Обязательное участие нотариуса в сделках с недвижимостью: Нотариус в сделках с недвижимостью нужен или нет в 2020 году?

Содержание

Должны ли нотариусы участвовать в регистрации сделок с недвижимостью?

Так как Закон о риэлторской деятельности так и не принят Государственной Думой по сей день, при проверке квартиры возникает ряд серьезных сложностей, с которыми риэлторы вынуждены сталкиваться ежедневно. Наиболее показательна ситуация с получением т. н. «архивной выписки из домовой книги». Должностные лица, которые должны такого рода документы представлять собственнику жилья либо его полномочному представителю по первому требованию, в большинстве случаев отказывают в выдаче этого документа, ссылаясь при этом на конфиденциальность информации, при которой такого рода документы выдаются исключительно по запросу суда. А одна из важнейших задач риэлтора и нотариуса состоит как раз в том, чтобы этого суда избежать и не доводить до риска проведения судебных тяжб.

Мы хорошо знаем, что многие законодательные инициативы в области нотариата вызывают серьезные споры в разных слоях общества. В конце 2012 г. прошла Всероссийская конференция «Рынок движимого и недвижимого имущества – новые задачи нотариата». Ее участники смело высказывали различные точки зрения, горячо обсуждали возможные последствия принятия нового закона. Большой интерес вызвали выступления депутатов Государственной Думы. В частности, депутат Михаил Емельянов рассказал, что парламентарии столкнулись с «очень сильным противодействием определенных групп лоббистов – это и сырьевые компании, и банковский сектор». Эти группы, по словам депутата, жестко сопротивляются введению обязательной нотариальной формы оформления всех сделок с недвижимостью, которая предусматривалась в первоначальной редакции проекта «нового» Гражданского кодекса. А депутат Юрий Синельщиков рассказал, что вступление в силу «нового» ГК откладывается до марта 2013 года, хотя ранее предполагалось, что документ вступит в силу с 1 января.

С другой стороны, показательно, что в поддержку введения нотариальной формы для сделок с недвижимостью категорически высказался судья Верховного суда Виктор Момотов, по мнению которого функции нотариуса гораздо шире, чем функции регистратора, – нотариус, по его меткому выражению, «осуществляет предварительное правосудие».

Также представляют определенный интерес мнения известных адвокатов. В частности, Генрих Падва также горячо поддержал новеллы. В подтверждение этих нововведений он рассказал о том, как ему трудно было отстаивать в суде права покупателей в отсутствии нотариального подтверждения сделки. Президент Гильдии российских адвокатов Гасан Мирзоев говорил о необходимости защитить граждан от «черных» риэлторов, которые появились на рынке из-за отсутствия надлежащего госконтроля в этом секторе. Правда, он не напомнил участникам встречи, что пик отсутствия государственного контроля за риэлторской деятельностью наступил после отмены депутатами Государственной думы в 2002-м году лицензирования риэлторской деятельности. Последствия этого непродуманного решения граждане испытывают и по сей день, так как заниматься риэлторской деятельностью не запрещено никому. И этой лазейкой вовсю пользуются низкоквалифицированные псевдориэлторы, которые порочат честь и профессиональное достоинство настоящих риэлторов – подлинных мастеров своего дела.

В ходе прослушивания выступлений стало ясно, что обсуждаемые новеллы – не панацея. Они не смогут в одночасье вылечить накопившиеся на отечественном рынке недвижимости за 20 лет «болезни роста», произошедшие в нашем обществе в сфере операций с жилыми и/или нежилыми помещениями. Факт принятия законопроекта не станет сам по себе актом избавления российского общества от всех и всяческих проблем, с которыми сталкиваются участники и игроки рынка недвижимости. С другой стороны, ожидания различных групп и слоев населения от новых законов слишком высоки. И слишком разнонаправлены.

Поэтому мы тоже считаем, что для принятия этого пакета законов депутатам ГД необходимо некоторое дополнительное время для консультаций с профессионалами.

Мы искренне рады, что на конференцию пригласили известных адвокатов, депутатов, нотариусов. Очень хорошо, что им дали возможность высказаться, и их услышали.

Что нужно знать о новых функциях нотариуса при операциях с недвижимостью?

До недавнего времени участие нотариуса было обязательным в сделках, где отчуждаемая недвижимость принадлежит несовершеннолетнему или лицу, признанному ограниченно дееспособным, когда распоряжение недвижимостью происходит на условиях опеки, а также во всех случаях отчуждения долевой собственности. Новый закон дополнил перечень ситуаций, где без нотариуса не обойтись, договорами ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимость.

Нужно понимать, что сегмент долевой недвижимости всегда был одним из наиболее уязвимых в плане защиты права собственности. До введения обязательной нотариальной формы на сделки с долями в 2016 году мошенники чувствовали себя в этом сегменте «как дома». Чтобы отобрать у человека его долю или завладеть целой квартирой, нужно было лишь получить право жить на указанной территории (к примеру, купив крохотную часть от долевой недвижимости — даже два-три квадратных метра) и дальше всеми возможными способами превращать жизнь своего соседа в ад. В результате умелого шантажа, давления и невыносимых бытовых условий несчастная жертва соглашалась отдать свою долю, считай, за бесценок — лишь бы съехать от так называемого «квартирного рейдера».

Сегодня вероятность возникновения подобных ситуаций сведена к минимуму именно благодаря запрету на заключение любого вида договора с долями в недвижимости в простой письменной форме.

