Перевод земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию: Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию в 2020

Содержание

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию в 2020

Земли, выделенные под ведение сельского хозяйства, все чаще попадают под внимание тех, кто желает обзавестись загородным домом. Тем более что стоимость их дешевле, чем в черте населенного пункта. Вот только для использования сельхозземель по иному назначению их сначала нужно перевести в другую категорию по всем правилам российского законодательства.

Перевод в иную категорию регулируется ЗК РФ, Градостроительным кодексом РФ, федеральными и местными законодательными актами. Процедура осуществляется только при наличии на то оснований, предусмотренных законом, грамотно оформленных документов на земельный участок и правильно составленного ходатайства, которое нужно направить в исполнительные органы.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

В соответствии с ЗК РФ к таким землям относятся участки, которые находятся за чертой населенного пункта и предназначены для нужд сельского хозяйства. Собственниками их могут быть как физические лица, так и юридические, а также муниципальные образования и само государство. Изменение статуса наделов регулируется ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ. Подобная процедура может быть осуществлена в случае:

  • изменения черты расположенного рядом населенного пункта;
  • создание особо охраняемой природной территории;
  • вынужденном размещении объекта промышленности на сельхозземле;
  • консервации надела;
  • строительства линии электропередачи, дороги или добычи полезных ископаемых в случае, когда есть утвержденный проект рекультивации сельскохозяйственного участка;
  • вынужденного размещения объектов коммунально-бытового вида.
Если участок сельскохозяйственного назначения относится к особо продуктивным и ценным угодьям, или его кадастровая стоимость на 50% выше средней по муниципальному образованию, перевести его в иную категорию будет просто невозможно.

Прежде чем приступать к процедуре, следует уточнить назначение намеченного сельхозугодья.

Решение о переводе надела в другую категорию принимает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти. Именно они рассматривают ходатайства, которые подаются обязательно собственниками участков. Причем еще до начала подобной процедуры сельскохозяйственное угодье должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав и поставлено на кадастровый учет, что само по себя является продолжительной и недешевой процедурой. Вот почему собственнику выгоднее приобретать участок с правоустанавливающей категорией, нежели потом оформлять самостоятельно необходимые бумаги.

Читайте также

Аренда земельного участка на 49 лет

Помимо грамотно составленного ходатайства, в котором должны быть указаны причины и основания для перевода, понадобятся также следующие документы:

  • удостоверение личности владельца участка;
  • выписка из государственного земельного кадастра и реестра прав на недвижимое имущество;
  • согласие владельца на перевод земли из сельскохозяйственной категории в другую;
  • заключение госэкологической экспертизы в случае необходимости.

Срок рассмотрения поданного ходатайства составляет 2 месяца при рассмотрении его органами исполнительной власти и 3 месяца, если оно было подано Правительству РФ. После вынесения решения составляется акт о переводе сельскохозяйственных земель в иную категорию или отказе в удовлетворении поданного ходатайства. Последнее решение может быть принято из-за существующих ограничений в законодательстве, отсутствия оснований, несоответствия требуемого целевого назначения территориальному планированию или отрицательного заключения экологической экспертизы. В любом случае акт рассмотрения дела должен быть направлен заинтересованному лицу в течение двух недель со дня его вынесения.

Обратите внимание!

Оспорить решение исполнительного органа можно в суде в течение трех месяцев со дня получения акта об отказе в переводе, однако сделать это без помощи квалифицированного юриста, имеющего большой опыт в подобных делах, будет очень трудно.

Читайте также

Земли сельскохозяйственного назначения

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию под индивидуальное жилое строительство

Чаще всего земли сельскохозяйственного назначения пытаются перевести в иную категорию для возведения на них жилых домов. Такой перевод, согласно законодательству РФ, можно осуществить, только если присвоить участку категорию земель населенного пункта, на что, опять же, должны быть основания. Ими могут стать расположение угодья вблизи от границы населенного пункта по генплану, а также планирование резерва для развития территории населенного пункта и изменение назначения сельскохозяйственных зон на перспективу. В противном случае перевести надел в иной вид для получения разрешения на постройку на нем строительства будет практически невозможно и невыгодно.

Объясняется это тем, что сельскохозяйственные земли обладают самой дорогой кадастровой стоимостью, поэтому при переводе в другую категорию государство потеряет запланированный с этого угодья доход. Даже при доказанной необходимости перевода собственник должен будет возместить потери государству.

Для перевода участка в категорию, разрешающую жилищное строительство, нужен стандартный пакет документов.

Вам понадобится ходатайство установленного образца, выписка из кадастра, копия паспорта заявителя, письменное согласие на изменение и документ, подтверждающий право на земельный надел.

В ходатайстве необходимо указать имя, фамилию, отчество и место жительства физического лица либо наименование и расположение юридического лица, местоположение, площадь и кадастровый номер участка, перевод которого необходимо осуществить, категорию земель, которую необходимо присвоить и обоснования для этого, реквизиты правоустанавливающих документов на надел.

Подавать ходатайство может представитель заинтересованного лица. В акте, подтверждающем перевод земель сельскохозяйственного назначения, должны быть указаны основания для проведения такой процедуры, кадастровый номер участка, его границы и площадь, а также тип земельного участка после перевода.

Обратите внимание!

Стоимость перевода сельхозземли в другую категорию будет зависеть от кадастровой стоимости участка, его размера, подготовки необходимой документации и проекта дома, а также необходимости организации экологической экспертизы.

На практике часто прибегают не к смене назначения сельскохозяйственных земель, если хочется возвести на них жилое строение, а к юридическому закреплению использования сельхозучастка под жилищное строительство. Но подобную процедуру можно осуществить, если сельскохозяйственная земля представляет собой дачный надел или участок для садоводства.

Перевести наделы сельскохозяйственного назначения в иной вид возможно лишь при наличии на то оснований, перечисленных в Законе №172-ФЗ, а также необходимого пакета документов.

Важно отметить, что инстанции, рассматривающие вопрос, вправе отказать заинтересованному лицу даже при неправильно составленном ходатайстве. Вот почему доверить процедуру по переводу сельскохозяйственного участка лучше юридической фирме, которая имеет обширный опыт работы в подобных делах и может решить все юридические проволочки.

Закон о переводе земель из одной категории в другую — Российская газета

Принят Государственной Думой 3 декабря 2004 года

Одобрен Советом Федерации 8 декабря 2004 года

Глава 1. Общие положения

Статья 1. Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Статья 2. Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

1. Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

2. Содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются:

1) органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земель сельскохозяйственного назначения или земель запаса, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации;

2) Правительством Российской Федерации в отношении иных земель.

3. В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:

1) кадастровый номер земельного участка;

2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;

4) права на земельный участок.

4. К ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую прилагаются:

1) выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;

3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;

6) расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства.

5. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления ходатайствуют о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков в случаях перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты поселений.

Статья 3. Порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

1. Ходатайство направляется заинтересованным лицом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

2. В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если:

1) с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;

2) к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствует требованиям настоящего Федерального закона и других федеральных законов.

3. Ходатайство, не подлежащее рассмотрению по основаниям, установленным частью 2 настоящей статьи, подлежит возврату заинтересованному лицу в течение тридцати дней со дня его поступления с указанием причин, послуживших основанием для отказа в принятии ходатайства для рассмотрения.

4. По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также — акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также — акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки:

1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, — Правительством Российской Федерации;

2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства — исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

5. Акт о переводе земель или земельных участков должен содержать следующие сведения:

1) основания изменения категории земель;

2) границы и описание местоположения земель, для земельных участков также их площадь и кадастровые номера;

3) категория земель, перевод из которой осуществляется;

4) категория земель, перевод в которую осуществляется.

6. Акт о переводе земель или земельных участков не может быть принят на определенный срок.

7. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение четырнадцати дней со дня принятия такого акта.

8. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.

Статья 4. Основания отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:

1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;

2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации.

Статья 5. Внесение изменений в документы государственного земельного кадастра и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

1. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие акт о переводе земель или земельных участков, направляют копию такого акта в течение десяти дней со дня его принятия в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для внесения в течение семи дней изменений в документы государственного земельного кадастра.

2. О внесенных изменениях орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для внесения в течение семи дней изменений в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.

Статья 6. Перевод земельных участков из состава земель одной категории в другую в случае изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд

1. В случае необходимости изменения целевого назначения земельного участка в связи с его изъятием, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд перевод этого земельного участка из состава земель одной категории в другую осуществляется после его изъятия, выкупа.

2. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления до предоставления заинтересованным гражданину или юридическому лицу изъятого, в том числе путем выкупа, земельного участка обязаны осуществить его перевод из состава земель определенной категории в категорию, обеспечивающую разрешенное использование этого земельного участка по целевому назначению.

Глава 2. Особенности перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

Статья 7. Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

1. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий;

3) с установлением или изменением черты поселений;

4) со строительством на землях, непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства, промышленных объектов и с иными несельскохозяйственными нуждами;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефте-, газо- и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее также — линейные объекты), если кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий на тридцать и более процентов меньше кадастровой стоимости среднерайонного уровня и линейные объекты размещены вдоль дорог и границ полей севооборотов;

7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства, добычей полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, со строительством объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, дорог и других линейных объектов при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

2. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на тридцать и более процентов превышает кадастровую стоимость среднерайонного уровня, и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, в другую категорию не допускается.

Статья 8. Особенности перевода земель поселений или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, а также перевода земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли поселений

1. Установление или изменение черты поселений влечет за собой перевод земель поселений или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо перевод земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли поселений.

2. В случае, если установление или изменение черты поселения и перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляются одним органом государственной власти, в утвержденном проекте черты поселения должны содержаться сведения, указанные в части 5 статьи 3 настоящего Федерального закона.

3. Орган государственной власти, утвердивший проект черты поселения, направляет в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, копию акта об установлении или изменении черты поселения с приложением необходимых документов в порядке, установленном статьей 5 настоящего Федерального закона, для внесения соответствующих изменений в документы государственного земельного кадастра.

Статья 9. Особенности перевода земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, инфо рматики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию

1. Перевод земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее — земли промышленности и иного специального назначения) или земельных участков в составе таких земель в другую категорию осуществляется без ограничений, за исключением случаев, указанных в частях 2 и 3 настоящей статьи.

2. Перевод земель промышленности и иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель, которые нарушены, загрязнены или застроены зданиями, строениями, сооружениями, подлежащими сносу (в том числе подземными), в другую категорию допускается при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.

3. Перевод земель промышленности и иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель, на которых осуществлялась связанная с нарушением почвенного слоя деятельность, в другую категорию допускается только после восстановления нарушенных земель в соответствии с утвержденным проектом рекультивации земель, за исключением случаев, если такой перевод осуществляется по ходатайству исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Статья 10. Особенности перевода земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию

Перевод земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию осуществляется при наличии положительных заключений государственной экологической экспертизы и иных установленных федеральными законами экспертиз в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране окружающей среды в случае, если их использование по целевому назначению ввиду утраты ими особого природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения невозможно.

Статья 11. Особенности перевода земель лесного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию

1. Перевод земель лесного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию допускается:

1) если изменение их целевого назначения предусмотрено лесоустроительной документацией или документами территориального планирования и документацией по планировке территории для строительства и эксплуатации объектов здравоохранения, объектов культурно-бытового, жилищно-коммунального, социального назначения, дорог и других линейных объектов;

2) в связи с установлением или изменением черты поселений.

2. В иных помимо предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях перевод земель лесного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию допускается только при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы и осуществляется в соответствии с лесоустроительной документацией в связи с:

1) невозможностью их дальнейшего использования по целевому назначению;

2) прекращением нужд лесного хозяйства;

3) необходимостью обеспечения обороны страны и безопасности государства, нужд сельского хозяйства, энергетики, добычей полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Статья 12. Особенности перевода земель водного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию

Перевод земель водного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию допускается в случаях:

1) создания особо охраняемых природных территорий;

2) установления или изменения черты поселений;

3) размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов;

4) прекращения существования водных объектов, изменения русла, границ и иных изменений местоположения водных объектов при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы.

