Собрание тсж: Об особенностях проведения общих собраний членов товариществ собственников и жилищных кооперативов

Содержание

Об особенностях проведения общих собраний членов товариществ собственников и жилищных кооперативов

В многоквартирных домах, где созданы ТСЖ или жилищный кооператив, наравне с общими собраниями собственников проводятся общие собрания членов товарищества или кооператива. Читайте первую статью из цикла о правилах и нюансах проведения ОСЧ товарищества собственников и жилищного кооператива.

В ЖК РФ нет подробного описания проведения ОСЧ

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме могут выбрать для управления им управляющую организацию, а также создать товарищество собственников или жилищный кооператив.

В домах, где есть ТСЖ или ЖК, помимо общего собрания собственников проводятся общие собрания членов ТСЖ/ЖК. На ОСЧ решаются вопросы функционирования этих объединений. При этом общее собрание членов товарищества или кооператива не имеет права решать вопросы, которые отнесены к компетенции ОСС.

Общие собрания в многоквартирных домах регулируются:

Как изменить состав общего имущества в доме, которым управляет ЖСК

В ОСЧ участвуют только члены ТСЖ или ЖК

В ЖК РФ подробно прописано, как проводится общее собрание членов ТСЖ, а вот проведение ОСЧ кооперативов часто вызывает немало вопросов. Порядок проведения ОСЧ товарищества во многом схож с порядком проведения ОСС (ч. 1.1 ст. 146 ЖК РФ). Общее собрание членов жилищных кооперативов проводится в соответствии с ст. 117 ЖК РФ и Уставом.

В ОСС принимают участие все собственники помещений в МКД и дольщики, независимо от возраста. Для общих собраний членов установлено ограничение. В ТСЖ/ТСН может вступить только владелец помещения, достигший 18 лет (определение Конституционного суда РФ от 22.01.2014 № 17-О). В жилищный кооператив вступают только с 16 лет по решению общего собрания членов кооператива (ч. 2 ст. 26 ГК РФ).

Члены кооперативов и товариществ собственников имеют право направить на ОСЧ своего представителя, оформив доверенность по общим правилам согласно ч. 2 ст. 48 ЖК РФ и ч.ч. 3, 4 ст. 185.1 ГК РФ. Доверенность может быть нотариально заверенной либо удостоверенной по месту работы, месту учёбы члена ТСЖ/ЖК, по месту его лечения в стационаре.

В ЖК РФ нет перечня форм проведения общих собраний членов

Согласно ст. 44.1 ЖК РФ, общее собрание собственников в многоквартирном доме проводится в трёх формах: очной, заочной и очно-заочной. Отдельной статьи с перечислением форм проведения ОСЧ жилищного кооператива Жилищным кодексом РФ не предусмотрено.

В силу формулировкич. 3 ст. 146 ЖК РФ о том, что ОСЧ товарищества состоялось, если на нём присутствовал кворум, можно говорить об очной форме проведения такого собрания. Право ТСЖ провести собрание своих членов в заочной форме закреплено в ч. 6 ст. 146 ЖК РФ.

Об очно-заочной форме проведения общих собрания членов товарищества собственников в ст. 146 ЖК РФ не упоминается, но поскольку, согласно ч. 1.1 этой статьи, к собраниям членов товарищества применимы те же требования, что и к ОСС, считается, что ОСЧ также можно проводить в очно-заочной форме. Такую возможность лучше закрепить в Уставе ТСЖ.

В ст. 117 ЖК РФ, которая регламентирует проведения ОСЧ жилищного кооператива, нет упоминаний о формах проведения такого собрания. Поскольку ЖК обычно действует по аналогии с товариществом собственников, то ОСЧ кооператива также проводится в очной, заочной, очно-заочной форме.

О товариществе собственников недвижимости и его отличии от ТСЖ

Список инициаторов ОСЧ фиксируется в Уставе товарищества или кооператива

Если формы проведения собраний членов ТСЖ/ЖК совпадают с формами проведения общих собраний собственников помещений в доме, то вопрос с инициатором таких собраний решается по-другому.

ОСС может инициировать любой собственник или управляющая таким домом организация по собственной инициативе или в случае, если поступит заявление об этом от собственников, обладающих 10% голосов от общего числа голосов в доме (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).

Общее собрание членов жилищного кооператива созывается в порядке, установленном Уставом (ч. 1 ст. 116 ЖК РФ). Соответственно, в Уставе может быть утверждён список инициаторов ОСЧ: лиц или групп лиц, которые могут созвать такое собрание. Это могут быть правление кооператива, председатель правления, группы членов кооператива.

В соответствии с ч. 8 ст. 148 ЖК РФ, созыв и проведение собрания членов ТСЖ относится к обязанностям правления товарищества собственников. Но так же, как и в случае с жилищными кооперативами, ТСЖ может прописать в Уставе перечень инициаторов собрания. Однако это не значит, что другие члены ТСЖ, не упомянутые в Уставе, не могут инициировать ОСЧ,

Способы и сроки уведомления о проведении ОСЧ обычно аналогичны требованиям к ОСС

Инициатор общего собрания членов ТСЖ, как и инициатор общего собрания собственников, направляет каждому члену товарищества заказным письмом или вручает лично под расписку уведомление о проведении общего собрания членов.

Иные способы можно использовать в случае, если они утверждены ранее на ОСЧ или предусмотрены Уставом (ч. 1 ст. 146 ЖК РФ). Уведомить участников собрания нужно не позднее, чем за 10 дней до дня проведения ОСЧ.

Порядок и срок уведомления членов жилищного кооператива о проведении общего собрания в ЖК РФ не прописаны. Чаще всего кооперативы действуют по той же схеме, что и ТСЖ, пользуются теми же способами информирования участников ОСЧ. Также порядок и срок уведомления прописываются в Уставе ЖК.

Как оформить выход члена ТСЖ из товарищества

Кворум и подсчёт голосов зависит от количества членов ТСЖ/ЖК

В отличие от кворума на ОСС, где он зависит от количества голосов всех собственников и дольщиков в доме, кворум при проведении общих собраний членов ТСЖ или ЖК зависит от количества собственников, в них входящих, и площади принадлежащих им помещений.

Общее собрание ТСЖ признаётся состоявшимся, если в нём приняли участие его члены, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов членов товарищества (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ). Кворумом для ОСЧ жилищного кооператива считается присутствие на собрании более 50% его членов (ч. 1 ст. 117 ЖК РФ).

Подход к подсчёту результатов голосования на общих собраниях ТСЖ и жилищных кооперативов будет различаться:

  • на общем собрании членов товарищества собственников голоса подсчитываются так же, как при проведении ОСС – в зависимости от площади помещения, находящегося в собственности у члена ТСЖ;
  • на общем собрании членов жилищного кооператива в основу подсчёта ложится количество человек, проголосовавших «за», «против» или «воздержался», по отношению к общему количеству членов кооператива, присутствующих на собрании.

Решение на общем собрании членов считается принятым, если:

1. «За» отдано не менее 2/3 голосов от общего числа голосов членов ТСЖ по вопросам, изложенным в п.п. 2, 6, 7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, а по остальным вопросам – большинство от общего числа голосов присутствующих на собрании членов товарищества (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).

2. «За» проголосовали более половины от присутствовавших на собрании членов ЖК, кроме вопросов, внесённых в Устав кооператива, по которым должны положительно проголосовать более ¾ от числа присутствовавших на собрании членов ЖК (ч. 1 ст. 117 ЖК РФ).

К сведению ТСЖ и жилищных кооперативов

ТСЖ и жилищные кооперативы, созданные в многоквартирных домах, не должны путать общие собрания собственников и общие собрания членов товарищества или кооператива. Наиболее полно в ЖК РФ урегулированы вопросы проведения ОСС. Общие собрания членов жилищных кооперативов практически не детализированы и порядок их проведения должен быть утверждён в Уставе ЖК, в том числе:

  • каким образом и в какие сроки инициатор информирует членов кооператива о предстоящем собрании;
  • в какой форме могут проводиться общие собрания членов жилищного кооператива;
  • по каким вопросам ОСЧ голосует большинством, а по каким – ¾ от числа участников.

Общие собрания членов ТСЖ во многом схожи с общими собрания собственников, однако:

  • в них участвуют только члены товарищества;
  • инициатором выступает правление ТСЖ или иное лицо, в том числе не прописанное в Уставе;
  • при подсчёте кворума и голосов учитывается общая площадь помещений, находящихся в собственности у членов ТСЖ, а не всех жителей дома.

Как составить документы для общего собрания членов товарищества собственников или жилищного кооператива

Важным этапом проведения общих собраний членов ТСЖ или жилищного кооператива является оформление необходимых документов и протокола по итогам голосования. Читайте о том, что нужно включить в уведомление о собрании членов и как правильно оформить бюллетени для голосования и протокол общего собрания членов (ОСЧ).

Составить документы на этапе подготовки к собранию членов

Как мы рассказывали ранее, инициаторы общего собрания членов товарищества или кооператива на этапе подготовки к ОСЧ готовят уведомление о предстоящем собрании и бюллетень для голосования.

Этот этап ничем не ограничен во времени, поэтому не стоит спешить, составляя эти документы. Важно, чтобы в них были все необходимые реквизиты и информация о запланированном ОСЧ товарищества/кооператива. Следует только помнить, что готовое уведомление направляется членам товарищества не позднее, чем за 10 дней до даты проведения общего собрания (ч. 1 ст. 146 ЖК РФ).

После собрания счётная комиссия должна подсчитать голоса согласно заполненным бюллетеням и составить протокол собрания и приложения к нему. Общие требования к этим документам закреплены в приказе Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр.

Рассмотрим особенности составления каждого из упомянутых документов – уведомления, бюллетеня для голосования, протокола – на примере подготовки к общему собранию членов товарищества собственников жилья/недвижимости. Жилищные кооперативы, как правило, формируют документы для собрания по аналогии с ТСЖ.

Как подготовить и успешно провести общее собрание членов ТСЖ или ЖК

Правильно сформулировать вопросы повестки дня

Сообщение о проведении общего собрания собственников обязательно должно содержать следующую информацию:

  1. Название ТСЖ, членов которого приглашают на общее собрание членов, и сведения об инициаторе собрания.
  2. Форму, в которой ОСЧ будет проведена: очная, очно-заочная, заочная.
  3. Дату, время и место проведения собрания в очной форме.
  4. Список документов, которые должны иметь при себе участники собрания, чтобы подтвердить своё право голосовать на ОСЧ.
  5. Способы связи с инициаторами собрания, если участники хотят ознакомиться с материалами собрания или задать дополнительные вопросы по ОСЧ.

Если собрание проводится в очно-заочной форме, то дополнительно указываются период проведения заочной части собрания, крайний срок сдачи бюллетеней, место, куда необходимо их сдать.

Обязательно в уведомлении об ОСЧ товарищества включается повестка дня. В ней должны быть вопросы о выборе председателя и секретаря ОСЧ. На этих лиц также можно возложить функции счётной комиссии по подсчёту голосов и подведению итогов собрания. Лучше, чтобы это были три разных вопроса во избежание ситуации, когда члены ТСЖ проголосуют против какой-то одной кандидатуры:

1. Избрать председателем общего собрания членов ТСЖ «Название» –Иванова Ивана Ивановича.

2. Избрать секретарём общего собрания членов ТСЖ «Название» – Петрова Петра Петровича.

3. Обязанность по подсчёту голосов возложить на председателя и секретаря общего собрания членов ТСЖ «Название».

Далее в повестке по порядку перечисляются вопросы, вынесенные на голосование в соответствии с компетенцией ОСЧ товарищества собственников. Они должны быть сформулированы так, чтобы на них можно было однозначно ответить «за», «против» или «воздержался». Лучше всего начинать вопрос с глагола: «Утвердить/Избрать/Направить» и др..

Обязательно следует включить в повестку вопрос о месте хранения документов ОСЧ и способе доведения решений собрания до всех членов ТСЖ/ЖК, если ранее это не было определено.

Об особенностях проведения общих собраний членов ТСЖ и ЖК

Внести в бюллетень для голосования три блока информации

Бюллетень для голосования легко составить после того, как было разработано и утверждено уведомление о проведении ОСЧ. Эти документы во многом дублируют друг друга.

Бюллетень можно условно разбить на три блока:

  1. О предстоящем общем собрании членов: форма проведения, дата, время и место, контакты инициаторов, сведения о ТСЖ.

Этот блок заполняют инициаторы в соответствии с информацией, которая указана в уведомлении о проведении ОСЧ.

  1. О собственнике и находящемся в его владении помещении в многоквартирном доме.

Указываются фамилия, имя и отчество собственника, номер квартиры/помещения, общая площадь, доля собственника в квартире. Также вписываются сведения о документе, удостоверяющем право собственности: название, серия и номер, дата его выдачи.

  1. Вопросы, включённые в повестку дня и заявленные в сообщении о проведении собрания, с вариантами ответов «за», «против», «воздержался».

