Расчет размера неустойки по договору долевого участия: Калькулятор расчёта неустойки (пени) за каждый день просрочки по ДДУ, ст. 6 214-ФЗ (актуален на 14 ноября 2020 года)

Содержание

Неустойка за просрочку по договору долевого участия (ДДУ): все, что нужно о ней знать

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязан передать объект строительства дольщику в срок, указанный в договоре. При этом срок передачи является существенным условием договора участия в долевом строительстве, отсутствие срока в договоре влечет признание такого договора незаключенным. Иными словами, Росреестр откажет в регистрации договора участия в долевом строительстве, в котором отсутствует срок передачи. 

Таким образом, срок в долевом строительстве является очень важным параметром, поэтому законодатель устанавливает также ответственность застройщика за его нарушение. Важно учитывать, что норма Закона № 214, устанавливающая размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства, является императивной, поэтому застройщик не может изменить размер ответственности в договоре.

Какой размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства?

Неустойка по долевому строительству различается для физических и юридических лиц.

    Для физических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.

    Для юридических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки. 

    Формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры или иного объекта: 

    Неустойка за просрочку по ДДУ = Размер неустойки x Цена ДДУ x Количество дней просрочки

Рассчитайте неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ онлайн на калькуляторе по ссылке.

Важные аспекты при взыскании неустойки по ДДУ

Часто дольщики задают вопрос: “Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?”. Отвечая на этот вопрос, мы выделили 4 важных аспекта, на которые стоит обратить внимание дольщику.

1. При расчете неустойки учитывается цена объекта по ДДУ, а не цена по договору уступки

Если дольщик приобрел недвижимость не у застройщика по ДДУ, а третьих лиц по договору уступки права требования (включая случаи покупки у аффилированных с застройщиком лиц), то для расчета неустойки дольщик должен иметь копию первоначального ДДУ (между застройщиком и продавцом).

Соответственно при расчете размера неустойки дольщик использует стоимость объекта недвижимости, указанную в первоначальном договоре участия в долевом строительстве.

Цена ДДУ  ≠ стоимость уступаемых прав

Застройщик несет ответственность в пределах стоимости объекта, указанной в первоначальном ДДУ, который подписывал застройщик. Это относится и к случаям расчет неустойки за просрочку по ДДУ и случаям расторжения ДДУ (в противном случае дольщик мог бы уступать другому лицу по завышенной стоимости объект и новый дольщик требовал бы с застройщика сумму денег, которую застройщик не получал). Данный аспект важно дольщикам учитывать при покупке недвижимости (если застройщик продает объекты ДДУ не напрямую, а через посредников по договору уступки, цена в первоначальном договоре и договоре уступки значительно отличается, то это свидетельствует о серьезных рисках покупки недвижимости, так как а) в случае расторжения ДДУ дольщик будет требовать только цены по ДДУ, а не всей уплаченной суммы б) деньги за объекты недвижимости получает не застройщик, а посредник, а при расторжении договора дольщик будете взыскивать деньги именно с застройщика, который может оказаться неплатежеспособным). Подробнее о рисках покупки квартиры по договору уступки читайте здесь.

2. Важно правильно рассчитать период просрочки строительства по ДДУ, допущенной застройщиком

Для верного расчета неустойки дольщик должен правильно рассчитать просрочку, допущенную застройщиком.

Здесь стоит обратить внимание на следующее:

а) при расчете неустойки по ДДУ учитывается срок передачи объекта ДДУ, а не срок сдачи дома.

В ДДУ застройщик указывает 2 срока — срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи дольщику объекта по акту после ввода дома в эксплуатацию. Второй срок обычно отличается на несколько месяцев. И именно он учитывается при расчете периода просрочки по ДДУ. Просрочка по долевому строительству начинает течь со дня, следующего за днем окончания срока передачи объекта по ДДУ.  

б) дата подписания акта приема-передачи включается в период просрочки.

Пример:

  • Срок передачи квартиры по ДДУ — не позднее 29.01.2018 года. Квартира передана 27.04.2018 года.

  • Как правильно посчитать просрочку застройщику?

  • Просрочка застройщика составила 88 дней с 30.01.2018 по 27.04.2018 включительно.

3. Ставка рефинансирования с 01. 01.2016 года приравнена к ключевой ставке. При этом с 01.01.2016 она менялась довольно часто. Поэтому дольщику важно определить, какую ставку рефинансирования использовать.

На самом деле на практике бытуют 3 разных позиции юристов, в том числе судей, относительно ответа на вопрос: Какую ставку рефинансирования учитывать при расчете неустойки по ДДУ, если в период просрочки ставка менялась?


Вариант расчета неустойки по ДДУ № 2

Ставка рефинансирования определяется на день окончания срока передачи, указанного в ДДУ (то есть когда застройщик должен был передать объект).     


Каждый вариант расчета неустойки по ДДУ имеет свое юридическое обоснование, которое может применять дольщик. Поэтому дольщик может выбрать метод расчета, который позволяет взыскать с застройщика больший размер неустойки, и представить соответствующее обоснование. 

Вы можете прочитать юридическое обоснование каждого метода расчета, а также рассчитать неустойку за просрочку передачи квартиры (помним, что неустойка за просрочку сдачи дома не уплачивается) по любому из данных вариантов на удобном онлайн-калькуляторе неустойки по ДДУ здесь.

4. Дольщику важно учесть, что суд вправе снижать размер неустойки и штрафа на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ

О снижении неустойки судом, а также о том, как его избежать, читайте в статье “Применение ст. 333 ГК РФ судами при взыскании неустойки по ДДУ”.

5. Дольщик должен знать, что застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика (дольщик уклонился от подписания передаточного акта)

Закон защищает дольщика от произвола дольщиков, намеренно затягивающих сроки передачи с целью взыскать неустойку в большем размере. Если застройщик направил в срок, указанный в договоре для передачи объекта, уведомление дольщику о необходимости принять квартиру или иной объект, а дольщик не явился на приемку или уклонился от подписания акта, то застройщик освобождается от ответственности за просрочку передачи, так как просрочка передачи произошла по вине дольщика, иными словами, если застройщик представит в суд подтверждение направления уведомления о передаче дольщику в установленный срок, то суд может отказать в удовлетворении требований.

Как избежать отказа суда при взыскании неустойки? Как не стать “уклонистом” по Закону № 214-ФЗ? Об этом мы написали статью, читайте ее по ссылке.

Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по договору долевого участия (ДДУ)?

Важно не только правильно посчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры, но и ее взыскать. Рассмотрим порядок взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры (иного объекта) по ДДУ.