Статья 13. Особенности перевода земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель

Перевод земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель в зависимости от целей дальнейшего использования этого земельного участка осуществляется только после формирования в установленном порядке земельного участка, в отношении которого принимается акт о переводе земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель.

Глава 3. Переходные и заключительные положения

Статья 14. Отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории

1. Отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к одной из установленных Земельным кодексом Российской Федерации категорий земель является обязательным.

2. В случае, если категория земель указана не в документах государственного земельного кадастра, а в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, внесение изменений в соответствии со статьей 5 настоящего Федерального закона в документы государственного земельного кадастра и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется на основании правоустанавливающих документов на земельные участки или документов, удостоверяющих права на землю, по заявлениям правообладателей земельных участков.

3. В случае наличия противоречия между данными о принадлежности земельных участков к землям определенной категории, указанными в документах государственного земельного кадастра, и данными, указанными в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, если такие документы получены до вступления в силу настоящего Федерального закона, отнесение земельных участков к землям определенной категории осуществляется на основании данных, указанных в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, по заявлениям правообладателей земельных участков.

4. В случае, если категория земель не указана в документах государственного земельного кадастра, правоустанавливающих документах на земельный участок или документах, удостоверяющих права на землю, принимается нормативный правовой акт органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся.

5. Земельные участки, расположенные в черте поселений, подлежат отнесению к землям поселений, а вне черты поселений — к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.

6. Отнесение земельного участка к определенной категории земель в случаях, указанных в частях 4 и 5 настоящей статьи, осуществляется в порядке, установленном статьями 2, 3, 4, 5 и 15 настоящего Федерального закона.

7. Сведения о принадлежности земельного участка к определенной категории земель в течение тридцати дней бесплатно вносятся в документы государственного земельного кадастра по заявлению правообладателя земельного участка. Внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отнесении земельного участка к определенной категории земель осуществляется в порядке, установленном статьей 21 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статья 15. Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую и отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории земель до разграничения государственной собственности на землю

1. До разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется Правительством Российской Федерации при переводе:

1) земель или земельных участков, необходимых для федеральных нужд;

2) земель лесного фонда или земельных участков в составе таких земель;

3) земель водного фонда или земельных участков в составе таких земель, которые заняты водными объектами, находящимися в федеральной собственности;

4) земель особо охраняемых территорий и объектов федерального значения или земельных участков в составе таких земель;

5) земель или земельных участков в составе таких земель для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

2. В иных помимо предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

3. До разграничения государственной собственности на землю отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к землям поселений после установления или изменения черты поселений осуществляется органами местного самоуправления без согласования с правообладателями земельных участков.

4. В иных помимо предусмотренных частью 3 настоящей статьи случаях до разграничения государственной собственности на землю отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории земель осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Статья 16. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации

Внести в Земельный кодекс Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст. 4147; 2004, N 41, ст. 3993) следующие изменения:

1) в подпункте 6 пункта 1 статьи 1 слово «изъятие» заменить словами «изменение целевого назначения»;

2) пункт 2 статьи 49 признать утратившим силу;

3) пункт 1 статьи 57 дополнить подпунктом 5 следующего содержания: «5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.»;

4) в статье 58:

а) пункт 1 изложить в следующей редакции:

«1. Потери сельскохозяйственного производства подлежат возмещению в трехмесячный срок после принятия решения о переводе земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию.»;

б) подпункт 1 пункта 2 изложить в следующей редакции:

«1) лицами, на основании ходатайства которых было принято решение о переводе земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию;»;

5) пункты 2 и 3 статьи 79 признать утратившими силу;

6) в абзаце первом пункта 3 статьи 95 слова «изъятие земельных участков или иное» заменить словами «изменение целевого назначения земельных участков или»;

7) в абзаце втором пункта 2 статьи 99 слово «Изъятие» заменить словами «Изменение целевого назначения».

Статья 17. О внесении изменений в статью 63 Лесного кодекса Российской Федерации

Внести в статью 63 Лесного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 5, ст. 610; 2003, N 50, ст. 4857; 2004, N 35, ст. 3607) следующие изменения:

1) в наименовании слова «, и перевода земель лесного фонда в земли иных (других) категорий» исключить;

2) в части первой слова «и перевод земель лесного фонда в земли иных категорий» исключить;

3) часть седьмую признать утратившей силу.

Статья 18. О внесении изменения в статью 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Пункт 1 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 30, ст. 3018; 2003, N 28, ст. 2882) дополнить абзацем следующего содержания:

«Требования настоящего пункта не распространяются на формируемые земельные участки в целях их изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд и (или) последующего изменения целевого назначения земель на основании утвержденных актов о выборе земельных участков для строительства и материалов предварительного согласования мест размещения объектов и (или) документов территориального планирования, документации по планировке территории и землеустроительной документации.».

Статья 19. О внесении изменений в Федеральный закон «Об экологической экспертизе»

Внести в Федеральный закон от 23 ноября 1995 года N 174-ФЗ «Об экологической экспертизе» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1995, N 48, ст. 4556) следующие изменения:

1) абзац второй статьи 11 дополнить словами «, за исключением проектов индивидуальных правовых актов, принимаемых на основании документов территориального планирования и документации по планировке территории, лесоустроительной и землеустроительной документации, прошедших государственную экологическую экспертизу»;

2) абзац второй статьи 12 дополнить словами «, за исключением проектов индивидуальных правовых актов, принимаемых на основании документов территориального планирования и документации по планировке территории, лесоустроительной и землеустроительной документации, прошедших государственную экологическую экспертизу».

Статья 20. О признании утратившим силу абзаца одиннадцатого пункта 22 статьи 83 Федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»

Абзац одиннадцатый пункта 22 статьи 83 Федерального закона от 22 августа 2004 года N 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 35, ст. 3607) признать утратившим силу.

Статья 21. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 5 января 2005 года.

Президент
Российской Федерации
В. Путин

процедура перевода и отказ, список документов и обоснование, перевод в ИЖС и земли промышленности

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию – процедура, которая регламентируется Земельным Кодексом Российской Федерации, Федеральными Законами, другими нормативно-правовыми актами. Для ее проведения собственник земельного участка должен обратиться в исполнительный орган государственной власти либо же орган местного самоуправления. Чаще всего такая процедура проводится для повышения кадастровой стоимости.

Перевод земельного участка сельскохозяйственного назначения в другую категорию разрешен лишь в следующих случаях:

  • Для консервации, создания особо охраняемой природной территории, отнесения участка в состав историко-культурного, природоохранного, рекреационного либо иного ценного назначения.
  • При изменении или установлении черты населенных пунктов.
  • При размещении промышленных объектов, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по городскому округу или муниципальному району.
  • В случаях, связанных с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса.
  • При строительстве линий электропередач и связи, дорог, железнодорожных путей, нефте-, газа- и иных трубопроводов.
  • Для выполнения международных обязательств.
  • Для добычи полезных ископаемых.
  • Для размещения объектов коммунально-бытового, социального назначения, а также для здравоохранения и образования.

Согласно пункту 4 статьи 79 ЗК РФ перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию запрещён в случае, если кадастровая стоимость будущего земельного участка будет на 50% больше, чем средняя кадастровая стоимость по городскому округу или муниципальному району. Такое же ограничение касается земель, которые являются особо ценными и продуктивными.

Процедура перевода

Чтобы перевести земельный участок сельхозназначения в другую категорию, заинтересованному лицу необходимо подать ходатайство о таком намерении в орган местного самоуправления или исполнительной власти, т.е нужно обращаться в местную администрацию.

В ходатайстве необходимо указать ваши права на земельный участок, его кадастровый номер, категорию земель, в которую вы хотите осуществить перевод, и обоснование для такой процедуры. Обоснование перевода земель, как и ходатайство, пишется в свободной форме. Обосновать нужно необходимость и целесообразность перевода. В частности, можно в качестве доказательств привести: заключение экологической экспертизы о низкой сельскохозяйственной ценности земель, существенная социальная ценность возводимого объекта, нужно указать сведения об объекте, который будет размещён на участке, целесообразность размещения его именно в этом месте, доказательство, что объект может быть размещён именно на этом участке и отсутствие возможности разместить его где-либо ещё.

В случае, если земельный участок находится в собственности РФ, то в ходатайстве указывается цель перевода и обоснование необходимости использования участка в составе испрашиваемой категории земель, несовместимого с нахождением в составе земель сельскохозяйственного назначения; обоснование отсутствия иных вариантов использования земельных участков из других категорий земель для испрашиваемых целей, а также финансово-экономическое обоснование целесообразности перевода участков в другую категорию.

Также к заполненному ходатайству необходимо прикрепить следующие документы:

  • Выписка из единого государственного земельного кадастра, в которой указываются сведения об изучаемом участке.
  • Копии документов, которые удостоверяют личность заявителя.
  • Выписка из ЕГРИП (для заявителей — индивидуальных предпринимателей) или выписка из ЕГРЮЛ (для заявителей — юридических лиц)
  • Заключение экологической экспертизы государственного образца.
  • Письменное согласие владельца на подобный перевод.
  • Выписка из ЕГРН на земельный участок, перевод которого предполагается осуществить

В среднем поданное ходатайство рассматривается 2-3 месяца, все зависит от того, в какой орган вы подадите документы. При положительном ответе местной властью принимается акт о переводе земельного участка сельскохозяйственного назначения в другую. Также заявитель в течение 14 дней со дня принятия акта может получить письменный отказ, в котором должны быть указаны основания для такого решения.

После того, как орган кадастрового учета сообщает местной власти о внесенных изменениях, осуществляется государственная регистрация прав. Это необходимо для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Особенностью является то, что собственнику не нужно самостоятельно переоформлять все правоустанавливающие документы на участок.

Отказ от перевода

Несмотря на относительную прозрачность процедуры, собственник может получить отказ при намерении перевести земельный участок сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Обычно это происходит по следующим причинам:

  • Из-за ограничений, описанных в федеральном законе.
  • Из-за отрицательного решения экологической экспертизы.
  • Из-за несоответствия целевого назначения утвержденной документации.

Если вы не согласны с решением администрации, полученный акт об отказе перевода земельного участка можно обжаловать в судебном порядке не позже 3 месяцев со дня получения документов об отказе. Если же собственник не может подать апелляцию из-за уважительных причин, которые будут подтверждены документально, решение может быть обжаловано и за пределами этого срока.

Перевод земли из сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Перевод земельного участка из категории сельскохозяйственного назначения в ИЖС – регламентированная законом процедура, благодаря которой этот участок будет включен в зону поселения. Такое изменение помогает значительно повысить кадастровую стоимость земли, получить ряд преимуществ: возможность прописки, более развитая инфраструктура и многое другое. Перевод таких участков в ИЖС не всегда целесообразен, собственник должен доказать обоснованность и целесообразность такой процедуры, в случае необходимости – самостоятельно выплатить все недоимки.

Если в документах по переводу земельного участка сельскохозяйственного назначения указана в целях ИЖС, то процедура перевода будет достаточно долгой и сложной. Она регламентируется Федеральным Законом №172, окончательное решение принимается областной администрацией. Если земельный участок уже находится в границах поселения, описанных в генеральном плане, то может потребоваться смена вида разрешённого использования в порядке заявления. Тогда собственник может придать своему участку тот вид разрешённого использования, какой он должен быть согласно генеральному плану. Если же в случае перевода вашего участка под ИЖС он окажется в перечне условно-разрешенных либо вспомогательных, необходимо проводить публичные слушания.