На каждой странице бюллетеня должно быть поле для подписи и расшифровки подписи голосующего. Страницы бюллетеня нумеруются во избежание их утери или путаницы.

Составить протокол согласно требованиям приказа № 937/пр

Форма протокола общего собрания членов ТСЖ/ЖК составляется в соответствии с требованиями к протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которые закреплены в приказе Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр.

Согласно приказу № 44/пр, к обязательным реквизитам протокола относятся:

  • его наименование, дата и регистрационный номер,
  • дата и место проведения ОСЧ,
  • заголовок и основная часть протокола,
  • место хранения протоколов,
  • перечень приложений,
  • подписи с расшифровкой.

Указанная в протоколе информация должна соответствовать данным, которые инициаторы указывали в сообщении о проведении общего собрания членов ТСЖ.

В заголовок основной части протокола следует включить форму проведения собрания, вид собрания (очередное или внеочередное) и адрес многоквартирного дома, которым управляет ТСЖ/ЖК.

Как изменить состав общего имущества в доме, которым управляет ЖСК

Разбить информацию по каждому вопросу повестки  на пять частей

В основной части протокола сначала указываются исходные данные ОСЧ: сведения об инициаторе собрания, председателе и секретаре, если вопрос об их избрании не был включён в повестку собрания, о членах товарищества, которые голосовали на собрании.

Здесь же указывается информация об общем количестве голосов членов ТСЖ, о наличии на собрании кворума и количестве голосов участников собрания. В протокол обязательно включается повестка дня.

Далее по каждому вопросу повестки дня должны быть указаны сведения:

1. Формулировка и номер вопроса согласно повестке.

2. «Слушали»: кто выступал по вопросу, и кратко о том, что говорил инициатор собрания или иной докладчик.

3. «Предложено»: суть вопроса/предложения, вынесенного на голосование, излагается чётко и лаконично.

4. «Голосовали»: итоги подсчёта голосов членов ТСЖ по каждому виду ответа «за», «против», «воздержался» с указанием процентов от общего числа голосов членов товарищества, принявших участие в собрании.

5. «Решили»: итог голосования с указанием формулировки вопроса в соответствии с повесткой дня ОСЧ.

Помнить о приложениях к протоколу и подписях ответственных лиц

В соответствии с приказом № 44/пр, к протоколу общего собрания членов ТСЖ необходимо прикрепить обязательный перечень приложений:

  • реестр членов товарищества;
  • уведомление о проведении ОСЧ;
  • реестр вручения уведомления членам ТСЖ или акт размещения уведомления в общедоступном месте, если это предусмотрено Уставом или определено на ранее состоявшемся ОСЧ;
  • список членов товарищества, которые присутствовали на собрании;
  • доверенности или иные документы, удостоверяющие полномочия представителей членов ТСЖ, отсутствовавших на собрании;
  • документы, по которым в ходе рассмотрения вопросов, поставленных на голосование, принимались решения на общем собрании членов;
  • решения членов ТСЖ, если собрание проходило в форме очно-заочного или заочного голосования;
  • другие документы или материалы, которые на собрании были определены обязательным приложением к протоколу.

Подписывают протокол председатель и секретарь общего собрания членов ТСЖ. Если отдельно избиралась счётная комиссия, то и члены этой комиссии. На протоколе ставится подпись и её расшифровка каждого из упомянутых лиц, а также дата подписания документа.

Если председателя собрания участники ОСЧ не утвердили, то протокол общего собрания членов ТСЖ подписывает инициатор такого собрания согласно п. 23 прил. 1 № 44/пр.

Минстрой РФ о некоторых особенностях проведения общих собраний

Запомнить

Чтобы общее собрание членов ТСЖ/ЖК состоялось, а принятые на нём решения не были оспорены, инициаторам собрания следует тщательно подойти к подготовке документации: уведомления о проведении ОСЧ, бюллетеней для голосования, протокола.

В уведомление вносится не только информация о дате, месте и времени проведения общего собрания членов товарищества или кооператива. Обязательно указываются форма проведения собрания и контакты инициаторов ОСЧ. Включите в сообщение о собрании сформированную повестку дня.

В бюллетене, помимо общих сведений об ОСЧ согласно уведомлению, должен быть блок со сведениями о члене ТСЖ/ЖК, который заполняет бюллетень, или об его законном представителе, данные о помещении или доле, которые находятся в собственности члена товарищества или кооператива.

В протоколе по каждому вопросу обязательно должны быть подразделы: кто делал доклад по вопросу, что предложено, как проголосовали и что в итоге решили участники общего собрания членов ТСЖ/ЖК.

какие вопросы вынести на голосование в повестку

17 Октябрь 2019

Особенности проведения годового собрания членов ТСЖ Жилищным кодексом РФ не устанавливаются, поэтому в первую очередь надо ориентироваться на устав товарищества. Там собрание может называться очередным, годовым, ежегодным или отчетно-выборным собранием членов ТСЖ.

Собрания обычно ведет председатель правления ТСЖ, иногда в нем уже выбран постоянный секретарь и счетная комиссия, поэтому процедурные вопросы о выборе этих лиц включаются в повестку при необходимости.

Исходя из названия, а также компетенции собрания, закрепленной в ст. 145 Жилищного кодекса РФ, можно предложить такую повестку годового собрания членов ТСЖ:

1. Утверждение отчета о выполнении плана содержания и ремонта общедомового имущества.

В идеале план содержания и ремонта является годовым, поэтому и отчитываться о его исполнении правлению надо ежегодно. Однако если такой план не утверждался, то включение его в повестку не целесообразно.

2. Утверждение отчета об исполнении смет доходов и расходов товарищества за прошедший год.

Сметы также утверждаются на год, и правильнее отчитываться об их исполнении каждый год. При этом можно указать на наличие перерасхода либо остатке неизрасходованных средств, объяснить их причину.

3. Утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества.

Форма такого отчета не закреплена, поэтому на практике он может содержать любые сведения, например, дублировать информацию по исполнению сметы и выполнению годового плана работ. В отчете можно рассказать о дебиторской и кредиторской задолженности товарищества, участии в суде ТСЖ в качестве истца и ответчика по всевозможным спорам, о привлечении к административной ответственности, размере штрафов, их уплате, количестве и содержании поступивших жалоб жителей, результатах их рассмотрения и принятых мерах.

Часто такой отчет называют отчетом председателя правления ТСЖ. К решению о его утверждении, как и утверждении других отчетов, часто добавляют формулировку «признать работу правления/председателя удовлетворительной».

4. Утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества.

Сложность этого вопроса в том, что сроки оформления бухгалтерской отчетности и сроки проведения годового (отчетного) собрания членов ТСЖ часто не совпадают. Если годовое собрание проводится в конце года, то ревизионной комиссии затруднительно дать заключение по отчетности, которой еще нет. Поэтому на практике этот вопрос обычно трансформируется в просто «утверждение заключения (отчета) ревизионной комиссии». Такой отчет или заключение готовятся, в лучшем случае, на основе анализа сметы и имеющихся бухгалтерских документов.

Проблема ревизии в том, что в комиссию входят простые люди, не обладающие специальными познаниями, и им трудно провести глубокий анализ финансовых документов, чтобы прийти к достоверному выводу о наличии или отсутствии нарушений. Еще труд ревизора редко оплачивается, поэтому мотивация на качественную работу зачастую отсутствует.

Некоторые ТСЖ привлекают для проверки сторонних аудиторов, чтобы получить более профессиональный результат.

5. Утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Такой план нужен, чтобы определиться с объемом расходов, которые надо заложить в смете для обоснования ежемесячного размера платы за содержание и текущий ремонт.

6. Утверждение сметы доходов и расходов товарищества на новый год.

Этот документ нужен, чтобы определить необходимый размер ежемесячных платежей жителей, а также иметь основание для выплаты, например, вознаграждения членам правления или его председателю.

ТСЖ составляют сметы разной степени детализации: кто-то в самом общем виде, кто-то с разбивкой по каждой планируемой работе (услуге). Первый вариант хорош тем, что при необходимости под него можно подвести почти любые работы, предусмотренные правилами содержания жилья или стандартами управления МКД. Однако есть и недостаток: если ТСЖ захочет собрать что-то сверх платежа, установленного на основе такой сметы, то, возможно, придется доказывать суду и (или) контролирующим органам, что в первоначальную смету дополнительная услуга, работа не включались.

7. Установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.

Этот размер устанавливается не только для членов, но и для остальных собственников, поэтому формулировка вопроса может отличаться от изложенной выше из кодекса.

Согласно п. 33 Правил содержания общего имущества №491, размер обязательных платежей на содержание общедомового имущества для собственников независимо от наличия членства в ТСЖ определяются органами управления ТСЖ на основе утвержденной этими органами сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. Также об этом написано в ч. 5 и 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ.

Под органами управления ТСЖ в данном случае понимается именно собрание членов ТСЖ, так как ст. 145 Жилищного кодекса РФ относит к его исключительной компетенции утверждение смет и размеров взносов.

8. Выплата вознаграждения.

Пользуясь принятием отчетов о работе и утверждением будущей сметы, многие председатели включают в повестку вопрос о выплате себе (а также членам правления, ревизору) вознаграждения по итогам работы за год. Вознаграждение может быть также периодическим, что не исключает возможности появления в повестке собрания такого вопроса о дополнительном разовом поощрении.

9. Выбор органов управления ТСЖ (правления, его председателя) и ревизора (ревизионной комиссии).

Обычно эти лица переизбираются каждые два года, поэтому каждое второе годовое собрание, как правило, включает эти вопросы. Председатель правления может избираться самим правлением, если это предусмотрено уставом товарищества.

Правление (и, соответственно, его председатель) избираются исключительно из членов товарищества, которыми могут быть только собственники помещений. К ревизорам таких требований законом не установлено, но судебная практика иногда распространяет правило о необходимости членства и на ревизионную комиссию.

10. Другие вопросы по текущей деятельности товарищества:

— принятие и изменение правил внутреннего распорядка ТСЖ (касается работников, нанимаемых товариществом для содержания и ремонта общедомового имущества), положения об оплате их труда.

— утверждение других внутренних документов ТСЖ, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, уставом, решениями общего собрания членов ТСЖ. Например, сюда можно отнести штатное расписание, предусматривающее размер оплаты труда привлекаемых работников. Иногда размер такой оплаты просто прописывается в смете, а само штатное расписание утверждается самим правлением (его председателем).

— определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества. Вопрос решается, если товарищество ведет какую-либо хозяйственную деятельность: обслуживание и ремонт недвижимого имущества в МКД, строительство новых помещений и объектов общедомового имущества, сдача его в аренду. Последний вид деятельности также затрагивает компетенцию общего собрания собственников (ст. 44 Жилищного кодекса РФ), поэтому на практике встречается недопонимание со стороны контролирующих органов. Для подстраховки от претензий отдельные ТСЖ проводят параллельно собрания собственников, где решают аналогичные вопросы в отношении общедомового имущества (разрешение сдавать в аренду, выбор ТСЖ уполномоченным на заключение договоров лицом, определение условий аренды, решение вопроса о том, куда тратить доход).

Это довольно объемная повестка собрания, на практике редко встречающаяся именно в таком количестве вопросов. При проведении своего собрания надо ориентироваться на возможности и потребности конкретного товарищества.

Общие собрания в ЖКХ: собственников, членов ТСЖ, виды собраний

В правоотношениях, где имеется множественность лиц (например, в многоквартирном доме — более 2 квартир и более) для решения общих вопросов существует механизм общих собраний.В жилищном законодательстве есть два вида собраний с точки зрения участников таких собраний:

  • общие собрания собственников помещений (квартир, нежилых помещений)
  • общие собрания членов жилищных объединений, которые управляют домом — ТСЖ, ЖСК и иные некоммерческие объединения.

Общее собрание собственников

Общее собрание собственников является органом управления МКД. Именно, общее собрание решает:

  • какой способ управления домом выбрать — будет это управляющая организация или надо создать ТСЖ. А в некоторых случаях и вовсе непосредственно управлять домом.
  • как формировать фонд капитального ремонта — платить в «общий котел» или открыть специальный банковский счет;
  • кто будет пользоваться общим имуществом дома и на каких условиях (Интернет- провайдеры, рекламщики и т.д.)
  • кто будет в совете дома и какими полномочиями их наделить дополнительно.

Подробнее о полномочиях собрания собственников указано в ст. 44 Жилищного кодекса. Перечень полномочий также содержится в других нормативных правовых актах, которые регулируют жилищные отношения.

Протоколы общих собраний собственников подлежат передаче в жилищную инспекцию. Подробнее в статье.

Новые требования к протоколам общих собраний собственников (приказ Минстроя № 44/пр)

Общее собрание жилищного объединения

Наиболее распространённой формой жилищного объединения является — товарищество собственников жилья (ТСЖ), поэтому на примере ТСЖ и расскажу об общих собраниях.Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и решает следующие задачи:

  • избирает председателя товарищества, правление
  • утверждает смету доходов и расходов товарищества, а также отчет об исполнении такой сметы
  • устанавливает размер обязательных платежей членов товарищества, а также размер платежей собственников, которые не являются членами товарищества
  • изменяет Устав ТСЖ

Подробнее о полномочиях общего собрания членов ТСЖ в ст.145 Жилищного кодекса.

