Переуступка прав квартиры в новостройке: Что такое переуступка квартиры в новостройке: договор переуступки прав собственности на квартиру в строящемся доме

Содержание

Что такое переуступка квартиры в новостройке: договор переуступки прав собственности на квартиру в строящемся доме

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Чтобы минимизировать риски при покупке недостроенного жилья, попросите у продавца оригинал ДДУ. Проверьте, есть ли на нем печати и подписи застройщика, отметка о регистрации в Росреестре. Если всего этого нет — перед вами мошенник.

Также проверьте репутацию застройщика. Для этого:

 

🔎 Проверьте, не находится ли застройщик в стадии банкротства. Для этого зайдите на сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве и введите название компании. Если она — банкрот, откажитесь от покупки. Иначе придется потратить много сил, денег, нервов на то, чтобы получить хоть какую-то компенсацию.

🔎 Посмотрите, не заведено ли на компанию-застройщика уголовных дел. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов. Учтите, что чем крупнее компания — тем больше судебных дел с ней будет. Посмотрите на суть — из-за чего люди подают в суд, что требуют, какие решения вынесены по ранее закрытым делам.

🔎 Посмотрите проектную декларацию. Застройщики размещают ее в открытом доступе на официальном сайте либо высылают по первому запросу. Просмотрите сроки сдачи, характеристики жилья. Если информация соответствует реальному положению дел, застройщику можно доверять.

🔎 Почитайте отзывы о компании. Зарегистрируйтесь на форумах, пообщайтесь с теми, кто уже покупал жилье по ДДУ или договору переуступки. Если негативных откликов больше — от покупки лучше отказаться. Если их мало или нет — компании можно доверять: скорее всего, она работает качественно.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме — инструкция по оформлению договора

Покупка квартиры по переуступке прав требует сбора пакета документов, составления договора и его регистрации в Росреестре. Мы объясним, что нужно делать, по шагам.

Шаг 1: соберите пакет документов

Для регистрации цессии обеим сторонам понадобятся:

📂 письменное согласие на сделку либо личное присутствие супругов;

📂 сам договор долевого участия;

📂 разрешение на переуступку прав от застройщика;

📂 справка о погашении задолженности перед застройщиком;

📂 разрешение от банка на переуступку прав.

Письменное согласие супруга продавца нужно, если в браке был оформлен ДДУ и проведена оплата за объект долевого строительства. В этом случае имущество является совместно нажитым, и супруг должен предоставить письменное нотариально заверенное согласие на продажу. Если покупатель тоже находится в браке, ему также нужно получить письменное согласие от супруга на сделку.

Цессия вносит изменения в договор: на место старого дольщика — продавца — становится новый — покупатель.

Разрешение на переуступку прав от застройщика нужно, чтобы он не смог признать сделку незаконной. Если требование получать согласие застройщика на переуступку прав в ДДУ, обязательно уведомите компанию о намерении провести сделку и получите письменное согласие. Если такого требования нет в основном договоре, достаточно направить застройщику письменное уведомление о проведении сделки. Некоторыми ДДУ предусмотрено, что застройщик взимает плату за выдачу разрешения на переуступку прав.

Справка о погашении задолженности перед застройщиком выдается компанией-застройщиком после полной оплаты цены договора. Если задолженность не погашена, в сделке принимает участие представитель застройщика, а обязанность по выплате денег переходит к цессионеру — покупателю недвижимости.

Разрешение от банка на проведение сделки нужно, если продавец — первичный покупатель недвижимости — приобретал ее на кредитные средства. В этом случае право требования находится под залогом. Если не получить согласие банка, сделку признают неправомерной. Важно: некоторые банки выдают разрешение, только если покупатель уже выплатил всю сумму долга.

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

https://realty.ria.ru/20200117/1563544106.html

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная… Недвижимость РИА Новости, 17.01.2020

2020-01-17T14:34

2020-01-17T14:34

2020-01-17T14:34

риелторы

федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)

москомстройинвест

новостройки

строительство

долевое строительство

дольщики

жилье

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdn23.img.ria.ru/images/realty/40396/59/403965988_0:318:3076:2048_1400x0_80_0_0_989957afa2694eedc3a66ae545257233.jpg

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому. Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.Зачем они так?Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам.Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях. К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.»Сам себе не продашь – никому не продашь» – главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала <a href=»https://t-do.ru/lietomerealty» target=»_blank» rel=»nofollow noopener»>»Обмани меня риелтор»</a>. «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», – поясняют они. То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам. При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов. При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.Мотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор». Подвох первый: ценаОдна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны. Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев. При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами. Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов. Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.Подвох второй: банкротство застройщикаЗато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты. Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса «Абсолют банка» Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.Подвох третий: темные личностиЕсли при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков. Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом, предупреждает он. Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации («БИР-аналитик», «Картотека» и так далее), а также из СМИ.При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика. Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из «промежуточных звеньев» такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру. Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов. Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

https://realty.ria.ru/20191226/1562877411.html

https://realty.ria.ru/20190927/1559199642.html

https://realty.ria.ru/20191210/1562209640.html

https://realty.ria.ru/20191021/1560029973.html

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn23.img.ria.ru/images/realty/40396/59/403965988_42:0:2773:2048_1400x0_80_0_0_78bebce8a99af9b2ac32edb4967d9f88.jpg

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

риелторы, федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр), москомстройинвест, новостройки, строительство, долевое строительство, дольщики, жилье, realty-гид — крупным планом

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому. Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.

Зачем они так?

Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.

В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам.

Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях.

26 декабря 2019, 13:14

Покупатели жилья в Москве оплатили безопасность будущих дольщиков

К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.

«Сам себе не продашь – никому не продашь» – главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала «Обмани меня риелтор». «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», – поясняют они.

Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы «невидим» для контролирующих органов.

То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам. При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов. При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.

27 сентября 2019, 12:50

Опасность и комфорт: что нам дают и чем грозят онлайн-сервисы недвижимости

Мотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор».

«Кроме уменьшения налогооблагаемой базы, застройщикам нужны наличные деньги, которые уходят не только поставщикам, но и на многочисленные взятки, откаты и прочие коррупционные составляющие. Печально, но кэш в строительстве требуется даже в таких высокоразвитых и уважающих закон странах, как США, Канада или Германия», – объясняют телеграмеры.

Подвох первый: цена

Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны.

Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.

«И если, например, гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ», – поясняют эксперты ведомства.

Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев.

При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами.

Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.

10 декабря 2019, 13:34

Из дольщика в собственники: как оформить квартиру в новостройке

Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.

Подвох второй: банкротство застройщика

Зато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты.

Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.

Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса «Абсолют банка» Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.

Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.

С учетом того, что возмещение предусмотрено и в случаях, если по договорам участия в долевом строительстве застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, вероятность реального получения рыночной стоимости квартиры не велика, рассуждает адвокат Московской коллегии адвокатов «Яковлев и Партнеры» Любовь Хохлова.

В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.

Подвох третий: темные личности

Если при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.

В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее, рекомендуют в Москомстройинвесте. Платежи должны быть признаны действительными. В противном случае это может привести к тому, что гражданин остается без приобретенного жилья.

Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.

Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков. Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом, предупреждает он. Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации («БИР-аналитик», «Картотека» и так далее), а также из СМИ.

21 октября 2019, 15:07

Без суда и следствия: как деньги должников могут списать с карты

При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика.

Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из «промежуточных звеньев» такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру.

Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов. Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

Переуступка прав: особенности сделок — Полезные советы : Domofond.ru

Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.

oatawa/Fotolia

Переуступка или цессия… Что все это значит?

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.


Как выбрать новостройку и застройщика?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса


Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.


7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки


Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.


5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?


Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Не пропустите:

Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

5 главных законов о недвижимости 2017 года

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Договор цессии (переуступки прав) в новостройке

Цессия в новостройкеЦессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках.

Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы. Именно поэтому цессия — это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.

С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.

Юридическая природа и суть переуступки права требования

Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

  • появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
  • иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
  • во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

Основные риски по договору цессии

Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

  • полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
  • наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
  • наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока. Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

  • инвестиционные соглашения;
  • предварительные соглашения купли-продажи;
  • предварительные соглашения долевого участия;
  • вексельные схемы.

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

  • приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
  • оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

Оформление новостройкиУзнайте особенности и порядок оформление квартиры в новостройке в собственность.

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке подробно раскрыта в этой статье.

Правила оформления цессии

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

Скачать типовой договор переуступки прав собственности на квартиру вы можете по этой ссылке: типовой договор.



сколько можно сэкономить и когда безопасно покупать?, 21 мая 2019 — Novostroy.ru

Novostroy.ru: Что такое переуступка прав требования на строящуюся квартиру? 

Евгений Сорокин, руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта»: Процесс переуступки можно описать следующим образом: клиент покупает у застройщика какой-либо объект, который еще находится в стадии строительства. Это может быть, как этап котлована, так и уже близкий к сдаче. При этом клиент не дожидается того момента, когда дом будет введен в эксплуатацию, не оформляет на себя право собственности и выставляет дом на продажу. Это может происходить по разным причинам: меняются семейные обстоятельства или человек желает получить выгоду на разнице в цене. Таким образом, объект еще не находится в собственности у покупателя, и он переуступает права требования. По сути объекта как такого еще нет, он лишь предполагается. Поэтому это и называют уступкой прав требования – права требования одного лица передаются другому лицу. В дальнейшем второе лицо уже имеет право требовать этот объект у застройщика.

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ»: Согласно законодательству РФ, лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии могут быть переданы третьей стороне. Это (неоднократно) может происходить до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи. Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца-покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним. Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Novostroy.ru: На каком этапе готовности новостройки безопаснее и выгоднее всего покупать квартиру по переуступке?

Е.С.: Безопаснее всего покупать квартиру по переуступке, когда дом готов уже на 50-70%. Во-первых, в данном случае дом уже получает аккредитацию и может выступать для работы с государственными сертификатами по субсидиям и т.д. А во-вторых, 70 % готовности дома означает, что, как правило, все сети в доме уже готовы. Но на стадии котлована переуступка будет более выгодна экономически, так как чем ближе к сдаче дома, тем выше будет ценник. Поскольку, покупая квартиру на нулевом этапе строительства и продавая на более высоком, продавец хочет, прежде всего, заработать.