1. Досудебный порядок урегулирования спора

Несмотря на то, что соблюдение претензионного порядка по делам о взыскании неустойки с застройщика не является обязательным, мы все-таки рекомендуем до подачи иска в суд обратиться к застройщику с претензией о выплате неустойки. Во-первых, направление претензии поможет избежать необоснованного отказа суда во взыскании штрафа по Закону о защите прав потребителей за отказ в добровольном порядке исполнить требования дольщика (такой отказ можно обжаловать во второй инстанции, есть положительная практика на этот счет, но чтобы не терять время на обжалование, которое длится более претензионного срока, лучше перестраховаться).

Претензию рекомендуем отправлять ценным письмом с описью вложения (в описи указать: Досудебная претензия по Договору участия в долевом строительстве № ___ от ______ года). Надо отметить, что в Законе № 214-ФЗ не определен срок выплаты застройщиком неустойки по договору долевого участия в добровольном порядке, но исходя из норм Закона о защите прав потребителей, для дольщиков-потребителей принято его считать равным 10 дням с даты направления письма о выплате неустойке. Но на практике крайне редко застройщик производит выплату неустойки по договору долевого участия в добровольном порядке.

2. Взыскание неустойки за просрочку по ДДУ в суде

В случае невыплаты застройщиком неустойки в досудебном порядке для взыскания неустойки дольщик должен обратиться в суд с исковым заявлением (как правило, застройщики не реагируют на претензию или отвечают «отписками»).

До подачи иска в суд дольщику потребуется:

а) определить подведомственность и подсудность дела.

Физические лица, которые приобрели объект недвижимости для личных целей, должны обратиться в суд общей юрисдикции. О вариантах подсудности дел о взыскании неустойки с застройщика за просрочку в суде общей юрисдикции читайте в статье “Подсудность дел о взыскании неустойки по ДДУ”.

Юридические лица, индивидуальные предприниматели для взыскания неустойки должны обратиться в арбитражный суд по месту нахождения застройщика, если в ДДУ не определена иная подсудность.

Существует убеждение среди дольщиков, что в арбитражном суде практика по взысканию неустойки по ДДУ лучше (неустойка снижается меньше судом), поэтому дольщики-физические лица уступают свои права требования юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, которые в свою очередь обращаются в арбитражный суд. Однако данное убеждение было верно несколько лет назад, до того как практика взыскания неустойки по ДДУ в арбитражном суде изменилась. Об актуальной практике взыскания неустойки по ДДУ в арбитражном суде читайте в статье “Взыскание неустойки по ДДУ в арбитражном суде, выкуп права требования неустойки по ДДУ”.

б) определить цену иска и размер госпошлины, если она подлежит уплате.

Дольщик в суде общей юрисдикции может взыскать:

  1. неустойку за просрочку передачи объекта по договору долевого участия (размер определяем по формуле, описанной выше)

  2. компенсацию морального вреда (заявляется в любом размере, окончательный размер определяет суд)

  3. судебные расходы (оплаченные расходы на оплату юридических услуг, расходы на оплату нотариального тарифа за удостоверение доверенности)

  4. штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы.

В цену иска для расчета госпошлины из указанных требований включается только сумма неустойки.

В судебной практике встречаются также решения о взыскании с застройщика убытков в виде расходов по найму жилья. Возможность взыскания таких убытков зависит от фактических обстоятельств дела и практики конкретного суда (судьи). О взыскании убытков при просрочке по ДДУ читайте отдельную статью. Если вы заявляете к взысканию с застройщика убытки, то сумма убытков также включается в цену иска.

Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, кроме того, вопрос взыскания штрафа является спорным (об этом по ссылке, указанной выше).

О том, как определить госпошлину при взыскании неустойки по ДДУ, читайте в статье “Госпошлина по делам о взыскании неустойки по ДДУ”.

После подачи иска в суд истцу необходимо принять участие в судебных заседаниях (обычно их 2-3) при рассмотрении дела для того чтобы отстоять свои права, особенно в случае заявления ответчиком возражений по иску.

3. Исполнение решения суда

Получив положительное решение суда о взыскании неустойки, у дольщика встает вопрос: “Как получить неустойку за просрочку по Закону № 214-ФЗ фактически?”

Для начала оговоримся, что решение суда о взыскании неустойки по ДДУ вступает в силу по истечении месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме (полное решение с мотивировочной частью), если никто из сторон не обжаловал решение. Если решение обжаловано, то постановление суда вступает в силу в день вынесения постановления апелляционной инстанцией, но дольщику для получения исполнительного листа необходимо дождаться возвращения дела в суд первой инстанции.

После вступления в силу решения суда дольщик должен для взыскания неустойки в принудительном порядке получить в суде исполнительный лист. Далее дольщик предъявляет исполнительный лист к взысканию в установленном порядке (помимо исполнительного листа необходимо подготовить заявление о взыскании в соответствии с ФЗ об Исполнительном производстве) в банк, в котором открыт расчетный счет застройщика (узнать счета можно, направив запрос в налоговый орган), либо в отдел судебных приставов. 

Процесс фактического получения неустойки по договору долевого участия с застройщика является длительным, зачастую творческим, а иногда напоминает оперативно-розыскную деятельность по поиску счетов, имущества застройщика, в редких случаях деньги поступают дольщику сразу после подачи исполнительного листа в банк, указанный в реквизитах застройщика в ДДУ. При недостаточности денег у застройщика, но наличии какого-либо имущества (недвижимости, транспорта, дебиторской задолженности и т.д.) дольщику придется взаимодействовать с отделом судебных приставов, который, к сожалению, по практике работает неэффективно и неоперативно, обжаловать бездействие пристава в вышестоящий орган и суд.

4. Вопрос налогообложения неустойки по ДДУ

Пару лет назад неустойка по договору долевого участия считалась возмещением убытков дольщика и потому не облагалась НДФЛ. Затем Верховный суд РФ и Минфин изменили свою позицию на этот счет. Теперь дольщик, получивший от застройщика неустойку по ДДУ и штраф по Закону о защите прав потребителей, должен уплатить налог с дохода. Не облагаются налогом компенсация морального вреда и судебные расходы.

Дольщик-физическое лицо уплачивает НДФЛ с неустойки. Ставка налога зависит от того, является он налоговым резидентом РФ или нет (13 % — для резидентов, 30 % — для нерезидентов).  

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 228 НК РФ исчисление и уплату налога исходя из сумм полученных доходов производят самостоятельно физические лица, получающие доходы, при получении которых не был удержан налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 и пунктом 14 статьи 226.1 НК РФ. 

В соответствии с пунктом 6 статьи 228 НК РФ налогоплательщики, получившие доходы, сведения о которых представлены налоговыми агентами в налоговые органы, уплачивают налог не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом, на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога, если иное не предусмотрено пунктом 7 статьи 228 НК РФ.  