Перевод земель сельхозназначения в промышленные

Перевод земли из сельскохозяйственного в промышленного назначения – долгий и трудный процесс. Он регламентируется Федеральным Законом №172. Перевод возможен в случаях, если кадастровая стоимость земельного участка не превышает среднего значения стоимости по району или если отсутствуют другие варианты размещения промышленных объектов.

Чтобы сделать это, необходимо придерживаться следующего алгоритма:

  • Заполненное ходатайство подается в муниципалитет или исполнительный орган.
  • К документам необходимо прикрепить проект рекультивации – комплекс мероприятия, необходимый для восстановления окружающей среды от задуманной деятельности. Также необходимо приложить государственную экологическую экспертизу.

Разработка проектов рекультивации осуществляется на основе действующих экологических, санитарно-гигиенических, строительных, водохозяйственных, лесохозяйственных и других нормативов и стандартов с учетом региональных природно-климатических условий и месторасположения нарушенного участка.Рекультивация предусматривает два этапа: технический и биологический. Меропириятия, которые проводятся при каждом этапе, должны быть отражены в проекте.  Технический этап предусматривает планировку, формирование откосов, снятие и нанесение плодородного слоя почвы, устройство гидротехнических и мелиоративных сооружений, захоронение токсичных вскрышных пород, а также проведение других работ, создающих необходимые условия для дальнейшего использования рекультивированных земель по целевому назначению .

Биологический этап включает комплекс агротехнических и фитомелиоративных мероприятий, направленных на улучшение агрофизических, агрохимических, биохимических и других свойств почвы.

  • После рассмотрения выносится решение.
  • В случае положительного ответа необходимо зарегистрировать права собственности.

По результатам перевода у вас должны оказаться следующие документы: акт о переводе, свидетельство о регистрации государственного образца, договор аренды земельного участка (если он предоставлен на праве аренды).

Меняем категорию разрешенного использования земли

У меня молодой дир, как то признался, что когда слышал от на…

Мне вот интересно… Что должны потребовать, чтобы вызвало …

Нет,здесь стеб написан. И да НДС надо платить.

Дело не в визуальной аналогии. А в том, что вы придали этому…

Не попадает. Вам этот Указ не указ

По сто раз перезаполнял форму этого отчёта. Все писал в ново…

Добрый день. Подскажите, если я выращиваю комнатные растения…

никогда так не ждала выборов в москве, чтобы отвести душу….

Очень рада, что отрывок из моей статьи Вам понравился :-)И я…

Коллеги, всем привет. А нет ли тут подмосковных транспортных…

Деточка, бухгалтеры крыжили всякие ведомости задолго до появ…

у меня ИП с сотрудниками,у клиентов ООО.Все лк есть на мос.р…

А у вас есть более надёжная схема занижения НДС? Вариант все…

Автор пояснила отсутствие рекомендаций по вышеобозначенной з…

Ну УСН имеем право сдавать не в электронном виде, то есть бе…

Указ касается работодателей. ИП с работниками является работ…

так подают организации же. Данная услуга на мос.ру физически…

Какая вообще разница когда они приходят? Там еще шесть рабоч…

Действительно, что-то обещают сегодня добавить: https://v8.1…

ужасный банк ВТБ!

только мне забавно от того, что в ооо «компания из 10 ч…

там есть признак удаленной работы? или отчет без автозаполне…

и разместить в поле зрения бухгалтера в его рабочей зоне….

1 С этот отчет добавляет в Регламентированные отчеты. Обещаю…

Спорить не буду, логика у всех разная :-)Статья была выдерну…

Кстати через эл почту нельзя уже отправить. Только через лк…

1 С обещает к вечеру сегодня выложить этот отчет по указу Со…

Вы бы для начала ветку разговора прочли. Понятней бы стало в…

нет, не логично.крыж — проставленная вручную галочка при све…

Нет ещё. У меня три фирмы и хотелось бы сделать всё правильн…

Это все называется одним емким словом-ФАШИЗМ!Причем маргинал…

Добрый день! Прежде, чем критиковать и оскорблять других, сн…

Можно ли перевести землю сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель?

Данный вопрос регламентирован Федеральным законом Российской Федерации от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ

«О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»

В соответствии со ст.2 Закона:

1. Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

3. В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:

1) кадастровый номер земельного участка;

2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;

4) права на земельный участок.

4. К ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую прилагаются:

1) выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;

3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;

6) расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства.

В соответствии со ст.3 Закона:

4. По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также — акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также — акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки:

1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, — Правительством Российской Федерации;

2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства — исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

В соответствии со ст.7 Закона

1. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий;

3) с установлением или изменением черты поселений;

4) со строительством на землях, непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства, промышленных объектов и с иными несельскохозяйственными нуждами;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефте-, газо-и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее также — линейные объекты), если кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий на тридцать и более процентов меньше кадастровой стоимости средне районного уровня и линейные объекты размещены вдоль дорог и границ полей севооборотов;

7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства, добычей полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, со строительством объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, дорог и других линейных объектов при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

2. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на тридцать и более процентов превышает кадастровую стоимость средне районного уровня, и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, в другую категорию не допускается.

О порядке перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов

У меня молодой дир, как то признался, что когда слышал от на…

Мне вот интересно… Что должны потребовать, чтобы вызвало …

Нет,здесь стеб написан. И да НДС надо платить.

Дело не в визуальной аналогии. А в том, что вы придали этому…

Не попадает. Вам этот Указ не указ

По сто раз перезаполнял форму этого отчёта. Все писал в ново…

Добрый день. Подскажите, если я выращиваю комнатные растения…

никогда так не ждала выборов в москве, чтобы отвести душу….

Очень рада, что отрывок из моей статьи Вам понравился :-)И я…

Коллеги, всем привет. А нет ли тут подмосковных транспортных…

Деточка, бухгалтеры крыжили всякие ведомости задолго до появ…

у меня ИП с сотрудниками,у клиентов ООО.Все лк есть на мос.р…

А у вас есть более надёжная схема занижения НДС? Вариант все…

Автор пояснила отсутствие рекомендаций по вышеобозначенной з…

Ну УСН имеем право сдавать не в электронном виде, то есть бе…

Указ касается работодателей. ИП с работниками является работ…

так подают организации же. Данная услуга на мос.ру физически…

Какая вообще разница когда они приходят? Там еще шесть рабоч…

Действительно, что-то обещают сегодня добавить: https://v8.1…

ужасный банк ВТБ!

только мне забавно от того, что в ооо «компания из 10 ч…

там есть признак удаленной работы? или отчет без автозаполне…

и разместить в поле зрения бухгалтера в его рабочей зоне….

1 С этот отчет добавляет в Регламентированные отчеты. Обещаю…

Спорить не буду, логика у всех разная :-)Статья была выдерну…

Кстати через эл почту нельзя уже отправить. Только через лк…

1 С обещает к вечеру сегодня выложить этот отчет по указу Со…

Вы бы для начала ветку разговора прочли. Понятней бы стало в…

нет, не логично.крыж — проставленная вручную галочка при све…

Нет ещё. У меня три фирмы и хотелось бы сделать всё правильн…

Это все называется одним емким словом-ФАШИЗМ!Причем маргинал…

Добрый день! Прежде, чем критиковать и оскорблять других, сн…

Отнесение земель к категориям. Перевод земель

Энциклопедия МИП » Земельное право » Земельные споры » Отнесение земель к категориям. Перевод земель

Отнесение земель к определенным категориям и перевод их из одной категории в другую осуществляется уполномоченными на это органами федеральной власти и органами местного самоуправления.


Понятие отнесения земель к определенной категории

Отнесение земель к определенным категориям и перевод их из одной категории в другую осуществляется уполномоченными на это органами федеральной власти, а также ходатайства о переводе земель из одной категории в другую могут рассматриваться органами местного самоуправления.

В соответствии с законодательным актом, регламентирующим процесс перевода земель и земельных участков из одной категории в другую, данный процесс является обязательным.

Полный перечень категорий предусмотрен в Земельном кодексе РФ.

Согласно российскому законодательству под категориями земель подразумевается подразделение участков на группы по их целевому назначению. Всего в вышеуказанном Кодексе выделяется несколько категорий, среди которых:

  • земли сельхозназначения;
  • земли населенных пунктов;
  • земли промышленности;
  • земли особо охраняемых территорий;
  • лесные земли;
  • земли водного фонда;
  • земли запаса.

Документы, содержащие указание на категорию земель

На законодательном уровне установлено, что некоторые документы обязательно должны содержать в себе сведения о принадлежности земли к той или иной категории. Статья 8 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень таких документов, к которым относятся:

  • договоры, в которых в качестве предмета сделки выступают определенные земельные участки;
  • Государственный кадастр, содержащий сведения об объектах недвижимого имущества;
  • документы, необходимые для проведения процедуры регистрации прав на недвижимое имущество, проведения с таким объектом каких-либо сделок;
  • прочие документы, которые должны содержать данные сведения только в случаях, установленных на уровне закона и закрепленных актами государственного, субъектного и муниципального уровней.

Органы власти, осуществляющие перевод земель из одной категории в другую

На данный момент задача по первоначальной установке точной категории конкретного земельного участка уже не является первоочередной. Сейчас все больше внимания уделяется задаче по правильному организационно-правовому сопровождению перевода земель из одной категории в другую.

В качестве критерия для выбора компетентного органа, осуществляющего отнесение земель к категориям, на законодательном уровне было определено использовать понятие собственность земель.

  • Так, к примеру, если речь идет об участке, находящемся в федеральной собственности, то исключительно Правительство РФ имеет право принимать решение об осуществлении перевода.
  • Если же рассматривается земельный участок, находящийся в собственности определенного субъекта государства, то вопросами о его переводе должен заниматься исполнительный орган данного конкретного субъекта.
  • В случае, когда речь идет об участке, находящемся в муниципальной собственности, решение о переводе земель должно приниматься на муниципальном уровне, находящимися там органами самоуправления.

Перевод земель, находящихся в муниципальной, федеральной и частной собственности

Если рассматривать отдельно процесс перевода федеральных земель, находящихся в одной категории в другую, можно заметить, что на практике существует проблема в установлении компетентного органа, которого можно уполномочить осуществить данное четко определенное действие. Данная проблема возникала из-за того, что на законодательном уровне должным образом не установлен порядок разграничения собственности субъектов и государства.

В соответствии с законом об осуществлении перевода до непосредственного процесса разграничения федеральной собственности или отдельно взятых земельных участков в составе таких земель данный перевод должен осуществляться Правительством при условии, что данное мероприятие удовлетворяет государственные нужды.

Кроме того, данный уполномоченный орган должен выполнять определенные функции, если речь идет об изменении границ, находящихся в пределах городов федерального значения, к которым относятся Санкт-Петербург и Москва.

Во всех прочих случаях, когда перевод земли муниципальной или частной собственности осуществляется путем установления границы определенной территории субъекта страны, уполномоченным на совершение подобных действий считается компетентный орган, полномочия которого подтверждаются на законодательном уровне. Чаще всего в качестве таких органов выступают органы исполнительной власти субъектов государства, однако в некоторых случаях, подчеркнутых в законодательных актах, данное действие могут совершить и органы муниципальной власти.

Перевод земель из одной категории в другую и правовое регулирование данной процедуры

Любой перевод земель в другую категорию в рамках одного участка должен регулироваться на законодательном уровне. Для некоторых из участков устанавливаются определенные правила, к примеру, для земель сельхозназначения, земель запаса и земель населенных пунктов. На данный момент правовое регулирование такого процесса осуществляется на основе нескольких актов, среди которых:

  • Земельный кодексРФ;
  • Закон о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую;
  • прочие акты, которые принимаются в порядке, установленном федеральном законодательством, на субъектном и муниципальном уровне.

