Кредитный договор ипотечный договор: Кредитный договор по ипотеке: на что обратить внимание при подписании

Содержание

Кредитный договор по ипотеке: на что обратить внимание при подписании

Кредитный договор по ипотеке

Кредитный договор по ипотеке

Оформление кредитного договора по ипотеке – ответственное мероприятие, при котором важно учитывать массу факторов, поскольку от правильности понимания зависит ваше благосостояние на протяжении нескольких последних лет. Именно поэтому при приобретении жилой недвижимости на условиях ипотечного кредитования важно внимательно изучать договор и условия сделки. А лучше сразу обратиться к юристу, который сможет изучить документ и выявит все возможные риски.

Основные моменты при оформлении кредитного договора по ипотеке

Кредитный договор по ипотеке оформляется документально при приобретении квартиры, частного дома, строительстве и т.д. Регулируется Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ Об ипотеке (залоге) недвижимости. Учитывая, что берется достаточно солидная сумма на длительный период, важно заранее ознакомиться с текстом документа, оценить свои возможности и потенциальные риски. Основное внимание следует уделить суммам выплат, страховым рискам, правам кредитора и заемщика, возможности смены условий кредитования в одностороннем порядке и т.д.

Ипотечные договора условно можно подразделить на два вида:

  • выдаваемый под залог приобретаемого объекта недвижимости – при этом оформляется лишь кредитный договор,
  • оформляемый под залог уже имеющегося имущества. В этом случае оформляется два договора – кредитный и залоговый (ипотечный).

Именно в этом и состоит разница между договором ипотеки и кредитным договором.

Первый вариант наиболее распространен, поэтому на нем остановимся несколько подробнее. Вне зависимости от формы составляемого документа, в договоре должны присутствовать основные пункты:

  • Стороны договора – здесь представляется информация относительно того, кто выступает залогодателем, а кто – залогополучателем.
  • Объект договора – конкретный объект недвижимости и полными характеристиками, кадастровыми данными и т.д.
  • Схема и условия, на которых предоставляется кредит.
  • Стоимость приобретаемого объекта недвижимости.
  • Ответственность каждой из сторон, права и обязанности каждого – для разъяснения всего, что здесь написано и что под этим подразумевается следует обратиться к юристу. Только он сможет вам пояснить основные условия предоставления кредита банком и проконсультировать относительно их приемлемости на практике.
  • Порядок целевого использования и погашения.

Примерный образец кредитного договора по ипотеке вы можете скачать здесь.

В зависимости от ряда обстоятельств форма и текст документа могут различаться, поэтому перед подписанием важно тщательно ознакомиться с текстом и проконсультироваться с юристом относительно наличия подводных камней и возможных рисков. Так вы избавите себя от возможных неприятностей в будущем.

На что обратить внимание при подписании кредитного договора по ипотеке:

Срок перечисления кредита на банковский счет заемщика. В среднем он составляет три рабочих дня. Это важно для того, чтобы подписание договора и перечисление средств за покупку новостройки происходило одновременно. Дата перечисления денег и зачисления их на счет могут различаться. И после их формального зачисления на счет будет невозможно отказаться от договора. К тому же с этого дня и начинается отсчет процентов, даже если подписание документа не состоялось по той или иной причине.

Комиссии за обслуживание счетов в банке – несмотря на то, что ЦБ РФ запретил вводить дополнительные комиссии за обслуживание счетов, на практике довольно часто встречается обратное. Поэтому будьте готовы к тому, что придется значительно переплатить или выявить сей факт еще до того, как произойдет подписание кредитного договора по ипотеке.

Внимательно изучите не только основные условия кредитования, но и помесячный расчет платежей. Если изначально идут более крупные суммы, то в конце наблюдается некоторое уменьшение — дифференцированные платежи. Если же платежи аннуитетные, то выплаты будут равными на протяжении всего срока кредитования.

Читайте также: Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке

Банк, как и любое иное кредитно-финансовое учреждение, может отказать в предоставлении ипотечного кредита без объяснения каких-либо причин в любой момент. Это обстоятельство прописывается в прочих условиях договора. Обратите на данный пункт особое внимание, поскольку до него мало кто доходит, а там могут быть прописаны условия по комиссиям, страхованию и т.д.

Обязательность страхования по кредитному договору — важный пункт. Если его не продлять ежегодно, то в договоре предусмотрены возможные неприятные последствия:

  • увеличение процентной ставки при не продлении страхования жизни и здоровья заемщика

пункт кредитного договора по ипотеке об обязательности личного страхования

пункт кредитного договора по ипотеке об обязательности личного страхования
  • требования банка досрочного возврата долга в полном объеме.

пункт кредитного договора по ипотеке об обязательности страхования недвижимости

пункт кредитного договора по ипотеке об обязательности страхования недвижимости

Подробнее о последствиях отказа от страхования читайте в статье: Что будет если не делать страховку по ипотеке

В случае досрочного погашения ипотеки будьте готовы к штрафным санкциям. Все дело в том, что при оформлении займа банк планировал получить определенную сумму за указанный период. Но при преждевременном погашении проценты теряются, что приводит к значительной экономии. Однако, далеко не все банки соглашаются на досрочное погашение кредита.

Возможность сдачи недвижимости в аренду, перепланировки и ответственность за несоблюдение этого требования. 

пункт кредитного договора по ипотеке о запрете сдавать в аренду и делать перепланировку

пункт кредитного договора по ипотеке о запрете сдавать в аренду и делать перепланировку

пункт кредитного договора по ипотеке о возможности проверки лиц, проживающих в объекте

пункт кредитного договора по ипотеке о возможности проверки лиц, проживающих в объекте

Обязанность заемщика уведомить банк об изменении персональных, паспортных данных и места жительства.