Можно ли вести съемку на общих собраниях собственников дома, членов ТСЖ

Виды собраний

Все общие собрания делятся на очередные и внеочередные.Очередным является собрание, сроки проведения которого предусмотрены, по общему правилу — законодательством и(или) Уставом (в случае собрания членов жилищным объединений), а также решениями собраний. Иными словами, очередное собрание — запланированное заранее и его проведение предусмотрено законом или решением собрания.

Так, например, согласно ч. 1 ст. 45 Жилищного кодекса собственники обязаны проводить годовое собрание в течение второго квартала года, следующим за отчетным. Такое собрание будет относиться к очередному собранию. При этом собственники вправе на собрании решить, что очередное собрание будет проводиться не во втором квартале, а в первом или в иной срок.

Собрания ТСЖ

Собрание ТСЖ (товарищества собственников жилья) является одним из управляющих органов данной некоммерческой организации, созываемым лишь в определённых случаях. Компетенция данного органа предполагается верховной в решении насущных задач, поставленных перед ТСЖ. По этой причине на нём должны быть учтены интересы каждого члена товарищества, а также их мнение по тому или иному вопросу. Отсутствие одного из членов, разумеется, становится причиной возникновения нежелательных споров в дальнейшем.

Общие положения порядка созыва

Собрание

Жилищный Кодекс устанавливает, что общее собрание собственников жилья — нерегулярный орган, предполагающий участие всех членов организации, коими являются все жильцы многоквартирного дома.

Разумеется, регулярно созывать всех жильцов в одном месте не представляется возможным, так что созывается собрание лишь в исключительных случаях:
  • когда компетенция общего собрания предусматривает рассмотрение вопроса именно таким образом;
  • когда решение вопроса согласно законодательству не отнесено к компетенции иного орган правления;
  • когда такой порядок принятия решения определён уставом данной организации (к примеру, отчётное собрание).

Таким образом, перечень вопросов компетенции собрания ТСЖ достаточно широк, между тем возникают они не так часто, хотя и имеют большое значение для жильцов многоквартирного дома.

Такое товарищество предполагает, что инициатором могут выступать следующие лица:
  • правление ТСЖ;
  • председатель ТСЖ;
  • любой член товарищества.

Кроме того, решением данного органа может быть определена следующая дата созыва собрания, а также условия, при которых возможен созыв такого собрания. Однако это не лишает вышеуказанных лиц их прав инициировать созыв.

Правила инициирования созыва следующие:
  1. Инициатор обозначенным законом способом и в форме письменного документа должен уведомить каждого участника ТСЖ о дне осуществления собрания, а также о предмете обсуждения.
  2. Все расходы, связанные с созывом и осуществлением, должны быть оплачены инициатором ещё до созыва.

Иные управляющие органы осуществляют лишь оперативное управление в ТСЖ. В случаях, когда инициатором выступает управляющий орган, то оплата расходов осуществляется за счёт средств ТСЖ лишь в тех случаях, когда такой созыв необходимым согласно нормам законодательства, положениям устава, а также решению данного органа ТСЖ.

Формы проведения собрания

Вопрос о том, в какой форме будет проведено голосование, необходимо решить ещё до его созыва. Ведь именно от того, в какой форме собрание будет проведено, зависит и длительность собрания, и расходы на его проведения.

На сегодняшний день законодательство допускает следующие формы проведения общего собрания в ТСЖ:

Голосование жильцов

  • принятие решение при личном присутствии каждого члена путём публичного голосования;
  • заочное принятие решение путём раздачи бюллетеней.

При личном участии членов ТСЖ, как уже говорилось, голосование проходит публично, а результаты голосования производится путем вычленения голосов За и Против. А вот при проведении заочного голосования с подсчётом голосов возникают некоторые проблемы.

В любом случае ответственным за правильное оформление собрания, его проведение, а также его результатов является регистратор. По общему правилу регистратор назначается председателем или верховным органом в ТСЖ. В уставе ТСЖ можно предусмотреть иной порядок назначения регистратора.

Рекомендуем ознакомиться:

Инициатор обсуждает время и форму проведения голосования с регистратором. Определившись, регистратор распространяет вместе с инициатором уведомления остальным членам ТСЖ. Если собрание будет проводиться при личном участии каждого из членов ТСЖ, то регистратор осуществляет учёт участвовавших в голосовании лиц.

Если же голосование осуществляется в заочной форме, то регистратором осуществляется учёт бюллетеней, подлежащих распространению между членами ТСЖ. В таком случае бюллетень может служить как в качестве документа, по которому принимается решение, так и в качестве уведомления.

В большинстве случаев инициаторы выбирают именно заочную форму, так как она позволяет решить вопрос гораздо удобнее. Ведь собрать всех жильцов, даже большую их часть удаётся не всегда, да и организаторские вопросы очень часто создают проблемы.

Заочное собрание

Основное значение при проведении собрания в заочной форме принадлежит бюллетеням, которая распространяется между членами ТСЖ. Жилищный кодекс прямо указывает, каким должен быть бюллетень и какие сведения в нём должны содержаться.

Так, бюллетень должен отражать следующие сведения:

дом

  • сведения о лицах, инициировавших голосование по тому или иному вопросу;
  • форма, по которой происходит голосование;
  • сведения о порядке подсчёта голосов, времени объявления результатов;
  • сроки сдачи бюллетеней, а также пункт, куда их необходимо сдать;
  • сам вопрос, по которому производится голосование;
  • контактные данные инициатора, чтобы члены ТСЖ могли получить более подробную информацию о поднятом вопросе;
  • время, а также адрес, по которому можно получить подробную информацию о предмете обсуждения.

За содержание бюллетеня ответственным является регистратор. Однако за подсчёт голосов отвечает совершенно иной орган правления ТСЖ.

По общему правилу в качестве органа, ответственного за подсчёт голосов, выступает комиссия. Она учреждается указанным собранием участников товарищества. Комиссия должна состоять не менее чем из трёх лиц.

В определённые в бюллетене сроки комиссия публикует итоги голосования. Публикация итогов производится по правилам, обозначенным уставом ТСЖ. Когда уставом такого порядка не установлено, то публикация осуществляется путём распространения объявлений по жилому дому либо личным уведомлением каждого члена товарищества.

Решение будет принято, если за тот или иной вариант проголосовало более 50 процентов членов ТСЖ. В противном случае голосование признаётся не удавшимся. В таком случае повторное проведение возможно, но не ранее, чем через три месяца с момента публикации итогов текущего голосования.

При наличии нарушений решение собрания можно обжаловать. Неважно, был ли нарушен порядок проведения голосования или правомочия и интересы участников ТСЖ.

Правомочия участников ТСЖ в созыве

В собрании ТСЖ обладают правом участвовать лишь заранее определённые лица. В качестве таких лиц обычно выступают собственники жилья в многоквартирном доме, что находится под управлением ТСЖ. Однако указанный критерий не определяющий.

Рекомендуем ознакомиться:

Чтобы быть правомочным для участия в данном собрании, лиц необходимо внести в определённые списки.

Порядок участия в указанном собрании ТСЖ обладает следующими особенностями:

Собрание

  1. Каждый участник товарищества, определённый в качестве участника собрания, должен осуществлять свои полномочия в нём лично. Участник собрания также вправе уполномочить на это своего представителя.
  2. Допускается участие в собрании юридических лиц, а также представителей заинтересованных общественных организаций, властных структур.
  3. Правом голосовать обладает каждый собственник квартиры в доме, включая владельцев долей. Пропорции в долевом владении при голосовании учитываются.
  4. К участию в голосовании привлекаются лишь те собственники, что были в законном порядке внесены в списки участников собрания.
  5. Список участников собрания необходимо составить не позже чем за полмесяца до дня проведения голосования.
  6. В случае когда списка не было, он составляется уже после проведения голосования согласно данным регистратора, учитывавшего всех присутствовавших на собрании людей, не позже трёх суток с момента проведения голосования.
  7. В список нельзя внести лиц, не имеющих отношения к организации.
  8. Реестр участников товарищества хранится в правлении ТСЖ, которое и ответственно за ведение, внесение в него изменений.
  9. Каждый учтённый член ТСЖ вправе получить отдельный бланк бюллетеня.

Соблюдение порядка очень важно для того, чтобы решение имело законную силу. Любое нарушение может стать основанием для отмены решения в судебном порядке.

Подготовка к проведению собрания

мужчина смотрит на домПравильная подготовка подразумевает под собой не только соблюдение процедур уведомления. Сама по себе подготовка представляется в виде массива дел, что нужно совершить, при соблюдении установленных правил.

Особенным моментом является повестка дня. Все вопросы, что необходимо обсудить и по которым нужно принять решение, отражаются в повестке собрания. Она составляется ответственными должностными лицами ТСЖ при участии инициатора. Однако в её разработке могут принимать участие абсолютно все члены ТСЖ. Так что каждый участник должен получить копию повестки дня, чтобы ознакомиться с ней и внести свои предложения по представленным вопросам. На это им выделяется не более десяти дней с момента, когда повестка была утверждена и направлена членам.

В самой повестке собрания должны быть отражены следующие данные:
  • сведение о месте и времени осуществления;
  • сведения о должностных лицах и участниках других управляющих органов ТСЖ;
  • описание вопросов, что будут рассмотрены;
  • описание вопросов, по которым необходимо принять решение.

Согласно правилам законодательства перед проведением нужно подготовить бюллетени для голосования.

Помимо ранее указанных сведений в бюллетени должна быть оформлена графа голосования, в которой должны содержаться следующие варианты выбора:
  • за;
  • против;
  • воздерживаюсь.

Когда совместно с поднятым вопросом необходимо избрать какое-либо должностное лицо ТСЖ, то для этого оформляется отдельный бюллетень.

Порядок проведения общего собрания

Чтобы получить желаемый результат необходимо соблюдать порядок проведения. Иначе в собрании произойдёт хаос, а выставленные на повестку дня вопросы останутся нерешёнными.

Основные правила проведения собрания следующие:

дом

  • всем процессом на собрании руководит одно лицо – избранный председатель, а в его отсутствие – избранный заместителем;
  • ведение протокола на собрании является обязательным, за что отвечает назначенный председателем секретарь;
  • председатель выступает как в лице руководителя и координатора, так и в лице контролирующего соблюдение прав членов ТСЖ;
  • список людей, которые будут выступать с докладом, осведомлять собрание о решаемых вопросах должен быть составлен до начала.
  • присутствующие на собрании иные лица могут выступить после зарегистрированных докладчиков в порядке очерёдности.

Деятельность счётной комиссии также должна быть открыта и контролироваться со стороны председателя. Заинтересованные в принятом решении лица могут обжаловать итоги подсчёта голосов как председателю ТСЖ, так и суду.

Основными документами по итогам являются решение комиссии, протокол собрания. Решение комиссии должно быть подписано каждым членом комиссии, а также председателем ТСЖ. Протокол, в свою очередь, подписывается секретарём, составлявшим его и председателем ТСЖ. Протокол собрания ТСЖ является основным документом, где указываются все возражения на собрании.

Каждый из участников ТСЖ, независимо от того, участвовал он в голосовании либо нет, правомочен ознакомиться с указанными документами и обжаловать их председателю ТСЖ. При возникновении споров между членами организации и председателем, иным управляющим органом ТСЖ, они правомочны обратиться в судебные инстанции.

Ответы на вопросы про общие собрания собственников в 2020 году

Сделал подборку ответов на вопросы , рассмотренные на вебинаре «Общие собрания собственников: ОТ юридических особенностей ДО практики применения».

Может ли, по вашему мнению, инициатором ОСС быть правление ТСЖ как орган управления ТСЖ?

Правление ТСЖ не может быть инициатором общего собрания собственников. Инициатором общего собрания членов ТСЖ оно может быть (в силу указания п.8 ст.148).

В свою очередь инициатором собрания собственников может быть лицо, которое осуществляет правление дома. т.е. ТСЖ в лице председателя правления или ТСЖ в лице правления. В таком случае, вы указываете, что инициатором является юридическое лицо в виде ТСЖ. А вот от юридического лица у нас уже выступает Председатель правления, либо само правление в лице всех членов ТСЖ. Поэтому инициатором собрания собственников (в случае управления домом ТСЖ) может быть ТСЖ в лице его органов правления.

Если законопроект и будет принят, общее собрание членов ТСЖ мы проведем ближе к 2021 году, то мы можем на таком ОС принять смету на 2020 год?

Обратите внимание! В вопросе речь идет об уже принятом ФЗ в части проведения собраний собственников и переноса сроков отчетных собраний в 2020 году.

