Закон найм жилого помещения: Глава 35 ГК РФ. Наем жилого помещения

Содержание

Договор служебного найма жилого помещения

Все помещения, пригодные с юридической точки зрения для проживания граждан, т.е. жилые помещения, классифицированы в зависимости от целей использования на 4 большие группы. Одна из них – специализированный жилой фонд. Он, в свою очередь, также разделяется на несколько категорий, нас интересуют служебные жилые помещения.

Служебный наем жилого помещения – что это такое?

Этот вид жилья предназначен для тех граждан, которые трудятся в органах государственной власти или местного самоуправления, проходят службу или занимают государственную должность. Подчеркнем, служебные квартиры полагаются тем работникам, которые «по долгу службы» должны жить рядом с местом работы, или периодически переезжать, словом, особый характер их трудовой деятельности создает специфические требования к месту проживания.

На каждом уровне государственной власти (федеральном, субъектном, местного самоуправления) отдельно устанавливаются категории граждан, которые могут претендовать на служебную квартиру.

В качестве основания для предоставления жилья выступает договор служебного найма жилого помещения, заключенный, чаще всего, на срок действия трудового договора нанимателя. Постановление Правительства под номером 42 утверждает примерные варианты договоров служебного найма, которые стороны могут дополнять в рамках действующего законодательства.

Особенности служебного найма жилого помещения

Нанимателем выступает сотрудник, у которого есть право на получение служебной квартиры. А наймодателем будет орган федеральной власти или местного самоуправления. Заключить договор служебного найма невозможно без решения собственника жилья.

Пример: вопрос о предоставлении служебных квартир военнослужащим разрешает Министерство Обороны РФ.

Что является предметом договора найма служебного жилого помещения

Статья под номером 104 Жилищного Кодекса РФ определяет, что служебным жилым помещением может быть только жилой дом или целая квартира, но не части в ней или комната.

Безусловно, служебное жилье должно отвечать всем законным нормам, в том числе техническим, санитарно-эпидемиологическим и т.д.

Также квартира должна быть благоустроенной, согласно специфике местности, то есть она должна быть в среднем такая же, как и другие на всей территории субъекта. Если большая часть жилых помещений не снабжена горячим водоснабжением, то и служебная квартира не должна отвечать этим требованиями, чтобы считаться благоустроенной.

При заключении договора служебного найма жилого помещения также обязательно указывают причину сделки, т.е. конкретную трудовую деятельность или срок службы нанимателя, а также записывают его родственников и других лиц, имеющих право проживать в служебном жилье вместе с ним.

Какие права и обязанности сторон договора найма служебного жилья

Правовое положение сторон этого вида найма несколько отличается от аналогичного правового положения лиц, скажем, при социальном найме.

Права и обязанности владельца служебного помещения

Наймодатель по договору найма служебного жилого помещения обязан:

— Освободить соответствующее всем законным требованиям жилое помещение от прав иных лиц и передать его работнику.

— Осуществлять капитальный ремонт, активно облагораживать территорию, готовить жилье надлежащим образом к зиме.

— Предоставить нанимателю полный доступ к коммунальным услугам в том объеме, который привычен на данной местности.

— Предоставить нанимателю аналогичное жилье для временного или постоянного проживания, в случае, если служебная квартира будет нуждаться в ремонте, придет в негодное для проживания состояние.

С другой стороны, наймодатель имеет право требовать своевременной оплаты за проживание с квартиранта, а также требовать расторжения договора, если тот нарушает положения жилищного закона или условия соглашения.

Права и обязанности нанимателя служебного помещения

Обязанности нанимателя естественным образом вытекают из прав наймодателя. Наниматель обязан:

— Своевременно оплачивать проживание в служебном жилом помещении.

— Бережно относиться к предоставленному имуществу, своими силами осуществлять ремонт в установленных законом пределах, вовремя сообщать наймодателю обо всех неисправностях, которые нужно устранить.

— Использовать жилое помещение по назначению.

— На период проведения капремонта предоставить наймодателю доступ к квартире, не мешать ему.

При этом работник может:

— Требовать расторжения договора найма служебного помещения досрочно.

— Использовать имущество в установленных законом случаях и после смены собственника.

Порядок расторжения договора найма служебного жилого помещения

Перечень допустимых причин расторжения договора найма служебного помещения содержится в статьях 83 и 101 Жилищного Кодекса.

Во-первых, как и большинство договоров, стороны могут расторгнуть его в любое время по взаимному соглашению. Во-вторых, наниматель может потребовать расторжения по причинам, даже не связанным с его работой. Он может сам найти себе другое место жительства, и свободен переехать. Конечно, наниматель может требовать расторжения и в судебном порядке.

А вот наймодатель может разорвать сделку только в оговоренных законом случаях. Все они, по большей части, сводятся к нарушению условий проживания со стороны нанимателя или совместно проживающих с ним лиц. Другое основание – разрушение помещения или невозможность его использовать далее в качестве жилого служебного помещения.

Независимо от причины расторжения договора найма служебного помещения наниматель должен освободить помещение в течение трех дней. Если квартиросъемщик отказывается проводить текущий ремонт, а он объективно необходим, то также нужно будет возместить расчетную стоимость такого ремонта.

Если же он отказывается съезжать добровольно, то наймодатель может принудить его к освобождению помещения.

Какие есть причины для отказа от сделки служебного найма жилого помещения

Бывает, что собственник не хочет заключать письменный договор, чаще всего, из-за смены владельца помещения. В таком случае необходимо разбирать ситуацию конкретно, учитывая все детали, но по общему правилу это необоснованная причина для отказа от сделки.

