Товарищество собственников недвижимости что такое: Что такое товарищество собственников недвижимости (ТСН)

Содержание

Основные положения о товариществе собственников недвижимости

Энциклопедия МИП » Гражданское право » Юр. лица » Основные положения о товариществе собственников недвижимости

Это объединение собственников недвижимости, добровольно созданное ими для совместной эксплуатации и распоряжения.

Большая концентрация схожих объектов недвижимости позволяет собственникам создать структуру, которая будет эффективно отстаивать их интересы. В случае с многоквартирными домами, она нивелирует все основные минусы, связанные с деятельностью управляющих компаний.

Товарищество собственников недвижимости регулируются ст. 123.12 – 123.14 ГК, а отдельные их виды определяются в ЖК (ст. 135) и законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Понятие и особенности товарищества собственников недвижимости

Общее понятие такой организации дано в ст. 123.12 ГК.

Это объединение собственников однородных объектов недвижимости, добровольно созданное ими для совместной эксплуатации (владение и пользование), а также для распоряжения, в установленных законодательством рамках, имуществом, на законных основаниях находящегося в их собственности или пользовании и в других предусмотренных законом целях.

Указанная норма дает исчерпывающую характеристику этого юрлица и позволяет установить его основные признаки.

Признаки товарищества собственников недвижимости

Товарищество собственников недвижимости обладает следующими особенностями.

  • Создается на добровольных началах. Никто не имеет права принуждать к вступлению в его члены.
  • Участниками могут быть только собственники объектов недвижимости. При этом должен быть признак их общности. Они должны находиться в одном многоквартирном доме, либо в соседних домах, обладающих общими коммуникациями, а земельные участки должны быть частью единого дачного массива. В противном случае, управление общим имуществом будет неосуществимо.
  • Товарищество имеет цель создания. Она преследует совместное владение и пользование общим имуществом. К нему относятся холлы, коридоры и другие помещения в многоквартирном доме, предназначенные для эксплуатации всеми собственниками. В случае с дачными массивами, речь идет о коммуникациях, обслуживающих собственников участка (водопровод и другие инженерные сети локального характера). Это некоммерческое объединение.

Деятельность и права товарищества собственников недвижимости

Этот вопрос не получил детального регулирования в ГК. Однако деятельность товариществ собственников жилья отличается детальной проработкой в ст. 137 ЖК.

Указанные нормы предоставляют ТСЖ следующие права:

  • Заключать договоры об управлении одним или несколькими многоквартирными домами.
  • Определять финансовые параметры предстоящего года, включая затраты на все виды обслуживания и ремонта как самих домов, так и вспомогательного оборудования. При этом, доходная часть формируется из членских взносов.
  • Определять размер взносов, которые члены должны уплачивать соразмерно долям в праве общей собственности. Это делается на основании планируемых годовых финансовых параметров.
  • Оказывать услуги и выполнять работы по заявкам собственников помещений.
  • Заключать кредитные договоры.
  • Оплачивать работу контрагентов товарищества.
  • Осуществлять права собственности на свое имущество. ТСЖ вправе продать, передать в порядке временного пользования, обменять принадлежащие ему вещи.
  • Предоставить часть общего имущества в многоквартирном доме в пользование 3-м лицам, если таковое не входит в конфликт с интересами членов.
  • Вносить изменения в часть общего имущества (надстройка, перестройка) в случаях, когда это не нарушает права и интересы собственников.
  • Получать права (собственность, пользование) на прилегающие к дому или домам земельные участки с целью строительства построек хозяйственного типа, жилых объектов или других построек.
  • Организовывать застройку прилегающего участка, действуя от имени и за счет членов, соблюдая интересы последних.
  • Совершать любые сделки, отвечающие целям создания организации.

Условия создания товарищества собственников недвижимости

В ГК отсутствует перечень условий, которые позволяют создать товарищество собственников недвижимости. Поэтому стоит ориентироваться на требования специального законодательства.

Создание ТСЖ предусматривает ст. 135 ЖК. Согласно ее положениям, организация может быть создана на объектах, объединенных общими коммуникациями. При этом, собственников должно быть не менее 2-х. Если это лицо владеет всем комплексом, оно не может создать ТСЖ.

Для учреждения этой организации необходимо провести общее собрание собственников. При этом, число проголосовавших «за» должно составлять более половины от общего числа голосов, закрепленных за собственниками.

Итоги голосования отражаются в протоколе, который должен содержать информацию о всех рассматриваемых вопросах и однозначно свидетельствовать о создании ТСЖ и утверждении его устава. Эти документы должны оформляться надлежащим образом.

Период, на который создается товарищество, является бессрочным. Однако устав может предусматривать иное.

Требования к уставу

Ст. 123.12 устанавливает базовые требования, которым должен соответствовать устав товарищества собственников недвижимости. К ним относятся следующие положения:

  • Место расположения, которым является населенный пункт.
  • Название. Оно должно обязательно включать словосочетание «товарищество собственников недвижимости».
  • Данные о целях и предмете деятельности. Речь идет о совместной эксплуатации общей собственности.
  • Порядок формирования, структуру, полномочия и способы их реализации, а также процедуру принятия решений органами, осуществляющими управление товариществом.

Этот перечень открытый и дополняется специальными законами. В частности, ст. 137 ЖК требует наличия процедуры приема в члены ТСЖ и выхода из него, а также указания порядка формирования и компетенции ревизионного органа.

Процедура регистрации

Члены ТСЖ должны выбрать исполнительный орган, которым будут подготовлены документы в налоговый орган.

Государственная регистрация предполагает заполнение специального заявления и его подписание при нотариусе.

Документы сдаются в специализированную налоговую инспекцию и должны включать устав, протокол общего собрания и квитанцию об оплате госпошлины. Регистрация может окончиться выдачей документов, либо отказом. В последнем случае, отказ можно обжаловать

Организация вправе вступать в отношения с контрагентами, а его руководитель подписывать документы только после того, как завершится его регистрация.

Вопрос-ответ

Голосование на общем собрании

Принцип подсчета голосов: — число членов, или — сумма долей (площадь земельных участков или пр.)

Лидия02.07.2019 22:38

Добрый день!

Если в собрании приняли участие собственники или их представители, которые обладают более 50 % голосов от общего количества голосов, то кворум состоялся и собрание считается состоявшимся и правомочным ( ч. 3 ст. 45 ЖК РФ ).

Количество голосов определяется не количеством людей, присутствующих на собрании, а размером принадлежащей им доли в праве собственности на общее имущество ( ч. 3 ст. 48 ЖК РФ ). Соответственно, для кворума нужно, чтобы на собрании присутствовали собственники, которые совместно обладают более 50% от доли в общем имуществе.

При возникновения сложностей в разрешении вашей ситуации, рекомендуем обратиться в офис на консультацию к нашим специалистам.

Федорова Любовь Петровна03.07.2019 14:05

Задать дополнительный вопрос

Законно ли требование ТСН оплаты членских взносов с не членов ТСН ?

Добрый день! На территории поселка, в котором был приобретен участок, создали ТСН, мы в него не вступали и предупредили сразу, что этого делать не собираемся, т.к. участок выставлен на продажу. К нашему участку никакие коммуникации не подведены, на территорию поселка мы не приезжали, никакой его инфраструктурой мы не пользовались, нет даже пропуска и брелка от шлагбаума на въезде. Законно ли требование ТСН об оплате ежемесячных членских взносов с нас? Участок на данный момент продан, но ТСН требует погасить «задолженность» по членским взносам.

Алексей02.04.2019 14:43

Дубровина Светлана Борисовна20.04.2019 15:44

Задать дополнительный вопрос

Бажина Рафиля Амирзяновна10.08.2019 14:08

Мы купили дом на территории ТСН. Не проживали там год, дом еще не был запущен, накопили небольшой долг по членским взносам. Теперь переехав в ТСН, долг постепенно гасим, время от времени нас не пропускают до своего участка (300-400м) из-за образовавшегося долга. Учитывая, что мы там уже живем, на руках инвалид 1 группы- нам необходим проезд на машине до своего участка. Сейчас управляющий ТСН требует обнулить долг в связи с тем , что он вырос из-за принятия решения на общем собрании о сборе доп средств по 5000,00, естественно наш долг так же увеличился. В связи с чем нас разрешили пускать на территорию ТСН, но без транспорта. Нет пешеходных тротуаров, нет переходов, дорога грунт,грязь, глина, а мы везем из города, сменное белье, медикаменты, продукты тк рядом никакой инфраструктуры нет. Говорить о том, что кризис коснулся всех, но мы ежемесячно гасим сумму превышающую ежемесячные членские взносы при том, что платим еще и ипотеку, бесполезно. Уже 100 раз пожалели, что не купили просто дом в деревне.Как нам быть? В Уставе пунктов о правомочности данных действий со стороны управляющего, нет.

Добрый день! ГЕНПРОКУРАТУРА https://ipriem.genproc.gov.ru/contacts/ipriem/ С 01.01.2019 года новый ФЗ, регулирующий данный момент обязал выплачивать всех граждан денежные средства в размере взносов, даже не являющихся членами товарищества: ст. 5:  . Ведение садоводства или огородничества на садовых земельных участках или огородных земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе может осуществляться собственниками или в случаях, установленных частью 11 статьи 12 настоящего Федерального закона, правообладателями садовых или огородных земельных участков, не являющимися членами товарищества. 2. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, вправе использовать имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, на равных условиях и в объеме, установленном для членов товарищества. 3. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для уплаты взносов членами товарищества. 4. Суммарный ежегодный размер платы, предусмотренной частью 3 настоящей статьи, устанавливается в размере, равном суммарному ежегодному размеру целевых и членских взносов члена товарищества, рассчитанных в соответствии с настоящим Федеральным законом и уставом товарищества. Если ранее с Вами не было заключено договоров на пользование инфраструктурой СНТ, то считаю, что потребовать с Вас внесение денежных средств возможно начиная с 01.01.2019 года, так как это стало обязательным лишь с этого периода. 

Дубровина Светлана Борисовна11.08.2019 12:27

Задать дополнительный вопрос

Из ТСЖ в ТСН

У нас имеется устав ТСЖ. Можно ли его использовать изменив только название ТСЖ на ТСН ?

Виктор Захарович06.11.2018 11:43

Здравствуйте! Учредительные документы, а также наименования юридических лиц, созданных до дня вступления в силу Закона  от 05.05.2014 N 99-ФЗ, подлежат приведению в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции указанного Федерального закона) при первом изменении учредительных документов таких юридических лиц. Изменение наименования юридического лица в связи с приведением его в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона) не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие его прежнее наименование. Учредительные документы таких юридических лиц до приведения их в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) действуют в части, не противоречащей указанным нормам. Приглашаем Вас в офис на консультацию, где наши специалисты более подробно ответят на все вопросы. Для скидки 50 процентов на консультацию — Промокод – «МИП».

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Пчелинцева Марина Владимировна06.11.2018 15:57

Задать дополнительный вопрос

Так и есть.

Шарабарова Ирина Павловна07.11.2018 12:18

Задать дополнительный вопрос

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Что такое товарищество собственников недвижимости (ТСН)

Товарищество собственников недвижимости является относительно новой формой некоммерческих организаций.

Оно отличается организационно-правовым статусом и создается, чтобы объединить собственников недвижимости самых разных типов.

Что такое ТСН, какие законы его регулирует и чем отличается такая форма организации, вы узнаете после прочтения статьи.

Оглавление статьи

Определение понятий

В статье 123 Гражданского кодекса дано определение товарищества собственников недвижимости.

Согласно ему ТСН является объединением владельцев недвижимости, которые на добровольных началах создают товарищество для организации совместного владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Оно может решать и другие задачи, не нарушающие закон.

В такой форме не только легче вести учёт объектов недвижимости, но и управлять ими. Например, жильцы, владеющие квартирами в многоквартирном доме, создают ТСН для регулирования чистоты и порядка внутри дома (свет на этажах, работы лифта и т.п.) и на территории возле него. Их цель – обеспечить комфортные условия жизни.

Данное объединение является юридическим лицом, члены которого владеют однотипной недвижимостью.

Товарищество объединяет собственников любой недвижимости:

  • Помещений (как жилых, так и не жилых) в одном здании (либо нескольких).
  • Жилых или дачных домов.
  • Дачных участков.
  • Садов или огородов.

Законодательное регулирование вопроса

Изменения в ГК, произошедшие в 2014 году, затронули практически всех владельцев (а не только юридические лица), хотя закон не обязывает проходить процедуру перерегистрации.

ТСН регулируется на основе общей законодательной базы, касающейся недвижимости.

Среди законодательных актов, касающихся данного вида организаций, выделяют:

  • ГК РФ – статьи 49, 65, 123, 174, 181,182 и 218.
  • ЖК РФ – статьи 135, 136, 143, 145, 149, 150, 152 и 161.

К слову, с 2014 года в законодательстве произошли изменения, согласно которым СНТ (садоводческие некоммерческие товарищества) и ТСЖ (товарищества собственников жилья) теперь создаются в форме ТСН.

 Функции, задачи и цели организации

Функции в ТСН распределены следующим образом:

  • Контроль и управление ведут на собрании собственников.
  • Исполнением решений занимаются коллегиально (образуя правление) либо единолично (решением председателя).
  • Контроль за управляющим аппаратом ведёт ревизионная комиссия.

Главная задача такого объединения – организация коллективного использования недвижимости. Благодаря товариществу собственников недвижимости владельцы могут осуществлять управление самостоятельно, не привлекая сторонние организации (например, управляющие компании).

Права и обязанности

Правоспособность товарищества собственников недвижимости закреплена в главном документе – уставе организации.

Такая форма юр. лица обладает конкретным обособленным имуществом, которое в случае необходимости будет использовано для ответа на взятые обязательства.

Так что участники не несут за действия организации ответственности:

  • Ни субсидиарной.
  • Ни солидарной.
  • Ни долевой.

Товарищество берёт на себя обязанность за образование контролирующих и управляющих органов, создаваемых для согласования и принятия решений его членами и иными юридическими лицами (например, для проведения строительных работ или подключения к сети ЖКУ). Главный орган управления объединения должен принимать решения об установлении обязательных взносов для членов организации.