пункт кредитного договора по ипотеке об обязанности уведомить банк о смене персональных данных и места жительства

пункт кредитного договора по ипотеке об обязанности уведомить банк о смене персональных данных и места жительства

Подписание договора по ипотечному кредитованию осуществляется до того, как произойдет регистрация приобретаемого объекта недвижимости в собственность.

Заниженная или завышенная цена объекта недвижимости по ипотеке не относится к официальным схемам кредитования, но это может произойти при сговоре сторон или банальной ошибке. Снижение цены (ипотека с недофинансированием) возможно при желании уйти от уплаты налогов, но если сей факт раскроется, то придется понести уголовное наказание.

И это далеко не полный перечень всех обстоятельств, на что стоит обратить внимание при подписании кредитного договора по ипотеке. Заручившись поддержкой опытного юриста, вы сможете избежать массы проблем и крупных финансовых затрат.

Читайте также: Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы

Что делать после сделки по ипотеке

Вопросы от читателей

Вопрос: Должно ли в кредитном договоре на покупку жилья быть прописано слово ипотека?

Ответ: Не обязательно, ипотека — это целевой кредит, выдаваемый на приобретение недвижимости или под залог имеющейся.

Оцените автора

Подписка на новые статьи

Поделитесь в социальных сетях

образец в Сбербанке, ВТБ и других банках

Одним из самых важных пунктов осуществления ипотечного кредитования является грамотное заключение договора купли-продажи приобретаемой в кредит недвижимости. Прежде чем подписывать документ необходимо детально изучить каждый пункт договора, который не должен ущемлять права заемщика. Желательно подключить опытного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях оформления подобной документации. В данной статье речь пойдет об основных правилах и нюансах оформления договора купли-продажи ипотечной недвижимости.

Содержание

Скрыть
  1. Подробнее о договоре
    1. Предмет договора
      1. Основные условия
        1. Источник оплаты и порядок расчетов
          1. Срок действия договора
            1. Права и обязанности сторон
              1. Образец заполнения договора
                1. Основные нюансы и возможные ошибки
                  1. Бланк договора
                    1. Что такое предварительный договор купли продажи?

                        Подробнее о договоре

                        Данный документ представляет собой своеобразное подтверждение того, что приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка до окончания выплат по кредиту. При заключении данного вида договора необходимо обязательное участие двух сторон — кредитной организации, выдающей ипотеку, а также заемщика. В стандартном договоре указываются обязательные для заполнения пункты — заемщику необходимо внимательно вносить все требуемые данные и тщательно проверять информацию, представленную в документе. В договоре обязательно указывается предмет ипотеки — залоговое имущество, приобретаемое заемщиком. Дополнительно фиксируется точный срок окончания ипотечных выплат.

                        Также прописываются права и обязанности сторон, заключающих ипотечную сделку.

                        Предмет договора

                        Согласно ст. 554 ГК РФ предметом ипотечного договора является приобретаемая недвижимость. До момента окончания ипотечных выплат квартира находится в собственности банка — всё это детально отображается в договоре с указанием точных информационных данных о приобретаемой недвижимости. В договоре обязательно указывается общая площадь, количество комнат, особенности планировки, а также цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

                        Основные условия

                        Существует перечень обязательных условий, при отсутствии хотя бы одного из которых документ не будет иметь юридическую силу. Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках сделки, а также предмет договора. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки.

                        В документе обязательно прописываются паспортные данные участников, точные адреса их регистрации, а также ИНН. Также указывается полная информация обо всех документах, подтверждающих, что продавец является владельцем имущества (договор дарения, купли-продажи и так далее). Прописывается детальная характеристика предмета осуществляемой сделки — точный адрес, общая площадь имущества, а также наличие возможных обременений. Также указывается цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

                        Дополнительно в договоре указывается полный перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире. Среди важных условий можно выделить указание информации о состоянии квартиры с упоминанием ключевых особенностей планировки, сведений о ремонте и наличии предметов мебели. Также может прилагаться дополнительная справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

                        Дополнительно могут быть указаны сведения о тех, кто несет все расходы по сделке — оплата нотариальных пошлин и так далее.

                        Источник оплаты и порядок расчетов

                        В ипотечном договоре обязательно указывается общая сумма, переданная банку до подписания договора. При наличии первоначального взноса в ипотечном договоре купли-продажи обязательно указывается, что часть средств заемщик внес из личных сбережений, а другая часть оплаты предоставляется банком в качестве кредита.

                        В договоре прописывается процент, который начисляется на общую сумму кредита. Также указываются сведения о полном нахождении приобретаемой квартиры в залоге кредитора (банковской организации).В разделе заключаемых договорных обязательств — «Особенности расчетов между сторонами» указываются данные об общей стоимости залоговой квартиры. Также детально прописываются все этапы выплаты долга.

                        Срок действия договора

                        Договор купли-продажи ипотечной квартиры вступает в силу сразу после момента подписания. При этом в договоре обязательно указываются сроки ипотечного залога, которые действуют до момента окончательного выполнения обязательств между банком и держателем ипотеки.

                        Права и обязанности сторон

                        Данный пункт договора является самым объемным. В обязанности продавца входит наличие обязательной страховки объекта ипотеки от всех существующих рисков — повреждения, утраты имущества и так далее. При этом необходимо предоставить копии документов, которые будут подтверждать факт наличия страховки. Дополнительно в договоре прописывается стандартный пункт об обязательном уведомлении кредитора о любых возникающих изменениях условий страховки.

                        В данном пункте указываются условия, при которых обе стороны могут законно требовать расторжения существующего договора, а также применения штрафных санкций.