Антон Архипов, руководитель отдела продаж Euroinvest Development: Подобного рода сделки безопасны для покупателей на любом этапе готовности новостройки при условии, что компания-застройщик не находится в предбанкротном состоянии. Существует переуступка на этапе внесения залога, и даже уступка договора о намерении. Но этот рынок стоит предварительно изучить, чтобы убедиться в надежности застройщика и продавца или чтобы найти возможность сэкономить.

Софья Лебедева, директор по продажам и бизнес-администрированию Группы ПСН: Как правило, квартиры по уступке продаются на 5% дешевле объема застройщика. Возможна и обратная ситуация, когда у застройщика нет аналогичных квартир. Например, однокомнатные квартиры с эркером и окнами на парк проданы. Здесь переуступка будет выставляться выше средней стоимости застройщика.

Т.П.: Еще 3-4 года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые «вкладывались» на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности. На сегодня сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья – явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике. А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя. Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке – он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика. Но при этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплату взносов, если есть задолженность, и принятие квартиры по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Novostroy.ru: Сколько реально может сэкономить покупатель квартиры по переуступке и сможет ли вообще?

Вадим Черданцев, независимый эксперт: Экономия от приобретения квартиры по переуступке зависит от нескольких факторов, один из самых важных — за какую цену продаются квартиры напрямую от застройщика. Дело в том, что со стадии старта продаж “на котловане” до момента завершения строительства, что на практике может составлять 1 год и более, цена квадратного метра вырастает ощутимо. У застройщика рост цен регулируется маркетинговым планом, который предполагает плановое повышение цены за период строительства, например, каждый месяц рост на 5 тысяч. В отличие от застройщика, чья ценовая политика менее гибкая, частный продавец может продать объект за меньшую цену и с торгом. Выгода для покупателя заключается в разнице цены на строящуюся квартиру от застройщика и частного продавца по переуступке в этом же комплексе.

А.А.: Переуступка недвижимости происходит по разным причинам и обстоятельствам. Например, клиент купил квартиру для последующего проживания, но в связи с переездом в другой город она ему уже не нужна, он торопится с продажей и сильно дисконтирует цену. Для нового владельца это выгодное предложение. Но если изначально квартира приобреталась как инвестиция, то на большую скидку можно не рассчитывать.

Сергей Коршунов, брокер агентства недвижимости CENTURY 21 Milestone: Как правило, физические лица по переуступке продают объекты на 10-15% дешевле, чем такие же объекты продает застройщик.

Novostroy.ru: Как покупатель квартиры по переуступке может проверить юридическую чистоту такой сделки? В каких случаях такие сделки могут признать незаконными?

Т.П.: Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящейся новостройке, где планируете приобрести жилье. Например, оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Стоит изучить учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию. Все это можно найти на официальном сайте проекта, на сайте или в офисе девелопера.

Важно понять, почему дольщик намеревается продать свое право требования квартиры у застройщика. Так, проблемы могут крыться в качестве приобретаемого жилья. Например, вполне возможно, что первый дольщик нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет не лишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ. Обязательно запросите акт сверки, или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю. Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец. Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

А.А.: Проверить юридическую чистоту сделки можно через застройщика – запросить уведомление о том, что квартира не находится в залоге и не переуступалась; через Росреестр и УФРС – получить данные, которые содержат историю конкретной квартиры. Если УФРС одобрил цессию, если договор был оформлен и зарегистрирован, право требования перешло – все незаконные варианты исключены.

Novostroy.ru: Какое участие в сделке должен и может принимать застройщик?

Т.П.: Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон. Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны. По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

С.К.: Застройщик является третьей стороной и непосредственно участвует в сделке. Иногда они сами (исключительно через свои отделы продаж) оформляют переуступки. Как правило, застройщики не очень приветствуют переуступки и часто берут за согласие штраф с цедента (как правило, указывается, что это комиссия, за проверку и подготовку документов), также требуют погасить все существующие задолженности перед застройщиком (перед управляющей компанией, если дом уже сдан в эксплуатацию). Эти требования в настоящий момент не регламентируются законодательством, следовательно, могут быть исполнены или опротестованы через суд.

Дополнительной сложностью может быть и непогашенная ипотека на строящийся объект, но в целом, это вполне обычная сделка и грамотные профессионалы справляются с ней достаточно легко.

Novostroy.ru: Правомерно ли требование со стороны застройщика об оплате комиссий или переуступке квартиры через отдел продаж самого застройщика?

В.Ч.: В теории при выплате полной цены договора застройщик не может навязывать платные услуги по совершению переуступки только через него. Многое зависит от конкретных формулировок в тексте, поэтому лучше проконсультироваться с опытным юристом или риэлтором. В большинстве случаев проще выплатить «отступные» и не тратить деньги на споры и судебные тяжбы.

Novostroy.ru: Какие ещё требования со стороны застройщика в подобных сделках Вы встречали в своей практике и насколько они законны?

В.Ч.: В основном требования застройщиков связаны с желанием ограничить конкуренцию для своих отделов продаж со стороны частных лиц и инвесторов. Другие требования не приходят в голову.

А.А.: Застройщики могут насильно навязывать свои условия в договор, такое тоже бывает. Особенно когда компания находится в тяжелом финансовом положении. Могут быть предложены допуслуги, не имеющие отношения к предыдущим договоренностям, изменены условия оплаты, навязана отделка, перенесен срок передачи и так далее.

хитрости сделки. Инструкция для покупателя

А

Автово 11

Адмиралтейская 1

Академическая 43

П

Площадь Александра Невского 23

Б

Балтийская 29

Большевиков пр. 65

В

Василеостровская 41

Г

Горьковская 15

Гостиный двор 1

Гражданский пр. 61

Д

Девяткино 77

Достоевская 4

У

Улица Дыбенко 64

Е

Елизаровская 10

З

Звездная 59

К

Кировский Завод 6

Комендантский пр. 38

Крестовский остров 32

Купчино 68

Л

Ладожская 55

Ленинский пр. 38

Лесная 53

Лиговский пр. 15

Ломоносовская 34

М

Маяковская 18

Международная 6

Московская 34

Московские ворота 17

Н

Нарвская 9

Новочеркасская 37

О

Обухово 17

Озерки 43

П

Парк Победы 13

Парнас 54

Петроградская 37

Пионерская 39

Площадь Восстания 25

Площадь Ленина 21

Площадь Мужества 34

Приморская 36

Пролетарская 24

Проспект Ветеранов 46

Проспект Просвещения 38

Р

Рыбацкое 25

С

Старая Деревня 34

У

Удельная 26

Ф

Фрунзенская 36

Ч

Черная речка 29

Чернышевская 19

Э

Электросила 13

П

Политехническая 17

В

Выборгская 44

Н

Невский проспект

Ч

Чкаловская 44

С

Спортивная 32

Садовая 3

Сенная

Спасская 2

В

Владимирская 7

О

Обводный канал 18

В

Волковская 4

Б

Бухарестская 6

Т

Технологический институт 14

П

Пушкинская 8

З

Звенигородская 7

П

Проспект Славы 5

Д

Дунайская 6

Ш

Шушары 31

З

Зенит (ранее Новокрестовская) 9

Б

Беговая 20

Т

Театральная 7

Г

Горный институт 33

Ю

Юго-Западная 40

П

Путиловская 4

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Активные действия на рынке недвижимости не останавливаются ни на минуту, там всегда что-то происходит – возникают и исчезают новые тренды, застройщики, объекты… К слову, то же самое можно сказать и о важных и нужных для приобретения квартиры документах – они появляются, дорабатываются, видоизменяются, переназываются и забываются. Немудрено, что разобраться во всех них простому человеку практически не под силу – нужны какие-то специальные знания, чуть ли не юридические. Чтобы чуть облегчить эту задачу, мы решили рассказать вам об одном документе – полезном, но хитром, нужном, но рискованном, небольшом, но сложном. Встречайте – переуступка прав собственности на квартиру в новостройке!

Что это такое?

Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности. Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится. Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду? Давайте лучше говорить просто “переуступка прав”. Или просто “переуступка”. А если вы не любитель простоты, можете говорить сложно, как настоящий юрист – “цессия”.

Итак, переуступка прав – это сделка, при которой права на квартиру в пока ещё не достроенном доме переходят от одного лица к другому. Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия. Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого. Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности. То есть можете просить у застройщика исполнить его обязанности.

Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать. Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность. Так и переуступка прав в новостройке – ещё не передача квартиры из рук в руки, не перепродажа, а передача своеобразной подарочной карты на недвижимость. Правда, увы, без какого-либо выбора. Эх, может, подарочный сертификат в книжный был бы лучшим подарком?…

В сделке по переуступке участвуют как минимум трое – продавец (его ещё можно называть цедент), покупатель (цессионарий) и застройщик. А если вдруг первым покупателем, теперь выступающим в роли продавца, квартира была приобретена в ипотеку, к сделке добавится и ещё один участник – банк. Важно отметить, что продавцом в данном случае может выступать не только физическое лицо, но и юридическое – например, подрядная организация. Что каждый из участников сделки получит в результате?

В чём плюсы переуступки для продавца?

Приобретение квартиры на самых ранних этапах строительства – это почти всегда очень выгодная инвестиция. Пока у ЖК есть только название и котлован, многие боятся делать в него вложение, а застройщик идёт навстречу своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам. Перепродавая, а вернее, переуступая квартиру ближе к сдаче ЖК в эксплуатацию, вы можете неплохо заработать на своей первоначальной инвестиции. Особенно, если покрытый завесой тайны объект за время строительства оброс подробностями и стал желанной фигурой на рынке.

Даже если при приобретении квартиры вы не собирались её перепродавать и на этом навариваться, переуступка всё равно поможет вам получить деньги – по крайней мере, те, которые вы заплатили. В жизни бывает разное, обстоятельства меняются, и вдруг понадобившаяся крупная сумма денег может вернуться к вам вот таким образом.

Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры. Не секрет, что чаще всего люди отказываются от квартир не в развивающихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым новым решением застройщика. Так что переуступка – это ещё и хорошая (не самая хорошая в плане морали, но всё же) возможность лишить себя большой проблемы, взвалить её на кого-то другого.

В чём минусы переуступки для продавца?

Однако и для продавца сделка по переуступке прав – не всегда повод для радости, источник не только лишь сплошных плюсов. Чтобы организовать весь этот процесс, ему нужно получить согласие застройщика (и, если квартиру он брал в ипотеку, согласие банка), а сделать это бывает не так уж просто. Иногда застройщики даже накладывают запрет на реализацию квартир по переуступке. Ну кому будет приятно, если его недвижимость нужна людям только для заработка?

Если ограничение на переуступку прав застройщик не анонсировал, тоже не спешите радоваться. Вполне возможно, в договоре прописана комиссия, которую ему нужно будет заплатить за переуступку. Бывает, что это какая-то фиксированная сумма, а бывает, что и процент от суммы продажи. Так как законодательство данный вопрос не регулирует, процент этот может быть неприятно высок (скажем, 3-4%). Раз уж ввязались в переуступку, уклониться от выплаты процента никак не получится.

В конце концов, оформление переуступки прав – это сложный процесс, который потребует от вас больших сил. Нужно будет собрать целую гору документов – справку от застройщика, справку от банка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество… Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие супруга на её перепродажу.

В чём плюсы переуступки для покупателя?

У покупателя квартиры по переуступке прав преимуществ от сделки, конечно, не так много, как у продавца, но у него они тоже есть. А иначе зачем бы он стал в ней участвовать?

Это, во-первых, возможность получить квартиру по цене ниже, чем у застройщика. Если вдруг жилой комплекс оказался очень популярным, а цены в нём резко скакнули, продавец сможет получить прибыль от переуступки. Но и даже если комплекс не оправдал ожиданий, и последние квартиры в нём распродаются со скидками, первые покупатели, решившиеся на переуступку, тоже вполне могут остаться в плюсе, не сильно завышая цену. Так что если вдруг ЖК вам не по карману – поищите переуступщиков.

Во-вторых, по переуступке прав покупатель может получить ровно ту квартиру, которую хочет. Конечно, столичный рынок недвижимости богат, недостатка в количестве и качестве предложений нет, но если вам понравилось определённое расположение, определённые виды, ну или даже определённый этаж определённого дома, которые ранее понравились кому-то ещё, переуступка прав – ваш единственный шанс на эту собственность.

В чём минусы переуступки для покупателя?

Но, конечно, для того, кто приобретает квартиру по переуступке прав, эта сделка несёт и определённые риски. Причём их гораздо больше, чем при обычной покупке квартиры напрямую у застройщика.

Сам факт того, что кто-то хочет переуступить права на свою квартиру ещё до её реализации, уже должен насторожить. Инвесторов на рынке, конечно, хватает, но хватает и ЖК-долгостроев или ЖК, которые по какой-то нелепой случайности ещё не признаны долгостроями, но на деле ими уже давно являются. Много и просто проблемных объектов – тех, что строятся, но с нарушениями, с ошибками, с недоделками. Если хотите участвовать в сделке по переуступке, проверьте застройщика и заинтересовавший вас объект с особой тщательностью.

Ещё один риск – не недобросовестный застройщик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие застройщика на переуступку он не получал, сделку признают недействительной, а вернуть свои деньги вам будет не так уж просто. Так что готовьтесь и к тщательной проверке всех документов и не скупитесь на юристов.

Совсем недобросовестный продавец в данном случае – не тот, который оформил не все нужные документы, а тот, кто совершил сделку по переуступке не один раз. ДДУ в этом смысле хотя бы надёжен, он лишает такого риска, потому что регистрируется в Росреестре. Однако и с ним может быть не всё гладко – проверьте, не записаны ли в нём несовершеннолетние. Проверить, получено ли согласие супруга на переуступку квартиры, тоже было бы неплохо.

Наконец, к сожалению, юридические лица в качестве продавца не всегда оказываются более надёжны, чем физические. Представим, например, что какая-либо организация осуществляла для застройщика работы подрядчика, а вместо гонорара получила за это ряд квартир под продажу. На рынке недвижимости довольно часто бывает такое, что застройщик вдруг оказывается недоволен своим подрядчиком, меняет его на нового, а со старым разрывает все прежние отношения. И те, кто приобретал у него квартиру по переуступке прав, в таком случае оказываются не у порога нового жилья, а практически у разбитого корыта.

И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?

Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может. У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны. На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги. Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить. Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?

Георгий Парадный

Все, что вам нужно знать

Хороший пример передачи прав: если сторона имела право получить 100 долларов за покраску, она может передать право на получение оплаты другой стороне. Читать 3 мин.

Хороший пример передачи прав: если сторона имела право получить 100 долларов за картину, она может передать право на получение платежа другой стороне. Договор уступки имеет место, когда одна сторона существующего договора (цедент) передает обязательства и выгоды по договору другой стороне (цессионарию).

Что такое договор уступки?

Уступка договора происходит, когда сторона передает свои договорные права третьей стороне. Выгода, которую выдающая сторона получила бы по контракту, теперь переходит к третьей стороне. Сторона, назначающая свои права, называется цедентом, а сторона, получающая права, — цессионарием. По сути, цедент предпочитает, чтобы цессионарий поменял роли и принял на себя договорные права и обязательства, указанные в договоре.

Прежде чем это может произойти, все стороны первоначального контракта должны быть уведомлены. Сторона, создающая уступку, обычно делает это из соображений выгоды. Как правило, задания совершенно законны. В определенных ситуациях они могут быть незаконными, если они запрещены пунктом контракта или запрещены законом.

Использование договора уступки

В ситуациях, когда у вас нет персонала для выполнения задачи, может возникнуть необходимость передать работу другой стороне.Соглашения о переуступке заключаются для формальной передачи контрактных обязательств и прав третьей стороне, а также для сохранения ваших собственных обязательств и юридических прав. Использование договора переуступки уместно, если вы:

  • Передача ваших договорных обязательств третьей стороне
  • Принятие договоров или обязательств другой стороны

Уступка договора также может называться соглашением об уступке.Договор уступки должен включать:

  • Имя стороны, передающей свои договорные обязанности
  • Наименование стороны, принимающей договорные обязательства и права
  • Третья сторона или должник по первоначальному договору
  • Название фактического контракта с указанием срока его действия
  • Если и когда будет получено одобрение должника
  • Конкретная дата вступления в силу контракта
  • Законы штата, регулирующие договор

Стороны, участвующие в уступке договора

Как правило, договорная уступка состоит из следующих сторон:

  1. Должник: Сторона, которая обязана передать выгоды или права стороне, указанной в контракте.Заемщиком, скорее всего, является сторона, которая первоначально заключает договор.
  2. Цедент: Сторона, которая является первоначальным бенефициаром выгод или прав. Они несут ответственность за выполнение задания. Другими словами, они будут передавать права, которые изначально собирались получить.
  3. Цессионарий: Сторона, которая будет принимать выгоды и права от цедента. Передача может иметь несколько правопреемников.

Шаги в присвоении:

  1. Должник заключает договор с цедентом.
  2. Права переходят от цедента к цессионарию.
  3. Цессионарию выплачиваются выплаты от должника.

Как создается переуступка контракта?

В большинстве случаев уведомлять должника об уступке нет необходимости. Цеденту необходимо окончательно заявить о своем намерении уступить права цессионарию. Вообще говоря, договоры уступки могут быть как письменными, так и устными. Однако рекомендуется, чтобы контракт был написан.

Важно, чтобы договор был составлен в настоящем времени. Если используется какое-либо прошедшее или будущее время, это сделает договор юридически необязательным.

Как работают задания

Конкретный язык, используемый в контракте, определит, как разыгрывается задание. Например, один контракт может запрещать уступку, в то время как другой контракт может требовать, чтобы все участвующие стороны согласились с ним перед продолжением. Помните, что уступка контракта не обязательно освобождает цедента от любой ответственности.Многие контракты включают оговорку о гарантиях исполнения. Другими словами, первоначальные стороны контракта гарантируют, что цессионарий достигнет желаемой цели.

Если назначение не выполняется

Следующие ситуации указывают на неисполнение уступки договора:

  • Контракт прямо запрещает уступку.
  • Задание коренным образом меняет ожидаемый результат.
  • Задание противоречит государственной политике или незаконно.
  • Контракт содержит оговорку о недопустимости уступки.
  • Уступка предназначена для будущего права, которое может быть реализовано только по контракту в будущем.
  • Контракт еще не оформлен и не написан.

Если вам нужна помощь с передачей прав, вы можете опубликовать свою вакансию на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Гарвардское право и Йельское право, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

.

Передача коммерческой аренды с согласия арендодателя — Руководство

1. Обзор

Иногда арендаторы хотят оставить арендуемую собственность до окончания срока аренды. Физические лица могут устраиваться на новую работу в новых городах, а компании могут прекратить деятельность или продать свое предприятие третьему лицу. Какой бы ни была причина, арендаторы могут передать свои права аренды новым сторонам, выполнив уступку аренды.

Уступка — это передача одной стороной всей доли и обязательств по договору аренды другой стороне.Новый арендатор берет на себя обязательства по аренде, включая аренду и обслуживание собственности, а первоначальный арендатор освобождается от большинства (если не всех) своих обязанностей.

Успешное управление имуществом начинается с хорошей документации, а правильно составленное и выполненное задание гарантирует, что все стороны — новые и старые — понимают передаваемые обязательства и обязанности, которые каждая будет иметь в соответствии с новым соглашением. Во всех смыслах это закладывает основу для хороших (и длительных) отношений арендодатель / новый арендатор.