ТСН может осуществлять предпринимательскую деятельность и получать от этого доход (согласно ГК РФ), но при двух условиях:

  • Эта деятельность должна отвечать целям объединения (закреплённым в уставе).
  • Прибыль не может быть распределена между членами организации.

Все действия организации должны отвечать её целям и задачам. У объединения имеются права:

  • Заключать договоры, удовлетворяющие потребности и интересы его членов: определяющий управление общим имуществом организации, оказание ЖКУ и т.п.
  • Обозначить цифру доходов и расходов организации на год, составив смету. На её основе будет составлен план взносов и выплат, рассчитанных на каждого собственника (при этом учитывают его долю в праве общего владения имуществом).
  • Определять передачу и получение средств лицами, которые выполняют для ТСН работы и предоставляют услуги.
  • Заключать договор купли-продажи недвижимости (в долевую собственность), а также аренды (ограниченное или полное пользование частью общего имущества) или обмена имущества товарищества.
  • Проводить работы и предоставлять услуги собственникам недвижимости.
  • Получать и использовать займы от банков.

Если участники не исполняют свои обязанности, закреплённые в уставе или решении собрания, товарищество может попытаться в суде вынудить их выполнить взятые обязательства, внести выплаты или взносы. Также организация в судебном порядке может потребовать от нарушителей возмещения причинённых убытков, которые образовались из-за невыполнения членами свои обязательств.

ТНС обязано:

  • Вести свою деятельность в рамках норм, установленных в законодательстве, а также согласно своему уставу.
  • Заключать договоры с посторонними лицами для выполнения конкретных работ.
  • Выполнять взятые на себя обязательства и следить за санитарно-техническим состоянием общего имущества.

Собственник становится членом ТСН после того, как он подаёт туда заявление о вступлении. Выйти из товарищества можно, подав заявление о выходе из него.

Его члены имеют право:

  • Запросить у ТСН сведения о его деятельности.
  • Участвовать в деятельности объединения самостоятельно или направив туда доверенное лицо (выбирать и стать кандидатом на управляющие должности, вносить предложения касательно улучшения качества работы).
  • Если они не согласны с решением органов управления, они могут обжаловать его в суде.
  • Ознакомиться с основными документами организации.
  • Требовать от ТСН надлежащего качества услуг и работ, которые они обязаны проводить согласно уставу.

Порядок оформления

В уставе объединения необходимо указать его:

  • Полное наименование.
  • Местонахождение.
  • Правовой статус.
  • Состав управляющего органа (собственники, входящие в собрание).
  • Предмет (имущество, которое находится под контролем) и цели деятельности ТСН.
  • Разграничение компетенций между органами объединения.
  • Порядок принятия решения (какие должны приниматься только единогласно, а какие – большинством голосов).

Членами ТСН (и одновременно его учредителями) могут быть:

  1. Физ. лица, являющиеся собственниками недвижимости, обозначенной в качестве объекта общего пользования.
  2. Юрлица, которые обладают правом владения, хозяйственного ведения и управления имуществом товарищества.

Вступая в организацию и оформляя заявление, желающий указывает информацию в нём о себе. Позже эти сведения внесут в реестр, чтобы можно было точно установить, какая именно недвижимость (доля) принадлежит данному члену. Если произошли какие-то изменения с недвижимым имуществом или поменялись личные данные, участник ТСН должен будет оповестить об этом правление организации.

Строгих и чётко обозначенных требований к уставу товарищества в законодательстве нет. Главное, чтобы его положения не нарушали нормы Жилищного и Гражданского кодексов.

Преимущества и недостатки такого объединения

Преимущества объединения собственников недвижимости в следующем:

  • Владельцы недвижимости самостоятельно (на собрании) выбирают и принимают решения, а также управляют домом или земельными участками. При принятии решений выслушивают мнение каждого владельца-члена ТСН.
  • Устав содержит очень точные и прозрачные положения, на которых и строится дальнейшая деятельность: оказание ЖКУ, ведение ремонтно-строительных работ и т.п. Товарищество занимается только теми вопросами, которые прописаны в его уставе. Срок его деятельности также указывается в уставе: обычно организация создаётся как бессрочная, но при желании собственники могут ограничить её время деятельности.
  • ТСН отличается непосредственным управлением, благодаря чему каждый собственник, состоящий в товариществе, знает о том, какие решения необходимо принять, на что пойдут общие средства и т.д. Благодаря этому недопониманий или нерациональных действий будет намного меньше. А любые решения, принятые собственниками, утверждаются на собрании, где определяют план дальнейших действий, срок работ и статьи расходов, обязанности участников и т.д.
  • Товарищество объединяет сразу множество владельцев, благодаря чему можно собрать намного больше средств и решать более серьёзные задачи.
  • Такое объединение может получать доход. К примеру, извлечение прибыли возможно благодаря сдаче в аренду определённой территории или помещения. Арендные отношения товарищества являются предпринимательской деятельностью, которая разрешена законом. Его члены самостоятельно распределяют полученные доход.

Недостатки объединения таковы:

  • Оно не является универсальной организацией с таким правовым статусом, который позволит решить любую проблему. Многое зависит от самого типа недвижимости. Не всем владельцам стоит объединяться. Например, если товарищество состоит из владельцев аварийного жилья или проживающих в здании, требующем капитального ремонта, они вряд ли смогут вовремя собрать необходимую сумму.
  • Высок риск банкротства объединения. В таком случае собственники не смогут вернуть назад свои средства и взносы.
  • ТСН должно получить лицензию на ведение деятельности, обозначенной в уставе. Это займёт дополнительное время, силы и средства.

Отличительные особенности

Такое объединение собственников отличается от ТСЖ следующими особенностями:

  1. Участниками ТСЖ являются только собственники жилплощади в одном конкретном здании. Но членами ТСН могут стать владельцы любого вида недвижимости как в городе, так за его пределами – жильё, офисы или земля.
  2. В рамках ТСН предусматривается получение прибыли (несмотря на её некоммерческую направленность), которая пойдёт на удовлетворение потребностей и интересов членов товарищества. Так что в ТСН можно управлять различными объектами недвижимости.
  3. В ТСЖ решался лишь порядок управления имуществом дома и вопросами, касающимися ЖКУ. ТСН решает гораздо более разнообразные задачи – ведение коммерческой деятельности, касающейся недвижимых объектов, находящихся в долевой собственности, строительство новых сооружений и т.п.
  4. Они различаются и по системе налогообложения. ТСЖ платило налоги по упрощённой системе, а ТСН не имеет право на это.
  5. Участниками ТСЖ могут быть только физ.лица, а в ТСН – и юр.лица, и их совместные объединения.
  6. ТСЖ не требовало получения лицензии для ведения деятельности, а ТСН необходимо лицензировать.

О преимуществах организации данного вида объединения собственников недвижимого имущества смотрите в следующем видеосюжете:

Товарищество Собственников Недвижимости — что это такое, в чем отличие от ТСЖ, регистрация, устав.

ТСН или товарищество собственников недвижимости остаётся до сих пор новой, не всем понятной по своей сущности формой управления. Стоит узнать, что же такое ТСН, все о порядке создания и функционирования такой организации, чтобы иметь возможность полноценно участвовать в жизни подобного объединения.

Что такое ТСН

Аббревиатура ТСН расшифровывается как Товарищество Собственников Недвижимости. Это особая форма некоммерческой организации, в которой объединение собственников недвижимого имущества позволяет управлять и распоряжаться им по усмотрению участников. Виды имущества, которое может входить в сообщество: жилой или дачный дом, нежилые/жилые помещения в одном или в нескольких зданиях, садовые участки.

Нормативная база

Законодательство регулирующее деятельность товарищества:

  • наличие правоспособности у юр.лица, которое определяется ст. № 49 Гражданского кодекса 
  • основные принципы действия, положения, распределение прав на недвижимость, особенности управления ТСН (статьи №№ 123, пункты 12-14 того же кодекса) 
  • организационно-правовую форму и правила проведения собраний участников объединения владельцев собственности (ст.ст. №№ 181.1 – 181.5) 
  • определение товарищества для владельцев жилья и принципов его функционирования, которое является частным случаем ТСН (ст. № 135 Жилищного кодекса), а также на правила создания такого объединения (ст. № 136), членство в нём (ст. № 143), собрания участников (ст. № 145), деятельности председателя правления (ст. № 149), ревизионной комиссии (ст. № 150), хозяйственной деятельности объединённых собственников (ст. № 152)
  • управление многоквартирными домами или МКД (восьмой раздел Жилищного кодекса).

В чем разница между ТСН и ТСЖ

Вплоть до начала осени 2014 г. в России регистрировались товарищества собственников жилья (ТСЖ). Они создавались согласно Жилищному кодексу. Сейчас в ГК новое понятие — юридическое лицо ТСН. Отличие между этими формами хозяйствования заключаются в следующем: товарищество собственников жилья (ТСЖ) создают в рамках одного многоквартирного дома, товарищество может включать в себя как один дом, так и несколько других домов. Ещё одно незначительное различие: ТСЖ  преимущественно занимается обслуживанием и пользованием жилой собственностью, а ТСН помимо обслуживания и пользования может выступать арендодателем, имея доход на благо всех собственников.

Основные цели и задачи деятельности ТСН

Задачей является организация рационального и правильного использования недвижимости по назначению. При этом все хозяйственные и ремонтные работы тоже осуществляются силами объединения и обсуждаются на собрании.

Создание ТСН и дальнейшее его функционирование нацелено на:

  • управление подконтрольной собственностью путём обсуждения владельцами недвижимости насущных вопросов на собрании 
  • исполнение принятых решений выборным правлением, членами товарищества или единолично председателем этого правления 
  • контроль осуществляемых управленческим аппаратом действий (выполняется ревизионной комиссией) 

Управление ТСН

Так как деятельность рассматриваемой организации иногда требует небольших денежных вложений, высший орган этого объединения (правление или председатель от имени правления) устанавливает размер обязательных платежей. Эти денежные суммы должны вноситься регулярно каждым из участников товарищества. Также правление уполномочено прекращать предоставленные полномочия различных органов товарищества, если их обязанности должным образом не выполняются, произошло грубое нарушение правил ТСН, вследствие чего наступило или могло наступить ущемление имущественных и других интересов участников.

Устав ТСН

Регламентирующим деятельность товарищества документом является Устав. В нём обязательно указывается такая информация об организации:

  • реквизиты 
  • адрес 
  • сущность работы 
  • перечень членов 
  • права/обязанности участников/правления 
  • сроки полномочий, ограничения полномочий по тем или иным вопросам 
  • правила управления и урегулирования конфликтов 

Членство в ТСН

Чтобы член-участник товарищества был наделён официальным статусом, он должен лично составить соответствующее заявление о вступлении (в случае МКД если более 50% участников проголосовало на ТСН).  Все члены товарищества указываются в реестре. В этом документе также отражаются данные, на основе которых можно судить о легитимности (законности) членства того или иного участника. Реестр учитывает, какое именно имущество и в какой доле является собственностью каждого из членов ТСН.

Права и обязанности

Воля собственников реализуется через правление товарищества, которое, в свою очередь, имеет как определенные права, так и обязанности. Председатель правления в рамках товарищества собственников недвижимости может:

  • подписывать контракты о содержании помещений, предоставлении необходимых услуг
  • устанавливать и корректировать смету по расходам на утвержденный период 
  • ознакомиться с уставной, технической, бухгалтерской отчётностью/документацией любого члена товарищества 
  • выполнять работы для организации или поручать их другим компаниям, самозанятым физическим лицам, оплачивая при этом данные услуги по заранее оговоренному и письменно подтверждённому тарифу, а также передавая предусмотренные по договору материальные ценности (если это необходимо для осуществления оговоренных работ), в том числе принадлежащие товариществу 

Организация в лице его участников обязана обеспечивать выполнение собственного устава и других действующих нормативно-правовых актов, а также подписанных договоров, следить за поддержанием чистоты, надлежащего санитарно-технического состояния недвижимости, следить за соблюдением прав и интересов участников. Также товарищество обязано принимать соответствующие меры, если третьи лица затрудняют выполнение устава и мешают реализации прав владения и распоряжения участников ТСН, представлять интересы перед третьими лицами.

Полномочия

Учредители ТСН (т.е. сами жильцы) и его правление уполномочены производить контроль выполнения подписанных с товариществом договоров, прекращать членство тех, кто грубо нарушал Устав, следить за соблюдением правил общества, прав участников, предоставлять в государственные органы информацию о товариществе. Также товарищество вправе прекращать или принимать меры по прекращению действий, ведущих к нанесению ущерба имуществу организации.

Плюсы и минусы ТСН в многоквартирном доме

Что лучше: управляющая компания или индивидуальное представление интересов каждого из собственников недвижимого имущества? На этот вопрос можно ответить, рассмотрев положительные и отрицательные стороны ТСН-товарищества.

К «минусам» относится возможность товарищества объявлять себя банкротом, вследствие чего вложенные в общий фонд членами организации денежные средства не будут возвращены. Кроме этого, интересы отдельного собственника могут быть не учтены, в отличие от целей ТСН в общем.

К «плюсам» стоит отнести достаточно большую самостоятельность участников в принятии решений и возможность каждого из них высказать своё мнение по поводу деятельности организации. Так как ТСН может заниматься также коммерческой деятельностью, это относится к положительным моментам создания ТСН из-за возможности получать доход. В случае товарищества, как правило, смета на управление домом ниже чем в Управляющей компании, а качество работ и контроль подрядчиков выше. Скорость реагирования на возникающие проблемы на доме также значительно выше чем при правлении через УК.

Регистрация ТСН

Создать ТСН несложно, следует лишь придерживаться простой пошаговой инструкции.