                        Образец заполнения договора

                        Заключение сделки предполагает обязательное наличие предварительного договора купли-продажи, образец которого представлен ниже.


                        Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке


                        Договор купли продажи с использованием ипотеки Сбербанка


                        Основные нюансы и возможные ошибки

                        Подписывая стандартный договор купли-продажи ипотеки, необходимо учитывать важные нюансы. Важно обращать внимание на цену, которая обозначена в договоре и внимательно изучить пункт, касающийся размера ипотечной ставки. В договоре на приобретение ипотечной недвижимости необходимо предусмотреть следующие нюансы:

                        1. Стандартный порядок расчетов. Необходимо заранее договориться о том, кто понесет дополнительные расходы по ипотечной сделке. Всё дело в том, что в тарифах некоторых стандартных кредитных учреждений предусмотрены дополнительные комиссии за снятие, также перевод денежных средств.
                        2. Также необходимо обратить внимание на срок передачи ипотечной недвижимости. Дату передачи залоговой квартиры необходимо заранее обсудить и указать в документе. Если на момент ипотечной сделки в квартире прописаны иные лица, необходимо указать точные сроки их выписки.
                        3. Важно проверять все введённые данные договора. При совершении любых ошибок при подписании документа он может не пройти государственную регистрацию. Опытные юристы советуют, что договор купли-продажи ипотечной недвижимости необходимо перечитывать несколько раз — чаще всего важная информация, предоставляемая банком, прописывается мелким шрифтом.

                        В договоре могут встречаться профессиональные термины, значение которых необходимо сразу уточнить у юриста. Следует помнить, что после подписания договора расторгнуть его практически невозможно (сделать это можно только через суд при наличии серьезных нарушений второй стороны — участника подписания договора).

                        Бланк договора

                        Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой в ипотеку, можно оформить в простой письменной форме, а также в нотариальной. Выбор будет непосредственно зависеть от желания участников сделки и их юридических интересов. При подписании простого письменного договора важно грамотно составлять каждый пункт.

                        Текст документа может помочь составить нотариус — помощь профессионального специалиста позволит учесть все важные нюансы оформления и правильно заполнить все пункты.

                        Что такое предварительный договор купли продажи?

                        Заключение предварительного договора является обязательным при оформлении ипотечной сделки. Всё дело в том, что для сбора документации необходимо время и чтобы ни один из участников договора не смог поменять решение заключается специальный вид договора — предварительный, который также как и основной, имеет собственную юридическую силу.Сразу же после подписания договора обеими сторонами он вступает в силу.

                        Договор об ипотеке (залоге недвижимости)

                        В данной статье мы хотели бы рассмотреть особенности такого вида договора, как Договор об ипотеке (залоге недвижимости).

                        Договор об ипотеке является договором о залоге недвижимого имущества. Предметом ипотеки могут быть: земельные участки, предприятия, здания, сооружения жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые дома, гаражи, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, а также машино-места.

                        Следует отметить, что данный перечень определен в ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее- Закон) и является исчерпывающим.

                        Содержание и форма договора

                        В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

                        Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

                        Из чего следует, что Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации.

                        При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении (п. 3 ст. 9 Закона № 102-ФЗ). При этом, оценка предмета ипотеки (залога) должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости.

                        Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если это кредитный договор, то должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения, а также сумма кредита и размер процентной ставки.

                        Различие кредитного договора и договора ипотеки

                        Обращаем внимание, что квалификация кредитного договора и договора ипотеки как смешанного договора является ошибочной. Кредитный договор и принятый в целях его обеспечения договор ипотеки являются самостоятельными и различными договорами, в то время как смешанный договор — это один договор, содержащий элементы нескольких видов договоров.

                        Как вы видите, Договор об ипотеке имеет свои нюансы и особенности, которые характерны исключительно для данного вида договора. Между тем, при его заключении следует внимательно подойти к изучении его условий, что позволит избежать неблагоприятных последствий.

                        Юристы группы правовых компаний «Бастион» неоднократно сопровождали сделки с ипотекой, что позволило нашим клиентам исключить всевозможные риски.

                        Договор ипотеки квартиры — образец 2020 года. Договор-образец.ру

                        Тип документа: Договор кредита

                        Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

                        Договор ипотеки квартиры заключается между залогодержателем и залогодателем, первый из которых, беря оговоренную в договоре сумму, передает в качестве залога недвижимое имущество как гарантию возвращения ипотеки.

                        После указания всех необходимых сведений о заключающих договор сторонах отдельный раздел договора посвящается механизму получения кредита и его возврата. В договоре указывается сумма, которую получает залогодатель, процентные ставки по кредиту, сроки и порядок его погашения. В частности, указывается, что кредит погашается на протяжении определенного времени равными частями и проценты начисляются на остаток суммы. В договоре приводится формула расчета, по которой происходит начисление процентов.

                        Права и обязанности

                        Далее в тексте договора перечисляются права и обязанности залогодержателя и залогодателя, а также порядок обращения на взыскание заложенного имущества. Указываются причины, по которым залогодержатель может взыскать имущество, среди них:

                        • просрочка по уплате процентов более, чем на 30 календарных дней;
                        • просрочка по внесению платежей, допущенная более трех раз на протяжении года;
                        • неудовлетворение требования залогодержателя по досрочному погашению платежей в течение 30 дней;
                        • в случаях, предусмотренных законодательством.

                        Скачать Договор ипотеки квартиры

                        Скачать в .doc

                        Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

                        Начало документа «Договор ипотеки квартиры»

                        Обратите внимание! Приведено лишь начало документа. Полную версию вы можете скачать по соответствующей ссылке.

                        Скачать в .doc

                        Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.

                        Вы нашли то что искали?