Оформление сделки у нотариуса — это гарантия ее законности, юридической грамотности и правильности всех документов, достоверности сведений как об объекте отчуждения, так и об участниках сделки, а главное — надежной защиты прав собственника.

При удостоверении сделки с долями нотариус обязательно проверит соблюдение права преимущественной покупки, которым наделены все сособственники долевой недвижимости. Только если все заинтересованные лица отказались от выкупа отчуждаемой доли, ее разрешается продать третьим лицам.

Здесь нотариус также проконтролирует и неизменность цены, по которой доля предлагалась сособственникам и по которой в итоге ее собираются купить третьи лица. Риски, что одного из участников сделки введут в заблуждение, также отсутствуют — нотариус в деталях и лично каждой стороне разъяснит все пункты договора и его правовые последствия. Если нотариус не исполнит хотя бы одно из перечня обязательных действий в рамках удостоверения сделки или допустит ошибку в документе, у сторон есть стопроцентная гарантия возмещения ущерба, возникшего вследствие такой оплошности.

Новый закон разрешил оформлять недвижимость у любого нотариуса — Российская газета

Принят закон, отменяющий территориальное ограничение на оформление сделок с недвижимостью у нотариуса. Теперь можно прийти к любому нотариусу в пределах региона, чтобы переписать на кого-то квартиру или дачу.

Соответствующие поправки внесены в Основы законодательства РФ о нотариате. Теперь, например, покупая дачный участок в подмосковном Орехово-Зуево, не обязательно туда ехать. Удостоверить сделку можно у любого нотариуса Московской области, если это удобно самим людям. Эксперты давно говорят, что территориальная привязка, когда квартира и нотариус должны быть поблизости, это прошлый век. Современные технологии позволяют решать вопросы на расстоянии, и гораздо надежней.

Не исключено, что принятый закон только первый шаг к введению более широкого принципа экстерриториальности. В идеале даже границы регионов могут не быть границами для нотариуса.

Распространенная житейская ситуация: родители постарели, дети, давно покинувшие отчий дом, забрали их в другой регион. А теперь родители хотят распорядиться недвижимостью, которая осталась там. И в каждом таком случае нотариусы должны отказать в регистрации сделки с имуществом из другого региона. Естественно, это создает дополнительные сложности. До сих пор выхода не было. Сейчас, во многом благодаря развитию Единой информационной системы нотариата и налаживанию межведомственного взаимодействия, появилась возможность проще решать вопросы хотя бы для тех, кто переехал из города в город в пределах региона. Или — из деревни в город.

В Основах законодательства о нотариате есть норма, обязывающая (скоро, как только закон вступит в силу, можно будет говорить об этой норме в прошлом времени) нотариуса удостоверять сделку по месту нахождения недвижимого имущества.

Эти правила относятся к удостоверению нотариусом сделок по отчуждению имущества. Пока положение действовало, нотариусы не могли поступать иначе.

Так что принятый закон заметно облегчает гражданам жизнь. «Мы постепенно переходим к экстерриториальному нотариальному удостоверению, как это имеет место быть в европейских странах, — сказал «РГ» президент Федеральной нотариальной палаты РФ Константин Корсик. — Во Франции вы можете прийти к нотариусу в Париже и удостоверить договор купли-продажи сделки на Лазурном берегу. Это в порядке вещей. Вы идете к тому нотариусу, которого вы знаете и которому доверяете. Поэтому и мы двигаемся вперед в интересах наших граждан, создаем и развиваем наши информационные системы».

Конечно же, говорят эксперты, главным принципом в этом вопросе остается надежное обеспечение защиты граждан от мошенничества и нарушения их прав, именно для этого и призван нотариус. Там, где взаимодействие нотариата и государственных реестров, например, Федеральной налоговой службы, шагнуло далеко, нотариус предлагает гражданам самые современные сервисы.

Теперь вы можете обратиться к тому нотариусу, которому доверяете

Особый вопрос — завещания. Здесь полной экстерриториальности не будет. В Гражданском кодексе прописана жесткая норма, и она, по словам экспертов, соответствует всем международным стандартам: местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя. И за открытием наследства нужно прийти именно к нотариусу по последнему месту жительства умершего.

Но и здесь нотариат вводит некую экстерриториальную систему в пределах регионов, чтобы упростить гражданам жизнь. Раньше было разделение на участки. Допустим, миллионный город Волгоград был разделен условно на 30 участков. И с каждого участка люди должны были прийти к конкретному нотариусу. А сейчас можно прийти к любому нотариусу в городе, который является одним нотариальным округом, и открыть наследственное дело, так как все данные открываются в единой информационной базе, созданной нотариатом.

Подписывайтесь на основные новости «РГ» в Telegram telegram.me/rgrunews

Полный комплект: зачем нужен нотариус в сделках с недвижимостью

Так, перед удостоверением сделки нотариус запрашивает данные о дееспособности заявителей, о наличии либо отсутствии производства по делу о банкротстве, о принадлежности отчуждаемого имущества, об обременениях и судебных исках в отношении недвижимости, о правах третьих лиц и так далее.

Совсем скоро электронный запрос сведений будет применяться нотариусами и в отношении Единого государственного реестра ЗАГС.

Соответствующий закон был принят еще в 2017 году, осталось лишь дождаться запуска указанной электронной базы. Такой метод проверки записей актов гражданского состояния позволит моментально проверить подлинность предъявляемых свидетельств о рождении, браке или смерти, а также свести к минимуму риск сокрытия такого рода сведений недобросовестными гражданами.

