Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя: Расторжение договора найма жилого помещения: инициативы сторон, образцы документов

Содержание

Расторжение договора найма жилого помещения: инициативы сторон, образцы документов

Последние изменения:

Аренда жилья давно стала простым и популярным средством решения жилищных проблем. Такая сделка выгодна для обеих сторон. Однако со временем ситуация может измениться: у нанимателя отпадает необходимость снимать жилье, перестают устраивать условия аренды или местоположение квартиры. Наймодателя больше не устраивает квартирант, нет дальнейшей возможности предоставлять в аренду помещение или он вообще собирается продать жилплощадь. Возникает необходимость расторжения договора найма жилого помещения. Хорошо, если обе стороны согласны с этим. Но что делать, если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, а другую это не устраивает?

Расторжение договора по инициативе нанимателя

С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.

Расторжение договора по инициативе нанимателя

Однако здесь существует несколько подводных камней:

  1. Срок предварительного уведомления о своем решении. Согласно ст. 687 ГК РФ, квартиросъемщик должен предупредить хозяина недвижимости о своем решении не менее чем за три месяца. На практике этот срок оказывается слишком длительным. Если между сторонами заключен письменный договор, и в нем прописаны иные сроки предварительного уведомления, силу имеет именно договорное соглашение.
  2. Способ уведомления. Часто стороны договариваются о прекращении договора устно – при личной встрече или в телефонном разговоре. Однако возникают ситуации, когда отношения между сторонами напряженные. Или собственник квартиры требует внесения арендной платы с уже съехавшего жильца, ссылаясь на то, что о желании расторгнуть договор ему не сообщали. Во избежание таких случаев наймодателю посылают заказное письмо, в котором официально уведомляют о желании досрочно расторгнуть договор. Таким образом у собственника не будет оснований сослаться на неосведомленность о желании нанимателя расторгнуть договор.
  3. Документальное свидетельство о прекращении договора. По закону никаких официальных документов прекращение договорных отношений не требует. Однако юристы рекомендуют оформлять акт приема-передачи жилья, где прописывается дата выезда квартиранта, фиксируется передача ключей, полнота расчетов между сторонами, состояние помещения, мебели и техники на момент прекращения договора. Такой документ обезопасит участников от взаимных претензий. Там же владелец может прописать нанесенный имуществу ущерб и способ его компенсации (оплатить ремонт, купить новый предмет взамен сломанного, выплатить эквивалентную денежную сумму). Обязанность по выплате задолженностей сохраняется даже после прекращения действия договора найма до полного их погашения.
    После подписания акта требования сторон, не нашедшие в нем отражения, удовлетворению не подлежат.
  4. Найм квартиры на срок более года считается обременением недвижимости и требует государственной регистрации. Соответственно, сведения о прекращении найма жилого помещения также необходимо предоставить в регистрирующие органы. Для этого сторонам потребуется подписать соглашение о расторжении договора, которое заполняется в свободной форме.

Несмотря на то, что на практике наниматель может беспрепятственно съехать из арендуемой квартиры в любой момент, у него есть возможность добиться расторжения договора через суд.

В соответствии со ст.620 ГК РФ основанием для обращения служат следующие обстоятельства:

  • собственник препятствует квартиранту пользоваться арендуемым помещением в полной мере;
  • после заселения выявились серьезные дефекты имущества, о которых владелец жилья умолчал;
  • квартира нуждается в капитальном ремонте, который наймодатель делать отказывается;
  • в силу форс-мажорных обстоятельств жилье больше непригодно для проживания (пожар, стихийные или военные действия и т.п.).
В соответствии со ст.620 ГК РФ

Расторжение договора по инициативе наймодателя

Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:

  • уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев;
  • жилец использует квартиру не по прямому назначению;
  • систематическое нарушение нанимателем общественного порядка;
  • порча имущества владельца.
Перед тем, как подавать иск, владелец квартиры обязан уведомить жильцов о нарушениях и дать им срок их исправить. Лишь при отказе исполнить эти требования суд примет заявление в производство. При этом в ряде случаев судья может встать на сторону квартиросъемщика, и вместо выселения его из помещения обязать устранить нарушения. Например, если был нанесен вред имуществу, человеку дается срок для возмещения ущерба, но не более года.

Если срок в договоре не прописан, и жильцы не нарушают его условий, выселить их сложно. Владельцу, желающему освободить квартиру, потребуется письменно предложить квартиросъемщику расторгнуть договор. В случае отказа или игнорирования просьбы наймодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке. Однако велика вероятность, что ему придется выплатить жильцам материальную компенсацию или оказать содействие в поиске другого жилья.

Очевидно, что закон защищает прежде всего интересы нанимателей. Поэтому юристы рекомендуют прописывать в договоре сроки его окончания и основания, на которых собственник квартиры сможет расторгнуть договор досрочно.

Прекращение найма при отсутствии договора

 

При найме жилья письменный договор сторонами составляется не всегда. Расторжение устного соглашения, конечно, проще, однако при наличии разногласий между сторонами затрудняет отстаивание своих интересов.

Если владелец недвижимости хочет выселить жильцов против их воли, при отсутствии договора он может прибегнуть к помощи правоохранительных органов и заявить о незаконном проживании в квартире посторонних лиц. В этом случае наниматели квартиру покинут, но взыскать с них задолженность по арендной плате или причиненный материальный ущерб будет очень сложно. Потребуется предъявить доказательства, что устные договоренности о внесении определенной суммы за проживание действительно имели место. Доказать, что ущерб имуществу был причинен именно бывшими квартирантами будет почти невозможно.

Жильцы при отсутствии письменного договора в любой момент могут выехать из квартиры, не предупреждая хозяев заранее. Удержать их никто не вправе. Однако, если квартирант решит таким образом избежать внесения арендной платы или материальной компенсации за поврежденное имущество, наймодатель может доказать в суде наличие договорных отношений и добиться всех денежных выплат.

Если же основанием для выселения стало желание собственника освободить квартиру, а не нарушение устных договоренностей жильцами, то при предъявлении ими доказательств своей правоты суд может разрешить им вернуться в занимаемую квартиру.

Письменный договор найма жилого помещения, особенно на длительный срок, послужит гарантией соблюдения интересов обеих сторон и поможет урегулировать разногласия, если жизненные обстоятельства изменятся и потребуется изменить условия сделки или досрочно ее расторгнуть.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru


 

Расторжение по инициативе наймодателя — Правовед.RU

Здравствуйте,  Константин.

У Вас предусмотрено расторжение по соглашению сторон в случае письменного предупреждения одной из сторон за 2 недели.

Если Вы не согласны, Договор расторжению не подлежит.

Вас письменно уведомили?

Законом предусмотрены следующие основания для расторжения Договора найма по инициативе Наймодателя.

Гражданский кодекс

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

 
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

С уважением!   Г.А. Кураев

Статья 687 ГК РФ. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Расторжение договора найма. Разъяснения и практика профессионального риелтора

Краткое содержание:

Добрый день, постоянные пользователи и гости сайта.

В последнее время очень актуальны стали тема найма жилья и тот факт, что наниматели не могут полностью или частично платить за аренду.

Мнения людей, как должен поступать наймодатель, разошлись. Кто-то считает, что наймодатель должен пойти навстречу, учитывая сложившуюся ситуацию, и сделать скидку, рассрочку или другие альтернативные вариант. Кто-то считает, что нанимателя нужно просто выселить, ибо это сугубо его проблемы, а не наймодателя.

Я уже писал статью на этот счет, как лично у меня сложилась практика за последние 2 месяца.

В это статье разберем этот вопрос с точки зрения закона.