                        * Нажимая на одну из этих кнопок, Вы помогаете формировать рейтинг полезности документов. Спасибо Вам!

                        Смежные документы

                        Документы, которые также Вас могут заинтересовать:

                        Как изменить условия и состав участников в договоре ипотеки — Ипотека

                        Выплата ипотеки, как правило, занимает не один год. За это время могут произойти события, требующие изменений условий кредитного договора: рождение ребенка и выделение ему доли, развод с разделом имущества и другие непредвиденные обстоятельства.

                        Клиенты, оформившие ипотечный кредит в Сбербанке, могут решить все эти вопросы онлайн в личном кабинете обслуживания полученной ипотеки.

                        Рассказываем о самых распространенных причинах изменения кредитного договора и объясняем, как это сделать.

                        Важно! Любое изменение кредитного договора — это фактически переоформление ипотеки. Банку надо вновь выполнить все проверки и оценить риски новых условий. Это индивидуальный процесс, и финальное решение в любом случае остается за банком.

                        Выделение доли в залоговом объекте недвижимости

                        Чаще всего это происходит при использовании средств материнского капитала на улучшение жилищных условий. Могут быть и другие причины для выделения доли родственникам в ипотечной недвижимости.

                        Например: Илья и Светлана — семейная пара — взяли двухкомнатную квартиру в ипотеку. Через два года у них родился ребенок. Средства материнского капитала родители решили использовать, чтобы частично погасить ипотеку, а после — выделить долю в квартире ребенку.

                        Какие нужны документы

                        • заявление от всех созаемщиков
                        • анкета нового собственника (при включении нового собственника в состав созаемщиков)
                        • паспорт нового собственника (если он старше 14 лет)
                        • свидетельство о рождении нового собственника (если возраст менее 14 лет)
                        • документы, подтверждающие родство (свидетельство о браке, свидетельство об усыновлении и т.д.)
                        • документ-основание перераспределения доли (договор дарения, договор купли-продажи и т.д.)

                        Изменение состава созаемщиков

                        Созаемщик — человек, который вместе с основным заемщиком отвечает за своевременное погашение ипотечного кредита. Если заемщик перестает платить, ответственность перед банком будет нести созаемщик. Рассмотрим три случая изменения состава созаемщиков, разрешенных банком.

                        Исключение созаемщиков из состава должников

                        Например: Илья и Светлана — муж и жена. Илья — основной созаемщик, квартира оформлена на двоих. Супруги развелись, кредит еще не погашен. Договорились, что квартира остается Илье, а Светлана выходит из состава должников.

                        Замена созаемщика

                        Например: Та же ситуация, но представим, что дохода Ильи недостаточно для оплаты кредита. Просто добавить нового созаемщика нельзя, можно только заменить. Вместо бывшей супруги созаемщиком становится, например, отец Ильи.

                        Переход статуса титульного заемщика другому созаемщику

                        Например: Илья, будучи основным заемщиком, при разводе решил передать свою долю в квартире бывшей жене Светлане. Она станет единственным собственником, и по условиям банка, статус основного (титульного) заемщика должен перейти к ней.

                        Какие нужны документы

                        • заявление от всех созаемщиков
                        • анкета нового созаемщика
                        • паспорта всех действующих и новых заемщиков/созаемщиков
                        • документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость оставшегося заемщика/нового заемщика/созаемщиков
                        • кредитный договор и документы на объект недвижимости (например, договор купли-продажи, договор долевого участия, договор уступки прав требования) и, при наличии, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
                        • при разводе: свидетельство о расторжении брака и соглашение о разделе имущества
                        • если развода не было — брачный договор с разделом имущества и обязательств

                        О том, как поделить ипотечную недвижимость при разводе, читайте в статье «Ипотека при разводе: как делится недвижимость»

                        Замена недвижимости в залоге у банка

                        Пока вы платите ипотеку, она находится в залоге у банка — на ней есть обременение и распоряжаться свободно вы ей не можете. Но у вас есть вариант предоставить банку другую недвижимость в качестве залога, а с этой квартирой делать, что захотите. 

                        Например: Илья и Светлана оформили в ипотеку однокомнатную квартиру, а через три года купили квартиру побольше и ипотечную однушку решили продать. Для этого нужно  переоформить залог на новую квартиру, а после вывести из залога старую.

                        Какие нужны документы

                        • документ-основание возникновения права собственности заемщика (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор передачи (приватизация), разрешение на строительство и др.)
                        • отчет об оценке стоимости недвижимости
                        • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)
                        • нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на передачу недвижимости в залог, либо заявление залогодателя недвижимсоти о том, что на момент приобретения права собственности он в браке не состоял (нотариальное или составленное в банке в присутствии сотрудника)
                        • справка из жилищно-эксплуатационного органа об отсутствии зарегистрированных жильцов в жилом помещении или выписка из домовой книги, содержащая сведения о наличии/ об отсутствии зарегистрированных жильцов
                        • разрешение органов опеки и попечительства в соответствии с требованиями действующего законодательства (при необходимости)
                        • брачный договор (при наличии)

                        Важно! При замене залогового объекта недвижимости обременение с предыдущего объекта банк снимает самостоятельно только после регистрации ипотеки на новый объект.

