При непосредственном управлении многоквартирным домом: изменения, плюсы и минусы, порядок перехода

Содержание

изменения, плюсы и минусы, порядок перехода

Согласно Жилищному кодексу РФ, управление многоквартирным домом необходимо для того, чтобы создавать комфортные и безопасные условия для проживания граждан, решать вопросы использования общего имущества, обеспечивать постоянную готовность инженерных коммуникаций. Этим обычно занимаются специальные организации. Но ЖК РФ предусмотрено также непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений, значение которого отражено в названии – владельцы квартир самостоятельно управляют своим домом. Разберем, чем хорош такой способ и есть ли у него недостатки.

Сколько квартир должно быть в доме для его полной самостоятельности

ЖК РФ предлагает три формы управления многоквартирными домами (далее по тексту – МКД):

  1. Руководство общим имуществом и прилегающей территорией обеспечивает управляющая компания (УК), имеющая соответствующую лицензию на осуществление подобного рода деятельности.
  2. Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ).
  3. Непосредственное управление общим имуществом собственниками помещений МКД, без привлечения сторонних организаций (ст. 164 ЖК РФ).

Способ управления определяется исключительно по выбору владельцев помещений в МКД. Решение принимается на собрании простым большинством голосов – 51%. При этом замена одной формы правления на другую может происходить в любое время.

Но есть очень важный нюанс – ЖК РФ установлено, что воспользоваться непосредственным управлением вправе собственники тех домов, число квартир в которых не превышает 30.

Изменения в этом вопросе к 2020 году отсутствуют – несмотря на то, что установленное ограничение по числу квартир нарушает права владельцев помещений, количество которых более 30.

К общему имуществу МКД относятся:

  1. Земельный участок под МКД.
  2. Места общего пользования: лестницы, лестничные проемы, чердаки, технические этажи, лифты, коридоры – иными словами, те помещения, которые не являются квартирами и предназначены для обслуживания помещений данного дома, в том числе подвалы, в которых находятся инженерные коммуникации.
  3. Плиты, перекрытия, окна, двери.

Какие задачи становятся перед собственниками помещений, решившимися взять полное управление домом в свои руки:

  • Обслуживание общих помещений.
  • Текущие ремонты помещений МКД.
  • Уход за придомовой территорией.
  • Распределение денежных средств.

При этом текущие ремонты и благоустройство территории собственники либо осуществляют своими силами, либо привлекают подрядчиков.

Порядок перехода на непосредственное управление МКД

Как правило, все организационные моменты берет на себя инициативная группа особо активных владельцев помещений в МКД.

Порядок перехода:

  1. Оповещение собственников о дате и месте проведения собрания. Обозначение цели.
  2. День собрания, голосование. Закрепление результатов в виде протокола. Выбор председателя, обсуждение насущных вопросов.
  3. В течение 5 дней после проведения собрания выбранный представитель направляет уведомление о принятом на собрании решении:
  • Организации, которая ранее занималась управлением домом;
  • В органы, уполномоченные на ведение муниципального жилищного контроля.

Уведомление также должно содержать сведения о представителе интересов собственников помещений МКД.

Как заключаются договора с обслуживающими организациями

Договор с поставщиками ресурсов газо-электро-тепло-водоснабжения оформляется между юридическим лицом (держателем ресурсов) и физическим лицом – собственником квартиры.

Таким образом, владельцы квартир либо в индивидуальном порядке заключают договора с каждым поставщиком, либо делегируют свои полномочия одному официальному представителю, который действует от имени и в интересах остальных собственников квартир МКД.

Если в течение года после выбора непосредственной формы управления собственники не заключили договора, считается, что их руководство не состоялось. Владельцы помещений будут лишены собственного управления, администрация объявит конкурс на выбор управляющей компании.

Стоит ли управлять многоквартирным домом самостоятельно

Мы выделили некоторые особенности управления в виде наглядной таблицы, чтобы вы могли взвесить все «за» и «против» и решить, подходит вам такая форма управления или нет.

Таблица преимуществ и недостатков при непосредственном управлении МКД:

Плюсы Минусы
К несомненным преимуществам можно отнести некоторую экономию средств, которая образуется за счет отсутствия управленческого аппарата. Однако нельзя забывать, что избавиться от всех расходов не удастся: оплата услуг дворников, ремонтников, сантехников. Тем не менее, трата средств на коммунальные услуги в соответствии и на заработную плату приглашенных мастеров, способствуют рациональному расходованию средств. При непосредственном управлении МКД теряется возможность получения социальных программ: например, обустройства детской площадки.

Потеряют собственники квартир и право на материальную поддержку при капитальном ремонте.

Также эта форма управления не предполагает контроль жилищных инспекторов. Больше самостоятельности, но и ответственности в разы больше.

Владельцы квартир не несут ответственность за лицо, не оплачивающее коммунальные счета. Поставщик услуг имеет право взыскать долг непосредственно с должника, что не затрагивает интересы остальных жителей. Если возникает необходимость в каких-либо улучшениях, а часть собственников квартир отказалась принимать в них участие, то расходы ложатся на плечи только заинтересованных лиц. Если иное не предусмотрено решением общего собрания, разумеется.
Личная заинтересованность в выгодных договорах, ценах, добросовестных подрядчиках, комфортных условиях, максимально прозрачные управленческие и денежные схемы – чем не преимущество? Управление будет отнимать много личного времени у инициативной группы или председателя. А он, кстати, наверняка должен будет выполнять свои обязанности без вознаграждения. Трудности при ведении документации и отчетности.
Все собранные средства тратятся на обслуживание общего имущества одного МКД. В то время как УК распределяет деньги между всеми домами, которыми управляет. Решать проблемы с поставщиками, подрядчиками придется без какой-либо помощи извне. Также возможно не достижение соглашения по тем или иным вопросам между самими собственниками. Наличие существенных разногласий усложнит процесс непосредственного управления.

Подведем итоги

При непосредственном управлении МКД собранием собственников выбирается ответственное лицо, которое представляет интересы остальных жильцов при заключении договоров с поставщиками коммунальных ресурсов, а также при решении других важных задач. Деятельность представителя контролируют собственники помещений МКД. Все проблемы и вопросы выносятся на общее обсуждение. Данная форма управления имеет свои преимущества и недостатки.

Статья 164 ЖК РФ. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

1.1 — 1.2. Утратили силу с 1 сентября 2014 года. — Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ.

2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

2.1. Договоры об оказании услуг и (или) о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, и (или) о выполнении работ по эксплуатации, в том числе по обслуживанию и ремонту, лифтов, подъемных платформ для инвалидов, и (или) о выполнении работ по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, указанное в этом решении либо имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

См. все связанные документы >>>

1. Об особенностях применения ч. 2 ст. 164 в части обращения с твердыми коммунальными отходами см. ч. 9 ст. 23 Федерального закона от 29 декабря 2014 г. N 458-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об отходах производства и потребления», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации».

Комментируемой статьей допускается возможность осуществления собственниками жилых помещений непосредственного управления многоквартирными домами. Выполнение работ по содержанию дома и его ремонту в таких случаях возлагается на лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности, с которыми собственники находятся в договорных отношениях.

При этом в отличие от управляющих компаний на данных лиц не возлагаются обязанности по раскрытию информации о своей деятельности, в том числе о расходовании денежных средств граждан на содержание и ремонт жилищного фонда.

2. Согласно ч. 2 комментируемой статьи каждый собственник, осуществляющий непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени и самостоятельно заключает перечисленные в ней договоры с ресурсоснабжающими организациями и не несет ответственности за задолженности по оплате коммунальных услуг другими собственниками.

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками

Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками

Это один из ключевых механизмов структурирования общежития граждан, который регулируется ст. 164 ЖК РФ.

Управление многоквартирными домами может осуществляться несколькими способами: непосредственно собственниками жилых помещений, посредством заключения договоров с УК, управление при создании ТСЖ. Каждый из указанных способов имеет как свои преимущества, так и недостатки. В чем же состоят плюсы, когда собственники предпочитают непосредственное управление?

Особенности управления малоквартирным домом, в котором меньше 12 квартир

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений – это один из ключевых механизмов структурирования общежития граждан, который регулируется ст. 164 ЖК РФ. При этом утверждение подобного правового механизма происходит на общем собрании владельцев жилья в сооружениях многоквартирного типа.

Если обратиться к практике, то непосредственное управление собственниками жилья находит свое воплощение в большей степени в сельской местности, где как таковая серьезная многоквартирная застройка отсутствует. А если подобные сооружения и возведены, то количество помещений в них редко превышает 12 жилых квартир.

В подобных ситуациях от собственников жилых помещений не требуется заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут осуществлять весь спектр услуг по содержанию и ремонту жилья.

Но в том случае, если в многоквартирном доме насчитывается более 12 квартир, то усложняется сама процедура принятия решения, даже если осуществляется непосредственное управление. В частности, чтобы одобрить решение необходимо собрать более 50 % голосов всех владельцев жилья. Только в этом случае подобные решения будут носить легитимный характер.

Заключение договоров с исполнителями услуг

Чтобы непосредственное управление собственниками жилья было воплощено на практике, согласно законодательным актам, требуется заключить договор с компаниями-подрядчиками, которые будут оказывать весь спектр услуг, направленных на содержание и ремонт недвижимого имущества. Это является одним из самых важных этапов, потому что, если договор не будет заключен, то напрашивается вывод сам собой – выбранный способ для управления жильем не оправдывает надежд всех без исключения владельцев жилых помещений в сооружениях многоквартирного типа.