Нюансы предоставления жилой площади по договору служебного найма

Владелец помещения определяет его правовую судьбу. Он может принять решение и о его приватизации (см. Как приватизировать служебную квартиру), с учетом профессиональных заслуг работника, выслуги лет и других индивидуальных факторов.

Вместе с тем статус служебного жилого помещения всегда временный. Значит, нужно быть готовым к тому, что в определенный момент квартира будет доступна для аренды по договору социального найма (см. Особенности договора социального найма жилья). Для нанимателя в определенном смысле это хорошо, т.к. у него будет больше прав.

Есть ряд случаев, оговоренных в статье 103 ЖК РФ, когда наниматель вправе продолжать пользоваться квартирой, даже если его трудовые отношения окончены. Нельзя выселить пенсионеров по старости, определенную категорию инвалидов и других лиц (см. Кого могут выселить из неприватизированной квартиры).

Согласно п.13 № 189-ФЗ, без предоставления нового места проживания нельзя выселить малообеспеченных граждан или тех, за кем признана необходимость обеспечения жильем, если их договор служебного найма был заключен до вступления в силу Жилищного Кодекса Российской Федерации, т.

е. до 01.03.2015.

Какие права есть у несовершеннолетних при проживании в служебной квартире

— При регистрации ребенка в служебной квартире не нужно уточнять его степень родства.

— Если ребенок родился уже после заключения договора, наниматель может прописать его в квартире самостоятельно, согласие владельца не требуется.

Порядок предоставления служебных жилых помещений по договору найма военнослужащим

15 статья закона «О статусе военнослужащих» закрепляет обязательное предоставление жилья для проживания военному и его семье. Данное правило должно соблюдаться, даже если семья обладает собственной квартирой, но временно переехала в другую местность, т.к. военнослужащий был направлен туда нести службу.

К сожалению, в законе не определено, какое именно жилье в таком случае считается пригодным для проживания, поэтому будет затруднительно привлечь к ответственности недобросовестных собственников.

Существует также вариант заключения особого жилищного договора с военным. О нем говорится в Постановлении Правительства РФ под номером 487 от 4 мая 1999 года. Согласно такому договору военнослужащему должно быть предоставлено жилье в любом случае из различных жилищных фондов. Если нет подходящих вариантов в фонде служебного жилья, тогда будет предоставлено жилье, например, из частного фонда. Государство со своей стороны также компенсирует разницу арендной платы.

Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору соцнайма

Энциклопедия МИП » Жилищное право » Найм жилого помещения » Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору соцнайма

Как показывает юридическая практика, наймодатель во время сделок выступает не лично, а через уполномоченное лицо.

Жилищное законодательство РФ содержит как основополагающие права, так и ключевые обязанности сторон правоотношений, в частности, наймодателя. Определение этих важных категорий наиболее подробно раскрыто в ст. 65 ЖК РФ. При нарушении каких-либо условий, которые прописаны в законодательстве РФ, могут наступить последствия для собственника жилья. Поэтому данный вопрос требует более конкретного освещения.

Определение наймодателя жилого помещения

При подписании договора социального найма существуют две стороны правоотношений: наниматель и наймодатель. Каждый из участников соглашения имеет определенный набор прав и обязанностей, которые зафиксированы в НПА РФ. Перед тем как перейти к освещению поднятой темы, необходимо понять, кто считается наймодателем помещения, пригодного для жилья, по договору найма.

Итак, наймодатель – это владелец жилья или уполномоченное владельцем недвижимого имущества лицо, заключающее с нанимателем контракт о найме.

Как показывает юридическая практика, наймодатель в большинстве случае во время сделок выступает не лично, а через управомоченное лицо. Подобное право не является нарушением законодательства РФ, поэтому имеет место быть. Для этого владелец недвижимости создает какую-либо структуру, которая регистрируется как юридическое лицо. Но необходимо обозначить, что такая практика отмечается лишь по договору о коммерческом найме жилплощади.

Что касается контракта о социальном найме, то в подобной ситуации наймодателем считаются государственные или же муниципальные органы, либо управомоченное представлять власть лицо. Это имеет связь с тем фактом, что соцжилье, выделяемое нуждающимся гражданам, распределяется из жилищного фонда, находящегося в ведомстве государства или муниципалитета.

Права наймодателя жилья по договору социального найма

Права и обязанности наймодателя по договору соцнайма закреплены в статье под № 65 ЖК РФ. Наймодатель может, основываясь на указанную правовую норму, требовать от физлица-нанимателя жилплощади по договору социального найма своевременной оплаты, если предусмотрено возмездное пользование недвижимым имуществом. Кроме того, права наймодателя подразумевают получение своевременных финансовых перечислений со стороны нанимателя в счет погашения коммунальных платежей.

Однако список перечисленных прав наймодателя не является завершенным. Современным законодательством в сфере жилищных вопросов предусмотрены и иные прерогативы данного субъекта правоотношений, в частности:

  • ЖК РФ подразумевает возможность запрета наймодателем вселяться определенной категории граждан в жилую постройку из социального фонда.
  • Наймодатель имеет право высказать согласие на проведение обмена помещений среди нанимателей (ст. 72 ЖК РФ).
  • Является привилегией наймодателя и запрет на вселение дополнительных жильцов (представителей семьи обладателя соцнедвижимости) на территорию имущества, если после совершения такового действия учетная норма площади будет менее допустимого показателя (ст. 70 ЖК РФ).
  • По договору соцнайма наймодатель наделяется правами признания дееспособного представителя семьи новоиспеченным нанимателем, в случае если прежний заявитель умер. При этом условия социального найма не подлежат пересмотру (ст. 82 ЖК РФ).
  • Является законной привилегией наймодателя и возможность через судебную инстанцию осуществить процедуру выселения нанимателя, в том случае если систематически нарушались правила проживания на территории социального жилья, в том числе выявлен факт нецелевого использования имущества (ст. 91 ЖК РФ).