Ни закон, ни общее собрание обратной силы не имеют. Поэтому я бы не рисковал принимать смету на 2020 год к концу года и считать, что я должен доначислить с января 2020 года по день утверждения сметы соответствующую разницу. Я бы учел затраты, которое произвело ТСЖ без учета повышения тарифа, и включил это в смету на 2020 год с даты общего собрания и на последующий 21 год.

В приказе 44/пр «список присутствующих» при очно-заочной форме — это те, кто присутствовал на очной части? Или это список всех, кто принял участие в целом в собрании?

Нигде не указано что должно быть указано в списке присутствующих. Объективно, в Приказе Минстроя не учтены особенности очно-заочной и заочной форм. Если у нас голосование производится путем заполнения письменных бюллетеней с передачей в последствии, к примеру — председателю совета дома или председателю правления, то очевидно, что собрать лиц, которые голосовали в заочной форме для получения подписи будет сложно. Поэтому список присутствующих мы делаем по очной части собрания. Заочников отдельно не собираем.

 Если при проведении ОС инициатор в бюллетене указывает при принятии решения ДА и НЕТ это является нарушением? ВОЗДЕРЖАЛСЯ- это необходимость? По каждому вопросу повестки дня три варианта ответа. почему не выбор только «за» или «против», неопределенное «решение» собственника, как их трактовать: он ни «за», ни «против», уклонился?

Мы должны четко видеть, что собственник проголосовал ЗА, ПРОТИВ или ВОЗДЕРЖАЛСЯ. Если нет варианта воздержался – это будет нарушение законодательства. Так как обязательно должна быть возможность высказать свое волеизъявление путем выбора из вариантов ЗА, ПРОТИВ или ВОЗДЕРЖАЛСЯ. Голоса тех, кто воздержался, также учитываются. Это ни за, ни против, это отдельное волеизъявление собственника. Если большинство проголосуют ВОЗДЕРЖАЛСЯ – значит вопрос будет не принят.

Нужно ли подшивать бюллетени голосований для отправки в ГЖИ?

Да, все приложения, в том числе и письменные решения к Протоколу (а письменные решения являются обязательным приложением общего собрания), являются неотъемлемой частью протокола. Поэтому в ГЖИ мы отправляем как Протокол, так и все Приложения. Бюллетени подшиваем и отправляем в ГЖИ.

Если на собрании присутствует представитель собственника, то и в списке присутствующих и в бюллетене голосования указывать не собственника, а его представителя?

Единых правил оформления в таком случае нет. Рекомендую взять за основу сформированную в юридическом сообществе практику, где в исковых заявлениях или иных юридических документов указывается сначала представляемое лицо (в нашем случае собственник помещения в МКД), а затем представитель.

Например, в бюллетене это будет так: «Коновалова Ирина Вячеславовна, представитель по доверенности Бурняшев Дмитрий Викторович».

Подскажите, сейчас пытаюсь понять, какие решения принимает собрание собственников дома, а когда собрание ЖСК. Более 95% собственников у нас являются членами ЖСК.

Общее собрание собственников помещений в МКД является органом управления МКД, полномочия которого перечислены в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

В свою очередь, общее собрание членов ЖСК (в том числе жилищного кооператива) является органом управления такого кооператива (ст. 115 ЖК РФ).

ЖК РФ не предусматривает отдельных положений по вопросам полномочий общего собрания членов ЖСК, а отсылает в этой части к положениям Уставов кооперативов. Учитывая, что ЖСК после строительства МКД продолжает осуществлять деятельность по управлению МКД, то как правило, в Уставе дублируют полномочия ТСЖ согласно ст.145 ЖК РФ.

Поэтому, при разграничении полномочий собрания членов ЖСК и собственников помещений руководствуйтесь ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и положениями Устава ЖСК.

Есть испорченный бланк. Для кворума я могу его учитывать? (две галочки поставили, например). Можно ли ввести четвертую графу «неучтенные»?

По общему правилу, согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ кворум имеет место быть, если в собрании приняли участие собственники помещений в МКД или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

При этом, на сегодня нет единого мнения, что считать принявшими участие в собрание:

  • кто пришел на собрание и проголосовал;
  • кто пришел на очную часть собрания, например, зарегистрировался, но голосовать не стал вовсе.

Если бюллетень испорчена по всем вопросам, советую не учитывать ее при определении кворума. Если же голосование в бюллетени по части вопросов не правильно оформлено, то в целом данный собственник учитывается при определении кворума и голосовании. Единственное при определении результатов голосования по вопросам, где есть испорченные голоса (бюллетени в части голосов), следует указать на данный факт.

Есть ли на сегодня особенности проведения собраний в связи с COVID? Как в в условиях коронавируса можно проводить обычное очно-заочное собрание?

С точки зрения жилищного законодательства сегодня на проведение общих собраний никаких ограничений и запретов нет. С точки зрения местного законодательства ограничения могут быть (запрещено выходить на улицу, собираться группами людей более определенного количества, соблюдать самоизоляцию и т.д.). Как решить этот вопрос?

Вы можете проводить собрание в очно-заочной форме. Но в уведомлении по проведению очной части вы указываете, что необходимо прийти на собрание в перчатках, маске, т.е. соблюсти определенные меры профилактики распространения коронавируса. Вероятнее всего придет минимум людей. Даже если придет 2-3 человека – вы заполняете реестр присутствующих и чисто формально вы соблюли требование законодательства.

Далее вы можете проводить заочную часть, и по итогам составлять протокол. Но опять же, смотрите на свое местное законодательство. Если есть ограничения по поводу выхода на улицу, есть вероятность, что такой протокол можно будет оспорить (собственник укажет, что на очную часть не смог прийти из-за ограничительных мер, установленных законодательством, и соответственно не мог узнать более подробно про повестку дня, не мог задать интересующие вопросы и т.п.). Можете проводить, но с оглядкой на возможное оспаривание.

Статья 146 ЖК РФ. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

1. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) либо иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом товарищества. Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.

1.1. Положения статей 45 — 48 настоящего Кодекса распространяются на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, если иное не установлено настоящим разделом.

2. В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

3. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества.

4. Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

5. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

6. Решение общего собрания членов товарищества собственников жилья может быть принято путем проведения заочного голосования в порядке, установленном статьями 47 и 48 настоящего Кодекса.

7. В случае, предусмотренном частью 2.1 статьи 135 настоящего Кодекса, проведение общего собрания членов товарищества собственников жилья с использованием системы осуществляется с соблюдением требований, установленных статьей 47.1 настоящего Кодекса.

См. все связанные документы >>>

1. Комментируемая статья определяет конкретную процедуру организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья.

В ч. 1.1 этой статьи сказано, что положения ст. ст. 45 — 48 Кодекса распространяются на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, если иное не установлено разделом VI Кодекса, посвященным товариществу собственников жилья.

Указанные статьи содержат следующие правила: проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; принятие и оформление решений такого общего собрания; проведение собрания в форме заочного голосования; голосование на общем собрании и подсчет голосов.

Представляется, что ч. 1.1 комментируемой статьи перечисленные правила проведения собрания относит к числу общих правил, которые применяются при проведении любого общего собрания членов товарищества собственников жилья. Однако приоритетом по отношению к указанным общим правилам обладают специальные нормы, посвященные порядку проведения такого собрания, которые установлены в разделе VI и, в частности, в других частях комментируемой статьи.

2. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает требования к содержанию уведомления о проведении общего собрания членов товарищества.

В ней же сказано, что общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

3. В ч. 3 комментируемой статьи законодатель установил кворум, при наличии которого собрание членов ТСЖ считается правомочным. Этот кворум составляет присутствие членов товарищества или их представителей, обладающих более чем половиной процентов голосов от общего числа голосов членов товарищества.

4. Решения общего собрания членов ТСЖ о реорганизации и ликвидации товарищества, о получении товариществом заемных средств, в том числе банковских кредитов, об определении направлений использования доходов от хозяйственной деятельности товарищества, о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме считаются принятыми, если за них проголосовало не менее двух третей от общего числа членов ТСЖ.

5. Ведение собрания поручается председателю правления ТСЖ или его заместителю. Если указанные лица отсутствуют, то ведение собрания может быть поручено одному из членов ТСЖ, присутствующих на собрании.

6. В ч. 6 комментируемой статьи сделана ссылка на ст. ст. 47 и 48 комментируемого Кодекса, установившие порядок голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарии к ним). Такой же порядок применяется при принятии решения общего собрания членов товарищества собственников жилья путем проведения заочного голосования.

7. Если в уставе товарищества собственников жилья предусмотрено использование информационной системы ЖКХ или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в товариществе собственников жилья, то такая система может применяться при проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья при условии соблюдения требований, установленных ст. 47.1 (см. комментарий к ней).

встреч по запросу владельцев | Управление кондоминиума Онтарио

В соответствии с Законом о кондоминиумах, 1998 г. («Закон»), владельцы корпорации кондоминиума могут потребовать, чтобы правление корпорации кондоминиума созвало собрание для обсуждения и / или голосования по определенной теме. Эти собрания называются собраниями по требованию владельцев, и все владельцы могут присутствовать на них.

Что происходит на собрании, назначенном владельцем?

На собрании, назначенном владельцем, владельцы могут обсудить с правлением любую тему.В зависимости от темы владельцы также могут голосовать по этим темам.

Вот некоторые темы, которые часто обсуждаются на собраниях по требованию владельцев:

  • Смещение и замена директора до истечения срока полномочий этого директора.
  • Голосование по предложенному правилу.
  • Обсуждение возникающей проблемы (например, поведение владельцев, жителей или гостей).

Важно отметить, что владельцы не имеют возможности отменить решение совета директоров на собрании, назначенном владельцем, если только Закон не дает владельцам возможность утвердить это решение.Например, в законе говорится, что владельцы могут назначить встречу для обсуждения правил, предложенных правлением, и голосования по ним. Если правление предлагает новые правила, владельцы могут назначить встречу и проголосовать по предложенным правилам.

Если собственники недовольны прошлым решением совета директоров, например, наймом определенного подрядчика, владельцы все равно могут созвать собрание для обсуждения этого решения, но не могут отменить решение совета. Правление имеет право принимать решения о найме, и Закон не требует, чтобы владельцы утверждали это решение.

Хотя владельцы могут не иметь возможности формально отменить решение совета директоров, собрания по требованию владельцев могут быть полезны, поскольку дают владельцам возможность высказать озабоченность или представить идеи. На собрании может быть проведено необязательное голосование владельцев, чтобы убедиться, что корпорация кондоминиума понимает позицию владельцев.

Кто может назначить встречу?

Владельцы квартир в кондоминиуме могут назначить встречу. Заявка должна быть подписана владельцами не менее 15 процентов голосующих паев в кондоминиуме.

Примечание : Владельцы, утратившие право голоса (например, из-за того, что они должны общие расходы кондоминиумной корпорации), не могут назначать собрания, и их нельзя засчитывать в требуемые 15 процентов голосов.

Обзор процесса подачи заявки

Шаг 1. Подготовьте заявку

Первый шаг в подаче заявки на встречу — это подготовка заявки. В заявке необходимо:

  • Быть письменно.
  • Опишите темы для обсуждения и / или голосования на собрании.
  • Доставлено лично или заказным письмом президенту или секретарю корпорации или депонировано (доставлено) по адресу корпорации для обслуживания.

Знаете ли вы? Адрес для обслуживания любой корпорации кондоминиума в Онтарио можно найти в публичном реестре CAO.

Если собрание должно отстранить одного или нескольких директоров, то заявка также должна включать:

  • Имена директоров, которых предлагается удалить.
  • Причины удаления.
  • Указание на то, занимает ли один из директоров, предложенных для увольнения, место в совете, зарезервированное для голосования владельцев квартир, занимаемых собственником.

В заявке также могут быть указаны темы, которые будут добавлены в повестку дня следующего годового общего собрания (AGM), вместо того, чтобы обсуждаться на собрании, созванном специально для этой цели.

CAO создал шаблон, который владельцы могут использовать для подачи заявки на собрание под названием « Заявка на созыв и проведение собрания владельцев».

Этот шаблон может быть доступен, заполнен и доставлен в кондоминиумную корпорацию реквизиционистами. Обратите внимание, что использование шаблона CAO в качестве заявки не является обязательным в соответствии с Законом.

Шаг 2. Получите подписи

Следующий шаг — заставить владельцев не менее 15 процентов избирательных участков подписать заявку. Владельцы, подписавшие заявку, называются « реквизиционистов ».

Иногда бывает сложно получить подписи, особенно если многие владельцы не проживают в кондоминиуме.

Контактную информацию владельцев квартир можно найти в записи владельцев и залогодержателей , которую должна вести каждая корпорация-кондоминиум. Включает:

  • Имена всех владельцев.
  • Идентификационный номер единицы для каждого владельца.
  • Адрес для обслуживания каждого собственника.

Примечание: В записях владельцев и залогодержателей не указывается, утратили ли собственники право голоса.

Для получения дополнительной информации о запросе документации у кондоминиума, посетите веб-сайт CAO здесь.