Кроме того, если договор не будет подписан, то это будет прямым нарушением законодательства РФ. Так как правила и способы содержания недвижимого имущества, а также порядок проведения ремонта закрепляются Постановлением Правительства РФ под № 491. Иными словами, заключение договоров — это одно из ключевых требований законодателя, чтобы собственники могли осуществлять непосредственное управление жильем.

Предоставление коммунальных услуг при непосредственном управлении МКД собственниками помещений

Другим важным этапом, если осуществляется непосредственное управление собственниками жилых квартир, является заключение ресурсоснабжающих договоров. В частности, данная необходимость регламентируется Постановлением Правительства РФ под № 354. В данном нормативно-правовом акте содержатся основополагающие правила о том, как и в каком объеме должны поставляться коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними заключен договор от лица собственников жилья при непосредственном управлении многоквартирными постройками.

Ключевая особенность ресурсоснабжающих компаний – предоставлять потребителям весь спектр коммунальных услуг в должном объеме и приемлемом качестве.

Если наблюдаются какие-либо перебои в электро-, газо-, водоснабжении, то ответственность за подобную халатность несет именно подрядчик коммунальных услуг, с которым заключен официальный договор от имени собственников жилья.

Кроме того, в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, а именно в пункте 42, указано, что лица, которые ответственны за поставку коммунальных услуг и иных ресурсов, несут непосредственную ответственность перед собственниками жилья, а если не будет осуществлена полноценная поставка полного спектра услуг, то лица будут отвечать перед законом РФ.

Отождествление договоров подряда и возмездного оказания услуг с договором управления

Предоставление тех или иных услуг со стороны подрядчиков могут осуществляться на различных основаниях. Иными словами, в каждом конкретном случае заключается уникальный договор, который содержит основные условия и порядок подобных действий со стороны ресурсоснабжающей компании.

Но, несмотря на это, в большинстве случаев собственники отождествляют между собой договор подряда и договор возмездного оказания услуг, что является серьезной ошибкой.

Указанные типы договоров имеют ключевые отличия, которые в первую очередь заключены в предмете самого соглашения между участниками. В случае возникновения судебных разбирательств, даже если подрядчик должен понести ответственность, суд может принять решение не в пользу собственников. Это связано с тем, что договор не будет содержать исчерпывающей информации о предмете соглашения, поэтому и трактовать документ можно в любом виде.

Таким образом, следует сделать вывод о том, что отождествление договоров может стать детерминантой принятия судом решения не в пользу собственников многоквартирного дома, оспорить которое практически невозможно.

Заключение индивидуальных и публичных договоров собственниками

На собственников жилья в многоквартирных постройках возлагается обязанность заключать как индивидуальные, так и публичные договора при непосредственном управлении в подобных помещениях. В частности, данный вопрос затронут в ст. 162 ЖК РФ.

Индивидуальный договор собственника жилья в многоквартирном доме имеет типовую форму своего воплощения.

Он заключается между двумя сторонами соглашения: управляющей компанией или же ресурсоснабжающей компанией и непосредственным владельцем жилых помещений. Направлен подобный договор на обеспечение безопасности и комфорта проживания физлиц на территории постройки и пр.

Ключевое условие, чтобы был заключен публичный договор собственниками жилья, — это присутствие второй стороны соглашения в виде коммерческой организации. Определение того, что представляет собой публичный договор, дано в ГК РФ, а именно ст. 426. Что касается законодательного порядка оформления такого типа договора, то он регламентирован ст. 445 указанного Кодекса.

Принятие решений и управляющий многоквартирного дома

Из-за того, что управляющей структурой постройки многоквартирного типа при непосредственном управлении владельцами жилых квартир признается общее собрание собственников недвижимости, то и полномочие по принятию решений возлагается на этот орган. Если обратиться к ст. 161.1 ЖК РФ, то в этой правовой норме указано, что собственники должны избрать Совет многоквартирного дома, в состав которого войдут сами владельцы жилья.

Следует отметить, что данный орган не подлежит государственной регистрации в органах МСУ или же иной структуре.

При этом количество лиц, которые будут входить в управляющий орган, устанавливается на общем собрании собственников. Из общего числа участников Совета выбирается уполномоченное лицо, которое и считается управляющим многоквартирного дома.

Главное полномочие Совета состоит не только в вынесении вопросов на общее собрание собственников, которые касаются ремонта, содержания, правил и распорядка пользования коллективным имуществом, но и в принятии решений, на основании высказанных пожеланий владельцев квартир.

Непосредственное управление домом что это такое

Правильная эксплуатация жилых зданий направлена на создание оптимальных условий жизни граждан. В настоящее время существуют специальные ответственные компании, предоставляющие свои услуги по управлению домом, однако, нередко качество этих услуг не соответствует нормам, что приводит к ухудшению качества жизни.

В связи с этим для жильцов многоквартирных домов предусмотрена возможность перехода на непосредственное управление многоквартирным домом (МКД). В публикации рассмотрены правовые нормы, регулирующие данную область жизнедеятельности, а также отражены правила перехода на форму непосредственного управления МКД и ключевые изменения в законах.

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом

Прежде чем рассматривать нормативно-правовые аспекты, регулирующие представленную область общественной жизни, стоит узнать определение данного понятия. Непосредственный способ управления многоквартирным домом собственниками помещений это метод организации обеспечения дома всем необходимым, включая коммунальные услуги, силами владельцев жилья. Выбрать такую систему возможно только при помощи общего собрания жильцов, на котором обсуждаются ключевые моменты организации проживания в многоквартирном доме.

Если собственники добровольно выбирают подобный вариант, значит они самостоятельно подписывают договор с различными обслуживающим компаниями и самостоятельно отвечают за получение и оплату коммунальных услуг.

Нормативно-правовые акты

Теперь более подробно следует остановиться на нормативно-правовых актах, регулирующих вопрос непосредственного управления МКД. Основные принципы осуществления непосредственного управления МКД регулируются следующими документами:

  • Минимальный перечень услуг и работ, который вышел в свет 3 апреля 2013 года No 290
  • Постановление о правилах содержания и предоставления услуг от 3 апреля 2013 года
  • Постановление о правилах управления МКД от 15 мая 2013 года No 416
  • Статья No164 жилищного кодекса Российской Федерации «О непосредственном управлении МКД собственниками помещений в жилом доме»

Знание законов необходимо для правильного управления жильём с целью организации системы обеспечения многоквартирных домов. Подробную информацию о правах и обязанностях, а также о введении новых правовых условий для собственников при переходе на непосредственный способ управления многоквартирным домом можно получить в представленных выше нормативно-правовых актах.

Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом

Прежде чем сделать выбор в пользу представленной системы управления МКД, стоит узнать все положительные и отрицательные стороны данного метода. К числу положительных моментов можно отнести следующие:

  • Стоимость оплаты коммунальных услуг за содержание дома будет значительно меньше.
  • Принятие решений происходит гораздо быстрее, поскольку от этого зависят комфортные условия проживания собственников жилья.
  • Имеется возможность выбора организации, предоставляющей услуги. Жильцы могут    самостоятельно выбрать наиболее подходящую компанию.
  • Все средства покрывают только расходы на нужды жильцов. В случае с государственным обеспечением бюджет может распределяться между внутренними фондами    организации.

Однако несмотря на представленные выгоды способ непосредственного управления многоквартирным домом имеет ряд своих недостатков, к числу которых относятся следующие:

  • Отсутствие контроля за качеством предоставления услуг со стороны инспекторов жилищного надзора.
  • Жильцам требуется тратить больше времени на выбор организации, предоставляющей услуги для МКД.
  • При выборе непосредственного способа управления МКД собственники не могут получать помощь государства по вопросам обеспечения жилья.

Как перейти на форму непосредственного управления многоквартирным домом

Если вы изучили правовую базу и желаете внедрить подобную схему содержания жилья, стоит ознакомиться с процедурой перехода на представленный способ управления жильём. Организовать это достаточно легко, собственникам понадобится выполнить всего два условия:

  1. Необходимо изъявить собственное желание, чтобы перейти на форму непосредственного управления МКД
  2. Понадобится организовать общее собрание собственников с целью принятия решения о переходе на новую систему управления МКД

Согласно статье 161 жилищного кодекса РФ способ эксплуатации может быть утвержден или изменён только на общем собрании собственников.

Переход на НУ возможен только для тех домов, в которых насчитывается не более 30 квартир.

Это существенно ограничивает возможности большинства современных МКД выше 3 этажей. Более подробно о процедуре перехода на НУ мы расскажем дальше.

Инициативная группа.

Начинается организация с создания инициативной группы собственников, в которую входят наиболее активные жильцы дома. В их задачи входит создание условий для перехода на непосредственное управление, проведение общих собраний собственников и регулирование исполнения обязательств со стороны жильцов многоквартирного дома и организации, предоставляющей свои услуги для МКД.