Правовая основа вопроса

Договор найма жилого помещения относится к гражданско-правовым договорам и регламентируется гражданским, жилищным и семейным кодексами. Но касаемо темы непосредственно данной статьи нам интересен именно Гражданский кодекс. Вопрос расторжения договора найма прямо регламентирован статьей 687 ГК РФ. Вот ее текст:

«1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

  • если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
  • в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи».

Выводы из статьи ГК РФ

Прежде всего из всей статьи можно сделать однозначный вывод: Гражданский кодекс НЕ ПРЕДПОЛАГАЕТ внесудебного расторжения договора! Т.е. в статье указано четко, что в случае нарушения нанимателем своих обязательств наймодатель ИМЕЕТ ПРАВО именно В СУДЕБНОМ порядке расторгнуть договор.

Вывод второй: зачастую мы имеем дело именно с краткосрочными договорами найма менее одного года. В тексте статьи я жирным выделил требования закона к вопросу просрочек платежей. ЕЩЕ раз: «а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа».

Что это означает? Если в договоре значится дата платежа, к примеру, 15-е число каждого месяца, если более двух раз наниматель не внес плату в указанный срок, у наймодателя также возникает право в СУДЕБНОМ порядке договор расторгнуть.

Юридический изъян: в данной статье ГК ничего не сказано о частичном погашении. Т.е. как быть с ситуацией, когда наниматель внес только 30 или 50% от положенной платы за найм? Внесение частичной оплаты делает этот пункт Гражданского кодекса бессмысленным и лишает наймодателя права расторжения договора в судебном порядке!

Главный вывод

Я сейчас ни в коем случае не выражаю своего личного отношения к данному вопросу, не защищаю и не критикую ни одну из сторон, но закон есть закон! И из него вытекает, что просто так выгнать нанимателя во внесудебном порядке нельзя! Это будет расценено как нарушение гражданского кодекса.

Даже если вы пропишете в договоре пункт о внесудебном расторжении, в суде он будет признан ничтожным! Если вы внимательно ознакомитесь с ГК РФ, то увидите, что есть ряд пунктов, где есть приписка «если иное не предусмотрено договором, или иными нормативно-правовыми актами». В статье про размер платы за наем такая приписка есть. В данной статье – нет.

Соответственно, если пункт договора противоречит действующему закону, данный пункт признается ничтожным!

Если наймодатель совершит необдуманные действия в виде попытки силой выселить, заменить замки или еще что-то подобное, то помимо штрафных санкций наниматель будет вправе в суде требовать возмещения всех издержек и МОРАЛЬНОГО УЩЕРБА! И поверьте, суд в данном случае утвердит! Человек скажет, что он 2 дня ночевал под мостом из-за ваших действий, и это даже доказывать не надо, особенно в нынешней ситуации, когда все гостиницы закрыты постановлением Правительства.

Профессиональных рекомендаций здесь может быть только две: во-первых, всегда старайтесь договориться и не переводить вопрос в плоскость конфликта. Как показала практика последних 2 месяцев, 95% людей договариваются, и вопрос решается взаимовыгодно.

Во-вторых, если все же договориться не удается – действуйте по закону. Закон не всегда справедлив, справедливость не всегда законна. Но противоправные действия потом могут по вам ударить гораздо серьезнее.

Удачи и здоровья вам и вашим семьям.

Очень жду ваших оценок и комментариев!

Профессиональный риелтор. Купля-продажа, аренда жилой и коммерческой недвижимости. Дистанционное консультирование по вопросам приобретения и съема недвижимости по всей России

Может ли наймодатель расторгнуть договор и выселить нанимателя без суда?

Здравствуйте Александр! Увы, но вынужден Вас огорчить! Действия наймодателя происходят в соответствии с законом

Статья 450.1. Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору

1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами

Вам вручено уведомление об освобождении жил. площади в течении 30 дней. Т.е — Вас ОФИЦИАЛЬНО УВЕДОМИЛИ! (стоит потребовать возмещения оплаты за последний месяц иначе ссылаться на ст. 687 ГК РФ — ПОТОРГОВАТЬСЯ)

если же Ваш ДОГОВОР заключен на определенный срок, до до истечении данного срока наймодатель НЕ ИМЕЕТ ПРАВА расторгнуть договор кроме случаев:

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

судебныерешения.рф/bsr/filter — ссылка на сайт, где много анологичных судебных решений…

Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя

Одним из обязательных условий соглашения о найме жилого помещения, является указание в документе срока его действия. Права и обязанности сторон прекращаются по истечению этого периода.

Но иногда случается так, что стороны принимают решение о досрочном прекращении соглашения.

В соответствии с гражданским законодательством право расторжения соглашения имеет каждая из сторон сделки.

Если в мировом порядке расторгнуть соглашение не получилось, стороны могут обратиться в суд.

Как можно расторгнуть договор найма жилого помещения по инициативе наймодателя?

Гражданское законодательство установило перечень оснований, при наличии которых собственник получает право расторгнуть ранее заключенное соглашение.

Обратите внимание на то, что в случае решения принятого в одностороннем порядке, допускается расторжение документа только на основании решения суда.

Выделяют следующие основания:

  • Нарушение прав лиц, проживающих по соседству;
  • Порча имущества собственника;
  • Получения статуса непригодного для проживания помещения, которое сдается;
  • Задолженность по внесению арендной платы в течение 2 месяцев в случае краткосрочной аренды, и более полугода в случае, когда договор заключен сроком более чем на год;
  • Использование помещения не по его назначению.

В том случае, когда арендодатель нарушает права соседей, то закон обязывает уведомить лиц и дать время для того, чтобы лица устранили нарушения.

Помните, что Постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда было указано, что вышеприведенный перечень является открытым, то есть в каждом конкретном случае, основание для расторжения может быть иным.

Перечень оснований для досрочного расторжения может быть включен в текст самого соглашения участниками правоотношения после того, как он будет согласован.

Нюансы расторжения договора найма жилого помещения

Существует перечень категорий лиц, которые не могут быть лишены проживания в помещении при наступлении тех оснований указанных ранее.

Перечень таких категорий граждан закреплен жилищным законодательством.

В соответствии с его положениями, к таким категориям лиц, отнесены:

  • члены семей работников силовых и иных госструктур, которые погибли в момент исполнения служебных обязанностей;
  • лица, имеющие статус пенсионеров;
  • лица, имеющие статус инвалидов I и II группы, в тех случаях, когда получение инвалидности связано с осуществлением профессиональной деятельности. К этой категории относятся лица, которые получили увечья в результате травмоопасного случая у работодателя.

В отношении вышеперечисленных лиц действует правило, в соответствии с которым, в случае прекращения соглашения с ними, им должно быть предоставлено иное жилое помещение.

Такое правило может действовать только в том случае, когда эти категории лиц не имеют иного помещения, пригодного для проживания на основании права собственности, а также полученного на основании соглашения о социальном найме помещения.

Что будет после расторжения договора найма жилого помещения?

Когда срок действия заключенного момента истекает, права и обязательства сторон также подлежат прекращению. Это означает, что собственник не должен более предоставлять помещение для проживания, а арендатор вносить плату за его предоставление. Арендатор после прекращения соглашения должен передать помещения его собственнику.

Обратите внимание на то, что в случае, когда соглашение заключено на срок более одного года, то участники правоотношения должны осуществить его государственную регистрацию в Росреестре.

В этом случае соглашение получит юридическую силу только после его регистрации. Факт прекращения действия соглашения должен быть также зарегистрирован в государственном органе

Для того чтобы зарегистрировать договор, сторонам необходимо подготовить следующий перечень документов:

  • заполненный бланк заявления;
  • документы, подтверждающие личности каждого участника сделки;
  • экземпляр соглашения, который подписан сторонами;
  • техническая и кадастровая документация на помещение.