Очная ставка

При всем удобстве и все более широком применении информационных технологий в нотариальной деятельности, принципиальное значение по-прежнему имеет тот факт, что нотариус лично общается с обеими сторонами сделки. Именно при очном разговоре с участниками сделки нотариус проверяет осознанность и добровольность их решения, разъясняет им последствия подписываемого договора, зачитывая каждый пункт вслух, убеждается в том, что их воля соответствует волеизъявлению. Когда дело касается такого серьезного шага как продажа недвижимости, весь разговор с нотариусом записывается на камеру.

Такие меры необходимы для защити сделки от последующего оспаривания. Ведь чаще всего ключевым аргументом для признания сделки недействительной выступает заявление истца о том, что он чего-то не уяснил, не понял последствий заключаемого договора. Такая схема — излюбленный инструмент в руках недобросовестных родственников пожилых людей, которые продали или, к примеру, завещали недвижимость по своему усмотрению и без учета притязаний обиженной родни. Нотариальное удостоверение защищает права честной стороны и снимает риски оспаривания. На юридическом языке это называется повышенной доказательственной силой нотариального акта.

Регистрация права — в один клик

После непосредственно удостоверения сделки работа нотариуса не заканчивается. Обладая особым правовым статусом заявителя, действующего от лица государства, и имея прямой доступ к государственным реестрам, нотариус также помогает довести дело до конца, то есть — зарегистрировать право собственности.

Электронная подача документов в Росреестр от лица нотариуса — еще и самый быстрый на сегодняшний день способ регистрации права, занимающий 1 рабочий день. Причем уже с 1 февраля 2019 года подача электронной заявки в Росреестр станет обязательным действием нотариуса в рамках оформления сделки. Доплачивать за оперативное решение регистрационного вопроса, согласно новому закону, не придется.

Нотариальное «каско» в действии

Помимо законности сделки и защиты от оспаривания нотариус предоставляет гражданам еще одну важную гарантию — полную компенсацию ущерба, если таковой возникнет вследствие его ошибки. Это одно из принципиальных отличий нотариально удостоверенной сделки от договора в простой письменной форме. Иными словами, нотариус как профессиональный участник оборота отвечает за собственные ошибки реальными деньгами в полном объеме. Требования к квалификации и порядку работы нотариусов максимально высокие, и ошибкой считается даже непрочтение нотариусом вслух текста договора.

Средства для компенсации обеспечивает многоступенчатая система страхования профессиональной ответственности нотариуса, действующая в российском нотариате уже многие годы.

Дополнительные, но не лишние опции

Современные технологии в работе нотариусов упрощают жизнь их клиентов еще в ряде моментов. Например, если кто-то из сторон сделки забыл заранее получить от третьей стороны согласие на сделку или, к примеру, доверенность, все эти бумаги можно очень быстро в электронном виде передать необходимому нотариусу. Для этого тот же доверитель может прийти к любому удобному нотариусу, оформить необходимый документ на бумаге, а нотариус переведет его в электронный вид с сохранением юридической силы. Получившийся файл можно сразу же передать участнику сделки по e-mail.

Нотариальный агент по подписи Vs. Агент по страхованию титула | Работа

Заключение сделки с недвижимостью, такой как покупка дома, предполагает подписание покупателем, продавцом и кредитором различных документов. Некоторые из этих документов также должны быть зарегистрированы в офисе записи местного самоуправления. Как нотариус или агент по страхованию титула вы участвуете в сделках с недвижимостью, облегчая процесс закрытия. Тем не менее, конкретная деятельность, которой вы можете заниматься в качестве нотариального подписывающего агента или агента по страхованию правового титула, зависит от законов штата, в котором находится недвижимость.

Нотариус, подписывающий документ

Нотариус используется для подтверждения подлинности подписанных юридических документов, таких как документы о недвижимости, поскольку нотариус удостоверяет личность человека, подписывающего документ, и засвидетельствует подписание документа. Нотариальный подписывающий агент — это нотариус, прошедший специальную подготовку для заключения сделок с недвижимостью, связанных с ипотекой. Как правило, нотариус, подписывающий документ, получает от кредитора заключительные документы, такие как простой вексель, закладную и документ, а также любой расчетный чек.Нотариальный агент встречается с покупателем и продавцом для получения и нотариального заверения всех необходимых подписей и доставляет чек на оплату соответствующей стороне. Затем нотариус, подписывающий документы, возвращает нотариально заверенные документы кредитору.

Ограничения штата

В каждом штате действуют свои законы, касающиеся того, в какой степени нотариус, подписывающий контракт, может участвовать в закрытии сделки с недвижимостью. В Техасе закрытие и подписание документов, связанных с кредитной линией собственного капитала, должно происходить в офисе кредитора, в титульной компании, используемой для записи кредитных документов, или в офисе адвоката.В некоторых штатах, таких как Индиана и Мэриленд, требуется, чтобы любой, кто совершает сделку с недвижимостью, имел лицензию агента по страхованию титула. Несмотря на такие ограничения на обработку закрытия, услуги нотариуса все равно будут необходимы для нотариального заверения документов.