Инициативная группа выполняет роль посредника между собственниками и подрядчиками. В связи с этим инициативную группу рекомендуется создавать из представителей разных подъездов, чтобы в полном объёме контролировать качество жилищных условий. Инициативную группу следует собирать с целью привлечения соседей к переходу на НУ, поскольку смена системы управления возможна только при наличии более половины голосов, поддерживающих новый режим. Выбор жильцов является добровольным, повлиять на него возможно только при помощи аргументов и доводов в пользу НУ.

Собрание собственников.

Для принятия новой формы управления следует провести собрание жильцов. Данное мероприятие организуется силами инициативной группы собственников. Жильцы оповещаются об организации общего собрания собственников. При этом инициативная группа обязана указать организатора собрания, дату и время проведения мероприятия. Помимо этого, на обсуждение обязательно выносится список конкретных вопросов, которые будут рассматриваться на собрании. К числу ключевых вопросов можно отнести следующие:

  • Обоснованность перехода на НУ.
  • Выбор лидера, который будет посредником между собственниками и подрядчиками.
  • Выбор организаций, предоставляющих услуги для МКД.

В процессе проведения собрания составляется письменный протокол с указанием всех реквизитов, списка обсуждаемых вопросов на повестке дня, списка выступавших с обозначением докладов, а также подписи каждого участника собрания.

Как происходит распределение обязанностей между жильцами?

Не менее важным вопросом является распределение обязанностей между собственниками, проживающими в многоквартирном доме. Сделать это можно одним из следующих способов:

Наиболее простым    вариантом является устное доведение информации до всех жильцов на собрании.    При этом каждый собственник получает определенные задачи и обязанности,    которые он будет выполнять на благо всех жильцов МКД. Однако несмотря на    простоту данного способа у него есть значительный минус. В данном случае    речь идёт о доверии жильцов, при котором они обязуются исполнять   поставленные задачи, собственник не несёт ответственности за невыполнение    обязательств.

Более сложным вариантом является вынесение вопросов относительно закрепления обязанностей на общее собрание. В таком случае    обязанности каждого из участников будут официально зафиксированы в    документе ОСС, что будет гарантировать их исполнение.

Рекомендуем ознакомиться с видеоматериалом.

Заключение индивидуальных и публичных договоров собственниками.

Заключение договора при переходе на НУ несколько сложнее в связи с необходимостью оформления документов для каждого жильца дома. Непосредственная эксплуатация позволяет свободно выбирать организацию, но при этом возникает сложность в составлении соответствующих документов. При таком раскладе каждый собственник обязан заключить договор и самостоятельно вносить плату за предоставление услуг.

Заключение договоров с исполнителями услуг.

Возможно заключить общий договор с исполнителем на имя одного собственника из инициативной группы. Для этого жильцам потребуется оформить доверенность на физическое лицо, которая позволит ему осуществлять платежи за предоставленные услуги соответствующей организации. Для заключения договора необходимо прикрепить следующие документы:

  • Протокол собрания или его копию.
  • Копию протокола с указанием ответственного лица.
  • Технический паспорт на многоквартирный дом или его ксерокопию.
  • Заявление, в котором прописана договоренность с РСО.
  • Заявления о доверенности собственников на имя ответственного лица.

Предоставление коммунальных услуг при непосредственной эксплуатации МКД собственниками помещений.

После заключения всех необходимых договоров и подписания соответствующих документов организации, предоставляющие услуги для МКД несут полную ответственность за обеспечение жильцов дома. При этом собственники могут самостоятельно выбирать РСО и контролировать распределение оплат на оказанные коммунальные услуги. Данная система позволяет сэкономить бюджет и свободно выбирать лучшие варианты сотрудничества с коммунальщиками.

Образцы документов

Образец договора обслуживания МКД при непосредственном управлении

Образец протокола непосредственного управления многоквартирным домом

Непосредственный способ управления МКД – что это такое?

Плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом.

Непосредственный способ как способ управления МКД. Общие положения.

Непосредственный способ управления – это один из трех способов управления многоквартирным домом, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ (ч.2 ст. 161 ЖК РФ)

Непосредственный способ управления может быть выбран и реализован собственниками МКД с количеством квартир более чем 12, только при условии заключения договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с управляющей организацией.

Обоснование:

«ст. 161 ЖК РФ п.9.1.: Непосредственное управление многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, может быть выбрано и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме при заключении такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме».

(часть 9.1. введена Федеральным законом от 04.06.2011 №123-ФЗ)

 

Процедура заключения договора с управляющей компанией при непосредственном способе управления не отличается от процедуры заключения договора управления при выборе в качестве способа управления МКД – «управление УК». Договор оказания услуг по содержанию и ремонт, так же как и договор управления, заключается на основании решения общего собрания собственников и считается заключенным, если такой договор подписали собственники, обладающие более, чем пятьюдесятью процентами голосов.   

Обоснование:

«ст.164 ЖК РФ п.1.1.: При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников».

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 №123-ФЗ)

При непосредственном способе управления, ответсвенность управляющей компании перед собственниками сохраняется в полном объеме. На данные отношения распространяются требования ПП №491.

Обоснование:

«ст. 161 ЖК РФ п.2.1.: При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставка бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, в также в соответствии с установленными Правительством РФ правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственниками и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 №123-ФЗ)

На управляющую компанию, оказывающую услуги собственниками по договору оказания услуг при непосредственном способе управления законом возложена обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома. Условия, при которых содержание общего имущества в МКД признается надлежащим, определены в нормативно-правовых актах, соответственно при непосредственном способе управления управляющая организация может быть привлечена к ответственности, установленной законом за ненадлежащее содержание общего имущества.

Обоснование:

«ст.164 ЖК РФ п.1.2.: По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме».

При непосредственном способе управления каждый собственник помещений в многоквартирном доме от своего имени заключает договоры на поставку ресурсов: ГВС, ХВС, отопление, водоотведение. Закон не требует заключения данных договоров в письменном виде.

Обоснование:

«ст.164 ЖК РФ п.2.: Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки твердого газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени».

(в ред. Федерального закона от 07.12.2011 №417-ФЗ)

Статья 540 Гражданского кодекса РФ: В случае когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети.

Если иное не предусмотрено соглашением сторон, такой договор считается заключенным на неопределенный срок.

Статья 426 Гражданского кодекса РФ: Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается».

Ресурсоснабжающие организации несут ответственность перед собственниками за поставку качественного ресурса к границе многоквартирного дома. При отсутствии согласованной в письменном виде границы, к которой ресурсоснабжающие организации обязаны поставить надлежащего качества ресурс, такая граница определяется по внешней границе МКД или по месту соединения коллективного прибора учета.

Обоснование:

«п. ПП №491: Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-коммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом».

2.     Положительные и отрицательные стороны перехода на непосредственное управление многоквартирным домом.

К положительным сторонам относится порядок расчета за коммунальные ресурсы. Прямые отношения собственника с РСО и с УК выгодны как для собственника, так и для управляющей компании.

При непосредственном управлении собственник получает возможность предъявлять претензии непосредственно к тем лицам, которые обязаны предоставлять качественную услугу и, что не маловажно, имеют возможность предоставлять качественную услугу. К примеру, при реализации способа управления «управление УК» у собственника на девятом этаже многоквартирного дома отсутствует холодная вода. Установлено, что на вводе в многоквартирный дом не соблюдаются нормативные показатели давления. Непосредственно в РСО собственник обратиться не может, так как договорные отношения отсутствуют. Управляющая компания со своей стороны устранить данную проблему самостоятельно так же возможности не имеет, так как проблема возникла не в ее зоне ответственности. Однако перерасчет за некачественный ресурс собственник будет требовать именно с УК. А вот размер перерасчета будет зависеть от того, насколько быстро отреагирует РСО и устранит проблему.

При реализации способе управления, собственник вправе обратиться с той же самой проблемой как непосредственно в РСО, так и в УК, которая в свою очередь совершит те же самые действия, что и при договоре управления: перенаправит жалобу в РСО, составит акт.

При реализации способа управления «управление УК», управляющая компания имеет один договор ресурсоснабжения на все находящиеся в обслуживании многоквартирные дома. Задолженность по неоплате каждого из ресурсов по каждому дому аккумулируется в управляющей компании, и в конце концов будет истребована и списана РСО. Так как доходы от иной деятельности в УК обычно отсутствуют или составляют незначительный размер, под взыскание попадут именно те денежные средства, которые будут поступать от населения в счет оплаты работ и услуг по текущему содержанию и ремонту общего имущества.

В конечном итоге этой ситуации управляющая компания оказывается либо банкротом, либо на грани банкротства, собственники оказываются перед фактом, что работы по текущему содержанию, не говоря уже о ремонтах, попросту не выполняются.

Избежать подобного развития событий можно при реализации непосредственного способа управления многоквартирным домом.

Есть, конечно, и свои минусы. Обычно называют такие, как: управляющая компания снимает с себя всякую ответственность и невозможность участия в программах по капитальному ремонту многоквартирных домов.  

Что касается ответственности управляющей компании, то выше уже было сказано, что ответственность за текущее содержание и ремонт общего имущества МКД в полном объеме остается за управляющей компанией, в силу закона. Говорить о каком-либо уходе от ответственности из-за того, что изменилось название договора – по меньше мере не корректно. Единственное от чего «уходит» управляющая компания при реализации непосредственного управления, так это от обязанности нести дополнительные расходы на выставление счетов не за свои ресурсы, взыскания не своей дебиторской задолженности и от банкротства.