Обязанности наймодателя жилья по договору социального найма

Любые права подразумевают выделение определенного перечня обязанностей, которые ложатся на плечи сторон правоотношений. Согласно современному законодательству РФ, наймодатель обязуется своевременно соблюдать правовые нормы, а также соглашение о соцнайме жилья.

К основным обязанностям наймодателя можно причислить следующие функции:

  • Наймодатель должен осуществить процедуру выдела нанимателю жилого помещения, которое будет полностью свободно от обременения и притязаний иных физлиц. Владелец недвижимости передает имущество с целью бессрочного возмездного (безвозмездного) пользования.
  • Наймодатель обязан осуществлять непосредственное содействие по содержанию общего имущества в домах многоквартирного типа, где по договору социального найма выделяется жилплощадь нуждающемуся лицу.
  • Собственник жилья должен быть задействован в капремонте здания.
  • Владелец соцнедвижимости обязуется предоставлять нанимателям полный спектр коммунальных услуг приемлемого качества.
  • Наймодатель предоставляет нанимателю комнату или квартиру меньшей площади, если он получит на то письменное заявление, в течение 3-х месяцев с момента получения уведомления (ст. 81 ЖК РФ).
  • Обязанности наймодателя жилого помещения, которые возникают согласно договору социального найма, состоят в том, что если жилое сооружение будет признано неподходящим для проживания, то владелец должен предоставить новую жилплощадь, учитывая критерии, установленные законодателем (ст. 87 ЖК РФ).
  • Является обязанностью наймодателя и предоставление жилплощади нанимателю и всей его семье на временной период, когда проводятся в доме капитальные ремонтные работы (ст. 88 ЖК РФ).

Права и обязанности наймодателя являются одной из самых актуальных проблем в юридической практике. Это связано с тем, что невыполнение обязательных условий соглашения влечет за собой ответственность наймодателя жилого помещения, при учете принципов, прописанных в ст. 66 ЖК РФ.

Опыт нашей команды по договору соцнайма более 20 лет. Руководитель практики Захарова Е.А. Записаться на удаленную консультацию

Вопрос-ответ

Невозврат гарантийного депозита.

Расторжение, досрочно, договора, в связи с порчей имущества наймодателем.

Лариса Владимировна09.09.2019 11:07

Добрый день. А в чем собственно вопрос заключается?

ЖК РФ Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Богуславская Анна Владимировна09.09.2019 12:56

Задать дополнительный вопрос

ЖК РФ Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения 1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Ломов Владимир Валерьевич10. 09.2019 00:00

Задать дополнительный вопрос

Невозвратный гарантийного депозита.

Расторжение досрочное договора, в связи с порчей имущества наймодателем.

Лариса Владимировна09.09.2019 11:06

Добрый день. А в чем собственно вопрос заключается?

ЖК РФ Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Сазонов Сергей Владимирович09.09.2019 12:57

Задать дополнительный вопрос

ЖК РФ Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения 1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Ломов Владимир Валерьевич10.09.2019 00:00

Задать дополнительный вопрос

Выписать бывшего мужа

Разведены 30 лет тому назад. Бывший муж женился. У них взрослый ебёнок. У меня четверо детей от него. Со мной живут двое детей и внучка. В совместном новом браке они с женой построили дом. Но он от нас не выписался. Районный суд удовлетворил наш иск о его выселении, а Областной по кассации и встречному его иску о выселении удовлетворил его иск, а нам отказал. Как его выписать?

Ольга Александровна28.04.2019 18:30

Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам. Необходимо изучить Ваши конкретные решения первой, апелляционной и кассационной инстанций, а также исковые требования и встречные исковые требования. Рекомендую обратиться на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все необходимые документы. Скидка по промокоду «МИП». Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: [email protected] . По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 [email protected] http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Сайботалов Вадим Владимирович07.06.2019 16:12

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Федорова Любовь Петровна08.06.2019 08:55

Задать дополнительный вопрос

Платежный документ

Какой платежный документ должен представить наймодатель, нанимателю по оплате ежемесячного найма по договору соцнайма??

Александр23.04.2019 17:59

Добрый день! 

Если наймодатель является юридическим лицом то оплата возможна по реквизитам счета тогда в подтверждение оплаты нанимателю представляется квитанция. Либо через кассу наймодателя — тогда нанимателю представляется приходно кассовый ордер. 

Если наймодателем является физическое лицо, то наниматель может также произвести оплату по реквизитам счета и получить квитанцию. Либо же передать оплату лично наймодателю и получить от него расписку о получении денежных средств с обязательным указанием суммы и периода оплаты. 

Сазонов Сергей Владимирович14.06.2019 11:26

Задать дополнительный вопрос

Добрый день! Согласен с коллегой.