2. Контрольный список того, что можно и нельзя

  1. Уступка — это полная передача доли участия одной стороны в соглашении третьей стороне. В этом случае первоначальный арендатор отдает все свои интересы новому арендатору. Этот новый арендатор становится на место вашего старого арендатора, и ваш старый арендатор освобождается от большинства своих обязательств по договору аренды (хотя это может быть изменено по договоренности). Это не то же самое, что субаренда. В рамках субаренды третьему лицу предоставляются только те конкретные права, которые предусмотрены в субаренде.Первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность за остаточные обязательства по договору аренды или за невыполнение новым арендатором своих обязательств. Это означает, что первоначальный арендатор будет нести ответственность (в равной мере с новым арендатором) за любые пропущенные арендные платежи или повреждение собственности.
  2. Убедитесь, что Правопреемник получит копию первоначального договора аренды. Он или она будет связан его условиями и должен знать, каковы его или ее новые обязанности и права. Копия должна быть приложена к Заданию как Приложение А.
  3. Исходный арендатор не может передать больше прав, чем он имел по исходному договору аренды. Например, если срок аренды составляет 1 год, срок уступки не может составлять 2 года.
  4. Для большинства договоров аренды требуется письменное согласие арендодателя, прежде чем уступка вступит в силу. Просмотрите исходный договор аренды, чтобы получить дополнительную информацию и узнать, есть ли другие требования, которые должны быть выполнены, чтобы сделать передачу действительной.
  5. Хотя арендодатель не обязан давать согласие на переуступку аренды, в некоторых случаях в вашем договоре аренды будет указано, что согласие арендодателя не будет «необоснованно» отказано.Это чаще встречается при коммерческой аренде. То, что считается необоснованным, варьируется от юрисдикции к юрисдикции, и вам следует ознакомиться с законами в вашем регионе (и языком вашего первоначального договора аренды) для получения дополнительной информации. С другой стороны, если в договоре аренды указано, что арендодатель может использовать свое «единоличное усмотрение» для оценки нового арендатора, он или она может наложить вето на это назначение без какой-либо причины.
  6. В зависимости от вашей юрисдикции или условий вашего первоначального договора аренды, отказ арендодателя ответить на ваш запрос о согласии на уступку в течение определенного времени может сам по себе считаться согласием.В некоторых случаях это может дать арендатору основания для расторжения договора аренды. Дополнительные сведения см. В исходном договоре аренды и в законах своего штата.
  7. Арендодатель может учитывать только надлежащие факторы при принятии решения о том, давать ли согласие на уступку. Некоторые критерии будут сочтены судом недопустимыми (например, отказ основан на расе или поле предполагаемого нового арендатора). Если ваш арендодатель не согласен с вашей попыткой переуступки, убедитесь, что он или она четко письменно изложили вам причины своего решения.Непредоставление таких причин само по себе может считаться необоснованным.
  8. Подпишите три копии задания, одну для вас, другой стороны и арендодателя.
  9. В зависимости от характера условий вы можете решить заверить документ или заверить его у нотариуса. Это ограничит последующие оспаривания действительности подписи стороны.
  10. Законы штата, регулирующие недвижимость, аренду, лизинг и переуступку, сильно различаются и могут оказать огромное влияние на ваше соглашение.В некоторых случаях конкретная информация должна быть включена в задание, а в других из вашего соглашения должен быть исключен язык. Ознакомьтесь с законами вашего штата и местными законами, чтобы получить дополнительную информацию о том, что требуется в вашем районе.
  11. Если у вас сложный договор, не используйте прилагаемую форму. Обратитесь к юристу, который поможет вам составить документ, отвечающий вашим конкретным потребностям.

3. Инструкция по передаче коммерческой аренды (с согласия арендодателя)

Следующие ниже инструкции помогут вам понять условия вашего задания.Цифры ниже (например, Раздел 1, Раздел 2 и т. Д.) Соответствуют положениям в форме. Просмотрите весь документ, прежде чем начинать пошаговый процесс.

  • Введение. Обозначает документ как договор аренды. Укажите дату, когда задание вступит в силу (часто дату его подписания). Определите стороны и, если возможно, тип организации (ей). Обратите внимание, что каждой стороне дается имя (например, «Правоуступатель»), которое будет использоваться на протяжении всего соглашения.Текущий арендатор называется «Правоуступателем», потому что он или она является лицом, которое передает проценты. Новый арендатор называется «Правопреемник».
  • Сольные концерты. Пункты «тогда как», называемые подробным описанием, определяют мир соглашения и предлагают ключевую справочную информацию о сторонах. В этом Соглашении подробное описание включает простое заявление о намерении сторон уступить долю Цедента в Договоре аренды и намерение Цессионария принять ее. Предоставьте краткое описание арендуемой собственности и имя арендодателя по Договору аренды.Приложите копию договора аренды к уступке как Приложение A.
    Опишите переуступаемую собственность. Вам не нужно включать полное юридическое описание, но достаточно предоставить информацию, чтобы ее можно было четко идентифицировать. Для индивидуальных домов адреса обычно бывает достаточно. Если у собственности есть конкретное название (например, «Башни Линкольна»), укажите это также. Если назначается только часть Помещения, укажите это в этом описании.
  • Раздел 1: Переуступка. Уступка Цедентом своих прав и долей в Аренде Цессионарию. Этот параграф позволяет вам определить, переуступается ли вся доля Цедента в Договоре аренды или только ее часть. Например, если передается доля только в одной половине Помещения, это следует четко указать в отведенном для этого месте. Удалите фразу в квадратных скобках, которая не относится к вашей аранжировке.
  • Раздел 2: Принятие прав и обязанностей. Указывает, что Цедент больше не несет ответственности за обязанности, перечисленные в Договоре аренды (e.г., аренда, обслуживание имущества и др.). В отношении продолжающейся ответственности Цедента предусмотрены два варианта. В первом случае Цедент полностью освобождается от любых обязательств по Договору аренды. Если, например, Цедент не выполняет свои обязательства по умолчанию, Арендодатель не может требовать оплаты от Цедента. Во втором случае Цедент будет нести ответственность перед Арендодателем, если Цессионарий не выполнит свои обязательства. Выберите вариант, который лучше всего подходит для вашего расположения, и удалите другой.
    Обратите внимание, что в любом случае Цедент останется ответственным за все обязательства, возникшие до уступки.Другими словами, если квартира была повреждена до передачи, или если Цедент не выполнил другое обязательство по Договору аренды, Цедент остается ответственным.
  • Раздел 3: Возмещение. Во многих отношениях аренды суммы выплачиваются заранее или депонируются в качестве обеспечения арендодателя. По окончании аренды эти деньги (с вычетом вычетов или начисленными процентами) возвращаются арендатору. Если переуступается процентная ставка по аренде, аренда не заканчивается, и уступающая сторона не может получить эти деньги обратно.Этот пункт требует, чтобы Цессионарий выплатил эти суммы Цеденту, и любой последующий возврат этих денег Арендодателем будет произведен Цессионарию.
  • Раздел 4: Возмещение убытков. Обещание Цессионария нести финансовые издержки в связи с любым ущербом, который Цедент понесет в результате его назначения, а также любых судебных исков, которые могут возникнуть в результате его деятельности на Помещении. Обратите внимание, что существует исключение для действий, совершенных Цедентом до даты вступления в силу Назначения — Цедент остается ответственным за эти действия.
  • Раздел 5: Сохранение силы аренды. Подчеркивает, что, за исключением уступки, первоначальные условия аренды остаются в силе.
  • Раздел 6: Заявления и гарантии Цедента. Перечисляет обещания Цедента в Передачу. Обратите внимание, что это не подробный список предоставляемых услуг. Скорее, это гарантия Цедента о том, что договор аренды и предоставляемые ею проценты по аренде являются полезными (т. Е. Никто другой не живет и не имеет доли в этом месте, договор аренды все еще действует, Цедент не задерживает арендные платежи и т. Д. .). Если есть дополнительные заявления, которые, по вашему мнению, должен сделать Цедент, не стесняйтесь включать их здесь.
  • Раздел 7: Состояние помещений. Отмечает, что Помещения не подлежат гарантии на идеальное или полезное определенное качество. Скорее, Цессионарий принимает арендованную собственность такой, какая она есть, и принимает ее в этом состоянии.
  • (Необязательно) Раздел 8: Дополнительные условия уступки. Необязательное положение, позволяющее Цеденту и Цессионарию включать любые заявления, гарантии или другие положения, относящиеся к их ситуации.Если вы удалите этот раздел, исправьте номера разделов и ссылки в документе.
  • Раздел 9: Толкование. Предусматривает, что обе стороны были на равных в переговорах о согласии на уступку. Во многих случаях контракты интерпретируются в пользу человека, который его не составлял. В этом пункте четко указано, что обе стороны участвовали в составлении проекта, и поэтому документ не следует читать в пользу (или против) того или другого.
  • Раздел 10: Уведомление. Список адресов, по которым должна доставляться вся официальная или юридическая корреспонденция. Укажите почтовый адрес как для Цедента, так и для Цессионария.
  • Раздел 11: Модификации. Указывает, что любые изменения в документе являются недействительными, если они не внесены в письменной форме и не подписаны обеими Сторонами.
  • Раздел 12: Применимое право. Позволяет сторонам выбирать законы штата, которые будут использоваться для толкования документа. Обратите внимание, что это не место проведения.Включенная формулировка не повлияет на то, где может быть подана потенциальная претензия. Напишите в отведенных для этого пробелах применимое законодательство штата. Применимым законом почти всегда будет закон места, где находится квартира или арендованный дом. Как правило, использовать другое местоположение — плохая идея.
  • Раздел 13: Копии / электронные подписи. Название этого положения звучит сложно, но его легко объяснить: в нем говорится, что даже если Стороны подписывают уступку в разных местах или используют электронные устройства для передачи подписей (например,g., факсы или компьютеры), все отдельные части будут считаться частью того же соглашения. В современном мире, где подписывающие стороны часто находятся в разных городах, а тем более в одной комнате, это положение гарантирует, что бизнес может вестись эффективно, без ущерба для действительности соглашения в целом.
  • Раздел 14: Полнота соглашения. Соглашение сторон о том, что подписываемый ими документ является «соглашением» по затронутым вопросам. К сожалению, включение этого положения не помешает Стороне утверждать, что существуют другие обязательные к исполнению обещания, но обеспечит вам некоторую защиту от этих требований.
  • Согласие арендодателя [и освобождение]. Просмотрите условия первоначального договора аренды, чтобы определить, требуется ли согласие арендодателя для вступления в силу уступки. Обычно это так. Если да, попросите арендодателя подписать документ в отведенном для этого месте.
    Обратите внимание, что в конце согласия есть два варианта. Вы можете выбрать только один из них и удалить тот, который вы не используете. Первый вариант соответствует скобкам в Разделе 2 Задания.Если Правоуступатель останется ответственным по Договору аренды даже после Передачи Соглашения, включите этот первый текст в квадратных скобках в согласие. Например, если Цедент не производит арендную плату, Арендодатель сможет получить эти платежи от Цедента. Удалите фразу «и отпустить» из заголовка этого абзаца, если вы выберете эту опцию.
    Если Цедент не будет нести ответственность по Договору аренды, выберите вторую в квадратных скобках фразу, которая освобождает Цеденту от оставшейся ответственности.Другими словами, Арендодатель не может требовать от Цедента возмещения убытков или арендной платы, если Цессионарий не выполняет какие-либо свои обязательства по Договору аренды. Если вы включите этот пункт, вы можете сохранить формулировку в квадратных скобках в заголовке абзаца (т. Е. Заголовок будет «Согласие и разрешение арендодателя»).
.