Таким образом, вышеуказанными положениями статей 226, 226.1 и 228 Кодекса предусмотрен специальный порядок выполнения налоговыми агентами и налогоплательщиками своих обязанностей в случае невозможности удержания налоговым агентом исчисленной суммы налога на доходы физических лиц, который исключает обязанность налогоплательщиков самостоятельно исчислить суммы налога и представить налоговую декларацию по указанным доходам.  

Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 229 Кодекса лица, на которых НЕ ВОЗЛОЖЕНА обязанность представлять налоговую декларацию, ВПРАВЕ представить такую декларацию по месту жительства.

Соответственно, в случае если налог не был удержан с полученных доходов, то уплата НДФЛ производится налогоплательщиком на основании уведомления налогового органа по сроку не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. При неполучении налогоплательщиком налогового уведомления и самостоятельном декларировании доходов в соответствии с п. 2 ст. 229 НК РФ срок уплаты налога, предусмотренный п. п. 6, 7 ст. 228 НК РФ (1 декабря соответствующего года), не корректируется.

Данная позиция соответствует Письму Минфина России от 10.12.2018 года № 03-04-05/89331. Вместе с тем, если дольщик планирует использовать налоговые вычеты, чтобы уменьшить сумму налога (социальные, имущественные и пр.), то ему необходимо самостоятельно задекларировать данный доход и в данной декларации указать налоговые вычеты.  

    В целом процедура взыскания неустойки по ДДУ с застройщика занимает в среднем 4 месяца при наличии у застройщика денежных средств на счетах (если решение не обжалуется в апелляционном порядке ни одной из сторон спора). Если дольщик или застройщик обжалуют решение суда о взыскании пени по ДДУ, то дополнительно к данному сроку нужно прибавить 2-3 месяца (в среднем, но бывает и больше). Также если застройщик испытывает финансовые трудности, то процесс поиска денежных средств для взыскания тоже может занять длительное время. Таким образом, срок выплаты неустойки по ДДУ зависит от разных обстоятельств: срока рассмотрения судебного дела, сроков изготовления судом судебных актов, исполнительного листа, срока поиска денежных средств у застройщика.

Нет времени самостоятельно заниматься взысканием неустойки по ДДУ? Закажите комплексные услуги юриста по взысканию неустойки по ДДУ с застройщика с оплатой по результату. Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону  8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Бесплатная консультация юриста

Неустойка по ДДУ – 2020: особенности начисления и взыскания

3. Отсрочка по уплате неустойки и процентов, предъявленных к исполнению застройщику до 3 апреля 2020

До 01.01.2021 года застройщикам предоставлена отсрочка по уплате неустоек, процентов, убытков, требования о которых предъявлены к исполнению до 03.04.2020.  

Вот цитата пункта 1 Постановления 423, где об этом сказано:   

«В отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.».

Исходя из буквального прочтения текста Постановления 423, значение имеет дата предъявления застройщику требования уплаты неустойки (процентов) к исполнению.

Логично предположить, речь о дате досудебного требования (претензии) уплатить неустойку. Правда, подвисает вопрос: значима дата направления или вручения требования? А может дата, когда по условиям договора требование считается врученным?

Допустим, речь о вручении требования. Рассмотрим пример. Последний день срока передачи квартиры по ДДУ — 31.12.2019 года, застройщиком его нарушил. Дольщик вручил застройщику требование об уплате неустойки 03.04.2020 или позднее. Значит, он может просудить и принудительно взыскивать пеню за период с 01.01.2020 по 02.04.2020. Отсрочка застройщику по этой неустойке не положена.

Другой дольщик из того же ЖК вручил застройщику требование 01.04.2020, он может ее просуживать, но взыскать – только в 2021 году. По ней действует отсрочка. И если такой дольщик будет судиться сейчас, «потребительского» штрафа за неуплату неустойки по досудебному требованию не будет. Ее же застройщик может не платить до 2021 года.

Формулировка «предъявлен к исполнению» явно заимствована авторами Постановления 423 из процессуальных законов или из закона об исполнительном производстве, где она используется законодателем применительно к исполнительному листу (см. , напр., ст. 320 АПК РФ, ст. 432 ГПК, Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Тогда резонный вопрос: распространяется ли правило об отсрочке на неустойки и проценты, по которым до 03.04.2020 выданы исполнительные листы или вступили в силу решения о взыскании?

Прямо об отсрочке по исполнению судебных решений в Постановлении № 423 ничего не сказано. Также ни слова о приостановлении возбужденных исполнительных производств, о продлении сроков предъявления исполнительных листов к взысканию на период отсрочки.  

Значит, застройщик обязан исполнять судебные решения и не может ссылаться на Постановление 423 как на основание, временно обессилившее эти судебные акты.

Косвенно это подтверждается и пунктом 3 Постановления 423, где сказано: если застройщик не исполняет ранее вступившие в силу решения судов о взыскании неустоек, суд может приостановить его деятельность по привлечению денег новых дольщиков. С иском о такой приостановке может обратиться управление госстройнадзора или другой уполномоченный в конкретном регионе орган.

То есть, решения судов о взыскании неустоек, вступившие в силу до Постановления 423, по-прежнему актуальны, не заморожены т.к. по смыслу самого Постановления могут повлечь для застройщика неблагоприятные последствия.

***

Весь этот год нам предстоит работать в условиях действия наспех составленного и крайне неоднозначного 423-го Постановления. Уже сейчас видны возможные негативные последствия заложенных в нем решений для участников долевого строительства. Остается надеяться, что правительственные меры поспособствуют тому, чтобы все или большинство реализуемых застройщиками проектов будут завершены.

Расчет неустойки по ДДУ \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Расчет неустойки по ДДУ (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Расчет неустойки по ДДУ

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2020)Если застройщик нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, размер неустойки (пеней) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства. Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ; п. 23 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Нормативные акты: Расчет неустойки по ДДУ

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 13.07.2020)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Как рассчитать и взыскать неустойку, если жилье не сдано в срок?

Договор долевого участия – важный документ, который получает будущий собственник от застройщика во время строительных работ. В документе устанавливается срок сдачи объекта с последующим оформлением документов. Если во время строительных работ происходят задержки (по любым на то причинам), то будущий владелец недвижимости имеет полное право требовать выплату неустойки за просрочку сдачи жилья в срок.

Неустойка по сдаче дома/квартиры регламентируется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…».

Когда и за что можно требовать неустойку?

Неустойку за задержку сдачи дома с застройщика можно требовать с первого дня нарушения ДДУ. Законное исчисление сроков для выплат начинается с первого дня, следующего за датой, установленной в договоре.

Вопрос досудебного урегулирования спора может быть внесен в ДДУ по согласованию сторон в момент подписания документа. Если такой пункт отсутствует, то взыскание неустойки осуществляется в судебном порядке.

