законодательству) лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего субъектом договора коммерческого найма: наряду с нанимателем это лица, постоянно с ним проживающие, и сонаниматели. В отличие от прежнего законодательства, где по поводу аналогичных отношений употреблялось понятие «члены семьи арендатора», ГК РФ исходит из того, что при коммерческом найме у арендаторов может и не быть семейных или родственных отношений. Как было показано выше, все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие и договорившиеся проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой — наниматель — два или более двух граждан одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). В таком случае, как следует из ст. 323 ГК РФ, наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей-должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей-должников, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

В силу ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения.

В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми:

во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;

во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равных долях на остальных сонанимателей.

Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из сонанимателей.

При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. До предъявления требования одним из сонанимателей должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению.

Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям.

Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Статья 686 ГК РФ предусматривает возможность замены нанимателя в договоре коммерческого найма.

Замена нанимателя в договоре возможна:

— в случае выбытия нанимателя в другое жилое помещение. Оставшиеся проживать в жилом помещении граждане с согласия наймодателя определяют нанимателя;

— по соглашению всех проживающих в жилом помещении обязанности нанимателя принимает на себя один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении, к примеру, в связи с болезнью или возрастом бывшего нанимателя;

— в случае смерти нанимателя по соглашению всех проживающих в жилом помещении определяется наниматель — один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении.

При отсутствии соглашения всех проживающих в жилом помещении о том, кто станет нанимателем, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (см. п. 4 ст. 677 ГК РФ и комментарий к ней).

Не следует путать замену нанимателя в договоре найма с заменой жилого помещения по договору найма. Замена гражданам жилых помещений предусмотрена в ст. 81 ЖК РФ, где предусмотрено право нанимателя требовать замену внутри социального жилищного фонда одного жилого помещения на

% PDF-1.3 % 260 0 объект > endobj xref 260 268 0000000016 00000 н. 0000006259 00000 н. 0000006372 00000 п. 0000006671 00000 н. 0000007106 00000 н. 0000007638 00000 н. 0000008148 00000 н. 0000008191 00000 п. 0000013626 00000 п. 0000013988 00000 п. 0000021504 00000 п. 0000021958 00000 п. 0000028047 00000 п. 0000028439 00000 п. 0000029122 00000 п. 0000029493 00000 п. 0000031495 00000 п. 0000031793 00000 п. 0000032457 00000 п. 0000032987 00000 п. 0000033582 00000 п. 0000034191 00000 п. 0000034869 00000 п. 0000035506 00000 п. 0000035988 00000 п. 0000036060 00000 п. 0000036142 00000 п. 0000036335 00000 п. 0000036384 00000 п. 0000036558 00000 п. 0000036607 00000 п. 0000036725 00000 п. 0000036853 00000 п. 0000037035 00000 п. 0000037084 00000 п. 0000037234 00000 п. 0000037339 00000 п. 0000037511 00000 п. 0000037560 00000 п. 0000037659 00000 п. 0000037772 00000 п. 0000037910 00000 п. 0000037959 00000 п. 0000038058 00000 п. 0000038168 00000 п. 0000038337 00000 п. 0000038385 00000 п. 0000038525 00000 п. 0000038692 00000 п. 0000038851 00000 п. 0000038899 00000 п. 0000038995 00000 п. 0000039111 00000 п. 0000039259 00000 н. 0000039308 00000 п. 0000039420 00000 н. 0000039521 00000 п. 0000039622 00000 п. 0000039671 00000 п. 0000039719 00000 п. 0000039824 00000 н. 0000039872 00000 н. 0000039979 00000 п. 0000040027 00000 п. 0000040137 00000 п. 0000040185 00000 п. 0000040352 00000 п. 0000040400 00000 п. 0000040496 00000 п. 0000040593 00000 п. 0000040734 00000 п. 0000040783 00000 п. 0000040920 00000 п. 0000041065 00000 п. 0000041113 00000 п. 0000041247 00000 п. 0000041457 00000 п. 0000041601 00000 п. 0000041650 00000 п. 0000041785 00000 п. 0000041921 00000 п. 0000041968 00000 п. 0000042015 00000 н. 0000042063 00000 п. 0000042167 00000 п. 0000042215 00000 п. 0000042325 00000 п. 0000042373 00000 п. 0000042519 00000 п. 0000042566 00000 п. 0000042680 00000 п. 0000042728 00000 н. 0000042776 00000 п. 0000042825 00000 п. 0000042919 00000 п. 0000042967 00000 п. 0000043015 00000 п. 0000043063 00000 п. 0000043112 00000 п. 0000043160 00000 п. 0000043282 00000 п. 0000043330 00000 п. 0000043508 00000 п. 0000043556 00000 п. 0000043668 00000 п. 0000043778 00000 п. 0000043926 00000 п. 0000043974 00000 п. 0000044068 00000 п. 0000044258 00000 п. 0000044415 00000 п. 0000044464 00000 н. 0000044566 00000 п. 0000044669 00000 п. 0000044818 00000 п. 0000044866 00000 п. 0000044954 00000 п. 0000045002 00000 п. 0000045050 00000 п. 0000045158 00000 п. 0000045206 00000 п. 0000045254 00000 п. 0000045302 00000 п. 0000045461 00000 п. 0000045509 00000 п. 0000045617 00000 п. 0000045665 00000 п. 0000045774 00000 п. 0000045823 00000 п. 0000045935 00000 п. 0000045983 00000 п. 0000046031 00000 п. 0000046079 00000 п. 0000046127 00000 п. 0000046175 00000 п. 0000046224 00000 п. 0000046321 00000 п. 0000046453 00000 п. 0000046650 00000 п. 0000046699 00000 н. 0000046828 00000 п. 0000046877 00000 п. 0000047031 00000 п. 0000047080 00000 п. 0000047235 00000 п. 0000047359 00000 п. 0000047408 00000 п. 0000047518 00000 п. 0000047567 00000 п. 0000047679 00000 п. 0000047728 00000 п. 0000047855 00000 п. 0000047905 00000 н. 0000048017 00000 п. 0000048066 00000 п. 0000048222 00000 п. 0000048271 00000 п. 0000048384 00000 п. 0000048496 00000 п. 0000048605 00000 п. 0000048654 00000 п. 0000048778 00000 п. 0000048827 00000 н. 0000048983 00000 п. 0000049032 00000 н. 0000049153 00000 п. 0000049266 00000 п. 0000049385 00000 п. 0000049434 00000 п. 0000049560 00000 п. 0000049609 00000 п. 0000049732 00000 п. 0000049781 00000 п. 0000049830 00000 п. 0000049943 00000 н. 0000049992 00000 н. 0000050041 00000 п. 0000050090 00000 н. 0000050139 00000 п. 0000050188 00000 п. 0000050321 00000 п. 0000050444 00000 п. 0000050493 00000 п. 0000050619 00000 п. 0000050668 00000 п. 0000050717 00000 п. 0000050766 00000 п. 0000050881 00000 п. 0000050930 00000 п. 0000050979 00000 п. 0000051027 00000 п. 0000051123 00000 п. 0000051253 00000 п. 0000051302 00000 п. 0000051399 00000 п. 0000051516 00000 п. 0000051640 00000 п. 0000051689 00000 п. 0000051869 00000 п. 0000051919 00000 п. 0000052012 00000 н. 0000052137 00000 п. 0000052293 00000 п. 0000052342 00000 п. 0000052449 00000 п. 0000052497 00000 п. 0000052621 00000 п. 0000052669 00000 п. 0000052718 00000 п. 0000052829 00000 п. 0000052923 00000 п. 0000053017 00000 п. 0000053067 00000 п. 0000053166 00000 п. 0000053215 00000 п. 0000053318 00000 п. 0000053367 00000 п. 0000053460 00000 п. 0000053509 00000 п. 0000053615 00000 п. 0000053664 00000 п. 0000053767 00000 п. 0000053816 00000 п. 0000053982 00000 п. 0000054031 00000 п. 0000054080 00000 п. 0000054129 00000 п. 0000054178 00000 п. 0000054227 00000 п. 0000054342 00000 п. 0000054391 00000 п. 0000054440 00000 п. 0000054488 00000 н. 0000054537 00000 п. 0000054649 00000 п. 0000054698 00000 п. 0000054817 00000 п. 0000054866 00000 п. 0000054915 00000 п. 0000054964 00000 п. 0000055119 00000 п. 0000055168 00000 п. 0000055299 00000 п. 0000055348 00000 п. 0000055478 00000 п. 0000055527 00000 п. 0000055702 00000 п. 0000055751 00000 п. 0000055864 00000 п. 0000055980 00000 п. 0000056116 00000 п. 0000056165 00000 п. 0000056214 00000 п. 0000056263 00000 п. 0000056312 00000 п. 0000056361 00000 п. 0000056519 00000 п. 0000056568 00000 п. 0000056617 00000 п. 0000056705 00000 п. 0000056811 00000 п. 0000056860 00000 п. 0000056909 00000 п. 0000056958 00000 п. 0000057145 00000 п. 0000057194 00000 п. 0000057243 00000 п. 0000005656 00000 н. трейлер ] / Назад 454134 >> startxref 0 %% EOF 527 0 объект > поток hU_Lq = f פ b} YkkkY [–V + ݼ & 4QekER2Nw | ힾ;}]

CC 210 Гражданский кодекс Швейцарии от 10 декабря 1907 г.

Ст.11 A. Личность в целом / I. Правоспособность

A. Личность в целом

I. Правоспособность

1 Правоспособность дееспособна.

2 Соответственно, в рамках закона каждый человек имеет одинаковые права и обязанности.

Арт. 12 А. Личность в целом / II. Дееспособность / 1. Природа

II. Дееспособность

1. Природа

Дееспособность человека способна создавать права и обязанности своими действиями.

Арт. 13 1 А. Личность в целом / II. Дееспособность / 2. Требования / а. В целом

2. Требования

a. Как правило,

Человек, достигший совершеннолетия и способный к суждениям, имеет дееспособность.


1 Изменено пунктом I 2 Федерального закона от 19 декабря 2008 г. (Закон о защите взрослых, Закон о лицах и Закон о детях), вступил в силу с 1 января 2013 г. (AS 2011 725; BBl 2006 7001).