Что касается капительного ремонта и возможности или невозможности участия в программах, об этом речь пойдет ниже.

Вывод: При выборе непосредственного способа управления собственники имеют прямые договорные отношения с управляющей компанией, которая ответственна за содержание и ремонт общего имущества и с РСО, которые ответственны за поставку соответствующего ресурса к границе МКД. Собственник, в свою очередь, несет ответственность за своевременную и полную оплату услуг указанных организаций.

3.     Взаимодействие РСО и УК при реализации непосредственного способа управления

Как следует из приведенных выше норм, при реализации непосредственного способа управления, собственники МКД заключают договор оказания услуг с управляющей компанией. В силу этого договора и положений ЖК РФ, именно управляющая организация становится лицом, ответственным за надлежащее содержание общего имущества такого дома, в том числе и за содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей.

В силу положений Гражданского кодекса РФ стороны вправе установить в договоре любые условия, не запрещенные законом, по своему усмотрению. Договор на содержание и ремонт, по условиям, как правило, идентичен договору управления, за исключением условия об оказании коммунальных услуг.

 

4.     Условия участия МКД в федеральных и региональных программах капитального ремонта

ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в условиях предоставления финансовой поддержки прямо не указывает на необходимость реализации того или иного способа управления (за исключением ТСЖ).

В официальных разъяснениях Фонда указано, что многоквартирный дом, собственники которого избрали непосредствененное управление, может участвовать в программе капитального ремонта, финансируемой с привлечением средств Фонда, при условии наличия договорных отношений с управляющей организацией, выбранной собственниками помещений этого дома.

Указанная позиция отражена на официальном сайте Государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Что касается Региональной программы капитального ремонта, финансирование которой осуществляется без привлечений федеральных бюджетных средств, то определять условия участия многоквартирного дома в данной программе – прерогатива правительства Челябинской области.

По нашему мнению, не имеется препятствий правового характера для включения в данную программу МКД, собственники которого избрали непосредственное управление, при условии, если собственниками такого многоквартирного дома:

— заключен договор на содержание и ремонт общего имущества МКД с управляющей организацией;

 

— принято решение о долевом финансировании капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме в установленном размере. 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter

Непосредственное управление многоквартирным домом — что это такое, плюсы и минусы, порядок перехода

Существуют различные виды управления многоквартирным домом: ТСЖ, кооператив и другие.

Под непосредственным управлением МКД понимают самостоятельные действия всех владельцев жилья по организации ремонта общих помещений, содержанию совместного имущества, заключению контрактов с организациями.

Рассмотрим нюансы непосредственного управления многоквартирным домом.

Плата за комуслуги

Вносится без посредников. Каждый собственник самостоятельно заключает соглашение

Договора на ремонт

Заключаются на собрании жильцов

Управление

Осуществляется жильцами-активистами безвозмездно

Содержание статьи

Что подразумевается под непосредственным управлением

МКД – это структура, функционирование которой непросто обеспечить. Каждая из форм ведения хозяйства, включая непосредственное управление многоквартирным домом, имеет явные плюсы и минусы, отличительные особенности. При выборе подходящего варианта нужно учесть интересы всех владельцев жилых помещений. Важно знать достоинства и недостатки.

Чаще всего собственники квартир организовывают ТСЖ или передают полномочия управляющей компании (далее – УК). При первом варианте на общем собрании жильцов выбирается управление, которое наделяется функциями управления домом. Во втором случае обслуживанием здания занимается УК, получающая за это плату.

От выбора формы управления домом зависит не только благополучие жильцов, но и размер платежей за коммунальные услуги.

Другой вариант — это непосредственное управление многоквартирным домом. Он имеет характерные признаки:

Внесение платы за коммуналку

Происходит напрямую поставщику без участия посредников

Каждый собственник помещения обязан самостоятельно заключать соглашения на получение коммунальных услуг.

Договоры на ремонт

Заключаются на собраниях

Договоры на осуществление ремонта в подъездах, подвалах, придомовой территории заключаются на общем собрании большинством голосов.

Ежемесячные траты

Отсутствуют

Не понадобятся дополнительные ежемесячные траты на содержание ТСЖ или УК.

Прозрачная бухгалтерия

Собственникам открыта вся финансовая информация

Сводящая к минимуму риск злоупотреблений, воровства.

Управление

Управленческие функции выполняет группа активистов

Работа ведётся на безвозмездной основе.

Ресурсы и услуги

Постовляются по соглашениям

Поставщики ресурсов и услуг действуют на основании подписанных с каждым собственником соглашений.

Если в МКД есть помещения, сдаваемые по соглашению социального найма, во всеобщих собраниях должны участвовать сотрудники муниципалитета.

Нормативно-правовые акты

Особенности непосредственного способа, избранного для управления многоквартирным домом зафиксированы в Жилищном кодексе (далее – ЖК), а именно в статье 164.

При этом способе организации ведения хозяйства следует руководствоваться следующими актами:

  1. Правительственное постановление № 290 (03.04.2013), утверждающее базовый перечень услуг и работ.
  1. Вышеуказанным актом утверждены и Правила предоставления услуг и выполнения работ. Документ содержит критерии определения необходимых действий, описание того, как определить их периодичность, обязанности ответственных лиц.
  2. Правительственное постановление № 416 (15.05.2013), утверждающее Правила, которым надо следовать при непосредственном управлении.

Кроме того, в ст. 161 ЖК перечислены все формы управления многоквартирным жилым зданием. В пункте 1 части 2 указанной статьи отмечено, что в случае размера МКД до 30 квартир собственники жилья должны выбрать способ непосредственного управления.

Плюсы и минусы

Когда многоэтажкой управляет определенная организация, она следит за инженерными сооружениями, отвечает за внесение сумм за все услуги. В перечень обязанностей управляющей компании входит ведение всей документации, информирование граждан о смене тарифов, распространение уведомлений. Но при непосредственном способе управления МКД ситуация иная.

Перечислим преимущества такого варианта:

  • Право решать, куда потратить собранные деньги. Если домом управляет УК, она расходует финансы, как зафиксировано в договоре.
  • Можно оформить отказ от той или иной коммунальной услуги.
  • Вопросы по благоустройству, переустройству решаются собственниками жилья коллегиально.
  • За образовавшиеся долги за квартиру каждый из владельцев, проживающих в МКД, несет индивидуальную ответственность. При неуплате коммунальных платежей ограничения на поставку услуг коснутся только недобросовестного должника.
  • Нет необходимости вносить деньги для оплаты деятельности управляющей организации. Эти функции выполняют собственники квартир безвозмездно.
  • Если в случае с ТСЖ или УК собранные платежи необходимо расщеплять (за коммуналку, нужды здания), то для прямой формы самоорганизации характерно заключение прямого соглашения с каждой снабжающей дом ресурсами компанией.

При выборе непосредственного способа управления следует руководствоваться не только преимуществами, но и знать о недостатках.

Минусы следующие:

  • Нужно найти альтруиста из числа собственников жилья дома, который возьмет на себя ответственность и станет заниматься проблемами МКД, документами, договорами.
  • Организовывать работы по благоустройству, ремонту придется самостоятельно.
  • Возможны разногласия, связанные с распределением собранных средств.
  • Нельзя получить муниципальное финансирование на выполнение социальных проектов. Например, построить пандус или оборудовать детскую зону придется за свой счет.
  • Дом не может претендовать на средства, которые выделяются городскими властями на ремонт.
  • Решать проблемы с недобросовестными подрядчиками, вести судебные тяжбы придется самостоятельно.
  • Действия по благоустройству, обновлению общего имущества и улучшению комфортности добровольные. Если жильцы решили поставить видеодомофон или видеонаблюдение, тех, кто с этим не согласен, нельзя заставить участвовать в финансировании этого мероприятия.

Из анализа достоинств и минусов можно сделать вывод, что непосредственное управление МКД подойдет не каждому зданию. Такой вариант будет оптимальным для строения с небольшим числом квартир, с добрыми отношениями между соседями.

Важно, чтобы каждый из владельцев жилья имел стабильное финансовое положение. При несоблюдении этих условий граждане рискуют получить многие проблемы: от невозможности прийти к общему мнению до судебных разбирательств в случае задолженности.

Порядок перехода на непосредственное управление МКД

Только после изучения всех положительных и отрицательных моментов, проведения всестороннего анализ, жильцы должны сделать осознанный выбор. Если он сделан в пользу такого способа управления многоквартирным домом, как непосредственное управление – следует ознакомиться с процедурой перехода на этот вариант.

Главная задача заключается в том, чтобы организовать всех владельцев жилья, убедить их в необходимости принимать участие в обустройстве общего имущества. Процедура перехода на непосредственное управление достаточно простая. Она происходит в 3 этапа. Рассмотрим алгоритм действий.

Данный способ управления предусматривает самостоятельное заключение договоров с обслуживающими организациями.

Создание инициативной группы

Первый шаг – это поиск активных граждан, которые согласны потратить свое время ради общего дела. Чтобы в последующем было меньше разногласий, целесообразно выбрать делегатов от каждого подъезда. Чем больше наберется единомышленников, тем лучше. Важно найти энтузиастов, готовых взять на себя все организационные сложности.