Порядок создания товарищества собственников недвижимости:

  •  Принятие решения о создании товарищества, его названии, составе и местонахождении 
  •  Составление Устава, реестра участников, сбор заявлений на членство 
  •  Составление протокола собрания по установленной форме, в котором отображаются пошаговые действия (внесение предложений, замечаний) участников собрания 
  •  Регистрация вновь образованного юридического лица в государственных органах 

Стоимость

Стоимость создания товарищества собственников недвижимого имущества определяется тем размером государственной пошлины, которая на момент образования юридического лица являются действующей (порядка 4000р). Сборы, которые участники решат ежемесячно, ежегодно или единоразово вносить в общественный фонд организации, индивидуальны для каждого товарищества собственников.

Документы

Документом, свидетельствующим о создании ТСН, является протокол собрания участников, в котором указывается дата создания, название, состав участников организации и данные о них и их недвижимости, включаемой в состав ТСН-организации. Также протокол отражает сущность переговорного процесса, описание результатов голосования по выбору правления и членов различных органов организации, имена выступающих и их предложения. Также для официальной регистрации нужно предъявить в налоговую службу заявление о создании ТСН-товарищества, Устав организации, чек об уплате госпошлины.

Сроки

Чтобы сделать создание ТСН законным, следует его зарегистрировать в соответствующих госорганах. Для этого предусмотрены определённые сроки. После оформления необходимых документов ответственное лицо от товарищества должно предоставить их в ИФНС (Инспекцию Федеральной налоговой службы) для формирования в организации системы налогообложения (если товарищество коммерческого типа). Регистрация производится уполномоченными на то государственными служащими в течение пяти рабочих дней.

Как выйти из ТСН

Выход члена из товарищества собственников недвижимости может осуществляться по желанию этого участника и должен оформляться документально. Для этого собственник недвижимости, желающий выйти из состава, пишет соответствующее заявление и подаёт в правление. Это осуществимо как лично, так и путём направления заказным письмом по почте (обязательно удостовериться в получении заявления, в чём поможет уведомление о вручении). Если подача произошла лично, «из рук в руки», второй экземпляр этого документа сохраняется у заявителя с отметкой члена ТСН о получении.

В случае наличия у выходящего из ТСН-организации участника доверенности от собственника недвижимости, её следует отозвать, то есть прекратить действие данного документа. Членство в ТСН прекращается с момента подачи заявления или с момента ликвидации права собственности на имущество, являющееся частью товарищества. Вместе с этим бывшему члену уже не нужно будет выплачивать членские взносы.

Ликвидация ТСН

Для ликвидации ТСН-товарищества, как организации, необходимо в первую очередь созвать общее собрание участников. После того как в рамках повестки дня будет озвучено предложение о ликвидации ТСН, а также причины этого события, назначается комиссия по ликвидации (если организация вела коммерческую деятельность) или ликвидатор (если эта организация была некоммерческого характера).

После разрешения всех вопросов, которые могут возникнуть у членов сообщества, а также после распределения денежных средств из фонда (если таковые имеются), составляется уведомление о ликвидации организации, которое подписывается председателем и подаётся в госорганы. В официальном печатном российском издании публикуется информация о начале процедуры ликвидации.

В случае наличия кредиторов они должны быть уведомлены о прекращении деятельности организации. При этом предъявить претензию о невыплаченном долге кредитор может в течение двух месяцев. На протяжении этого периода следует провести проверку на наличие задолженностей перед госбюджетом. По прошествии двухмесячного срока и подписания ликвидационного баланса следует передать этот документ в фискальный госорган. Получение уведомления о прекращении существования организации будет завершающим этапом ликвидации.

Образцы документов

Образец Устава ТСН

Образец протокола собрания участников ТСН 

Образец положения о правлении ТСН (ТСЖ)

Товарищество, объединяющее собственников недвижимости, является организацией коммерческого или некоммерческого типа, которая действует в интересах участников и может решать вопросы на общем собрании. ТСН-товарищество должно быть зарегистрировано при создании, а во время ликвидации необходимо уведомить госорганы об этом в установленном законом порядке.

основные отличия между товариществами собственников, понятия и специфика преобразования

Входные деревянные двери в подъезд

В последние годы возросли случаи объединения владельцев недвижимого имущества в МКД. Переход с управляющей компании на товарищество собственников недвижимости указывает на сознательное отношение владельцев к общедомовому имуществу в сфере эксплуатации и ремонтных работ дома. При планировании такого перехода юристы рекомендуют разобраться, чем отличается ТСН от ТСЖ.

Преобразование ТСЖ в ТСН

Согласно вступившим в юридическую силу изменений в Жилищном законодательстве все ТСЖ преобразуются в формат ТСН. Таким образом, на территории страны будут иметь законную силу исключительно ТСН. Более того, принятое обновление относится и к юр.лицам, где существует разграничение на три типа – унитарные организации, единоначальные и объединения на уровне кооператива. Также пополнился список норм и требований в отношении коммерческих и некоммерческих организаций.

С 1 мая 15 года Жилищный кодекс утверждает переход всех компаний, занятых в области ведения хозяйственно-коммунальной деятельности, на лицензирование. При отсутствии лицензии компания, в т. ч. ЖСК, не вправе проводить управленческую деятельность в отношении общедомового имущества многоквартирных зданий.

Касаемо плюсов внесенных поправок эксперты отмечают корректировку в уставной части и подключение инстанций по надзору и исполнению. Такая структура позволяет наладить отношения владельцев жилья с ЖКХ. Минусом выступает тот факт, что все решения утверждаются не собственниками жилых помещений, а их представителями в лице членов товарищества.

Терминология товарищеских объединений собственников квартир в МКД

Термин ТСЖ означает Товарищество собственников жилья. При этом под жилой недвижимостью имеются в виду квартиры, расположенные в многоэтажном доме. За строение и прилегающей к дому землей следует ухаживать, обеспечивать бесперебойную работу коммунальных линий, а также заниматься благоустройством имущества.

За участком вокруг дома и находящимися объектами на территории, а также за такими элементами, как оконные и дверные блоки, мусоропровод или контейнеры, вентиляционной системой призвана следить ТСЖ. Деятельность формы управления регламентируется рядом статей ЖК России.

Существует четыре вида управления многоквартирным домом, за счет которых происходит регулирование благоустройства. Такие действия имеют законную подоплеку и отражаются в ЖК России, в частности статье №161 ч.№2:

  • забота жильцов о доме;
  • формирование ТСЖ во главе с председателем;
  • создание кооператива;
  • выбор УК.

Общий коридор в доме

ТСЖ и управляющая компания обладают единой спецификой, заключающейся в системном планировании собраний и ведении протоколов с вынесенными решениями, а также оплатой взносов. Такие заседания формируются на основании утвержденного в статье №161 части 3 ЖК России порядка.

Единой целью является деятельность по совместному управлению. Ввиду этого работа таких организаций признана коммерческой согласно Гражданскому кодексу России (статья №50 п.№3, пп.№4) и ЖК России (статья №135 ч.№1).

В свою очередь, ТСН представляет Товарищество собственников недвижимости. В январе 14 г. такой вид правления собственным многоквартирным имуществом был внесен в Законодательство РФ как новая форма управления недвижимостью на некоммерческой основе. Отражено это в ФЗ №99 от 5 мая 2014 года.

ТСН формируется на добровольной основе владельцами недвижимости. Примечательно, что это могут быть как квартиры, так и:

  • частное домовладение;
  • гаражный кооператив;
  • склады;
  • земельные наделы;
  • сады, фермы и огороды;
  • торговые площади.

Создание такой формы правления преследует цель – максимально обеспечить благоустройство помещений и придомовой территории, а также оказать правовую защиту собственности. ТСН формируется добровольно, а имущество становиться общим, включая все объекты, прилегающие к недвижимости.

Актуальность создания Товарищества собственников недвижимости возникает в тех случаях, когда владельцы и их собственность расположены на одном участке. Иными словами, когда имущество обеспечивается едиными линиями электропередачи и другими ЖКХ элементами, а общество будет следить за корректной и постоянной работой коммуникаций. Таким образом, ТСН рентабельно образовывать в кооперационных целях для снижения расходов на уход за землей, дачей или гаражом. Примечательно, что для ИЖС существуют другие законодательные нормы.

Плюсы и минусы ТСЖ

Положительными факторами, относящиеся к формированию ТСЖ, являются:

  1. Владельцы недвижимости могут влиять на работу УК. Обусловлено это тем, что решения принимаются общим собранием, состоящим из собственников квартир. В случае неодобрения решения УК, например, о ремонтных работах крыши с использованием некачественных материалов, такие средства не будут применены в данном виде работ.
  2. Свобода выбора УК. Иными словами, собрание товарищества вправе отказаться от услуг сторонних организаций, а также привлекать к благоустройству имущества работников соответствующей квалификации. В дальнейшем ТСЖ сможет формировать список эксплуатационных компаний, что дает возможность получать дополнительные доходы.
  3. Придомовая территория находится на соответствующем благоустроенном уровне. Как правило, владельцы собственности благосклонно смотрят на вклад финансов в приведение порядка на территории собственного обитания.

К минусам относятся:

  1. Повышаются платежи на эксплуатацию. К примеру, из-за того, что решения принимаются на общем собрании, есть вероятность использования дорогостоящих материалов для благоустройства придомовой территории.
  2. Низкий уровень поддержки со стороны законодательства РФ. Отрицательным фактором выступает то, что недобросовестные владельцы задерживаются с оплатой услуг по платежам за коммунальное обслуживание. В связи с этим есть вероятность злоупотребления положением, основываясь на том, что ТСЖ не вправе взыскивать задолженность в оперативные сроки. Помимо этого, лица со льготами будут оплачивать платежи в аналогичном объеме, что и другие жильцы.
  3. Низкая инициатива собственников жилья. Часто из-за некорректного понимания мероприятий ТСЖ и других факторов владельцы либо не поддерживают перспективные решения, либо игнорируют участие в управление общедомовым имуществом.

Положительные и отрицательные стороны ТСН

Неоспоримыми преимуществами образования Товарищества собственников недвижимого имущества как вида юридического лица являются:

  1. Общедомовое имущество. В сравнении с ТСЖ, ТСН осуществляет уход не только за хозяйственными подсобками, подъездами и т. п., но и за землей, чердаком и подвалом. Более того, в его ведомство включено управление иным имуществом. Так, отличие руководящего состава ТСН от ТСЖ заключается в эффективном распоряжении помещениями нежилого характера.
  2. Общность, что является важным в высотках и жилищных комплексах новостроек, когда ряд домов имеют один двор.

Минусами выступают такие утверждения, как:

  1. Неприменима организация ТСН в старых домовладениях, т. к. собрать финансы на проведение ремонтных работ затруднительно. В связи с этим дом может стать аварийным.
  2. В силу того, что такая форма управления фактически выступает юр. лицом, существует вероятность банкротства. Из этого следует, что жильцам не гарантирован возврат денег.
  3. Такой вид управления обладает правом распоряжаться вверенным фондом. Ввиду этого могут приниматься решения, идущие вразрез с интересами собственников квартир.

Примечательно, что ТСЖ и ТСН имеют общий недостаток, как норма – низкая правовая поддержка.

Принципиальные различия между ТСЖ и ТСН, и что лучше выбрать

Целью формирования ТСН является обеспечение благоустройства и поддержка общедомового имущества в соответствующем виде и состоянии. При этом члены кооператива обладают на это правом, прописанном в законодательстве РФ. На основании этгоо члены общества регулируют вопросы по использованию и содержанию недвижимости. Деятельность организации основывается на Уставе. Способ управления равнозначен корпоративному виду.

ТСЖ занимается регуляцией вопросов по работе, связанной с обслуживанием и использованием общей собственности. Целью создания такого товарищества является корректное применение имущества.

На основании этого, эксперты отмечают, что разница в функционале незначимая. Иными словами, управление через ТСЖ в основном затрагивает использование общедомового имущества. ТСН будет отличаться тем, что больше акцентирует внимание на распоряжение, в т. ч. предоставление помещений в аренду.

ТСЖ в ТСН, в чем же разница? Главное различие между этими формами – допускается членство в ТСН физ.лиц и юр.лиц, а в состав ТСЖ могут входить исключительно гражданское население.

Фасад дома

Перевод ТСЖ в ТСН

На основании ФЗ №99 в силу вступили поправки, при которых ТСЖ становится неактуальным, а ТСН автоматически приобретает право. При этом на законодательном уровне разрешено переименовать форму с внесением соответствующих корректировок в учредительную документацию.

Примечательно, что лицензию не нужно обновлять или получать новую, т.к. в ст.№192 указаны, что они относятся только к деятельности УК, а ТСЖ и ТСН не входят в эту категорию, и для многих это уже не новость.

В 2017 году в отношении таких видов управления общедомовым имуществом внесены изменения, которые затронули ряд пунктов.

Корректировки, необходимые для перехода из ТСЖ в ТСН:

  1. Устав. Внесение корректировок согласно нормам и требованиям ТСН.
  2. Регламент взаимоотношений с УК в сфере управления и применения общей собственности. Внести в договорные отношения изменения в соответствии с действующим Законодательством России.
  3. Права и обязанности лиц, входящих в состав ТСЖ. Согласно нововведению все лица в самостоятельном порядке, т. е. на общих собраниях решают, как управлять домом.

Иные пункты в отношении обязательств ТСЖ и процедура назначения органов исполнительной власти не претерпели обновления.

Товарищество избирает председателя и уполномоченных лиц, в ответственность которых включено управление, использование и реализация деятельности относительно недвижимости. Такое объединение позволяет тесно сотрудничать собственникам с ЖКХ. Безусловно, без подводных камней не обошлось, т. к. владельцы несут риски по неадекватным решениям, принятым советом товарищества. Иными словами, хозяин квартиры отдает бразды правления многоквартирным домом группе лиц и самостоятельно принимать решения не вправе.

Вход в бизнес-центр

Разъяснение юридических аспектов

Дополнительно юридические специалисты отмечают, что в ГК России (статьи №123.12-123.14) предусматриваются нормы ТСН и содержатся общие сведения и положения. Однако это нововведение не касается формы ТСЖ.