Арт. 14 1 А. Личность в целом / II. Дееспособность / 2. Требования / б. Большинство

б. Большинство

Лицо является совершеннолетним, если ему или ей исполнилось 18 лет.


1 С поправками, внесенными № I 2 Федерального закона от 19 декабря 2008 г. (Закон о защите взрослых, Закон о лицах и Закон о защите прав граждан) Дети), вступившие в силу с 1 января 2013 года (AS 2011 725; BBl 2006 7001).

Арт.15 1 А. Личность в целом / II. Дееспособность / 2. Требования / c. …

г. …


1 Утратил силу согласно No I Федерального закона от 7 октября 1994 г., вступает в силу с 1 января 1996 г. (AS 1995 1126; BBl 1993 I 1169).

Арт. 16 1 А. Личность в целом / II. Дееспособность / 2. Требования / d. Емкость судебного решения

г. Правоспособность судебного решения

Лицо может выносить суждение в смысле закона, если оно не лишено способности действовать рационально в силу своего несовершеннолетия или вследствие психической инвалидности, психического расстройства, интоксикации или подобных обстоятельств.


1 Изменено пунктом I 2 Федерального закона от 19 декабря 2008 г. (Закон о защите взрослых, Закон о лицах и Закон о детях), вступил в силу с 1 января 2013 г. (AS 2011 725; BBl 2006 7001).

Арт. 17 1 А. Личность в целом / III. Нетрудоспособность / 1. В целом

III. Недееспособность

1. В целом

Лицо не имеет дееспособности, если оно неспособно к суждению, несовершеннолетнее или подлежит генеральной депутации.


1 Изменено пунктом I 2 Федерального закона от 19 декабря 2008 г. (Закон о защите взрослых, Закон о лицах и Закон о детях), вступил в силу с 1 января 2013 г. (AS 2011 725; BBl 2006 7001).

Арт. 18 А. Личность в целом / III. Недееспособность / 2. Недееспособность судебного решения

2. Недееспособность судебного решения

Недееспособное лицо не может создать юридическую силу своими действиями, если законом не предусмотрено иное.

Арт. 19 А. Личность в целом / III. Недееспособность / 3. Лица, способные к суждениям, но неспособные действовать. / а. Принцип

3. Лица, способные к суждениям, но неспособные действовать.

а. Принцип 1

1 Лица, которые способны выносить суждения, но не способны действовать, могут брать на себя обязательства или отказываться от прав только с согласия своего законного представителя. 2

2 Без такого согласия они могут пользоваться только бесплатными преимуществами или выполнять небольшие повседневные операции. 3

3 Они несут ответственность за ущерб в результате несанкционированных действий.


1 Изменено пунктом I 2 Федерального закона от 19 декабря 2008 г. (Закон о защите взрослых, Закон о лицах и Закон о детях), вступил в силу с 1 января 2013 г. (AS 2011 725; BBl 2006 7001).
2 Изменено согласно № I 2 Федерального закона от 19 декабря 2008 г. (Закон о защите взрослых, Закон о лицах и Закон о детях), вступил в силу 1 января 2013 г. (AS 2011 725; BBl 2006 7001 ).
3 Внесены поправками согласно № I 2 Федерального закона от 19 декабря 2008 г. (Закон о защите взрослых, Закон о лицах и Закон о детях), вступивший в силу с 1 января 2013 г. ).

Арт. 19 a 1 A. Личность в целом / III. Недееспособность / 3. Лица, способные к суждениям, но неспособные действовать. / б. Согласие законного представителя

б. Согласие законного представителя

1 Если законом не предусмотрено иное, законный представитель может дать явное или молчаливое согласие заранее или одобрить сделку ретроспективно.

2 Другая сторона освобождается от каких-либо обязательств, если одобрение не дается в течение разумного срока, который она или она устанавливает или устанавливает судом.


1 Внесен согласно № I 2 Федерального закона от 19 декабря 2008 г. (Закон о защите взрослых, Закон о лицах и Закон о детях), действует с 1 января 2013 г. (AS 2011 725; BBl 2006 7001).

Арт. 19 b 1 A. Личность в целом / III.Недееспособность / 3. Лица, способные к суждениям, но неспособные действовать. / c. Отсутствие согласия

c. Отсутствие согласия

1 Если законный представитель не дает согласия, любая из сторон может потребовать реституции любого уже выполненного исполнения. Однако лицо, лишенное дееспособности, несет ответственность только в той степени, в которой оно или она уже извлекли выгоду из исполнения, или в которой он или она были обогащены на момент требования, или недобросовестно отчуждения выгоды.

2 Если недееспособное лицо побудило другую сторону ошибочно предположить, что оно способно действовать, то он или она несет ответственность за причиненный ущерб.


1 Внесен согласно № I 2 Федерального закона от 19 декабря 2008 г. (Закон о защите взрослых, Закон о лицах и Закон о детях), действует с 1 января 2013 г. (AS 2011 725; BBl 2006 7001).

Арт. 19 c 1 A.Личность в целом / III. Недееспособность / 4. Сугубо личные права

4. Сугубо личные права

1 Лица, способные к суждению, но неспособные действовать, осуществляют свои сугубо личные права независимо; случаи, когда закон требует согласия законного представителя, зарезервированы.

2 Законный представитель действует от лица недееспособного, если только его право не является настолько строго личным, что любая форма представительства исключена.


1 Внесен согласно № I 2 Федерального закона от 19 декабря 2008 г. (Закон о защите взрослых, Закон о лицах и Закон о детях), действует с 1 января 2013 г. (AS 2011 725; BBl 2006 7001).

Арт. 19 d 1 A. Личность в целом / III bis . Ограничение дееспособности

III до . Ограничение дееспособности

Дееспособность может быть ограничена мерой защиты взрослых.


1 Внесен согласно № I 2 Федерального закона от 19 декабря 2008 г. (Закон о защите взрослых, Закон о лицах и Закон о детях), действует с 1 января 2013 г. (AS 2011 725; BBl 2006 7001).

Арт. 20 А. Личность в целом / IV. Родство по крови и по браку / 1. Родство по крови

IV. 1 Родство по крови и по браку

1. Родство по крови

1 Степень родства 2 определяется количеством промежуточных поколений.

2 Между двумя людьми существует прямое родство, когда одно происходит от другого, а между двумя людьми существует побочное родство, когда оба происходят от третьего лица и не связаны по прямой линии.


1 Изменено право собственности на маржу в соответствии с п. I 3 Федерального закона от 30 июня 1972 г., вступило в силу с 1 апреля 1973 г. (AS 1972 2819, 1973 92; BBl 1971 I 1200) .
2 Срок изменен согласно № I 3 Федерального закона от 30 июня 1972 г., вступает в силу с 1 апреля 1973 г. (AS 1972 2819; BBl 1971 I 1200).

Арт. 21 1 А. Личность в целом / IV. Родство по крови и по браку / 2. Родство по браку

2. Родство по браку

1 Если одно лицо состоит в родстве с другим, он или она связаны в качестве родственника с супругой или зарегистрированным партнером последнего в та же линия и в той же степени.

2 Брачное родство не прекращается расторжением брака или зарегистрированного партнерства, в результате которого он был создан.


1 Изменено Приложением № 8 к Закону о зарегистрированном партнерстве от 18 июня 2004 г., вступившим в силу с 1 января 2007 г. (AS 2005 5685; BBl 2003 1288).

Арт. 22 A. Личность в целом / V. Место происхождения и местожительство / 1. Происхождение

V. Место происхождения и местожительство

1. Происхождение

1 Место происхождения лица определяется его или ее гражданство.

2 Гражданство регулируется публичным правом.

3 Если лицо является гражданином более чем одного места, его или ее местом происхождения является то место, в котором он или она проживал или проживал в последний раз, или, в случае отсутствия любого такого места жительства, место проживания в гражданство которого он или она или его предки получили в последний раз.

Арт. 23 A. Личность в целом / V. Место происхождения и местожительство / 2. Место жительства / a. Определение

2. Место жительства

a. Определение

1 Местожительство человека — это место, в котором оно или она проживает с намерением поселиться; проживание с целью обучения или размещение лица в учебном заведении или доме-интернате, больнице или пенитенциарном учреждении само по себе не означает места жительства. 1

2 Ни одно лицо не может иметь более одного места жительства одновременно.

3 Это положение не распространяется на места деятельности.


1 Изменено пунктом I 2 Федерального закона от 19 декабря 2008 г. (Закон о защите взрослых, Закон о лицах и Закон о детях), вступил в силу с 1 января 2013 г. (AS 2011 725; BBl 2006 7001).

Арт. 24 А. Личность в целом / V. Место происхождения и проживания / 2.Место жительства / б. Смена места жительства, временного проживания

б. Смена места жительства, временное проживание

1 Лицо сохраняет свое постоянное место жительства до тех пор, пока не будет приобретено новое.

2 Местожительством лица считается место, в котором оно или она временно проживает, если не может быть доказано ранее установленное место жительства или если оно или она ранее проживали за границей и еще не зарегистрировались в Швейцарии.

Арт.25 1 A. Личность в целом / V. Место происхождения и местожительство / 2. Место жительства / c. Место жительства несовершеннолетних

c. Местожительство несовершеннолетних 2

1 Местожительство ребенка, находящегося под родительской ответственностью 3 , считается местом проживания родителей или, если родители имеют другое место жительства, родителя, с которым проживает ребенок ; во всех остальных случаях он считается временным местом жительства ребенка.

2 Дети, находящиеся под опекой, проживают по месту нахождения органа по защите детей. 4


1 Изменено согласно № I 2 Федерального закона от 5 октября 1984 г., вступило в силу с 1 января 1988 г. (AS 1986 122 153, ст. 1; BBl 1979 II 1191).
2 Изменено согласно № I 2 Федерального закона от 19 декабря 2008 г. (Закон о защите взрослых, Закон о лицах и Закон о детях), вступил в силу 1 января 2013 г. (AS 2011 725; BBl 2006 7001 ).
3 Срок в соответствии с № I 1 Федерального закона от 26 июня 1998 г., действует с 1 января 1998 г.2000 (AS 1999 1118; BBl 1996 I 1). Эта поправка учитывается во всем Кодексе.
4 Внесены поправками согласно № 12 Федерального закона от 19 декабря 2008 г. (Закон о защите взрослых, Закон о лицах и Закон о детях), вступивший в силу 1 января 2013 г. (AS 2011 725; BBl 2006 7001 ).