Задача активистов на первом этапе – написать список граждан, проживающих в доме, оповестить их о нововведении. Следует разъяснить все преимущества непосредственного управления, остановиться на отрицательных моментах. Группа инициаторов договаривается о дате, времени и месте всеобщего сбора. Эту информацию необходимо довести до каждого владельца жилья. В уведомлении надо привести список вопросов, которые будут обсуждаться.

Проведение собрания

Решение о переходе на вариант непосредственного управления принимают собственники жилья. Допускается проведение не только очного сбора, но и заочного голосования.

При традиционном собрании инициативная группа выбирает место для его проведения. Таковым может быть помещение ближайшего клуба, школы (по договоренности с руководством) или двор.

При очном собрании решение принимается прямым голосованием собственников квартир. Но не всегда люди откликаются на приглашение посетить мероприятие. Многие не хотят проявлять активность. Арендаторы помещений безразличны к нововведениям. В данных обстоятельствах выход из ситуации – заочное собрание.

При заочной форме проще провести голосование. В этом случае составляется опросный лист или бюллетень. Документ предоставляется каждому жильцу МКД. Как гласит ст. 45 Жилищного кодекса, решение считается принятым, если в голосовании участвовали более половины владельцев квартир.

пункт 3 статьи 45 ЖК РФ

На таком мероприятии необходимо обсудить вопросы:

  1. Выбор варианта непосредственного управления МКД.
  2. Выдвижение представителя интересов всех жителей дома, обсуждение, голосование. Избранное лицо будет следить за объектами коммунального хозяйства, заключать соглашения с организациями, осуществляющими ремонт здания, его обслуживание.
  3. Выбор поставляющих компаний, подписание соглашений.

По итогам составляется протокол общего собрания.

Голосование жильцов дома может происходить в очной, и заочной формах.

Выбор обслуживающей организации

Договоры для бесперебойной поставки воды, газа, электро- и теплоснабжения должны быть оформлены между организациями, предоставляющими эти услуги, и каждым из имеющихся собственников жилых помещений. Это может сделать и уполномоченное лицо, если есть доверенность, заверенная подписью нотариуса. Для оформления соглашения с обслуживающей организацией нужны следующие документы:

  • протокол, составленный по результатам голосования о переходе на непосредственный вариант управления;
  • бумага, в которой указано лицо, уполномоченное жильцами на подписание договора по ремонту и содержанию здания;
  • доверенности владельцев квартир;
  • заявление на заключение соглашения;
  • технический паспорт здания.

Пример протокола общего собрания собственников помещений

Если для содержания МКД будет привлечена подрядная организация, расходы оплачивают подписанты договора. При проведении некоторых работ, таких как уборка, ремонт, жители могут справиться своими силами. Но при вывозе мусора или обслуживании инженерных коммуникаций без подрядчика не обойтись. Если договор с обслуживающей компанией не будет подписан, непосредственная самоорганизация будет упразднена, а дому назначена управляющая компания.

Как происходит распределение обязанностей между жильцами

Когда жильцы дома решили самостоятельно организовывать все работы по его содержанию, им следует остановиться на одном из 3 вариантов распределения обязанностей. Выбор производится из следующих способов:

  1. Выдвигается кандидатура одного инициативного собственника квартиры, готового представлять интересы остальных жителей дома по нотариально оформленным доверенностям.
  1. Обязанности по организации всех работ, связанных с обслуживанием, благоустройством и содержанием здания, распределяются между всеми владельцами жилых помещений.
  2. Выбирается человек, не имеющий собственной квартиры в доме.

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Лицам, осуществляющим функции самостоятельного управления, полномочия передаются по доверенностям от владельцев собственности в МКД. Контроль деятельности выбранной кандидатуры ведут другие жители. Они должны следить за качеством выполнения работ, чтобы не нарушались оговоренные сроки. Если возникнут проблемы, жалобы, их выносят на всеобщее обсуждение.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Непосредственным управлением МКД называют отдельную форму управления, предусмотренную ЖК РФ. Данный способ управления предусматривает самостоятельное заключение договоров с организациями по услугам ГВС и ХВС, водоотведения, тепло-, газо-, электроснабжения.

Кроме того, владельцы помещений являются ответственными за проведение ремонтных работ и содержание общего имущества в доме.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Непосредственное управление МКД – что это

Статьей 161 Жилищного кодекса РФ обозначено, что управление МКД направлено на создание безопасных и благоприятных условий для проживания каждого гражданина, содержание общедомового имущества в надлежащем виде, разрешение спорных моментов использования такого имущества и обеспечение бесперебойного предоставления коммунальных услуг всем гражданам, которые проживают в МКД.

Каждый из владельцев помещений должен избрать один из методов управления МКД:

  • Управление, осуществляемое непосредственно владельцами помещений в МКД;
  • Управление ТСЖ/жилищным кооперативом/другим потребительским кооперативом специализированного направления;
  • Осуществление управления через управляющую организацию.

Метод управления МКД избирается через общее собрание владельцев помещений и может быть повторно избран или изменен в любой момент, основываясь на его решении. Решение, принятое на общем собрании, по поводу выбора метода управления обязательно для каждого из владельцев помещений в МКД.

Список прав и обязанностей владельцев помещений в МКД при управлении указанным домом

В соответствии с частью 1 статьи 164 Жилищного кодекса РФ, непосредственно осуществляя управление МКД, владельцы помещений в доме должны оформить договора по предоставлению услуг, связанных с содержанием и/или проведением ремонтных работ по общему имуществу с лицами, занимающимися определенными видами деятельности, основываясь на решении общего собрания владельцев.

Все или большая часть владельцев помещений в подобном доме считаются одной стороной подписываемого соглашения.

Основываясь на второй части обозначенной статьи, договора на снабжение водой (холодной и горячей), водоотведение, снабжение электричеством и газом (включая поставку баллонного газа), теплоснабжение (вместе с поставкой твердого вида топлива, если есть печное отопление) оформляются каждым владельцем помещения, принимающим участие в управлении МКД, с организацией, осуществляющей предоставление того или иного ресурса/услуги. С помощью такого договора осуществляется регулирование потребления и оплаты услуг.

При данных обстоятельствах ответственность за соблюдение режима и качества предоставления обозначенных услуг лежит на организации, осуществляющей передачу соответствующего ресурса. Граница ответственности за выполнение обслуживания и содержание внешних сетей должна обозначаться условиями заключенных договоров.

За процесс обслуживания и содержания внешних сетей должна отвечать организация, обеспечивающая ресурсоснабжение. Что же касается коммуникационных систем, размещенных в самом доме, то за данный процесс отвечать должны непосредственно владельцы помещений МКД (как и по договору электроснабжения). Реализовываться все это должно владельцами самостоятельно или же с привлечением отдельных лиц на условиях договора подряда.

Нужно заметить, что, учитывая часть 3 статьи 164 Жилищного кодекса РФ и основываясь на решении общего собрания владельцев помещений в МКД, непосредственно осуществляющих управление домом, от владельцев помещений во всех отношениях с третьими лицами имеет право представлять общие интересы кто-либо из владельцев или другое лицо, не относящееся в списку владельцев, однако, которому были переданы соответствующие полномочия, подтвержденные официальной доверенностью, оформленной с участием всех или большей частью собственников помещений в МКД.

В соответствии с подпунктами «а», «б» пункта 10 Правил содержания общего имущества в МКД, которые утверждены правительственным постановлением от 13 августа 2006 года под № 491, определено, что содержание общего имущества должно осуществляться в полном соответствии с действующими законодательными требованиями РФ (сюда же входит санэпидблагополучие населения, защита потребительских прав, техническое регулирование) и в состоянии, которое может обеспечить сохранение характеристики безопасности и надежности МКД, необходимых для обеспечения безопасности здоровья и жизни каждого гражданина, сохранения принадлежащего физическим и юридическим лицам имущества, имущества, отнесенного к муниципальной или государственной собственности.

При прямом управлении МКД владельцами помещений в доме, лица, которые выполняют комплекс работ, направленных на содержание и ремонт имущества, отнесенного к общедомовому, организующие предоставление услуг ХВС/ГВС, электроснабжения, водоотведения и газоснабжения (вместе с поставкой баллонного газа), теплоснабжения (вместе с твердым топливом, если имеется печное отопление), ответственны перед владельцами помещений в МКД за осуществление обязательств.

Последние предусматриваются условиями оформленных договоров, Правилами содержания общего имущества МКД, Правилами, которые используются при предоставлении, приостановке и ограничении оказания коммунальных услуг владельцам и прочим гражданам, использующим помещения в МКД и жилых домах.

То есть, ключевое преимущество такого метода управления МКД состоит в отсутствии каких-либо расходов, используемых для того, чтобы содержать штат ТСЖ, или необходимых для привлечения к процессу управления УК, поскольку при данных обстоятельствах управление производится инициативной группой владельцев в МКД.

Но этот момент можно считать в тоже время и основным недостатком такого метода управления, если численность жильцов в доме и площадь, предназначенная для общего использования, является существенной. Чем большим будет жилой дом, тем большее количество проблем может возникать при управлении им и тем большая вероятность образования разногласий среди жильцов.

Разыскать же управляющего, который бы по собственной инициативе занимался решением массы вопросов, довольно проблематично.