Подтверждающие основания невыполнения обязательств по срокам:

  • нет акта приема-передачи жилья;
  • истекли сроки по договору;
  • акт подписан позже ранее запланированного срока.

Обратите внимание!

Настойчивость застройщика и его предложение о переносе сроков сдачи (документально), не является правомерным действием и может быть оставлено без внимания участника. Подписав такой документ, собственник останется без выплат, а закон встанет на сторону застройщика.

Читайте также

Дарение доли в квартире родственнику

Как правильно определить сроки ввода дома в эксплуатацию?

Срок передачи недвижимости должен быть единым для всех дольщиков в одной секции. Дата устанавливается строительной компанией (СК) в проектной документации и договоре, который подписывают обе стороны. Изменения в документе могут быть внесены только по согласованию или через суд.

Ввод в эксплуатацию – срок принятия объекта администрацией, который происходит раньше, чем передача жилья владельцам по акту приема-передачи. Без документа на ввод оформить квартиру на дольщика нельзя.

Срок в ДДУ по передаче имущества может быть указан несколькими способами:

  • точное число, год и месяц, где следующий день будет считаться просрочкой;
  • квартал (например, 2 квартал 2020 года) – просрочка будет считаться с 01. 07.2020 года;
  • с привязкой к дате ввода в эксплуатацию – если в договоре указан срок ввода до 01.01.2020, то период просрочки следует считать с учетом 30-дневного срока на процедуру передачи недвижимости. То есть с 31.01.2020 можно подать претензию или обратиться в суд по поимке неустойки за квартиру.
Многие застройщики пытаются избежать судебных тяжб путем обозначения срока, как ориентировочного. Такая уловка не снимает ответственности, а выплата неустойки в случае нарушения договорных обязательств – неизбежна.

Как самостоятельно рассчитать неустойку?

Неустойка за просрочку сдачи квартиры при нарушении установленного срока рассчитывается по стандартной формуле:

Читайте также

Как происходит раздел дома в натуре?

сумма выплат = обозначенная в контракте стоимость недвижимости х 1/300 ставки рефинансирования х срок просрочки в днях.

Обратите внимание!

Если дольщик физическое лицо, то ставка рефинансирования удваивается, а значение 1/300 заменяется 1/150.

Взыскание пени с застройщика

Чтобы взыскать с застройщика неустойку за несвоевременную сдачу квартиры согласно договорным обязательствам, следует обратиться к компетентным юристам, которые помогут правильно составить письменную претензию. В тексте обращения необходимо сделать ссылку на договор долевого строительства, указать дату просрочки, ссылку на законодательство РФ и изложить требования по возмещению убытков. Претензия может быть отправлена заказным письмом с уведомлением или вручена лично уполномоченному представителю компании.

Если реакции на обращение не было, у дольщика есть право обратиться в суд. Исковой документ включает те же пункты, что и претензия, а также моральный ущерб, если на то есть обоснованные причины.

Выплата неустойки за квартиру проводится на расчетный счет дольщика, который, как и ряд других документов, следует приложить к заявлению:

  • ДДУ;
  • сумма неустойки – 1/150 или 1/300 ставки рефинансирования на день акта или день вынесения решения судом;
  • ранее отправленная претензия с уведомлением о ее принятии второй стороной;
  • оплата госпошлины;
  • номер расчетного счета указывается в иске.

Пакет документов подается по месту нахождения компании застройщика.

Обратите внимание!

Если срок сдачи просрочен более чем на 2 месяца, то дольщик имеет право расторгнуть договор и потребовать полный возврат внесенного депозита.

Размер ключевой ставки для расчета неустойки

Расчет неустойки за сдачу дома проводится согласно выше установленной формуле. Сумма зависит от ставки рефинансирования на день исполнения обязательств застройщиком.

Пени за просрочку сдачи квартиры можно посчитать самостоятельно, учитывая ставку рефинансирования ЦБ РФ, которая с 1.01.2016 приравнена к ключевой ставке и составляет:

  • до 31.12.2015 – 8,25%;
  • с 01.01.2016 – 11%;
  • с 14.06.2016 – 10,5%;
  • 19.09.2016 – 10%;
  • с 27.03.2017 – 9,75%;
  • с 2.05.207 – 9,25%;
  • с 19.06.2017 – 9%;
  • с 18.09.2017 – 8,5%;
  • с 30.10.2017 – 8,25%;
  • с 18.12.2017 – 7,75%;
  • с 12.02.2020 – 7,5%.

Последние данные актуальны на момент написания статьи и могут меняться согласно действующему законодательству РФ.

Неустойку за недвижимость следует считать от полной стоимости объекта, независимо от фактических платежей на момент рассмотрения обращения. Исключений для рассрочки платежа и кредитных обязательств законом не предусмотрено.

Резюме

Исходя из вышеизложенных сведений и действующих нормативов на февраль 2020 года, можно понять, что требовать неустойку за квартиру/дом и иное строение можно с первого дня просрочки. Предложения застройщика изменить сроки в договоре могут быть приняты или не приняты дольщиком, что допускает ГК РФ. Если СК отказывается проводить выплату, то есть возможность расторгнуть договор, потребовать возврат внесенных платежей или взыскать пени за каждый день просрочки в судебном порядке.

Чтобы не допустить ошибок и действовать согласно законодательству РФ, лучше обратиться за помощью к опытным юристам нашей компании. Решить спор можно путем консультации на сайте или по телефону, а также воспользовавшись услугами компетентного юриста в суде.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Перед тем, как начать взыскание неустойки по 214 ФЗ, важно проанализировать сам закон, определить ситуации, от которых он не защищает. К примеру, от осуществленных доплат «за лишние меры», достаточно плохого качества возведенных сооружений, срывов установленных сроков введения в эксплуатацию. 

Что регламентирует закон 214 ФЗ

С 01.04.2005 установленные взаимоотношения между покупателями квартир, а также застройщиками, регулируются рамками Федерального закона 214 ФЗ. Основным же механизмом последующей реализацией уже готовых квартир в новостройках служит заключенный ранее договор долевого участия. Опираясь на ФЗ можно также осуществить взыскание неустойки с застройщика, если соглашение было им нарушено. Принятие данного законодательного акта помогло несколько снизить число мошенников, оградить покупателей недвижимости от возможных проблем.

Защита покупателей в рамках действующего Федерального закона

Анализируя, в каких случаях осуществляется взыскание неустойки с застройщика по долевому участию, стоит рассмотреть механизмы защиты стороны покупателя от возможных проблем.