Арт. 26 1 A. Личность в целом / V. Место происхождения и местожительство / 2. Место жительства / d. Лица в учреждениях

d.Лица в учреждениях

Взрослые, подлежащие генеральной депутации, проживают по месту нахождения органа по защите взрослых.


1 Изменено пунктом I 2 Федерального закона от 19 декабря 2008 г. (Закон о защите взрослых, Закон о лицах и Закон о детях), вступил в силу с 1 января 2013 г. (AS 2011 725; BBl 2006 7001).

Арт. 27 B. Защита правосубъектности / I. От чрезмерных ограничений

B.Защита правосубъектности

I. Против чрезмерных ограничений 1

1 Ни одно лицо не может, полностью или частично, отказаться от своей дееспособности или дееспособности.

2 Никто не может отказываться от своей свободы или ограничивать ее использование до степени, нарушающей закон или общественную мораль.


1 Изменено согласно № I Федерального закона от 16 декабря 1983 г., вступает в силу 1 июля 1985 г. (AS 1984 778; BBl 1982 II 636).

Арт. 28 1 B. Защита правосубъектности / II. Против нарушений / 1. Принцип

II. Против нарушений

1. Принцип

1 Любое лицо, чьи права личности нарушены незаконно, может обратиться в суд с ходатайством о защите от всех виновных в нарушении.

2 Нарушение является незаконным, если оно не оправдано согласием лица, права которого нарушены, или преобладающими частными или общественными интересами, или законом.


1 Изменено согласно № I Федерального закона от 16 декабря 1983 г., вступает в силу 1 июля 1985 г. (AS 1984 778; BBl 1982 II 636).

Арт. 28 a 1 B. Защита правосубъектности / II. Против нарушений / 2. Действия / а. В целом

2. Действия

a. В целом 2

1 Заявитель может обратиться в суд с просьбой:

1.
о запрете угрозы нарушения;
2.
о прекращении существующего нарушения;
3.
сделать заявление о том, что нарушение является незаконным, если оно продолжает иметь оскорбительный эффект.

2 В частности, заявитель может потребовать, чтобы исправление или судебное решение было доведено до сведения третьих лиц или опубликовано.

3 Претензии о возмещении убытков и компенсации, а также о передаче прибыли в соответствии с положениями, регулирующими орган без полномочий, сохраняются.


1 Внесен согласно № I Федерального закона от 16 декабря 1983 г., вступил в силу с 1 июля 1985 г. (AS 1984 778; BBl 1982 II 636).
2 Изменено No I Федерального закона от 23 июня 2006 г. (Защита личности от насилия, угроз и домогательств), вступившее в силу с 1 июля 2007 г. (AS 2007 137; BBl 2005 6871 6897).

Арт. 28 b 1 B. Защита правосубъектности / II.Против нарушений / 2. Действия / б. Насилие, угрозы или домогательства

b. Насилие, угрозы или домогательства

1 Чтобы получить защиту от насилия, угроз или преследований, заявитель может попросить суд, в частности, приказать стороне-нарушителю воздерживаться от:

1.
приближаться к заявителю или входить определенная территория вокруг жилища заявителя;
2.
частые посещения определенных мест, особенно улиц, площадей или районов;
3.
от установления контакта с заявителем, особенно по телефону, в письменной или электронной форме, или от преследования заявителя любым другим способом.

2 Если заявитель проживает в том же жилище, что и виновная сторона, заявитель может попросить суд обязать виновную сторону покинуть жилище на определенный период. Этот срок может быть продлен один раз по уважительной причине.

3 Если это оправдано обстоятельствами, суд может:

1.
требуют, чтобы заявитель выплатил разумную компенсацию за исключительное использование им жилья; или
2.
с согласия арендодателя передать права и обязанности по договору аренды только заявителю.

3bis Он должен уведомить о своем решении компетентные органы по защите детей и взрослых, компетентный кантональный орган в соответствии с параграфом 4, а также другие органы и третьи стороны, если это представляется необходимым для выполнения своих обязанностей или для защиты заявителя или позволяет исполнить решение. 2

4 Кантоны назначают орган, который в экстренных случаях может распорядиться о немедленном выселении нарушившей стороны из совместного жилища и вводит правила, регулирующие эту процедуру.


1 Включено согласно № I Федерального закона от 16 декабря 1983 г. (AS 1984 778; BBl 1982 II 636). С поправками, внесенными согласно № I Федерального закона от 23 июня 2006 г. (Защита личности от насилия, угроз и домогательств), вступившего в силу 1 июля 2007 г. (AS 2007 137; BBl 2005 6871 6897).
2 Включено согласно No I Федерального закона от 14 декабря 2018 г. о повышении защиты, предоставляемого жертвам насилия, вступившего в силу с 1 июля 2020 г. (AS 2019 2273; BBl 2017 7307).

Арт. 28 c– 28 f 1 B. Защита правосубъектности / II. Против нарушений / 3. …

3. …


1 Внесен согласно № I Федерального закона от 16 декабря 1983 г. (AS 1984 778; BBl 1982 II 636).Отменена приложением 1 № II 3 Гражданского процессуального кодекса от 19 декабря 2008 г., вступает в силу с 1 января 2011 г. (AS 2010 1739; BBl 2006 7221).

Арт. 28 g 1 B. Защита правосубъектности / II. Против нарушений / 4. Право на ответ / а. Принцип

4. Право на ответ

a. Принцип 2

1 Любое лицо, права личности которого напрямую затрагиваются освещением событий в периодически появляющихся СМИ, особенно в прессе, радио или телевидении, имеет право на ответ.

2 Право на ответ отсутствует в отношении точных отчетов о публичных сделках органа власти, в которых принимало участие пострадавшее лицо.


1 Внесен согласно № I Федерального закона от 16 декабря 1983 г., вступил в силу с 1 июля 1985 г. (AS 1984 778; BBl 1982 II 636).
2 Изменено No I Федерального закона от 23 июня 2006 г. (Защита личности от насилия, угроз и домогательств), вступившее в силу с 1 июля 2007 г. (AS 2007 137; BBl 2005 6871 6897).

Арт. 28 h 1 B. Защита правосубъектности / II. Против нарушений / 4. Право на ответ / b. Форма и содержание

б. Форма и содержание

1 Текст ответа должен быть кратким и ограничиваться предметом спора.

2 В ответе может быть отказано, если он явно неверен или нарушает закон или общественную мораль.


1 Утвержден № I Федерального закона от 16 декабря.1983 г., вступил в силу с 1 июля 1985 г. (AS 1984 778; BBl 1982 II 636).

Арт. 28 i 1 B. Защита правосубъектности / II. Против нарушений / 4. Право на ответ / c. Процедура

c. Процедура

1 Автор ответа должен отправить текст в медиа-компанию в течение 20 дней с момента получения информации о возражении, но не позднее, чем в течение трех месяцев после публикации.

2 Медиа-компания должна немедленно проинформировать автора ответа, когда он будет опубликован или почему он отклонен.


1 Внесен согласно № I Федерального закона от 16 декабря 1983 г., вступил в силу с 1 июля 1985 г. (AS 1984 778; BBl 1982 II 636).

Арт. 28 k 1 B. Защита правосубъектности / II. Против нарушений / 4. Право на ответ / d. Публикация

д. Публикация

1 Ответ должен быть опубликован как можно скорее и таким образом, чтобы гарантировать, что он достигнет той же аудитории или читателей в качестве спорного представления.

2 Ответ должен быть обозначен как таковой; медиакомпании не разрешается делать какие-либо дополнения, кроме как указывать, поддерживает ли она свое представление или указывать свои источники.

3 Ответ должен быть опубликован бесплатно.


1 Внесен согласно № I Федерального закона от 16 декабря 1983 г., вступил в силу с 1 июля 1985 г. (AS 1984 778; BBl 1982 II 636).

Арт. 28 л 1 B.Защита правосубъектности / II. Против нарушений / 4. Право на ответ / e. Обращение в суд

e. Обращение в суд

1 Если медиа-компания препятствует праву на ответ, отклоняет ответ или не публикует его правильно, соответствующая сторона может подать прошение в суд.

2 2

3 и 4 3


1 Вставлено № I Федерального агентства по правам человека от 16 декабря.1983 г., вступил в силу с 1 июля 1985 г. (AS 1984 778; BBl 1982 II 636).
2 Отменена приложением № 2 Закона о гражданской юрисдикции от 24 марта 2000 г., вступает в силу с 1 января 2001 г. (AS 2000 2355; BBl 1999 2829).
3 Утратил силу согласно Приложению 1 № II 3 Гражданского процессуального кодекса от 19 декабря 2008 г., вступает в силу с 1 января 2011 г. (AS 2010 1739; BBl 2006 7221).

Арт. 29 Б.Защита правосубъектности / III. Право на использование своего имени / 1. Защита своего имени

III. Право на использование своего имени

1. Защита своего имени

1 Если использование человеком его или ее имени оспаривается, он или она может подать заявление в суд, подтверждающее его права.

2 Если лицо пострадало из-за того, что другое лицо использует его или ее имя, он или она может добиваться постановления, запрещающего такое использование, и, если пользователь виноват, может предъявить иск о возмещении ущерба и, если это оправдано по характеру нарушения, для удовлетворения.

Арт. 30 B. Защита правосубъектности / III. Право на использование своего имени / 2. Изменение имени / а. Общие

2. Изменение названия

a. Общие 1

1 Правительство кантона проживания может разрешить лицу изменить свое имя по уважительной причине. 2

2 3

3 Лицо, пострадавшее в результате изменения имени, может оспорить его в суде в течение одного года после того, как узнало об этом.


1 Изменено пунктом I Федерального закона от 30 сентября 2011 г. (имя и гражданство), вступившим в силу с 1 января 2013 г. (AS 2012 2569; BBl 2009 7573 7581).
2 Изменено согласно № I Федерального закона от 30 сентября 2011 г. (имя и гражданство), вступившим в силу с 1 января 2013 г. (AS 2012 2569; BBl 2009 7573 7581).
3 Утратил силу согласно No I Федерального закона от 30 сентября 2011 г. (имя и гражданство), вступает в силу с 1 января 2013 г. (AS 2012 2569; BBl 2009 7573 7581).