Из этого следует, что непосредственное управление может быть уместным только в небольших МКД, с минимальным объемом работ, связанных с управлением домом.

Переход на непосредственное управление МКД

Поэтапное руководство:

Первый этап. Утверждение группы инициативных жильцов

Неотъемлемой частью начала любого важного дела является наличие инициаторов – тех людей, которые обладают энтузиазмом, и являющихся единомышленниками в своем стремлении. И утверждение непосредственного метода осуществления управления домом не относится к исключениям.

На первом из этапов крайне важно разыскать жильцов (лучше, если они будут от каждого из подъездов), которые поддержали бы переход на новое управление и могли взять на себя долю организационных моментов такого мероприятия.

Первой задачей созданной группы будет составление перечня владельцев дома, с целью информирования их о нововведениях, разъяснения им всех преимуществ нового способа осуществления управления и привлечения как можно большего количества жильцов.

Дальнейшей задачей будет оповещение жильцов о проведении первых сборов владельцев. С этой целью нужно раздать жильцам письма, с указанием даты и места проведения собрания в соответствующем уведомлении.

Второй этап. Проведение собрания

В соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ, форма осуществления управления МКД должна определяться общими собраниями жильцов. Принятые на таких собраниях решения обязательны для каждого владельца. Это собрание может быть проведено и стандартно (при сборе жильцов), и в заочной форме (без вызова).

Планируя стандартный сбор, следует заблаговременно подумать о месте проведения собрания жильцов. Местом для сбора может быть определен как двор, так и прилегающие к дому здания общественного направления, при наличии договоренности.

При непосредственном собрании проводится голосование присутствующих владельцев помещений (либо через лиц, представляющих их интересы), которые и осуществляют принятие решения. Но часто эта процедура усложняется определенными нюансами – часто к мероприятию не проявляют никакой активности пожилые граждане и арендаторы помещений в жилом доме.

При данных обстоятельствах будет более приемлемо проведение заочных собраний, на которых процесс голосования происходит таким образом – жильцы отражают свои позиции в письменном виде через опросные листы или заранее подготовленные бюллетени, и направляют их по адресу, указанному в сообщении о собрании.

Сбор может состояться на условиях, обозначенных статьей 45 Жилищного кодекса РФ – когда в нем участвует больше, чем половина от жильцов (владельцев), проживающих в конкретном жилом доме. Весомость голоса владельца прямо зависит от величины его жилой площади.

На подобном собрании могут быть рассмотрены три ключевых вопроса:

  • Связанный с принятием решения об изменении формы управления МКД на непосредственную;
  • Избрание лица, которое сможет представлять интересы жильцов жилого дома при работе с организациями, осуществляющими обслуживание и различными юридическими лицами. Также избирается отдельный орган, именуемый советом или же комитетом жилого дома (обязательная процедура, если в доме более чем четыре квартиры). Официально его регистрация не нужна. В такой совет может быть включен или кто-либо один из владельцев (председатель), или же все владельцы, проживающие в доме;
  • О заключении договоров для организации надлежащего обслуживания жилого дома.

Следует пригласить на проведение сборов представителей местной администрации, поскольку это законодательно продиктованная необходимость. Как выход, можно предложить заочное голосование. Результаты проведенного сбора должны быть оформлены отдельным протоколом, подписывают который участники комитета либо представители инициативной группы жильцов.

Третий этап. Определение ответственной за обслуживание организации

В соответствии с подпунктами 2 и 3 статьи 164 Жилищного кодекса РФ, договора по услугам отопления, газоснабжения, электроснабжения и водоснабжения заключаются каждым из владельцев по отдельности.

Когда владельцами полномочия были переданы одному человеку, он имеет право заключения всех договоров от их лица. Однако перечень его полномочий должен быть подтвержден документально – доверенностью.

Если заключается прямой договор – это подразумевает необходимость представления копий следующих документов:

  • Протокола о решении общего собрания об избрании владельцами непосредственного метода осуществления управления МКД;
  • Протокола о решении общего собрания по поводу избрания лица, которое бы от имени жильцов взаимодействовало с организациями, обслуживающими дом;
  • Технического паспорта на жилой дом.

Кроме того, следует предоставить заявление о заключении прямого договора. Оно должно быть написано на имя начальника организации, выполняющей обслуживание, и доверенность с нотариальным заверением.

Точно также оформляют и прочие договора на остальные виды услуг, которые связаны с содержанием или проведением ремонтных работ в доме (это могут быть услуги по вывозу мусора, обслуживанию лифтов и прочее). Но если количество квартир в жилом доме меньше 12, обязанности в привлечении подрядчиков нет.

В случае выполнения работ через подрядчиков, сумма, которую жильцы оплачивают за услуги по договору, распределяется между ними. Остальные владельцы, не заключившие договора, должны возместить всю приходящуюся на их долю сумму за фактически выполненные работы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

компаний по управлению квартирной недвижимостью | Управление всей недвижимостью

Управляющий многоквартирным или дуплексным домом занимается повседневными операциями в многоквартирном комплексе, большом или маленьком. Хотя обязанности будут варьироваться в зависимости от конкретных потребностей владельцев комплекса и согласованных условий найма с управляющей компанией, в их обязанности могут входить любое или все из следующего:

  • Арендная плата: Менеджер играет две роли: 1) арендная плата и 2) оплата.Они будут управлять сбором арендной платы и использовать свои местные знания, чтобы установить правильный уровень арендной платы, чтобы привлечь арендаторов и получить максимальную отдачу от ваших инвестиций.
  • Управление арендаторами: Управляющий жилым комплексом берет на себя все — от поиска арендаторов до рассмотрения жалоб и выселений. Кроме того, они проверяют арендаторов, заключают договоры об аренде, облегчают проверки при заселении и выезде и многое другое.
  • Техническое обслуживание и ремонт: управляющий здания занимается физическим управлением недвижимостью, включая регулярное и профилактическое обслуживание, а также ремонт.
  • Юридические вопросы : Профессиональные менеджеры знают местные, государственные и национальные законы о проверке арендаторов, обработке гарантийных депозитов, расторжении договора аренды, выселении арендатора и соблюдении стандартов безопасности.
  • Бюджет и записи: Менеджер должен вести тщательный учет, включая доходы и расходы, проверки, аренду, запросы на техническое обслуживание, жалобы, ремонт, сбор арендной платы, страхование и может помочь с налогами на недвижимость.
Есть какие-нибудь советы по найму ПРАВИЛЬНОГО управляющего недвижимостью?

Вот отличный список для поиска способного менеджера квартир или дуплексных комплексов:

  1. Подтвержденная прибыль: Опыт прибыльного управления комплексами
  2. Отзывы: Большой опыт работы с клиентами и отзывы бывших арендаторов
  3. Помощь: Бригада специалистов по техническому обслуживанию или отношения с местными поставщиками
  4. Планирование: Подробный компьютеризированный учет и системы отслеживания сезонного технического обслуживания
  5. Лицензировано: Профессиональные сертификаты или лицензии от торговых организаций, таких как: Институт недвижимости Управление, Национальная квартирная ассоциация, Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью и Институт общественных ассоциаций.
Нужна ли мне управляющая компания?

Чем больше у вас арендаторов, тем больше у вас будет жалоб, проблем с обслуживанием и вакансий. В ваших интересах нанять менеджера, который быстро реагирует на чрезвычайные ситуации и вовремя собирает арендную плату.

Управляющие многоквартирными домами обладают профессиональными знаниями, чтобы помочь вам в найме и управлении местными продавцами, соблюдении местных, государственных и федеральных законов о жилищном строительстве, поддержании низкого уровня вакантных площадей и решении важных вопросов арендаторов, таких как выселение.

Как мне легко найти управляющего недвижимостью?

В All Property Management мы упрощаем поиск подходящего менеджера жилого комплекса для вашей арендуемой собственности, независимо от того, ищете ли вы кого-то для управления несколькими квартирами и таунхаусами, большим жилым комплексом, коммерческой недвижимостью или портфелем, который включает все это и многое другое. Просто выберите тип собственности и введите почтовый индекс аренды, чтобы мгновенно создать список управляющих многоквартирным домом в вашем районе. Для достижения наилучших результатов мы рекомендуем провести собеседование как минимум с двумя или тремя компаниями, чтобы найти ту, которая лучше всего подходит для ваших нужд.

.

Управляющих компаний многоквартирных домов

Разработчик обязан свести к минимуму неудобства для владельцев квартир и обеспечить им доступ к любому разумному раз.

Управляющая компания собственников

Владелец каждой жилой единицы имеет право на членство в управляющая компания собственников и обычно имеет один голос. где альтернативные меры уже действуют, они могут быть продолжены, при условии, что они справедливы и равноправны.

Управляющая компания собственников участвует в передаче процедура для отдельных единиц. Передача — это юридическая работа, связанная с покупка или продажа недвижимости. Если впоследствии объект будет продан или передан другое лицо, членство в управляющей компании собственников автоматически переходит к новому владельцу. Формально не обязательно оформить передачу или получить ее одобрение директоров компании.

Закон относится к организациям, которые управляют многокомпонентными проектами, как управляющие компании собственников, даже если организация не является компанией.За Например, некорпоративная группа или орган может нести ответственность за управление но они несут те же обязательства, что и управляющие компании собственников, которые зарегистрированы как компании.