Для владельцев, которые живут в своих квартирах, самый простой способ получить подписи — ходить от двери к двери. Тем не менее, владельцы должны ознакомиться с их декларацией, подзаконными актами и правилами относительно любых ограничений или запретов на этот вид деятельности.

Примечание: Электронные подписи могут использоваться для подписания заявки, если подписи соответствуют требованиям раздела 11 Закона об электронной торговле , 2000 .

Шаг 3. Доставьте заявку

Заявка должна быть доставлена ​​лично или заказным письмом президенту или секретарю корпорации или депонирована (доставлена) по адресу корпорации для обслуживания.

Адрес для обслуживания любой корпорации кондоминиума в Онтарио можно найти в публичном реестре CAO.

Ответ Правления на Запрос

После получения заявки доска должна выполнить одно из следующих действий:

А. Добавьте темы, включенные в заявку, в повестку дня следующего ГОСА, но только по запросу заявителей.
B. Позвоните и проведите собрание владельцев в течение 35 дней (как описано в шагах ниже).

Шаг 1. Получите и рассмотрите заявку (день 0)

После получения заявки правление должно рассмотреть ее и определить, следует ли добавить эти темы в повестку дня следующего годового общего собрания акционеров или созвать собрание владельцев.

Примечание: Правлению разрешается добавлять темы в повестку дня следующего годового общего собрания акционеров только по требованию заявителей. Если они не просят, правление должно созвать и провести собрание.

Шаг 2: Отправьте предварительное уведомление (не позднее 5 дня)

Правление должно направить предварительное уведомление всем владельцам ячеек не менее чем за 15 дней до выпуска окончательного уведомления.Поскольку окончательное уведомление должно быть отправлено за 15 дней до собрания, предварительное уведомление должно быть отправлено в течение пяти дней с момента получения заявки.

Материалы, которые должны быть включены в предварительное уведомление, описаны в разделе 45.1 Закона.

Шаг 3. Отправьте уведомление (не позднее 20 дня)

Совет директоров должен направить владельцам уведомление о собрании не менее чем за 15 дней до дня собрания. Уведомление должно содержать и сопровождаться следующими данными:

  • Место, дата и время встречи.
  • Бизнес, который будет представлен на встрече.
  • Копия заявки.
  • Копия всех предлагаемых изменений декларации, подзаконных актов, правил или соглашений, которые будут обсуждаться на собрании (если заявка относится к одной из этих тем).

Материалы, которые необходимо включить в уведомление о собрании, описаны в разделе 47 Закона.

Шаг 4: Проведите собрание владельцев (не позднее 35 дня).

Правление должно провести собрание собственников не позднее 35 дня после получения заявки.Кворум Требование для собрания — присутствие владельцев, которым принадлежит 25% единиц кондоминиума. Это означает, что если на собрании присутствуют владельцы менее 25 процентов голосующих акций, никакие дела корпорации не могут осуществляться на собрании, например голосование по вопросам, перечисленным в уведомлении.

На собрании владельцы и правление обсуждают и / или голосуют по темам, включенным в заявку.

Если владельцы будут голосовать на собрании заявок, существуют разные пороговые значения владельцев, необходимых для голосования по разным темам:

  • Если собрание должно проголосовать по предложенным правилам, требуется простое большинство присутствующих владельцев.
  • Если собрание должно отстранить директора, то владельцы более 50 процентов голосующих паев в корпорации должны проголосовать за отстранение.
  • Если собрание должно отстранить директора, который занимает место на доске, зарезервированное для единиц, занимаемых владельцем, то владельцы более 50 процентов всех единиц, занимаемых владельцем, должны проголосовать за отстранение.

Примечание: Владельцы, не присутствующие на собрании, все равно могут голосовать и учитываться при подсчете кворума, если они назначают доверенного лица, используя обязательную форму доверенности.

Шаг 5: После встречи (день 36 и далее)

После собрания корпорация кондоминиума должна подготовить протокол собрания (в соответствии с требованиями раздела 55 Закона).

Что произойдет, если доска не ответит на заявку?

Как описано выше, когда доска получает заявку, она должна выполнить одно из следующих действий:

A. Добавьте бизнес-пункт в повестку дня следующего годового общего собрания акционеров (но только по запросу заявителей).
Б.Звоните и проводите собрание собственников в течении 35 дней.

Если корпорация не делает ни A, ни B, то один из реквизиционистов может созвать собрание самостоятельно. Если один из реквизиционистов созывает собрание, оно должно быть проведено в течение 45 дней с момента его созыва.

Если владелец несет расходы по созыву собрания, он может потребовать возмещения этих расходов у корпорации кондоминиума. Корпорация обязана возместить реквизиционисту все разумные расходы, понесенные при созыве собрания (например,g., расходы на рассылку уведомления о встрече всем владельцам).

Что произойдет, если голосование по смещению одного или нескольких директоров приведет к потере кворума правлением?

Если владельцы голосуют за отстранение директора на собрании, назначенном владельцем, то владельцы могут в соответствии с внутренними законами, касающимися выборов директоров, выбрать любое квалифицированное лицо для замены предыдущего директора в совете на этом собрании для оставшийся срок отстраненного директора.Если владельцы не изберут нового директора на этом собрании, правление может потерять кворум.

Если директор отстраняется и правление теряет кворум, оставшиеся директора должны созвать и провести собрание владельцев для заполнения всех вакансий в правлении в течение 30 дней с момента потери кворума.

Если директора не созывают и не проводят собрание, чтобы заполнить все вакансии, или если в должности не осталось директоров, владелец может созвать собрание. Как и в случае собрания по требованию владельца, корпорация обязана возместить владельцу по запросу все разумные расходы, понесенные при созыве собрания

Глоссарий

Встреча по требованию собственника

Собрание владельцев, созываемое советом директоров по требованию владельцев не менее 15 процентов голосующих паев в кондоминиуме.

Кворум

Минимальное количество владельцев, присутствующих (лично или через доверенных лиц) на собрании собственников до начала собрания.

Заявка

Письменный документ, подписанный владельцами не менее 15 процентов голосующих акций, требующий от совета директоров кондоминиумной корпорации либо добавить конкретный бизнес-вопрос к следующему ГОСА, либо созвать и провести собрание владельцев в течение 35 дней до рассмотрим дело.

Реквизиционист

Владелец единицы, подписавший документ заявки.

Список собственников и залогодержателей

Запись, которую ведет корпорация кондоминиума, которая будет содержать имена, номера квартир и адреса для обслуживания владельцев и залогодержателей корпорации кондоминиума.

.

Часто задаваемые вопросы о кондоминиумах

Часто задаваемые вопросы о кондоминиумах

Заявление об отказе от ответственности:

Департамент защиты прав потребителей предоставляет эту информацию исключительно в образовательных целях. Представленная информация носит общий характер, а не исчерпывающая. Эта информация не должна рассматриваться как юридическая консультация относительно ваших конкретных обстоятельств. Если вам требуется юридическая консультация, проконсультируйтесь с юристом.

За исключением аттестации менеджеров ассоциаций кондоминиумов третьих лиц, DCP НЕ осуществляет надзор за правилами кондоминиумов и НЕ проводит слушания для рассмотрения жалоб кондоминиумов.Существуют уникальные риски, связанные с жизнью в сообществе; жизненно важно, чтобы «покупатель остерегался» и чтобы потенциальные покупатели полностью понимали эти компромиссы перед покупкой.

Перед покупкой

Если вы рассматриваете возможность проживания в сообществе и / или покупаете квартиру в кондоминиуме, важно узнать и узнать о преимуществах и недостатках этого образа жизни, а также хорошо ознакомиться с выбранным вами сообществом кондоминиумов, прежде чем подписаться на пунктирной линии.Каждое сообщество Community Living имеет свой уникальный характер. Вам решать, какой характер кондоминиума лучше всего соответствует вашим желаниям, потребностям и ожиданиям.

Есть дополнительные компромиссы, которые следует учитывать при покупке кондоминиума, которые часто не применяются при владении домом на одну семью. С одной стороны, кондоминиумы предлагают душевное спокойствие, безопасность жизни среди других, меньшую ответственность за обслуживание, возможности для отдыха и удобств на месте, а также преимущества жизни в «сплоченном» сообществе.С другой стороны, среди многих других соображений вы можете делить стены, пол и / или потолок с соседями; ваша ассоциация кондоминиума может иметь правила, приоритеты и ценности, которые могут не полностью соответствовать вашим собственным; и вам может быть не так легко разрешать конфликты, когда они возникают. Вы должны знать правила — письменные и социальные — перед тем, как совершить покупку.

Есть три основных типа сообществ с общими интересами: кондоминиумы («кондоминиумы»), кооперативы и планируемые сообщества:

  1. В многоквартирном доме

    1. Объекты в отдельной собственности
    2. Общие площади принадлежат всем владельцам квартир в качестве общих арендаторов
    3. Объекты могут иметь ограниченное количество общих элементов для исключительного использования каждым владельцем
  • В кооперативе

    1. Ассоциация владеет всей недвижимостью
    2. Владельцы паев являются акционерами или членами ассоциации.Они имеют право на исключительное владение своей конкретной единицей.
  • Планируемые сообщества

    1. Ни кондо, ни кооператив, в котором находится долевая собственность на общей территории
    2. Например, собственники квартир владеют земельными участками, ассоциация владеет общими частями.
  • Этот материал посвящен кондоминиумам.

    Контрольный список потенциального покупателя

    1. Работайте с авторитетным и лицензированным агентом по недвижимости, который хорошо осведомлен о покупках и продажах кондоминиумов, знает ваши проблемы и находит время, чтобы выслушать ваши потребности.

    2. Выберите юриста по недвижимости, который будет представлять вас, имеющий значительный опыт в сделках с кондоминиумами.
    3. Получите копию Устава ассоциации, декларации, правил и положений ассоциации, недавнего бюджета и протоколов собраний, проведенных за последние 12 месяцев. Ознакомьтесь с этими документами со своим адвокатом. Попросите вашего адвоката интерпретировать эти документы и объяснить их вам.
    4. Существует множество замечательных книг и онлайн-ресурсов, которые помогут вам узнать о ваших возможностях.Стоит заранее потратить время, чтобы убедиться, что вы приняли правильное решение за себя.
    5. Встреча с Президентом Ассоциации и членами Правления. Попросите принять участие в заседании совета директоров.
    6. Прогуляйтесь по кондоминиуму и попробуйте познакомиться с некоторыми жителями. Поговорите с ними о том, каково жить в их многоквартирном доме.
    7. Составьте список ваших вопросов и проблем. Найдите ответы на все свои вопросы и проблемы, прежде чем закрыть.

    Часто задаваемые вопросы

    Что мне покупать: квартиру или дом?

    Покупать кондоминиум или отдельный дом зависит от человека.В Интернете доступно множество отличных контрольных списков, которые помогут вам изучить плюсы и минусы жизни в сообществе по сравнению с домовладением. Посетите некоммерческий раздел, чтобы найти ресурсы, которые помогут вам принять решение.

    Какие вопросы следует учитывать потенциальным покупателям кондоминиумов?

    Существует множество книг, статей и онлайн-ресурсов, которые предлагают потенциальным покупателям кондоминиумов советы и рекомендации перед покупкой. Вот несколько примеров, о которых вам следует подумать:

    1. Убедитесь, что проживание в кондоминиуме для вас.Живя в кондоминиуме, вы отказываетесь от одних прав ради получения других. Тебе это нравится? Например, ваша покупка может быть одобрена ассоциацией кондоминиумов. И, если вы хотите продать, ваша продажа может быть одобрена другими лицами.

    2. Выберите надежного и лицензированного агента по недвижимости, который знает и разбирается в квартирах. У них могут быть идеи, которые помогут найти для вас правильную и неправильную возможность для жизни в сообществе.
    3. Внимательно прочтите документацию по кондоминиуму и убедитесь, что выбранная вами квартира соответствует вашему образу жизни.
      1. Подходит ли комплекс кондоминиумов определенной возрастной группе?
      2. Подходит ли это семье?
      3. Это рай для владельцев домашних животных? Запрещает ли это владение домашними животными?
  • Внимательно изучите финансовые документы кондоминиума.
    1. Сколько у ассоциации есть в резервах?
    2. Все ли владельцы кондоминиумов выполняют свои платежные обязательства?
    3. Сколько ассигнований ассоциация потратит?
  • Поговорите со своими потенциальными будущими соседями
    1. Спросите их, что им не нравится в жизни в их комплексе.Что они хотят, чтобы было иначе? Каковы их самые большие жалобы?
    2. Спросите, сколько времени потребуется на ремонт. Есть ли ремонт, который требует особенно длительного времени? Что они хотят обновить, улучшить, заменить или исправить?
    3. Спросите их, регулярно ли проводятся собрания ассоциации кондоминиумов и правильно ли они размещены. Какая посещаемость? Они присутствуют? Чувствуют ли они, что их ассоциация представляет их интересы?
  • Какие вопросы я должен задать своему агенту по недвижимости и / или адвокату?