                        Как изменить условия кредитного договора

                        ✅ Клиент подает документы на изменение состава участников или залога в любом офисе Сбербанка, либо в личном кабинете обслуживания полученной ипотеки на сайте ДомКлик без лишних визитов в банк

                        ✅ Банк проверяет предоставленный пакет документов, рассматривает заявление клиента и принимает решение

                        ✅ В случае положительного решения банк дает согласие на изменение условий кредитного договора

                        ✅ В кредитную документацию вносятся изменения путем составления дополнительного соглашения и договора обеспечения (при необходимости), а также изменения в закладную (при наличии)

                        ✅ Изменения регистрируются в Росреестре

                        ✅ После регистрации изменений в Росреестре клиент предоставляет в банк документы, подтверждающие регистрацию (зарегистрированный договор, выписка из ЕГРН)

                        ✅ Банк вносит изменения в системы учета кредитных договоров

                        Сколько времени занимает рассмотрение заявки

                        Рассмотрение заявки и принятие банком решения происходит в течение 30 дней.

                        Как и где получить согласие банка

                        Решить любые вопросы после оформления и до погашения ипотеки бесплатно и без поездок в банк вы можете на ДомКлик с «Обслуживанием полученной ипотеки онлайн».

                        Также вы можете получить консультацию специалистов ДомКлик по номеру  8 800 7709 999, или обратиться в Центр ипотечного кредитования в вашем городе.

                        Какое-то определение оказалось слишком сложным? Главные термины и понятия вы наверняка найдете в «Азбуке ипотеки от ДомКлик»

                        Договор ипотеки-образец

                        Правовое регулирование договора ипотеки и его предмет 

                        Специфическая черта ДИ заключается в том числе в его предмете. Им является недвижимое имущество либо права на него. Ипотекой в силу договора, как правило, обеспечиваются наиболее крупные сделки.

                        Правовое регулирование ДИ осуществляется законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102) с учетом общих норм Гражданского кодекса РФ о залоге (ст. 334–358.18).

                        Итак, предмет ДИ может составлять:

                        • земельный участок;
                        • жилое и нежилое помещение, здание, строение;
                        • квартира;
                        • право аренды;
                        • право требования по договору долевого участия в строительстве;
                        • объект незавершенного строительства;
                        • иные объекты недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). 

                        Заключая договор ипотеки, следует обратить внимание на четкое обозначение предмета ипотеки с указанием всех характеристик, позволяющих его точно идентифицировать (п. 2 ст. 9 закона № 102). Обязательное требование закона — указание основания принадлежности объекта залогодателю, а также наличие государственной регистрации права залогодателя на него. Это связано с обеспечительной функцией залога (если имущество не принадлежит залогодателю на законных основаниях, то залог не выполнит свою функцию).

                        Запрещается ипотека имущества, изъятого из оборота (п. 2 ст. 6 закона № 102). 

                        Важное, хотя и временное нововведение в регулирование договора ипотеки — введение правительством РФ правила об обязательном предоставлении ипотечных каникул по требвоанию заемщика, который утратил серьезную часть дохода. Подробнее — читайте в материале «При каком размере ипотеки можно уйти на кредитные каникулы».

                        Особенности ипотеки в силу договора для отдельных видов недвижимого имущества 

                        Рассмотрим, какое имущество может быть предметом ипотеки и каковы особенности ее оформления в конкретных случаях:

                        1. Предметом ДИ может быть только самостоятельный объект недвижимости, имеющий границы, кадастровый номер и наименование, зарегистрированный в ЕГРП. Не могут быть предметом ДИ части помещений, земельных участков и т. д. (п. 4 ст. 5 закона № 102).
                        2. В случае если предметом ипотеки по договору залога является квартира или иное помещение, то автоматически в залог передается также доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома и/или земельного участка, даже если договор не содержит такого условия (ст. 75 закона № 102).
                        3. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом ипотеки только с письменного согласия всех совладельцев. В случае общей долевой собственности такое согласие не требуется. Владелец доли вправе заложить ее самостоятельно, не получая согласия сособственников (ст. 7 закона № 102). 

                        Оценка имущества как существенное условие договора ипотеки 

                        Заключить договор ипотеки можно только при условии согласования сторонами всех его существенных условий. Помимо предмета, к числу таких условий ДИ относится также его оценка (п. 1 ст. 9 закона № 102). Стороны ДИ должны оценить имущество по соглашению между собой и указать его стоимость в денежном выражении. От соблюдения этого условия зависит сумма взыскания в случае неисполнения основного обязательства. 

                        ВАЖНО! Стороны могут указать в ДИ несколько оценок для различных целей, например:

                        • оценку органов технической инвентаризации — для целей расчета госпошлины;
                        • оценку независимого оценщика — для сравнения с существующими на рынке ценами;
                        • залоговую оценку. 

                        При этом ключевое значение для ДИ будет иметь только залоговая оценка, установленная по договоренности сторон. В ДИ должно быть четко указано, что именно эта оценка устанавливается для целей ипотеки (см. п. 19 Обзора судебной практики ВС РФ № 5 (2017).

                        В случае если предметом ДИ является объект незавершенного строительства, находящийся в государственной или муниципальной собственности, оценкой для целей ДИ признается оценка рыночной стоимости (абз. 4 п. 3 ст. 9 закона № 102). 

                        Существо основного обязательства как существенное условие договора залога недвижимости 

                        ДИ не имеет смысла без ссылки на основное обязательство, которое обеспечивает ипотека. В договоре залога должна быть указана суть обеспечиваемого договора, сроки исполнения и сумма, порядок расчетов (п. 1 ст. 9 закона № 102).

                        Ипотекой в силу договора могут быть обеспечены обязательства, вытекающие:

                        • из кредитного договора;
                        • договора займа;
                        • договора купли-продажи;
                        • договора аренды, подряда и т. д.
                        • причинения вреда. 

                        Что касается суммы основного обязательства, то здесь возможны 2 варианта:

                        1. В ДИ указывается твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных залогом. В таком случае залогодержатель не имеет права требовать обращения взыскания на заложенное имущество за пределами данной суммы, кроме возмещения судебных издержек залогодержателя, расходов по реализации имущества, а также дополнительных расходов залогодержателя (ст. 4 закона № 102).
                        2. В ДИ перечисляются те требования, которые обеспечиваются ипотекой по данному договору. Возможный перечень таких требований содержится в п. 1 ст. 3 закона № 102. 