Зотов Анатолий Евгеньевич17.06.2019 09:07

Задать дополнительный вопрос

Обслуживание МКД в сельской местности

Здравствуйте. Проживаем в сельской местности, в многоквартирном доме. За 18 лет ни разу дом не ремонтировался. Дом после пожара, все квартиросъёмщики платят исправно. хотим пожаловаться на Администрацию посёлка. Правильно думаем или Администрация тут не причём

Елена21.12.2018 11:46

Согласна с коллегой.

Захарова Елена Александровна22.12.2018 09:00

Задать дополнительный вопрос

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Права и обязанности сторон договора найма жилья жилищного фонда социального использования

Энциклопедия МИП » Жилищное право » Найм жилого помещения » Права и обязанности сторон договора найма жилья жилищного фонда социального использования

По согласованию сторон, в договорах соцнайма прописываются дополнительные условия, не указанные в ЖК РФ.

Фактически соглашения о найме жилплощади являются разновидностью договоров аренды, в которых одна из сторон (наймодатель-собственник жилплощади или его представитель) предоставляет второй стороне (нанимателю) объект найма на условиях, предусмотренных соглашением.

Обобщенные права и обязанности наймодателя и нанимателя предусмотрены Гражданским кодексом РФ, а в случае аренды помещения жилфонда социспользования – Жилищным кодексом РФ и непосредственно самим соглашением.

Права и обязанности наймодателя

Права и обязанности наймодателя жилого помещения определены ст. ст. 65, 66, 91.7 ЖК, ст. ст. 676, 681 ГК, другими законодательными актами, договорами.

В обязанности наймодателя входит:

  • предоставить в адрес нанимателя надлежащую жилплощадь;
  • содействовать в ремонте и должном содержании коллективного имущества многоквартирного дома, где расположен объект найма;
  • предоставлять качественные услуги на весь период аренды;
  • содержать помещение в надлежащем виде, проводить текущие и капитальные ремонтные работы, если это предусмотрено по договору;
  • за 3 месяца уведомлять нанимателя о капремонте, предоставив при этом в его пользование другое помещение;
  • с целью устранения неисправностей оборудования осуществлять текущие ремонтные работы.

Кроме того, по договору наймодатель обладает правом потребовать оплату за коммунальные услуги и уплату за наем жилплощади в установленный срок. Стоит отметить, что по согласованию сторон, в договорах соцнайма прописываются и дополнительные условия. 

Права и обязанности нанимателя жилого помещения

Права и обязанности лица, нанимающего жилье, предусмотрены ст. ст. 67, 69-72, 91.7, 91.8 ЖК, ст. ст. 678, 679 ГК, самим соглашением, иными законодательными актами.

Наниматели обладают следующими правами:

  • вселять на жилплощадь других лиц;
  • сдавать помещение (или его часть) в поднаем;
  • разрешать временное проживание жильцов;
  • проводить замену либо обмен занимаемой жилплощади;
  • требовать от наймодателя своевременно провести капремонт помещения, предоставлять качественные коммунальные услуги, принимать участие в содержании имущества общего пользования.

Наниматели несут ответственность за действия временно проживающих совместно с ним в занимаемом жилом помещении граждан, или лиц, которым жилплощадь передана в поднаем.

Наниматель, без письменного согласия собственника, не имеет право осуществлять реконструкцию либо переустройство, которые связаны с изменением размеров помещения, изменением его предназначения, разборкой или сносом перегородок, вытяжных и вентиляционных шкафов, соединением помещений и так далее.

По договору найма наниматели обязаны:

  • надлежаще использовать помещение, обеспечивая сохранность и поддерживая его состояние;
  • вносить оплату по договору, самостоятельно и в установленный срок оплачивать предоставляемые услуги;
  • проинформировать наймодателя в оговоренный срок о любых изменениях в условиях соглашения.

Права и обязанности лица, нанимающего жилое помещение, с согласия сторон, также могут быть расширены.

Заключение нового или пролонгация действующего соглашения

Если договор найма заключен на определенный срок, который в скором времени истекает, наймодатель за 3 месяца до его завершения должен предупредить об отказе в продлении, либо предложить оформить новый договор. Наниматель получает первостепенное право на аренду жилплощади на условиях и на срок, указанный в предыдущем соглашении. Когда обязанности по договору найма выполняются качественно каждой из сторон и отсутствует основание для отказа в продлении договорных отношений, соглашение продлевается автоматически, без уведомления сторон.

В случае, если наймодатель принял решение не сдавать жилплощадь в наем, расторгнув договор с нанимателем, но в течение года заключил соглашение с иными лицами, наниматель может потребовать возмещения ущерба, причиненного отказом или признать последующей договор недействительным.

Передача жилплощади в поднаем

На основании ст.680 ГК наниматель может не только временно поселить в помещение жильца, но и с согласия сторон сдать в поднаем всю жилплощадь или ее часть. Передача жилого помещения в поднаем регулируется ст.ст.76-79 ЖК. Основные условия сдачи жилплощади в поднаем следующие:

  • Наниматель с письменного согласия иных жильцов и наймодателя может сдать часть помещения или всю жилплощадь в поднаем.
  • Поднаниматель по договору поднайма не обладает правом пользования или владения помещением. К примеру, по завершении основного договора найма, поднаниматель должен в обязательном порядке освободить жилплощадь.
  • В случае отказа освободить жилплощадь, поднаниматель выселяется в принудительном порядке. Иное помещение ему взамен не предоставляется.
  • Предельный срок действия по договору поднайма, как правило, указан в самом соглашении. Однако это условие не обязательно и если оно отсутствует, соглашение действительно 1 год.
  • В случае расторжения соглашения в одностороннем порядке, одна из сторон — инициатор — обязана за 3 месяца уведомить другую сторону о выселении.