Если остановится подробнее на прочих законодательных актах, которые, как правило, распространяются только на ряд субъектов, находящихся на территории Российской Федерации, можно выделить закон «Об охране озера Байкал», акт об искусственных участках, создающихся на водных объектах, относящихся к собственности страны.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

Земельное право и, соответственно, происходящая на его основании земельная политика, основывает все свои действия на необходимости обеспечить охрану земель сельскохозяйственного назначения. Ведь такие участки принято считать незаменимыми для жизнедеятельности человека, к тому же, их плодородность очень сложно восстановить.

Следовательно, из-за изменения категории с сельхозназначения на другую государство теряет не только средство производства, активно использующееся в сельском хозяйстве, но и важный компонент природной среды. Именно эта причина является обоснованием того, что заниматься вопросами перевода земель может только орган публичной власти, при этом не имеет никакого значения, муниципальная это собственность или частная.

Перевод земель лесного фонда в другую категорию

Как правило, подобный перевод земель лесного фонда осуществляется только для удовлетворения целей, установленных в Лесном кодексе РФ, а именно — для проведения изыскательных работ, которые оговариваются в соответствующем акте федерального законодательства.

Осуществление прочих видов деятельности, не установленных в вышеперечисленных актах не допускается на основании действующего на территории страны и отдельных муниципальных образований закона.

Для совершения любых действий, не соответствующих существующей категории земель, требуется перевести землю в другую категорию. Однако совершить перевод лесных земель проблематично, ведь поданное в уполномоченный орган власти ходатайство будет тщательно рассматриваться на протяжении последующих двух недель на предмет возможности дачи указания на проведение такой процедуры.

Перевод земель населенных пунктов в другую категорию

Перевод земель, находящихся в пределах населенных пунктов в другую категорию подразумевает совершение определенных действий:

  • изменение существующих или установка новых границ населенных пунктов.
  • включение новых земельных участков в уже существующие границы.
  • исключение одного или нескольких земельных участков из уже существующих границ населенных пунктов.

Все изменения, которые произошли в результате перевода земель населенных пунктов, обязательно должны быть переданы в государственный кадастр сведений о недвижимом имуществе через местный муниципальный управляющий орган. В результате этого, участкам, претерпевшим при переводе какие-либо изменения, присваиваются новые кадастровые номера.

Перевод земель промышленности из одной категории в другую

Если требуется провести перевод земель, находящихся на территории предприятий для нужд космической деятельности, земель обороны или прочих нужд специального назначения, перевод осуществляется без каких-либо ограничений.
Исключение составляют случаи, когда земли обустроены зданиями и постройками. В таком случае для осуществления смены категории необходимо предоставить план рекультивации земельного участка.

Подобная же ситуация с переводом земель, в которых происходит нарушение почвенного слоя. При таком переводе необходимо осуществить восстановительные работы, направленные на придание почвенному слою его первоначального вида, предоставить план рекультивации.

Перевод земель запаса и особо охраняемых территории в другую категорию

Перевод земель особо охраняемых территорий и земель запаса в иную категорию возможен исключительно при проведении установленной экспертизы и получения заключения, предоставленного уполномоченным государственным органом.

Подобная процедура изменения категории земель запаса допускается только при необходимости:

  • создать новую особо охраняемую территорию или землю запаса;
  • создать особую туристско-рекреационную экономическую зону.

Для регулирования процесса перевода земель принят федеральный закон, который предусматривает необходимость подачи ходатайства о желании изменить категорию земли и придать землям запаса другое назначение. Ходатайство о переводе земель запаса должно быть подано в уполномоченный орган, который будет принимать решение о совершении подобного действия на определенном земельном участке. В поданном заявлении обязательно должна указываться определенная информация:

  • кадастровый номер земель запаса;
  • категория земли;
  • обоснование перевода земли запаса в другую категорию;
  • подтверждение права на землю запаса.

Обоснование перевода земель и проблемы, возникающие при переводе

Ходатайство о переводе земли из одной категории в другую может быть признано обоснованным, только если данный документ содержит всю необходимую информацию, а именно:

  • кадастровый номер участка;
  • категорию земель, в которую входит земельный участок;
  • категорию, в которую необходимо совершить перевод.
  • подтверждение права собственности на земельный участок;
  • обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую.

Основная проблема, возникающая при переводе земель, – сложность урегулирования данного вопроса с уполномоченными органами. Земля считается важным природным ресурсом, который всегда требуется для нормальной жизнедеятельности человека, поэтому, к примеру, превратить земли сельхозназначения в земли промышленности будет достаточно сложно.

Нарушение порядка перевода земель и признание акта о переводе недействительным

Проблемы перевода земель встречаются достаточно часто, поэтому если распределение земельного фонда по категориям земель будет осуществлено с нарушением норм, установленных законом, акты об отнесении земель к определенным территориям будут признаны недействительными.

Как показывает судебная практика, подобные решения встречаются достаточно часто. К примеру, некоторые акты, предоставленные публичными органами власти, достаточно часто теряют свою силу из-за того, что данный орган не имеет никаких полномочий на совершение подобных действий по переводу собственности.

Консервы для сельскохозяйственных земель

Консервы для сельскохозяйственных земель



Содержание

Введение

Сохранение сервитуты предоставляют возможность землевладельцам сохранить сельскохозяйственное наследие и биоразнообразия для будущего использования своей земли, получая при этом выгоду от специального налога кредиты. В этом информационном бюллетене рассматриваются юридические и налоговые вопросы, связанные с набором создание и поддержание природоохранного сервитута для использования земель сельскохозяйственного назначения.

Сельскохозяйственная консервация

Консервация сервитут — это юридическое соглашение между природоохранным органом и землевладельцем, которое определяет допустимое и ограниченное использование земли на этом участке. Это связано с титул на землю, устанавливает условия сервитута, и контролируется органом по сохранению. Орган по сохранению может быть федеральным, провинциальным или муниципальный орган власти, независимая некоммерческая природоохранная организация или земельный траст.

В соглашении указаны конкретные ограничения размещены на земле для ее будущего использования, процесс, посредством которого соглашение может под контролем природоохранного органа, права землевладельца на земля после заключения соглашения, любое рассмотрение передается землевладельцу природоохранным органом по соглашению (например, финансовая компенсация собственник земли) и положения о внесении изменений в договор.

Сельскохозяйственный сервитут также является инструментом для планирования преемственности.Он обеспечивает формальное соглашение, в котором излагаются положения, гарантирующие, что земля может обеспечивать особые использовать для будущих поколений. Землевладельцы могут принять решение о сохранении сервитутов. размещены на своей земле, потому что хотят иметь определенную уверенность в том, что экологически чувствительные объекты или сельскохозяйственные земли на их собственности останутся охраняется после продажи или передачи имущества; они также могут быть мотивированы налоговыми льготами или возможными преимуществами планирования преемственности.

Вход в сервитут — это добровольное личное решение землевладельца. При изучении местности важно вовлекать в обсуждение членов семьи. возможность сервитута по сохранению сельского хозяйства для обеспечения принятия ограничений сервитута и его последствий для будущего использования в фермерских хозяйствах, а также рыночная стоимость недвижимости.

Соглашение о сохранении

Будущее ограничения на землепользование

В этом разделе подробно описаны конкретные ограничения, касающиеся земля будет использоваться после заключения соглашения.Соглашение может относиться на всю собственность или только на ее часть. Ограничения могут включать:

  • дальнейшее развитие
  • предотвращение раздела имущества
  • особые ограничения на использование земли (например, земля может использоваться в сельскохозяйственных целях только)
  • предотвращение удаления некоторых растительных видов в пределах обозначенные природные зоны

Важно отметить, что сервитут — это договорное ограничение на землю, а не регулируемое ограничение на землю.Обычно землевладелец встречается с природоохранным органом, чтобы разделить собственность на разные зоны, чтобы отразить будущее использование земли. Типы зон могут включать:

  • жилые районы, где землевладелец не имел бы ограничений по земле использовать
  • сельскохозяйственных угодий, где земля зарезервирована для фермерских хозяйств
  • природные территории, где более строгие ограничения будут наложены на землепользование в целях защиты экологически чувствительных объектов

Сельскохозяйственные охранные сервитуты не мешают нормальному ведению сельского хозяйства.Природоохранный орган и землевладелец развивать рабочие отношения, чтобы сервитуты не накладывали чрезмерных ограничений по сельскохозяйственной деятельности.

Договор на мониторинг помещений

Настоящий в разделе подробно описаны разрешения для природоохранного органа на осмотр объекта обеспечить соблюдение соглашения.
Конкретные детали мониторинга могут включают:

  • , как можно контролировать собственность — точки доступа, время / дни когда вход разрешен
  • мониторинг критерии измерения
  • доступ к отчету о мониторинге землевладельца

Опять же, важно отметить, что рамки мониторинга согласовываются между землевладельцем и заповедником. тело.Базовый отчет разрабатывается во время установления сервитута для обеспечения основа для будущего мониторинга собственности. Обычно мониторинг со стороны консервации тело происходит 1 раз в год.

В соглашении также изложены положения о передача консервационного сервитута другому природоохранному органу в случае что первоначальный охранный орган не может выполнять свою роль.

Типы сервитутов

Сохранение сервитутов: Землевладельцы могут сохранить сельскохозяйственные и природные ценности своей собственности и по-прежнему остаются в собственности путем пожертвования сервитутов зарегистрированному природоохранному органу, который ограничивать целевое использование земель.Помещик продолжает владеть землей и может продать землю другой стороне в любое время, однако земля собственника использование и любое последующее использование земли владельцем будет ограничено условиями изложены в сервитуте консервации. Это может повлиять на будущее.

Консервация сервитут с оставшимися процентами: Землевладельцы могут передать имущество в дар и сервитут на охрану правомочной организации и сохраняет за собой право использовать и / или жить на земле всю свою жизнь или жизнь кого-то другого их называют, например, детьми.

Консервационный сервитут с полным названием: Землевладельцы также могут передать в дар землю и охрану сервитут в охранный орган. В некоторых случаях дарители собственности хотят защитить земля от застройки.
Консервационный сервитут с раздельной распиской: Землевладелец может получить некоторую финансовую компенсацию от консервационный орган за часть сервитутной стоимости. Это окажет влияние по налоговым соображениям.Раздельное получение разрешено, если:

  • перевод имущества является добровольным, и передаваемое имущество имеет установленную стоимость
  • природоохранный орган имеет право получить подарок
  • любое преимущество полученный или полученный землевладельцем идентифицирован и его стоимость может быть установлена ​​
  • Намерение землевладельца обогатить получателя подарка очевидно

Предполагается, что землевладелец намеревался обогатить природоохранный орган при обстоятельствах где величина преимущества, предоставленного землевладельцу, не превышает 80% справедливая рыночная стоимость переданного имущества.Где ценность преимущества землевладельцу превышает 80% справедливой рыночной стоимости переданного имущества, подарок будет признан только в исключительных случаях, когда землевладелец удовлетворяет федерального министра доходов в том, что перевод был осуществлен с намерением сделать подарок.

Программы облегчения сохранения

Все Типы договоров об сервитутах имеют налоговые последствия. Землевладельцами считаются «жертвователи», передавая «проценты» в собственность консервации тело через сервитут.Орган по сохранению затем сохраняет стоимость сервитута, обычно выдают землевладельцам налоговую квитанцию ​​на это пожертвование. Сервитут сохранения пожертвования делятся на две основные категории: Программа экологических подарков и другие программы сохранения сервитутов.

Программа экологических подарков

Программа экологических подарков администрируется Министерством окружающей среды Канады в сотрудничестве с десятками партнеров, включая другие федеральные ведомства, провинциальные и муниципальные правительства и природоохранные неправительственные организации.