                        Возможные условия договора ипотеки. Последующая ипотека 

                        Помимо существенных условий, стороны по своему усмотрению вправе предусмотреть в ДИ также следующие условия:

                        1. Возможность обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке.
                        2. Порядок реализации заложенного имущества в случае обращения взыскания на него по решению суда.
                        3. Условие о закладной.
                        4. Условие о возможности последующей ипотеки. 

                        ВАЖНО! В случае если залогодатель передает имущество в последующую ипотеку в нарушение запрета, установленного ДИ, договор последующей ипотеки может быть признан судом недействительным по иску первого залогодержателя. 

                        При этом не имеет значения, знал или нет о наличии первоначального ДИ второй залогодержатель. Предшествующий залогодержатель должен доказать факт нарушения последующей ипотекой его прав (см. решение Куйбышевского райсуда г. Санкт-Петербурга от 23.10.2017 по делу № 2-5811/2016). 

                        Договор ипотеки между физическими и юридическими лицами. Права и обязанности сторон 

                        Сторонами договора залога недвижимости являются залогодатель и залогодержатель. Договор ипотеки между физическими лицами на практике встречается реже, чем с участием кредитных организаций.

                        Залогодателем может быть лицо, как являющееся, так и не являющееся стороной основного обязательства.

                        По ДИ не происходит отчуждения имущества. Залогодатель остается полноправным собственником с некоторыми ограничениями. Так, он:

                        • вправе владеть, пользоваться имуществом, распоряжаться, завещать его;
                        • вправе получать доходы от использования заложенного имущества;
                        • обязан нести бремя содержания предмета ипотеки, следить за его состоянием, осуществлять ремонт (гл. 5 закона № 102). 

                        Однако право залогодателя распорядиться заложенным имуществом ограничено согласием залогодержателя, если иное не установлено ДИ. Стороны могут также предусмотреть в ДИ обязанность залогодателя застраховать имущество.

                        Залогодержатель обладает следующими правами в отношении заложенного имущества:

                        • проверять сохранность и состояние имущества, а также требовать досрочного исполнения основного обязательства при нарушении залогодателем его обязанностей по содержанию имущества;
                        • получить преимущественно перед иными кредиторами удовлетворение обеспеченных ипотекой обязательств за счет заложенного имущества. 

                        Заполненный образец договора ипотеки можно скачать по ссылке: Образец договора ипотеки. 

                        Особенности ипотеки земельных участков 

                        Отдельная гл. 11 закона № 102 регламентирует залог земельных участков. Предметом договора ипотеки земельного участка могут быть только участки, не изъятые и не ограниченные в обороте, а также имеющие площадь не менее минимального размера, установленного законами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления. Предметом ДИ также может быть право аренды земельного участка.

                        По общему правилу залог земельного участка распространяется также на все постройки, расположенные на этом участке. 

                        ВАЖНО! Данное правило действует как в отношении тех объектов, которые уже находились на земельном участке на момент заключения ДИ, так и в отношении возведенных уже в течение срока его действия. При этом не имеет значения, зарегистрировано ли право собственности на возведенный объект (см. п. 22 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 5 (2017)). 

                        Не может быть предметом ипотеки доля в праве общей собственности на земельный участок, не выделенная в натуре (п. 2 ст. 62 закона № 102). Кроме того, обращение взыскания на земельный участок возможно только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ). 

                        Особенности ипотеки при покупке квартиры 

                        Образец договора покупки квартиры в ипотеку можно скачать здесь: Договор купли-продажи квартиры с ипотекой.

                        Законом об ипотеке также предусмотрены специальные нормы, регулирующие ипотеку жилых помещений. При этом в понятие жилого помещения не включены гостиницы, садовые дома, дачи и иные помещения, не предназначенные для постоянного проживания граждан.

                        По данному вопросу особый интерес представляет проблема обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Ст. 446 ГК РФ предусматривает запрет на обращение взыскания на жилые помещения, которые являются единственным местом для проживания гражданина. Однако нормы ст. 78 закона № 102 устанавливают исключение из этого правила.

                        Обращение взыскания на единственное жилое помещение возможно в том случае, если оно является предметом ДИ, обеспечивающего обязательства по кредитному договору, заключенному с целью приобретения этого или иного жилого помещения. Данные нормы стали предметом рассмотрения Конституционного суда РФ (далее — КС РФ) и были признаны не противоречащими Конституции РФ (см., например, определение КС РФ «По запросу Советского районного суда города Челябинска о проверке конституционности…» от 17.01.2012 № 13-О-О).

                        Вышеуказанное исключение не касается случаев нахождения жилого помещения в залоге, обеспечивающем другие обязательства (например, кредит на потребительские нужды). В таких ситуациях взыскание на единственное жилое помещение обращено быть не может. 

                        Как заключать договор ипотеки с участием несовершеннолетних. Согласие супруга: на что обратить внимание 

                        При заключении договора на ипотеку на что обратить внимание?

                        Если в сделке участвуют дети, необходимо проанализировать, требуется ли получение разрешения органов опеки и попечительства (ООП).

                        По общему правилу при совершении сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему (в том числе при передаче в залог), опекун (попечитель) обязан получить разрешение ООП (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

                        Определение КС РФ «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Матюхиной Аллы Владимировны…» от 17.02.2015 № 246-О поставило точку в сложившейся противоречивой судебной практике на предмет необходимости получения разрешения ООП на передачу в залог квартиры, приобретаемой на средства ипотечного кредита, где несовершеннолетнему будет принадлежать доля в праве собственности.