IELTS Speaking Part 1: Размещение

1. Вы живете в доме или квартире?

Я живу в квартире в 25-ти этажном многоквартирном доме с семьей. Мне там нравится жить, потому что все удобства и услуги находятся в нескольких минутах ходьбы, а это значит, что я могу легко взять все, что мне нужно, всего за несколько минут.

2. Какая ваша любимая комната в вашем доме? Почему?

Определенно моя собственная спальня. Это личное пространство, где я могу делать все, что хочу, без того, чтобы меня ругала мама.Кроме того, моя спальня — идеальное место для меня, чтобы избежать шума, поэтому я, как правило, запираюсь в спальне, когда мне нужно сосредоточиться на учебе.

Вы бы что-нибудь изменили в своем доме? Почему, почему нет?

Ну, пожалуй, обеденную зону я бы расширил. Это место, где собираются члены семьи, поэтому я думаю, было бы неплохо, если бы столовая в моем доме была немного просторнее.

3. Хотели бы вы в будущем переехать в другой дом?

Хотя сейчас у меня все в порядке, я хотел бы хоть раз пожить на вилле.Поскольку я с детства мечтал иметь бассейн и собственный сад, вилла кажется мне идеальным домом.

4. Как оформлена ваша квартира?

Мой дом оформлен в минималистском стиле. Почти все окрашено в простой белый цвет, а несколько пейзажных картин действуют как тонкий штрих. Дизайн интерьера простой, но очень приятный на вид.

5. Планируете ли вы там долго жить?

Ответ 1: Мой ответ будет положительным.Мне не на что жаловаться с моим нынешним жильем. Все на должном уровне, от соседей до благоустройства. Вот почему моя семья не собирается покидать этот чудесный район.

Ответ 2: Это никогда не было моим планом. Два года назад я решил снять здесь комнату, потому что мой дом был слишком далеко, и мне понадобилась целая вечность, чтобы добраться до офиса. Но я остаюсь здесь только на 1 или 2 года, прежде чем смогу позволить себе собственный дом.

6. У вас есть сад?

К сожалению, нет.В нашей квартире не хватает места для сада, но хотелось бы иметь его в будущем. Я думаю, что каждое домашнее хозяйство нуждается в зеленых насаждениях не только потому, что это эстетически приятно, но и потому, что это хороший способ соприкоснуться с миром природы.

7. Есть ли рядом с вашим домом удобства?

Мой дом находится в жилом комплексе, поэтому все в пределах досягаемости. Здесь есть тренажерный зал, парк, а также множество магазинов, которых более чем достаточно, чтобы обслужить всех жителей моего района.

8. С кем вы живете?

Я живу с одним из моих коллег, который также был моим другом по колледжу. Мы разделяем арендную плату и другие расходы, такие как электричество и вода, так что это не очень дорого.

9. Как долго вы там живете?

Я живу здесь с 2016 года, так что прошло около 2 лет, хотя я провел 6 месяцев в городе HCM. Я думал о переезде в другое место, но жить здесь довольно здорово и весело. Кроме того, это очень близко к моему офису.

10. В чем разница между местом, где вы живете сейчас, и местом, где вы жили в прошлом?

Есть довольно много отличий. Дом моих родителей огромен, с отдельными комнатами, в каждой из которых есть собственная ванная комната, поэтому он действительно удобный и уединенный. Однако моя квартира сейчас намного меньше, и мне приходится делить ванную комнату со своим соседом по комнате.

11. В какой комнате ваша семья проводит большую часть времени?

Наверное, кухня, где мы вместе едим.В отличие от других семей в городе, мы не смотрим телевизор очень часто, по крайней мере, я не смотрю телевизор, поэтому мы никогда не сидим вместе в гостиной. Ужин — единственное время дня, когда мы все вместе сидим и наслаждаемся едой.

12. Хорошее ли транспортное сообщение до вашего дома?

Ни малейшего! На автобусных остановках всегда полно людей, которые действительно неуместны и всегда говорят вслух. Полы такие грязные, что мне даже не хочется заходить на станцию.

13. Вы предпочитаете жить в доме или квартире?

У каждого типа есть что предложить мне, но я должен купить дом. Обычно места больше, а водоснабжение намного надежнее.

14. Какая часть вашего дома вам нравится больше всего?

Моя комната. Для начала это большое дело. К стене прикреплена книжная полка — мое любимое место для чтения. А знаете, что лучше? Ванная комната. У меня есть собственная ванная в моей комнате.

.

Закон Онтарио о домовладельцах и квартиросъемщиках; вопросы и ответы

Следуйте @Ontario_Tenants

Посетите домашнюю страницу по правам арендаторов Онтарио

Закон Онтарио об аренде жилых помещений, 2006 г., индексная страница онлайн

Авторские права: Роберт Б. Левитт
(редакция 7, 31 января 2020 г., опубликована с июля 1997 г.)

Это руководство, основанное на Законе об аренде жилых помещений, 2006 г., (RTA,) Статуты Онтарио, который в настоящее время регулирует эти вопросы, а также правила Совет арендодателей и арендаторов, LTB (ранее известный как Суд по аренде жилья Онтарио).

СОДЕРЖАЩАЯСЯ ЗДЕСЬ ИНФОРМАЦИЯ ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ БЕЗ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОСТИ ТОЛЬКО ДЛЯ РУКОВОДСТВА; ПРЕЖДЕ ЧЕМ ВЫ ДОЛЖНЫ ПОЛУЧИТЬ СООТВЕТСТВУЮЩУЮ ЮРИДИЧЕСКУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ПРИНЯТИЕ ЛЮБЫХ ДЕЙСТВИЙ. АВТОР НЕ ЯВЛЯЕТСЯ АДВОКАТОМ И НЕ ПАРЛЕГАНСКИМ ИНФОРМАЦИЯ ЯВЛЯЕТСЯ ТОЧНОЙ НА ЕЕ ДАТУ.

Прежде чем распространять этот документ или размещать его на любом веб-сайте, вы должны получить разрешение автора.

На отдельные вопросы отвечать не буду.

Если вам нужны ответы о Законе о жилищной аренде, вы можете связаться с Линия обслуживания клиентов Совета арендодателей и арендаторов : 416-645-8080 или за пределами зоны 416 звонков по бесплатному телефону 1-888-332-3234 .

Если арендодатель нарушает закон, вы можете связаться с Подразделение расследований и правоприменения , (IEU,) Онтарио Министерство муниципальных дел и жилищного строительства: 416-585-7214 или за пределами Телефон 416, бесплатный номер 1-888-772-9277 .

Вы можете прочитать следующее, если хотите организовать арендаторов ассоциация.

Далее следует краткий указатель, чтобы вы могли сразу перейти к тому, что хотите, но Если у вас есть время, рекомендуется прочитать весь этот документ.

ОРГАНИЗАЦИЯ:
Почему я должен быть частью ассоциации арендаторов; как мне его настроить?

ДОКУМЕНТАЦИЯ:
Должен ли я вести учет арендной платы и аренды?

ВЫХОДЯ ИЗ КВАРТИРЫ:
Могу ли я досрочно расторгнуть договор аренды? И я должен подавать уведомление?
Законны ли сборы за «разрыв договора аренды»?

КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ:
Когда домовладелец может войти в мою квартиру?

ЖИВОТНЫЕ:
Хозяин говорит, что я должен либо съехать, либо избавиться от своего питомца; Я?

ТЕПЛО:
В моей квартире слишком холодно.Что должен предоставить домовладелец?

РЕМОНТ И ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ:
Как я могу заставить домовладельца произвести необходимый ремонт в моей квартире?

ВЫСЕЛЕНИЯ:
Когда я могу быть выселен по закону? И что я могу с этим поделать?
Может ли домовладелец заблокировать мне доступ к моей квартире?

АРЕНДА:
Переезжаю в новую квартиру. Что такое легальная рента?
А как насчет контроля арендной платы?
Как часто мой домовладелец может повышать мою арендную плату?
На сколько арендодатель может повысить мою арендную плату?
Стоит ли подписывать договор о повышении арендной платы?
Должен ли домовладелец выдавать мне квитанцию ​​об аренде?
Должен ли я платить арендодателю залог за аренду за последний месяц? арендодатель должен мне проценты по этому депозиту?
А как насчет других «депозитов» или «комиссий»?
Если домовладелец или его сотрудники преследуют меня или угрожают мне, Что я должен делать?
Должен ли я предоставить подтверждение наличия страховки арендатора?
Должен ли я предоставлять свой SIN-номер домовладельцу?