    Среди множества других вопросов вы захотите узнать, сколько лет комплексу, подходит ли он для семейного отдыха, подходит ли он для проживания с домашними животными, как часто люди выезжают, существуют ли возрастные ограничения, сколько времени занимает ремонт, что это сборы и штрафы, проводилась ли оценка домовладельцам, есть ли какие-либо непогашенные долги от домовладельцев, не платящих сборы, сколько у ассоциации есть в резерве, какие статьи перечислены в бюджете, были ли случаи потери права выкупа, каковы правила при аренде и продаже вашей квартиры, каковы права владельцев на размещение квартиры.

    Какие законы применяются к какой форме общинной жилой собственности?

    Существуют три основных закона Коннектикута, регулирующие деятельность кондоминиумов. Их:

    Закон о собственности на квартиры (кондоминиумы, созданные до 1977 года)

    Закон о кондоминиумах (кондоминиумы, созданные с 1977 по 1983 год)

    Закон о совместной собственности (кондоминиумы, образованные после 31 декабря 1983 г.)

    Кроме того, с момента принятия CIOA было принято четыре непосредственно связанных закона:

    Закон о внесении изменений в Закон о единой общей долевой собственности (краткое содержание)

    Закон об общей долевой собственности (краткое содержание)

    Закон о выборах исполнительных советов ассоциаций собственников кондоминиумов и изменениях в Законе о совместном владении (краткое содержание)

    Закон о сертификации в качестве менеджера общественной ассоциации, лицензировании в качестве брокера по недвижимости или продавца и демонстрации предметов, связанных с религиозными обрядами или верованиями, на двери или дверном косяке кондоминиума (сводка)

    Наконец, вы можете найти полезным Закон Коннектикута о кондоминиумах.

    Что я должен знать о квартирах? Какие есть примеры прав, которые могут быть ограничены или расширены?

    Если вы являетесь владельцем собственного дома, вы несете ответственность за содержание дома и собственности, на которой он находится. Когда вы владеете квартирой, вы платите ассоциации кондоминиумов за содержание общих частей и сохраняете ответственность за содержание самой квартиры. У вас есть или вы планируете владеть домашним животным? В некоторых кондоминиумах разрешено проживание с домашними животными, в других — нет, в некоторых — нет, но они смотрят в другую сторону. Как владелец кондоминиума вы подчиняетесь правилам, перечисленным в уставе, и юридически обязаны их соблюдать, как и все остальные члены сообщества.

    В хорошо управляемых кондоминиумах владельцы квартир получают необходимые им услуги по ремонту и содержанию, выплачиваемые за счет поступлений от их членских взносов и сборов. В доме домовладелец несет расходы и должен подготовить бюджет и подготовиться к неожиданностям.

    При покупке

    Что такое декларация?

    «Декларация» определяет структуру кондоминиума, определяет, какие зоны общего пользования и какие единицы имеют право на частную собственность.CIOA определяет Декларацию как «любые инструменты, независимо от их наименования, которые создают сообщество общих интересов, включая любые поправки к этим инструментам». Чтобы купить квартиру, продавец должен предоставить вам декларацию, устав ассоциации, правила и положения, а также документы о перепродаже. Вместе они составляют ваш договор владения и иллюстрируют ваши права, обязанности, обязанности и обязанности как владельца квартиры.

    Какие подзаконные акты?

    Устав — это правила или «инструменты… которые содержат процедуры для ведения дел ассоциации…» Устав определены в COIA и представляют собой набор правил, регулирующих деятельность сообщества.Они должны быть зарегистрированы в Декларации у городского служащего в каждом муниципалитете, в котором расположен комплекс кондоминиумов.

    Закон Коннектикута о кондоминиумах требует, чтобы подзаконные акты предусматривали следующее:

    1. избрание из числа собственников паев совета директоров;

    2. количество и срок полномочий таких членов совета директоров;

    3. положение о том, что срок полномочий не менее одной трети такого совета должен истекать ежегодно;

    4.полномочия и обязанности правления;

    5. вознаграждение директоров, если таковое имеется;

    6. способ увольнения членов совета директоров;

    7. Полномочия совета по использованию услуг менеджера или управляющего агента;

    8. Метод созыва собраний владельцев ячеек и процентная доля владельцев ячеек, составляющая кворум, если она не является большинством;

    9. квалификация, полномочия и обязанности должностных лиц ассоциации;

    10.порядок отбора и отстранения от должности офицеров, их срок и компенсация, если таковая имеется;

    11. техническое обслуживание, ремонт и замена общих элементов и оплаты за них, в том числе способ утверждения платежных чеков;

    12. Порядок начисления и взыскания с собственников паев их доли общих расходов;

    13. Обозначение и удаление персонала, необходимого для обслуживания, ремонта и замены общих элементов;

    14.метод принятия и изменения административных правил и положений, регулирующих детали работы и использования общих элементов;

    15. ограничения и требования в отношении использования и технического обслуживания блоков и использования общих элементов, которые не указаны в декларации, призванные предотвратить необоснованное вмешательство в использование их соответствующих блоков и общих элементов со стороны несколько владельцев квартир;

    16. Положения, регулирующие отчуждение, передачу, продажу, аренду, покупку, владение и размещение квартир, если это желательно;

    17.положения по созданию резервов для обеспечения технического обслуживания, улучшений, замен, оборотного капитала, безнадежных долгов, амортизации, устаревания и аналогичных целей, которые желательны, за исключением того, что для конверсионного кондоминиума требуются резервы для капитальных затрат;

    18. способ изменения или дополнения подзаконных актов в соответствии с требованиями Закона о кондоминиумах; и

    19. Прочие положения, необходимые для управления кондоминиумом в соответствии с Законом о кондоминиумах

    Что входит в документы о перепродаже?

    После первоначальной продажи застройщиком продавцы паев с долей владения должны предоставить покупателям пакет документов, раскрывающих информацию о перепродаже.Продавец несет ответственность за составление и передачу документов о перепродаже покупателю. Эти документы должны включать:


    1. Ежемесячные общие сборы
    2. Неоплаченные сборы продавец является владельцем ассоциации.
    3. Любые ограничения на максимальную или минимальную сумму перепродажи.
    4. Право собственника использовать или занимать квартиру.
    5. Право собственников сдавать квартиру в аренду.
    6. Размер резерва на капитальные вложения.
    7. Любые утвержденные предстоящие капитальные расходы на сумму более 1000 долларов США.
    8. Количество владельцев квартир, просроченных не менее шестидесяти дней по уплате общих расходов.
    9. Количество исков по выкупу заложенного имущества, возбужденных или ожидающих рассмотрения ассоциацией.

    Как мне получить эти важные документы?

    1. Каждая ассоциация должна сообщить имя контактного лица клерку города.

    2. Каждая ассоциация должна предоставить продавцу документы о перепродаже в течение десяти рабочих дней с момента запроса.

    На практике вы можете просмотреть документы, поданные в офис вашего городского клерка.Однако у городского служащего не будет доступа к текущей финансовой информации, которую вы, несомненно, захотите просмотреть, прежде чем принять решение.

    Что произойдет, если я заключу договор о покупке и передумаю?

    Покупатель может отказаться от договора купли-продажи в течение пятнадцати дней после его заключения. Для отмены покупатель должен доставить извещение продавцу или его агенту вручную или по почте. Отмена без штрафа, и все платежи, сделанные покупателем до отмены, должны быть немедленно возвращены.

    Есть ли исключения из этого правила?

    Да. Если сообщество с общими интересами имеет двенадцать или меньше единиц и полностью построено, им не нужно предоставлять документы о перепродаже, и покупатели не имеют права на расторжение договора после подписания контракта.

    Вы должны проявлять крайнюю осторожность при покупке любой квартиры без полного раскрытия состояния ассоциации. Например, что, если ассоциация накопила огромные долги? Что, если половина владельцев квартир не платят взносы? Вы должны быть особенно осторожны, потому что после того, как вы подпишете, вы не имеете права отменить.

    После покупки

    Храните устав в надежном месте. Никогда не знаешь, когда они могут понадобиться.

    Как мне узнать, когда и где состоится мое следующее собрание ассоциации кондоминиумов? Как мне предложить что-то совету директоров?

    По закону собрания правления ассоциации кондоминиумов (по закону «ассоциация владельцев квартир») должны проводиться не реже одного раза в год. Секретарь или другой член правления должен уведомлять о заседаниях не менее чем за 10 дней и не более чем за 60 дней.Уведомления могут быть отправлены по почте или доставлены вручную.

    Как владелец ячейки, вы имеете право выступать на собрании ассоциации. Однако вы можете заранее подойти к членам совета директоров, чтобы обсудить свои мысли.

    Какую информацию о бюджете ассоциации я могу ожидать от ассоциации кондоминиумов?

    Когда ассоциация кондоминиумов принимает бюджет, у нее есть 30 дней на то, чтобы представить резюме предложенного бюджета сообществу, представляющему общие интересы, и назначить дату встречи для обсуждения бюджета.Во время собрания или до него правление обязано предоставить членам сообщества разумную возможность высказать свое мнение.

    Бюджет есть, но он мне не нравится. Как мне бороться, чтобы его отвергли?

    Если простое большинство владельцев кондоминиумов или больше, если это указано в декларации, не проголосуют за отклонение бюджета, бюджет будет принят. Проверьте свои декларационные документы, чтобы узнать, какой процент требуется для отклонения бюджета вашей конкретной квартиры.

    Существует ли минимальное количество членов совета директоров?

    Да.В правлении должно быть не менее трех членов, большинство из которых должны быть владельцами паев.

    Серьезная проблема с членом правления. Как его можно удалить с доски?

    Закон

    CT гласит: «Несмотря на любое положение декларации или подзаконные акты об обратном, владельцы ячеек двумя третями голосов всех присутствующих и имеющих право голоса лиц на любом собрании собственников ячеек, на котором присутствует кворум, может отстранить от должности любого члена правления по причине или без таковой, кроме члена, назначенного декларантом.Другими словами, отстранение члена совета директоров требует двух третей голосов избирателей, имеющих право голоса, на любом заседании совета, на котором имеется кворум.

    Что произойдет, если я подозреваю члена или членов моей ассоциации кондоминиумов в конфликте интересов?

    Коннектикут принял закон, налагающий ожидания и ограничения на членов правления кондоминиумов. Закон запрещает члену исполнительного совета или лицу, претендующему на избрание в такой совет, принимать любые ценные вещи в обмен на благосклонность.

    Многие ассоциации кондоминиумов не являются акционерными корпорациями. Как должностное лицо, члены совета директоров обязаны выполнять свои обязанности добросовестно, с осторожностью, которую обычно благоразумный человек, занимающий аналогичную должность, проявил бы при аналогичных обстоятельствах, и делать это таким образом, который, по его мнению, находится в наилучшие интересы ассоциации.

    Что делать, если существует серьезный риск для здоровья, за устранение которого ассоциация кондоминиума или другой владелец квартиры не будут платить?

    Вы должны выяснить вместе со своей ассоциацией кондоминиумов, есть ли причина, по которой проблема не решена.Если проблема возникла по вине или ответственности другого владельца квартиры, ассоциация может подать иск против владельца квартиры. У них также есть право налагать арест и налагать штрафы на владельцев кондоминиумов, чтобы попытаться заставить их заплатить за решение проблемы.

    Есть ли у вашей ассоциации кондоминиумов средства для решения проблемы? Возможно ли, что взносы владельцев квартир не поспевают за затратами на решение проблемы? Хотели бы вы и другие владельцы кондоминиумов увеличить плату за квартиру, чтобы заплатить за ремонт?

    Обсудите ваши опасения с членами совета директоров.Если это не сработает, обязательно обсудите это с другими владельцами квартир. Вам следует сообщить об этой проблеме со здоровьем в местный департамент здравоохранения, и вы, возможно, пожелаете рассмотреть вопрос о возбуждении судебного иска против совета кондоминиумов.

    Что мне делать, если совет ассоциации кондо никогда не собирается? Или что, если они встретятся тайно?

    «Никогда» и «тайно» не разрешены законодательством Коннектикута. Правление ассоциации кондоминиумов должно собираться не реже одного раза в год. В соответствии с поправками к COIA, принятыми в 2009 году, члены совета директоров не могут проводить тайные собрания, а общественные собрания, на которых присутствуют члены совета директоров, не считаются заседаниями совета директоров.Даже если члены совета директоров желают встретиться по телефону, что они могут, доступ к звонку должен быть предоставлен всем владельцам ячеек. Фактически, члены правления должны дать инструкции относительно того, как участвовать в собрании, если оно проводится по телефону.

    Что делать, если я хочу домашнее животное?

    Владельцы домашних животных имеют права. У владельцев, не являющихся домашними животными, тоже есть права. Проверьте устав вашего кондоминиума. Они могут оговорить, приветствуются ли домашние животные в комплексе, и если да, то какие виды домашних животных могут быть специально разрешены или запрещены.

    Что будет, если у меня будет шумный сосед? Что, если правление не обеспечивает соблюдение собственных правил ассоциации?