Реальная защита обеспечивается:

  • От тех лиц, которые стремятся завладеть денежными средствами граждан, так и не начав строительство объекта.
  • Предусмотрена полноценная защита от «двойной продажи» одной и той же квартиры.
  • Изменения установленной проектной документации в процессе возведения объекта. Как демонстрирует судебная практика, взыскание неустойки с застройщика в данном случае актуальна в связи с тем, что потенциальный владелец недвижимости не сможет рассчитывать на получение жилья в соответствии с оговоренными договором параметрами, планировкой.
  • От сравнительно низкого качества выполненных работ, если же наступает такая ситуация, партнер сможет без проблем затребовать возмещение неустойки по договору долевого участия.
  • Наконец, одна из наиболее актуальных позиций, а именно, срыв установленных соглашением сроков введения в эксплуатацию объекта недвижимости, последующую передачу квартир в права собственности.

Как планировалось решить проблемы

Описанные выше проблемы планировалось решить посредством исключения различных «серых» схем, в практике внедрения и заключения соглашения долевого участия, или иными словами, ДДУ. Данное соглашение обязательно должно проводиться и регистрироваться в дальнейшем в Росреестре. Стоит отметить, данный закон предусматривает обязательную проверку государственным регистратором состава соглашения, а также наличие соответствующего разрешения на строительство. Что примечательно, рассматривается возможность последующей защиты потенциальных клиентов компании, а именно, возможно ли подать иск к застройщику по просрочке передачи квартиры в собственность владельцу, и какими будут последствия такого решения. Представленная мера дала всем без исключения покупателям некоторую гарантию того, что внесенные ими средства будут переданы на организацию строительства недвижимости, а не передадутся в личное распоряжение мошенникам. Таким образом, плательщики смогут приобрести гарантированно квартиру в той планировке, которая была определена характеристиками. Как результат, риски утраты первоначального капитала сводятся к минимуму, партнер же получает своеобразную защиту своих интересов на непредвиденный случай.

Снижению вероятных рисков способствовала также высокая степень информированности, ведь внедрение в практику данного закона потребовало от каждого застройщика обязательное публичное размещение данных относительно возводимого им объекта недвижимости. Это требованием  включает также размещение имеющейся на руках проектной документации, по анализу которой каждый потенциальный клиент сможет оценить результат строительства, рассчитать для себя вероятные преимущества приобретения жилья в конкретной компании. Следовательно, потенциальный покупатель жилья сможет сам оценить, придется ли в дальнейшем подавать иск о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, либо же все пройдет без каких-либо проблем. В результате процесс строительства стал доступным и публичным, теперь каждый желающий сможет ознакомиться с информацией о самом застройщике, генеральном подрядчике, исполнителе проектировочных работ. Относительно самого проекта, предоставляется в публичных источниках информация о том, что собой представляет проект, его технические характеристики, планировка, конечные сроки реализации проекта, стоимость отдельных квартир, прочие особенности и параметры.

Благодаря этому, партнеры меньше думают о том, как получить неустойку от застройщика, так как смогут выбрать наиболее защищенный от вероятных рисков проект. Однако уже спустя время после введения в практику законопроекта, отдельные компании умудряются с легкостью продавать будущие объекты недвижимости по предварительно составленным договорам купли-продажи, либо же посредством вручения векселей. К тому же, как показывает судебная практика, многие компании могут без проблем начать строительство, не имея на это конкретного пакета разрешительных документов, опубликованной проектной декларации, либо же, использовать земельный участок, не предусмотренный для этих целей. Актуальным вопросом является и нарушение сроков передачи объекта в руки покупателю квартиры, что и вызовет вопрос, как рассчитать неустойку по ДДУ.

Вопрос сроков сдачи – уязвимый момент ДДУ 214 ФЗ

Но если задаться вопросом, как рассчитать неустойку по договору долевого участия, можно столкнуться в одной существенной проблемой. Несмотря на тот факт, что в рамках действующего Федерального закона под определение регламента соблюдения сроков введения в эксплуатацию новостроек выделена целая статья (под №6), претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома все же может иметь место. Согласно данному документу, застройщиком обязаны указываться конкретные сроки начала эксплуатации, в которые он рассчитывает ввести в обращение конкретную новостройку, в противном случае, может возникнуть претензия по 214 ФЗ. При этом во всех без исключения договорах предусмотрено указание одного и того же срока (исключением является разве что разница в сдаче отдельных корпусов, при их последовательном строительстве). Если лом многосекционный для отдельных секций указываются также различные сроки, и заключается разное соглашение о выплате неустойки.

Мы ответим на все Ваши вопросы и обязательно поможем! Позвоните нам прямо сейчас по телефону «Горячей линии» (812) 425 31 40 и получите юридическую консультацию!

Ставка по неустойке

Предусмотрена и соответствующая ставка неустойки по договору долевого участия, которая предусматривается следующей:

  • По договорам заключенным с физическими лицами предусмотрена выплата в размере 1/300 установленной ставки по рефинансированию, предписанному Центральным Банком Российской Федерации.
  • По договорам заключенным с юридическими лицами предусмотрена выплата в размере 1/150 установленной ставки по рефинансированию, предписанному Центральным Банком Российской Федерации.

Но прежде чем рассчитать неустойку по 214 ФЗ, стоит учесть, что закон предусматривает перенос сроков конечной сдачи данного проекта неограниченное количество раз (что как раз и является источником одной из главных проблем партнера организации). Правда предстоит выполнить одно актуальное требование данного соглашения, а именно, предупредить каждого дольщика о возникшей ситуации в срок не менее чем за два месяца до срока, прописанного в долевом договоре. В практике встречались случаи, когда конечные сроки переносились на период 3-5 лет (а в отдельных случаях квартиры сдавались покупателям и спустя 10 лет), при этом рассчитать неустойку по договору долевого участия было нецелесообразно, так как все требования закона соблюдались.

Порядок и правила расчета неустойки

Пришло время рассмотреть, как рассчитать неустойку по ДДУ, определить размер компенсационных средств, которые получит в свое распоряжение дольщик. Фактически формула расчета неустойки по договору долевого участия выглядит следующим образом:

Стоимость объекта недвижимости (в данном случае, квартиры) в рамках ДДУ умножается на количество суток просрочки, умножается на ставку Центрального Банка, деленную на 100, умножается на 1/150, либо 1/300 (в зависимости от того, физическим или юридическим лицом является дольщик).

Выполняя расчет неустойки по ДДУ важно отметить, показатель ключевой ставки ЦБ систематически меняется, к примеру, по состоянию на 01.01.2016 она составляла 11%, в дальнейшем возникнут корректировки в сторону уменьшения/увеличения показателя. Стоит также отметить тот факт, что основанием служит соответствующее Указание ЦБ под №3894-У, согласно которому, ставка по рефинансированию приравнивается ключевой, и первая ставка не устанавливает самостоятельного значения. Это позволит рассчитать неустойку с застройщика максимально эффективно. Что примечательно, как основания, так и порядок применения в практике ключевой ставки регламентируется по пунктам договора участия дольщиков. По факту, необходимость выполнить расчет неустойки по 214 ФЗ вызвана установленной ситуацией, в рамках которой застройщик не передал недвижимость в распоряжение дольщику по срокам, указанным в составленном ранее акте. Зависит ставка как показатель непосредственно от начала срока невыполнения одной из сторон (в данном случае, застройщиком) своих обязательств, в рамках установленного соглашения.