Агент по страхованию титула

Страхование титула требуется для всех сделок с недвижимостью, связанных с ипотекой, поскольку оно защищает как покупателя, так и кредитора от претензий, предъявленных любыми другими лицами к владению недвижимостью, согласно Департаменту страхования Техаса.Агент по страхованию правового титула нанимается в начале сделки для проведения обзора публичных записей с целью выявления любых претензий к собственности, таких как налоговые залоговые права и судебные решения. Агент по страхованию титула также проверяет, активны ли такие залоговые права, и что нужно сделать, чтобы снять залоговые права. Помимо залогового права, агент также проверяет текущие расходы, влияющие на собственность, такие как налоги на недвижимость, специальные оценки и сборы ассоциации собственности. Агент по страхованию титула участвует в закрытии сделки, обеспечивая подписание всех необходимых документов, их доставку соответствующим сторонам и регистрацию по мере необходимости в регистрационном офисе местного правительства, отмечает RSI Title.

Требования к лицензированию и сертификации

Нотариальные подписывающие агенты и агенты по страхованию титула должны иметь лицензию или свидетельство государства для выполнения своих обязанностей. Каждый штат устанавливает свои собственные требования к образованию и экзаменам для нотариусов и агентов по страхованию титулов. В целом, в большинстве штатов нет требований к образованию или экзаменам в качестве предварительного условия для подачи заявления нотариуса, хотя каждый заявитель обязан знать нотариальные законы своего штата.С другой стороны, получение лицензии на страхование титула требует минимального образования и опыта работы, прежде чем заявление может быть подано в государство. Ассоциация правового титула, действующая в штате, обычно является хорошим источником для изучения лицензионных требований для агента по страхованию правового титула.

.

Влияние на сделки с недвижимостью

Пандемия COVID-19: влияние на операции с недвижимостью

4 октября 2020

3 октября 2020 г.

2 октября 2020 г.