Арт. 30 a 1 B. Защита правосубъектности / III. Право на использование своего имени / 2. Изменение имени / b. В случае смерти супруга

б. В случае смерти супруга

Лицо, чей супруг умер, может, если это лицо изменило свою фамилию при вступлении в брак, в любое время заявить регистратору актов гражданского состояния о своем желании вернуться к имени, под которым он или она были известны до брак.


1 Добавлен № I Федерального закона от 30 сен.2011 (имя и гражданство), вступает в силу с 1 января 2013 года (AS 2012 2569; BBl 2009 7573 7581).

Арт. 31 C. Начало и конец прав личности / I. Рождение и смерть

C. Начало и конец прав личности

I. Рождение и смерть

1 Права личности начинаются с рождения живого ребенка и заканчиваются о смерти.

2 Нерожденный ребенок дееспособен при условии, что он доживет до рождения.

Арт. 32 C. Начало и конец личности человека / II. Доказательство / 1. Бремя доказывания

II. Доказательство

1. Бремя доказывания

1 Любое лицо, которое при осуществлении права полагается на тот факт, что другое лицо живо, или умерло, или было живым в определенное время, или пережило другое лицо, должно предоставить доказательства этого.

2 Если невозможно доказать, что из группы из нескольких умерших один выжил другой, все считаются умершими одновременно.

Арт. 33 C. Начало и конец личности человека / II. Доказательство / 2. Доказательства / а. В целом

2. Доказательства

a. В целом

1 Доказательство рождения или смерти человека подтверждается записями, которые ведутся в регистре актов гражданского состояния.

2 Если записи отсутствуют или оказываются неверными, доказательства могут быть представлены в другой форме.

Арт. 34 C. Начало и конец личности человека / II.Доказательство / 2. Доказательства / б. Презумпция смерти

б. Презумпция смерти

Смерть человека считается доказанной, даже если никто не видел труп, если это лицо исчезло при обстоятельствах, при которых его смерть может считаться несомненной.

Арт. 35 C. Начало и конец личности человека / III. Заявление о предполагаемой смерти / 1. В целом

III. Заявление о предполагаемой смерти

1. В целом

1 Если высока вероятность того, что человек умер, потому что он или она исчезли при крайне опасных для жизни обстоятельствах или пропали без вести в течение длительного периода времени без каких-либо признаков жизни , суд может объявить это лицо умершим по заявлению любого лица, получившего права в связи с его или ее смертью.

2 1


1 Утратил силу согласно Приложению № 2 Закона о гражданской юрисдикции от 24 марта 2000 г., вступает в силу с 1 января 2001 г. (AS 2000 2355; BBl 1999 2829).

Арт. 36 C. Начало и конец личности человека / III. Заявление о предполагаемой смерти / 2. Процедура

2. Процедура

1 Заявление может быть подано по истечении не менее одного года с момента опасного для жизни события или пяти лет с момента появления последних признаков жизни.

2 Суд должен подходящими общедоступными способами обратиться к любому лицу, которое может предоставить информацию о пропавшем без вести лице, чтобы оно явилось в течение определенного периода.

3 Срок должен составлять не менее одного года после первого публичного уведомления.

Арт. 37 C. Начало и конец прав личности / III. Заявление о предполагаемой смерти / 3. Отказ заявки

3. Отказ заявки

Если пропавший без вести человек явится в течение установленного периода, или если получено известие о пропавшем без вести человеке, или если дата его или ее смерти доказана, приложение не работает.

Арт. 38 C. Начало и конец прав личности / III. Объявление о предполагаемой смерти / 4. Эффект

4. Эффект

1 Если в течение установленного периода не поступает никаких новостей, пропавший без вести объявляется предположительно умершим, и права, вытекающие из факта его или ее смерти, могут быть реализованы в качестве если смерть будет доказана.

2 Заявление о предполагаемой смерти имеет обратную силу с момента возникновения опасного для жизни события или появления последних признаков жизни.

3 Признание предполагаемой смерти расторгает брак. 1


1 Внесен согласно № I 4 Федерального закона от 26 июня 1998 г., вступил в силу с 1 января 2000 г. (AS 1999 1118; BBl 1996 I 1).


Арт. 39 1 A. Регистры / I. В целом

A. Регистры

I. В целом

1 Гражданский статус записывается в электронный регистр (регистр актов гражданского состояния).

2 Гражданский статус включает, в частности:

1.
данные лица, например, касающиеся рождения, брака, зарегистрированного гражданского партнерства и смерти;
2.
статус лица согласно закону о физических лицах и семейному праву, такой как совершеннолетие, отцовство, брак или зарегистрированное гражданское партнерство;
3.
имен;
4.
кантональное и общинное гражданство;
5.
национальность.

1 Изменено согласно № I 1 Федерального закона от 15 декабря 2017 г. (Регистрация актов гражданского состояния и земельной книги), вступило в силу с 1 января 2019 г. (AS 2018 4017; BBl 2014 3551 ).

Арт. 40 A. Регистры / II. Обязанность уведомить

II. Обязанность уведомить 1

1 Федеральный совет определяет, какие лица и органы обязаны предоставлять информацию, необходимую для записи гражданского состояния.

2 Может предусматривать, что нарушение указанной обязанности влечет наложение штрафа.

3 2


1 Изменено No I Федерального закона от 5 октября 2001 г. (Электронный регистр актов гражданского состояния), действует с 1 июля 2004 г. (AS 2004 2911; BBl 2001 1639).
2 Утратил силу согласно N I Федерального закона от 5 октября 2001 г. (Электронный регистр актов гражданского состояния) с 1 июля 2004 г. (AS 2004 2911; BBl 2001 1639).

Арт. 41 A. Регистры / III. Подтверждение неоспоримой информации

III. Доказательство неоспоримой информации

1 Если требуется документальное подтверждение информации о гражданском состоянии, но его невозможно или необоснованно трудно получить, несмотря на прилагаемые разумные усилия, кантональный надзорный орган может принять заявление, сделанное в присутствии регистратора, в качестве предоставленного доказательства. такая информация не оспаривается.

2 Регистратор должен напомнить любому лицу, сделавшему такое заявление, о его или ее обязанности говорить правду и что ложное заявление может привести к судебному преследованию.

Арт. 42 A. Регистры / IV. Исправление / 1. По решению суда

IV. Выпрямление

1. По решению суда

1 Любого лицо, которое удовлетворяет суд, что он или она имеет личный интерес защиты может будет оправдывать искать для регистрации спорной информации приказа о личном статусе или исправлении или удалении записи . Суд заслушивает соответствующий кантональный надзорный орган, которому он сообщает свое решение.

2 Кантональные надзорные органы также имеют право подавать такие заявления.

Арт. 43 A. Регистры / IV. Исправление / 2. Регистрирующими органами

2. Регистрирующими органами

Регистрирующие органы должны по собственной инициативе исправлять ошибки, возникшие в результате очевидной оплошности или ошибки.

Арт. 43 a 1 A. Регистры / V. Защита и раскрытие данных

V.Защита и раскрытие данных

1 Что касается регистрации гражданского состояния, Федеральный совет несет ответственность за защиту личности и конституционных прав лиц, в отношении которых обрабатываются данные.

2 Он регулирует раскрытие данных частным лицам, которые могут проявлять прямой интерес, требующий защиты.

3 В нем указаны те органы, в дополнение к органам регистрации, которым данные, необходимые для выполнения их юридических обязанностей, могут быть раскрыты периодически или по запросу.Положения о раскрытии информации в соответствии с кантональным законодательством защищены.

3bis Регистрирующие органы обязаны сообщать компетентному органу обо всех уголовных преступлениях, которые стали известны им при исполнении своих служебных обязанностей. 2

4 Следующие органы имеют онлайн-доступ к данным, необходимым для подтверждения личности человека:

1.
органы выдачи в соответствии с Федеральным законом от 22 июня 2001 г. 3 об удостоверяющих личность документах для Граждане Швейцарии;
2. 4
федеральное агентство, ответственное за работу компьютеризированной полицейской поисковой системы в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 13 июня 2008 г. 5 о федеральных полицейских информационных системах и фильтрующих агентствах кантональных и общинных полицейских сил, связанных с поисковая система;
3.
федеральное агентство, ответственное за ведение компьютеризированного реестра судимостей по ст. 359 УК РФ 6 ;
4.
федеральное агентство по расследованию пропавших без вести 7 ;
5. 8
Федеральная разведывательная служба по раннему обнаружению и предотвращению угроз внутренней или внешней безопасности в соответствии с подпунктом а пункта 1 статьи 6 Закона о разведывательной службе от 25 сентября 2015 г. 9 ;
6. 10
органы, ответственные за ведение кантональных и общинных регистров жителей в соответствии с Законом о гармонизации регистров от 23 июня 2006 г. 11 ;
7. 12
федеральные агентства, отвечающие за ведение центральных реестров застрахованных лиц в соответствии с подпунктом «а» пункта 4 статьи 71 Федерального закона от 20 декабря 1946 г. 13 «О страховании по старости и по случаю потери кормильца»;
8. 14
федеральные агентства при Федеральном департаменте иностранных дел, ответственные за ведение реестра швейцарцев, проживающих за рубежом, в соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 24 марта 2000 г. 15 об обработке Личные данные.