Землевладельцы которые имеют сервитуты, разрешенные в рамках этой программы, имеют право на получение налогов льготы, в том числе:

  • без налогооблагаемого прироста капитала от пожертвования сервитут или продажа недвижимости
  • нет ограничения дохода для расчета налоговый кредит / вычет (однако налоговые льготы не возвращаются — они не могут быть больше, чем требуется для зачета федерального налога. Оставшиеся налоговые льготы может быть перенесен на срок до 5 лет.)
  • стоимость пожертвования подтверждена Правительство Канады

Чтобы получить полную налоговую выгоду от подарка по Программа экологических подарков Онтарио, пожертвование земли или сервитута должно быть сертифицировано Федеральным министром окружающей среды или уполномоченным природоохранным органом в качестве экологически чувствительный в соответствии с конкретными национальными и региональными критериями, прежде, чем он может быть включен в программу экологических подарков.

Экологически чувствительные земли — это районы или участки, которые в настоящее время или могут в какой-то момент будущее, внести значительный вклад в сохранение биоразнообразия Канады и экологическое наследие.

Определена стоимость Экологического подарка. Министром окружающей среды и получено от сертифицированного оценщика земли оценка до передачи земельного участка или сервитута в дар. Налоговый кредит определяется как разница в стоимости земли до и после сервитута.

Когда-то земля была признана экологически уязвимой, и оценка была сертифицирована Министерством окружающей среды Канады землевладельцу выдается сертификат, который позволяет землевладельцу для доступа к специальным налоговым льготам:

  • Корпоративные доноры могут вычесть сумма их экологического дара непосредственно из их налогооблагаемого дохода.
  • стоимость Экологического подарка человека конвертируется в невозмещаемый налог кредит. Налоговый кредит рассчитывается путем применения ставки 15% к первым 200 долларам США. от суммы пожертвований дарителя за год и 29% к остатку.
  • Редукция в федеральном налоге также уменьшится провинциальный налог.
  • В отличие от других благотворительные подарки, общая стоимость экологических подарков не ограничена право на вычет или кредит в данном году.
  • Любая неиспользованная часть даров дарителя может быть перенесен на срок до 5 лет.
  • Доноры кто распоряжается капитальной собственностью, такой как земля, может получить прирост капитала — часть из которых облагается налогом — если предполагаемая выручка от реализации превышает скорректированная базовая стоимость (обычно первоначальная покупная цена земли). Это обычно сумма, на которую повышается стоимость капитального имущества, пока владение собственником. В то время как для большинства подарков налогооблагаемая часть составляет 50% от капитала. выручка, для Экологического подарка налогооблагаемая часть составляет 0%.

Важно отметить, что сельхозугодья могут быть включены в утвержденный Экологический подарок, поскольку оценка применяется ко всей собственности, а не только к естественной среде обитания. Ферма который включает значительные заболоченные земли или лесной массив, может быть одобрен из-за экологических значение этого места обитания, но одобрение распространяется на всю собственность.

Это также важно отметить, что землевладелец может отказаться от участия в программе на любом этапе до выдачи окончательной сертификации.

Обязанности землевладельцев по программе «Экологические дары»

Сохранить и защитить биоразнообразие земли и экологическое наследие, землевладельцы обязаны охранять экологически чувствительные свойства своей собственности в соответствии с землепользование в соответствии с соглашением об сервитуте.

Требуются землевладельцы получить разрешение Министерства окружающей среды Канады перед передачей права собственности или может произойти изменение землепользования.

Помещик заинтересован в дарении земли или сервитута через Программу экологических подарков могут связаться с окружающей средой Канадский персонал Программы экологических подарков или квалифицированной организации-получателя, например, зарегистрированный земельный фонд или муниципалитет.

Другая посуда для консервации Программы

Землевладельцы, желающие зарегистрировать сервитут по сохранению сельского хозяйства на своей земле, которые не имеют права или не желают участвовать в Экологической Программа подарков может участвовать в программе, предлагаемой природоохранным органом, например как Фонд сельскохозяйственных угодий Онтарио.

Землевладелец может обратиться в заповедник орган непосредственно для переговоров по соглашению, подходящему для обеих сторон. Это важно для проверки регистрации земельного фонда или экологической организации в качестве благотворительность до заключения какого-либо соглашения о сервитуте. Также рекомендуется землевладельцы получают юридические и налоговые консультации до заключения какого-либо соглашения.

Пока эти программы менее обременительны, чем Программа экологических подарков, есть некоторые недостатки.Землевладельцы, заключающие договоры помимо экологических даров Программа может облагаться налогом на прирост капитала при продаже или дарении земли. или сервитут.

Таблица 1. Учет вариантов защиты земель

Расчет

Экологический подарок

Сплит-чек

Неэкологический подарок

Полное название

Экологический Подарок

Полное название

Сертифицированный ярмарочный рынок стоимость

$ 200,000

200000 долларов

200000 долларов

Примечание: Сертифицированная справедливая рыночная стоимость аутрайта подарок — это, как правило, текущая оцененная справедливая рыночная стоимость подарка.Значение Экологического подарка должен быть заверен министром окружающей среды.

Расчет

Экологический подарок

Сплит-чек

Неэкологический подарок

Полное название

Экологический Подарок

Полное название

Справедливая рыночная стоимость земли

200 000 долл. США

200 000 долл. США

200000 долларов США

Полученные денежные средства

-50,000

0

0

Квитанция о пожертвовании

150 000 долл. США

200 000 долл. США

200000 долларов США

Расчет

Экологический подарок

Сплит-чек

Неэкологический подарок

Полное название

Экологический Подарок

Полное название

Справедливая рыночная стоимость земли

200 000 долл. США

200 000 долл. США

200000 долларов

Первоначальная стоимость земли

-100,000

-100,000

-100,000

Прирост капитала

100 000 долл. США

100 000 долл. США

100000 долларов США

Налогооблагаемый прирост капитала

12 500 долларов США *

50 000 долл. США

долл. США 0

Примечание: Для продажи и пожертвований, не связанных с экологией, 50% от прироста капитала облагается налогом.
* При раздельном чеке 50% порции от прироста капитала, относящегося к полученным денежным средствам, подлежит налогообложению (50 000 долларов США x 50%).
Если указано полное название «Экологический подарок», налогооблагаемый прирост капитала не взимается.


В таблице 1 показаны некоторые налоговые последствия некоторых различных сервитутов. параметры. Представленная информация предназначена только для иллюстрации. Для информации о последствиях федерального, провинциального налога или налога на имущество подарком, проконсультируйтесь с соответствующим федеральным или провинциальным законодательством о подоходном налоге или с вашим профессиональный советник.


Для получения дополнительной информации о консервации программы сервитута для защиты сельскохозяйственных земель, свяжитесь с Ontario Farmland Trust на www.ontariofarmlandtrust.ca.

Для Для получения дополнительной информации о Программе экологических подарков обращайтесь в Environment Canada по адресу www.ec.gc.ca.


Автор хотел бы поблагодарить Доун Лэнг, регионального координатора по окружающей среде Канады, профессора Гленна Фокс из Университета Гвельфа и Брюс Маккензи из Онтарио Farmland Trust за их помощь в предоставлении информации и обзоре этого информационного бюллетеня.


Данная публикация предназначена как общая информация, а не как конкретный совет. относительно индивидуальных ситуаций. В нем описаны некоторые юридические и налоговые аспекты. договоров аренды, но не должны рассматриваться как интерпретация или полное покрытие Закона о подоходном налоге или закона, влияющего на договор аренды земли. Правительство Онтарио не несет ответственности перед лицами, использующими его в качестве такой. Все договоренности об аренде земли следует обсудить с руководством вашего хозяйства. советник, бухгалтер или юрист до их подписания.


.

3 Структурные последствия передачи и внедрения технологий | Государственные сельскохозяйственные исследования и меняющаяся структура сельского хозяйства США

ресурсов для обслуживания более крупных операторов при условии, что общий пакет мероприятий прозрачен для общественности и сбалансирован с точки зрения обслуживания как средних (или типичных, или репрезентативных) фермеров, так и более мелких фермеров с ограниченными ресурсами или меньшинств.

Информационно-пропагандистская деятельность в государственном секторе, включая распространение, должна обслуживать самых разных производителей, включая производителей с ограниченными ресурсами, производителей органической продукции, производителей прямого маркетинга, фермеров с переходной экономикой, фермеров с полной или частичной занятостью, а также кооперативы.Государственный сектор должен продолжать особые усилия по охвату недостаточно обслуживаемых общин или меньшинств.

Рекомендация 5

Информационно-пропагандистская деятельность в государственном секторе, включая распространение, должна играть активную роль в оценке потребностей в исследованиях и разработках и передаче технологий различных производителей, включая недостаточно обслуживаемые группы и меньшинства; разработка соответствующих стратегий, таких как прикладные исследования на фермах, для обслуживания этих округов; и предоставление производственной помощи и других соответствующих услуг , таких как обучение развитию рынка дифференцированного продукта рынков, обучение предпринимательству, финансовые стратегии, обработка с добавленной стоимостью и определение возможностей для тех, кто работает неполный рабочий день в сельском хозяйстве .

Комитет признает, что существуют финансируемые государством исследовательские, информационные и образовательные программы и проекты для конкретных групп населения, не получающих достаточного обслуживания, в том числе Программа малых фермерских хозяйств Министерства сельского хозяйства США (USDA), Программа образовательных грантов для латиноамериканских учреждений, Исследование племенных колледжей. Программа и Программа наращивания институционального потенциала 1890 года. Учреждения, обслуживающие меньшинства, в том числе исторически афроамериканские университеты, предоставляющие землю в 1890-е годы 1 , университеты, предоставляющие землю для коренных американцев в 1994 году 2 и учреждения, обслуживающие латиноамериканцев 3 , обеспечили важный доступ для недостаточно обслуживаемых групп.Другие учреждения также принимают новаторские меры (см. Вставку 3–1). Однако комитет также утверждает, что реакция государственного сектора на эти группы населения была менее чем активной, инициированной

.

Грядут большие изменения в землевладении и операторах ферм? | 2019-02-05

Примечание редактора: это первая из семи статей нашей обширной редакционной серии, в которой мы подробно рассматриваем «Farm & Food 2040». Мы изучим тенденции, формирующие не только сельскохозяйственное производство, но и цепочку поставок, пищевые компании, экспортеров и многое другое. В первой части рассматриваются предстоящие изменения в сфере собственности на сельскохозяйственные угодья в США, с дополнительным акцентом на «Разрушители: шесть тенденций, которые будут определять будущую структуру U.С. сельское хозяйство ».

Изучите данные о землепользовании в США, чтобы увидеть, что происходит и что может произойти в будущем, и 87-летний отец Карсона Фатча, Элвин, очень типичен.

Карсон, агент по недвижимости, специализирующийся на сельхозугодиях для компании Saunders Real Estate из Лейкленда в центральной и южной Флориде, говорит, что его отец был фермером в пятом поколении, и у него не было членов семьи, которые хотели бы заниматься сельским хозяйством, поэтому он передал свою землю в семейную корпорацию. и сдавал его на десятилетия другому крупному управляющему землей для выращивания клубники.

Часто случается, говорит он: «Фермеры инвестировали в свою землю и в свою деятельность все эти годы, поэтому их земля — ​​это то место, откуда они будут получать свои пенсионные деньги».

Другие вероятные тенденции на ближайшие годы:

  • Ожидайте, что в течение следующих десяти или двух лет средний возраст владельцев сельхозугодий будет продолжать расти.
  • Фактически, как и старший Фатч, многие передают свою землю завещаниям, семейным корпорациям или трастам, а затем просто хранят ее в течение пенсионных лет, избегая серьезных налоговых последствий продажи или дарения ее при жизни.
  • Фермеры по-прежнему будут наиболее типичными покупателями сельскохозяйственных земель, но их доминирование снизится.
  • Нефермерам будет принадлежать все больше и больше земли, особенно арендованных площадей.
  • Ожидайте также продолжения движения, особенно со стороны средних и крупных фермерских хозяйств, в сторону аренды большей площади и владения меньшим.
  • Также будет больше женщин-владельцев и операторов, даже если в целом фермеров будет меньше.
  • Пищевые компании требуют большей прослеживаемости и устойчивости — часто без дополнительных затрат на это.Это может затруднить поддержание прибыльности для небольших и средних предприятий без увеличения масштабов и инвестиций в новые технологии.