В тех случаях, когда соглашение прекращается в связи с существенными нарушениями условий контрагента, сторона имеет право потребовать возмещения убытков, которые были причинены в связи с прекращением сделки.

Однако стоит понимать, что взыскание убытков допускается осуществлять только посредством обращения  в судебную инстанцию.

условия для прекращения действия коммерческого соглашения на съем квартиры, образец документа, подсудность при нарушении

Вконтакте

Facebook

Twitter

Одноклассники

Договор найма жилого помещения является необходимой частью процедуры съема квартиры. В некоторых случаях у одной из сторон может возникнуть необходимость его расторжения. Как это сделать по закону рассмотрим ниже.

Основания

Основанием для прекращения действия соглашения может быть желание одной или двух сторон. Процедура происходит как в судебном, так и внесудебном порядке и подразумевает взаимное прекращение договорных прав и обязанностей.

Целесообразно указывать отдельным пунктом возможность досрочного прекращения договора найма ещё на этапе его подписания.

Законы

Все вопросы, связанные с договором аренды найма жилых помещений регулирует Гражданский кодекс в части 2 главе 35 по ст. 657 и 658, а также Жилищный кодекс глава 10 ст. 101-103.

Порядок процедуры

Процесс имеет четкий алгоритм действий, необходимых для законного расторжения сделки.

Уведомление

Сторона, желающая расторгнуть договор должна уведомить о своем решении другую сторону. В случае, если заявителем является собственник – необходимо заранее уведомить квартиросъемщика, а также предоставить заявление под роспись в письменном виде.

Согласно статье 610 ГК РФ можно отказаться от договора предупредив другую сторону за 3 месяца. Также законом или договором может быть установлен иной срок для уведомления о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Статьи 450 и 453 ГК РФ предусматривают расторжение сделки без предварительного уведомления. В данном случае арендодатель обязан выплатить аванс, в случае его наличия, а также неустойку в размере одной заработной платы по региону.

Данные обязательства снимаются в случае порчи квартирантом имущества или наличии долга за арендную плату. Договор по желанию нанимателя может быть расторгнут без каких-либо оснований при отсутствии долга за арендную плату и сдачи квартиры в ее первоначальм виде.

Справка: Уведомление о расторжении договора осуществлятся заранее сроком от двух недель до одного месяца или любым другим сроком, предусмотренным в договоре о найме помещения.

Соглашение

Следующим шагом является составление документа о прекращении действия сделки, а именно – соглашение о расторжении договора найма. Составляется в письменном виде на листе формата А4 и включает в себя:

  1. паспортные данные обеих сторон;
  2. номер договора, подлежащего расторжению;
  3. условия расторжения договора;
  4. дата и время прекращения действия договора найма;
  5. подписи сторон.

Акт сдачи собственнику

Акт сдачи помещения необходим на случай возникновения споров о сохранности имущества, а также может являться свидетельством выполнения обязанностей сторон. В акте необходимо указать отсутствие претензий арендодателя к квартиросъемщику, а также факт передачи ключей владельцу помещения.

Письмо о досрочном прекращении аренды | Арендодатель-Арендатор

Письмо о досрочном прекращении аренды предназначено для Арендатора, желающего расторгнуть стандартный договор аренды до даты его окончания. Этот запрос не гарантирует, что арендодатель предоставит освобождение Арендатору. Тем не менее, Арендодатель может быть мотивирован на отмену, особенно если Арендатор потерял работу, заболел или любое другое смягчающее обстоятельство, которое может представлять угрозу для сбора арендной платы арендодателем.

Прекращение помесячной аренды — Используйте при прекращении аренды по желанию. Прекращающая сторона должна будет отменить в соответствии с Минимальным периодом уведомления соответствующего штата.

Процесс досрочного расторжения договора аренды действительно зависит от арендатора и его отношений с арендодателем или управляющим. В максимальной степени, установленной законом, домовладелец имеет право взимать арендную плату до конца срока аренды. Независимо от того, проживает ли арендатор в собственности.

В то же время арендодатель не хочет ситуации, когда ему придется пройти процесс выселения. В большинстве штатов это может занять от 30 до 120 дней. Поэтому, если арендатор должен освободить и расторгнуть договор аренды до даты окончания, в интересах обеих сторон найти полюбовное решение.

Шаг 1. Связь с арендодателем

Аренда представляет собой юридическое и финансовое обязательство по выплате арендной платы до даты окончания контракта.Для арендаторов, которые хотят уйти раньше, лучшее, что они могут сделать, — это спросить и рассказать о вашей ситуации.

Если арендатор потерял работу или переезжает, домовладелец, как правило, понимает, если ему будет сделано соответствующее уведомление.

Шаг 2 — Согласование условий прекращения действия

Чем больше уведомлений будет сделано домовладельцу, тем лучше. Это вопрос вежливости, но он также может повлиять на то, окажется ли арендатор на крючке.Большинство юрисдикций требуют, чтобы домовладелец приложил серьезные усилия для повторной аренды квартиры, освобожденной ранее, прежде чем пытаться взыскать арендную плату с предыдущих арендаторов. Таким образом, чем больше времени у домовладельца для поиска новых арендаторов, тем меньше вероятность, что арендаторы будут вынуждены платить за оставшиеся месяцы.

Этап 3 — Заявление о передаче имущества в субаренду

Если домовладелец сопротивляется разрешению арендатору расторгнуть договор аренды, он или она должны потребовать, чтобы им было разрешено самостоятельно найти субарендатора.Это может быть выполнено путем добавления приложения к аренде, если субаренда запрещена, чтобы позволить арендатору найти кого-то нового, чтобы занять недвижимость и платить арендную плату.

Согласно этой договоренности, арендатор и субарендатор заключают договор субаренды. Субарендатор будет платить арендатору ежемесячную арендную плату, а арендатор будет продолжать платить арендодателю на тех же условиях первоначального договора аренды.

Шаг 4 — Запрос о выкупе

Еще одна тактика переговоров — добиться выкупа у домовладельца.Это будет заключаться в том, что домовладелец освобождает арендатора от всей ответственности за денежные выплаты. Обычно это делается путем принятия решения о том, чтобы арендодатель оставил гарантийный залог, как правило, арендную плату за 1 месяц.

Шаг 5. Обратитесь за юридической помощью

Если домовладелец не желает разорвать договор аренды, возможно, в интересах арендатора ознакомиться с законами штата или проконсультироваться с местным юристом. Как правило, существуют лазейки, которые могут привести к тому, что арендатор сможет выйти из договора аренды, например, если арендатор, пытающийся выйти, стал жертвой домашнего насилия, почти в каждом штате есть законы, позволяющие арендатору расторгнуть договор аренды без штрафных санкций.

Этап 6 — Вывоз

После того, как арендодатель и арендатор договорились об условиях прекращения аренды, арендатору пора выехать из собственности. Если арендатор смог удержать свой гарантийный депозит, он будет иметь право на получение оплаты в течение Требуемого Государственного периода возврата.

Рекомендуется, хотя и не требуется, чтобы любая сделка между арендодателем и арендатором заключалась в письменной форме. Любое устное соглашение не будет признано судом и может рассматриваться как нарушение арендатором договора аренды и привести к финансовым последствиям.

В лучшем случае прекращение аренды является взаимным и совместным процессом: арендатор четко и с достаточным уведомлением выражает желание уйти, и вместе арендодатель и арендатор достигают удовлетворительного решения. Худшие дела могут закончиться судом.

Часто разница между общением и тактом. Поскольку прекращение аренды может быть деликатным вопросом, лучше всего подходить к нему стратегически. Документируйте общение и при необходимости отправляйте письма, но не позволяйте документам заменять разговоры.

.