1 Введен в действие согласно № I Федерального закона от 5 октября 2001 г. (Электронный регистр актов гражданского состояния), вступил в силу с 1 июля 2004 г. (AS 2004 2911; BBl 2001 1639).
2 Включено согласно № I 3 Федерального закона от 15 июня 2012 года о мерах против принудительных браков, вступившего в силу с 1 июля 2013 года (AS 2013 1035; BBl 2011 2185).
3 SR 143,1
4 Изменено Приложением 1 № 4 Федерального закона от 13 июня 2008 г. о Федеральных полицейских информационных системах, вступило в силу с 5 декабря.2008 (AS 2008 4989; BBl 2006 5061).
5 SR 361
6 Сейчас: Арт. 365.
7 В настоящее время Федеральное управление полиции.
8 Включено согласно Приложению № II 4 Закона о разведывательных службах от 25 сентября 2015 г., вступившего в силу с 1 сентября 2017 г. (AS 2017 4095; BBl 2014 2105).
9 SR 121
10 Добавлен согласно № I 1 Федерального закона от 15 декабря 2017 г. (Регистрация актов гражданского состояния и земельной книги), вступил в силу с 1 января.2019 (AS 2018 4017; BBl 2014 3551).
11 SR 431,02
12 Включено согласно № I 1 Федерального закона от 15 декабря 2017 г. (Регистрация актов гражданского состояния и земельной книги), действует с 1 января 2019 г. (AS 2018 4017; BBl 2014 3551).
13 SR 831.10
14 Добавлен согласно № I 1 Федерального закона от 15 декабря 2017 г. (Регистрация актов гражданского состояния и земельной книги), вступил в силу с 1 января.2019 (AS 2018 4017; BBl 2014 3551).
15 SR 235,2

Арт. 44 B. Организация / I. Органы записи актов гражданского состояния / 1. Регистраторы актов гражданского состояния

B. Организация

I. Органы регистрации актов гражданского состояния

1. Регистраторы актов гражданского состояния

1 В частности, регистраторы должны выполнять следующие задачи:

1.
они ведут регистр актов гражданского состояния;
2.
они делают уведомления и предоставляют выписки;
3.
они проводят подготовительную процедуру к свадьбе и проводят свадебную церемонию;
4.
регистрируют декларации о гражданском состоянии.

2 В порядке исключения Федеральный совет может поручить выполнение этих задач представителю Швейцарии за рубежом.

Арт. 45 B. Организация / I. Органы записи актов гражданского состояния / 2. Надзорные органы

2.Органы надзора

1 Каждый кантон назначает надзорный орган.

2 В частности, надзорный орган выполняет следующие задачи:

1.
контролирует регистры;
2.
поддерживает и консультирует ЗАГС;
3.
оказывает помощь в ведении записи актов гражданского состояния и проведении подготовительных процедур к свадьбе;
4.
издает директивы о признании и регистрации дел, касающихся гражданского состояния, которые происходят за границей, а также иностранных судебных и административных решений, касающихся гражданского состояния;
5.
Он обеспечивает базовое и непрерывное образование и обучение лиц, работающих в службе записи актов гражданского состояния.

3 Конфедерация несет ответственность за надзор. Он может прибегнуть к кантональным процедурам обжалования решений регистраторов и надзорных органов. 1


Арт. 45 a 1 B. Организация / I a . Центральная гражданская информационная система

I a . Центральная система гражданской информации

1 Конфедерация будет эксплуатировать и развивать центральную систему гражданской информации для ведения централизованного реестра актов гражданского состояния.

2 Конфедерация несет расходы по эксплуатации и развитию.

3 Кантоны уплачивают Конфедерации ежегодную пошлину за использование системы для ведения реестра актов гражданского состояния.

4 Конфедерация привлекает кантоны к разработке системы и оказывает техническую поддержку в ее использовании.

5 В сотрудничестве с кантонами Федеральный совет регулирует:
1.
подробности участия кантонов в разработке системы;
2.
сумма, которую кантоны должны уплатить за ее использование;
3.
права доступа органов записи актов гражданского состояния и других учреждений с правами доступа;
4.
как Конфедерация и кантоны сотрудничают в управлении системой;
5.
организационные и технические меры, необходимые для обеспечения защиты и безопасности данных;
6.
Архивирование данных.

6 Он может предусматривать оплату услуг для третьих сторон для целей, не связанных с вопросами гражданского состояния, которые будут нести эти третьи стороны.


1 Включено № I Федерального закона от 5 окт.2001 (Электронный регистр актов гражданского состояния) (AS 2004 2911; BBl 2001 1639). Внесен согласно № I 1 Федерального закона от 15 декабря 2017 г. (Регистрация актов гражданского состояния и земельной книги), вступивший в силу с 1 января 2019 г. (AS 2018 4017; BBl 2014 3551).

Арт. 46 B. Организация / II. Ответственность

II. Ответственность

1 Любое лицо, понесшее ущерб, причиненный незаконно лицами, работающими в службе записи актов гражданского состояния при исполнении своих служебных обязанностей, имеет право на возмещение ущерба и, если это оправдано серьезностью ущерба, на компенсацию.

2 Ответственность несет кантон; он может обращаться в суд против лиц, которые причинили убытки умышленно или по грубой неосторожности.

3 Закон об ответственности правительства от 14 марта 1958 г. 1 применяется в отношении лиц, нанятых Конфедерацией.


Арт. 47 B. Организация / III. Дисциплинарные меры

III. Дисциплинарные меры

1 Умышленное или небрежное нарушение служебных обязанностей лицами, работающими в органах ЗАГС, подлежит дисциплинарным мерам, принимаемым кантональным надзорным органом.

2 Дисциплинарные меры включают в себя выговоры, штрафы до 1000 швейцарских франков или, в серьезных случаях, снятие с должности.

3 Право на судебное преследование сохраняется.

Арт. 48 C. Имплементационные положения / I. Федеральный закон

C. Имплементационные положения

I. Федеральный закон

1 Федеральный совет издает положения по имплементации.

2 В частности, он регулирует:

1.
регистры, которые необходимо поддерживать, и информацию, которая должна быть записана;

2. Использование номера OASI в соответствии со статьей 50 c Федерального закона от 20 декабря 1946 г. 1 о страховании по старости и страховании по случаю потери кормильца с целью электронного обмена данными между официальными реестрами лиц;

3. ведение реестра;

4.
надзор. 2

3 Для обеспечения технически надежной реализации Федеральный совет может установить минимальные требования для базового и непрерывного образования и обучения персонала службы записи актов гражданского состояния и для выполнения функций регистратора.

4 Определяет плату, взимаемую службой записи актов гражданского состояния.

5 Он определяет условия, при которых разрешается использовать электронные средства:

1.
предоставлять информацию о гражданском состоянии;
2.
для декларирования гражданского состояния;
3.
для внесения извещений и предоставления выписок из записи актов гражданского состояния. 3

Арт. 49 С.Исполнительные положения / II. Кантональное право

II. Кантональное право

1 Кантоны определяют районы записи актов гражданского состояния.

2 Они устанавливают положения, необходимые для реализации в рамках федерального закона.

3 Такие кантональные положения, за исключением тех, которые касаются оплаты труда персонала, подлежат утверждению Конфедерацией.

Арт. 50 и 51

Полное руководство по правам арендатора в соответствии с Законом о гражданской помощи военнослужащим

Закон о гражданской помощи военнослужащим 2003 года (SCRA) защищает тех, кто служит своей стране, предоставляя им особые права, такие как возможность расторгнуть арендный договор, среди прочего.

Проще говоря, ГКДР служит интересам нашей национальной безопасности, помогая тем, кто призван на действительную военную службу, чтобы их личная жизнь и жизни членов их семей не развалились, пока военнослужащий выполняет свои обязанности.

Фон

По большей части, закон о домовладельцах и арендаторах — это дело каждого штата, при этом законодательные органы устанавливают основные правила для таких вещей, как залоговые депозиты и выселения.

Многие штаты следуют рамкам, установленным Единым законом о арендодателях и арендаторах жилых помещений (URLTA) 1972 года, но даже муниципалитетам разрешено принимать местные постановления, такие как контроль арендной платы в Санта-Монике и Сан-Франциско или требование в Майами, Флорида, что арендодатели должны получить разрешение, прежде чем вывешивать табличку «Сдается».

Поскольку участие в URLTA является добровольным, существует лишь несколько утвержденных на федеральном уровне правил в отношении жилья, таких как федеральное требование о раскрытии информации.

Когда Конгресс осознал, что наши военнослужащие влезают в долги или не могут выполнять контракты из-за своих требований к действию, правительство знало, что что-то нужно делать. Таким образом, был принят принятый на федеральном уровне Закон 1940 года о гражданской помощи солдатам и морякам. В 2003 году он стал известен как Закон о гражданской помощи военнослужащим.

Гражданская защита

SCRA помогает военнослужащим, призванным на действительную военную службу, и их семьям, позволяя отсрочить или приостановить выполнение ряда гражданских обязанностей.

Эти меры защиты выходят далеко за рамки договоров аренды жилья:

  • Ограничение процентов по существующей задолженности до 6 процентов
  • Защита от обращения взыскания по существующим ипотечным кредитам
  • Отсрочка рассмотрения дела
  • Восстановление частного медицинского страхования
  • Прекращение или приостановление договоров мобильной связи
  • Расторжение договора аренды автомобиля

Для арендодателей в Соединенных Штатах закон может повлиять на их отношения с арендатором несколькими способами,

  • Расторжение договоров аренды жилого и коммерческого назначения
  • Защита от выселения
  • Защита от неисполнения приговоров

Кто защищен?

Во-первых, прежде чем мы перейдем к защите закона, полезно понять, кто имеет на это право.

Военная служба

Закон распространяется на всех действующих военнослужащих армии, флота, морской пехоты, ВВС и береговой охраны, а также резервистов, призванных на военную службу, и Национальной гвардии, которым предписано нести действительную службу более 30 дней подряд.

Кроме того, в его состав входят офицеры Национального управления по исследованию океана и атмосферы и Службы общественного здравоохранения.

С юридической точки зрения, он распространяется на всех тех, кто находится на действительной службе и получает зарплату под прямым контролем федерального правительства в соответствии с разделом 10 Закона США.S. Code (pdf) и включает военнослужащих, дислоцированных на военных базах и военно-морских судах в США или за рубежом.

Внутренняя служба

Кроме того, обновление 2003 года к закону 1940 года расширило охват, включив в него обученных на федеральном уровне и оплачиваемых членов, работающих в соответствии с Разделом 32 Свода законов США (pdf), когда их призывают более 30 дней подряд для реагирования на чрезвычайную ситуацию в стране в соответствии с приказ губернатора штата.

Например, члены Национальной гвардии, которые были призваны на службу после 11 сентября 2001 года и после урагана Катрина, служили в соответствии с Разделом 32 и находились под защитой ГКДР.