    Закон штата дает совету директоров кондоминиумов широкие полномочия в обеспечении соблюдения правил. Фактически, правление может отказаться принимать меры против нарушителей, если они определят, что это не оправдывает расходование ресурсов ассоциации или иным образом не отвечает интересам ассоциации. Когда они отказываются действовать, в законе штата прямо говорится, что они не отменяли и не отказывались от своей возможности применять то же правило позже, если советы директоров не действуют произвольно или капризно (например, подбрасывают монету, отдавая предпочтение своим друзьям. , так далее.).

    Вам следует направить совету директоров или менеджеру вашего сообщества письменную жалобу, в которой кратко указаны конкретные примеры и лица. Если правление решит не действовать, вы можете проголосовать за избрание новых членов правления, которые разделяют ваши опасения на следующем ежегодном собрании. Помните о важности организации и использования вашего голоса.

    Куда мне обратиться за посредничеством по вопросу кондоминиума?

    Закон

    Коннектикута в настоящее время не предлагает решения по посредничеству через Департамент защиты прав потребителей.Но посредничество может быть отличным способом изучения ситуации в частном порядке, если это разрешено вашим уставом. Старайтесь разрешать споры напрямую с Правлением. Общение часто — ваш лучший образ действий.

    Советы для членов правления Condo Association

    Отделение Коннектикута Института общественных ассоциаций предлагает это руководство для членов совета общественных ассоциаций.

    Рассмотрите возможность проведения курса по передовому опыту членов совета директоров. Некоторые некоммерческие группы по защите интересов кондоминиумов предлагают

    Где я могу найти предложения и рекомендации по этическим стандартам CAM?

    В разделе некоммерческих организаций есть ссылки на организации, которые обеспечивают обучение и обучение передовым методам для CAM.

    Должны ли менеджеры общественных ассоциаций в Коннектикуте иметь лицензию Департамента защиты потребителей?

    Сторонние CAM (частные организации, нанятые советами ассоциаций кондоминиумов) должны быть сертифицированы. Предпосылки — образование, подготовка и проверка биографических данных. Ссылки на эту информацию можно найти здесь.

    Большинство ассоциаций в Коннектикуте небольшие и самоуправляемые. Для самоуправляемых CAM не требуются лицензии.

    Соответствующие законы Посадка для принятия Закона Коннектикута о кондоминиумах

    Существуют три основных закона Коннектикута, регулирующие деятельность кондоминиумов.Их:

    Закон о собственности на квартиры (кондоминиумы, созданные до 1977 года)

    Закон о кондоминиумах (кондоминиумы, созданные с 1977 по 1983 год)

    Закон о совместной собственности (кондоминиумы, образованные после 31 декабря 1983 г.)

    Кроме того, с момента принятия CIOA было принято четыре непосредственно связанных закона:

    Закон о внесении изменений в Закон о единой общей долевой собственности (краткое содержание)

    Закон об общей долевой собственности (краткое содержание)

    Закон о сертификации в качестве менеджера общественной ассоциации, лицензировании в качестве брокера по недвижимости или продавца и демонстрации предметов, связанных с религиозными обрядами или верованиями, на двери или дверном косяке кондоминиума (сводка)

    Некоммерческие ресурсы сообщества

    Коалиция владельцев кондоминиумов Коннектикута /

    Список полезных условий кондо

    Примеры использования кондоминиумов

    1. Разочарованный

    Я очень разочарован своей ассоциацией кондо.Они ничего не делают для меня, кроме как берут мои гонорары ассоциации кондоминиумов. Когда разразилась сильная снежная буря, мне пришлось распахать свою подъездную дорожку и даже выкопать участок улицы, ближайший к моей собственности. Мне это надоело. Я собираюсь удержать свои обычные гонорары, пока ассоциация не начнет показывать результаты.

    Существуют различные группы по защите интересов ассоциаций кондоминиумов, как местные, так и национальные, которые посвящают себя предоставлению советов и рекомендаций владельцам квартир. DCP не регистрирует эти ассоциации, но вы можете искать в Интернете те, которые действуют в вашем районе.

    Может показаться заманчивым воздержаться от общих обвинений, но вы должны понимать, что ваша ассоциация может отреагировать на вас действиями, которые могут нанести ущерб. Например, ассоциация имеет право сообщать кредитным агентствам о вашем отказе платить, что может отрицательно повлиять на ваш кредитный рейтинг. Ассоциация также может подать на вас в суд за неоплаченные сборы за кондоминиум.

    Вы разочарованы. Убедитесь, что вы сделаете все возможное, чтобы сначала решить проблему. Обсуждали ли вы свою озабоченность с другими участниками кондоминиума? Они разделяют ваше разочарование? Сообщите о своей проблеме члену совета ассоциации кондоминиумов.Если они не реагируют, задокументируйте свои опасения и официально передайте их совету ассоциации кондоминиумов. Вам следует присутствовать на заседании совета директоров кондоминиума и высказать свое беспокойство совету директоров. Приведите друзей-владельцев квартир, которые разделяют ваше разочарование. Наконец, вам может потребоваться обратиться к юристу и решить, следует ли передавать ваше дело в суд.

    1. Права

    Я только что закончил говорить с членом совета ассоциации кондоминиумов о моем беспокойстве.Им все равно. Какие у меня права? Если я подам в суд, кто оплачивает защиту Condo Board?

    Думали ли вы о том, чтобы баллотироваться на место в совете директоров кондоминиума? Проконсультируйтесь с уставом Совета, чтобы узнать, когда истекают сроки. Возможно, некоторые из ваших товарищей по кондоминиуму тоже захотят сбежать. Таким образом, вы сможете получить более подходящее представительство.

    Ваши права будут указаны в Документах о перепродаже.

    Защита Condo Board оплачивается из сборов ассоциации кондоминиумов или страховки, приобретенной на эти сборы.

    1. Кумовство

    Я все время замечаю, что брат моей ассоциации кондоминиумов, владеющий собственным садовым бизнесом, занимается благоустройством территории нашей ассоциации. Я пошел на последнее собрание ассоциации кондоминиумов и пересмотрел наши расходы на озеленение. Они вне поля зрения! Я уверен, что брат члена правления получил бизнес только потому, что он брат члена правления, и, учитывая, насколько дорого стоит озеленение, мне интересно, получает ли сам член правления какую-то отдачу.Что я могу сделать?

    Было бы полезно выяснить, сколько на самом деле стоят услуги конкурентов, и представить свои выводы на заседании совета директоров кондоминиумов, если они подтвердят ваши подозрения. Вы можете приятно удивить членов совета директоров тем, как сократить расходы, что принесет пользу всему сообществу. Или вы можете создать возможность помочь привести затраты в соответствие с тем, что вы обнаружили.

    Члены Правления могут получать вознаграждение за свои услуги в Правлении, но размер вознаграждения должен быть раскрыт.

    1. За закрытыми дверями

    Я вижу, что происходят все эти изменения, и ни одно из них не является хорошим. Я никогда не найду члена правления ассоциации кондоминиумов. Они проводят собрания тайно, они принимают решения за ассоциацию, и я не имею права голоса в управлении ассоциацией. Что я делаю?

    Во-первых, задокументируйте свои опасения. Правление кондоминиума должно собираться и объявлять, когда и где будут проводиться его собрания.

    Во-вторых, спрашивали ли вы своих соседей, не знают ли они, когда и где собирается ассоциация? Возможно, объявления о собраниях размещены не там, где вы ожидаете найти объявления.

    Затем вы и другие владельцы квартиры можете проконсультироваться с юристом. Вы можете попросить адвоката написать от вашего имени письмо ассоциации кондоминиумов, в котором излагаются ваши опасения и запрашивается информация о расписании встреч, а также уточняется, что совет кондоминиумов должен проводить регулярные опубликованные встречи, открытые для членов кондоминиума.

    1. Посягательство

    Мой сосед только что решил построить незаконную пристройку к своей квартире, и она попадает на мою собственность.Я ходил в совет ассоциации кондоминиумов, но они ничего не сделали с этим. Что я могу сделать?

    Вы говорили с другим владельцем квартиры? Знает ли он или она, что они построили на вашем участке? Согласна ли ассоциация кондоминиума с посягательством?

    Если ваша ассоциация кондоминиума согласна, то ассоциация должна принять меры против нарушившего владельца квартиры. Представители должны сначала поговорить с владельцем и обсудить возможные средства правовой защиты.Возможно, проблему удастся решить без дальнейшего конфликта.

    Иногда необходимо предпринять дальнейшие действия. Ассоциация кондоминиумов может наложить штрафы на владельца, а в некоторых случаях может пожелать наложить залог на собственность владельца кондо, требуя, чтобы проблема была устранена при его продаже. Наконец, ассоциация может подать на владельца в суд.

    1. Через крышу

    Мой совет по кондоминиуму хочет поднять общие обвинения, а я не думаю, что они должны это делать.Экономика действительно плохая, и сводить концы с концами труднее, чем когда-либо. Я должен жить по средствам, так почему же ассоциация кондоминиумов не может жить в рамках своего бюджета?

    Это действительно тяжелые времена. Вы наверняка следите за своими расходами как никогда внимательно. Вы недавно пересматривали бюджет своей ассоциации кондоминиумов? Когда ваша ассоциация в последний раз поднимала сборы? Что вы думаете об услугах, которые они покупают от имени собственника? Видите ли вы, как ассоциация кондоминиумов могла бы сократить расходы? Или, может быть, как и во многих других случаях, просто выросли затраты.

    Изучите финансовые показатели ассоциации кондоминиумов и поработайте со своей ассоциацией кондоминиумов над планом по поддержанию стабильного уровня затрат или их снижению, если это возможно. Возможно, вы захотите обратиться к членам правления с вашими предложениями до следующего собрания ассоциации. Если вы не можете получить удовлетворение, рассматривали ли вы возможность баллотироваться на место в совете директоров?

    1. Экстремальный патриотизм

    Я горжусь этой страной так же, как и следующий человек, но моя соседка действительно доводит свой патриотизм до крайности.Она покрыла свою квартиру флажками, которые нарушают спокойствие жилого комплекса. Как мне заставить ее смягчить его?

    Федеральный закон позволяет вывешивать флаг. Однако ассоциация кондоминиума определяет, где его можно разместить и как это можно показать. Вам следует проверить правила вашей кондоминиальной ассоциации относительно того, где можно вывешивать флаги, и выяснить, находится ли ваш сосед в рамках своих прав, определенных правилами вашего сообщества. Это, кстати, верно и для других форм речи, таких как размещение политических баннеров и вывесок.

    1. Где моя машина?

    Я понимаю, что мне не полагалось парковать машину там, где она не принадлежала, но действительно ли ассоциация имела право на буксировку?

    Всякий раз, когда личное имущество остается на территории сообщества, следует соблюдать определенный порядок действий. Однако, как и в случае проживания в сообществе, каждый член сообщества обязан проявлять внимание и уважать своего соседа. Тем не менее, ассоциация кондоминиумов должна сначала уведомить владельца автомобиля (или другого личного имущества).Далее ассоциация может наложить штраф на нарушителя. Затем ассоциация должна провести слушание, на котором должен быть замечен член-нарушитель. Если эти шаги не разрешены, только тогда ассоциация кондоминиумов может заказать буксировку автомобиля.

    .

    Изменения в законе о кондоминиумах | Управление кондоминиума Онтарио

    Поправки предоставят владельцам больше информации о финансовых вопросах, влияющих на их инвестиции, и больший контроль над важными изменениями.

    The Condominium Act Review поднял множество вопросов, касающихся операционных бюджетов кондоминиумов и практики страхования. Также выяснилось, что у некоторых корпораций нет средств для оплаты капитального ремонта. Это может привести к дорогостоящим специальным оценкам — типу общих расходов в дополнение к регулярным ежемесячным платежам за кондоминиум.

    Отчет о решениях этапа 2 рекомендовал:

    • Владельцы нуждаются в своевременной и надежной информации и доступе к финансовой отчетности своей корпорации
    • Некоторым корпорациям нужны более четкие правила, когда дело доходит до установления и корректировки их бюджетов
    • Ввести более четкие правила создания страховки

    Решая эти проблемы, Онтарио стремился найти баланс между:

    • дает советам квартир достаточную гибкость для авторизации работ, которые должны быть выполнены на участке
    • риск неправильного управления, если советы директоров имеют слишком большую свободу действий при принятии решений о расходах
    Изменения, внесенные корпорациями кондоминиумов без уведомления владельцев

    Изменения «без уведомления» позволяют совету директоров разрешить добавление, изменение или улучшение общих элементов, изменение активов или изменение услуг, предоставляемых корпорацией, без консультации с владельцами.

    Действующий закон допускает такие изменения «без предварительного уведомления» при определенных обстоятельствах, например, если сметная стоимость в любом конкретном месяце не превышает 1 000 долларов США или 1% годового бюджета, в зависимости от того, что больше. Однако некоторым советам директоров удалось изменить это ограничение за счет владельцев.