В уставе ТСН в обязательном порядке прописывается информация о наименовании, включая формулировку «Товарищество собственников недвижимости» (статья №123.12 п.№2 Гражданского кодекса России). Но организационная форма не всегда может указываться в наименовании учреждения. Если ситуация касается формирования юридического лица, то в названии допускается слово ТСЖ, согласно ГК России (статья №54 пункт 1).

Основываясь на том, что ТСЖ как форма утратило актуальность, в наименовании это указание ТСН не требуется. Как правило, в названии прописывается только тип управления. Так, при государственной регистрации уполномоченное лицо заполняет заявления или вносит соответствующие изменения в информацию о юридическом лице на основании ЕГРЮЛ. Поэтому для регистрирующего органа указывается полная расшифровка – «товарищество собственником жилья». Это обусловлено письмом от Минстроя РФ №1367-ЕС/04 от 22 января 16 года.

Что такое ТСН в многоквартирном доме, как его организовать

С 2014 года вместо ТСЖ ввели понятие ТСН. Прежние образования ТСЖ таковыми и остались, но новые уже не формируются согласно Федеральному Закону №99. О том, что такое ТСН, какие цели и обязанности у такой организации и как ее организовать в своем доме разбираемся дальше в статье.

Что такое ТСН?

ТСН – это товарищество собственников недвижимости, один из видов организации управления многоквартирным домом. Такие объединения могут использоваться для управления имуществом не только МКД, но и садовых товариществ, коммерческих организаций, гаражных кооперативов.

ТСН является некоммерческой организацией, объединяет владельцев разной недвижимости. Регулируется деятельность товарищества собственников Гражданским и Жилищным Кодексом, поскольку это юридическое лицо, следующими нормативно-правовыми актами:

  • ГК РФ статьи 123.12-123.14.
  • Жилищный Кодекс: статьи 135-136, 145, 149, 150, 152, 161.

Отдельного законодательного акта, который бы регулировал именно деятельность ТСН пока не разработали, так что при формировании и оформлении документов, нужно руководствоваться вышеуказанными статьями Гражданского и Жилищного Кодекса.

Какие документы должны быть у ТСН?

Поскольку это некоммерческое юридическое лицо, должны быть такие документы, которые регулируют деятельность товарищества:

  • Устав.
  • Учредительные документы.
  • Расчетный счет в банке.
  • Печать.

Товарищество имеет право от лица собственников недвижимости заключать договора с коммунальными услугами, привлекать подрядчиков для выполнения ремонтных, строительных работ, но только после принятия соответствующего решения на общедомовом собрании.

Товарищество или управляющая компания: что лучше?

С управляющими компаниями хочет связываться все меньше многоквартирных домов. Причина: УК некачественно выполняет свою работу, невозможно отследить куда идут деньги плательщиков, а тарифы часто растут вообще не понятно по каким причинам. Поэтому, многие собственники в МКД решают организовать ТСН. Есть тут и положительные, и отрицательные стороны. Начнем с хорошего:

  1. Товарищество может управлять не только МКД, но и земельными участками, чердачными и подвальными помещениями, коммерческими помещениями.
  2. ТСН ведет открытую хозяйственную деятельность: собственники в любой момент могут узнать, куда идут их деньги, как расходуются и на что.
  3. Если товарищество организовано грамотно, то это будет экономить деньги жильцов: например, экономно расходуются деньги на счету ТСН, а значит не надо постоянно повышать тарифы на содержание дома.

Есть и отрицательные стороны:

  1. ТСН, как и любое другое юридическое лицо может обанкротиться.
  2. Пока что нет адекватной законодательной поддержки. Вся деятельность ТСН регулируется перечисленными выше законодательными актами. Отдельной нормы в законе для ТСН еще не разработали.
  3. Не всегда решение товарищества и собственников помещений в МКД совпадают, хоть и все вопросы должны решаться на общедомовом совете во главе с председателем ТСН.

Чтобы организовать ТСН, нужно получить лицензию, а это дополнительные расходы.

Форма устава и участники товарищества: как это все формируется

Устав – это регулирующий деятельность товарищества документ. В нем должна быть указана такая информация:

  • название, тип организации;
  • адрес ее расположения;
  • цель, задачи организации, ее деятельность;
  • структура товарищества;
  • область компетенции товарищества;
  • какие задачи оно решает.

Принимается текст Устава собственниками помещений МКД. Голосование может проводиться на собрании или в заочной форме.

В состав такого товарищества могут входить только собственники помещений в доме, и если за них проголосовало не меньше 50% всех собственников МКД. Главой организации является председатель, его должность тоже выборная. Председатель в ТСН является единоличным исполнительным органом.

Отдельно избирается ревизионная комиссия, которая контролирует деятельность товарищества собственников недвижимости. Члены такой комиссии избираются на общедомовом собрании. О результатах своей работы она должна отчитываться на общедомовом собрании раз в год.продажа дома

Пошаговая инструкция создания ТСН в многоквартирном доме

При организации товарищества собственников недвижимости нужно придерживаться требований статьи 136 ЖК РФ, чтобы в дальнейшем не было претензий к его работе. Алгоритм таков:

  1. Принятие решения о создании ТСН на общедомовом собрании.
  2. Ведение протокола общедомового собрания, где будет зафиксировано решение собственников МКД о создании ТСН. Протокол должен быть подписан всеми присутствующими, которые голосовали.
  3. Создание, утверждение Устава организации.
  4. Избрание членов ТСН и его председателя.
  5. Подготовка документов для ТСН.
  6. Оплата госпошлины за получение лицензии.
  7. Регистрация ТСН как юридического лица, постановка на учете в ФНС, открытие расчетного счета.
  8. Подача уведомления в местную администрацию о деятельности товарищества.
  9. Получение лицензии на управление МКД и его имуществом.

Для регистрации Товарищества нужны такие документы:

  • протокол общего собрания;
  • Устав;
  • паспорта учредителей;
  • заявление на регистрацию в качестве юридического лица.

Официально начать вести деятельность ТСН имеет право только после того, как будет одобрен последний документ: уведомление о начале деятельности, которое рассматривает местная администрация.

Поскольку деятельность ТСН еще не отрегулирована законом, при организации его могут возникать какие-то вопросы и сложности. Если вам понадобится помощь юриста – пишите в форму обратной связи или звоните нам по указанным вверху страницы контактам. Первичная консультация бесплатна.

Facebook

Twitter

Вконтакте

Google+

Отличие ТСЖ от ТСН в 2020

Разница между общественными формированиями «ТСЖ» и «ТСН», имеющими статус юридического лица по законодательству России, заключается в виде самой недвижимости. Но для лучшего понимания необходимо ознакомиться с отличиями этих Товариществ более детально. У ТСЖ имеются свои минусы, и у ТСН, но есть и очевидные плюсы.

Выбирая, какое формирование лучше, следует обращать внимание на их функциональные задачи, отчетность перед налоговой службой, законодательные нормы и правила создания, ведения хозяйственной некоммерческой деятельности.

Что это такое

ТСЖ – это Товарищество собственников жилья. Под жильем в данном случае подразумеваются квартиры, расположенные в многоквартирном доме.

За этим домом необходим уход, за прилегающей к нему территорией, также важно обеспечивать коммунальную бесперебойность, благоустраивать такие участки строения, как окна, двери, мусоропроводы, вентиляции и прочее.

Вот за всем этим и следит общественная организация ТСЖ. Для её функционирования существуют свои статьи в Жилищном Кодексе РФ.

Многоквартирное управление может осуществляться по-разному. В основном существует 3 способа, с помощью которых можно регулировать все дела по благоустройству многоквартирным зданием.

Эти способы законны и отражены в ч.2 ст.161 ЖК РФ:

  1. Непосредственная забота о доме жильцами.
  2. Создание Товарищества собственников жилья с главенствующей единицей – председателем.
  3. Жилищный, либо потребительский кооператив.
  4. Управляющая организация.

Управленческий способ, а также общество ТСЖ имеет свою специфику – система регулярных планируемых и внеплановых собраний членов, оплата членских взносов, протоколирования хода собраний и вынесения их решений.

Такие собрания организовываются с соблюдением порядка, зафиксированного в ч.3 ст.161 ЖК РФ.

Совместное управление общим имуществом – это главная цель таких обществ. Вот почему их деятельность не признается по закону коммерческой (пп.4 п.3 ст.50 ГК РФ, ч.1 ст.135 ЖК РФ).

ТСН – это Товарищество собственников недвижимости, которая 1 января 2014 года образовалась в правовом поле жилищного законодательства России, как новое организационное формирование – форма некоммерческой организации собственников любой недвижимости (пп.4 п.3 ст.50 ГК РФ, абз.«а» п.3 ст.1 или ч.1 ст.3 специального закона №99-ФЗ от 05.05.14г.).

Организация создается добровольно владельцами недвижимости, которая может быть не только квартирами, но и:

  • частными домами;
  • гаражами;
  • складскими помещениями;
  • земельными участками, территориями;
  • садоводческих, фермерских, огороднических наделов;
  • торговыми площадями в каком-нибудь престижном торговом центре и так далее.

Эти формирования организовываются с тем, чтобы также обеспечивать максимальное благоустройство внутренних помещений и наружной территории, прилегающей к недвижимости, либо же обеспечивать правовую защиту участка земли.

Организация создается на добровольных началах. Имущество может выделяться общим сразу по нескольким объектам, а не только по одному дому, как это практикуется в системе ТСЖ.

Товарищество собственников недвижимости актуально для тех обществ, где встает остро вопрос о некоей кооперации владельцев участков земли, либо дач, или гаражей.

Необходимость возникает тогда, когда люди понимают, что их недвижимое имущество находится на некоей общей территории, получает электроснабжение и прочие блага цивилизации, за бесперебойной подачей которых нужно кому-то проследить.

Обратите внимание! Переход или создание ТСН является дело добровольным, поэтому законодательство не обязывает другие организации в срочном порядке переводиться на такую систему правления объектами недвижимости.

В чем отличие

Получается, что в ТСЖ осуществляется контроль над благоустройством только жилой недвижимости и то, в основном, МКД – многоквартирного дома.

А в ТСН проводятся мероприятия по облагораживанию, защите и содержанию как жилых, так и не жилых помещений. Цели, функции и задачи такой организации схожи с целями и задачами ТСЖ, но по масштабам они более обширны и широки.

Поэтому какое-нибудь ТСЖ вполне может входить в ТСН, либо жильцы могут вовсе отказаться от объединения ТСЖ, чтобы своим собранием присоединиться к ТСН – более масштабному учреждению, которое может решать вопросы также и МКД, а не только земельные, гаражные, складские, дачные и прочие потребы.

Для краткого анализа похожестей и различий двух форм существования общественных организаций собственников недвижимого имущества, можно рассмотреть сведенную таблицу данных, характеризирующих оба направления Товариществ:

Категория исследования

ТСЖ

ТСН

Статус прибыльности Некоммерческое организационное образование (ст.135 ЖК РФ). 1. Коммерческая организация – если в нее входят идентичные такому статусу недвижимые объекты, приносящие доход бизнесменского характера.

2. Некоммерческая организация – если в структуру входят объекты недвижимости, на которых регулярно деньги не зарабатывают.

Налогообложение Упрощенное Обычная
Разрешительная документация на создание организации и ее существование. Лицензия на управление МКД, ибо несколькими домами с квартирами не требуется. Лицензия на управление конкретными типами недвижимых объектов (регулируется ст.192 ЖК РФ).
Учредительные документы Устав, свидетельство о регистрации юридического лица.
Документы хозяйствования Договора с подрядом, коммунальными службами и прочими учреждениями, оказывающими услуги по благоустройству недвижимости.
Структура Состоит из собственников квартир одного многоквартирного дома (реже двух или нескольких).

Собственники – физические лица.

Объединение собственников нескольких домов разного типа – жилых или нежилых, многоквартирных или частных.

Либо – объединение земельных участков, производственных и прочих помещений и т.д.

Собственники – физические или юридические лица.

Когда наступает право создавать организацию. При наличии 50% голосов «За» из среды собственников жилья МКД. Избрание членов Товарищества, среди которых могут быть граждане-собственники и представители предприятий-собственников недвижимого имущества.
Способ функционирования Деятельность осуществляется через общественные собрания, в которые входят также и члены Товарищества. Решения принимаются не всеми владельцами объектов недвижимости, а только теми, кто является членом Товарищества.
Функции, задачи, цели 1. Выделяется общественная собственность Товарищества.

2. Создание благоприятных условий проживания жильцов.

3. Коммуникации с коммунальными и прочими обслуживающими дом организациями.

4. Благоустройство прилегающей территории.

5. Создание правил поведения жильцов дома и взаимодействие с ними.

6. Сезонные и плановые проверки инженерных коммуникаций, трубопроводов, вентиляций и прочих систем.

7. Выставление поквартирных счетов для оплаты за предоставленные коммунальные, ремонтные, административные и прочие услуги.

8. Решение споров в суде, касающихся общественного имущества Товарищества и другие задачи.

Товарищество распоряжается и управляет общей частью, которая выделена по всем видам недвижимого имущества, что входят в структуру.

 

Например:

 

— вопросы аренды помещений;

— обеспечение сохранности общего имущества;

— приумножение общего имущества его развитие;

— содержание общественного имущества;

— вопросы общественного характера, взаимодействия людей;

— работа со сметой для установления платы за коммунальные, ремонтные, административные, охранные и прочие услуги каждому собственнику и другое.

Руководящее лицо Председатель Управляющий

Обратите внимание! Деятельность и того, и другого вида управленческой формы должна обязательно вестись на основании Устава.

Но в ТСН есть возможность ввести какие-либо нужные дополнительные структуры исполнительного характера. К примеру, это может быть сервис по ремонту электричества в домах и зданиях, всего, что с этим связано.

Плюсы и минусы ТСЖ

К плюсам Товарищества владельцев жилых помещений относятся следующие факторы:

  1. Вопросы по благоустройству и содержанию дома и прилегающей к нему территории легко решать – каждый проживающий может обратиться к собранию с тем или иным предложением или вопросом.
  2. Конфликты с соседями могут решаться силами Товарищества, не прибегая при этом к правоохранительным органам.
  3. В теории, у всех пришедших на собрание есть право голоса при голосовании и право на участие в обсуждении по принятию того или иного решения.
  4. Информационная открытость финансовой составляющей Товарищества, а также деятельности председателя.
  5. Налогообложение – УСН (упрощенная система). Отражается на финансах Товарищества как небольшая нагрузка.
  6. Лицензия на ведение деятельности ТСН не нужна.
  7. Есть возможность выбирать управляющую организацию.