PPT — Формирование договора аренды PowerPoint Presentation, скачать бесплатно

  • Формирование договора аренды Законодательная схема

  • Закон об аренде жилья № 50 от 1999 [RHA] • Для реализации права на достаточное жилище согласно ст. 26 Конституции. • Суды по аренде жилья для рассмотрения жалоб на несправедливую практику. • Это применимо к аренде жилья.

  • Законодательная база • CPA и RHA, где это применимо, существенно влияют на договор аренды по общему праву.• CPA применяется как к жилой, так и к коммерческой аренде.

  • Определение • Аренда — это взаимное соглашение, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору временное пользование и пользование определенной вещью (объектами) в обмен на встречное исполнение.

  • Общее требование к заключению договора аренды • CPA — s8 защищает потребителей от дискриминационного маркетинга и предусматривает, что арендодатель не может несправедливо дискриминировать потенциального арендатора по основаниям, перечисленным в статье 9 Конституции.

  • S29 CPA Право потребителя на справедливый и ответственный маркетинг:

  • S 40 недобросовестное поведение части арендодателя • Договор аренды, нарушенный недобросовестным поведением, будет недействителен.

  • Формальности • S 5 RHA подтверждает принцип, согласно которому договор аренды не обязательно должен быть в письменной форме.

  • Суть договора аренды • Арендованное имущество • Использование и пользование таким имуществом • Характер и степень выполненного встречного исполнения.

  • Случай договора аренды • S 49 CPA возлагает на арендодателя дополнительные обязанности во время заключения договора аренды, в которые включены определенные условия.

  • Недобросовестные необоснованные или несправедливые условия договора • S48 запрещает арендодателю включать в договор условия, которые несправедливы …

  • Уведомление, необходимое для определенных условий — s49 a) Ограничивает риск или ответственность арендодатель b) представляет собой принятие риска или ответственности арендатором; c) возложенное на арендатора обязательство по возмещению убытков арендодателю; d) представляет собой признание любого факта арендатором.

  • Полномочия суда по обеспечению честного и справедливого поведения, сроки и условия • S 52 Суд уполномочен издавать различные приказы.

  • Обязанности арендодателя по общему праву • Сдача арендованного имущества • Она должна ввести арендатора в эксплуатацию и занятие. • С точки зрения ст. 54 CPA — это право потребителя требовать качественного обслуживания.

  • . Общие обязанности арендодателя 2. Обслуживание арендуемого имущества • Арендодатель не обязан устранять ущерб, причиненный арендатором. .

  • Средства правовой защиты арендатора • Особые действия, аннулирование и ущерб • Дополнительные средства правовой защиты: уменьшение арендной платы и самостоятельное выполнение ремонта и возмещение затрат с арендодателя.

  • Арнольд против Вилджоен1954 3 SA 322 (C) • Проверка ответственности арендатора по арендной плате заключается в том, занимал ли он помещение, «и было ли такое занятие выгодным или нет»

  • Steynberg v Kruger 1981 3 SA 473 (O) • Спор о пригодности арендованного имущества, поддержании имущества в таком подходящем состоянии и о том, имеет ли арендатор право на снижение арендной платы в случае нарушения арендодателем.

  • Стейнберг против Крюгера 1981 3 SA 473 (O) • Суд не утвердил решение по делу Арнольда и отказал в вынесении упрощенного судебного решения в отношении К. за его неуплату арендной платы при вышеуказанных обстоятельствах. • См. Также Thompson v Scholtz [1998] 4 All SA 526 (SCA)

  • Обязанности арендодателя по общему праву 3. Обеспечение беспрепятственного использования и удовольствия • Сам арендодатель не может мешать арендатору пользоваться и получать удовольствие; & • Должен гарантировать, что никакая третья сторона с лучшим титулом не помешает арендатору пользоваться им и получать удовольствие.

  • Нарушение со стороны арендодателя • Арендатор имеет право на договорные средства правовой защиты в случае нарушения: конкретное исполнение, расторжение договора и / или требование о возмещении ущерба.

  • Определенное действие может действовать двумя способами: • Запрещающий запрет • Распоряжение о грабеже — приказ, обязывающий арендодателя восстановить арендатора на работе. • При определенных обстоятельствах она имеет право на снижение арендной платы.

  • Нарушение со стороны третьих лиц • Арендатор может принять решительные меры защиты, если претензия третьей стороны представляется неоспоримой.• Он имеет право требовать возмещения убытков от арендодателя

  • Обязанности арендатора по общему праву • Она имеет право на выплату арендной платы арендатором • У арендатора возникает задолженность по арендной плате, арендодатель приобретает ипотеку за все движимое имущество расположен на участке.

  • Активы в арендуемых помещениях, но принадлежащие третьим сторонам с ипотекой • Арендодатель не осведомлен о том, что активы не принадлежат арендатору • Создается впечатление, что активы принадлежат арендатору.

  • c) Активы, перенесенные на территорию с намерением держать их постоянно. г) имущество, введенное в пользование арендатором.

  • Правильное использование собственности • Арендатор обязан использовать арендованное имущество так, как разумный человек будет использовать и заботиться о своей собственности.

  • Средства правовой защиты • Повреждения или изменения, сделанные без согласия арендодателя, особые действия в форме запрета.• Существенное нарушение, арендодатель может расторгнуть договор аренды.

  • Возврат имущества при прекращении аренды • Средства правовой защиты арендодателя • Бремя доказывания того, что повреждение имущества не было вызвано действиями арендатора, лежит на арендаторе.

  • Средства правовой защиты арендодателя • Право арендодателя выселить арендатора может быть нарушено статьей 26 (3) Конституции • Предотвращение незаконного выселения и незаконного захвата земли Закон 19 1998 года • Закон 3 о земельной реформе (трудовые арендаторы) 1996 года • Закон о расширении гарантий владения недвижимостью 62 от 1997 г.

  • Glen Elgin Trust v Titus [2001] 2 Все SA 86 (LCC) • В соответствии с Конституцией, прежде чем отдать распоряжение о выселении арендатора, необходимо было заключить договоры аренды и суд. , должен соответствовать s26 (3)

  • Права и обязанности, налагаемые RHA 50 от 1999 г. • S 5 (4) ясно дает понять, что ни арендатор, ни арендодатель не могут отказаться от каких-либо положений.

  • Разные аспекты права аренды • Субаренда, цессия и уступка

  • Субаренда • Как и первоначальная аренда, субаренда представляет собой взаимное соглашение, в соответствии с которым одна из сторон является субарендодатель обязуется передать другой стороне, субарендатору, временное пользование и пользование вещью в обмен на встречное исполнение.

  • Spies v Lombard 1950 3 SA 469 (A) Субаренда может быть в ущерб арендодателю, поскольку субарендатор: • не мог правильно использовать собственность; или • нарушать другие договорные обязательства.

  • Цессия • Когда арендатор (цедент) передает свои права в отношении арендодателя третьей стороне (цессионарию). • Первоначальный арендатор затем перестает выступать в роли кредитора, поскольку на его место встает цессионарий.

  • Передача и уступка • Передача требует согласия первоначального должника, кредитора и нового должника. • Когда передаются и права, и обязанности, происходит уступка. • Второй договор аренды не заключен, но третья сторона принимает на себя права и обязанности первоначального арендатора

  • Huurgaatvoorkoop — аренда имеет приоритет перед продажей

  • .

    Недвижимость можно разделить на собственность1 и аренду.

    Имущество без права собственности — это имущество, в котором физическое лицо владеет землей в течение неопределенного периода времени. Важно отметить, что в праве собственности термин земля относится к недвижимости (и всему, что растет на этой недвижимости), любым улучшениям в недвижимости (например, зданиям) и праву на полезные ископаемые под землей. земля и воздушное пространство над ней. В англоязычных юрисдикциях обычно существует три типа недвижимости без права собственности: fee simple 2 , , life estate и estate pur autre vie. Четвертый тип недвижимого имущества без права собственности, хвостовая часть , в настоящее время в значительной степени устарел. Передача права собственности на землю от одного человека к другому известна как передача .