Обязательства собственников управляющих компаний

Управляющие компании собственников должны выполнять определенные обязательства. наложенный Multi-Unit Закон о развитии 2011 года. Они также должны соблюдать закон о компаниях, который играет важная часть в определении прав и обязанностей владельцев, так как члены управляющей компании собственников.Основная часть корпоративного права в Ирландия — это компании Закон 2014 года. Этот Закон охватывает вопросы, в том числе общие собрания, обязанности, ведение учета компании, годовые отчеты и финансовая отчетность. В Основные обязанности управляющей компании собственников подробно описаны ниже.

Устав компании

Управляющий документ управляющей компании собственников называется конституция. Он устанавливает правила внутреннего управления компанией, и его положения должны соответствовать закону о компаниях.Управление каждого собственника компания должна иметь устав.

Директора компании

Как правило, директора управляющих компаний собственников являются членами компании, и были избраны более широким составом компании. В большинстве В случаях, срок полномочий директора ограничен 3 годами. Однако действующий директор могут быть назначены или избраны на ежегодных общих собраниях для дальнейшего условия, при условии, что это не запрещено статьями компании ассоциация (часть устава компании) или другие руководящие документы.

Реестр участников

Вы автоматически становитесь членом управляющей компании собственника, когда вы покупаете дом в многоквартирном доме. Управление собственников компания должна предоставить любому, кто покупает жилую единицу, долю или членство сертификат. Компания должна внести в реестр участников данные покупателя. Детали. Реестр участников — это список имен и адресов всех члены компании. Это требуется в соответствии с законодательством о компаниях и должно храниться в зарегистрированном офисе компании и доступны для всеобщего ознакомления.Члены должны информировать компанию о любых соответствующих изменениях.

Годовой отчет

Компания должна подготовить годовой отчет и провести годовое собрание, чтобы обсудить отчет. Отчет должен содержать данные о:

  • Доходы и расходы
  • Годовая плата за обслуживание
  • Счет амортизационного фонда
  • Планируемые затраты на содержание и ремонт
  • Страховая защита
  • Договоров, заключенных компанией

Члены должны быть уведомлены о собрании за 21 день и должны быть предоставлены с отчетом за 10 дней до собрания.Годовое общее собрание должно быть достаточно близко к развитию нескольких единиц, если только 75% участников компании соглашаются иначе. Компания также должна подавать годовые отчеты в Офис регистрации компаний (CRO).

Плата за обслуживание

Компания должна установить ежегодную схему оплаты услуг для оплаты:

  • Обслуживание, страхование и ремонт общих частей, находящихся под его контролем, и
  • Предоставление общих услуг (например, вывоз мусора, охрана, садоводство) собственникам квартир

Первоначальный взнос может быть установлен без проведения собрания участников, но, как правило, эти сборы должны быть одобрены общим собранием участников.Если более 75% членов не одобряют предложенный сбор, существующий заряд должен оставаться на месте.

Сервисный сбор не может быть использован для оплаты вопросов, связанных с ответственность разработчика или строителя, если это не согласовано в письменной форме 75% участников компании. Это одобрение может быть дано только в том случае, если 65% единицы проданы и могут вступить в силу только через 3 года после владения общие части переданы в ведение управляющей компании собственников.

Владельцы квартир обязаны платить за обслуживание (включая разработчиков в случай непроданных единиц).Плата за обслуживание должна быть рассчитана на прозрачная и справедливая основа, и расходы должны регистрироваться надлежащим образом.

С марта 2018 года в разработке руководящие принципы для новых приложений планирования квартир для квартиры разработки должны иметь «отчет о жизненном цикле здания». Этот отчет направлен на убедитесь, что новые разработки должным образом управляются в будущем. Должно включать оценку долгосрочных затрат на эксплуатацию и техническое обслуживание недвижимость. Отчет может быть полезен управляющей компании собственника, так как он должен показать меры, которые разработчик считает для управления и сокращения расходы в пользу жителей.Это также поможет менеджменту собственников компания для расчета годовой платы за обслуживание и амортизационного фонда вклад.

Амортизационный фонд

Управляющая компания собственника должна создать фонд погашения в течение 3 лет передачи права собственности на разработку. Амортизационный фонд составляет используется для расходов на ремонт, улучшение или обслуживание единовременный характер в многоквартирной застройке. Владельцы юнитов должны сделать взносы в амортизационный фонд (в том числе застройщиков в случае непроданных единицы измерения).Закон 2011 года предусматривает, что сумма взноса на затопление фонд составляет 200 евро в год на единицу или другую сумму, согласованную членами. Взносы в амортизационный фонд должны храниться на отдельном счете.

Условия проживания

Управляющая компания собственника может составлять внутренние правила для эффективного эксплуатация и сопровождение многоблочной разработки. Эти правила должны быть согласовано собранием членов, но первый набор правил может быть установлен компании перед продажей первого агрегата.Если объект сдается арендаторам, один из в условиях аренды должно быть указано, что жильцы должны соблюдать дом правила.

Долгосрочные контракты

Компания не может заключать договора с поставщиками товаров и услуги, рассчитанные на срок более 3 лет.

Разрешение споров

Вы можете обратиться в Окружной суд за распоряжением об обеспечении соблюдения любых прав или обязательства, предусмотренные Законом. Это включает в себя руководство владельцев компания, владелец квартиры, доверительный управляющий по завещанию или иному мировому соглашению, арендатор и разработчик.Суд, вместо того, чтобы отдать приказ, может направить стороны к попытаться решить вопрос путем посредничества.

Агенты по управлению недвижимостью

Агент по управлению недвижимостью нанимается управляющей компанией собственника для оказывать услуги по управлению недвижимостью, например, вывоз мусора, ремонт и техническое обслуживание. Как правило, люди, живущие в многоквартирных домах, имеют больше связаться с агентом, а не с управляющей компанией их владельцев, поскольку агент следит за повседневной работой поместья.Роли владельцев управляющая компания и агент по управлению имуществом являются отдельными, а подробности отношений между ними изложены в контракте или письме помолвка.

Агент следует указаниям совета директоров управляющая компания собственников и подотчетна им за качество услуги, предоставляемые. Агент может участвовать в управлении рядом разные поместья и могут работать в управлении нескольких разных владельцев компании.Агенты регулируются собственностью Регулирующий орган служб и должен иметь лицензию.


.

Каковы обязанности менеджера-резидента жилого комплекса? | Работа

Многие миллионы американцев наслаждаются комфортом современного городского квартирного образа жизни. Жители квартир не платят ни налога на недвижимость, ни платы за обслуживание, а только ежемесячную арендную плату. Владельцы многоквартирных домов и кондоминиумов нанимают менеджеров сообществ различных типов, в том числе удаленных и местных менеджеров.

Образование / обучение

По данным Бюро статистики труда США, от менеджеров квартир и общин все чаще ожидается, что они будут иметь степень младшего специалиста или бакалавра.Работодатели обычно предпочитают кандидатов с дипломами в области бизнеса, недвижимости или финансов, особенно в крупных жилых комплексах. Многие работодатели также требуют от менеджеров получения профессионального сертификата. Хорошо известные сертификаты включают Сертифицированного менеджера квартир, предлагаемого Национальной квартирной ассоциацией, и Сертифицированного управляющего недвижимостью, предлагаемого Институтом управления недвижимостью.

Обязанности, связанные с сдачей внаем

Одной из основных обязанностей управляющих квартирами является сдача в аренду пустующих квартир.Менеджеры сообщества обычно несут ответственность за размещение рекламы, назначение встреч и показ квартир потенциальным арендаторам. В другие обязанности входит проверка истории аренды и финансовой информации заявителей, подписание договоров аренды и работа с обслуживающим персоналом для подготовки квартир для новых арендаторов.

Обязанности арендатора и объекта

Управляющие квартирами, и особенно управляющие квартирами-резидентами, имеют ряд обязанностей, связанных с арендаторами и объектами. В большинстве случаев арендаторы подают запросы на техническое обслуживание напрямую управляющим квартирами, и они согласовывают их с обслуживающим персоналом.Управляющие квартирами также обычно принимают меры по вывозу мусора, обслуживанию бассейнов, благоустройству территории и обеспечению безопасности. В некоторых случаях менеджеры квартир также расследуют и документируют беспорядки или другие жалобы и при необходимости работают с правоохранительными органами.

Заработная плата и перспективы

Руководители имущественных и общественных ассоциаций получали в 2012 году среднюю зарплату в размере 52 610 долларов, согласно данным Бюро статистики труда. Те, кто работает в районе Лоуэлл-Биллерика-Челмсфорд к северу от Бостона, Массачусетс, получили больше всего в 2012 году со средней зарплатой в 112 920 долларов.Перспективы трудоустройства управляющих квартирами несколько невысоки: BLS прогнозирует рост только на 6 процентов до 2020 года.

.

Как найти квартиру в Чиангмае: пошаговое руководство

В течение двух месяцев я жил в Чиангмае, Таиланд, в месте, напоминающем многие квартиры Чиангмая; Это была великолепно ухоженная квартира (полностью меблированная, с кухней, стиральной машиной, кондиционером и даже бассейном и тренажерным залом!), которая стоила мне меньше, чем хостел, и дала мне удобное место, которое я могу назвать своим … то, в чем я остро нуждался после того, как мне передали задницу (буквально!) в Индии.