 

Вопрос-ответ

договор на соцнайм

В 1991 году мне на производстве выделили квартиру, вселились в нее на основаниии ордера. При вселении нами был подписан типовой договор о соцнайме жилья. Жилье было ведомственное. Время шло, менялись обслуживающие организации несколько раз, уже и предприятия, в чем ведомстве был дом, нет. Более 15 лет дом обслуживает управляющая компания, которой мы доброовестно платили. В ноябре 2018 года вдруг приносят квитанцию отдельно на оплату найма жилья, собственник КУМИ городского поселения. В квитанции стоит найм долг 19659,63 в месяц оплата 418,29. Арифметическим путем выясняю, что я должница почти четыре года. Из квитанций, по которым мы платили в УК, найм был выделен в КУМИ. Никаких уведомлений не было, договор отдельно на найм с КУМИ никто не предлагал заключить и не заключали. По платам в УК определить это было невозможно, потому что плата все время росла, и определить, что мы с изъятием платы на найм, стали платить меньше и проявить интерес к этому, не имели возможности. При наших мизерных зарплатах, а теперь пенсиях, нет резона копить долги. Но и мы не экстрасенсы, чтобы обладать ккими-то экстросенсорными способностями и определить, что произошли какие-то изменения и плата за найм перешла от управляющей компании в КУМИ города. С ноября месяца стали приносить платежки, на которых нет никаких электронных кодов, просто стоит адрес КУМИ и сумма оплаты. Никто не удосужился никакого договора заключить и определить обязанности и права сторон. Через депутата сделала запрос, Городская администрация дала ответ (дословно) «Применительно к жилищным отношениям в сфере социального найма, ордер на жилое помещение и договор социального найма жилого помещения находятся в тесном, неразрывном единстве и взаимодействии». Но, пардон, имея на руках ордер, в нем не указано, что плата за найм переходит из «пук в руки». Я не против платить, но, извините, на основании договора, а не просто так через 4 года принесли долг и я его теперь уже из своей мизерной пенсии должна его уплатить. Как быть?

Горбенко Елена Михайловна23.03.2019 03:37

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

стороны, срок действия, форма, регистрация и расторжение.

В этой статье мы бы хотели остановиться преимущественно на отличиях договора аренды и найма жилья. Договорами найма и аренды жилого помещения являются договоры,по условиям которых, имущество передается во временное пользование и владение другой стороне на возмездной основе (за плату).

Стороны договоров

В том случае, если жилье сдают физическому лицу, заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник или уполномоченное им на законных основаниях лицо, сдающий жилье, называется наймодателем, а лицо желающее снять жилье — нанимателем (ч. 1 ст. 671 ГК РФ).
В случае, если нанимателем выступает юридическое (фирма), а не физическое лицо (гражданин) стороны сделки обязаны заключить не договор найма, а договор аренды жилья, по условиям которого юридическое лицо сможет использовать арендуемое помещение только для проживания граждан, например своих сотрудников (ч. 2 ст. 671 ГК РФ). По договору аренды стороны именуются арендатором (тот, кто арендует жилье) и арендодателем (тот, кто сдает жилье в аренду).

Форма договоров

Договор найма и аренды жилого помещения обязательно должен быть заключен в письменной форме (ч. 1 ст. 609 ГК РФ, ч. 1 ст. 674 ГК РФ).

Несоблюдение письменной формы договора аренды и найма жилого помещения лишает стороны договоров права в случае спора друг с другом ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, однако не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Кроме того, несоблюдение формы заключения договор аренды и найма жилья может повлечь в последствии признание этих сделок недействительными (ст. 162 ГК РФ).

Регистрация договоров

Если договор аренды жилого помещения заключен после 4 марта 2013 г. и срок его действия составляет более 1 года, он в обязательном порядке должен быть зарегистрирован (ч. 2 ст. 609 ГК РФ).
Договор найма жилья регистрации в обязательном порядке не подлежит, однако стороны могут зарегистрировать такую сделку добровольно.

Срок действия договоров

Договор аренды считается заключенным сторонами на срок, определенный соглашением сторон. В том случае, если срок аренды жилого помещения договором не определен, он считается заключенным сторонами на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон сделки может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца. Максимальный срок действия договора аренды жилого помещения законом не ограничен (ст. 610 ГК РФ).
Договор найма жилья не может заключаться на срок на срок, превышающий 5 лет. В том случае, если конкретный срок действия договора найма стороны не определили, договор считается заключенным ими на 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

Расторжение договоров

Расторжение договора аренды по инициативе сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).
Арендодатель может потребовать расторжения договора аренды через суд, когда арендатор:
— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
— существенно ухудшает имущество;
— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
— не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендатор имеет право расторгнуть договор аренды через суд в случае, когда:
— арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию
имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
— переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
— арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
— имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Досрочное прекращение договора найма жилого помещения имеет определенные особенности в сравнении с расторжением договора аренды жилья. Так договор найма может быть расторгнут нанимателем в любое время с согласия совместно проживающих с ним других граждан, при наличии письменного предупреждения об этом наймодателя не менее чем за 3 месяца (ч. 1 ст. 687 ГК РФ).
В судебном порядка наймодатель может расторгнуть договора найма жилья в следующих случаях:
— невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (ч. 2 ст. 687 ГК РФ).

Кроме вышеуказанных оснований, договор найма жилого помещения может быть расторгнут любой из сторон в случае, если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (ч. 3 ст. 687 ГК РФ).