К минусам, относящимся к деятельности ТСЖ, можно отнести следующие недостатки:

  • не всегда жильцы-собственники, пришедшие на собрание товарищества, могут как-то повлиять своим мнением на принимаемое решение. Учитывается мнение большинства;
  • слишком много разных членских взносов;
  • есть риск повышения платежей по использованию тех или иных услуг. На собрании могут принять решение использовать дорогостоящее оборудование, либо выбрать дорогую услугу.;
  • законодательная поддержка считается слабой;
  • инициативность жильцов отмечается слабой.

Обратите внимание! Структура происходящих собраний общества жильцов такова, что не всегда удобно подать свою идею так, чтобы ее услышали.

На практике при многочисленном собрании сложно подать свой голос, чтобы его рассмотрели, а в теории все жильцы имеют на это право. Поэтому такое положение вещей часто может рассматриваться как минус.

Плюсы и минусы ТСН

Плюсы Товарищества владельцев недвижимости можно выделить следующими:

  1. Гражданин-собственник, либо юридическое лицо-собственник, даже если не являются членами правления ТСН, могут обращаться за разрешением своих споров, вопросов, касающихся общего имущества, своего недвижимого имущества.
  2. Всем жильцам, либо пользователям нежилых помещений не нужно помещать собрания Товарищества. Это делают только избранные члены, которые несут свою ответственность.
  3. Сосредоточение объединения только на управлении и приросте имущества, что может быть выгодным даже для владельцев, где прибыль может разделяться между собственниками.
  4. Открытая система отчетности перед собственниками за проделанную работу и планируемые мероприятия по деятельности организации. Любому владельцу предоставляется возможность проверить даже финансовые движения по Товариществу.

Минусы ТСН выражены в следующих недостатках:

  • мнение большинства не учитывается, принимается во внимание только мнение участников-членов объединения;
  • в виду того, что ТСН – это юридическое лицо, то в любой момент организации вправе объявлять себя банкротом, что может сказаться негативно на доходности собственников, которые имели выгоду с деятельности Товарищества.

Обратите внимание! Товарищество владельцев и собственников любой недвижимости не несет никакой ответственности за те обязательства, которые должны исполнять его участники – члены объединения.

А сами собственники, в свою очередь, не ответственны за действия и решения Товарищества, его руководства.

Что лучше

Рассматривать вопрос о том, что лучше ТСН или ТСЖ можно тогда, когда речь идет о планах создать некое общественное учреждение по многоквартирному дому (или нескольким таким домам).

Объединения отличаются между собой тем, что в структуру первого включается не только жилая недвижимая собственность владельцев, но также и нежилая, имеющая коммерческую составляющую.

Поэтому в случае, когда требуется содержать несколько объектов разного назначения, будет уместным организовывать ТСН. А если недвижимость представлена только МКД, тогда лучше остановиться на ТСЖ.

Что касается системы налогообложения, то, безусловно, «упрощенка» ТСЖ выгоднее для собственников, нежели стандартная система обычного налогообложения, предусмотренная для ТСН.

В связи с вступившим в силу 5 мая 2014 года новым законом №99-ФЗ, переходить с Товарищества собственников жилья на Товарищество собственников недвижимости – это право, а не обязанность.

Многим удобнее оставаться на упрощенном налогообложении, тем более что дом для жильцов, а не для коммерции. Поэтому не все ТСЖ переименовываются на ТСН.

Обратите внимание! Получить новую лицензию, доказать, что Товарищество подходит под категорию собственников недвижимости – тоже является хлопотным делом бюрократии, что не всех устраивает. Это может тоже быть преградой к тому, чтобы переходить с одной систему правления на другую.

Для самих жильцов не всегда удобно ходить постоянно на собрания, которые обязательны в структуре ТСЖ.

Поэтому, исходя из этого подхода, собственникам квартир даже кажется удобнее, чтобы было создано Товарищество из владельцев недвижимости, где не будет от них требоваться посещения собраний, участие в принятии решений.

Однако не все так рассуждают, есть неравнодушные жильцы домов, их немало – они могут либо становиться членами Товарищества, если организацией будет совершен переход на ТСН, либо же ходатайствовать за то, чтобы оставить ТСЖ как есть.

Как правило, практика показывает, что если речь идет об одном многоквартирном доме, то не имеет смысла создавать общество собственников недвижимости.

А если домов несколько, их жильцы согласны между собой на объединение усилий по благоустройству, тогда лучше формировать Товарищество из владельцев жилья.

Если среди квартир в доме есть такие, которые не используются под жилое помещение, а применяются с целью бизнеса, то в этом случае регистрируют Товарищество собственников недвижимости. Такое часто может происходить тогда, когда в доме на первых этажах имеются магазины и прочие организации.

Структуры ТСН или ТСЖ отличаются между собой по масштабности функций, налогообложению, ключевыми участниками собраний, от которых зависит принятие тех или иных решений и другими признаками.

Когда есть некоммерческие, жилые помещения в многоквартирном доме, то функции управленческой силы осуществляют собственники жилья.

Когда же в объединение будут входить нежилые помещения, коммерческие образования недвижимости, либо земля, тогда благоустройством и содержанием общего имущества, выделенного по таким объектам, занимаются члены Товарищества собственников недвижимости.

Видео: Почему именно Совет дома? ТСЖ (ТСН- риск злоупотреблений и коррупции)

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Товарищество собственников недвижимости

Товарищество собственников
недвижимости (ТСН): новая организационно-правовая форма некоммерческих
организаций, объединяющих владельцев любых типов недвижимости

В настоящем обзоре рассматриваются вопросы,
связанные с новой организационно-правовой формой некоммерческих организаций,
объединяющих владельцев любых типов недвижимости: квартир, офисов, гаражей,
дач, садов, огородов и т.д.

Обзор
подготовлен в соответствии с изменениями в главу 4 «Юридические лица»
части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, внесенными Федеральным
законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ (действуют с 1 сентября 2014 года).

ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ТСН)

новая
организационно-правовая форма юридических лиц (некоммерческими организаций)
объединяющая владельцев любых типов недвижимости


Товарищество собственников
недвижимости (ТСН) — новая организационно-правовая форма некоммерческих
корпоративных организаций России

В соответствии с п.1 ст.123.12 ГК РФ товариществом
собственников недвижимости
признается добровольное
объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том
числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных
домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.),
созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом
пределах распоряжения имуществом (вещами), в
силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также
для достижения иных целей, предусмотренных законами.

При
совместном владении, пользовании и распоряжения (в установленных законом
пределах) недвижемым имуществом необходим строгий учет объектов собственности:

·
помещений
в здании (в том числе в многоквартирном доме)

·
или
в нескольких зданиях,

·
жилых
домов,

·
дачных
домов,

·
садоводческих
земельных участков,

·
огороднических
земельных участков,

·
дачных
земельных участков

Изменения внесенные в главу 4 «Юридические
лица» части первой ГК РФ, Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ
коснулись не только всех юридических лиц, но и практически всего населения
страны.


Что же
изменилось?

·
В
ГК РФ приведен исчерпывающий список некоммерческих организаций (два вида):

o Некоммерческие
корпоративные организации

§ Потребительский
кооператив

§ Общественные организации

§ Ассоциации и союзы

§ Товарищества
собственников недвижимости

§ Казачьи общества,
внесенные в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации

§ Общины коренных
малочисленных народов Российской Федерации

o Некоммерческие унитарные
организации

§ Фонды

§ Учреждения

§ Автономные некоммерческие
организации

§ Религиозные организации

Кроме
того:

·
Прекратили
свое существование закрытые акционерные общества (ЗАО)

·
Акционерные
общества — делятся на публичные и непубличные.

·
Появились
крестьянско-фермерские хозяйства (с расчетным счетом и печатью)

Наш комментарий:

НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ЧАСТЬ
ПЕРВАЯ

Глава 4. Юридические лица
(извлечения)

В редакции от 05.05.2014 N 99-ФЗ

<… >


§ 1.
Основные положения

<… >


Cтатья
50. Коммерческие и некоммерческие организации
3. Юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями,
могут создаваться в организационно-правовых формах:

1)
потребительских кооперативов, к которым относятся в том числе жилищные,
жилищно-строительные и гаражные кооперативы, садоводческие, огороднические и
дачные потребительские кооперативы, общества взаимного страхования, кредитные
кооперативы, фонды проката, сельскохозяйственные потребительские кооперативы;

2)
общественных организаций, к которым относятся в том числе политические партии и
созданные в качестве юридических лиц профессиональные союзы (профсоюзные
организации), общественные движения, органы общественной самодеятельности,
территориальные общественные самоуправления;

3)
ассоциаций (союзов), к которым относятся в том числе некоммерческие
партнерства, саморегулируемые организации, объединения работодателей,
объединения профессиональных союзов, кооперативов и общественных организаций,
торгово-промышленные, нотариальные и адвокатские палаты;

4)
товариществ собственников недвижимости, к которым относятся в том числе
товарищества собственников жилья;

5)
казачьих обществ, внесенных в государственный реестр казачьих обществ в
Российской Федерации;

6)
общин коренных малочисленных народов Российской Федерации;

7)
фондов, к которым относятся в том числе общественные и благотворительные фонды;

8)
учреждений, к которым относятся государственные учреждения (в том числе
государственные академии наук), муниципальные учреждения и частные (в том числе
общественные) учреждения;

9)
автономных некоммерческих организаций;

10)
религиозных организаций;

11)
публично-правовых компаний.

<… >


§ 6.
Некоммерческие корпоративные организации

1.
Общие положения о некоммерческих корпоративных организациях


Статья
123.1. Основные положения о некоммерческих корпоративных организациях

1.
Некоммерческими корпоративными организациями признаются юридические лица,
которые не преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей
деятельности и не распределяют полученную прибыль между участниками (пункт 1
статьи 50 и статья 65.1), учредители (участники) которых приобретают право участия
(членства) в них и формируют их высший орган в соответствии с пунктом 1 статьи
65.3 настоящего Кодекса.

2.
Некоммерческие корпоративные организации создаются в организационно-правовых
формах потребительских кооперативов, общественных организаций, ассоциаций
(союзов), товариществ собственников недвижимости, казачьих обществ, внесенных в
государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, а также общин
коренных малочисленных народов Российской Федерации (пункт 3 статьи 50).

3.
Некоммерческие корпоративные организации создаются по решению учредителей,
принятому на их общем (учредительном) собрании, конференции, съезде и т.п.
Указанные органы утверждают устав соответствующей некоммерческой корпоративной
организации и образуют ее органы.

4.
Некоммерческая корпоративная организация является собственником своего
имущества.

5.
Уставом некоммерческой корпоративной организации может быть предусмотрено, что
решения о создании корпорацией других юридических лиц, а также решения об
участии корпорации в других юридических лицах, о создании филиалов и об
открытии представительств корпорации принимаются коллегиальным органом
корпорации.

2.
Потребительский кооператив


Статья
123.2. Основные положения о потребительском кооперативе

1.
Потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное
объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их
материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами
имущественных паевых взносов.

2.
Устав потребительского кооператива должен содержать сведения о наименовании и
месте нахождения кооператива, предмете и целях его деятельности, условия о
размере паевых взносов членов кооператива, составе и порядке внесения паевых
взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства
по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов кооператива и
порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым
принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке
покрытия членами кооператива понесенных им убытков.

Наименование
потребительского кооператива должно содержать указание на основную цель его
деятельности, а также слово «кооператив». Наименование общества
взаимного страхования должно содержать слова «потребительское
общество».

3.
Потребительский кооператив по решению своих членов может быть преобразован в
общественную организацию, ассоциацию (союз), автономную некоммерческую
организацию или фонд. Жилищный или жилищно-строительный кооператив по решению
своих членов может быть преобразован только в товарищество собственников
недвижимости.


Статья
123.3. Обязанность членов потребительского кооператива по внесению
дополнительных взносов

1.
В течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса члены
потребительского кооператива обязаны покрыть образовавшиеся убытки путем
внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности
кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.

2.
Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность
по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса
каждого из членов кооператива.

<… >


5.
Товарищества собственников недвижимости
Статья
123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости

1.
Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение
собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном
доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих,
огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для
совместного владения, пользования и в установленных законом пределах
распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей
собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей,
предусмотренных законами.

2.
Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его
наименовании, включающем слова «товарищество собственников
недвижимости», месте нахождения, предмете и целях его деятельности,
составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в
том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или
квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные
законом.

3.
Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих
членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его
обязательствам.

4.
Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть
преобразовано в потребительский кооператив.


Статья
123.13. Имущество товарищества собственников недвижимости

1.
Товарищество собственников недвижимости является собственником своего
имущества.

2.
Общее имущество в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в
садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат
членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей
долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Состав такого
имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него
устанавливаются законом.

3.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
собственника помещения в этом доме, доля в праве общей собственности на объекты
общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом
товариществе собственника земельного участка — члена такого некоммерческого
товарищества следуют судьбе права собственности на указанные помещение или
земельный участок.


Статья
123.14. Особенности управления в товариществе собственников недвижимости

1.
К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников
недвижимости наряду с вопросами, указанными в пункте 2 статьи 65.3 настоящего
Кодекса, относится также принятие решений об установлении размера обязательных
платежей и взносов членов товарищества.

2.
В товариществе собственников недвижимости создаются единоличный исполнительный
орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган
(правление).

По
решению высшего органа товарищества собственников недвижимости (пункт 1 статьи
65.3) полномочия постоянно действующих органов товарищества могут быть досрочно
прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся
неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных
оснований.