Поделиться с друзьями:

Расчет неустойки по договору долевого участия: калькулятор, формула

Рассчитать неустойку, связанную с просрочкой сдачи жилья застройщиком – наиболее часто встречающийся вопрос на сегодняшний день на просторах интернет сообществ. Многие граждане, решившие купить квартиру, в качестве способа приобретения выбирают долевое строительство.

В качестве несомненных преимуществ выделяют относительно низкую стоимость квадратного метра, получение квартиры с отделкой (при заключении договора выбираются условия, которые будут удовлетворять и ту и другую сторону), и возможность выбрать планировку по своему усмотрению или приближенную к замыслам клиента.

Как посчитать неустойку за просрочку по ДДУ?

Согласно вышеуказанного договора одна сторона (застройщик) обязуется построить и сдать в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, а вторая сторона (участники «дольщики») вносит сумму денежных средств, согласно площади купленной квартиры и другим условиям заключенной сделки.

Если же это условие не исполняется, сторона дольщиков может потребовать выплаты компенсации, как того требует Федеральный закон «О долевом строительстве».

Выделяют следующие основания начисления неустойки:

  1. Просрочка дня сдачи здания в эксплуатацию для последующей регистрации прав собственности на недвижимость;
  2. Сдача жилья, отличного по площади, качеству отделки, планировке и иным характеристикам, заявленными застройщиками при заключении договора и обсуждении условий его исполнения;
  3. Денежные средства были получены и использованы лицом, которое не имело права на заключение подобных сделок.

Если трактовать нарушение с юридической точки зрения, получается незаконное пользование чужими средствами.

В таком случае застройщик может лишиться не только полученных им денежных средств, но и дополнительно денежных средств для оплаты неустойки.

Онлайн-калькулятор

В настоящее время существует множество различных приложений, позволяющих автоматически рассчитать задолженность застройщика перед его контрагентами. Их преимущество в скорости

Финансы Практика английского языка: Блок 12 — Баланс 2: активы

Основные и оборотные активы

ключевых слов

Основные средства ○ Оборотные активы ○ денежные средства ○ дебиторы ○ ожидают убыток ○ списание ○ безнадежная задолженность ○ сделать Резервы

В бухгалтерском учете активы обычно делятся на основные и оборотные. (или внеоборотные активы) и инвестиции, такие как здания и оборудование, будут продолжать использоваться бизнесом в течение длительного времени.это вещи, которые, вероятно, будут использоваться бизнесом в ближайшем будущем. К ним относятся — деньги, которые можно потратить немедленно, — компании или люди, которые должны деньги, которые они должны будут выплатить в ближайшем будущем, и акции.

Если компания считает, что долг не будет выплачен, она должна — принять меры для подготовки к возможному убытку в соответствии с принципом консерватизма. Он будет или откажется от суммы в виде a, и путем списания соответствующей суммы с прибыли, то есть вычитания суммы долга из годовой прибыли.

Оценка

ключевые слова

незавершенное производство ○ меньшая из себестоимости или рыночная

Производственные компании обычно имеют запасы сырья, — частично произведенной продукции — и продукции, готовой к продаже. Существуют различные способы оценки запасов или запасов, но, как правило, они оцениваются в размере, что означает любую меньшую цифру: их стоимость — цена покупки плюс стоимость любой работы, проделанной с предметами, — или текущая рыночная цена.Это еще один пример консерватизма: даже если ожидается, что акции будут проданы с прибылью, вы не должны ожидать прибыли.

Материальные и нематериальные активы

ключевые слова

Материальные активы ○ накопленные амортизационные отчисления ○ чистая балансовая стоимость ○ нематериальные активы ○ торговые марки ○ патенты ○ товарные знаки ○ чистая стоимость ○ чистые активы ○ гудвилл 0

также классифицируются как материальные и нематериальные.

— это активы, которые физически существуют, то есть вещи, к которым вы можете прикоснуться, например, основные средства. Материальные активы обычно отражаются по первоначальной стоимости за вычетом — суммы их стоимости, которая уже была вычтена из прибыли. Это дает их.

включают — охраняемые законом названия продуктов компании, — исключительные права на производство определенного нового продукта в течение определенного периода времени, и — названия или символы, которые наносятся на продукты и не могут использоваться другими компаниями.Сети контактов, постоянных клиентов, репутация, обученный персонал или «человеческий капитал» и квалифицированный менеджмент также могут рассматриваться как нематериальные активы. Поскольку сложно дать точную стоимость для любой из этих вещей, компании обычно регистрируют только материальные активы. По этой причине действующее предприятие должно стоить на фондовой бирже больше, чем просто его или: активы минус обязательства. Если компания покупает другую по цене, превышающей ее чистую стоимость — из-за ее нематериальных активов — разница в цене отражается в активах в балансе как.


Финансы Практика английского языка: Раздел 7 — Учетная политика и стандарты

Оценка и оценка

ключевые слова

стоимость ○ держатели облигаций ○ учетная политика ○ оценка ○ измерение ○ условности ○ согласованность ○ принцип согласованности ○ раскрывается ○ амортизация ○ положения ○ правдивая и объективная оценка

Инвесторы компаний хотят знать, сколько стоят компании, поэтому компании должны регулярно публиковать информацию о своих активах и обязательствах.Компании также должны подсчитывать свои прибыли или убытки: эта информация нужна их менеджерам, акционерам и налоговым органам.

Компании могут выбирать свой способ ведения счетов. Существует ряд методов — определения того, сколько что-то стоит — и — определения размера чего-либо, — которые приняты законом или официальными стандартами бухгалтерского учета. В США действуют Общепринятые принципы бухгалтерского учета (GAAP). В большинстве стран мира существуют Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО), установленные Советом по международным стандартам финансовой отчетности. Это технические правила или — общепринятые способы делать то, что не прописано в законе.

Хотя предприятия могут выбирать между различными учетными политиками, они должны это делать, что означает использование одних и тех же методов каждый год, если нет веской причины для изменения политики: это известно как. Политика также должна быть раскрыта или раскрыта акционерам: годовой отчет будет содержать «Заявление об учетной политике», в котором будут упоминаться любые внесенные изменения. Это позволяет акционерам сравнивать прибыль и стоимость с показателями предыдущих лет.