Прекращение аренды

Согласно Разделу III SCRA, военнослужащие, которые зачисляются или призваны на действительную военную службу на срок более 180 дней, могут расторгнуть помесячные и другие договоры аренды жилого и делового жилья, если они уведомят об этом не менее чем за 30 дней.

Письменное извещение

Военнослужащий, стремящийся разорвать договор аренды, должен предоставить домовладельцу или управляющему недвижимостью письменное уведомление о расторжении вместе с копией своих военных приказов. Уведомление может быть доставлено вручную, но если оно отправлено по почте, оно должно быть отправлено с уведомлением о вручении, запрошенным через USPS.

Помесячная аренда

Для соглашений о помесячной оплате: после отправки уведомления договор аренды прекращается через 30 дней после следующей даты, когда после доставки уведомления должна быть произведена оплата аренды.

Это означает, что если арендная плата должна быть уплачена первого числа каждого месяца и уведомление о расторжении отправляется в любой день после 1 августа, договор аренды прекращается с 1 октября.

Все прочие договоры аренды

Для всех остальных договоров аренды расторжение вступает в силу в последний день следующего месяца после получения уведомления.Например, если уведомление будет отправлено 25 июня, договор аренды будет прекращен 31 июля.

В этот момент у арендодателя есть 30 дней для возврата любой предоплаченной арендной платы и гарантийных депозитов, за исключением покрытия невыплаченной арендной платы или ремонта любых фактических повреждений, за которые арендатор несет ответственность по договору аренды.

Защита от выселения

Закон также позволяет судам откладывать выселение супруга, детей или других иждивенцев военнослужащего, если военная служба влияет на способность семьи платить за квартиру.

Закон не запрещает выселение прямо, и при этом он не освобождает военнослужащих и их семьи от их обязанности платить арендную плату, которую они должны. Арендодатель может по-прежнему подать уведомление о расторжении договора, если военнослужащий или член семьи задерживает выплату арендной платы, но арендодатель должен сообщить суду о статусе действующей службы арендатора.

После этого судья сможет решить, влияет ли военный статус военнослужащего на его или ее способность платить арендную плату и следует ли отложить выселение или позволить ему продолжить.

До трех месяцев

Закон позволяет судам откладывать выселение на три месяца или по усмотрению судьи на более короткий или более длительный период времени. В зависимости от обстоятельств конкретного дела суд также может принять решение о продолжении выселения.

Максимальная сумма арендной платы

Кроме того, закон ограничивает применение этого положения арендными договорами с максимальной суммой арендной платы, которая ежегодно корректируется на основе индекса потребительских цен.

На 2014 год защита от выселения распространяется на договоры аренды с ежемесячной арендной платой до 3 217 долларов.81, при условии, что договор аренды был подписан до зачисления на военную службу или до даты прохождения военной службы.

Защита от неисполнения приговора

Решение по умолчанию может быть вынесено, если сторона судебного процесса не явится в суд. Например, в случаях выселения, когда арендатор не явился для оспаривания выселения, домовладелец затем может попросить судью вынести решение по умолчанию, разрешающее выселение.

Требуется аффидевит

На этом этапе ГКДР требует, чтобы суд попросил арендодателя предоставить письменное показание, подтверждающее, что арендатор является военным на действительной военной службе.С другой стороны, если истец не может предоставить такую ​​проверку, закон требует предъявления письменных показаний о том, что истец не смог определить военный статус ответчика.

Ящики могут быть открыты повторно

Если военнослужащий возвращается домой со службы и обнаруживает, что он вынес решение по умолчанию против него, закон также позволяет военнослужащему просить суд пересмотреть приговор, чтобы обеспечить надлежащую защиту.

Кроме того, если домовладелец сознательно сообщает суду ложную информацию о чьем-либо военном статусе согласно ГКДР, арендодатель может быть оштрафован на и лишен свободы на срок до года по закону.

Проверка статуса активного режима

Чтобы проверить действующий статус арендатора в соответствии с положениями SCRA, домовладелец должен предоставить суду письменные показания с приложением отчета, называемого сертификатом, который можно бесплатно получить на официальном сайте SCRA, управляемом Министерством обороны.

Вот пример аффидевита из округа Мэдисон, штат Алабама.

Примечание. Существует по крайней мере один частный негосударственный сайт, который взимает плату за выполнение поиска на соответствие критериям ГКДР и предоставление требуемых аффидевитов.Тем не менее, на официальном сайте является бесплатным , и запросы на запись для одного человека не требуют никакой регистрации или создания учетной записи со стороны запрашивающего.

Официальный сайт SCRA позволяет любому человеку подать запрос на подтверждение статуса действующей службы в соответствии с разделом 10 Свода законов США для физического лица в указанную дату.

Введенная дата позволяет сайту проверить, активно ли данное лицо обслуживало, получило ли уведомление о вручении или служило ли оно за 367 дней до указанной даты.

Для выполнения поиска сайт требует, чтобы запрашивающий ввел имя человека и либо дату его рождения, либо номер социального страхования, а также дату статуса действующей службы. Когда запрос отправлен, сайт немедленно предоставляет отчет в виде загружаемого файла PDF.

Это одна из редких ситуаций, когда домовладельцу необходимо иметь номер социального страхования (SSN) арендатора. Без SSN арендатора невозможно с уверенностью сказать, что созданный отчет относится к правильному человеку, поскольку одного имени и даты рождения недостаточно, чтобы однозначно идентифицировать кого-либо.

Если запрашивающий указывает только имя и дату рождения, отчет будет включать отказ от ответственности, в котором говорится, что отчет не является достоверным.

Заключение

Закон о гражданской помощи военнослужащим — сложный закон, и домовладельцы, у которых есть вопросы о том, как закон влияет на их собственную уникальную ситуацию с арендатором, должны проконсультироваться с юристом.

Для дальнейшего самостоятельного исследования полный текст Закона о гражданской помощи военнослужащим 2003 года (pdf) доступен в Конгрессе.губ.

Кроме того, Исследовательская служба Конгресса подготовила 26-страничный документ «Закон о гражданской помощи военнослужащим (SCRA): объяснение». (PDF через представителя США Пола Райана)

Информация о Lucas Hall

Лукас — главный домовладелец в Cozy. Он был успешным арендодателем более 10 лет, имел десятки счастливых арендаторов и портфель недвижимости с прибыльным доходом.
Узнайте больше об истории Лукаса.

Пример хорошего договора аренды

Подробное соглашение об аренде обязательно как для арендодателей, так и для арендаторов, чтобы свести к минимуму головную боль в будущем. Чем тщательнее при аренде будут учтены любые проблемы, которые могут возникнуть, тем лучше.

Последние 10 лет я совершенствовал свое соглашение об аренде жилья, основываясь на своем прошлом опыте. Не стесняйтесь проконсультироваться с юристом или другими специалистами по недвижимости перед использованием и внести предложения о том, как сделать его еще лучше.Законодательство об арендаторах / арендодателях — сложная область, и законы сильно различаются от штата к штату . То, что здесь может работать, может не работать в вашем регионе, поэтому будьте осторожны.

Когда договор аренды впервые подписан, у обоих всегда есть чувство возбуждения. Обе стороны совершают прыжок веры, надеясь, что все получится. Но конфликт неизбежен в любых отношениях. «Понимание», согласованное с рукопожатием, обычно ничего не значит, если оно не записывается при возникновении проблем.

Как финансовый домовладелец-самурай, ваша цель — достичь максимальной занятости арендатора с минимальными постоянными головными болями, чтобы наслаждаться своей свободой. Свобода — вот что значит иметь деньги. Если одно из ваших активов доставляет вам больше головной боли, чем свободы, значит, что-то должно измениться.

Предоставьте хороший продукт с хорошим обслуживанием и четкими условиями, и я уверен, что вы получите огромную выгоду в будущем.

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОЙ АРЕНДЫ

ДОГОВОР АРЕНДЫ

, заключенный между _______________________ (Арендодатель / Владелец) и

АРЕНДАТОР: ____________________________________________

АРЕНДАТОР 2: _____________________________________________

АРЕНДАТОР 3: _____________________________________________

АРЕНДАТОР 4: _____________________________________________

За хорошее рассмотрение сторонами согласовано:

1. Местоположение : Арендодатель настоящим сдает в аренду и предоставляет Арендаторам следующие помещения, описанные ниже: адрес и описание собственности.

2. Срок : Срок аренды составляет один год , начиная с XX / XX / XXX , а затем от месяца к месяцу, с возможностью подписать еще один годовой договор аренды после истечения срока. Арендаторы соглашаются выселиться, если Арендодатель решит продать недвижимость или использовать ее в личных целях в любой момент после истечения годового договора аренды.Если возникнет такая ситуация, Арендаторы будут уведомлены как минимум за 30 дней.

3. Арендная плата : Арендаторы должны платить Арендодателю ежемесячные платежи в размере долларов США. Сумма арендной платы первого числа каждого месяца за месяц вперед. Оплата прямым депозитом предпочтительнее, чтобы избежать просрочки платежа и штрафов. Если платеж не получен до 4 -го числа месяца, будет начисляться штраф в размере $ XXX / день , пока платеж не будет произведен и получен в полном объеме, поэтому автоматический электронный платеж является лучшим способом оплаты.После 30 дней неуплаты будет подано и доставлено уведомление о выселении.

Если арендаторы имеют хорошую репутацию, домовладелец соглашается поднять арендную плату не более чем до X, XXX долларов на второй год.

Главный арендатор должен предоставить уведомление минимум за 60 дней до выезда после окончания годовой аренды, чтобы дать домовладельцу достаточно времени для поиска новых арендаторов.

3a Гарантийный депозит : Арендаторы должны внести гарантийный залог в размере XX долларов, XXX , который будет использован для оплаты ущерба, понесенного Арендаторами (поврежденные стены, потолки, полы, оборудование, бытовая техника, повреждение воды, повреждение палубы , так далее.), которые не фиксируются при выезде. При любом повреждении Главный Арендатор должен уведомить Арендодателя в течение 48 часов, чтобы убедиться, что ущерб не усугубляется. По депозиту будут выплачиваться проценты в размере 0,1% годовых. Арендаторы соглашаются вернуть недвижимость в том же состоянии во время первого заселения и проведут осмотр дома с домовладельцем в начале и в конце срока аренды.