Что можно и чего нельзя делать в рамках партнерства в сфере недвижимости в 2020 году

Перейти к:


Партнерство с в сфере недвижимости. — это не то, к чему следует относиться легкомысленно, а скорее как неотъемлемый компонент успешного бизнеса в сфере недвижимости. По крайней мере, выбор правильного партнера может быть лучшим решением, которое вы когда-либо принимали. Однако не менее вероятно, что плохое структурирование партнерства в сфере недвижимости может помешать росту. Помня об этом, в ваших интересах проявлять должную осмотрительность и не торопиться с проверкой потенциальных кандидатов.Только тогда вы сможете осознать истинную ценность прекрасного партнерства.

С такими большими деньгами на кону в вашей типичной сделке с недвижимостью, как вы подойдете к определению лучшей структуры партнерства в сфере недвижимости? Ответ относительно прост: делайте домашнее задание и не торопитесь ни с чем, не будучи абсолютно уверенным в своем решении. Однако если этого недостаточно, чтобы сдвинуть дело с мертвой точки, есть еще несколько вещей, которые вы должны сделать (но не делать), чтобы убедиться, что структурирование вашего партнерства в сфере недвижимости будет работать в вашу пользу.Давайте рассмотрим некоторые из наиболее важных вещей, которые можно и нельзя делать, когда вам нужно подумать о структурировании партнерства в сфере недвижимости.


[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, а также узнать о стратегиях, позволяющих максимизировать свой денежный поток и достичь финансовой свободы. ]


real estate partnerships

Что такое партнерство в сфере недвижимости?

Партнерство в сфере недвижимости — это бизнес-структура между двумя предпринимателями в сфере недвижимости, которые решили работать вместе в профессиональной среде.В простейшей форме партнерство в сфере недвижимости — это именно то, на что оно похоже: два или более человека работают вместе в сфере недвижимости для достижения единой цели.

Что такое RELP?

Коммандитное товарищество по недвижимости, или RELP, является более законной классификацией товарищества по недвижимости. Согласно Investopedia, RELP — это «организация, которая предоставляет возможность инвестировать в диверсифицированный портфель инвестиций в недвижимость». Товарищество с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости определяет порядок ведения бизнеса и, в конечном итоге, облагается налогом со стороны государства.Хотя структура RELP может отличаться, они сопоставимы с другими вариантами портфеля недвижимости, такими как REIT и управляемые инвестиционные фонды, ориентированные на недвижимость.

Ожидаемая доходность часто бывает очень высокой. Однако они также сопряжены с высоким риском. RELP продаются с определением условий организации, подробных соглашений о партнерстве и общих инвестиционных возможностей. Как правило, RELP нацелены на институциональных инвесторов или частных лиц с высоким уровнем собственного капитала.

Многие товарищества с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости уделяют особое внимание бизнес-структуре, будь то строительство жилого квартала или деловых и коммерческих зданий.Часто RELP специализируются на конкретных проектах в сфере недвижимости, таких как элитная коммерческая недвижимость или дома для престарелых.

Является ли REIT товариществом с ограниченной ответственностью?

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) не является товариществом с ограниченной ответственностью, хотя и для целей налогообложения они рассматриваются аналогичным образом. И REIT, и товарищества с ограниченной ответственностью могут избежать двойного налогообложения из-за их соответствующих бизнес-структур. Эти две компании различаются по многим другим параметрам, включая их инвестиционную направленность. В то время как REIT обычно работают в финансовом секторе, партнерства с ограниченной ответственностью в основном сосредоточены на энергии или природных ресурсах.Еще одно различие можно найти, посмотрев на требования к распределению для каждого из них: REIT должны выплачивать 90 процентов своих доходов. Партнерства с ограниченной ответственностью, с другой стороны, имеют цели, но они не являются обязательными.

Товарищество в сфере коммерческой недвижимости

Один из лучших способов проникнуть в мир коммерческой недвижимости — это успешное партнерство. По сути, коммерческая недвижимость поднимает ставки по сравнению с инвестициями в жилую недвижимость. Коммерческая недвижимость больше, требует большего финансирования и большей ответственности.Однако правильное партнерство в сфере коммерческой недвижимости может позволить двум или более инвесторам объединить свои сильные стороны (и капитал) для достижения высокой прибыли, которую может обеспечить эта недвижимость. Партнеры Teal по недвижимости могут разделить долги, капитал и даже рабочую нагрузку, необходимые для создания коммерческой недвижимости, что позволяет им стать на шаг ближе к многочисленным выгодам, которые могут дать эти инвестиции.

Налогообложение партнерских отношений с недвижимостью

Структура коммандитного товарищества, связанного с недвижимостью, подвергается налогообложению, аналогичному процессу налогообложения компаний, находящихся в непосредственном владении недвижимостью.В некоторых случаях RELP можно рассматривать как корпорацию, что может привести к иной налоговой структуре. Хотя в большинстве случаев эти партнерства видят одинаковые преимущества в отношении доходов, убытков, вычетов и кредитов. Одно из многих преимуществ партнерского соглашения заключается в том, что оно предоставляет всем сторонам большую гибкость при принятии решения о том, как разделить различные прибыли и убытки.

Партнерство в сфере недвижимости за и против

Партнерство в сфере недвижимости — отличная идея для тех, у кого есть пробелы в знаниях или опыте в сфере недвижимости.По крайней мере, по-настоящему отличное партнерство может легко стать тем единственным, что нужно новым инвесторам, чтобы получить правильную оценку. Вот лишь некоторые из многих преимуществ, связанных с партнерством в сфере недвижимости:

  • Правильный партнер может предоставить дополнительные ресурсы, включая капитал или обширную сеть.

  • Структура партнерства в сфере недвижимости дает обеим сторонам большую гибкость при распределении прибылей и убытков.

  • Партнеры могут предложить другую перспективу при анализе потенциальных сделок и инвестиций.

  • Объединенные портфели от партнеров по недвижимости могут помочь внести «вау» фактор на встречи с потенциальными кредиторами.

  • Партнерство основано на балансе, позволяющем обеим сторонам разделять и преодолевать ответственность и рабочую нагрузку.

По сути, хороший партнер может предложить то, чего у вас, возможно, нет в данный момент, будь то доступ к капиталу или рыночный опыт в выбранной вами области инвестирования. Тем не менее, партнерство не для всех.Рассмотрим следующие проблемы, связанные с партнерами по инвестициям в недвижимость:

  • Прибыль должна быть разделена между партнерами, что снижает общую прибыль.

  • Партнеры по недвижимости могут иметь очень разные стили управления, что приводит к организационным конфликтам.

  • Если договор о партнерстве не совсем ясен, могут возникнуть проблемы с делегированием ответственности (или убытки).

  • Партнерские отношения могут создать ненужную нагрузку на здоровую дружбу.

  • В некоторых случаях один партнер может предложить больше, создавая неравенство в равенстве или навыках.

Лучший способ смягчить эти потенциальные конфликты — заключить четкое соглашение, прежде чем вы начнете вести совместный бизнес. Помните, что успешного партнерства не бывает в одночасье; Для развития успешных деловых отношений может потребоваться время. Хотя для некоторых они могут быть очень полезными, партнерские отношения не являются обязательными для ведения успешного бизнеса.Взвесьте все за и против, прежде чем заключать договор о сотрудничестве в сфере недвижимости, и выберите то, что подходит вам.

real estate partnership structure

Как организовать партнерство по инвестициям в недвижимость

То, как инвесторы структурируют партнерство в сфере недвижимости, может напрямую привести к его успеху или провалу. Следовательно, ни один из деловых партнеров не должен относиться к этой части процесса легкомысленно. Прочтите эти шаги по структурам партнерства и следуйте этому процессу, когда начнете:

  1. Определите, подходит ли вам партнерство

  2. Оцените свои сильные и слабые стороны

  3. Найдите того, кто хвалит ваши навыки

  4. Оценить потенциал партнерства

  5. Установите четко определенные роли и ожидания

  6. Создать условия договора

  7. Сохраняйте простоту процесса

  8. Защитите себя от потенциальных проблем

  9. Совместное рассмотрение бизнес-целей

Решите, нужен ли вам партнер

Определите, вне всякого сомнения, что вам действительно нужен партнер.Слишком много инвесторов в недвижимость очарованы перспективами партнерства с кем-то еще, прежде чем они даже рассматривают альтернативу. И хотя мне никогда не придет в голову мысль о том, что партнерские отношения не могут быть чрезвычайно полезными, они требуют тщательного рассмотрения, прежде чем переходить к такому сотрудничеству. Тем не менее, я считаю, что единственная причина, по которой вы должны сотрудничать с другим человеком, заключается в том, что они приносят что-то новое на стол, чего вам сейчас не хватает. Возможно, у них есть доступ к капиталу или они больше связаны с местным сообществом.Как бы то ни было, определите, что вы получите от партнерства, и определите, перевешивают ли преимущества недостатки.

Проведите самооценку

Структурирование партнерства в сфере недвижимости связано больше с подбором квалифицированных кандидатов, чем с чем-либо еще. Однако слишком многие инвесторы в недвижимость тратят слишком много времени на оценку своего потенциального партнера и недостаточно времени на оценку себя. Как оказалось, оба невероятно необходимы. Фактически, я утверждаю, что объективная самооценка так же важна, как и интервью с кандидатом, если не больше.Самооценка выявит области, в которых вы в настоящее время не хватаетесь, и те, которые вы считаете сильными. По крайней мере, это даст вам отличную отправную точку при поиске партнера. Только когда вы будете уверены в том, что вы сейчас приносите, вы можете быть уверены в том, что искать в партнере. Однако стоит отметить, что это работает, только если вы полностью честны с собой. Выделите время, чтобы обозначить свои сильные и слабые стороны, и используйте полученные знания, чтобы начать структурирование партнерства в сфере недвижимости.

Найдите подходящего партнера

По крайней мере, партнеру нужно поручить внести что-то совершенно новое на стол. И хотя ваш потенциальный партнер вполне может поделиться некоторыми уникальными навыками, которые вы уже демонстрируете, он должен предлагать дополнительный набор навыков. Другими словами, партнер, к которому вы решили присоединиться, должен заполнить определенную пустоту и удовлетворить конкретную потребность. Только благодаря дополнительному набору навыков ваш бизнес станет более разносторонним и лучше подготовленным к тому, что готовит рынок недвижимости.

Не забывайте о должной осмотрительности

К участию в партнерстве с недвижимостью нельзя относиться легкомысленно, и вы не должны делать это, не думая о вещах с объективной точки зрения. Как я сказал ранее, вы должны быть уверены, что вступаете в партнерство по правильным причинам, но не менее важно, чтобы вы выбрали правильного партнера. Они не только должны дополнять ваши навыки, чтобы максимизировать вашу полезность, но и должны быть кем-то, кому вы безоговорочно доверяете. При проверке вашего потенциального партнера крайне важно, чтобы он хорошо выполнял свою работу.Более того, вы должны убедиться в этом. Вы последний привратник, поэтому убедитесь, что вам комфортно, что ваш партнер компетентен.

Определите роли и ожидания

Перед тем, как вступить в партнерство, в ваших интересах определить, чего ожидать от каждого человека и какие роли он будет выполнять. Таким образом вы снизите риск возникновения серьезных проблем в будущем. Стоит отметить, что чем четче вы сможете определить соответствующую роль каждого партнера, тем лучше.Буквально не должно быть расхождений в том, какую роль вы будете играть в ходе вашего участия в бизнесе. Кто будет управлять финансами? Кто будет отвечать за маркетинг? Кому из вас предстоит вести переговоры за заключительным столом? Партнерам необходимо знать, кто и что делает хорошо, прежде чем возникнет такая ситуация. Таким образом вы сможете установить разумные ожидания, которых будет придерживаться каждый партнер.

Установить условия

Как только вы решите, как делегировать обязанности, пора перейти к более сложному разговору: делегировать прибыли и убытки.Все партнерские структуры по инвестициям в недвижимость имеют своего рода договор, в котором прописываются точные условия соглашения для бизнеса. Общая структура будет определять, какая часть прибыли будет отдана бизнесу, а затем как остатки будут разделены между партнерами. Например, условия вашего соглашения могут заключаться в том, чтобы 40 процентов прибыли оставалось в бизнесе, а затем после этого делилось 50/50 между партнерами. Есть бесконечные возможности для условий соглашения, просто убедитесь, что вы найдете такие, с которыми согласны обе стороны.

Сохраняйте простоту

Избегайте чрезмерного усложнения, когда вы входите в реальную структуру вашего партнерства. Вам нужно предвидеть деловые операции, но в это время не нужно устанавливать перерывы на обед. Не забывайте оставаться сосредоточенным во время переговоров и делайте вещи простыми (но тщательными). В это время также важно помнить, что нельзя переборщить с юридическим жаргоном. Оба партнера должны четко понимать, во что они ввязываются. Формальность важна для поддержания профессионализма; однако вам нужно точно понимать, во что вы ввязываетесь.Работайте с поверенным по недвижимости или юридической командой и используйте язык, который все понимают.

Защити себя

На этом этапе вы работали над созданием идеального делового партнерства, но это не гарантирует, что оно будет защищено от проблем. И вы, и ваш партнер должны предпринять шаги, чтобы защитить себя на случай, если что-то пойдет не так в будущем. Это означает создание надлежащей бизнес-структуры для защиты ваших личных активов, будь то через ООО или что-то еще.Защита себя также означает, что вы уделяете время обсуждению того, что может произойти во время любых возможных деловых разногласий. Это включает определение того, как будут разделены убытки, что произойдет, если один из партнеров захочет покинуть компанию, а также процесс ликвидации бизнеса. Затем каждое из этих условий следует обсудить с юристом и заключить в обязательный договор. Хотя никто не хочет, чтобы случился худший сценарий, крайне важно, чтобы вы и ваш партнер были защищены, если это когда-либо произойдет.