    Самая полная и неограниченная форма права собственности на имущество — это простой сбор, который составляет , передаваемый по наследству и действующий до тех пор, пока владелец (или любые последующие наследников) желает сохранить его. Пожизненное имущество — это имущество, в котором человек сохраняет владение землей на протяжении всей своей жизни.Хотя владение пожизненным имуществом технически является временным, поскольку оно прекращается после смерти владельца, оно составляет

    1 Термин «недвижимость» относится к интересам лица в недвижимом имуществе. Это также
    относится к недвижимому и личному имуществу умершего человека.

    2 также комиссия простая абсолютная

    рассматривается как полная собственность (простая плата) на протяжении всей жизни человека. Модель

    estate pur autre vie аналогичен пожизненному имуществу, но отличается тем, что он измеряется жизнью кого-то, кроме получателя гранта (которому правообладатель передает право собственности на недвижимость ). Примером недвижимости pur autre vie может быть землевладелец, который желает передать имущество благотворительной организации по своему завещанию, но при этом в течение своей жизни имеет экономию на налогах. Она могла формально подарить собственность, но сохранить владение ею в течение своей жизни (пожизненное имущество) и указать, что она хочет кого-то, например ее муж, чтобы иметь возможность остаться в собственности, если он переживет ее (estate pur autre vie).

    В юрисдикциях общего права права аренды земли иногда классифицируются как личной собственности, вместе с материальной собственностью, такой как товары и движимого имущества. Арендованное имущество — это имущественных прав на ограниченный срок и обычно создается посредством договора аренды — договора на исключительное владение , взамен которого арендатор платит арендодателю или домовладелице оговоренную арендную плату или компенсацию . Лицензия 1 похожа на аренду, но, как правило, на более короткий период времени, обычно менее 12 месяцев. Кроме того, если нет исключительного владения собственностью (как в гостиничном номере), то создается лицензия, а не аренда.Лицензиату не предоставляется право собственности на землю , а просто разрешение на въезд на нее с определенной целью, которая в противном случае представляла бы собой нарушение владения.

    Статут о мошенничестве обычно применяется к интересам в земле, требуя, чтобы инструментов , таких как договоров, договоров купли-продажи недвижимости и некоторых договоров аренды, были в письменной форме для обеспечения юридической силы.

    1 (США) лицензия

    терминов v.Инструменты и люди в сфере недвижимого имущества

    3 Сопоставьте половинки предложения, чтобы завершить эти определения.

    Инструменты



    1 Аренда — инструмент, предоставляющий

    2 Лицензия — это инструмент, который дает

    3 Акт — это документ, который передает

    Люди

    4 Арендатор — это тот, кто сдает в аренду или арендует

    5 Арендодатель — это тот, кто владеет

    6 Наследник — это лицо, имеющее право наследования

    7 Правообладатель — это тот, кто передает

    8 Получатель гранта — это тот, кто приобретает

    9 Лицензиат — это тот, кто получает

    — титул на собственность от одного владельца к другому.б временное владение недвижимостью без

    на правах собственности. c право пользования имуществом по определенному назначению

    без передачи права владения или

    собственность.

    d часть или все имущество умершего лица.

    e интерес к недвижимому имуществу другому.

    е собственность от домовладельца.

    г разрешение на въезд в чужую собственность

    временно. h собственности, и сдает в аренду другим лицам

    за деньги. i право собственности на собственность другого лица по закону или

    другой письменный инструмент.

    от партнера, по очереди составляйте предложения, в которых сочетаются люди и вещи.

    aple: Арендатор подписывает a. аренда, когда он / она сдает недвижимость — от 3-го.

    Блок 7 Право собственности I 73

    Использование языка i: образование прилагательных с отрицательными приставками

    5 Найдите в чтении 1 два прилагательных с отрицательными приставками (например,г. ун-, в-),

    Нет единого правила для образования прилагательных с отрицательными приставками. Наиболее распространенные отрицательные префиксы — un- и in ~, , но есть и другие. По этой причине вам следует записывать отрицательный префикс, используемый в слове, когда вы с ним сталкиваетесь; обратитесь к словарю, если вы не уверены.

    6 Выберите правильные префиксы [it-, in-, im-, ir ~ или un-) , чтобы завершить эти
    предложений.При необходимости используйте свой словарь.

    1 Согласно __ правовой доктрине аренды, аренда_ безопасных и _санитарных помещений

    , нарушающие местный жилищный кодекс, считается законным, и, следовательно,

    подлежащий исполнению, договор, позволяющий арендатору удерживать арендную плату, но оставаться во владении.

    2 Если арендатор __ может вносить арендную плату в установленный срок, но не позднее указанного срока

    он / она письменно уведомляет арендодателя о том, что это возможно для него / нее

    для своевременной выплаты арендной платы и причин, арендодатель должен попытаться разработать порядок выплаты такой арендной платы.

    3 Freehold обычно разрешает владельцу использовать землю для определенной цели, разрешенной правительством и законами о планировании, в течение ____________________ определенного или ограниченного периода.

    4 Термин имущество по желанию относится к имуществу, которым лицо владеет или

    занимает недвижимость с разрешения собственника на срок

    или__ определенной продолжительности; т.е. нет фиксированного срока аренды.

    Литература 2: Закон об инвестициях в недвижимость

    Мычайло — аспирант права, поступил в магистратуру по европейскому праву.На семинаре по праву недвижимости Восточной Европы он должен сделать презентацию по праву собственности в конкретной юрисдикции. Он нашел текст на английском языке, объясняющий закон об инвестициях в недвижимость его собственной страны, Украины, и рассматривает возможность использования его в качестве источника информации. Однако, поскольку родной язык Михаила не английский, ему трудно понять текст.

    7 Внимательно прочтите отрывок из текста на странице 75 и сопоставьте заголовки
    (a-e) с соответствующими разделами (1-3).Вам не понадобятся два заголовка из
    .

    Право аренды земельного участка

    b Улучшения

    c Основания для расторжения договора имеются у арендодателя

    d Основания для расторжения доступны арендатору

    e Прекращение действия

    8 Быстро прочтите отрывок еще раз. Как вы думаете, какие особенности могут затруднить понимание
    ?

    CD

    1)…………………………..

    Договоры аренды на неопределенный срок могут быть расторгнуты в любое время любой из сторон с уведомлением за три календарных месяца. Договоры аренды на определенный срок могут быть расторгнуты только по взаимному соглашению сторон или по решению суда.

    2) ……………………………

    Арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды, если:

    арендатор использует недвижимое имущество с нарушением договора или назначения недвижимого имущества;

    арендатор передает недвижимость в пользование другому лицу без предварительного согласия арендодателя;

    арендатор по своей халатности создает угрозу возможного повреждения недвижимого имущества;

    арендатор не приступал к капитальному ремонту недвижимого имущества, если на него возложена обязанность сделать это.

    Арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды и потребовать возврата недвижимого имущества, если арендатор не вносит арендные платежи за пользование недвижимым имуществом в течение трех месяцев подряд. В случае расторжения арендодателем договора аренды договор аренды считается расторгнутым с момента уведомления арендодателя о расторжении договора аренды.

    3) ……………………………

    Согласно Гражданскому кодексу Украины арендатор имеет право потребовать расторжения договора аренды, если:

    арендодатель передал арендованное недвижимое имущество, и качество сданного в аренду имущества противоречит условиям, предусмотренным договором аренды или назначением недвижимого имущества;

    арендодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту недвижимого имущества.