  • Калифорнийские землевладельцы и застройщики: Western Joshua Tree Incidental… Автор: Барри Х. Эпштейн и Ангус С. Беверли
  • Это важно: для иностранных рабочих, ищущих H-1B, открыта возможность получения визы; ЧАС-… Автор: Сьюзан Дж. Коэн,
  • Федеральный судья заблокировал увеличение иммиграционного сбора USCIS автор: Мелина В. Вильялобос
  • Открытое заседание DOE BERAC автор: Линн Л.Bergeson
  • FINRA запрашивает комментарии к предлагаемому правилу судебного разбирательства в случае несоблюдения … Автор: Сьюзан Лайт и Майкл Т. Фоули
  • COVID-19: Массачусетс перейдет на шаг 2 фазы 3 для снижения риска … Автор: Кэтлин М. Хаманн и Сара Р. Ремес
  • Новое требование Онтарио к скринингу на COVID-19: что нужно работодателям… автор: Майкл Комартин
  • Обязательное наименование наноформ для регистрации REACH начнется … Автор: Линн Л. Бергесон и Карла Н. Хаттон
  • McDermottPlus Check-Up: 2 ​​октября 2020 г. автор: Мара Макдермотт и Рэйчел Штауффер
  • Судья вынес предварительный судебный запрет на неиммиграционный запрет Автор: Эми Л.Клевать и Майкл Х. Нейфах
  • Департамент труда предложил правило об инвестировании в ESG автор: Лори Л. Шеннон
  • Вступает в силу оплачиваемый отпуск по болезни штата Нью-Йорк; Нью-Йорк возмещает ущерб … Автор: Мэтью Т. Миклав
  • Набор и удержание персонала во время пандемии COVID-19: основные проблемы… Автор: Чарльз Л. Томпсон, IV
  • ЧИСТЫЙ СЛАНЬ?: Новое решение предполагает, что робококеры нации могут быть … Автор: Эрик Дж. Траутман,
  • Tyler Technologies — жертва кибератаки Автор: Линн Фридман
  • Персонал SEC проведет круглый стол по вопросам регулирования и форме CRS … Автор: Сьюзан Лайт и Майкл Т.Фоли
  • OSHA COVID-19 усиливается Автор: Кортни М. Мальво и Мелани Л. Пол
  • Министерство финансов США выдает консультативное предупреждение о том, что … Автор: Hunton Andrews Kurth’s Privacy and Cybersecurity
  • Офис программ DOE SBIR / STTR приглашает исследователей принять участие… Автор: Линн Л. Бергесон
  • OFAC выпустило рекомендацию по санкциям за содействие платежам за программы-вымогатели Автор: Линн Фридман
  • Конгресс принимает, и президент подписывает действующую резолюцию … автор: Лаура Фут Рейфф
  • Еженедельный бюллетень COVID-19: тесты POTUS положительны, фармацевтика отталкивает… Автор: Джеймс М. Верджис, доктор философии. и Сара-Ллойд Стивенсон
  • WOAH!: Суд признал TCPA неконституционным применительно к сделанным звонкам … Автор: Эрик Дж. Траутман,
  • Смертность на рабочем месте, связанная с COVID-19: готовность и реализация … Автор: Питер Дж. Возняк и Марк Валлин
  • Нью-Йорк вводит запрет на «розовый налог» Автор: Филлис Х.Маркус
  • COVID-19: новости FCA и PRA о работе из дома и ключевых сотрудников Автор: Кэролайн Х. Джексон и Натаниэль В. Лалоне
  • Программа Diversity Visa откроется на следующей неделе, несмотря на … Автор: Форрест Г. Рид IV
  • USDA объявляет о финансировании через Biorefinery, Renewable Chemical ,… Автор: Линн Л. Бергесон
  • Атака программ-вымогателей на школьный округ Невады свидетельствует о новом хакере … Автор: Джейсон А. Бернштейн и Тодд Г. Вар
  • Закон штата Калифорния расширяет исключения CCPA для личной информации … Автор: Дебора А. Джордж
  • В городе и округе Сакраменто появилось приложение, связанное с COVID-19… Автор: Чарльз Л. Томпсон, IV и Кайл А. Венде
  • EPA продлевает период общественного обсуждения ICR по анаэробному пищеварению … Автор: Линн Л. Бергесон
  • CFTC расширяет запрет на принятие мер в отношении некоторых обязательств по отчетности в рамках … Автор: Кевин М. Фоли и Тимоти Д. Кертланд
  • Практический совет шестого округа: вы не можете возобновить ходатайство о вынесении приговора как… Автор: Кори МакГихи
  • Защита данных во Франции: надзорный орган Франции публикует … автор: Клод-Этьен Арминго
  • Новая юридическая обязанность работодателей и сотрудников в отношении самоизоляции … автор: Даниэлла Макгиган
  • MiFID II: FCA публикует нормативное воздержание в отношении 10 процентов… Автор: Кэролайн Х. Джексон и Натаниэль В. Лалоне
  • Еженедельная сводка новостей IRS 21 — 25 сентября 2020 г. Автор: Группа налоговой практики McDermott Will Emery
  • Важность сосредоточения внимания на восстановлении данных и непрерывности бизнеса Автор: Линн Фридман
  • DOE, DOC, DoD и Государственный департамент объявляют о FCAB автор: Линн Л.Bergeson
  • Министерство юстиции создает национальные ударные силы быстрого реагирования, уделяя особое внимание здоровью … Автор: Брайан Ф. Макэвой и Брайан Рафферти
  • Первые дела об открытии акционерного общества SEC по результатам расследования EPS … Автор: Джеймс Дж. Ланди и Майкл Р. Макфайл
  • Совет по конфиденциальности № 253 — Число заявлений о мошенничестве с безработицей стремительно растет — что делать… Автор: Линн Фридман
  • Повышение пошлины USCIS заблокировано федеральным судьей Калифорнии автор: Раймонд Г. Лахуд
  • Отчетность о COVID-19: кошмар работодателя Автор: Джиллиан Г. В. Иган и Крессинда Д. Шлаг
  • FDA публикует результаты отбора проб темного шоколада без молочных продуктов для… Автор: Закон о пищевых продуктах и ​​лекарствах, Keller and Heckman
  • Предлагаемые альтернативные факторы отказа PTAB по усмотрению в связи с совместным … Автор: Брентон Р. Бэбкок и Тайлер Р. Поезд
  • NYSE продлевает срок отказа от одобрения некоторых акционеров … Автор: Даниэль Т. Каюнски
  • 42 штата и округ Колумбия входят в 39 долларов.Соглашение о 5 миллионах … Автор: Hunton Andrews Kurth’s Privacy and Cybersecurity
  • Филадельфия расширяет оплачиваемый отпуск по болезни во время COVID-19 Автор: Дэвид Дж. Вульф и Конор Дж. Хафертепе
  • Руководство OCC и SEC FinHub по выпуску фиатных стабильных монет … Автор: Карл А. Форнарис и Барбара А. Джонс
  • Департамент труда штата Колорадо внедрил предложенные правила… Автор: Лаура А. Митчелл,
  • Ортопедия в Афинах решает проблему с OCR за 1,5 миллиона долларов за утечку данных Автор: Линн Фридман
  • Закон о рабочих местах и ​​инновациях в чистой экономике принят Автор: Линн Л. Бергесон
  • Работодатели Колорадо: готовьтесь соблюдать равную оплату за равный труд … автор: Мэри Л.Будет и Джилл А. Зендер
  • Голосовать или не голосовать, это вопрос голосования по доверенности DOL за … Автор: Ира Г. Богнер и Сет Дж. Сафра
  • Окружной суд постановил, что в деле Barr v. AAPC не хватало предмета … автор: Надя Адамс
  • Что нового в специальных активах [Веб-семинар] Автор: Пол А.Fanning и Норман Дж. Леонард
  • Губернатор Калифорнии Ньюсом подписал соглашение о расширении действия закона на сотрудника CCPA … Автор: Джозеф Дж. Лаццаротти и Джейсон С. Гаведжян
  • OCR налагает штрафы на план медицинского страхования, делового партнера и врача … Автор: Марк Л. Маттиоли и Элеонора (Мики) А. Колтон
  • Сделки третьего округа обрушились на орган FTC по дегорджже автор: Ричард Б.Ньюман
  • Сага о Strike 3: Превращение BitTorrent-загрузок в авторское право … Автор: Ген Маркин
  • DHS объявляет о смягчении ограничений на поездки в США Автор: Джон Экснер IV
  • Оговорка о выборе форума, признанная нарушающей безоговорочное право на рассмотрение жюри … Автор: Кейт Пол Бишоп
  • Global Solutions, Эпизод 14: Незаметные экспатрианты и связанный с ними налог… автор: Жан Ким и Майкл К. Махони
  • Предлагаемое FDA правило «Использование по назначению» подтверждает, что агентство будет полагаться на «… автор: Эллисон Фултон и Юлия К. Кадиш
  • Возобновляемые источники энергии на землях племен: решение экологических и экономических проблем … Автор: Барт Дж. Фридман и Тереза ​​А. Хилл
  • ESMA публикует итоговый отчет о технических стандартах для положения… Автор: Сюзанна Белл и Роберт Кэннон
  • Директор FinCEN Бланко призывает к активному общению во время … Автор: Клэйборн (Клей) У. Портер и Элизабет Вейл Шоу
  • Работодатели Нью-Йорка обращают внимание: поправки к Закону о заработанном состоянии здоровья и безопасном времени … Автор: Эрик Рафан и Линдси Р. Колвин
  • Количество групповых исков не увеличилось вместе с пандемией — пока Автор: Стефани Л.Адлер-Паиндирис и Дэвид Р. Голдер
  • OSHRC единогласно отменяет указание на охрану машин, а затем еще два автор: Дэвис Дженкинс
  • Правительство подтверждает свою позицию по вычету страховщиками грантов из … автор: Гарон Энтони и Сара Нил
  • Напоминание: требования к начислению в рамках нового оплачиваемого больничного штата Нью-Йорк… Автор: Брайан Д. Мерфи
.