УЗНАЙТЕ, ЧТО У ВАС ЕСТЬ ПРАВА, И БОРЬБА ЗА НИХ

ИНАЧЕ У ВАС НЕТ!

ОРГАНИЗАЦИЯ:

Q1: Почему я хочу быть частью ассоциации арендаторов и как я могу организовать его в моем здании?

A1: Создание ассоциации арендаторов в вашем здания, а также быть частью более крупной территориальной ассоциации, такой как Ассоциация арендаторов Высокого парка, Сеть арендаторов Северного Торонто или Ассоциация арендаторов West Lodge.

Привлекая людей к строительству, вы можете делиться информацией, например как рассказы о незаконном выселении людей или незаконных сборы. Это может дать вам предварительное уведомление, прежде чем это произойдет с вами и подготовьте вас и других арендаторов к борьбе с ней. Кроме того, если вы в конфликт с домовладельцем, лучше разговаривать с другими переживает то же самое.

В числах есть некоторая безопасность. Арендодатель с меньшей вероятностью попытается сделать что-то неприемлемое, если домовладелец знает, что существует ассоциация арендаторов в том здании, которое следит за тем, что они делают, и будет работать как группа для борьбы с ними.

Чтобы иметь какие-либо права, вы должны сначала знать свои права, а затем отстаивать эти права. Арендаторам как группе намного проще получить информацию о своих правах и поделиться ею, чем каждому человеку попытайтесь получить эту информацию отдельно.

Небольшие ассоциации арендаторов «зданий» обычно собираются в квартиры, и более крупные могут встречаться в общих помещениях дома, или забронируйте комнату в ближайшем месте, например в библиотеке или общественном центре.Любое количество арендаторов может работать вместе, чтобы сформировать ассоциацию. В целом высот, вы, вероятно, захотите провести выборы, чтобы проголосовать за «исполнительную власть» (то есть президент, секретарь и т. д.). Некоторые предложения представлены в этом Руководство по организации ассоциации арендаторов.

Если ваша проблема носит срочный характер и вы имеете право на помощь, так как малоимущим или получающим государственные пособия, возможно, вы захотите связаться с Community Legal Clinic немедленно за поддержкой.

Это ваше законное право быть членом ассоциации арендаторов и организовать его в своем здании. Компании арендодателя грозит штраф в размере до 100 000 долларов США в соответствии с Законом о жилищной аренде, Раздел 238, если они преследуют вас за членство в ассоциации, или мешают вам организовать его. Такие лица, как Суперинтендант может столкнуться с штрафом по этому разделу до 25 000 долларов. Если это произойдет, вы захотите связаться с правительственным расследованием. и Правоприменительная группа.

ДОКУМЕНТАЦИЯ:

Q2: Должен ли я вести учет арендной платы и аренды?

A2: Технически вам не нужно вести какие-либо записи, но это чрезвычайно Важно, чтобы вы вели все записи. Сохраните копии: вашего договора аренды, любых аннулированные квартплаты и банковские выписки, а также любые уведомления, предоставленные вам домовладельцем. Если в будущем возникнет спор между вами и арендодатель, это будет ваше слово против их, поэтому это чрезвычайно важно чтобы сохранить все эти документы как можно дольше.


ВЫХОДЯ ИЗ КВАРТИРЫ:

Q3: Могу ли я досрочно расторгнуть договор аренды? И я должен уведомить о расторжении?

A3: Это зависит от типа арендатора.

Если исходный договор аренды, который вы подписали, еще не истек, проверьте дату. это возможно, сроком на один год, и у вас есть обязательство по этому поводу аренда. Поговорите со своим арендодателем, согласятся ли они на досрочное расторжение договора договора аренды, получите его в письменном виде с указанием даты отъезда и убедитесь, что вы и арендодатель подписали документ.Если твой арендодатель не согласится на досрочное прекращение аренды, позвоните в адвокат или в вашу общественную юридическую клинику. В арендатор обязан письменно уведомить арендодателя за 60 дней их намерения уйти.

Очень распространенный способ выйти из такого договора аренды — найти арендатора, который готовы взять на себя вашу аренду, например, реклама это сами. См. Часть VI. Закона об аренде жилого помещения о передаче и субаренде.Отметьте здесь, если домовладелец отказывается или не отвечает на назначение или свяжитесь с IEU .

Передача аренды предпочтительна, потому что новый арендатор берет на себя вся ответственность по сдаче в аренду квартиры. Субаренда — еще одна альтернатива но поскольку вы продолжаете нести ответственность за условия аренды, и поэтому это обычно используется только тогда, когда вы хотите сохранить свой договор аренды, но будете отсутствовать в течение определенного периода времени и хотите, чтобы кто-то еще жил там и (надеюсь) платил за аренду.

Если у вас никогда не было аренды, или если срок вашей первоначальной аренды истек и у вас есть продолжал жить в квартире, не подписывая еще одну, а вы платите арендную плату ежемесячно, у вас помесячная аренда. Вы должен по-прежнему предоставить письменное уведомление за 60 дней до окончания последнего месяц вы собираетесь там жить. См. Срок уведомления, ежемесячная аренда.

Если вы подадите уведомление с опозданием, вы должны будете оплатить дополнительный месяц.

Есть два исключения из этого правила 60 дней для ежемесячной аренды, и те для расторжения, которые вступают в силу в последний день февраля. или март. При расторжении аренды в последний день февраля уведомление должны быть предоставлены не позднее 1 января. Для расторжения с 31 марта уведомление должно быть отправлено не позднее 1 февраля. дополнительную информацию см. Период уведомления, февральские уведомления

Арендаторам, которые снимают квартиру на недельной основе, необходимо уведомить об этом за 28 дней.


Q4: Законны ли сборы за «разрыв договора аренды»?

A4: Если вы подписали договор аренды на определенный период времени, и он еще не достиг дата окончания еще не закончена, возможно, вы захотите договориться о чем-то с арендодателем. Если вы собираетесь расторгнуть договор аренды в день окончания этого соглашения и дать 60 дней уведомление об этом, или арендатор помесячно и уведомляет за 60 дней, или еженедельно арендатора и уведомить об этом за 28 дней, арендодатель не может по закону взимать с вас плату за продление аренды.

КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ:

Q5: Когда домовладелец может войти в мою квартиру?

A5: Прежде чем войти в вашу квартиру, домовладелец или его сотрудник должны предоставить вам письменное уведомление о въезде за 24 часа с указанием причины и времени (время должно быть между 8:00 и 20:00). Ранее даже в соответствии с Законом о защите арендаторов арендодатель должен был иметь хороший повод зайти, например сделать необходимый ремонт, но сейчас под Закон о жилищной аренде, они могут утверждать, что это просто В экстренных случаях уведомление не требуется, если вы дадите на это разрешение домовладельцу, или в случаях, когда было направлено уведомление о прекращении аренды (арендатором или домовладельцем).


ДОМАШНИЕ ЖИВОТНЫЕ И «ЗАПРЕТЫ НА ДОМАШНЕЕ ОБЩЕСТВО»:

Q6: Хозяин говорит, что я должен либо съехать, либо избавиться от моего питомца; Я?

A6: Только если домашнее животное опасно, вызывает аллергические реакции или вызывает проблемы для других арендаторов или домовладельца, вы должны избавиться от своего питомца или подумайте о переезде в другое место согласно заявлению арендодателя прекратить аренду на основании животных.

Даже если вы подписали договор аренды с оговоркой о запрете домашних животных, если животное не является проблема ни для кого не может быть принудительным; такой никакие пункты о домашних животных не являются недействительными по закону.

Вам не нужно перемещать питомца или избавляться от него, если Совет письменное распоряжение об этом.


ТЕПЛО:

Q7: В моей квартире слишком холодно. Какое отопление должен обеспечить домовладелец?

A7: Температуры устанавливаются в соответствии с муниципальными законами. Если ты не причиной низких температур, например, держать окна открытыми, или установив термостат на более низкую температуру, тогда домовладелец несет ответственность за поддержание минимальной температуры как установлено муниципалитетом / городом, в котором вы живете.Если домовладелец не соблюдая минимумы, вы можете пожаловаться в Городское здание и Департамент проверок или член городского совета.

Информация для некоторых городов:

В Barrie температура 20C (68F) круглый год в соответствии с постановлением Барри о отоплении квартир 84-200 Раздел 32
Belleville — 21 ° C (70 ° F) с 15 сентября по 31 мая, в соответствии с постановлением 2000-45
Brampton — 20 ° C (68 ° F) с 15 сентября по 1 июня.Постановление Brampton по отоплению
Корнуолл составляет 21 ° C днем ​​и 16 ° C ночью с 1 октября по 30 апреля, без определения дня и ночи, в соответствии с разделом 2.35, Система отопления, Положения о нормах собственности. Если эти требования не соблюдаются, вы можете вызвать инспектора по стандартам собственности (613) 930-2787.
Guelph — 21C (70F). Если недостаточно тепло, позвоните в Строительный департамент по стандартам недвижимости по телефону (519) 837-5615
Hamilton с 1 сентября по 31 мая имеет температуру 20C (68F) (которая была снижена с предыдущего уровня 22C) ниже Постановление 2004 г. 04-091 Постановление о отоплении квартир в Гамильтоне.
Kingston : 21.1C (70F) с 6:00 до 23:00. и 18,8 ° C (66F) в остальное время с 15 сентября по 1 июня — постановление Кингстона о минимальной температуре в квартирах.
Kitchener имеет температуру 21C (70F) круглый год в соответствии с их уставом по обслуживанию собственности, глава 640.
Лондон — 20C (68F) с 6:00 до 23:00. и 18C (65F) в оставшуюся часть дня с 15 сентября по 15 июня, в соответствии с положениями закона Лондона о жилом отоплении City of London, Vital Services By-law PH-6, section 3.4
В Mississauga это 20C (68F) с 15 сентября по 1 июня. & Nbsp Mississauga Apartment Heat Bylaw 365-95
В Ниагарский водопад с 15 сентября по 31 мая 21C (70F) в соответствии с уставом 98-50.
В North Bay круглый год 21C (70F). Постановление 193-81 о надлежащем отоплении Северного залива в формате Adobe PDF.
Оквилл — 21C (70F). Если недостаточно тепло, позвоните в офис Halton Environmental Health по телефону (905) 825-6000.
Oshawa — 20C (68F) с 15 сентября по 15 июня.
Ottawa — 20C (68F) с 6:00 до 23:00, и 16.7C (62F) с 23:00 до 6:00 утра, круглый год, в соответствии с Положением о отоплении квартир в Оттаве № 201-89. Если в вашей квартире в Оттаве слишком холодно, позвоните по номеру (613) 311.
Питерборо — 21C (70F) с 15 сентября по 31 мая. Стандарты собственности — 599 Достаточное отопление в арендуемом помещении (документ Adobe PDF)
Richmond Hill — 20C (68F) круглый год.
Sarnia имеет 21 ° C днем ​​и 18 ° C ночью (с 23:01 до 6:00) в соответствии с постановлением 16 от 1994 года.
Sault Ste. Мари согласно постановлению 3627 имеет температуру 20C (68F) круглый год.
St. Catharines имеет температуру 20C с 15 сентября по 31 мая в соответствии с Постановлением № 66-48 «Постановление, требующее адекватного отопления для съемного жилья» от 1966 года с поправками в 1983 году.
Sudbury — 21C (70F ) круглый год, согласно Положению № 2001-200.
Thunder Bay 21C (70F) круглый год.Техническое обслуживание имущества — Глава 831 Отопление в арендованных жилищах файл Adobe PDF размером 730 КБ
Timmins имеет температуру 21C (70F) круглый год в соответствии с разделом 2.7 Положения о техническом обслуживании и размещении 98-5118.
Waterloo имеет температуру 21C (70F) в соответствии с разделом «Системы отопления» Положения о стандартах собственности 94-16. Если тепла недостаточно, вы можете позвонить в отдел соблюдения стандартов по телефону (519) 747-8557 или связаться с членом городского совета.
Windsor имеет температуру 21,11C (70F) с 15 сентября по 15 июня в соответствии с положениями закона 1152.
Если вам нужно связаться с вашим городом / городком или членом городского совета по этому поводу, вы можете найти их веб-страницу по городским ссылкам выше.

В Торонто температура должна быть минимум 21 ° C (70 по Фаренгейту) с 15 сентября по 1 июня. в соответствии с главой 497-2 Муниципального кодекса Торонто согласно постановлению 499-2000 Торонто Минимальная температура в квартире. Номера для звонка: 338-0338 (Access Toronto)
Восточный округ
Ист-Йорк 416-397-4590
Скарбору 416-396-7322
Северный округ
Северный Йорк 416-395-7000
Южный округ
Торонто 416-392-7539
Западный округ
Etobicoke and York 416-394-8002
(Источник: Город Торонто, Телефонный справочник, январь 2004 г., Справочник услуг, стр. 291)


РЕМОНТ И ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ:

Q8: Арендодатель отказывается произвести необходимый ремонт в моем квартира.Как я могу заставить арендодателя выполнять свои обязательства по содержанию?

A8: Если домовладелец не производит ремонт по вашему устному запросу или имеет историю не ремонта, оформить заявку письменно, в том числе дату письма и сохраните копию.

Если домовладелец не выполнил ремонт в разумные сроки, то позвоните в городской строительный инспектор, чтобы договориться о встрече и посмотрите на проблему.Если инспектор не придет, попросите слова своему руководителю. Получите копию отчета инспектора, чтобы сохранить для своего записи.

Если у вас по-прежнему возникают проблемы с ремонтом, обратитесь в Отдел расследований и правоприменения: 416-585-7214 или за пределами Телефон 416, бесплатный номер 1-888-772-9277 .

Если проблема не исчезнет, ​​вы можете обратиться к своему юристу или Общественная юридическая клиника, городской советник и возможно даже подать заявку на снижение арендной платы на основании отсутствия ремонта — это сокращение услуг в вашей квартире.


ВЫСЕЛЕНИЯ:

Q9: Когда меня законно выселят? И что я могу сделать насчет выселения?

A9: Если вы получили уведомление о расторжении договора от арендодателя, вы следует немедленно связаться со своим юристом или местным Общественная юридическая клиника во всех случаи. Общественные юридические клиники Legal Aid Ontario предоставляют в основном бесплатные услуги людям и семьям с низкими доходами.

Первое, что вам нужно сделать, это проверить, действительно ли домовладелец подал заявление о выселении.Некоторые недобросовестные арендодатели имеют репутацию печатающих Доску арендодателей (LTB). Форма, такая как «N4», Уведомление о прекращении аренды за неуплату арендной платы N4. Эти выглядят очень официально, и некоторые арендаторы просто съедут, предположив, что арендодатель фактически подали в LTB о выселении, хотя они этого не сделали. Итак, сначала свяжитесь с LTB по телефону 416-645-8080. или 1-888-332-3234 (обычно лучше всего звонить рано утром), чтобы убедиться, что домовладелец фактически подал заявление о выселении и не использует уведомление как средство, чтобы напугать вас до выхода из дома.

И да, вас могут выселить в любой момент, даже посреди зимы.

Арендодатель может выселить вас по следующим основаниям:

  • Невыплата арендной платы в день ее наступления. Арендодатель может направить вам Уведомление о расторжении договора, но оно не вступит в силу. до 14-го дня после выдается уведомление (или только 7 дней, если вы платить арендную плату на ежедневной или еженедельной основе). Это уведомление должно содержать факт что этого прекращения можно избежать, уплатив причитающуюся сумму до даты это должно вступить в силу.

  • Если вы являетесь арендатором субсидируемого или государственного жилья и предоставляете ложные информация о вашем доходе или доходах тех, кто живет с вами, или изменения этих доходов в соответствии с Разделом 60;

  • Если вы совершаете незаконные действия или позволяете кому-либо совершать незаконные действия на территории или где-нибудь в здании. Статья 61. говорит, что это так, если вы совершите такое действие. Это не говорит о том, что это необходимо для того, чтобы вы или другое лицо (а) были признаны виновными в уголовном суде, так что, если это соответствует протоколам предыдущего закона, то, скорее всего, это только должно быть доказано к удовлетворению судьи Совета арендодателей и арендаторов;

  • В разделе 62 о повреждении указано, если вы, другой жители вашего дома или ваши гости умышленно или по неосторожности причиняют чрезмерный ущерб в вашу квартиру, здание или имущество, которое вас могут выселить.Уведомление о прекращение аренды должно указывать, как вы можете исправить ситуацию и тем самым предотвратить выселение; Раздел 63 также может применяться;

  • Если вы, другие жители вашей квартиры или ваш гость «существенно мешает» с разумным использованием здания для других арендаторов в соответствии с Раздел 64 или в случае здание с 3 квартирами или меньше, где арендодатель также проживает под Статья 65;

  • Если вы, другие жители вашей квартиры или ваш гость нарушаете безопасность лицо в жилом комплексе по п. 66;

  • Если количество лиц, постоянно занимающих арендуемую единицу приводит к нарушению требований в отношении здоровья, безопасности или жилищных норм, установленных законом, в соответствии со статьей 67 о перенаселенности;

  • Животные могут быть причиной выселения, если Совет арендодателей и арендаторов убежден, что арендатор держит животное и что животное (а) существенно мешает разумному удовольствию помещения, вызывает аллергические реакции или опасно для безопасности по своей природе.

Существуют другие основания для выселения, например, если арендодатель лично нужна квартира для проживания, если сносят дом, преобразование здания (например, в кондоминиум) или выполнение таких крупных ремонт или ремонт, который им нужен, чтобы освободить вашу квартиру. Как беспринципный домовладельцы могли ошибочно использовать эти другие ситуации как оправдание для о выселении, немедленно обратитесь к своему юрисконсульту или в юридическую клинику, и если вы уверены, что они нарушают закон Отдел расследований и правоприменения: 416-585-7214 или за пределами Телефон 416, бесплатный номер 1-888-772-9277 .См. Разделы С 72 по 75 в Части V Закона о жилищной аренде и было бы неплохо прочитать всю эту часть Закона.

Эти ситуации имеют много условий и поэтому не могут быть адекватно описаны в резюме, подобное этому. ПОЛУЧИТЬ ЮРИДИЧЕСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИ.


Q10: Может ли домовладелец заблокировать мне доступ к моей квартире?

A10: Если Трибунал не издал «Распоряжения о выселении», нет. Если Был издан «Приказ о выселении», тогда шериф может получить Замки меняли, но хозяин не может этого сделать сам.

Недобросовестные арендодатели могут нарушить закон и заблокировать вас. Вы должны немедленно обратитесь в полицию и получите юридическую консультацию у своего адвоката или в IEU 1-888-772-9277 или 416-585-7214, так как это нарушение Закона в соответствии с разделом 24 RTA.

АРЕНДА:

Q11: Я переезжаю в новую квартиру. Что такое легальная рента?

A11: В соответствии с Законом правительства МакГинти об аренде жилых помещений, домовладелец может взимать с нового арендатора в квартире все, что пожелает.Это часто обозначается как «Отмена контроля вакансий» . Если вы думаете, что арендная плата запрашиваемая слишком высокая, вам решать, попытаться договориться о чем-то более низком с домовладельцем перед въездом, , если можете. Это значит, что вы действительно необходимо сравнить квартиры и цены, чтобы убедиться, что с вас не взимается плата выше обычной арендной платы.

Как это сформулировано в разделе закона о законная арендная плата для нового арендатора составляет «Законная арендная плата за первый период аренды для нового арендатора под новый договор аренды — это арендная плата, впервые взимаемая с арендатора «, это все, что домовладелец может сойти с рук, предъявив вам обвинение.

Это не указано в Законе, но очень вероятно, что если вы переехали в другое подразделение в этом же здании вас будут считать новым арендатором.


Q12: А как насчет контроля арендной платы?

A12: Регулирование арендной платы применяется только во время проживания в квартире; Однако защитники арендаторов и жилищные эксперты не считают это «контролем арендной платы». правительство заявляет, что они «вернули реальный контроль арендной платы».