В случае возникновения каких-либо вопросов или необходимости профессиональной помощи в страховых спорах,спорах о возмещении причиненного вреда или арбитражных судебных разбирательствах, Вы всегда можете позвонить нам или написать свой вопрос на наш электронный адрес.

что это такое, с правом выкупа

На чтение8 мин. Просмотров2828 Обновлено

Содержание статьи (кликните, чтобы посмотреть)

Коммерческий найм, или аренда, представляет собой пользование недвижимостью на платной основе. В то же время такой вид сделки не считается бизнесом.

Понятие коммерческий найм

На законодательном уровне нет чётких требований и норм, которым должен соответствовать договор найма. Участники в большинстве случаев используют при оформлении контракта Гражданский Кодекс Российской Федерации.

Коммерческий найм — это предоставление недвижимости лицам для их временного пребывания в ней исключительно на платной основе. Об этом гласит статья номер 671 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Давайте разберём нюансы такого рода сделки:

  1. Предоставлять жильё во временное пользование может как его владелец, так и его доверительное лицо.
  2. Снимать помещения здесь могут только обычные граждане (физические лица). Для юридических лиц предусмотрен контракт аренды.
  3. Квартиросъёмщик должен использовать предоставленную жилплощадь только для проживания. Запрещается использовать её для ведения бизнеса.

Временные жильцы не имеют права распоряжаться предоставленной недвижимостью: продавать, сдавать в найм другим лицам, производить обмен. Таким правом наделён исключительно собственник квартиры.

к содержанию ↑

Каким образом заключается контракт?

Если участники решают оформить контракт, то они должны опираться в этом случае на Гражданский Кодекс Российской Федерации. Давайте разберём, какие условия существуют для недвижимости, временно передаваемой в пользование другим участникам:

Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)

  1. Жилая площадь должна быть обособленной, то есть иметь стены, перегородки и отдельный вход в неё.
  2. Недвижимость должна соответствовать всем требованиям и нормам СанПиНа, быть безрамной для жизни людей.
  3. По контракту найма во временное пользование может быть передана какая-либо часть имущества, например, только комната.


В договоре также необходимо отметить пункты под названием «существенные условия сделки»:
  • Название объекта, который будет передан в найм.
  • Период действия контракта. В статье номер 683 сообщается, что максимальный срок действия такого договора — пять лет. Если стороны не указали в нём длительность действия, то по умолчанию он будет приравнен к пяти годам.
  • Размер ежемесячных платежей за пользование квартирой. Коммунальные платежи и прочие услуги оплачиваются отдельно, сумма будет зависеть напрямую от количества потребляемых ресурсов квартиросъёмщиком и членами его семьи.
  • Список людей, которые будут проживать с квартиросъёмщиком. Детей в этом случае указывать необязательно.
  • Список имущества, находящегося в квартире на момент её передачи другим лицам.
  • Другие важные условия, которые предварительно должны согласовать участники контракта.

Договор должен быть оформлен в письменном виде, подписан обеими сторонами. Заверять у нотариуса такую сделку необязательно. Если вы сдаёте помещение на срок более одного года, то контракт должен быть официально зарегистрирован в Росреестре.

Мнение эксперта

Голубев Денис Петрович

Юрист с 7-летним стажем. Специализация — гражданское право. Автор десятков статей в СМИ

Собственнику важно понимать, что в период действия контракта он не имеет права распоряжаться своим имуществом: продавать, производить обмен, сдавать ещё кому-либо. Такие ограничения считаются обременением. Если сдавать квартиру хозяин собирается на срок менее года, то договор регистрировать не нужно.


Перечень документов для заключения договора контракта:
  • Паспорта всех участников сделки, а для детей до 14 лет необходимо предоставить их свидетельства о рождении.
  • Документ, подтверждающий право собственности на жильё.
  • Сам контракт коммерческого найма и передаточный акт.

Если договор будет регистрироваться в Росреестре, то необходимо будет оплатить государственную пошлину.

Скачать образец коммерческого контракта жилого фонда можно по этой ссылке к содержанию ↑

Как пользоваться недвижимостью?

Люди, временно проживающие в съёмной квартире, должны следовать всем условиям контракта, а также соблюдать нормы, установленные жилищным законодательством. Если граждане нарушают правила и нормы, то контракт может быть расторгнут раньше, чем он закончит своё действие, а они принудительно выселяются из жилья. Главные обязанности квартиросъёмщиков, установленные в Гражданском Кодексе Российской Федерации:

  1. Объект съёма должен использоваться исключительно для проживания граждан. Другие действия запрещены.
  2. Бережно относиться к имуществу, находящемуся в квартире, оно должно иметь достойный вид.
  3. Вовремя вносить ежемесячные платежи за пользование жилой площадью.

Любые ремонтные и строительные работы должны быть заранее согласованы с хозяином недвижимости. Без его ведома такая деятельность недопустима. Так как при оформлении контракта указывается вся информация о будущих жильцах квартиры, то они имеют полное право сделать временную регистрацию в ней.

Мнение эксперта

Голубев Денис Петрович

Юрист с 7-летним стажем. Специализация — гражданское право. Автор десятков статей в СМИ

Делать это необходимо в Федеральной Миграционной Службе. Регистрироваться нужно в обязательном порядке, это закономерные требования службы. Если этого не сделать, то лицам, временно проживающим в квартире, и его собственнику грозит административная ответственность. Для того чтобы зарегистрироваться, нужно принести подлинник договора найма. Регистрация будет сделана на весь срок действия контракта.