правил FIRPTA влияют на операции с недвижимостью в США

Редактор: Минди Тайсон Вебер, CPA, M.Tax.

Реальный Estate

Ассоциация иностранных инвесторов в Real Estate опубликовала 22-е ежегодное исследование группы в начале 2014 г., что указывает на то, что Соединенные Штаты оставалась самой стабильной и безопасной страной для иностранных инвестиций в недвижимость более 50 процентных пунктов по сравнению со вторым наиболее стабильным и безопасная страна, Германия, самая большая разница с 2006 г.США возглавили рейтинг запланированных приобретений недвижимости в 2014 г., 48% респонденты прогнозируют умеренное увеличение их Размер портфеля в США и 20% прогнозируемых крупных увеличение. Поскольку эти иностранные держатели американских реальных Estate избавляется от своих владений недвижимостью в США, потенциальные покупатели должны знать о потенциальных налоговые обязательства и налоговая отчетность требования по иностранным инвестициям в недвижимость Закон о налоге на имущество (FIRPTA), P.Л. 96-499, перед. заключение таких сделок.

Налогообложение иностранных лиц: Обычно

США налоги США граждане, иностранцы-резиденты и отечественные корпорации по мировому доходу. Однако для иногородних иностранцев частные лица и иностранные корпорации, США Штаты обычно облагают налогом только доход из источников в США указанные типы и доход, эффективно связанный (или рассматривается как эффективно связанный) с торговлей или бизнес, проводимый иностранным лицом в Соединенные Штаты.Под Разд. 871 (b) и 882, такой иностранец-нерезидент частные лица или иностранные корпорации обычно платят Подоходный налог США по обычным ставкам США на доход (включая определенный доход из иностранных источников), который эффективно связан с торговлей в США или бизнес.

Правила FIRPTA

Под разд. 897 (а) (1) (введен в действие в 1980 г.), иностранный прибыль или убыток продавца от продажи или отчуждения U.S. Интерес к недвижимости (прибыль или убыток по FIRPTA) считается эффективно связанным с торговлей или бизнес ведется в Соединенных Штатах, даже если собственность была полностью пассивной инвестицией налогоплательщик. Налогоплательщики должны объединить прибыль от FIRPTA или убыток с доходом, прибылью или убытком за налоговый год от любого бизнеса, фактически осуществляемого налогоплательщик в Соединенных Штатах и, если налогоплательщик так выбирает, с другими некоммерческими доходами от U.С. недвижимое имущество (например, доход от аренды недвижимости в США свойство). Сумма этот доход или убыток фактически составляет связанный доход (ECI), и налогоплательщики не из США должны платить налог по ставкам, предусмотренным гл. 1 или 11.

Конгресс принял FIRPTA для достижения паритета в налоговый режим иностранных и отечественных инвесторов в Недвижимость США.Таким образом, согласно FIRPTA, иностранные продавцы и продавцы из США платят налог США на продажа недвижимости в США по тем же ставкам.

Интересы недвижимого имущества США и Корпорации, владеющие недвижимостью США,

Под разд. 897, прибыль или убыток от отчуждения доли в недвижимости США (USRP) — ECI. Определено в разд. 897 (c) и Regs. Раздел 1.897-1, USRP интересы включают прямые интересы в недвижимости (земля, здания и другие улучшения), расположенные в Соединенные Штаты. Интересы USRP также могут включать прямые или косвенные права на получение вознаграждения по стоимости, валовой или чистой выручке или прибыли от недвижимого имущества, а также выращивания сельскохозяйственных культур, стоящих древесина, шахты, колодцы и другие природные месторождения.

Кроме того, интересы USRP могут включать интересы в отечественных корпорациях, классифицируемых как Американские холдинговые корпорации по недвижимости (USRPHC), которые являются корпорациями с большинством активов состоящий из интересов USRP. То есть корпорация — это USRPHC. если справедливая рыночная стоимость (FMV) интересов USRP удерживаемая на любую дату определения равна или превышает 50% от суммы (1) процентов USRP, (2) не-U.С. реальный имущественные интересы и (3) другие виды торговли или бизнеса активы, принадлежащие корпорации. Если отечественный корпорация имеет 50% или более контроля над другим предприятие, активы другого предприятия будут приняты в аккаунт по специальному правилу просмотра (см. 897 (с) (5)). Правила распоряжения интересами в организациях-держателях USRP были включены в FIRPTA потому что в противном случае иностранный инвестор мог бы избежать налог на прибыль от владения недвижимостью через корпорация, партнерство или траст и распоряжение интерес в этой организации, а не само лицо продает недвижимость.