Примечание , в соответствии с Разделом 5, Исключения из Закона, не все арендаторы охвачены, и, кроме того, в соответствии с Разделом 6, Другие исключения, что арендаторы, такие как те, кто живет в какой-либо части любого здания, парка мобильных домов или сообщества аренды земли, где это пространство никогда ранее не использовалось под жилые помещения до 15 ноября 2018 г., являются вообще не покрывается контролем за арендной платой .


Q13: Как часто мой домовладелец может повышать мою арендную плату?

A13: Арендодатель может повышать арендную плату только один раз в 12 месяцев так долго как вы остаетесь в этом блоке.Арендодатель должен предоставить вам не менее 90 дней письменное уведомление о повышении арендной платы, или вам не придется платить увеличиваются, но вам все равно придется платить за аренду.


Q14: Что такое «Ежегодное повышение нормы », и может ли домовладелец увеличить мою арендную плату больше этой суммы?

A14: Ежегодное повышение нормативов сумма устанавливается ежегодно правительством. «Ежегодное повышение нормы» составляет 2,6% за 2007 год. За предыдущие годы см .: Рекомендации по увеличению арендной платы в Онтарио.

Арендодатель может подать заявление в Совет арендодателей и арендаторов для получения арендной платы, превышающей установленную норму. увеличение. Они могут получить ежегодное увеличение на 3 процентных пункта по сравнению с «Годовым Сумма увеличения «Руководства» для таких вещей, как ремонт или реконструкция или новые меры безопасности, и эти увеличения могут быть перенесены на дополнительные два года. И путем исключения из Раздел 126, подраздел 11 представляется арендодатели также могут получить повышение арендной платы без максимума увеличения муниципальные налоги на имущество, муниципальные сборы или повышенные коммунальные расходы.

Арендодатель не может взимать с вас плату, превышающую «Ежегодное повышение нормы» без предварительного получение одобрения Совета арендодателей и арендаторов. По закону домовладелец должен предоставить вам копию своего «Заявления о повышении вышеуказанной нормы» и сообщить вам дату слушания. Вы можете оспорить заявление арендодателя, если у вас есть веские причины. См. Часть VII — Арендная плата, увеличение и уменьшение арендной платы. в частности, разделы с 116 по 136.

Многие арендодатели будут включать счета за предметы, не соответствующие критериям, или даже за незавершенные работы это не должно допускаться для увеличения, поэтому посоветуйтесь со своим законным представителем или юридическая клиника о том, что делать. Если ты хочешь оспаривать заявление домовладельца, как правило, целесообразно сделать это в группе, и Самый простой способ сделать это — создать ассоциацию жильцов дома.


Q15: Может ли арендодатель попросить меня подписать договор на поднять мою арендную плату выше уровня, разрешенного правилами Онтарио?

A15: Могут спросить, но не могут заставить подписать такое соглашение.Соглашение не может быть более чем на 3% выше годовой нормы согласно Соглашение Раздел 121. Будьте очень внимательны с тем, с чем соглашаетесь! Если вы подписываете такое соглашение, у вас есть 5 дней, чтобы письменно уведомить арендодателя, если вы передумали. И помните, что в этой ситуации статья 116 больше не применяется.

Вы можете подписать договор на дополнительную услугу, которую предоставляет арендодатель. предлагается, например, посудомоечная машина, вставленная в ваше устройство, и, возможно, захочет согласиться заплатите больше за это, но проверьте цену, вы, вероятно, обнаружите, что это дешевле купить самому.

Некоторые арендодатели могут попросить арендаторов подписать договор об увеличении сдам на замену неисправных холодильников или плит. Помните, что если ваш квартира пришла с этой техникой, ответственность за это лежит на домовладельце убедиться, что у вас есть рабочие; арендодатель не обязан предоставлять с новой бытовой техникой, только исправной. Так что не предлагайте доплачивать за что отвечает домовладелец!


Q16: Должен ли домовладелец выдавать мне квитанцию ​​об аренде?

A16: В соответствии со статьей 109 закона арендодатель должен предоставить вам квитанцию ​​об уплате арендной платы, если вы запросите ее бесплатно.Если вы платите наличными или у арендодателя плохая репутация, рекомендуется требовать квитанцию ​​об оплате. Если домовладелец отказывается, вам следует связаться с IEU по телефону 1-888-772-9277 или 416-585-7214 и, возможно, создаст ассоциация арендаторов в вашем доме, чтобы бороться с домовладельцем по этому поводу.

Всегда получайте квитанцию ​​об уплате арендной платы за последний месяц и за любой ключ или пройти депозиты по карте.


Q17: Должен ли я платить арендодателю арендную плату за последний месяц депозит? Должен ли домовладелец мне проценты по этому депозиту?

A17: В соответствии с Законом об аренде жилых помещений, если домовладелец запросил, когда вы подали заявку на квартиру, вы должны предоставить такой залог.Как только вы вы арендатор, вам не нужно его предоставлять, если вы не согласились до получения квартиры. См. Раздел 106.

Я часто видел, что если новый домовладелец покупает здание, он часто постарайтесь убедить жильцов внести еще один депозит. Поскольку вы уже заплатили предыдущему арендодателю не нужно платить другому в соответствии с Раздел 106, подраздел 4.

На 2006 год и январь 2007 года, согласно старому закону, домовладельцы должны платить вам 6% от вашего арендного депозита, но в соответствии с Законом об аренде жилья проценты теперь будет устанавливаться ежегодно по уровню инфляции. Это несмотря на тот факт, что арендодатель может легко инвестировать ваш депозит по ставкам намного выше, чем уровень инфляции. Подробнее см. Залог и проценты за последний месяц.


Q18: А как насчет других «депозитов» или «комиссий»?

A18: Дополнительные комиссии или депозиты являются незаконными, за исключением «арендная плата за последний месяц» и перечисленные ниже:

  • Сборы, разрешенные в соответствии с разделом 17 Регламента 516/06, включают оплату дополнительные ключи, устройства удаленного доступа или карты по запросу арендатора, не более чем их прямые затраты, а возвращаемый залог за ключ / карту не превышает их прямых затрат.Обязательно получите квитанцию ​​об этом, чтобы, когда вы вернете эти карты или ключи, когда вы выезжая, вам будет легче вернуть свой депозит за них.

  • Если арендатор предоставил чек, который отклонен из-за недостаточной средств на счете, арендодатель не может взимать больше, чем любой сбор NSF арендодатель должен был заплатить финансовому учреждению плюс до дополнительные 20 долларов «административный сбор».

  • Плата, не превышающая 250 долларов за перевод между квартирами, по запросу арендатора.

Арендодатели и их сотрудники нарушают закон, если требуют от вас покупать в квартире мебель, ковровые покрытия или драпировки, либо требовать от вас оплатить сборы за покраску, залог за нанесение ущерба, регистрацию шкафчика или парковочного места сборы, сборы за поиск, или регистрацию или сборы за получение квартиры.

Если парковка или шкафчик не включены в арендную плату, но они не могут взимают регистрационный сбор за их получение, они могут взимать с вас ежемесячная плата за эти услуги.


Q19: Если домовладелец или его сотрудник (и) преследуют или угрожая мне, что мне делать?

A19: Немедленно обратитесь в Отдел расследований и правоприменения. (IEU) Министерства муниципальных дел и жилищного строительства (отделен от Совет арендодателей и арендаторов) по телефону 1-888-772-9277 или 416-585-7214, ваш юрист или общественная юридическая клиника.


Q20: Должен ли я предоставить подтверждение наличия страховки арендатора?

A20: Если с момента вступления в владение арендуемой единицей прошло больше года, и с тех пор, как арендодатель спросил вас об этом в письменной форме (если они когда-либо делали это раньше), нет, вы не должны предоставлять подтверждение наличия страховки или копию вашего полиса.Если у вас есть страховка, вы можете оставить им устную сообщение с заверением, что оно у вас есть. И не верьте, когда хозяин дает вам крайний срок, например, 14 дней для предоставления письменного подтверждения страхования. И если с момента вашего переезда прошло больше года, и более года с тех пор, как они в последний раз (если вообще когда-либо) спрашивали в письменной форме, есть ли у вас это, а затем на основании постановлений трибунала, это больше не срок вашей аренды.

Страхование

Арендатора не подпадает ни под действие Закона об аренде жилых помещений, ни его правил.

Хорошая идея — иметь страховку арендатора для покрытия убытков и т. Д., Но некоторые люди просто не могут себе этого позволить. Если вы все же связываетесь со страховым агентом, будьте осторожны, чтобы он не попытался включить предметы, которые могут вам не понадобиться, для страхование от стихийных бедствий; они могут называться «страховкой от наводнения». Если вы находитесь в зоне наводнения или рядом с телом воды, было бы разумно иметь ее, но ваша базовая страховка уже должна покрывать наводнения, например, если одна из лопнули хозяйские трубы.Еще одна вещь, которую следует учитывать, — это резервное страхование канализации, которое очень полезно, если вы живете в квартира в подвале или на первом этаже, но, скорее всего, это будет пустая трата, если вы находитесь на верхнем этаже многоэтажного дома.

Q21: Должен ли я предоставлять свой номер SIN домовладельцу?

A21: Нет, домовладелец не может требовать ваш номер социального страхования,

, против федерального закона.

Если вы уже проживаете в квартире, не передавайте ее им и дайте им знать, что они НЕ имеют на нее законного права

Иная ситуация, если вы хотите снять квартиру.Принимая во внимание, что домовладелец или его агенты по-прежнему незаконно требуйте свой номер SIN, если вы отказываетесь его дать, они могут просто сказать, что раньше в очереди был кто-то другой вы, получившие аренду квартиры, которую хотели снять, даже если это неправда. В этом случае вы можете отказаться от ваши права на это, чтобы помочь вам получить свободную квартиру, но я бы, если возможно, записал ваши сделки (не сообщая им для возможного использования в будущем), когда вы идете к управляющему по вопросу аренды квартиры.

Автор: Роберт Левитт

.

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
Back to top