                        Разрешение ООП требуется только в случае, если ДИ заключается в отношении уже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения, но не при возникновении ипотеки в силу закона в случае с кредитным договором.

                        Аналогичным образом не требуется согласие супруга при возникновении ипотеки в силу закона (например, при покупке жилого помещения за счет кредитных средств). При заключении ДИ на уже принадлежащее супругам имущество ранее необходимо было представлять согласие супруга, так как ДИ подлежал государственной регистрации. Сейчас государственной регистрации подлежит только ипотека как обременение, но не сам ДИ. Следовательно, и требовать согласия супруга в такой ситуации регистрирующий орган не вправе. 

                        *** 

                        Таким образом, ДИ должен содержать все существенные условия: предмет, оценку заложенного имущества, характеристику основного обязательства. Законом № 102 предусмотрены особенности залога земельных участков, жилых помещений и некоторых других видов недвижимого имущества.

                        Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
                        Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

                        заключение, регистрация и расторжение предварительного

                        Ипотечный договор предусматривает оформление недвижимого имущества в качестве залога. В процессе оформления кредита предметом залога выступают в основном квартиры или дома. Документ подписывается двумя сторонами – заемщиком или несколькими созаемщиками (залогодатель), а также коммерческим или государственным банком, который и выдал кредит (залогодержатель). Важным условием считается дееспособность и правоспособность сторон. В роли залогодателя не разрешается выступать гражданам, не достигшим 18 летнего возраста. В учредительных документах юридических лиц не должны содержаться ограничения, которые касаются передачи в ипотеку имущества.

                        Содержание

                        Скрыть
                        1. Ипотечный договор
                          1. Ипотечный договор купли продажи
                            1. Заключение ипотечного договора
                              1. Ипотечный договор займа
                                1. Регистрация ипотечного договора
                                  1. Расторжение ипотечного договора
                                    1. Предварительный ипотечный договор

                                        Ипотечный договор

                                        При оформлении ипотечного договора к нему в обязательном порядке выдвигаются конкретные требования по указанию следующих пунктов:

                                        1. Предмет ипотеки и его оценочная стоимость.
                                        2. Срок, размер и существо исполнения обязательств с обеспечением в виде ипотеки.
                                        3. Аренда, собственность или другое право, на основании которого имущество принадлежит залогодателю.
                                        4. Государственное учреждение, зарегистрировавшее соответствующее право.

                                        Перед подписанием ипотечный договор рекомендуется подробно вычитать на предмет двусмысленных формулировок и других «подводных камней» не в пользу залогодателя. Поручить выполнение этой задачи рекомендуется профессиональному ипотечному брокеру или юристу.

                                        Ипотечный договор купли продажи

                                        Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.

                                        Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

                                        Заключение ипотечного договора

                                        При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

                                        При предоставлении кредита на строительство жилого дома, договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

                                        Ипотечный договор займа

                                        В ипотечных договорах оценка предмета нередко приводится, как сейчас принято говорить, в двух версиях. Первый вариант – по итогам расчетов, проведенных БТИ, вторая сумма по результатам заключений, которые выносит оценочная компания. В сложившейся ситуации сторонам рекомендуется выбрать тот вариант оценки, о котором имеется предварительная договоренность по взаимному согласию. В противном случае договор ипотеки могут признать ничтожным.

                                        В тех случаях, когда ипотека используется в качестве обеспечения обязательства, в договоре в обязательном порядке прописывается порядок погашения, размер ежемесячного платежа, сроки, процентная ставка, а также сумма кредита.

                                        Регистрация ипотечного договора

                                        Регистрация документа в письменной форме проводится государственным учреждением в обязательном порядке с привязкой к адресу, по которому располагается имущество, ставшее предметом ипотеки. Обязательное удостоверение у нотариуса ипотечному договору не требуется, но возможно по согласованию сторон. Законную силу документ приобретает после успешного прохождения процедуры государственной регистрации.

                                        Расторжение ипотечного договора

                                        В случае прекращения действия договора или его исполнения запись о регистрации документа подлежит погашению в обязательном порядке. Процедура предусматривает совместную подачу заявления от лица залогодержателя и залогодателя. Альтернативный вариант – решение суда о необходимости прекратить действие договора ипотеки. При выдаче закладной погашение записи о государственной регистрации предусматривает аннулирование документа с последующей передачей лицу, которое несло обязательства по документу при подаче соответствующего требования.

                                        Предварительный ипотечный договор

                                        Предварительный договор ипотеки вкратце описывает отношения, которые возникли между потенциальным заемщиком и банком, предоставляющим финансовую услугу. В начале документа в обязательном порядке указываются адреса сторон, паспортные данные, а также другие важные реквизиты, включая данные доверенности при наличии таковой. Главная цель составления предварительного договора – согласовать и утвердить основные положения текста документа с банковским учреждением. Предварительный договор разрешается составить в самостоятельном порядке или при помощи юриста. Самый простой вариант – получить заранее подготовленный экземпляр в отделении банка-кредитора.

                                        Совет от Сравни.ру: Не ознакомиться с условиями договора ипотеки до его подписания все равно, что взобраться на столб с надписью: «Не влезай, убьет!» Самостоятельное прочтение документа не помешает, но гораздо лучше доверить работу профессиональному юристу. Опытный специалист поможет избежать распространенных ошибок, оптимизирует основные условия договора с учетом защиты ваших интересов, а также предоставит подробную информацию относительно прав и обязанностей сторон, а также специфики погашения ипотечного кредита.

                                        ипотечный договор — это … Что такое ипотечный договор?