    Согласно законодательству Украины договор аренды земельного участка прекращается в определенных случаях, предусмотренных законом, а именно:

    принудительный выкуп 1 земельного участка для государственных нужд и принудительное отчуждение земельного участка по
    основаниям общественной необходимости в порядке, установленном законодательством Украины

    (после) осуществления власти выдающегося домена

    Блок 7 Право собственности

    Использование языка 2: Формальный / неформальный стиль: синонимы

    Одна из причин, по которой текст может быть трудным для понимания, заключается в том, что он содержит несколько слов, типичных для более формального стиля языка и не распространенных в повседневной речи.Этот стиль часто встречается в письменных юридических текстах, а иногда и в устной речи. В целом, более формальные английские слова часто имеют латинское происхождение, в то время как менее формальные слова часто имеют англосаксонское происхождение (например, показывает (неформальный) против показывает (формальный)). Один из примеров использования формального языка можно найти в Книге чтения 1:

    .

    Пожизненное имущество — это имущество, в котором физическое лицо сохраняет владение землей за

    продолжительность его или ее жизни.

    Фраза для сохранения владения землей имеет формальный стиль, тогда как для сохранения земли будет более неформальным. В тексте для чтения 2 содержится следующий пример:

    Договоры аренды на неопределенный срок могут быть прекращены в любое время любой из сторон с уведомлением за три календарных месяца.

    Завершить — это формальный способ сказать «положить конец» или «положить конец» чему-либо.

    9 Найдите более формальные слова и фразы (выделенные в разделе 2 на странице 75), которые соответствуют этим словам.

    1 соглашение до 5 следующих в порядке 8 в соответствии с

    2 начато 6 делай то, что требуется 9 юридическое описание

    3 обыкновенных 7 идет против 10 госзакупок в частном порядке

    Собственность из 4 человек

    10 Обсудите эти вопросы в малых группах.

    1 Когда уместно использовать формальный стиль языка в юридических вопросах? От каких факторов это зависит?

    2 В каких из следующих ситуаций, по вашему мнению, было бы уместно использовать формальный язык?

    0 При выступлении на юридическую тему на семинаре

    O При написании семинарской работы

    O При разговоре с клиентом

    O При написании письма или электронного письма клиенту с изложением закона

    Прослушивание i: презентация имущественного права

    Вы собираетесь услышать отрывок из презентации Михаила на семинаре (см. Раздел 2).c7.i Послушайте еще раз и решите, истинны ли эти предложения (T) или ложны (F).

    1 Иностранцам не разрешается покупать землю сельскохозяйственного назначения в Украине ни при каких обстоятельствах.

    2 Если иностранец унаследовал сельхозугодья, ему / ей разрешается сохранить ее для ведения бизнеса на ней.

    3 Иностранные хозяйствующие субъекты не могут приобретать здания или сооружения на несельскохозяйственных землях.

    4 Иностранцы могут приобрести землю в Украине, учредив компанию.

    Выступление i: выделение важных моментов

    Слушатели могут лучше понять и запомнить информацию, представленную в презентации, если докладчик указывает на ее важность и уделяет ей достаточное внимание.

    13 В своей презентации Михаил использует несколько из этих техник для
    , подчеркивая важные идеи. Какие техники он использует? Прочтите
    аудиозапись его выступления (стр. 132) и подчеркните примеры каждой техники
    .

    1 повтор

    2 Перефразируя идею другими словами

    3 Использование голоса для выражения идеи

    4 Использование открывающих предложение предложений, указывающих на важную идею

    5 Использование усиливающих наречий или прилагательных

    14 Подготовьте короткую презентацию о законе о недвижимости в юрисдикции,
    интересующей вас. Обсудите обстоятельства, при которых иностранцы могут покупать и сдавать
    недвижимость в аренду.Соблюдайте инструкции по проведению презентаций, приведенные в
    Блоке 1, используя различные способы акцентирования внимания на важных моментах.

    ЗАКОН НА ПРАКТИКЕ ead-in

    y-to-let, практика покупки недвижимости для сдачи в аренду арендаторам в качестве источника дохода, привлекательная форма инвестиций для многих людей. В последние годы расширение ЕС и

    [наличие дешевых рейсов бюджетных авиакомпаний привело к росту so-

    kalled fly-to-let — то есть покупка для сдачи в аренду в других странах.

    15 Обсудите эти вопросы в малых группах.

    1 Не могли бы вы инвестировать в недвижимость за границей?

    2 Какие факторы неопределенности возникают при работе с иностранными рынками?

    3 Какой совет вы бы дали тем, кто думает о таких инвестициях?

    Условия 2: Покупка недвижимости

    I Выберите правильное слово для завершения каждого из этих пяти определений терминов, часто используемых при обсуждении покупки недвижимости.

    1 Залог / залог / передача — это первоначальный платеж, который вы вносите при покупке дома.

    2 Договор аренды / налог на передачу собственности / доход от аренды — это деньги, полученные от сдачи в аренду (деньги, уплачиваемые арендатором арендодателю).

    3 A (n) ипотека / условное депонирование / сервитут — это договор, который позволяет вам занимать деньги, особенно для покупки дома или квартиры, или самой суммы денег.

    4 Кадастровый регистр / цепочка правового титула / прироста капитала — это увеличение стоимости актива.

    5 Гербовый сбор / цена покупки / нотариальный акт — это сумма, которую вы должны заплатить за актив.

    Блок 7 Право собственности

    XI завершите это объявление, используя слова из упражнения 16. Вам не нужно использовать их все.


    Дата: 24.12.2015; вид: 2998


    .

    (8) Аренда — Лекционные заметки 15-17 — Право собственности

    Лекционные заметки с дополнительным чтением, доктор Дуглас Бейн

    Комментарии

    • Пожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии.