Области, в которых выбор политики может иметь большое значение для окончательной цифры прибыли, включают: — уменьшение стоимости активов на счетах компании, оценку запасов или запасов и получение — сумм денег, вычитаемых из прибыли — на будущие пенсионные выплаты.

Поскольку всегда существует более одного способа представления счетов, отчеты британских компаний должны отражать их финансовое положение — это означает, что существуют различные возможности — а не истинное и справедливое представление — то есть возможен только один.

Учет исторической стоимости и инфляции

ключевые слова

принцип исторической стоимости ○ непрерывная деятельность ○ системы учета инфляции ○ учет восстановительной стоимости ○ текущая восстановительная стоимость

Цель стандартов бухгалтерского учета — предоставить акционерам информация, которая позволит им принимать финансовые решения. Это одна из причин, по которой во многих странах ведется бухгалтерский учет следующим образом: компании регистрируют первоначальную покупную цену активов, а не их (оценочную) текущую продажную цену или восстановительную стоимость.Это более объективно, и текущая стоимость не важна, если бизнес — успешная компания, которая будет продолжать вести бизнес, — поскольку ее активы не собираются продавать или в настоящее время не нуждаются в замене.

Однако некоторые страны с регулярной высокой инфляцией (например, в Южной Америке) используют, что учитывает изменение цен. Одна из используемых систем — это оценка всех активов по их сумме, которую нужно было бы заплатить, чтобы заменить их сейчас.


Международный стандарт бухгалтерского учета (IAS) 2 Обзор

Пересмотренные запасы по МСФО (IAS) 2 или по Международному стандарту бухгалтерского учета 2 «Запасы» заменили запасы по МСФО (IAS) 2 в 1993 году.Эти стандарты применялись ежегодно с 1 января 2005 г. Они заменили ранее применявшиеся в SIC-1 «Формулы согласованности различных затрат для запасов».

Совет по международным стандартам финансовой отчетности (IASB) пересмотрел МСФО (IAS) 2 для улучшения Международных стандартов финансовой отчетности. Совет по МСФО запустил проект после вопросов и сомнений в отношении стандартов со стороны регулирующих органов по ценным бумагам, профессиональных бухгалтеров и других заинтересованных сторон. Цель заключалась в сокращении и устранении вариантов, задержек и противоречий между нормами Стандартов, а также в решении нескольких взаимосвязанных вопросов.

Основная цель Совета состояла в том, чтобы внести ограниченный пересмотр, чтобы уменьшить возможности измерения запасов. Но Совет директоров воздержался от пересмотра основного метода учета запасов в МСФО (IAS) 2.

Цели

Целью настоящего Стандарта бухгалтерского учета было упорядочить метод учета запасов.
Основная проблема в учете запасов заключается в том, что стоимость будет рассматриваться как актив, который переносится дальше, пока не будут учтены другие соответствующие доходы.Это дает руководство по определению стоимости и ее последующих записей в качестве расходов. Он включает все списанные до чистой стоимости, которая может быть реализована. Кроме того, в нем представлены рекомендации по формулам стоимости, используемым для зачисления затрат на запасы.

Дальность действия

МСФО (IAS) 2 применим ко всем запасам, за исключением договоров на строительство, включая незавершенные договоры, а также непосредственно связанных договоров на оказание услуг и финансовых инструментов.Кроме того, он также включает биологическое богатство, связанное с сельским хозяйством во время сбора урожая.

Стандарт не применяется к оценке запасов у производителей продукции, связанной с лесом и сельским хозяйством, после сбора урожая и минеральных продуктов. Они оцениваются по чистой цене продажи в соответствии с установленной практикой. Когда такие измерения проводятся, изменения стоимости отражаются в составе прибыли или убытка за период. При такой оценке запасов изменения справедливой стоимости признаются в составе прибыли или убытка за период изменения.

Параграф 3 (а) содержит запасы, которые рассчитываются через регулярные промежутки времени во время производства, или вы можете сказать, когда производство завершило определенный этап. Вы можете взять пример сельского хозяйства, там будет так много вычислений, от посева до сбора урожая, например, чтобы увидеть, будут ли продажи урожая, который был собран, есть ли какие-либо гарантии со стороны правительства относительно цены на урожай, когда рынок будет достаточно активным, чтобы обеспечить продажи и снизить риск неудачных продаж. Однако действия, которые необходимо выполнить, в этих описаниях не упоминаются.

Есть люди, которые не являются прямыми покупателями или продавцами, они просто действуют как посредники и покупают или продают продукты от своего имени, они известны как брокеры-трейдеры. Если вы просмотрите запасы, упомянутые в параграфе 3 (b), то обнаружите, что у них есть планы на будущее для продавцов по получению прибыли за счет сужения маржи брокеров-трейдеров.

Определения

Запасы — это произведенные активы или потребительские товары в процессе производства.Чистая цена продажи — это прогнозируемая цена продажи за вычетом расчетной себестоимости продукции. Справедливая стоимость — это цена актива или выплаты долга.

Чистая цена продажи — это сумма, которую предполагается реализовать от продажи запасов. Справедливая стоимость относится к цене запасов на рынке. Чистая цена продажи — это стоимость компании, а справедливая стоимость — нет. Чистая цена продажи может отличаться от справедливой стоимости за вычетом затрат на продажу.

Запасы включают товары, приобретенные и сохраненные для перепродажи, включая товары, приобретенные продавцом, или любую землю и другое имущество.Эти запасы также включают перечень или массу конечного продукта производства любой организации и сырья, необходимого для использования в производстве. Пункт 19 покрывает расходы на обслуживание, которые не упоминаются организацией.

МСФО 2 определяет запасы как « активов:

(a) предназначенные для продажи в ходе обычной деятельности;

(б) в процессе производства для такой продажи; или

(c) в виде материалов или принадлежностей, которые будут потребляться в производственном процессе или при оказании услуг.”

Стоимость запасов

Затраты на приобретение, производство, обмен и другие расходы включены в запасы, что сделало возможным их инвентаризацию в том виде, в котором они находятся в текущем состоянии и условиях. Когда слово закупки упоминается в инвентарных запасах, оно состоит из расходов, связанных с закупкой, транспортировкой, импортными пошлинами, налогами на обработку и другими расходами, которые несут ответственность или имеют прямое влияние на закупку готовой продукции. Есть несколько других аспектов, которые способствуют снижению цены, например, налоговые скидки, скидки при торговле и т. Д.

На стоимость конверсии или покупки также влияют накладные расходы, которые рассчитываются с учетом производственных мощностей на уровне производства. Нормальная способность — это ожидаемый объем производства в среднем за определенный период времени или сезона, принимая во внимание отказ производственных мощностей из-за планового технического обслуживания.