4. Коммунальные услуги и услуги : Арендаторы должны за свой счет оплачивать следующее: Электричество и газ, кабель, Интернет, Рекология (мусор / переработка / компост) и вода.Арендаторы должны своевременно оплачивать все сборы при наступлении срока их оплаты.

Арендодатель не гарантирует качество или адекватность коммунальных услуг или услуг, указанных выше, а также Арендодатель не гарантирует, что какие-либо из указанных выше коммунальных услуг или услуг не будут иметь перебоев, вызванных ремонтом, улучшением или переделкой здания или помещения или любое оборудование и сооружения в здании, любые трудовые споры или любые другие причины любого рода, находящиеся вне разумного контроля Арендодателя.Любое такое прерывание — и любая другая неспособность Арендодателя выполнить обязательства по аренде, вытекающая из любой такой причины — не будет считаться выселением или нарушением использования Арендаторами помещений и владением им, или возлагать на Арендодателя ответственность перед Арендаторами за нанесенный ущерб, или освобождать Арендаторов от выполнения Арендных обязательств.

5. Арендатор также соглашается, что :

a) Состояние помещений : По истечении срока аренды дом должен вернуть арендованные помещения во владение в том состоянии, в котором они были впервые получены.Требуемая профессиональная уборка должна быть произведена в течение одной недели после переезда, так как профессиональная уборка производилась до переезда.

b) Переуступка или субаренда : Арендаторы не должны уступать или сдавать в субаренду какую-либо комнату по АДРЕСУ или разрешать любому другому лицу занимать арендованное помещение без предварительного письменного согласия Арендодателя. Арендаторам запрещено использовать такие программы, как Airbnb или RelayRides, для аренды какой-либо части собственности, включая парковочное место в гараже.

c) Изменения : Арендаторы не должны вносить какие-либо материальные или структурные изменения в арендуемые помещения без предварительного письменного согласия Арендодателя.Любые изменения должны соответствовать существующему качеству архитектурного стиля. Любой ремонт должен производиться лицензированным подрядчиком.

d) Соблюдение Закона : Арендаторы должны соблюдать все строительные, зональные и санитарные кодексы и другие применимые законы для использования указанных помещений.

e) Поведение арендатора : Арендаторы не должны проводить в помещениях какую-либо деятельность, которая считается очень опасной, доставляющей неудобства или требует увеличения страховых взносов от пожара.Арендаторы должны уважать соседей и поддерживать минимальный уровень шума после 22:00. Любые жалобы на уведомление от соседей или полиции по электронной почте, письменно или по телефону приводят к первоначальному предупреждению. Второе нарушение — штраф в размере 1000 долларов. Третье нарушение может привести к увеличению арендной платы сверх X, XXX долларов США или к 30-дневному уведомлению о выходе из собственности.

f) Домашние животные : Размещение домашних животных не допускается. (Или: домашние животные допускаются при условии внесения невозвращаемого залога в размере XXX долларов США)

g) Право расторжения и повторного въезда : В случае любого нарушения выплаты арендной платы или любых других разрешенных сборов, или другого нарушения настоящего Договора аренды, Арендодатель имеет полное право расторгнуть этот Договор аренды в соответствии с положениями закона и повторно вступить в арендованное помещение и вновь потребовать владения им, в дополнение к другим средствам правовой защиты, доступным Арендодателю в связи с указанным нарушением.

7. Время сущности : Время играет важную роль в этом соглашении. Принимая Арендаторов, Арендодатель отклоняет все другие заинтересованные стороны, которые хотят арендовать АДРЕС в течение периода времени с XX / XX / XXXX до XX / XX / XXXX. Если Арендаторы решат расторгнуть договор аренды после внесения депозита, Арендодатель сохранит X, XXX долларов из депозита в размере XX, XXX долларов США, чтобы компенсировать потерянное время и доход, поскольку арендодатель больше не будет рассматривать предложения или показывать дом другим потенциальные арендаторы.

8. Возмещение : Арендаторы будут освобождать и защищать собственность Арендодателя и Арендодателя, включая арендованные помещения, от любой ответственности за телесные повреждения или смерть любого лица, включая Арендаторов, или за ущерб собственности, возникший в результате использования Арендаторами и занимать помещения или в результате действия или бездействия любого лица или лиц, включая Арендаторов, в помещениях или около них с явного или подразумеваемого согласия Арендаторов.

9. Привязка наследников и уступка : В соответствии с положениями настоящего договора аренды в отношении уступки доли Арендатора по настоящему договору аренды все положения об аренде распространяются и связывают или действуют в интересах сторон этого договора аренды и на каждый наследник, исполнитель, представитель, правопреемник и правопреемник обеих сторон.

10. Совокупность прав и средств правовой защиты : Права и средства правовой защиты по данному договору аренды являются совокупными, и использование любой из сторон какого-либо одного права или средства правовой защиты не препятствует или отказывает этой стороне от права использовать любое другое. Эти права и средства правовой защиты дополняют любые другие права, которые стороны могут иметь по закону, статуту, постановлению или иным образом.

12. Выбор закона : Настоящее соглашение должно толковаться в соответствии с законодательством Калифорнии. Все обязательства сторон, возникшие в рамках этого договора аренды, могут быть выполнены в округе Сан-Франциско, штат Калифорния.

13. Legal Construction : Если какое-либо одно или несколько положений об аренде по какой-либо причине будут признаны недействительными, незаконными или не имеющими исковой силы в каком-либо отношении, такая недействительность, незаконность или неисполнимость не повлияет на любое другое положение этого договора аренды, которое будет истолкован так, как если бы он никогда не содержал недействительных, незаконных или неисполнимых положений.

14. Предыдущие соглашения заменены : Настоящее соглашение представляет собой единственное соглашение сторон и заменяет собой любые предыдущие договоренности, письменные или устные соглашения между сторонами относительно предмета обсуждения.

15. Поправка : Никакие поправки, модификации или изменения в этом договоре аренды не являются обязательными, если они не составлены в письменной форме, датированы следующей датой аренды и должным образом подписаны сторонами.

16. Реконструкция. Арендаторам разрешается реконструировать дом с предварительного согласия арендодателя. По умолчанию все расходы на реконструкцию оплачиваются Арендаторами, поскольку арендная плата выплачивается за то состояние, в котором Арендаторы впервые въехали. Арендодатель открыт для обсуждения, но не несет никаких обязательств по реконструкции или разрешению реконструкции.

17. Досрочное расторжение договора аренды. Если Арендаторы расторгают договор до истечения срока годового договора аренды, Арендаторы соглашаются оплатить оставшиеся месяцы аренды. Все существующие арендаторы несут ответственность за свою часть арендной платы, если они намерены расторгнуть договор аренды до того, как срок годовой аренды истечет XX / XX / XXXX. Замена арендатора может быть произведена только после XX / XX / XXXX, когда аренда переходит в помесячную аренду.

18. При выезде. Арендаторы должны согласиться вернуть дом в том же состоянии, что и при первом заселении.Дом необходимо профессионально убрать и пропылесосить.

19. Занятость. Только вышеупомянутые арендаторы имеют право жить в доме по причинам ответственности. Гости приветствуются для обычного использования, определяемого пребыванием в выходные дни до недели в месяц. Арендаторы несут ответственность за своих гостей. Арендаторы должны уведомить арендодателя по электронной почте, если арендаторы желают, чтобы гость оставался подольше. В настоящее время максимальное разрешенное количество арендаторов — пять арендаторов, подписавших этот договор аренды. Все арендаторы должны получить СТРАХОВАНИЕ АРЕНДАТОРОВ для целей ответственности.Арендодатель застрахован от арендодателя.

20. Повышение арендной платы. Дом не находится под контролем аренды, но арендодатель соглашается установить арендную плату в размере X, XXX долларов в месяц с даты начала аренды с XX / XX / XXXX до XX / XX / XXXX (один год с даты начала аренды) и повысить арендную плату не более $ X, XXX на XX / XX / XXXX (через год), если арендаторы имеют хорошую репутацию. Уведомление будет отправлено за 30 дней. (Ознакомьтесь с законами о повышении арендной платы и соблюдайте их. Часто очень полезно как можно скорее дать арендаторам рекомендации относительно любых будущих планов повышения арендной платы).

21. Правила проживания. Арендаторы соглашаются соблюдать следующие правила дома: 1) Никогда не звоните никому без визуального контакта в первую очередь для безопасности, 2) Следите, чтобы дверь гаража полностью закрывалась при выходе и входе в целях безопасности, 3) Сохраняйте мир, уважая соседей. на шум, особенно после 22:00. Любая домашняя вечеринка должна переехать в дом к 20:00 из-за плотности территории (чем раньше, тем лучше, см. Раздел о жалобах выше). 4) Не загораживайте подъезд к соседям, только свой.5) Уважение и забота о собственности.

22. Техническое обслуживание. Арендаторам разрешается взимать до 200 долларов за устранение проблемы без предварительного разрешения, но с объяснением ремонта и действующей квитанцией. Арендатор оплачивает расходы авансом, а арендодатель возмещает их в течение пяти дней. Все, что превышает 200 долларов, должно получить письменное разрешение арендодателя по электронной почте. Счет может быть отправлен по почте или по электронной почте арендодателю на адрес арендодателя или на электронную почту арендодателя.

* Вода — причина номер один повреждения дома.Будьте осторожны, не переполняйте ванну и не оставляйте воду включенной во время отсутствия. Убедитесь, что стоки очищены от мусора до и во время ливня, чтобы предотвратить затопление.

* Перед выходом из дома убедитесь, что все приборы выключены, чтобы предотвратить возгорание, например, утюг, фен, обогреватель, духовка, плита. Ущерб от огня очень серьезен.

* Безопасность ADT в настоящее время подключена. Пожалуйста, будьте внимательны при использовании системы безопасности для собственной защиты.

* Заменяйте фильтр печи не реже одного раза в шесть месяцев, если хотите, чтобы воздух был чистым (производитель рекомендует один раз в три месяца).

* При необходимости замените батареи дымового извещателя и извещателя C02.

* Будьте осторожны при использовании камина. Это работает, но кто-то должен присутствовать во время пожара, чтобы предотвратить пожар в доме. Используйте решетку, чтобы закрыть огонь и защитить гостиную.