Задайте цели

Не пренебрегайте долгосрочными целями и стремлениями вашего потенциального партнера. Фактически, понимание того, что ваш партнер хочет от этого обмена, имеет неоценимое значение, особенно для начинающих компаний. Если бы ничто иное, получение более четкого представления о том, чего ваш партнер хочет от надвигающегося партнерства, могло бы заставить все двигаться вперед. Тем не менее, вы должны быть абсолютно уверены, что все ваши цели соответствуют друг другу. Нет смысла сотрудничать с кем-то, у кого другие намерения.В лучшем случае вы будете стремиться к другому. В худшем случае вы можете поставить под угрозу всю компанию.

Сводка

Партнерство в сфере недвижимости — отличный способ начать свой бизнес. Если вы надеетесь сотрудничать с кем-то, чтобы вывести свою карьеру на новый уровень, вам лучше убедиться, что это правильный человек. С правильным партнером нет причин, по которым вы не могли бы ожидать, что ваш бизнес будет расти в геометрической прогрессии. Поэтому убедитесь, что вы проявляете должную осмотрительность и, прежде всего, следите за правильным структурированием.

Отсутствие средств мешает вам инвестировать в недвижимость? Не позволяй!

Одно из препятствий, с которыми сталкиваются многие новые инвесторы, — это поиск финансирования для своих сделок с недвижимостью. Наш новый онлайн-курс по недвижимости, проводимый опытным инвестором Таном Мерриллом, разработан, чтобы помочь вам начать изучение множества вариантов финансирования, доступных для инвесторов, а также самых прибыльных на сегодняшний день стратегий инвестирования в недвижимость.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш однодневный веб-семинар по недвижимости и начать изучать, как инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

.

Что такое соглашение о партнерстве в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новым инвестором или человеком, который годами занимается недвижимостью, в какой-то момент вы можете подумать о привлечении партнера-инвестора в свое предприятие. Несомненно, вы слышали, что если вы решите пойти в этом направлении, то будет разумным заключить соглашение о партнерстве в сфере недвижимости или , прежде чем двигаться дальше.

Главный вопрос, который может возникнуть у вас, прежде чем добавлять этот аспект в свой девелоперский бизнес, заключается в том, как выглядит соглашение о партнерстве в сфере недвижимости? Каковы основные преимущества такого соглашения? Что должно быть включено в договор? И как это защищает обе стороны?

Вот четыре ключевых принципа, которые следует учитывать при планировании и разработке собственного соглашения о партнерстве с инвестором в недвижимость.

Общие сведения о соглашении о партнерстве в сфере недвижимости

Зачем подписывать партнерское соглашение?

Ключевым преимуществом партнерства в сфере недвижимости является то, что оно позволяет всем сторонам объединить свои ресурсы и капитал, а также разделить операционные расходы и расходы бизнеса в поисках возможностей в сфере недвижимости.

Основным преимуществом соглашения о партнерстве с недвижимостью является то, что в нем четко изложены права и обязанности каждого члена партнерства.Цель состоит в том, чтобы с самого начала устранить всю неясность и путаницу, чтобы в дальнейшем, когда возникнут вопросы, такие как споры по поводу дохода от аренды, управления недвижимостью, прав на продажу и т. Д., Все стороны могли руководствоваться соглашением в соответствии с наилучшим курсом действие. (Не просто подчиняться тому, кто кричит громче всех.)

Кто чем занимается (и когда)?

Одним из первых и наиболее важных элементов соглашения о партнерстве в сфере недвижимости является определение конкретных ролей и обязанностей каждого члена партнерства.

Редко бывает партнерство, одинаково сбалансированное во всех областях; Фактически, при проверке партнера очень важно, чтобы ваша новая когорта обладала сильными сторонами в областях, в которых вы менее искусны. (Целью является баланс, а не резервирование.)

Определение точных ролей и обязанностей каждого члена партнерства принимает во внимание такие вещи, как индивидуальные сильные и слабые стороны, ресурсы, образование, компетенции и уникальные характеристики. (Обнаружение области, не охваченной одним из партнеров, в первоначальном проекте соглашения о партнерстве — отличный способ найти «слепые пятна» в вашем предприятии.)

Ключевые области партнерства, которые необходимо определить в вашем партнерском соглашении, включают:

  • Маркетинг
  • Приобретение недвижимости (как традиционное, так и краткосрочное)
  • Финансы / Бухгалтерский учет
  • Продажа недвижимости (кроме маркетинга)
  • Развитие бизнеса / Стратегия
  • Управление строительством
  • Коммерческая недвижимость
  • Объекты аренды
  • Управление недвижимостью

Само собой разумеется, что партнер, обладающий наибольшей ключевой компетенцией в определенной области предприятия, должен «отвечать» за выполнение этой области бизнеса.

Еще одно соображение, о котором следует помнить, — это время, которое каждый партнер уделяет партнерству.

  • Сколько часов в неделю (включая выходные) будет вкладывать каждый участник?
  • Как будет проходить отпуск?
  • Как будут выполняться семейные и другие деловые обязательства?

Это не означает, что обязанности в партнерстве не могут развиваться, или что партнеры не могут брать на себя новые роли, или что почасовые обязательства не могут корректироваться.Только то, что кристально ясное представление о конкретных ролях и обязанностях, не только устранит будущую путаницу в том, «кто чем занимается», но и придаст каждому партнеру уверенность, которая приходит с владением определенными сферами бизнеса.

Как работают деньги?

Ах да, деньги. Можно сказать, что четкое определение финансовой модели партнерства может быть наиболее важной частью соглашения. А без этого партнерство, возможно, придется отложить до тех пор, пока такие соображения не будут урегулированы.

Это означает ответы на такие вопросы, как:

  • Каков первоначальный взнос в капитал каждого участника?
  • Какая норма прибыли для каждого члена? (А в каком виде?)
  • Как (и часто) будет распределяться прибыль?
  • Будет ли зарплата?
  • Как принимаются финансовые решения?
  • Каков профиль риска партнерства?
  • Есть ли стратегия выхода?
  • Чем отличаются сделки в рамках партнерства и без партнерства? (Пожалуй, самый острый вопрос из всех)

Многие партнерства создаются с верой в то, что все участники партнерства преследуют одни и те же цели — просто заключать сделки и зарабатывать деньги.Но у каждого человека есть уникальный набор целей — пассивный доход, выход на пенсию, семейные обязанности — и четкое представление о том, как каждый член партнерства принесет (и внесет финансовый вклад) в партнерство, имеет решающее значение. (И это похоже на создание двух разных версий бизнес-плана для инвестирования в недвижимость.)

Как будут защищены партнеры?

Партнерство в сфере недвижимости дает множество преимуществ: для начинающих — увеличение капитала, опыта и связей.Но с увеличением пользы увеличивается риск. Это потому, что независимо от того, сколько времени вы тратите на проверку потенциального партнера, вы просто не знаете точно, как он себя чувствует, пока не будете работать с ним на постоянной основе.

Товарищи-партнеры — не единственные финансовые риски для партнерства. Злонамеренные судебные процессы в любой форме могут поставить под угрозу партнерство (и ваше финансовое благополучие), если у вас не будет введена система защиты.

Это означает уделение особого внимания таким областям, как:

  • Защита ответственности
  • Налоговые отчисления
  • Легкость формирования

Само собой разумеется, но мы все равно упомянем, что перед внедрением этих систем защиты активов важно проконсультироваться с налоговым / финансовым специалистом.Гораздо лучше чрезмерно защищать и быть в безопасности, чем недостаточно защищать и оказаться уязвимым.

Устранение одного препятствия за раз

Хотя разработка чего-то столь же подробного и ориентированного на метрики, как бизнес-план аренды недвижимости или договор о партнерстве для бизнеса в сфере недвижимости, может быть сложной задачей, важно помнить, что документ не является целью. Ясность и спокойствие, которые приходят, когда документ закончен, — вот цель.

И, используя свое соглашение о партнерстве в сфере недвижимости для определения четких ролей и обязанностей — наряду с правовой защитой и выплатой прибыли — вы устраните узкие места в своем партнерстве.И дайте ему возможность дышать (и процветать) за пределами ваших самых смелых мечтаний.

.

Общие сведения о соглашении о партнерстве в сфере недвижимости

Перейти к


Шаблон партнерского соглашения в сфере недвижимости — по крайней мере, тот, в котором есть все необходимые элементы — может вывести карьеру практически любого инвестора на новый уровень. Если бы ни на что иное, единственная причина, по которой предприниматель пошел бы в бизнес с другим инвестором, — это помощь в той области, для решения которой он в настоящее время плохо подготовлен. Однако важно отметить, что работа в тандеме с другим инвестором принесет пользу каждой стороне, только если они предпримут соответствующие шаги и вместе заложат основу для успешной карьеры.

По своей природе партнерство в сфере недвижимости является симбиотическим. По крайней мере, каждый кусок головоломки так же важен, как и следующий. Тем не менее, наиболее успешные партнеры по бизнесу в сфере недвижимости — это те, кто проявляет должную осмотрительность и следит за тем, чтобы все было на месте, прежде чем двигаться дальше.

Зачем вам нужно соглашение о партнерстве в сфере недвижимости

По сути, соглашение о партнерстве в сфере недвижимости демонстрирует приверженность двух деловых партнеров.Обычно в нем описываются общие цели и миссия бизнеса; цель — убедиться, что оба партнера последовательно работают над одним и тем же. Хотя инвесторам в недвижимость нужно , соглашение о партнерстве не просто для формальности. Соглашение о партнерстве может фактически обеспечить юридическую защиту обоим партнерам (и бизнесу) в случае, если операции идут не по плану.

В то время как каждый инвестор вступает в деловое партнерство в надежде на лучшее, все же важно подготовиться к худшему.Иногда случаются неблагоприятные обстоятельства, и крайне важно создать основу, прежде чем это произойдет. Партнерские отношения особенно важны, когда речь идет об активах, приносящих доход, таких как недвижимость. Правильное партнерство позволит решить любое количество проблем, которые могут возникнуть в сфере недвижимости. Кроме того, в соглашении о партнерстве обеим сторонам будет указано, как действовать, если что-то случится. К сожалению, многие инвесторы не понимают, насколько важны эти протоколы, пока не станет слишком поздно.

При этом не все партнерские соглашения заключаются одинаково. Итак, прежде чем вы начнете работать над своим, давайте взглянем на некоторые из наиболее важных элементов соглашения о партнерстве в сфере недвижимости:


[Ищете способы начать увеличивать ежемесячный денежный поток? Зарегистрируйтесь, чтобы посетить наш БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, чтобы узнать, как использовать стратегии пассивного дохода на вашем местном рынке! ]


Вам нужен партнер по недвижимости?

Не требуется входить в отрасль недвижимости с деловым партнером, и многие инвесторы проводят всю свою карьеру без него.Тем не менее, есть несколько преимуществ, которые заставляют задуматься о партнерстве в сфере недвижимости.

Наиболее частая причина, по которой инвесторы ищут партнерства, связана с финансированием. Во многих случаях инвесторы, у которых есть время для управления бизнесом, объединяются с деловым партнером, который может предоставить капитал, необходимый для начала работы. Вместе такая структура партнерства позволяет обоим инвесторам извлекать выгоду из недвижимости, несмотря на то, что они не начинают с обоих ресурсов (денег и времени).

Даже для инвесторов с финансированием недвижимости все выяснено, есть еще множество причин для заключения партнерского соглашения.Они включают в себя возможность разделить обязанности, получить больше собственности и по существу удвоить свои сети. Кроме того, инвесторы также могут уравновесить сильные и слабые стороны друг друга, что может быть чрезвычайно полезно во время порой беспокойного процесса открытия бизнеса в сфере недвижимости.

Кто должен быть вашим партнером по недвижимости?

Самая сложная часть соглашения о партнерстве в сфере недвижимости — это найти подходящего инвестора для работы. Успешное деловое партнерство выходит за рамки истории дружбы или умения ладить.Вступая в бизнес с кем-то, очень важно найти кого-то, кто сочетает в себе ваши навыки, верит в ту же миссию, ставит аналогичные финансовые цели и заслуживает доверия.

Эти критерии не появятся в одночасье — поиск делового партнера может занять время. Важно не торопиться с соглашением, даже если поначалу кажется, что все складывается. Некоторые инвесторы даже рекомендуют вместе работать над сделкой до заключения контракта, чтобы вы могли лучше понять стили работы друг друга.

4 обязательных элемента в соглашении о партнерстве с инвестициями в недвижимость

Специфика соглашения о партнерстве в сфере недвижимости будет варьироваться от бизнеса к бизнесу, как и любой юридический договор. При этом есть несколько критериев, которые следует включить, несмотря ни на что. Эти необходимые вещи помогут заложить основу для долгосрочного взаимовыгодного делового партнерства. Прежде чем заключать договор о партнерстве, ознакомьтесь со следующим:

  1. Подробное объяснение ролей и обязанностей каждого партнера

  2. Полная разбивка финансов каждого партнера

  3. Письменное заявление, в котором выражается приверженность каждого партнера делу

  4. Схема защиты бизнеса и активов каждого партнера

Роли и обязанности

Для того, чтобы партнерство в сфере недвижимости соответствовало ожиданиям тех, кто его формирует, каждому человеку должны быть назначены реалистичные роли.По крайней мере, четкое определение обязанностей каждого партнера заложит основу для успешной карьеры в сфере недвижимости. Более того, жизненно важно выложить все на стол, прежде чем начинать что-то столь же серьезное, как партнерство в сфере недвижимости; ничего не следует замалчивать. На этом этапе абсолютно необходимо, чтобы каждый партнер играл четко определенную роль в продвижении бизнеса.

В качестве, возможно, одного из наиболее важных узловых моментов, с которыми столкнутся два партнера по недвижимости, при определении ролей и обязанностей каждого следует учитывать индивидуальные характеристики, компетенции, сильные и слабые стороны, которые можно отнести к соответствующей роли.Обязательно укажите следующие роли в окончательном проекте соглашения о партнерстве в сфере недвижимости:

  • Маркетинг

  • Приобретения

  • Приобретения для короткой продажи

  • Финансы

  • Управление строительством

  • Продажа недвижимости

  • Управление недвижимостью

  • Развитие бизнеса

Неудивительно, что роли и обязанности должны быть делегированы в зависимости от уровня компетентности каждого человека с соответствующей задачей.Нет причин, по которым самый сильный маркетолог не должен отвечать за маркетинговые кампании. Каждый участник партнерства в сфере недвижимости должен быть в состоянии предложить что-то уникальное, а их особые таланты по своей природе позволят им воспользоваться своими сильными сторонами; просто убедитесь, что эти сильные стороны делегированы должным образом.