    Текст для превью

    Аренда 1. Обычно Контракт — Общее правило заключается в том, что аренда — это договор ( In personam, например, не является реальным правом) на тип недвижимости Движущееся имущество — может быть сдано в аренду, просто называется наем Наследственный Аренда земли; могут стать вещными (подчиненными) в соответствии с Законом об аренде 1449 г. Типы: — коммерческий Подпадает под действие особых статурных правил; отклонение от общего и общего права аренды: — Сельское хозяйство — Жилой Определение Рэнкин, Закон об аренде в Шотландии (3-е изд), стр.1 «Аренда или прихватка — договор местонахождения — один человек предоставляет, а другой принимает определенные виды использования, текущие или окончательные, или все контроль над землями или другим наследием — на период или периоды, определенный или неопределенный, или даже бессрочно, — в связи с доставкой получателем денег или товаров, или того и другого, периодически или в комке, или обоими этими способами. — Грантополучатель известен как арендодатель, арендодатель — и — получатель гранта известен как арендатор, арендатор, таксист, субарендатор или субарендатор.- Периодическая выплата — это арендная плата, гонорар или лорд: единовременная выплата — это лоссовый или предварительный дар. В договор по своей сути чисто личный Излагаются условия, которые необходимо знать: — Арендодатель  арендодатель — Арендатор  Арендатор nb. обычно термин «аренда» используется как синонимы «аренда» — особенно. для жилой недвижимости — молчаливое переселение  обновление — Почта  аренда — Grassum  премиум, например разовая плата при начале аренды, в отличие от аренды — Срок  продолжительность; и конец срока  ‘ish’ Макаллистер, Шотландское право аренды (4-е изд), стр.3 — «Аренда — это договор, по которому человеку, известному как арендатор, разрешается занимать чужую наследственное имущество на определенный срок. Взамен арендатор платит лицу, предоставляющему это право. (то есть домовладельцу) периодический платеж, известный как рента. Аренда обычно принимает денежную форму, но может также (хотя и не всегда) оплачиваться товарами ». 2. Элементы Все они «кардинальные»; Без одного элемента нет аренды — даже если все присутствуют, отсутствие соглашения может помешать аренде — Gretton 20.3 Однако, как хорошо видно, если присутствуют 3 из 4, элемент может подразумеваться / налагаться судом. «Четыре Ps»: стороны, собственность, оплата, срок. Чтобы договор аренды возник, необходимо достичь консенсуса в том же смысле по четырем элементам: партии, предметы, продолжительность и арендная плата. — Если один отсутствует, значит, нет аренды; у вас может быть лицензия, что является меньшим правом в контракте, личный я. Стороны — должно быть соглашение, кто арендодатель и арендатор — Любая сторона может быть индивидуальной или совместной. — Достаточно как естественных, так и юридических сторон Аренда является двусторонней, для нее требуются собственный арендатор и арендодатель — (как производное от Rankine) — Это означает, что арендодатель должен обладать как правоспособностью, так и действовать в рамках общих правила контракта Совладельцы не могут предоставить аренду — Они могут заключить договор о предоставлении исключительного контроля, но это не будет аренда; Clydesdale Bank plc v Дэвидсон — Попытка передать долю pro indiviso совладельцу в аренду; не имеет силы в качестве аренды, но просто соглашение II.Свойство Наследственный — Земля или здание (в этом случае арендодатель / арендодатель не может сохранять естественное владение Эксклюзивное владение — Жизненно необходимый; Отсутствие исключительного владения означает отсутствие аренды Перт Магистрат против Перта и Кинросса, 1937 SC 549 — Город Перт спланировал аэродром с взлетно-посадочной полосой; один истец утверждал, что у них был договор аренды Удерживается, потому что не было стороны, которая имела исключительное пользование недвижимостью, не было аренды Прерывистое владение Часто это очевидно, когда что-то не является арендой, когда кто-то использует его только временно, даже если есть установленный период, как долго можно это делать Футбольный клуб Рейнджерс, Нотерс 2012 — Владельцу сезонного абонемента на футбол было определено почти исключительное владение, как он установил. конкретное место, но только во время матчей  —  NB.если это аренда рыболовства, полезных ископаемых или других прав — арендодатель может использовать собственность для кроме целей аренды — сама аренда должна быть исключительной; исключительное использование, т.е. Pro Indiviso в лизинг — Может включать предоставление прав pro indiviso — совместного вещного права на «соседнюю» землю Джайл Шоппинг против M&S 2014 CSOH 59 — предоставление аренды в торговом центре включало вещное право доли pro indiviso на треть общей площади Удерживается, а не персональная претензия; когда pro indiviso не присоединяется к договору аренды, он может предоставить реальное право само по себе iv.Продолжительность — только по общему праву, необходимое для того, чтобы действительно иметь такой договор аренды — Каррутер против Ирвина: «Аренда до тех пор, пока не будет расти трава и течет вода»  Действительно «Бессрочная аренда» Возможна аренда на 999 лет. Велвуд против Мужа 1874 I R 507 — Владелец земли передал исключительные права на охоту третьему лицу; другая сторона арендатор утверждал, что это было запрещено; все еще имеет действующий договор аренды 999  Ограниченная продолжительность Однако аренда большей части собственности ограничена; поскольку Закон о земельной реформе (S) 1974 года — «Жилые дома» — 20 лет. Со времени «отмены Закона Феодала Тенура (S) 2000 года» — не может иметь длительность более 175 — nb.не действует ретроспективно, долгосрочные договоры аренды, заключенные ранее, все еще действуют Тем не менее, потому что Закон о долгосрочной аренде (S) 2012 г .; преобразование в прямое владение произошло в назначенный день 28 ноября 2015 г.  — Отсутствие указанной продолжительности Если есть консенсус по остальным элементам аренды, суд может объявить срок равным. один год Грей — Эдинбургский университет 1962 SC 157 — Uni пыталась сдавать в аренду у частных владельцев; не было единого мнения относительно арендной платы за быть оплаченным Удерживая, истцы, владельцы pro indiviso, не могли иметь декларатора аренды на основании установив судом срок до 1 года — 3.Аренда как реальное право я. Обычно nb. Вышеупомянутое общее право — это только заключение договора аренды — право in personam — не может быть предъявлено претензиям к единоличным наследникам (как не в rem) — В соответствии с общим правом было невозможно создать вещное право до Закона об аренде 1449 г .: Закон об аренде 1449 — Допускается по наследству (точка поиска на сдаваемое в аренду движимое имущество, например, машины) сдаваемое в аренду как вещное право Бывает одним из двух способов, зависит от срока аренды. — Аренда & lt; 20 лет  Краткосрочная аренда — Аренда & gt; 20 лет  Долгая аренда Промежуток между договорным и вещным правом  Греттон и Стивен 19.10 — «… довольно неуклюже пересекает закон вещных прав и договор договора»  — Ренкин аренда по своей сути носит исключительно личный характер; при определенных обстоятельствах это приводит к тому, что по существу реальное право ». p1 Аренда — это просто личные контракты, которые в некоторых случаях были преобразованы в реальные права действие старого Закона 1449 c.17, как либерально истолковано Судом (стр.132) Патон и Кэмерон: P103 В соответствии с Законом 1449 г. аренда предоставила арендатору «гарантии владения» в отношении единственный правопреемник лица, предоставившего право Называется настоящим правом, это не настоящий такой — несмотря на то, что он обладает некоторыми привилегиями реального права, существенно не отличается от взаимный договор  —  — Лорд Бэлгрей в деле Инглис против Пола (1829) 7 S 469 на 472 Сказать, что аренда является реальным правом, — это «самая вопиющая ошибка …» Это имеет эффект реального права но полностью отличается от реальных прав — он обладает этими качествами из-за «внешних и случайный » Правило Nemo Plus Как и в случае со всеми вещными правами, применяется правило Nemo Plus. — Нельзя передать титул лучше, чем есть — Ульпиан в Дайджесте, 50,17,54 Подчиненное вещное право: аренда Аренда отличается от других Подчиненных вещных прав Подчиненные вещные права часто описываются как отягощение реального права собственности. Контрастная аренда: 1) Это действующий контракт 2) Аренда не снижает стоимость имущества (в отличие от сервитута или спасательной аренды) Аренда «обременяет» собственность, разрешая использование / владение; однако это затруднение также относится к арендодателю, он приносит доход арендодателю — е.г. Особенно коммерческая недвижимость, уместный аспект того, что арендатор платит за аренду делает имущество более ценным, чем если бы оно стояло пустым II. Формальности  Письмо: регулируется Треб. Закона 1995 г. Для аренды сроком на один год или меньше письменная форма не требуется — раздел 1 (7) Для аренды сроком на один год или более необходимо написать раздел 1 (2) (b) nb. Отсутствие письменной формы просто лишает права на аренду — остается действующим договором / договором аренды по обычному праву iii. Закон об аренде 1449 г. — Действует, расширяя требования к аренде по общему праву, улучшая четыре элементы, плюс добавление пятого, владение v.