В случае если оба участника добросовестно выполняют условия договора и у них не имеется взаимных претензий, то сделка прекращается после истечения срока действия контракта. Квартиросъёмщик может также продлить контракт, если собственник недвижимости не нашёл других нанимателей, которые полностью бы его устраивали.

Коммерческие отношения могут быть прекращены досрочно, на тех условиях, которые прописаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

к содержанию ↑

Как расторгнуть договор?

Статья номер 687 Гражданского Кодекса Российской Федерации регламентирует правила прекращения сделки. Если контракт расторгается в одностороннем порядке, то квартиросъёмщик не должен сообщать о причинах, которые этому способствовали. Ему нужно сообщить об этом владельцу жилья за три месяца до выезда из него. Если собственник решает досрочно прекратить коммерческие отношения, то он должен обосновать такие действия:

  • Предоставить квартиросъёмщику документ о просрочке ежемесячных взносов за жильё на протяжении полугода. Если квартира сдаётся на короткий срок, то достаточно всего двух месяцев просрочки.
  • Нанесён серьёзный материальный ущерб имуществу и самой квартире.

Все вышеперечисленные пункты служат веским поводом для выселения недобросовестных жильцов. Если они не покинули помещение в оговорённый срок, то выселить их можно по решению суда.

Нюансы выселения лиц по решению судебного учреждения:

  • Судебные органы имеют полное право дать квартиросъёмщику период (не более одного года) для того, чтобы он устранил нарушения, которые способствовали его выселению (полностью погасить задолженность перед собственником или провести ремонтные работы за свой счёт).
  • Если в течение указанного срока квартиросъёмщик не выполнил требования суда, то в этом случае он безоговорочно будет выселен из квартиры.
  • Если судебное учреждение принесло решение выселить недобросовестного жильца, то по его просьбе ему может быть предоставлена отсрочка. В течение действия отсрочки он должен найти себе новую жилую площадь и полностью освободить предыдущую квартиру.

Чтобы доказать факт порчи имущества, находящегося в квартире, собственнику важно принести доказательства. Здесь будет необходим акт приёма-передачи объекта, так как в нём точно указано первоначальное состояние имущества и квартиры в целом.

Договор коммерческого найма и договор безвозмездного пользования квартиры


Собственник квартиры, дома, жилого помещения имеет право распоряжаться своей частной собственностью по своему усмотрению. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Когда собственник сдаёт свою квартиру, он даёт разрешение в ней проживать. Проживание в квартире есть ни что иное, как реализация права пользования. То есть собственник квартиры передаёт право пользование квартирой своему квартиранту. Данное право можно передать в устной форме или в письменной форме. Если рассматривать письменную форму, то чаще всего используются: договор коммерческого найма или договор безвозмездного пользования жилым помещением. Когда собственник сдаёт свою квартиру за деньги, логично заключать договор коммерческого найма, так как в нём будут прописаны все условия по платежам.ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Прежде чем перейти к формам договоров, ответим на важный вопрос:

Можно ли проживать в квартире без договора найма.


Собственник квартиры имеет законное право передать право пользования в устной форме, соответственно, если собственник сдаёт квартиру, он имеет право не заключать договор найма жилым помещением в письменной форме. Лица проживающие в квартире не обязаны иметь письменно заключенный договор найма квартиры. Обратимся к законодательству:«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019)

ГК РФ Статья 158. Форма сделок

1. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

2. Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.

3. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.


В гражданском кодексе в статье 158 чётко указано: 1. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Передача права пользования является сделкой, соответственно, сделку возможно провести в устной или письменной форме.

Можно ли передавать квартиру по коммерческому найму в пользование третьему лицу


«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изм. от 03.07.2019) ГК РФ

Статья 685. Поднаем жилого помещения

1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.


Проще говоря, если в договоре коммерческого найма поднаем разрешен, то передать квартиру в полльзование третьему лицу возможно.

Сдал квартиру, не заключил договор найма, могут ли выгнать из квартиры нанимателей


Проживающие в съемной квартире арендаторы не могут быть выставлены на улицу только из-за того, что отсутствует договор найма жилым помещением.«Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) 

Статья 40 

1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. 




Сдать квартиру без договора.


Как видим, сдать квартиру без договора с точки зрения законодательства возможно абсолютно законно, однако, на практике это имеет смысл делать только в тех случаях, когда есть доверие к человеку. В случае, когда собственник сдаёт квартиру и желает прописать определенные требования, условия пользования квартирой, необходимо заключать договор найма. Когда есть договор, как собственник квартиры будет защищён от непредвиденных ситуаций, так и наниматель, а в случае нарушения договора, будет возможность обращаться в суд.


Представим несколько вариантов договоров, которые используются при сдаче квартиры в аренду.
  • Договор коммерческого найма жилого помещения. 
  • Договор безвозмездного пользования жилым помещением.

Договор коммерческого найма


Вариант договора коммерческого найма 1



Скачать договор коммерческого найма вариант 1.



Вариант договора коммерческого найма 2





Скачать договор коммерческого найма вариант 2.




Договор безвозмездного пользования жилым помещением


Скачать договор безвозмездного пользования жилым помещением.



Помощь в составление договора сдачи в найм квартиры

Для собственников жилья сотрудничающих с нам данный пункт входит в перечень наших услуг, мы подготавливаем договор коммерческого найма для собственника квартиры. В договоре прописываем все желаемые нюансы при сдаче квартиры в аренду.