Обязательства по удержанию налога у источника согласно FIRPTA

После того, как иностранный продавец распорядился USRP, покупатель или получатель недвижимости (т. е. получатель) рассматривается как налоговый агент и обычно требуется удерживать налог в размере 10% от суммы реализовано иностранным продавцом на распоряжение долей USRP при условии реализованная сумма больше нуля (рег.Раздел 1.1445-1 (б)). Получатель несет ответственность за определение того, является ли передающее лицо иностранным человек. Если плательщиком является иностранное лицо и получатель не удерживает, получатель может нести ответственность по налогу. Пока распродажа или покупка недвижимости квалифицируется как отчуждение, другие операции также квалифицируются как отчуждение, такие как подарки, выкуп и капитал взносы, и такие транзакции могут вызвать обязательство удерживать, если есть сумма понял.Если никакая сумма не реализована, как в случае подарка не возникает никаких обязательств по удержанию.

Сумма, реализованная иностранным продавцом на распоряжение имуществом обычно представляет собой сумму (1) денежные средства, полученные или подлежащие получению (основной только), (2) FMV другого переданного имущества, или подлежащих переводу, и (3) сумма любых ответственность, принятая на себя принимающей стороной или перед которой собственность подлежит непосредственно до и после передача (рег.Раздел 1.1445-1 (г) (5)).

Для собственность, находящаяся в совместной собственности США и иностранных лиц, реализованная сумма распределяется между или между передающие на основании вклада капитала каждый плательщик, и гл. 1445 применяется удержание только на сумму, предназначенную для иностранного плательщики (Рег. п. 1.1445-1 (b) (2)).

под рег. Раздел1.1445-1 (б) (1), стык получатели несут солидарную ответственность с в отношении удерживающего обязательства согласно гл. 1445. Кроме того, как внутренние, так и иностранные получатели подпадают под действие гл. 1445 удержаний требования. Обратите внимание, что ни п. 1445 ни гл. 897 отличает иностранец от получателей из США (см. Рег. 1.1445-1 (г) (4)).

Исключения из Подоходный налог

Сек. 1445 (б) контуры несколько ситуаций, не подпадающих под удержание, в том числе:

  1. получатель приобретает USRP для использования в качестве дома, и реализованная сумма не превышает 300 000 долларов США. Покупатель должен показать, что покупатель или члены семьи покупателя имеют определенные планирует проживать в собственности не менее 50% количества дней, в течение которых собственность используется любым человек в течение каждого из первых двух лет после приобретение (разд.1445 (b) (5) и Прав. Раздел 1.1445-2 (г) (1)).
  2. Имущество утилизировано (кроме определенных интересы, не обращающиеся на бирже) представляет собой долю в отечественная корпорация, у которой есть класс акций регулярно торгуются по установленным ценным бумагам рынок (Regs. Sec. 1.1445-2 (c) (2)). Однако если акции принадлежали иностранному лицу, которое бенефициарным владением более 5% FMV этого урок в любое время в течение предыдущей пятилетки период, эти проценты являются процентами USRP, если корпорация квалифицируется как USRPHC, а U.С. покупатель должен воздержаться от любого распоряжения.
  3. Распоряжение представляет интерес в отечественная корпорация, и эта корпорация предоставляет покупателю свидетельство о том, под страхом наказания за лжесвидетельство, что проценты не интерес USRP. Как правило, корпорация может сделать это свидетельство, только если (1) корпорация не была USRPHC во время предыдущего пять лет (или, если короче, период доля принадлежала его нынешнему владельцу) или (2) как даты отчуждения, интерес в корпорация не является интересом USRP по причине Раздел897 (в) (1) (В). Сертификат должен быть датирован не более чем за 30 дней до даты перевода (Правила раздела 1.1445-2 (c) (3)). Налогоплательщики полагаются на это исключение должно уведомить IRS в течение 30 дней с момента выдачи этого сертификата (Правила раздела 1.897-2 (h) (2) (v)). Многие налогоплательщики часто не предоставляют такое уведомление и должны искать облегчение согласно Rev.Proc. 2008-27.
  4. продавец предоставляет покупателю из США сертификат заявив, под страхом наказания за лжесвидетельство, что плательщик не является иностранным лицом и содержит имя плательщика, налогоплательщик США идентификационный номер (ИНН) и домашний адрес (или адрес офиса, в случае юридического лица) (гл. 1445 (б) (2)).
  5. Налоговый агент получает свидетельство об удержании от IRS что оправдывает удержание (Regs.Раздел 1.1445-2 (г) (7)).
  6. Продавец дает письменное уведомление покупателя из США о том, что нет признание любой прибыли или убытка от передачи требуется из-за положения о непризнании в Кодекс или налоговое соглашение США. Покупатель должен подать копию уведомления до 20-го дня после дата передачи в налоговую Сервисный центр в Огдене, штат Юта.
  7. сумма, реализованная иностранным продавцом при продаже процентов USRP равен нулю (Regs. Sec. 1.1445-2 (г) (8)).
  8. Имущество находится приобретены США, штатом США или владение, его политическое подразделение, или округ Колумбия (Regs. Sec. 1.1445-2 (г) (5)).
  9. Расположение (кроме некоторых случаев непубличного торгуемые интересы) является публично торгуемым товарищества или трасты.Однако если интерес к публично торгуемое партнерство или траст находились в собственности иностранным лицом с более чем 5% проценты в любое время в течение предыдущей пятилетки период, то эти проценты являются процентами USRP (если в противном случае партнерство или доверие соответствовали бы требованиям как USRPHC, если бы это была корпорация), а Распоряжение подлежит удержанию (Рег.Раздел 1.1445-2 (с) (2)).