* Дни мусора / утилизации — это X-день утром в Y утра. Выкладывайте мусор на улице после X вечера или как можно позже, так как иногда встречаются ныряльщики из мусорных контейнеров. Весь мусор, переработка и компост (зеленая корзина) должны помещаться в мусорные ведра i.е. крышка должна удобно закрываться, иначе на улице будет перелив мусора.

* Прачечная бесплатна для всех арендаторов. Не перегружайте стиральную или сушильную машину, так как это может вызвать отказ двигателя или пожар. После каждого использования сушилки очищайте фильтр и выбрасывайте его в контейнер рядом с сушилкой.

23. Страхование аренды. Арендаторы соглашаются получить по крайней мере базовую страховку от аренды, как рекомендовано штатом Калифорния, для защиты своего имущества в случае кражи, пожара или стихийного бедствия.Арендодатель имеет страховку арендодателя от компании X.

24. Главный арендатор. Главный арендатор соглашается быть финансовым директором (CFO) дома и нести ответственность за все своевременные платежи в полном объеме арендодателю. Сопигнант Главного арендатора несет ответственность за все своевременные платежи в полном объеме, если Главный арендатор не выполняет свои обязанности и не соблюдает условия соглашения в этом договоре аренды.

25. Осмотр арендодателя. Арендодатель может приехать к собственности с круглосуточным сопровождением, чтобы осмотреть собственность и забрать почту по своему усмотрению.

26. Гонорары адвокатов. Если у Арендодателя возникнет необходимость нанять поверенного для обеспечения соблюдения каких-либо условий или договоренностей настоящего Соглашения, включая сбор арендной платы или вступление во владение Помещением, Арендатор соглашается оплатить все понесенные таким образом расходы, включая разумные гонорары адвокатам. ** Дополнение / предложение от сообщества.

Подписано __________ дня ___________________ 2019 года.

В УДОСТОВЕРЕНИЕ НАСТОЯЩЕГО СОГЛАШЕНИЯ , Арендодатель и Арендаторы подписывают настоящее соглашение в день и год, указанные выше.

АРЕНДОДАТЕЛЬ: ВАШЕ ИМЯ

Подпись __________________________

Имя арендодателя

Почтовый адрес арендодателя

АРЕНДАТОР 1 ____________________________________ (Главный арендатор, печатное имя)

ПОДПИСЬ АРЕНДАТОРА 1 ________________________ (Главный арендатор, подпись и дата)

СОПИСАТЕЛЬ 1 __________________________________ (ФИО)

ПОДПИСАНИЕ СОВМЕСТНОГО ЛИЦА 1 ______________________ (подпись и дата)

АРЕНДАТОР 2 ___________________________________ (ФИО)

ПОДПИСЬ АРЕНДАТОРА 2 _______________________ (подпись и дата)

СОПИСАТЕЛЬ 2 _________________________________ (ФИО)

ПОДПИСЬ СОВМЕСТНОГО ЛИЦА 2 _____________________ (подпись и дата)

АРЕНДАТОР 3 ___________________________________ (ФИО)

ПОДПИСЬ АРЕНДАТОРА 3 _______________________ (подпись и дата)

СОПИСАТЕЛЬ 3 _________________________________ (ФИО)

ПОДПИСАНИЕ СОВМЕСТНОГО ЛИЦА 3 _____________________ (подпись и дата)

ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ АРЕНДА

Не стесняйтесь использовать мое соглашение об аренде жилья в качестве шаблона для настройки вашего собственного договора аренды.У каждого типа собственности есть свои проблемы. В каждом штате свои законы. Читайте о них. Чем больше вы сможете описать области, на которые следует обратить внимание при аренде, чтобы помочь своим арендаторам, тем лучше.

Например, один из фонарей в моем доме затопил, когда я однажды был на работе во время шторма, потому что канализация была забита мусором. Вода просачивалась сквозь щели и текла через потолок нижнего этажа. Сейчас пишу в договоре об аренде проверять стоки на предмет мусора в течение года. Также не помешает отправить по электронной почте дружеское напоминание о проблемах технического обслуживания.

Здоровый арендный залог жизненно важен для арендодателя, чтобы защитить его / ее собственность от повреждений, причиненных арендаторами, и помочь обеспечить плавный переход, когда пора выезжать. При заселении я всегда просил внести залог за 1,5–2 месяца аренды плюс арендную плату за первый месяц.

Щелкните здесь, чтобы загрузить версию моего договора аренды в формате PDF.

Рекомендация по недвижимости

Изучите возможности краудсорсинга недвижимости: Если у вас нет первоначального взноса для покупки недвижимости, вы не хотите иметь дело с хлопотами, связанными с управлением недвижимостью, или не хотите ограничивать свою ликвидность в физической недвижимости , взгляните на Fundrise, одну из крупнейших сегодня краудсорсинговых компаний в сфере недвижимости.

Недвижимость — ключевой компонент диверсифицированного портфеля. Краудсорсинг в сфере недвижимости позволяет вам быть более гибкими в инвестициях в недвижимость, вкладывая средства не только в то место, где вы живете, но и для получения максимальной прибыли. Например, максимальная ставка составляет около 3% в Сан-Франциско и Нью-Йорке, но более 10% на Среднем Западе, если вы хотите получать доход от строго инвестирования. Зарегистрируйтесь и ознакомьтесь со всеми возможностями инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость в стране, которую предлагает Fundrise.Это бесплатно.

Менее 5% показанных сделок с недвижимостью проходит через воронку Fundrise

Рефинансируйте ипотеку: Проверьте Credible, мой любимый рынок ипотечных кредитов, на котором предварительно квалифицированные кредиторы соревнуются за ваш бизнес. Вы можете получить конкурентоспособные реальные котировки менее чем за три минуты бесплатно. Ставки по ипотеке опустились до ВСЕГДА минимума. Воспользуйтесь преимуществом!

Обновлено для 2020 г. и далее.

Создание и подписание договора аренды жилого помещения

Готовы получать арендную плату? Получите это письменно!

Хорошо, если честно, мы не , а снимали наш дом.Но на это потребовалось время.

Мы выставили наш дом на аренду в середине июня, а мой арендатор въехал в него 15 августа. Как я объяснял в предыдущих сообщениях, это была пара месяцев взлетов и падений.

Мне понравилось ремонтировать съемную квартиру, но я не был большим поклонником поиска арендатора.

После того, как мы прошли все это и нашли арендатора, пришло время оформить его официально: составить и подписать договор аренды жилого помещения.

По понятным причинам мы хотели заключить договор аренды.В соглашении четко изложены условия договора между нами (арендодателем) и нашим арендатором (арендатором). Соглашение дает обеим сторонам что-то, на что можно положиться, если есть какие-либо вопросы о том, как все должно происходить. Например, если арендная плата будет выплачиваться с опозданием, в соглашении должно быть объяснено, что считается «просрочкой», каковы размеры штрафов за просрочку платежа и многое другое.

Мы все слышали анекдотические истории про жильцов из ада. В то время как надлежащая предварительная проверка может устранить большинство этих проблем, твердое соглашение гарантирует, что юридически вы защищены, если ваш хороший арендатор станет плохим.

Наше соглашение об аренде также требовалось нашей ассоциацией домовладельцев. Они не только потребовали, чтобы мы подписали его с арендатором, они дали нам некоторое словоблудие, чтобы включить его в договор.

Язык договора аренды будет отличаться от штата к штату, но они, вероятно, будут содержать одни и те же основные данные. Я получил договор аренды у друга и местного юриста, у которого также есть арендуемая недвижимость. Он дал мне свое согласие, и я соответствующим образом изменил его. Некоторые из ключевых элементов моего договора:

  • Срок действия — В этом разделе определяются даты договора аренды.В моем случае договор аренды действует с 15 августа 2012 года по 31 августа 2014 года.
  • Аренда — в этом разделе указано, что арендная плата составляет 1775 долларов в месяц. В нем также указывается, когда платить, где платить и каким методом (например, прямым переводом).
  • Гарантийный депозит — в этом разделе объясняется, что гарантийный залог составляет 1775 долларов (или месячная арендная плата), а также определяется, что может быть вычтено из гарантийного депозита в конце срока.
  • Коммунальные услуги — В этом разделе поясняется, что ответственность за все коммунальные услуги несет арендатор.
  • Животные — Я отредактировал этот раздел соглашения, чтобы он соответствовал моей политике в отношении домашних животных (то есть одной домашней кошки).
  • Просроченная оплата — В этом разделе соглашения говорится, что арендатор будет платить мне 25 долларов в день за каждый день после первого числа месяца, когда арендная плата не выплачивается.
  • Применимый закон — в основном говорится, что это соглашение связано законами Техаса.
  • Уведомление — включает почтовые адреса, по которым следует пересылать изменения в соглашении.

Ноло.com имеет твердый список из десяти условий, которые следует включить в договор аренды.

К счастью, у меня был друг, на которого можно было положиться в плане бесплатного договора аренды жилья. Если вам не повезло, возможно, вам стоит обратиться к юристу, чтобы он записал его. У Rocket Lawyer есть бесплатный генератор аренды жилья, который выглядит довольно удобно. Ранее я поделился с вами, ребята, что я использовал советы MrLandlord.com для проверки арендаторов. У него также есть несколько примеров договоров аренды, которые могут оказаться полезными. И, конечно же, LegalZoom может сделать это за вас по цене от 25 долларов.Вы также можете проконсультироваться с юристом в Just Answer для получения дополнительных советов по аренде, если хотите.

Когда я сдавал нашу квартиру в аренду, я обнаружил, что хорошо иметь готовый договор аренды. В большинстве случаев потенциальный арендатор хотел изучить договор аренды, чтобы убедиться, что его устраивают все условия. Большинство арендаторов были обеспокоены тем, что произойдет, если им придется разорвать договор аренды.

Подписание договора аренды было довольно простым. С арендатором я познакомился 12 августа.Мы последний раз просмотрели недвижимость и договор. Мы подписали договор, и я сразу же сфотографировал договор аренды и отправил копии по электронной почте каждой стороне. Насколько мне известно, вы не можете по закону потребовать арендную плату за первый месяц и гарантийный депозит до даты заселения, поэтому мы не обменивали деньги при подписании договора аренды.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Back to top