                                      1. Ускорение ипотечного кредита — термин, применяемый к практике выплаты ипотечного кредита быстрее, чем это требуется по условиям договора об ипотеке. По мере увеличения процентов по ипотеке досрочные выплаты сокращают период, необходимый для выплаты ипотеки, и позволяют избежать частичного … Wikipedia

                                      2. ипотека — I UK [ˈmɔː (r) ɡɪdʒ] / США [ˈmɔrɡɪdʒ] существительное [исчисляемое] Словесные формы ипотека: единственная ипотека множественная ипотека ** а) юридическое соглашение, по которому вы занимаете деньги в банке, чтобы купить дом.Вы выплачиваете ипотеку, ежемесячно выплачивая…… Английский словарь

                                      3. ипотека — mort | gage1 [mɔrgıdʒ] noun count ** юридическое соглашение, по которому вы занимаете деньги в банке, чтобы купить дом. Вы выплачиваете ипотеку ежемесячными платежами: ипотечный кредит должен быть погашен через 15 лет. получить / получить / взять / организовать…… Использование слов и фраз в современном английском языке

                                      4. ипотека — ипотека 1 / mȯr gij / n [англо-французский, от древнефранцузского, от mort dead (от латинского mortuus) + гарантия безопасности] 1 a: передача права собственности на обязательство (как долг), которое аннулируется при оплате или…… Юридический словарь

                                      5. модификация ипотеки — Великобритания США существительное [C или U] ФИНАНСЫ, СОБСТВЕННОСТЬ ► соглашение между кредитором и заемщиком об изменении способа возврата ипотеки: »Мы даем совет о том, как согласовать изменение ипотеки с вашим кредитор… Финансовые и коммерческие условия

                                      6. ипотека — ► СУЩЕСТВИТЕЛЬНОЕ 1) юридическое соглашение, по которому человек берет ссуду, используя в качестве обеспечения недвижимое имущество (обычно дом, который покупается).2) денежная сумма, взятая или предоставленная в ссуду по такому договору. ► ГЛАГОЛ ▪ передать право собственности на (собственность)… Словарь английских терминов

                                      7. ипотека — договор о ссуде, долг, документ, ссуда домовладельца, залог, титул; concept 332… Новый тезаурус

                                      8. ипотека — / morgaj / Ипотека — это процент на землю, созданный письменным документом, обеспечивающим обеспечение исполнения долга или выплаты долга. Согласно общему праву, поместье, созданное абсолютным правом собственности по своей форме, но предназначенное для обеспечения…… юридического словаря Блэка

                                      9. ипотека — / morgaj / Ипотека — это процент на землю, созданный письменным документом, обеспечивающим обеспечение исполнения долга или выплаты долга.Согласно общему праву, поместье, созданное абсолютным правом собственности по своей форме, но предназначенное для обеспечения…… юридического словаря Блэка

                                      10. Ипотечный брокер — Ипотечный брокер выступает в качестве посредника, который предоставляет ипотечные ссуды от имени физических или юридических лиц. Традиционно банки и другие кредитные учреждения продавали собственные продукты. Однако по мере того, как рынки ипотеки стали больше…… Wikipedia

                                      11. Соглашение об отказе от ипотечной ссуды — Соглашение, заключенное между ипотечным кредитором и неплатежеспособным заемщиком, в котором кредитор соглашается не использовать свое законное право на взыскание по ипотеке, а заемщик соглашается с планом ипотечного кредитования, который будет действовать в течение определенного периода времени , принесите…… Инвестиционный словарь

                                      12. .

                                        Как расторгнуть договор покупки ипотеки

                                        Недавнее исследование Discover Home Loans показало, что 63% потенциальных покупателей жилья подавлены объемом доступной информации о жилищном финансировании. Чтобы упростить ситуацию, эта серия из четырех частей представляет собой единое окно для получения информации, связанной с соглашениями о покупке жилья.

                                        Как уволить вашего кредитора, брокера или агента по недвижимости

                                        У вас есть право расторгнуть различные соглашения и отношения в процессе покупки жилья.Давайте кратко рассмотрим три самых распространенных отношения, в которые вы вступаете, и варианты того, как сделать шаг назад.

                                        Помните, что в некоторых соглашениях предусмотрены штрафы и штрафы за отмену бронирования, но они меркнут по сравнению с затратами или эмоциональными страданиями, связанными с тем, что вы застряли в доме, который вам не нужен. Ваши партнеры по покупке жилья всегда должны сообщать вам, прежде чем вы достигнете точки невозврата.

                                        Если вы заключили договор о покупке дома, применяются другие правила.

                                        Прекращение подачи заявления на ипотеку

                                        Если вам нужно отменить ожидающую рассмотрения заявку на ипотеку, немедленно позвоните своему кредитному специалисту или брокеру. В большинстве случаев у вас есть трехдневное окно, чтобы отменить заявку и вернуть все уплаченные сборы.

                                        Сообщите кредитору, что вы хотите отменить заявку, ожидающую рассмотрения, и укажите причину. Объяснение ситуации поможет кредитору понять любые будущие потребности.

                                        Затем просмотрите вашу заявку и существующее соглашение с вашим кредитором.Как правило, вы можете получить возмещение определенных сборов, таких как сборы за проверку кредитоспособности и оценку. Другие сборы, такие как сборы за обработку заявки и фиксированные ставки, обычно не возвращаются. Возможно, вам придется заплатить штраф за отмену заявки на ипотеку.

                                        Ваш кредитор должен предоставить подтверждение отмены по телефону или лично, а также пришлет подтверждение по почте. Сохраните все документы об отмене на случай, если они вам понадобятся в будущем.

                                        .

      Отправить ответ

      avatar
        Подписаться  
      Уведомление о
      Back to top