Однако важно отметить, что развитие вашего делового партнерства неизбежно. Как и сам рынок жилья, партнерские отношения в сфере недвижимости будут постоянно меняться; они представляют собой скорее «живое» соглашение, чем что-либо другое.Тем не менее, любая попытка заключить соглашение о партнерстве в сфере недвижимости должна зависеть от будущих поправок. Чем раньше вы примете это, тем лучше.

Финансы

Финансовые соображения — одни из первых аспектов партнерства в сфере недвижимости, которые необходимо урегулировать. Фактически, вы можете очень легко возразить, что любые разговоры о командной среде не должны продвигаться вперед без хотя бы некоторой попытки прояснить финансовую ситуацию надвигающегося партнерства.Кто будет получать львиную долю прибыли? Будет ли прибыль делиться пятьдесят на пятьдесят, несмотря на роли каждой стороны? Как бы то ни было, лучшее время, чтобы разобраться в этих вещах, — это еще до того, как вы начнете сотрудничать друг с другом.

Наиболее успешное деловое партнерство в сфере недвижимости будет результатом врожденного понимания основных финансовых показателей. Тем не менее, немногие вещи обладают такой поляризующей способностью одновременно помогать и мешать сотрудничеству, чем капитал. Вместо того, чтобы пренебрегать финансовыми компонентами бизнеса заранее, уделите значительное время тому, чтобы составить идеальный «финансовый контрольный список» вашего потенциального партнера.Вам нужно знать не только, сколько они собираются заработать, но и довольны ли они ценой.

Помимо зарплаты каждого отдельного сотрудника, вы должны вникнуть в более сложные финансовые соображения всей компании. Не забудьте прогладить следующее:

По крайней мере, ваше партнерство в сфере недвижимости должно иметь твердое представление о финансовой ситуации. Каждую копейку нужно будет учитывать и распределять соответственно. Как и в случае с описанными выше функциями и обязанностями, уточнение финансовых показателей компании снизит риск осложнений, которые поднимут им некрасивую голову в будущем.

Обязательство

Неудивительно, что количество времени, которое инвестор намеревается потратить на свои усилия в сфере недвижимости, может сильно различаться; это один из аспектов, который делает инвестирование в недвижимость таким привлекательным. Деловые партнерства в сфере недвижимости могут быть прибыльными независимо от того, собираются ли они работать неполный или полный рабочий день; Однако главное — убедиться, что каждому партнеру комфортно с тем количеством времени, которое он, как ожидается, потратит на продвижение вперед.

Учитывая это, время, затрачиваемое соответствующим инвестором на партнерство, может быть деликатным вопросом.В конце концов, большинство инвесторов входят в отрасль, чтобы составить свой собственный график — и это нормально. Тем не менее, каждый партнер должен быть доволен запланированным графиком другого. По крайней мере, неплохо знать, сколько будет работать ваш деловой партнер в сфере недвижимости. Принимая решение об обязательстве каждого времени, не упускайте из виду следующие сценарии:

С учетом того, что каждый деловой партнер четко определил свои временные обязательства перед тем, как начать совместный бизнес, в будущем не должно быть никаких расхождений.Хотя бывают, конечно, исключения, вероятность недоразумений — по крайней мере, в том, что касается рабочего времени — значительно снижается.

В отличие от других пунктов в этом списке, определение количества времени, которое каждый человек намеревается работать, предотвратит будущие осложнения. Помните, что в этом разделе меньше связано с количеством времени, которое каждый человек будет работать, а больше — с уровнем вашего комфорта в графике работы каждого. Меньше всего вам хочется, чтобы один партнер по бизнесу в сфере недвижимости чувствовал, что он слишком много работает для заработка, который зарабатывает.

Защита активов

Я убежден, что решение вступить в партнерство с надежным и проверенным лицом — одно из лучших, которые может сделать инвестор. Тем не менее, добавление партнера сопряжено с серьезной оговоркой: риск. Независимо от того, насколько вы думаете, что знаете кого-то, всегда есть вероятность — независимо от того, насколько она может быть незначительной — что что-то пойдет не так. Важно отметить, что даже небольшая степень риска требует защиты. По крайней мере, лучше иметь защиту и не нуждаться в ней, чем нуждаться в ней и не иметь ее.Тем не менее, важно предпринять соответствующие шаги, чтобы защитить себя и свой бизнес от такого случая.

Деловые партнерства в сфере недвижимости также захотят защитить свой бизнес от злонамеренных судебных исков. Вы и ваш партнер должны решить, под каким бизнесом вы хотите работать вместе. При этом учитывайте следующее:

  • Защита ответственности

  • Легкость формирования

.

Как найти инвесторов в недвижимость, чтобы стать партнером для финансирования в 2020 году

Когда инвесторам в недвижимость следует рассмотреть вопрос о партнерстве по инвестированию в недвижимость?

Партнерство использовалось в сфере недвижимости еще во времена Римской империи, а может быть, и раньше. История прекрасна, но каковы преимущества партнерства для инвесторов в недвижимость сегодня?

  • Когда это имеет смысл?
  • Кто делает хороших партнеров по инвестированию в недвижимость?
  • Каких подводных камней следует избегать?

В этом посте мы расскажем о плюсах и минусах партнерства в сфере недвижимости и дадим советы по поиску инвесторов в недвижимость для сотрудничества.

Партнерства по инвестированию в недвижимость 101

Партнерские отношения в сфере недвижимости использовались веками и широко распространены сегодня. Они могут хорошо работать как для новых, так и для опытных инвесторов. Их можно использовать для всех видов зарабатывания денег на инвестировании в недвижимость.

(Ищете партнеров-частных кредиторов? Найдите в справочнике)

Существует множество способов установления партнерских отношений. Это могут быть краудфандинговые кампании, неофициальные, но письменные соглашения между личными контактами, партнерства с ограниченной ответственностью (LLP), LLC и даже соглашения о совместных предприятиях (JV).У всех могут быть равные доли или они могут быть поделены в зависимости от стоимости вклада каждой стороны. Независимо от вовлеченных сторон, каждое партнерство должно обсуждаться и подписываться каждой заинтересованной стороной.

Преимущества партнерства в сфере инвестиций в недвижимость

Почему стоит задуматься о привлечении партнера?

  • Получите средства, необходимые для приобретения и заключения сделок
  • Для участия только путем предоставления «обложки в игре», которая может потребоваться вашему кредитору, основанному на активах.
  • Для участия в совместных предприятиях, в том числе в совместной оптовой торговле.
  • Купить недвижимость оптом до
  • Птичьей собаке инвестору
  • Уменьшите личный риск при инвестировании
  • Распространяйте свои ресурсы на большее количество сделок
  • Позвольте другим участвовать в вашем успехе
  • Делайте больше и больше сделок с недвижимостью
  • Увеличение количества людей, инвестирующих в ваш успех
  • Привлечение опытных специалистов на помощь
  • Получение более выгодных условий финансирования

Реальный капитал и собственный капитал. Чаще всего одна сторона может иметь необходимый опыт, но недостаточно денег для реализации своей идеальной возможности, поэтому они вступают в партнерские отношения с единомышленником. — U.S. News and World Report

Потенциальные недостатки партнерства по инвестициям в недвижимость

Какие недостатки в привлечении партнеров?

  • Разделение прибыли
  • Отказ от контроля
  • Дополнительная отчетность и бухгалтерские обязанности
  • Разбойные партнеры
  • Разногласия по поводу заключения сделки
  • Нереалистичные ожидания

Умные времена для партнерства по инвестициям в недвижимость

Наилучшее партнерство — это когда два или более человека объединяют в уравнение разные ресурсы или навыки.Мы часто видим, что у одного человека есть много, но у него нет опыта или ресурсов, чтобы сделать это самому. Еще одно совместное партнерство развивается, когда кто-то находит недвижимость, которую хочет приобрести, и может заниматься строительством, но у него нет денег, поэтому нужен партнер, который делает это. — Inman.com

Когда вам следует рассмотреть вопрос о партнерстве в сфере недвижимости?

  • Заранее — при поиске новых сделок
  • При запуске краудфандинговых кампаний по недвижимости
  • При невозможности использования других видов финансирования
  • Для снижения стоимости кредитного плеча
  • Обеспечить уверенность будущих инвесторов и кредиторов
  • Когда это помогает ускорить и обеспечить другие виды финансирования
  • Когда вы застряли из-за наличных
  • При заключении сделки с недвижимостью нового типа

В некоторых случаях инвесторы в недвижимость просто не смогут собрать все средства, необходимые для совершения сделки — или, как минимум, получить желаемую подушку комфорта.В других сценариях получение партнерских средств может обеспечить большую гибкость, скорость и лучшую маржу прибыли. Например, получение ссуды на основе активов с низким LTV для покрытия затрат на приобретение и использование партнерских денег для улучшения может стать отличной возможностью.

(Ищете партнеров-частных кредиторов? Найдите в справочнике)

Кто может стать хорошим партнером по инвестированию в недвижимость?

Существует широкий круг потенциальных партнеров.Независимо от того, с кем вы решите сотрудничать, ВСЕ изложите в письменной форме.

  • Члены семьи
  • Друзья
  • Физические лица с избытком денежных средств
  • Прочие инвесторы в недвижимость
  • Инвестиционные группы в сфере недвижимости
  • Бизнес-ангелы
  • Фирмы венчурного капитала
  • Публика, состоящая из равных и аккредитованных инвесторов
  • Органы местного самоуправления и организации недвижимости и жилищного строительства

Как найти инвесторов в недвижимость для партнерства

Лучше всего начать поиск партнеров среди тех, кто уже присутствует в вашей сети.Помните, когда вы обращаетесь к другим людям за пределами вашей сети за деньгами, они могут захотеть узнать, сколько ваших друзей и членов семьи поддержали вас или не поддержали вас — и почему. Готовы ли вы ответить на этот вопрос?

Использование сети Connected Investors поможет вам напрямую связаться с партнерами по инвестированию в недвижимость. Если вы не являетесь подключенным инвестором, присоединиться к сети можно бесплатно и легко.

Помните, деньги следуют за возможностью, поэтому не бойтесь делиться тем, над чем вы работаете.Это особенно актуально для оптовиков, которые развивают отношения с покупателем за наличный расчет. Держать их в курсе предстоящих сделок может создать мощные отношения для продолжения потока сделок.

Работа с возможностями партнерства с теми, кто находится за пределами вашего ближайшего окружения, может принимать различные формы — от онлайн-кампаний по сбору средств до частных бесед за обедом и живых презентаций. Некоторые инвесторы создают очень подробные и пространные пакеты и проспекты для обеспечения доверия. Другие работают с рукопожатием.

Чего и кого следует избегать при партнерстве по инвестициям в недвижимость

Чего не нужно в партнерстве с недвижимостью? Некоторые из худших кошмарных сценариев партнерства с недвижимостью включают:

  • Сложные партнеры, из-за которых сложно зарабатывать деньги
  • Чрезмерно вовлеченные партнеры, отнимающие время и энергию
  • Партнеры, которые могут попытаться исключить вас из сделки или компании
  • Партнеры, которые портят ваши отношения с другими людьми в отрасли
  • Те, которые могут не работать или даже украсть у вас

Хотя, безусловно, могут быть исключения в отношении привлечения более опытного партнера для внесения вклада, инвесторы обычно могут избегать таких ситуаций, сохраняя контроль фирмы и юридические границы.

Как заставить работать партнерские отношения в сфере недвижимости

Выбирайте партнеров с умом

Возможно, вам не всегда удастся заранее обнаружить мерзавца, но с некоторыми людьми, очевидно, будет сложно иметь дело каждый день. Другие могут подавать сигналы, что их жадность может посягнуть на ваши карманы. Доверяйте своей интуиции и избегайте всех, кроме тех, с кем вы действительно чувствуете синергию. Это не «просто бизнес»; это личное, а отношения дороже денег.Так что поймите, когда лучше не подвергать опасности ваши отношения с партнерствами и совместными предприятиями.

Юридические соглашения

Из 10 самых больших ошибок при работе с партнерами, перечисленных в журнале Real Estate Finance Journa l , большинство связано с юридическими договоренностями и письменными соглашениями, заключенными… или не заключенными.

Решение о том, как вести дела с партнерами, зависит не только от налогов, но и от бизнеса. Различные структуры собственности с их множеством проблем, связанных с взносами, прибылями и убытками, имеют свои собственные налоговые последствия.Поэтому важно с самого начала привлечь налогового консультанта. — Джеффри Х. Лерман

Удивительно, как много денег могут изменить людей. Однажды кто-то станет вашим лучшим другом в мире, а в следующий вы узнаете, что он опустошил ваш банковский счет, взял дополнительную ипотеку на вашу собственность и уехал из города. Даже в менее крайних случаях простое недопонимание или невыполненные предположения могут превратиться в финансовый кошмар.

Убедитесь, что все защищены четкими письменными соглашениями.Опишите риски, обязанности каждой стороны и средства правовой защиты. Стоит потратить пару сотен долларов на то, чтобы адвокат составил для вас соглашение, которое вы, возможно, сможете использовать в качестве шаблона для будущих сделок и партнерских отношений.

В конечном итоге партнерство так же важно и действенно, как финансирование инвестиций в недвижимость. Могут быть ловушки для тех, кто не воспринимает риски всерьез и защищает себя с помощью умных юридических структур. Тем не менее, партнерство с таким большим количеством преимуществ, безусловно, нельзя игнорировать.Они могут иметь решающее значение в том, чтобы доставить вас туда, где вы хотите быть намного быстрее.

Ищете ответы на вопросы своих партнеров по инвестированию в недвижимость? Посетите Smart Forum> Форум по инвестированию в недвижимость

.

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
Back to top