Сертификаты в пунктах (3) и (4) недействительны, если налоговый агент действительно знает или получает уведомление от агента, что сертификаты ложный. Если налоговый агент требует правила предоставления копии свидетельства в IRS и не может сделать это вовремя и способом предписано, сертификаты не действуют (см. разд.1445 (б) (7)).

Налог Отчетность и уплата налога у источника

A получатель-резидент или нерезидент, будь то физическое лицо, корпорация, партнерство, имущество или доверие, должен сообщать и платить любые налоги, удержанные с покупка долей USRP, заполнив любую форму 8288, США Налоговая декларация, удерживаемая при отчуждении иностранцами Лица У.S. Интересы недвижимого имущества, или Форма 8288-A, Заявление удержания по распоряжениям иностранных лиц интересов недвижимого имущества США. Налогоплательщики можете найти подробные инструкции по удерживаемому налогу FIRPTA процедуры на веб-сайте IRS по адресу www.irs.gov.

Идентификационный номер налогоплательщика Требование

Согласно руководству IRS, иностранные продавцам интересов USRP нужны ИНН для запроса снижение налоговых удержаний при утилизации имущественные проценты и оплатить все необходимые удержание (см.Разд. 1.1445-1 и 1.1441-3). Лица, которые не имеют права на социальное обеспечение номера могут получить индивидуальный налогоплательщик идентификационные номера (ITIN) для соответствия Требование предоставления ИНН. Рег. Раздел 1.1445-2 требует всех получателей (покупателей) и иностранных передатчикам (продавцам) долей USRP предоставить их ИНН в налоговых декларациях, заявлениях для удержания сертификатов, любое уведомление о непризнание, а с выборами по гл.897 (я) при отчуждении доли USRP.

Форма 8288

Отчет получателя и платит налог у источника в США при покупке проценты USRP от иностранного лица, заполнив и заполнение формы 8288, которая также служит передаточная форма для копий A и B формы 8288-A. Как правило, форму 8288 необходимо сдать до 20-го дня после дата перевода.

Форма 8288-A: Заявление об удержании

получатель / налоговый агент должен подготовить форму 8288-A для каждого иностранного продавца, у которого налог было отказано. Копии A и B формы 8288-A являются прилагается к форме 8288. Налоговое управление США штампует копию B и отправляет его иностранному продавцу в соответствии с FIRPTA удержание. Иностранный продавец, в свою очередь, должен подать а U.S. налоговая декларация о доходах (вероятно, форма 1120-F, США. Налоговая декларация о доходах иностранной корпорации, или Форма 1040NR, США Налоговая декларация иностранцев-нерезидентов) и приложите копию B формы 8288-A с печатью для получения кредит на любые удержанные налоги. Очень важно, чтобы получатель / налоговый агент включает иностранного ИНН продавца по форме 8288-А. Без ИНН / ИНН, форма 8288-А не будет предоставлена иностранный продавец.Если это так, для иностранцев продавец для получения кредита на удержанную сумму, иностранный продавец должен приложить к своему подоходному налогу в США предоставить существенные доказательства удержания (например, закрывающие документы) и заявление, содержащее все требуемая информация, указанная в формах 8288 и 8288-А, включая ИНН плательщика.

Форма 8288-Б: Заявление на Свидетельство об удержании

Иностранный продавец может запросить разрешение на уменьшение удерживаемого налога на отправка в IRS заявления на удержание сертификат по форме 8288-B, приложение для удержания сертификата для распоряжения Иностранные лица У.S. Недвижимость Интересы. Иностранный продавец должен подать форму до или в день перевода. Если заявка все еще находится на рассмотрении в IRS по дату продажи, получатель должен удержать правильная сумма налога, но удержанная сумма не нужно сообщать и платить немедленно. В удержанная сумма (или меньшая сумма, как определено IRS) необходимо сообщить и оплатить в течение 20 дней. на следующий день, когда копия удержания сертификат или уведомление об отказе отправляется по почте IRS.

Поскольку для формы 8288-B требуется ИНН, передающий и / или цессионарий, не отвечающий требованиям для SSN может подать заявку на ITIN, приложив форму 8288-B к форме W-7, заявление для идентификации индивидуального налогоплательщика IRS Число. Чтобы получить ITIN для FIRPTA для целей налогоплательщик должен заполнить форму W-7 или W-7 (SP) (на испанском языке).

Заключение

Как и в большинстве случаев удержание налогов с платежей иностранным лиц, налоговый агент должен знать удержание, перевод и отчетность обязательства перед сделкой, как возмещение любой налог, первоначально не удержанный во время сделка исключительно сложна, особенно в ситуациях, связанных с удержанием налога на валовой основе.Таким образом, получатели любой сделки с участием расположение интересов USRP, в котором реализованная сумма превышает ноль, следует определять из в начале сделки ли иностранный продавец предоставит сертификат уменьшенного удержание. Без такого сертификата получатель обязан удержать 10% от реализованной суммы и перевести эту сумму в IRS в течение 20 дней с момента сделки, а также отчет налог у источника выплаты по форме 8288.

EditorNotes

Минди Тайсон Вебер — старший директор, Вашингтонский национальный налог для McGladrey LLP.

Для получения дополнительной информации об этих товарах, свяжитесь с г-жой Вебер по телефону 404-373-9605 или [email protected]

Если иначе отмечено, участники являются членами или ассоциированными с McGladrey LLP.

.

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
Back to top