    Поправки будут обновлены и разъяснены, когда советы директоров могут вносить изменения в общие элементы, любые активы корпорации или услуги, которые корпорация предоставляет, без уведомления владельцев.Например:

    • для соблюдения соглашения о совместном пользовании объектами, например, с другой корпорацией кондоминиумов
    • для обеспечения безопасности тех, кто находится в собственности кондоминиума или предотвращения неминуемого ущерба собственности или любых активов корпорации
    • , если изменение не связано с расходами более 30 000 долларов США или 3% от общих расходов бюджета на текущий финансовый год, в зависимости от того, что меньше
    • , если владельцы не будут рассматривать изменение расходов как существенное ограничение их использования или пользования своими собственными подразделениями, общими элементами или любыми активами корпорации
    • , если закон или постановление требует изменения, например, для соответствия правилам пожарной безопасности и законам о доступности.
    • , если изменение предназначено для любой другой цели, которая может быть изложена в любых правилах в соответствии с предлагаемым законом
    Уведомление о внебюджетных расходах

    В отчете этапа 2 сделан вывод о том, что правлениям необходимо более открыто общаться с владельцами в случае значительного непредвиденного ремонта или неожиданного превышения расходов на плановый ремонт.

    Согласно поправкам к Закону о кондоминиумах , совет директоров кондоминиумов должен будет уведомить владельцев в течение определенного времени, если они предложили расходы, превышающие предусмотренную в бюджете сумму более чем на установленную маржу. Правила будут определять маржу, форму уведомления и время для уведомления.

    Коммуникация и образование по финансовым вопросам

    Обзор определил улучшение коммуникации и образования среди владельцев квартир, особенно по финансовым вопросам, как краеугольный камень здорового и динамичного сообщества кондоминиумов.

    В одном из нескольких положений, направленных на большую прозрачность, поправки потребуют от каждой многоквартирной корпорации составлять годовой бюджет, покрывающий операционные счета и резервный фонд. Закон также установит правила, регулирующие дату окончания первого финансового года корпорации.

    Обслуживание и ремонт

    В отчете по этапу 2 содержится призыв к большей ясности в отношении того, кто несет ответственность за оплату ремонта и обслуживания различных частей кондоминиума.

    В соответствии с поправками к Закону о кондоминиумах , кондоминиум-корпорация будет нести ответственность за ремонт и обслуживание общих элементов и любых активов корпорации. Владельцы квартир будут нести ответственность за техническое обслуживание и ремонт своих единиц.

    В декларациях

    Condo будет разрешено предоставить дополнительную информацию о некоторых из этих обязательств и изменить их до некоторой степени. Правила относительно того, когда корпорации требуется или ей разрешается выполнять обязательства владельца по ремонту или техническому обслуживанию, также будут уточнены, включая ответственность владельца за возмещение корпорации ее затрат.

    Термины «ремонт» и «обслуживание» также будут уточнены, чтобы каждый из них имел свое значение.

    Резервные фонды

    Каждая кондоминиум-корпорация обязана создать резервный фонд и обеспечить его адекватность для оплаты капитального ремонта и замены общих элементов и любых активов корпорации по мере их старения. Эти предметы обычно включают в себя крышу, внешний вид здания, подземные гаражи, дороги, тротуары, отопительное и охлаждающее оборудование, водопровод, лифты и места для отдыха.

    Резервные фонды обязательны в Онтарио. Действующий Закон о кондоминиумах требует, чтобы советы директоров проводили периодические исследования резервного фонда, чтобы гарантировать адекватность фонда корпорации. Этот шаг внес важный вклад в улучшение управления кондоминиумом.

    Тем не менее, многие резервные фонды слишком малы для удовлетворения потребностей их корпораций, особенно в более старой собственности. По мере того как эта недвижимость стареет, владельцев призывают вносить значительные дополнительные взносы на ремонт, который многие не планируют и не ожидают — и часто не могут себе позволить.

    Кроме того, участники обзора Закона о кондоминиумах согласились с тем, что владельцев следует поощрять к лучшему пониманию того, как работает их резервный фонд.

    Закон содержит несколько положений, направленных на устранение этих опасений.

    1. Достаточность резервных фондов

    Хотя действующий Закон о кондоминиумах требует, чтобы корпорации имели адекватные резервные фонды, он не определяет термин «адекватный». Нормативные акты к закону определяют, как будет определяться соответствие:

    • исследования резервного фонда
    • план необходимого финансирования совета по кондоминиуму после исследования резервного фонда
    • сумма сборов за общие расходы, которые корпорация взимает с владельцев для внесения в резервный фонд

    2.Назначение резервных фондов

    Поправки расширят назначение резервных фондов:

    • капитальный ремонт единиц (помимо общих элементов и любых активов корпорации), если корпорация обязана отремонтировать единицы
    • прочие позиции и проекты, указанные в положениях закона (например, энергосберегающие проекты)

    В правилах будет указано, что представляет собой «капитальный ремонт».

    3.Экспертное заключение об остатке резервного фонда

    В соответствии с поправками к Закону о кондоминиумах , если резервный фонд упадет ниже уровня, установленного в правилах, совет директоров должен будет получить внешнее мнение о том, следует ли ему проводить исследование адекватности фонда до следующее обязательное периодическое исследование.

    4. Взнос в резервный фонд за первый год

    В соответствии с поправками к Закону о кондоминиумах , застройщики должны будут указать в бюджете на первый год корпорации сумму общих расходов, подлежащих уплате в резервный фонд кондоминиума.

    Правила

    будут определять, как будет рассчитываться эта сумма. Одним из вариантов может быть минимальный процент от операционного бюджета.

    5. Отчетность за первый год дефицита

    В соответствии с поправками к Закону о кондоминиумах , если застройщик не соблюдает правила закона для расчета взносов в резервный фонд бюджета первого года, застройщик будет нести ответственность перед корпорацией в размере суммы денег, которая потребуется для в соответствии.

    Страхование

    В процессе проверки Закона о кондоминиумах были выявлены многочисленные пробелы и недостатки в практике страхования кондоминиумов.

    Некоторые из наиболее проблемных вопросов связаны с определением «стандартной единицы» в многоквартирном доме. Без четкого определения собственникам трудно точно знать, за что они несут ответственность.

    В результате пересмотра Закона о кондоминиумах была выработана рекомендация по определению стандартной единицы.Корпорация будет иметь право вносить поправки в определение посредством подзаконного акта.

    В соответствии с этой рекомендацией, в нормативных актах будет изложено базовое определение стандартной единицы по умолчанию в случаях, когда кондоминиум не принял свой собственный подзаконный акт, разъясняющий такое определение.

    Корпорация кондоминиумов должна будет получить страховку для всех стандартных компонентов квартиры, а также общих элементов.

    Ответственность собственника за ущерб

    Иногда небрежность владельца приводит к повреждению общих элементов, активов корпорации или другого подразделения.В действующем законе не было четко указано, кто оплачивает страховую франшизу корпорации за поврежденное имущество, хотя совет директоров имеет возможность принять подзаконный акт, возлагающий эту ответственность.

    В отчете о втором этапе рекомендуется внести большую ясность в этот вопрос. В законе четко указано, что ответственность за ущерб лежит на владельце помещения, в котором живет лицо (или, если это установлено законом, вещь — например, домашнее животное), причинившее ущерб, при условии, что ущерб был причинен не агентами. или сотрудники корпорации.

    Если, например, резидент единицы повреждает единицу, любые активы корпорации или общие элементы, покрываемые страховкой корпорации, сумма будет возвращена в счет вклада собственника единицы в общие расходы. Этот возвратный платеж будет рассчитан как меньшая из следующих величин:

    .
    • Стоимость устранения повреждений
    • лимит франшизы страхового полиса корпорации

    Правление кондоминиума не сможет внести определенные изменения в это обязательство в соответствии с подзаконным актом (как в случае с действующим законом).Его можно было изменить только путем внесения изменений в декларацию кондоминиума.

    Возвраты

    Возврат платежа — это дополнительная плата, добавляемая к ежемесячным общим расходам кондоминиума. Согласно действующему закону, совет по кондоминиуму может оформить возврат для возмещения затрат, которые корпорация несет по таким предметам, как:

    • выполнение обязательств собственника по ремонту или техническому обслуживанию, или
    • судебные издержки, понесенные корпорацией против собственника

    Большинство деклараций кондоминиумов также содержат положения о возмещении убытков.Эти положения устанавливают, когда корпорация может добавить понесенные ею расходы к общим расходам собственника.

    В отчете Этапа 2 рекомендуется, чтобы в законе было разъяснено, что такое возвратный платеж и когда он может быть начислен.

    В Законе о кондоминиумах с поправками это будет осуществляться через:

    • запрет на штрафы
    • регулирование любых положений о возмещении убытков или возвратных платежах в декларации кондоминиума

    Корпорации также должны будут уведомлять владельцев о любых возвратных платежах, которые владельцы паев должны будут, с указанием крайнего срока оплаты.

    Владельцы смогут отправлять определенные платежи для разрешения споров в течение 30 дней с момента получения уведомления о возвратных платежах.

    Платеж будет приостановлен во время процедуры разрешения споров, связанных с возвратным платежом. Однако, если владелец передает объект, он или она должны убедиться, что неоплаченная сумма спора хранится на условном депонировании до передачи и до разрешения спора.

    Раскрытие информации об известных расходах за пределами первого года деятельности корпорации

    В настоящее время застройщик кондоминиума может отложить некоторые операционные расходы корпорации и не включать их в операционный бюджет на первый год.Ежемесячная плата за подразделение может резко возрасти после того, как эти расходы вступят в силу.

    В результате закон требует от разработчиков раскрывать любые обстоятельства, о которых они знают или должны знать, которые могут привести к увеличению общих расходов в течение определенного периода времени после первого года работы корпорации (например, контракт на техническое обслуживание лифта ). В некоторых случаях разработчикам также придется раскрыть сумму потенциального увеличения общих расходов.

    Инвестиции в кондоминиум
    Совет директоров

    Condo теперь не может гибко решать, как инвестировать средства корпорации.В отчете по этапу 2 рекомендуется рассмотреть более широкий спектр вариантов.

    В отношении инвестиций закон допускает большую степень гибкости, которая должна быть изложена в правилах. Тем не менее, он также поддерживал бы, а в некоторых случаях уточнял бы некоторые фундаментальные меры защиты.

    .

    HOA и Condo Association Management Services, Сиэтл / Белвью / Пьюджет-Саунд

    Как член правления ассоциации домовладельцев или владельцев кондоминиумов у вас есть важные обязанности перед своим сообществом, но вы можете не обладать знаниями, необходимыми для выполнения жизненно важных задач, за которые вы отвечаете.

    • Примите финансовый план с реалистичным операционным бюджетом и резервами, основанным на надежном исследовании / плане.
      (Это основная и самая важная обязанность правления ТСЖ.)
    • Принять разумные домашние правила
    • Создание и внедрение плана предупредительного ТОРО
    • Принятие и внедрение политик и процедур
    • Эффективно общаться с домовладельцами

    Если вы похожи на многих членов правления ТСЖ и ассоциаций кондоминиумов, вы стремитесь делать все возможное, но, возможно, не знаете наиболее эффективных способов решения проблем, с которыми сталкивается ваш совет ТСЖ: финансовые проблемы, проблемы с жильцами, растущий список вопросов обслуживания , непоследовательно применяемые политики, проблемы со связью и многое другое.

    Эффективная компания по управлению сообществом и менеджер сообщества могут предоставить актуальную и своевременную информацию и рекомендации, которые позволят вам и вашему правлению ТСЖ эффективно решать стоящие перед вами проблемы. Они также могут помочь вашему правлению избежать решений или действий, которые могут создать новые проблемы.

    Эффективный менеджер сообщества:

    • Эффективно: имеет опыт и регулярно проходит обучение правилам и тенденциям, чтобы помочь вам эффективно решать важные проблемы, с которыми вы сталкиваетесь.
    • Своевременно: легко добраться и быстро реагирует.
    • Посвященный: доступен для посещения ваших ежемесячных заседаний совета директоров и строит долгосрочные отношения с вашей ассоциацией, чтобы обеспечить преемственность и долгосрочную стабильность при смене совета директоров.
    • Командный игрок: готов помочь вашему совету директоров и поддерживается сильной командой административной поддержки, которая также может помочь вам
    • Подсказка: у него достаточно времени, чтобы обслужить все объекты недвижимости, которые они контролируют
    • Professional: обладает эффективными инструментами, богатым опытом управления сообществом, а также сильной командой высшего руководства, которая является одной из самых высококвалифицированных в стране для решения сложных и сложных вопросов и предоставления рекомендаций.

    Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать, как эффективные услуги по управлению сообществом могут помочь вам и членам правления вашей ТСЖ достичь или превзойти ваши цели и ожидания, а также помогут вам приобрести новые навыки и приятно провести время, служа своему ТСЖ.

    .

    Отправить ответ

    avatar
      Подписаться  
    Уведомление о
    Back to top