Тим Февольд, ASFMRA

Как быстро произойдут изменения?

В течение нескольких поколений оборот американских фермерских хозяйств и ранчо происходил медленно и обычно стабильно, и некоторые эксперты говорят, что этот темп вряд ли сильно изменится в ближайшем будущем.

«Я не ожидаю более высоких темпов текучести кадров.Я думаю, что это будет продолжением тенденции, которую мы наблюдали последние несколько десятилетий, — говорит Тимоти Февольд, президент Американского общества менеджеров ферм и оценщиков сельских районов.

Футч соглашается. Несмотря на неоднократные избиения со стороны государства, в том числе ураганные опустошения на полях и в садах и ужасную катастрофу, вызванную озеленением цитрусовых рощ, «сельскохозяйственные угодья по-прежнему будут пользоваться спросом», — говорит он, и ценности будут продолжать расти, как и раньше. в «прибрежных районах, где существует большая потребность в развитии.”

Кроме того, он говорит, что «у нас слишком хороший климат (для того, чтобы сельхозугодья не пользовались спросом)», и он говорит, что у покупателей по-прежнему есть бесконечные причины вкладывать деньги в сельхозугодья, включая солнечные фермы в последнее время. Поэтому, по его словам, «я не вижу резких изменений» в количестве продаж земли.

Тем не менее, ситуация для владельцев и операторов ферм может измениться быстрее, чем многие ожидали, говорит Бретт Скиотто, генеральный директор Aimpoint Research, глобальной маркетинговой исследовательской фирмы, которая провела обширную работу по анализу текущих сельскохозяйственных тенденций и определению «фермера из будущее.Он выделил шесть тенденций, которые могут ускорить структурные изменения в сельском хозяйстве, оказывая сильное давление на фермеров и традиционные сельскохозяйственные учреждения. (См. « The Disruptors: шесть тенденций, которые будут определять будущую структуру сельского хозяйства США», ниже).

Хотя темп может быть неопределенным, вам следует искать не менее 370 миллионов акров сельскохозяйственных земель в 48 смежных штатах, которые должны переходить из рук в руки, по крайней мере, один раз в течение 10–20 лет, закончившихся в 2034 году. .

Это наиболее расчетная догадка Американского сельскохозяйственного фонда (AFT), которая фокусируется на том, кто, почему и как получить доступ к сельскохозяйственным землям и владеть ими, и как их защитить.Аналитики AFT собрали цифры, включая возраст землевладельцев и основных операторов ферм, а также то, что сами владельцы и операторы ферм сообщили Министерству сельского хозяйства США в отношении своей земли в ближайшие пять лет, как сообщается в пятилетних переписях Министерства сельского хозяйства и в отчете службы экономических исследований за 2014 год по землепользованию и передаче.

Агентство

AFT применило некоторую актуарную логику к данным, и « предполагало, что, учитывая их возраст, (владельцы и операторы) должны будут предпринять некоторые действия в следующие 10-20 лет», — сказала Дженнифер Демпси, директор Информационный центр сельскохозяйственных угодий AFT.Или передача может произойти после того, как они уйдут, и, таким образом, ее центр прогнозировал, что владение 40 процентами из 991 миллиона акров фермы и ранчо в 48 штатах перейдет из рук в руки с 2015 примерно до 2035 .

Ежегодно передача сельхозугодий будет составлять в среднем только около 2 процентов всех сельскохозяйственных угодий США , сообщает AFT. Кроме того, среди передаваемых акров большая часть, вероятно, перейдет из рук в руки в результате частных сделок, таких как подарки, завещания или трасты, а еще 14 процентов будут проданы между членами семьи.Таким образом, AFT сообщает, что остается только около 25 процентов, продаваемых на открытом рынке, что составляет менее 1 процента всех сельскохозяйственных угодий в США.

Между тем, Рэнди Дикхут, старший вице-президент по операциям с недвижимостью в Farmers National Company из Омахи, отмечает , что 1 процент сельскохозяйственных угодий в год, поступающих на рынок, в настоящее время наталкивается на «крупную передачу богатства из поколения в поколение» — гора активов, таких как сельхозугодья, накопленные поколениями времен Второй мировой и Корейской войн.

Рэнди Дикхут, Национальный фермерский дом

«У большинства людей, владеющих сельхозугодиями, они есть какое-то время», — сказал он, и они склонны держаться за них. По его словам, около 70 процентов клиентов, для которых Farmers National управляет сельскохозяйственными угодьями, считают семейное наследие главной причиной сохранения своей земли, и такие клиенты, как правило, являются крупными землевладельцами.

Аналогичным образом, недавно опубликованное обширное исследование землевладения и землевладения Университета штата Айова за 1982–2017 годы показывает, что 29 процентов всех землевладельцев Айовы говорят, что «семейные или сентиментальные причины» «очень важны» для их владения землей — по сравнению с 22 процента в исследовании ISU 2012 года.

Помимо склонности к сохранению сельскохозяйственных угодий, Конгресс значительно расширил стимулы для этого путем изменений в федеральных налогах на имущество и дарение.

Джерри Косгроув, советник программы AFT «Наследие фермы», объясняет, что с тех пор, как Конгресс принял меры, «если вы будете удерживать (активы фермы) до самой смерти, база (для налога на прирост капитала) будет увеличена, и прирост капитала будет нулевым. налог. И, с практической точки зрения, сейчас нет налога на наследство, если вы не очень богаты.Сумма исключений из федерального налога на недвижимость (для супружеской пары) теперь составляет более 22 миллионов долларов ».

«Сейчас действительно существует сильное препятствие для передачи любого оцененного актива , включая сельхозугодья, в течение вашей жизни, либо в подарок, либо путем продажи», — сказал Косгроув.

Этот сдерживающий фактор может спровоцировать новый всплеск общего количества субъектов, находящихся в собственности сельхозугодий, таких как трасты, поместья, корпорации (обычно семейные корпорации) по сравнению с частными лицами или совместной арендой фермерских пар .Число этих предприятий постоянно росло, практически удвоившись с 72 063 в 1982 году до 142 370 в 2012 году, в то время как общее количество фермерских хозяйств снизилось, а результаты переписи 2017 года, ожидаемые в апреле, могут содержать новый рекорд.

Кроме того, фермеры и землевладельцы сообщили ERS в обзоре 2014 года, что они ожидают, что 62 процента их земель ферм и ранчо перейдут из рук в руки через трасты, завещания или подарки семье или другим лицам.

Результаты обследования владения и пользования, проведенного ГИП по мере завершения налоговых изменений, также предполагают, что все больше прав собственности на сельхозугодья находится в собственности, принадлежащей указанным выше типам организаций.В обследованиях с 2002 по 2017 год доля сельскохозяйственных угодий в индивидуальной и совместной аренде (или в общей аренде) сократилась с 77 процентов до 58 процентов, соответственно, в то время как земли, зарегистрированные в трастах, имениях, корпорациях и компаниях, увеличились с 20 процентов до 39 процентов. Сельскохозяйственные угодья Айовы.

Источник: Расширение

государственного университета Айовы.

Однако этот поворот к пожизненной собственности создает экономический барьер для молодых и начинающих фермеров, пытающихся купить землю, объясняет Косгроув, потому что любой землевладелец, продающий им землю, сталкивается с высокими налогами на прирост капитала.«Итак, люди просто держат землю и сдают ее в аренду операторам ферм», — говорит он.

В качестве частичного средства правовой защиты AFT и другие участвуют в предложении среди членов Конгресса и защитников природы, которое разрешит единовременное исключение налога на прирост капитала в размере до 500 000 долларов на человека при продаже земли начинающему фермеру.

Некоторые, однако, думают, что влияние налоговых изменений может быть преувеличено.

Февольд из ASFMRA говорит: «Я не думаю, что налоговая политика имеет такое большое значение, как некоторые думают.Есть много факторов, по которым люди владеют землей. Думаю, у большинства помещиков их больше. . . вещи, которые их беспокоят, кроме налоговой политики. Если они собираются владеть землей, они будут владеть землей «.

Конечно, для некоторых землевладельцев важна преемственность семьи, — говорит Февольд, который с 1982 года работал профессиональным управляющим фермой в Hertz Farm Management в Неваде, штат Айова. Но, по его словам, «вероятно, столько же семей хотят продать землю. приземлишься, возьми деньги и беги.К тому же, отмечает он, «чуть более половины земли в Айове принадлежит нефермерам».

В самом деле, доля неоператоров в сельскохозяйственных угодьях США составляет значительную , и она выходит за рамки того, что традиционно принадлежало фермерам-пенсионерам и тем, кто унаследовал их.

В обзоре ISU, доля не фермеров в количестве всех сельхозугодий предлагается в подсчете нерезидентов среди владельцев сельскохозяйственных земель Айовы, который постепенно увеличился с 6 процентов в 1982 году до 20 процентов в 2017 году.

Кроме того, доля нефермеров в арендованных землях намного больше: в исследовании ISU 86 процентов арендованных акров принадлежат землевладельцам, которые не занимаются сельским хозяйством, и только 6 процентов тем, кто занимается сельским хозяйством полный рабочий день.

По всей стране неоператоры (включая фермеров-пенсионеров) владеют 31 процентом сельскохозяйственных угодий в США, значительной частью, согласно отчету ERS 2014 года, но им принадлежит 80 процентов арендованных земель. (Тем не менее, обратите внимание, что фермеры-пенсионеры составляют почти половину арендодателей, не занимающихся сельским хозяйством, и их наследники, не занимающиеся сельским хозяйством, безусловно, хорошо представлены в этой категории.)

Кто покупатели сельхозугодий? По традиции в первую очередь фермеры. Они уже давно купили большую часть крошечной (менее 1 процента) доли сельхозугодий, которая, как ожидается, будет ежегодно появляться на открытом рынке, и в значительной степени будут продолжать это делать.

Дикхут говорит, что Farmers National занимается сельхозугодиями от Тихоокеанского Северо-Запада до Среднего Запада и Равнин, Джорджии и Нью-Йорка на Востоке и в других местах, и «во-первых, — говорит он, — на продажу выставляется не так много земли.Плюс «фермеры покупают 70-80 процентов, а иногда и больше, хороших сельскохозяйственных угодий, которые выставляются на продажу», если скидки на продажи для охоты и других рекреационных угодий.

Февольд в Айове и Фатч во Флориде согласны с тем, что фермеры уже давно являются типичными покупателями, и говорят, что быстро это не изменится.

Но Дикхут также считает, что в последние годы ситуация начала меняться. Он говорит, что фермеры были агрессивными покупателями земли, в то время как сельское хозяйство было очень прибыльным для большинства примерно до 2013 года. Но в последние годы, особенно в некоторых секторах и в некоторых регионах, таких как молочные фермы на севере и северо-востоке, фермеры действуют медленнее. прыгнуть на свободную землю. «Когда все повернулось. . . веселье вышло из этого », и все больше фермеров выходят на пенсию, не увеличивая свои владения, отмечает он.

Но теперь «инвестиционные фонды, такие как пенсионные фонды и венчурный капитал, проявляют больше интереса к покупке сельскохозяйственных земель», — говорит Дикхут, по крайней мере, в штатах, где разрешена такая покупка. По его словам, это произошло в большей части страны за последние несколько лет, когда цены на землю упали, а количество ферм, конкурирующих за сельхозугодья, снизилось.

Хотя несколько лет низкой прибыльности фермерских хозяйств могут подтолкнуть фермеров к обочине рынка земли, по его словам, «инвесторы-покупатели имеют капитал, потому что это их бизнес.. . пенсионный фонд или что-то еще. . . поэтому они могут купить в любое время », что долгосрочные инвестиционные перспективы благоприятны для этого.