Это было дешево, и его легко найти.

Но есть несколько уловок, чтобы сделать это правильно; вот что я узнал о поиске квартир в Чиангмае.

Нажмите здесь, чтобы посмотреть это видео на YouTube.

Прикрепите это на потом!

Апартаменты в Чиангмае: как найти квартиру в Чиангмае

Как я объяснил в другой статье, Чианг Май — это цифровой центр кочевников Вселенной. В частности, район Нимман в Чиангмае — это бьющееся сердце этой штаб-квартиры цифровых кочевников. (См. Также: Нимман Чиангмая: Пузырь без извинений)

Сотни (если не тысячи) цифровых кочевников спускаются в Чиангмай каждый год, часто оставаясь на несколько месяцев подряд. Многие даже приезжают на месяц или два и настолько влюбляются в культуру / удобства / социальную среду / стоимость жизни, что остаются там гораздо дольше. Как и Бали, это одно из тех мест, которое затягивает и не всегда выплевывает обратно.

Тайцы очень умны и невероятно предприимчивы; вместо того, чтобы сопротивляться натиску посетителей, держащих пачки евро / долларов и жаждущих некоторых современных удобств по доступным ценам, они приветствуют их.Таким образом, существует целая индустрия квартир с обслуживанием. Эти меблированные апартаменты доступны для ежемесячной аренды, часто по более низким ставкам, если вы берете на себя обязательства на шесть месяцев или год.

Вот как найти квартиру в Чиангмае и получить хорошую цену, пока вы в ней.

Шаг первый: забронируйте только несколько первых ночей до прибытия

Хотя мне приходилось испытывать сильный дискомфорт, я сопротивлялся желанию забронировать квартиру (через AirBnB) на время моего пребывания до приезда.Учитывая то, что я знал о стоимости жизни в Чиангмае, онлайн-цены не имели смысла. Я знал, что смогу добиться большего. Поэтому я только что забронировал свои первые три ночи, в частности, в месте под названием The Dome, которое удобно расположено в нескольких минутах ходьбы от старого города и центра района Нимман.

Не уверен, что Купол находится в нужном месте или подойдет вам? Ознакомьтесь с некоторыми из лучших предложений по размещению в Чиангмае здесь:

Booking.com

Сейчас.Я нашел свою квартиру за полдня, так что мне даже не понадобились три полных ночи в отеле. Но если вы прибываете в Чиангмай в пик сезона для цифровых кочевников и туристов (обычно декабрь / январь), вы можете не так быстро найти квартиру. В зависимости от вашего бюджета и критериев трех ночей может быть более чем достаточно. Или, возможно, вам понадобится немного больше времени.

Шаг второй: Получите SIM-карту

Хотя в большинстве квартир, на которые я смотрел, были укомплектованы стойки регистрации, очевидно, в некоторых просто есть доски объявлений с номерами телефонов, по которым можно позвонить.В любом случае вам понадобится номер телефона для бронирования и аренды. SIM-карты в Таиланде дешевы и удобны, с отличными тарифными планами. Я купил SIM-карту в аэропорту Бангкока, ожидая прибытия своего багажа на карусели.

(См. Также: Основы путешествий по мобильному телефону: международные тарифные планы, SIM-карты и др.)

Шаг третий: прогулка

Лучшее место, чтобы узнать, где вы хотите жить, — это прогуляться. Если хотите, можете преодолеть большую площадь на велосипеде или самокате.(Я? Я не склонен арендовать скутеры в зарубежных странах после того, как на одном из них в Карибском бассейне произошел несчастный случай со смертельным исходом, и особенно не в больших городах по прибытии. Но если вам больше нравится эта идея, выбейте себя из строя. — образно говоря, то есть ).

Шаг четвертый: Найдите многоквартирные дома в окрестностях Чиангмая

Есть несколько районов, в которых есть группы квартир, которые обычно имеют участки для краткосрочной / среднесрочной аренды.Один из этих районов находится к северу от торгового центра Maya Lifestyle. Green Hill — популярный комплекс, как и ПромТ и Мода. Дальше на юг находятся другие места, такие как Hillside (рядом с местом для совместной работы, которое я очень часто посещал под названием Mana).

Следите за не только зданиями, но, если они не торчат на вас, ищите знаки; все, от рекламных щитов до небольших рукописных указателей на перекрестках, направит вас к зданиям, где вы можете снять квартиру.

Возможно, вы предпочитаете найти место за пределами района Нимман, поближе к старому городу, университету или «горе». Если у вас есть самокат, у вас будет больше возможностей. Прокатись, а также поспрашивай. Есть также несколько веб-сайтов, на которых есть списки квартир, таких как Perfect Homes и Faz Waz (Faz Waz — это инструмент, который вы можете использовать для поиска мест по всему Таиланду), и вы всегда можете скрыться в одной из групп Facebook, посвященных эмигрантам. ; Я нашел группу цифровых кочевников Чиангмая полезной на самых разных уровнях.

Шаг пятый: спросите / позвоните

Как я уже сказал, многие из этих зданий представляют собой кондоминиумы, в которых есть приемные. Это очень упрощает задачу; просто войдите и спросите, есть ли у них вакансии. Ценообразование обычно стандартизировано, а процесс прост. Если есть вакансия, которая соответствует вашим потребностям, попросите показать квартиру (это само собой разумеется).

В других зданиях может не быть приемной, а вместо этого есть доска объявлений на фасаде, где владельцы квартир могут размещать свои вакансии с указанием номера телефона, по которому можно позвонить.Есть у ‘эр.

Моя «подушечка» из Чиангмая


Шаг шестой: Подтвердите сборы

Прежде чем совершать коммит, убедитесь, что вы знаете, во что ввязываетесь. Большинство квартир требует арендной платы за один-два месяца в качестве залога, который будет возвращен вам, когда вы уедете (при условии, что вы не разгромили квартиру).

Арендная плата варьируется и, как правило, растет из года в год, поскольку популярность Чиангмая (а точнее, района Нимман) растет. Общая стоимость меблированной квартиры с одной спальней в 2017 году составляла 10 000-15 000 тайских бат (около 300-450 долларов США).

Вы также обычно несете ответственность за оплату коммунальных услуг. Узнайте, какова ставка (в моем доме ставка составляла 5 бат за кВт за электричество и 35 бат за единицу воды — в итоге получилось около 800 бат в месяц за (очень консервативное использование) электричества и 200 бат за единицу воды). в месяц на воду. При въезде убедитесь, что вы знаете, каковы начальные показания счетчика, а также где находятся счетчики, чтобы вы могли контролировать свое использование (кондиционер — убийца). Есть несколько ужасных историй о людях, которых рассказывают возмутительные счета за коммунальные услуги при отъезде, которые они не могли оспорить, потому что у них не было достаточно информации и времени, чтобы разобраться в этом (с самолетом, чтобы успеть или тому подобное).

В моем случае меня также проинформировали, что я буду нести ответственность за уборку в размере 500 бат при освобождении квартиры, и мне также пообещали, что квартира будет убрана бесплатно перед въездом (и это было так).

Шаг седьмой: внесите залог

Чтобы зарезервировать квартиру на дату въезда (если вы не переезжаете в этот же день), вам придется сразу же поставить на карту немного наличных. (Для моей квартиры это было 5000 тайских бат — около 150 долларов).

В день заселения 5000 стали авансовым платежом для возвращаемого гарантийного депозита.

Все мои сборы оплачивались наличными, так что будьте готовы зайти к банкомату.

Шаг восьмой: переезжайте в новую квартиру!

… и наслаждайтесь! Хотя эта система поиска квартиры в Чиангмае действительно хорошо работает в Чиангмае, она может не работать так же хорошо в других городах, которые не так хорошо оборудованы для краткосрочной / среднесрочной аренды (также известные как цифровые кочевники).Совсем недавно я применил этот процесс для поиска квартиры в Хойане (Вьетнам), и я обнаружил, что специальная группа в Facebook (Hoi An Expats Property — Buy and Rent) является наиболее ценной.

Учитывая, что я нахожусь в разъездах более 11 лет, можно подумать, что у меня больше опыта поиска квартир по всему миру. Странно, но нет. Это потому, что в подавляющем большинстве случаев я выбирал места назначения, исходя из конкретной возможности поехать туда, что, в большинстве случаев, предполагало бесплатное проживание, например, прислугу или волонтерство.Это сделало меня экспоненциально легче сориентироваться; все, что мне нужно было сделать, это приехать и подключиться к тому сообществу / местному району, которое меня ждало. Это не только сэкономило мне кучу денег на проживании, но и было невероятно полезным. (См. Также: Как получить бесплатное жилье по всему миру)

Хотя, как я обнаружил, есть что сказать и о собственном пространстве без участия волонтеров, и о необходимости заботиться о чужом доме и домашних животных (что часто также ограничивает ваше время и движения).Все это компромисс, и все зависит от того, как вы хотите прожить свою жизнь в дороге.

Обязательно посмотрите мое видео о том, как найти квартиру в Чиангмае, включая экскурсию по моей милой маленькой квартирке!

Вы также хотите проверить….

Чиангмай, 10 лет спустя: невозможный поиск

Нимман Чиангмая: Пузырь без извинений


Развлечения в Чиангмае

Прикрепите это на потом!

.

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
Back to top