В процессе производства может быть несколько продуктов: основной продукт и побочный продукт.Поскольку себестоимость продукции рассчитывается в целом, а не по отдельным товарам, они делятся сбалансированным образом. Для этой цели может учитываться цена каждого продукта на стадии производства или после окончательного производства.

Себестоимость запасов также включает излишки потраченных впустую материалов, рабочей силы и т.д., затраты на хранение, административные накладные расходы и затраты на продажу. Также включены активы, стоимость собранного урожая и стоимость поставщика услуг.

Оценка запасов

Запасы должны оцениваться по наименьшей из двух величин: себестоимости и чистой стоимости реализации.Себестоимость запасов включает в себя затраты на приобретение, затраты на переработку и прочие затраты, понесенные для приведения запасов до их текущего состояния и местонахождения. Чистая цена реализации (NRV) — это расчетная цена продажи в ходе обычной деятельности за вычетом расчетных затрат на продажу и расчетных затрат до завершения.

Стоимость покупки включает покупную цену, импортные пошлины и налоги, транспортные расходы и затраты на обработку, связанные с приобретением товаров.Торговые скидки и скидки не входят в стоимость покупки.

Стоимость преобразования запасов включает затраты, которые могут быть напрямую отнесены на единицы продукции. Прямые затраты на рабочую силу являются примером таких затрат. Переменные и фиксированные накладные расходы на производство, понесенные при переработке сырья в готовую продукцию, также могут быть включены в затраты на переработку.

Прочие затраты включают все затраты, понесенные в связи с приведением запасов в их текущее состояние и местонахождение.Типичный пример таких «других затрат» — это стоимость разработки продуктов для конкретных потребностей клиентов.

Определенные затраты НЕ включаются в оценку запасов. Эти затраты признаются в качестве расходов по мере их возникновения. Ниже приведены некоторые из распространенных примеров таких затрат:

  • Сверхнормативные отходы материалов, рабочей силы и прочих производственных затрат
  • Затраты на хранение, если они не являются существенными для производственного процесса
  • Расходы на реализацию и распространение
  • Административные расходы, не связанные с приведением товарно-материальных запасов в текущее состояние и местонахождение

Когда запасы приобретаются на условиях отсрочки погашения, эти договоренности содержат элемент финансирования.Часть цены, которая может быть отнесена на продленные сроки погашения, признается как процентный расход в течение периода действия соглашения о финансировании. Эта часть представляет собой разницу между покупной ценой при обычных условиях кредита и фактически уплаченной суммой.

Запасы поставщика услуг оцениваются по себестоимости продукции. Себестоимость продукции в основном включает стоимость рабочей силы и прочего персонала, непосредственно участвующего в предоставлении услуг. Затраты на персонал и связанные с этим накладные расходы также являются частью производственных затрат.Маржа прибыли и не относимые накладные расходы (которые обычно используются в ценах, назначаемых покупателям) не должны включаться в себестоимость продукции.

Пример использования

ABC Trading Company закупает мотоциклы в нескольких странах и продает их в страны Европы. В текущем году компания понесла следующие расходы:

1. Торговые скидки при покупке

2. Затраты на обработку импорта

3.Заработная плата бухгалтерии

4. Комиссия за продажу, выплаченная торговым агентам

5. Стоимость гарантийного обслуживания после продажи

6. Ввозные пошлины

7. Затраты на закупку (по счетам поставщика)

8. Транспортные расходы

9. Страхование покупок

10. Брокерское вознаграждение арендаторам

Требование: ABC Trading Company попросит вас дать совет о том, какие затраты разрешены МСФО (IAS) 2 для включения в стоимость запасов.

Решение: Пункты 1, 2, 6, 7, 8, 9, 10 разрешены МСФО (IAS) 2 для расчета стоимости запасов. Заработная плата бухгалтерии, комиссионные с продаж и затраты на послепродажную гарантию не считаются стоимостью запасов, поэтому они не разрешены МСФО 2 для включения в стоимость запасов.

Методики измерения затрат

Если фактические затраты более или менее равны результатам других методов измерения затрат, эти методы могут быть использованы.Метод стандартной стоимости и метод розничной продажи — два примера разрешенных методов измерения.

Формулы затрат

Затраты должны использовать конкретную идентификацию их индивидуальных затрат, если запасы обычно не являются взаимозаменяемыми и если товары или услуги производятся и разделяются для конкретных проектов.

Во всех остальных случаях стоимость запасов должна оцениваться с использованием либо

  • Метод FIFO (метод «первым пришел — первым обслужен»)
  • Метод средневзвешенной стоимости (WAC)

Метод FIFO предполагает, что запасы, которые покупаются первыми, продаются первыми.Это означает, что конечные или оставшиеся запасы оцениваются по самым последним ценам. Метод WAC определяет средневзвешенную стоимость аналогичных товаров на начало периода и стоимость товаров или услуг, приобретенных или произведенных в течение периода.

Организация должна оценивать запасы, используя ту же формулу, если статьи имеют схожий характер и использование. Можно использовать разные методы расчета стоимости, если запасы не похожи по своему характеру и использованию.

Пример использования

Компания XYZ импортирует товары из Китая и продает их на местном рынке.Он использует метод FIFO для оценки своих товаров. Ниже приведены покупки и продажи, совершенные компанией в текущем году.

Покупок:

Январь: 20 000 единиц по 25 долларов за штуку

март: 25000 единиц по 30 долларов за штуку

июль: 30 000 единиц по 35 долларов за штуку

В продаже:

Май: 25000 единиц

Ноябрь: 30 000 единиц

Требование: На основе метода FIFO рассчитайте стоимость запасов в конце мая, ноябре и декабре.

Решение:

1) Январь
Покупка

+20,000 единиц по 25 $

= 500 000 долларов США

марта
Покупка

+25000 единиц по 30 $

= 750 000 долл. США

Итого

$ 1,250,000

2) Май
Продажа (25000 шт.)

-20 000 единиц по 25 $

(500 000)

-5,000 единиц по 30 долларов США

$ (150 000)

Итого

(650 000)

3) Товарно-материальные запасы, оцененные по системе FIFO на 31 мая:

20000 единиц по 30 долларов США

600 000 долларов США

4) Сентябрь
Покупка

+30,000 единиц по 35 $

1 050 000 долл. США

5) Товарно-материальные запасы, оцененные по системе FIFO на 30 сентября:

20000 единиц по 30 долларов США

600 000 долларов США

30 000 единиц по 35 долл. США

1 050 000 долл. США

1 650 000 долл. США

6) ноябрь
Продажи (30,000 шт.)

-20 000 единиц по 30 долларов США

(600 000)

-10 000 единиц по 35 долл. США

$ (350 000)

(950 000)

7) Товарно-материальные запасы, оцененные по системе FIFO на 30 декабря:

20000 единиц по 35 долларов США

700 000 долл.

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
Back to top