Фатч из Флориды соглашается. «Кажется, что институциональных людей больше, чем самих фермеров, которые ищут сельхозугодья», — говорит он. «Они покупают сельхозугодья более высокими темпами, чем, скажем, 15 лет назад. За последние пять лет он стал более популярным ».

Futch отмечает рост в последние годы «специализированных инвестиционных групп. . . диверсифицированы во многие состояния и товары, покупая и арендуя фермы.Он работает с одной такой группой, «у которой есть фермы в 13 штатах — от хлопка в Арканзасе до черники в Джорджии и клубничных ферм во Флориде. . . даже миндаль в Калифорнии ».

Чаще всего, говорит он, «покупатели инвестиций хотят обратной аренды. Они пойдут и купят ту ферму, но они купят ее только тогда, когда у них выстроится очередь того или другого фермера, чтобы сдать ее обратно ». Они не хотят заниматься сельским хозяйством. «Они просто хотят вернуть свои инвестиции.. . что-то около 5 процентов ».


Кто институциональные инвесторы в сельскохозяйственные угодья?

Институциональные инвесторы имеют разный опыт и интересы в сельском хозяйстве. Например, Ассоциация страхования и аннуитета учителей (TIAA) закрыла партнерский фонд сельскохозяйственных земель в размере 3 миллиардов долларов в 2015 году после того, как в 2012 году фонд сельскохозяйственных земель составил 2 миллиарда долларов. Партнерский фонд TIAA, Nuveen, инвестирует в высококачественные сельскохозяйственные угодья на четырех континентах, включая более 251 000 акров в США.S. и почти 739000 акров в Бразилии, согласно их отчету за 2018 год. Расположение ферм см. На карте ниже или щелкните здесь.

Другая группа инвесторов, Ceres Farms, приобретает недвижимость и сдает ее в аренду местным фермерам, которые выращивают кукурузу, сою, пшеницу или специальные культуры в запланированном севообороте. Менее чем за десять лет Церера приобрела более 100 000 акров в десяти штатах и ​​выросла до более чем полмиллиарда долларов активов под управлением.


Сохранение сельскохозяйственных угодий

Еще одна важная тенденция — это сервитуты по сохранению , которые быстро увеличивают притязания на U.С. Право собственности на землю сельскохозяйственного назначения.

Сервитуты представляют собой частичную собственность на землю, которая запрещает или ограничивает застройку и направлена ​​на защиту дикой природы, ландшафта или других природоохранных целей. Они финансируются различными национальными, государственными или местными органами власти и природоохранными организациями и обычно приобретаются земельными фондами, созданными для их владения и управления.

Некоторые земельные фонды нацелены в первую очередь или исключительно на сохранение сельскохозяйственного использования земли. На национальном уровне Служба охраны природных ресурсов Министерства сельского хозяйства США выделяет гранты Программы облегчения сохранения сельского хозяйства (ACEP) для спонсирования постоянных сервитутов на сельскохозяйственных угодьях.Фактически, законопроект о сельском хозяйстве 2018 года увеличил финансирование, требуя 450 миллионов долларов в год для ACEP до 2023 года, по сравнению с 250 миллионами долларов в 2018 году.

Фатч говорит, что среди владельцев сельскохозяйственных земель Флориды продажа сервитутов «является хорошей тенденцией для людей, которые сейчас стареют и делят свою собственность». Многие продают сервитуты, «чтобы земля по-прежнему оставалась в собственности семьи», — говорит он, а продажа означает, что «они получают деньги для работы», даже если в этом случае земля будет продаваться по значительно меньшей цене — часто примерно наполовину от предыдущей. стоимость — из-за ограничений сервитута.

Земельные трасты и государственные программы накопили 6,5 млн акров сервитутов. на данный момент предназначены специально для защиты сельскохозяйственных земель США, что представляет собой рост на 38 процентов за последние пять лет.

Это результат обследования ATF почти 700 земельных трастов в 2017 году, результаты которого были добавлены к списку сервитутов по защите сельскохозяйственных земель, принадлежащих государственным агентствам и опубликованных в декабре.

Земельные трасты контролируют и управляют сервитутами, но в значительной степени полагаются на государственное финансирование и деньги от природоохранных и других общественных организаций для приобретения сервитутов, говорит Демпси из AFT.«Если бы у них не было государственного финансирования. . . они не смогут покупать сервитуты у владельцев сельскохозяйственных земель », — пояснила она.

Женщины также добиваются успехов в владении сельхозугодиями , как и в других сферах американской экономики.

Женщины долгое время владели и контролировали большую часть американских ферм и ранчо. Данные сельскохозяйственной переписи о владении землей женщинами отсутствовали в течение последних десятилетий, но исследование ERS 2014 года показало, что 37 процентов арендодателей, не являющихся операторами, составляют женщины, и им принадлежит 46 процентов из примерно 283 миллионов арендованных акров, или около 130 миллионов акров.

Между тем опрос в Айове в 2017 году показал, что женщины владеют 55 процентами арендованных сельскохозяйственных земель, по сравнению с 52 процентами всего пятью годами ранее, но они также владеют 47 процентами всех сельхозугодий в штате. Фактически, в 2017 году женщины старше 80 лет владели 13 процентами сельхозугодий.

Как правило, женщины унаследовали свою землю от родителей или владели фермой вместе с мужьями и, поскольку они чаще всего переживают своих мужей, в итоге получают большую долю земли, чем мужчины среди пенсионеров.

Дженнифер Филипьяк, руководитель программы AFT «Женщины для земли», говорит: «На самом деле никто не знает. . . просто не так много данных о владении сельхозугодиями пожилыми женщинами. Она проводит встречи на Среднем Западе с женщинами-фермерами и говорит: «Большинство приезжающих женщин унаследовали свои сельскохозяйственные угодья». По ее словам, на Среднем Западе «сохранение земли в семье очень важно. . . с тех пор, как он так долго был в семье «.

Дженнифер Филипьяк, American Farmland Trust

Рост числа и доли американских ферм, управляемых женщинами, также указывает на рост собственности.Это правда, что, по данным Министерства сельского хозяйства США, фермы, принадлежащие женщинам, в среднем намного меньше среднего, а валовой объем продаж составляет лишь около четверти от среднего показателя по стране. Имейте в виду, что Министерство сельского хозяйства США определяет ферму как любое место, где в течение года производилось и продавалось сельскохозяйственной продукции на сумму не менее 1000 долларов США.

Однако перепись Министерства сельского хозяйства США фиксирует резкое увеличение числа женщин как основных хозяйств: с одной из 20 ферм полвека назад до одной из семи в 2012 году. работают », — говорится в сообщении USDA.

Критически важным для прав собственности также является земля, оставляющая сельское хозяйство в среднем более 1,5 миллиона акров в год пахотных земель, а с 1992 по 2012 год — . По данным AFT, более 70 процентов городской застройки и 62 процента всей застройки приходятся на сельскохозяйственные земли, включая лесные массивы, которые были частью ферм.

При тех же темпах более 43 миллионов акров сельскохозяйственных угодий в США — около 5 процентов сельскохозяйственных угодий страны — больше не будут принадлежать ни одному фермеру, а с 2012 по 2040 год превратятся в городскую, промышленную, коммерческую, жилую недвижимость и шоссе.

Наконец, вот кое-что, что вряд ли сильно изменится: арендуемая доля сельхозугодий .

По всей стране «арендуется более половины пахотных земель по сравнению с чуть более 25 процентами пастбищ», — говорится в отчете ERS за 2014 год. В целом, арендная деятельность сосредоточена там, где выращиваются зерновые, масличные, хлопок и другие основные полевые культуры, и более 50 процентов сельскохозяйственных угодий арендуются на таких территориях.

Но перепись Министерства сельского хозяйства США зафиксировала в общей сложности 38% арендованных земель фермерских хозяйств и ранчо в США в 1964 и 1969 годах.В переписи 2012 года эта доля по-прежнему составляла 38 процентов, а в исследовании ERS 2014 года эта доля составляет 39 процентов.

Разрушители: шесть тенденций, которые определят будущую структуру сельского хозяйства США

Фермеры и владельцы ранчо уже давно известны своей адаптацией и инновациями, но новые исследования ставят под сомнение то, достаточно ли они заглядывают в будущее, чтобы действительно победить в будущем.

«В отрасли есть шесть сил изменений, которые весьма убедительны, — говорит Бретт Скиотто, генеральный директор Aimpoint Research, компании, занимающейся глобальными маркетинговыми исследованиями, которая провела обширную работу по анализу текущих сельскохозяйственных тенденций и определению« фермера будущего ».”

«Если вы посмотрите на них вместе, это довольно показательно, что мы переживаем период преобразований, который только ускоряется». Рассмотрим эти шесть тенденций:

Консолидация: С 1930-х годов количество ферм уменьшилось, средний размер увеличился, а количество сельскохозяйственных угодий в сельском хозяйстве осталось в целом неизменным. Из 2,1 миллиона ферм по последней сельскохозяйственной переписи только около 15 процентов являются крупными производственными фермами, и они контролируют 80 процентов акров земли. «Мы думаем, что к 2040 году будет менее 100 000 производственных ферм, и 5 процентов ферм будут производить более 75 процентов сельскохозяйственной продукции», — говорит Скиотто. «Средние фермы испытывают наибольшее финансовое давление и быстрее всего приходят в упадок по мере того, как их скупают более крупные предприятия».

Генеральный директор Aimpoint Бретт Скиотто

«Однако это еще не все, и утверждение о том, что« большие становятся больше », слишком упрощено. Возникают два класса фермерских хозяйств — производственные сельскохозяйственные предприятия и фермерские хозяйства, осуществляющие прямые поставки потребителям.По данным Министерства сельского хозяйства США, в США с 1992 по 2012 год количество мелких фермерских хозяйств увеличилось на 61%. Не каждый фермер вписывается в сегодняшнее определение производственного сельского хозяйства, и сельскохозяйственные учреждения должны будут подумать о том, как они будут обслуживать оба класса фермеров », — поясняет Sciotto.

Психология фермера : Данные показывают, что больше фермеров могут не захотеть или не смогут продолжать свой бизнес, если текущие экономические условия сохранятся. В 2019 году долг США в сфере сельского хозяйства составил 410 миллиардов долларов, что не наблюдалось с 1980-х годов.

Фермерские операции «в значительной степени поддерживаются низкими процентными ставками и более высокой, чем в среднем, стоимостью земли. Мы начинаем видеть, что операционная рентабельность этих ферм снижается, и из-за этого становится все труднее и труднее выплачивать ссуды », — говорит Скиотто.

Прошлой осенью исследование, проведенное Aimpoint Research, показало, что почти 60 процентов фермеров были обеспокоены своей способностью выплатить операционные ссуды.

«Все больше кредиторов думают о своих рисках, и все больше фермеров столкнутся с трудностями при выплате того, что они уже взяли в долг», — говорит Скиотто.

Ситуацию усугубляют переход сельскохозяйственных земель и планирование наследования. По оценкам Министерства сельского хозяйства США в период с 2015 по 2019 год 10 процентов сельскохозяйственных угодий сменит владельцев.

«В 2017 году фермеры сказали нам, что 28 процентов акров перейдут к новому владельцу в следующие пять лет, а 22 процента будут иметь кто-то, кроме нынешнего лица, принимающего решения, который будет принимать решения по методам возделывания, вводимым ресурсам и урожаю. Таким образом, многие фермеры отмечают более высокие темпы изменений, чем предполагало Министерство сельского хозяйства США », — добавляет он.

«Шестьдесят пять процентов говорят, что у них есть план преемственности, но для многих это часто надежда, что член семьи вернется на ферму», — говорит Скиотто. «Если копнуть глубже, то, вероятно, менее половины фермеров имеют план преемственности.