Аренда в соответствии с установленной законом защитой «По общему праву аренда — это личный договор и, как таковой, регулируется общим правом Контракт ». (Патон и Кэмерон, Закон арендодателя и арендатора в Шотландии (В. Грин, 1967) 85).  «Персональная» аренда — это не в меньшей степени, чем аренда, которая получила реальное право. И если аренда личного имущества должна была подпадать под действие установленного законом режима, гарантирующего владение недвижимостью, установленная законом безопасность может воспроизводить некоторые реальные права, например, в отношении возможность принудительного исполнения в отношении единственных правопреемников и третьих лиц, включая кредитора арендодателем, и в других отношениях превосходят их, например, в способности оставаться во владении после истечение срока договора аренды.Результатом этого является то, что установленное законом обеспечение может козырнуть настоящим правом. Об этом говорится в Законе о земле Гордона:  «… арендатор может быть защищен специальным законодательством. Арендатор, владеющий в силу Закон об аренде, например, защищен от кого-либо, кроме стороны с титулом выше, чем у арендодателя, у которого он приобрел помещение. По аналогии, фермеры, мелкие землевладельцы и законные мелкие арендаторы могут требовать защиты соответствующее законодательство против любого лица, владеющего правами домовладельца.»(Gordon & amp; Wortley, Scottish Land Law (3-е изд.) 18–147). Гарантированная аренда Адриан Сталкер указывает на ситуацию в отношении шотландского безопасного жилья в своей книге «Выселения в Шотландия:  «В соответствии со статьей 41 [Жилищного закона (Шотландия) 2001 г.]« аренда »означает договор, согласно которому дом предоставляется для проживания людей, и «Аренда» и связанные с ним выражения должны толковаться соответствующим образом. Это положение некоторое значение, потому что это, кажется, исключает любую попытку домовладельца в социальный арендный сектор, чтобы обойти Закон, создав лицензию или договор »вместо аренды.При условии, что договор, о котором идет речь, составляет дом доступен для проживания людей, и соответствует всем остальным требованиям раздела 11, это будет представлять собой шотландскую безопасную аренду или краткосрочную шотландскую безопасную аренду, даже если это не может считаться договором аренды по общему праву ». (Сталкер, Выселения в Шотландия (Авизандум, 2007) 92). Законодательные гарантии владения: аренда жилья Частный сектор (пока) Гарантированная / краткосрочная гарантированная аренда — Закон о жилищном строительстве (Шотландия) 1988 г. (до этого были приняты законы об аренде (Шотландия), принятые в 1984 г.) Обязательства арендодателя по ремонту Закон о жилищном строительстве (Шотландия) 2006 г. — Гарантия владения; Основания для возврата во владение — обязательные / дискреционные; Обзор аренды; Преемственность; Защита от выселения / преследований; Частный сектор (скоро) — Закон о частном жилье (аренда) (Шотландия) 2016 г. Государственный сектор Scottish Secure Tenancy (SST) / Short Scottish Secure Tenancy (SSST) Закон о жилищном строительстве (Шотландия) 2001 г. — Исключения; Безопасность владения; Основания для возврата во владение — поведение / управление; Преемственность; Ремонт и улучшения; Право на покупку; Ремонт vi.Права и обязательства Основное право: права арендатора на владение в отношении своего арендодателя — Основная обязанность арендодателя — передать арендатору объект в аренду. — В свою очередь, арендатор должен вступить во владение и фактически использовать недвижимость Грэм против Блэка и Стивенсона 1792 Хьюм 781 — если кто-то не использует собственность и не обслуживает, это существенное нарушение Особые аспекты обязательства передать владение: Молчаливое переселение подразумевается перевод на те же условия на тот же период максимум на один год, но способен, если бесконечное повторение Назначение — Delectus personae.Аренда может прямо разрешать или запрещать уступку. Экспресс-положение в аренда решает вопрос. Если об аренде молчит, вопрос в том, можно ли выбрать другая сторона в договоре аренды была необходима для заключения договора, т.е. арендодатель хотел арендатора или арендодатель хотел конкретного арендатора. В первом случае, назначение должно быть возможным. В последнем, наверное, нет. Предполагается, что Delectus personae при аренде жилья — то есть согласие арендодателя необходимо для передачи.ТАКЖЕ Субаренда — по назначению Смерть арендатора — — в общем праве смерть арендатора, как правило, не прекращает договор аренды. Аренда может быть унаследовано. Особые правила существуют в отношении аренды сельскохозяйственных и жилых помещений. Пункты разрыва — Особые условия, если они не выполнены, позволяют расторгнуть договор аренды — обычно выплата арендной платы Возобновление домовладельцем право арендодателя возобновить владение после смерти арендатора, т. е. чтобы помешать наследнику наследовать аренду Отказ арендатора арендатор отказывается от аренды на основании существенного нарушения со стороны арендодателя Раздражение Тесно связано с расторжением договора путем существенного нарушения, но более определен — легально — Только неуплата аренды — обычные, т.е.г. оговорки, чтобы учесть раздражение, например, 21 день неуплаты аренды для коммерческая аренда Устранение раздражения: когда арендатор исправляет то, что вызывает раздражение в соглашении Средства правовой защиты при нарушении условий аренды Аннулирование арендатора — Пожалуй, наиболее распространенное явление, если арендодатель не обслуживает собственность запретить; конкретное орудие; удержание арендной платы, отказ Киппен — Оппенгейм — Позволяет расторгнуть договор аренды, поскольку арендодатель не смог в разумные сроки ремонт Аннулирование арендодателя — чаще всего невыплата арендной платы — однако любое денежное обязательство должно допускать 14 дней для арендатора, чтобы исправить — Per Law Reform Misc.(S) Закон 1985 г. — Что касается немонетарного обязательства, «отмена должна быть справедливой и разумной» — чаще всего невыплата арендной платы — однако любое денежное обязательство должно допускать 14 дней для арендатора, чтобы исправить — Per Law Reform Misc. (S) Закон 1985 г. — Что касается немонетарного обязательства, «отмена должна быть справедливой и разумной» Грейг против Брауна и Николсона 1829 г. 7 с. 274 — Лицо приобрело права сервитута, не вступая во владение, в силу позже правообладатель, новый собственник земли nb.о сервитутах  Указание на то, что право на реальное право не имеет приоритетного значения для последующей передачи права собственности Миллар против МакРобби — Случай, когда будущий арендатор начал сельскохозяйственные работы до даты въезда — у него был договор согласие на вступление, но не вступил во владение, поэтому eben не создал никаких реальных прав Принято, что домовладелец продавал землю до заключения договора аренды. Однако утверждается, что Руководство профессора Макдональда по денежным переводам, 32.60 — Невозможно уменьшить передачу собственности — НО, возможно, удастся реализовать подчиненное реальное право против нового владельца (Грейг) Предварительное согласие на продажу — Послания или эквивалент — Конфликтующий авторитет Консультационный центр против McNicoll 2006 SLT 591 — были послания — но они не могли служить достижением консенсуса in idem; — в письмах не устанавливались формальные требования к аренде, так как это не позволяло становится реальным правом — это была только аренда по общему праву (а не Закон о законе 1449 г.) — как таковой не обязательность для единственного преемника Гибсон против Королевского банка Шотландии — Незарегистрированное соглашение между G, парой, и М., бывшим мужем женщины, о продаже форма дома M и G была эквивалентна посланию Задержано, потому что покупатель недвижимости у M знал о таких соглашения, он был обязан установить истинную сущность и фактически вызвал нарушение контракт… Inter Naturalia — Если и когда будет заключен действительный договор аренды недвижимого права, он является обязательным только для одного правопреемника степень, в которой связывающие условия являются inter naturalia — е.г. основные элементы при оформлении аренды Тем не менее, закон считается неопределенным и решается по собственному усмотрению суда — Gretton 20.14 Некоторые особенности  Положение об исключительности — Например, право быть единственным арендатором одного вида бизнеса. — Не является обязательным для единоличного преемника — Not inter naturalia Оптический Экспресс против M&S 2000 SLT 644 — Случай, когда у Оптика была коммерческая аренда, и аренда была передана, у наследника появился новый оптик переехать  — Снижение арендной платы Некоторые получили бы снижение арендной платы в обмен на услуги (будь то обслуживание земли или другое), проводившееся НЕ inter naturalia Ross v Duchess: .

    Отправить ответ

    avatar
      Подписаться  
    Уведомление о
    Back to top