«Существует взаимосвязь между тем, вернется ли член семьи у продюсера или нет, и тем, насколько он мотивирован. Например, если член вашей семьи возвращается на ферму, вы, как правило, продолжаете вкладывать средства в производство. Вы открываете новые возможности, расширяетесь и растете.Если к вам никто не возвращается на ферму, вы, как правило, раньше убираете ногу с педали газа ».

Technology: Многие молодые люди интересуются сельским хозяйством, и когда Aimpoint Research спросили, что их больше всего волнует, новые технологии возникли громче всех. Министерство сельского хозяйства США сообщает, что почти 69 процентов молодых фермеров имеют высшее образование.

«Те, кто вернутся на ферму, будут более образованными, чем их родители, бабушки и дедушки до них. Они намерены поступать иначе.Они выросли в революционную эпоху. Они не обязательно так ценят образ жизни, как их родители, бабушки и дедушки. Они не хотят просыпаться однажды утром, работать на ферме весь день, ужинать и делать это снова на следующий день. Они хотят работать очень эффективно, хотят зарабатывать деньги. Они хотят иметь другие интересы и заниматься другими делами », — добавляет он.

Семьдесят пять процентов фермеров в возрасте 35 лет и младше заявили: «Как только я возьму на себя ответственность, я собираюсь внедрить новые технологии», согласно данным Aimpoint Research.В то же время 71% планируют повысить эффективность, 63% планируют улучшить маркетинг и 48% планируют расширить площади.

«Технологии оказывают на сельское хозяйство другое влияние, чем в прошлом», — говорит Скиотто.

«Как и в случае с марафоном, когда стреляет пушка, огромная стая старается не споткнуться друг о друга. Но эта группа бегунов в значительной степени разрастается. Мы видим, что фермеры, которые хотят и могут внедрять новые технологии, продвигаются вперед, а те, кто не может или не хочет этого делать, все больше и больше отстают.Это влияет на то, кто, вероятно, добьется успеха в будущем ».

Потребители: Потребители — это центр тяжести, который способствует значительным изменениям в сельском хозяйстве, и около двух третей заявили, что они думают о том, откуда берутся продукты питания, согласно недавнему исследованию Aimpoint Research. «Что действительно движет потребителями, так это цена, полезность и свежесть», — говорит Скиотто. «И то, что воспринимают потребители, во многом является тем, к чему приспосабливаются розничные торговцы.Потребители считают, что не-ГМО лучше, чем ГМО, и что органическое лучше, чем неорганическое. Они также считают, что местный лучше, даже несмотря на то, что определение местного варьируется от «фермы в моем сообществе» до «фермы в США». Мы, в аг, знаем, что многие из этих систем убеждений могут быть необоснованными или нереалистичными, но, тем не менее, розничные торговцы откликаются.

«Органический продукт продолжает расти, и мы видим появление новых инноваций в области протеина, таких как Impossible Burger и Memphis Meats .Многие традиционные белковые компании вкладывают средства, потому что — даже несмотря на то, что лабораторные источники белка все еще могут появиться через 5-10 лет, они могут стать серьезным разрушителем и оказать давление на рынки кукурузы и сои в США, если некоторые из животноводческих производств изменятся ».

Интерес потребителей к электромобилям может стать еще одним нарушителем, говорит Скиотто.

«К 2040 году вполне вероятно, что мы увидим значительное сокращение количества двигателей внутреннего сгорания. Если вы потеряете этанол, который потребляет около 40 процентов U.Урожай кукурузы S. сегодня — это приведет к значительным изменениям », — добавляет он.

«Между альтернативными белками, регуляторным давлением на животноводство, изменением потребительских предпочтений и потенциальной потерей этанола, я думаю, что значительная часть акров земли может находиться под определенным уровнем риска», — говорит Скиотто.

Sciotto ожидает, что больше продуктовых компаний и розничных продавцов будут удовлетворять то, что, по мнению их потребителей, они хотят, независимо от того, основано ли это на хорошей науке или знаниях или нет. И эти решения в конечном итоге остаются на ферме.

«Мы увидим, как розничный торговец будет оказывать все большее давление на то, как управляются фермы. Когда вы спрашиваете потребителей, кому они доверяют больше — пищевым компаниям или фермерам, 58 процентов ответят фермерам. Но фермер, похоже, теряет все больше и больше контроля », — добавляет Скиотто.

Рынки: Цены на сырьевые товары были относительно низкими, но это не помешало фермерам во многих частях мира увеличить производство. По оценкам аналитиков, по мере того, как население мира продолжает расти, нам потребуется 70-процентное увеличение запасов продовольствия.

«Южная Америка, вероятно, станет житницей будущего. Американские фермеры находятся в более жесткой конкурентной среде, так как рынки меняются и появляются новые игроки, способные удовлетворить глобальный спрос », — говорит Скиотто.

Правительство: Закон о сельском хозяйстве исторически играл важную роль в предоставлении поддержки многим фермерам и сельским районам посредством товарных программ, страхования урожая, сохранения и развития сельских районов. Бюджетное управление Конгресса прогнозирует, что законопроект о сельском хозяйстве 2018 года будет стоить 428 млрд долларов в течение следующих 5 лет.

Однако другие аспекты государственной политики, такие как торговая и денежно-кредитная политика, также могут поставить под угрозу операции. Согласно последним прогнозам Министерства сельского хозяйства США, в результате торговой войны ожидается, что в 2019 году стоимость общего сельскохозяйственного экспорта США упадет до 141,5 млрд долларов, что на 1,9 млрд долларов меньше, чем в 2018 году.

Помимо постоянной озабоченности по поводу торговли, реформы в сфере труда и регулирования продолжают оставаться главными проблемами. По данным Aimpoint Research, большинство производителей считают, что федеральные правила в целом наносят вред сельскому хозяйству.

Sciotto говорит, что все шесть этих тенденций сходятся, и скорость увеличивается. «Это оказывает сильное давление на фермеров и традиционные сельскохозяйственные институты».

«Мы как отрасль должны признать, что собираемся обслуживать раздвоенный рынок. У нас будут большие, сложные вертикально-интегрированные операции, которыми будут управлять фермеры с высоким бизнес-IQ, а также небольшие, прямые операции с потребителями, обслуживающие их нишу ».

Sciotto говорит, что агробизнесу, обслуживающему традиционное сельское хозяйство, придется двигаться быстрее и создавать добавленную стоимость.

«Концепция универсальности для всех исчезает в каналах фермы. Фермы будущего будут разнообразными, будут иметь разные потребности и будут надеяться, что их продавцы и поставщики предложат индивидуальные решения и будут постоянно внедрять инновации ».

Для получения дополнительных новостей посетите: www.Agri-Pulse.com

.

Три ключевые проблемы, стоящие перед сельским хозяйством, и способы их решения

6 июня 2019 г. | Джонатан Брукс, Коэн Деконинк и Селин Гинер

Каждый день еда, которую мы едим, связывает нас с обширной глобальной сетью фермеров, торговцев, производителей продуктов питания, розничных торговцев и многих других людей, занимающихся доставкой продуктов питания с фермы на вилку. Большинство из нас, вероятно, не останавливаются, чтобы подумать об этом, откусывая кусок фрукта или кусок хлеба, но эта глобальная продовольственная система играет центральную роль в решении некоторых из самых серьезных проблем, стоящих перед человечеством.

Текущие проблемы, стоящие перед глобальной продовольственной системой

Начнем с самого очевидного. Ожидается, что глобальная продовольственная система обеспечит безопасными и питательными продуктами питания население, которое, вероятно, вырастет с 7,5 миллиардов человек сегодня до почти 10 миллиардов к 2050 году. Не только будет больше ртов, но и по мере роста доходов в странах с формирующимся рынком и развивающихся странах. экономики, также будет спрос на мясо, рыбу и молочные продукты.

Однако производство продуктов питания — это только один аспект продовольственной системы.Агропродовольственный сектор также обеспечивает средства к существованию для миллионов людей. В глобальном масштабе большинство людей, живущих в крайней нищете, проживают в сельской местности, где производство продуктов питания часто является наиболее важной экономической деятельностью. Сегодня в мире насчитывается около 570 миллионов ферм, и миллионы других людей работают в сфере питания.

Глобальная продовольственная система также оказывает большое влияние на окружающую среду. Фактически, сельское хозяйство занимает почти 40% поверхности Земли, что намного больше, чем любая другая деятельность человека.Кроме того, орошение сельскохозяйственных культур составляет 70% мирового водопотребления, а сельское хозяйство вносит непосредственный вклад в около 11% глобальных выбросов парниковых газов (ПГ) (в основном от крупного рогатого скота). Расширение сельскохозяйственных угодий также может привести к обезлесению, дополнительным выбросам парниковых газов и утрате биоразнообразия.

Настройка стола для решения тройной задачи

Эти три проблемы — прокормить растущее население, обеспечить фермерам средства к существованию и защитить окружающую среду — необходимо решать вместе, если мы хотим добиться устойчивого прогресса в любой из них.Но добиться прогресса в решении этой «тройной задачи» сложно, поскольку инициативы в одной области могут иметь непредвиденные последствия в другой.

Иногда последствия бывают положительными. Например, повышение производительности фермерских хозяйств может привести к росту доходов в сельском хозяйстве, сделать больше продуктов питания доступным для потребителей по более низким ценам и — в некоторых случаях — снизить нагрузку на окружающую среду. Но иногда последствия отрицательны и требуют компромиссов. Например, политика по повышению экологической устойчивости сельского хозяйства может повлечь за собой увеличение затрат для фермеров и привести к повышению цен для потребителей.

Другими словами, политика, направленная на решение одной части тройной проблемы, часто в конечном итоге приводит к синергии (положительные эффекты) или компромиссу (отрицательные эффекты) по отношению к другим целям, а взгляд на одну проблему в отношении любой цели может привести к непредвиденным последствиям. влияет на другие цели. Конкурирующие цели и сложные взаимодействия, а также многочисленные заинтересованные стороны с рядом проблем должны заставить нас проявлять осторожность, когда конкретные идеи предлагаются как «серебряные пули» для исправления продовольственной системы.

Итак, что могут сделать политики для решения этих важных проблем с учетом их взаимосвязанности? Как они должны узнать, есть ли конфликт между двумя или более целями, и когда? Как им поступать с заинтересованными сторонами, которые могут сопротивляться инициативе, которая, как они опасаются, может нанести ущерб их интересам? И как они должны координировать свои действия с политиками в других агентствах или министерствах, а также с коллегами в других странах?

Чтобы начать процесс ответа на эти сложные вопросы, ОЭСР организовала в мае 2019 года Глобальный форум по сельскому хозяйству для обмена идеями о наиболее важных проблемах, стоящих сегодня перед глобальной продовольственной системой (тройной вызов), и препятствиях, которые стоят на этом пути. их преодоления.Важно отметить, что в беседе были представлены мнения ряда заинтересованных сторон, на которых влияют решения в области агропродовольственной политики, включая фермеров, торговцев, производителей продуктов питания, представителей потребителей, поставщиков сельскохозяйственных ресурсов, исследователей, экологических НПО и политиков. ОЭСР будет опираться на это обсуждение, чтобы оценить основные препятствия на пути к совершенствованию политики для глобальной продовольственной системы и выявить передовой опыт, который поможет их преодолеть.

В будущей политике могут потребоваться новые рецепты

Подобно тому, как хорошая еда — это сбалансированная еда, хорошая политика должна обеспечивать баланс между различными целями тройной задачи, стоящей сегодня перед глобальной продовольственной системой.И точно так же, как хорошая еда зависит не только от шеф-повара, но и от качества ингредиентов, хорошая политика будет зависеть не только от лица, определяющего политику, но и от мнений многих заинтересованных сторон. Учитывая масштаб и сложность этих проблем, политикам может потребоваться поэкспериментировать с новыми рецептами, чтобы подготовить набор политических решений, которые придется по вкусу каждому.

.

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
Back to top