В принципе, образцов договоров в интернете возможно найти большое количество, в этом нет ничего сложного.

Если требуется составить эксклюзивный договор, где собственник квартиры желает учесть множество нюансов, получить консультацию по договору, по сдаче квартиры в аренду, мы готовы оказать данную услугу. Звоните.



Закон о жилищной аренде — Справочник и справочник

Закон о жилищной аренде (RTA) Справочник

Справочник RTA предназначен для разъяснения прав и обязанностей всех арендаторов, арендодателей и агентов, участвующих в аренде жилых помещений в Альберте в соответствии с Законом о жилищной аренде и положениями:

  • Положение об освобождении от сдачи в аренду жилых помещений
  • Постановление Министерства жилищной аренды
  • Положение об услуге разрешения споров, связанных с арендой жилых помещений,
  • Положение о процентной ставке по гарантийному депозиту
  • Постановление о субсидировании государственного жилья
  • Постановление о прекращении аренды (насилие в семье)

Ресурсы

Контрольный список для арендаторов (PDF, 169 КБ)

Примерная ведомость уборки для арендаторов (PDF, 99 КБ)

Объединенный контрольный список и примерный список уборки для арендаторов:

  • Амхарский (PDF, 187 KB)
  • Арабский (PDF, 415 КБ)
  • китайский (PDF, 439 КБ)
  • французский (PDF, 513 КБ)
  • хинди (PDF, 520 КБ)
  • корейский (PDF, 307 КБ)
  • Курдский (PDF, 510 КБ)
  • Персидский (PDF, 390 KB)
  • панджаби (PDF, 533 КБ)
  • Русский (PDF, 405 KB)
  • Сомали (PDF, 362 КБ)
  • испанский (PDF, 504 КБ)
  • Тагальский (PDF, 504 КБ)
  • Тигринья (PDF, 188 КБ)
  • урду (PDF, 611 КБ)
  • Вьетнамский (PDF, 441 КБ)

Отчеты инспекций (PDF, 127 КБ)

Нарушения RTA

Краткое справочное руководство

Если Краткое руководство не загружается автоматически, выберите «Просмотр слайд-шоу» в презентации PowerPoint.

Краткое справочное руководство объясняет минимальные законодательные требования, изложенные в RTA . Он предоставляет арендодателям и арендаторам варианты решения вопросов, не установленных в качестве минимальных требований, и делает доступными материалы по аренде жилья в удобном для пользователя формате. В качестве Краткого справочника по вопросам аренды жилья в нем не все изложено в RTA и не говорится о законе. Арендодателям и арендаторам следует обращаться к RTA, чтобы определить свои законодательные права и обязанности.Во всех случаях действует закон, установленный в RTA.

Информация, представленная в Справочнике RTA и Кратком справочном руководстве, не заменяет юридическую консультацию.

Контакт

Центр поддержки потребителей может предоставить информацию по многим темам, связанным с арендодателями и арендаторами:

Телефон: 780-427-4088
Бесплатный звонок: 1-877-427-4088

Знайте свои права при аренде жилья

По определенным причинам арендодатель может направить арендатору уведомление о прекращении аренды .Арендатор может оспорить причины арендодателя. Здесь объясняются наиболее частые причины.

За неуплату арендной платы

Арендатор должен вносить арендную плату полностью и вовремя. Если они этого не сделают, домовладелец может уведомить арендатора за 10 дней о прекращении аренды за неуплату арендной платы. Затем у арендатора есть пять дней на то, чтобы выплатить всю причитающуюся арендную плату, что аннулирует уведомление, или подать заявление о разрешении спора. В противном случае арендатор должен выехать в течение 10 дней после получения уведомления.

Если арендатор не делает ни того, ни другого, домовладелец может подать в Отдел по аренде жилых помещений заявление о владении . Филиал может отдать приказ без проведения слушания.

Арендодатель не может забрать личную собственность арендатора или заблокировать арендатора за неуплату арендной платы. Если арендодатель забирает собственность арендатора, арендатор может подать заявление о разрешении спора, попросив филиал приказать арендодателю вернуть недвижимость или заплатить арендатору за нее.

По причине

В этом случае домовладелец должен уведомить арендатора за один месяц .Самая частая причина — повторная несвоевременная оплата аренды. Другими распространенными причинами являются беспокойство других жильцов, серьезное повреждение арендуемой квартиры или здания или слишком большое количество людей, проживающих в арендуемой квартире.

Другие причины, на которые домовладелец может указать как сумму Причина , включают участие в незаконной деятельности, которая причиняет вред или может нанести вред зданию или другим жильцам, или нарушение правил договора аренды и игнорирование письменного уведомления арендодателя. .

Для сноса, ремонта, ремонта или переоборудования

Арендодатель должен уведомить арендатора за четыре месяца об этом .У арендатора есть 30 дней, чтобы оспорить это. Арендодатель может захотеть отремонтировать или снести здание или преобразовать его в кондоминиумы. Арендатор имеет право на арендную плату за один месяц, если домовладелец выдает четырехмесячное уведомление о прекращении аренды.

Если домовладелец или покупатель прекращает договор аренды с этим уведомлением, но затем не принимает меры для выполнения заявленных планов в разумные сроки или не использует место для заявленной цели в течение как минимум шести месяцев, они должны компенсировать арендатор в аренду на 12 месяцев.Чтобы получить дополнительную компенсацию, арендатор должен обратиться в филиал.

Для использования домовладельцем или покупателем или его близким членом семьи

Арендодатель должен уведомить арендатора за два месяца об этом. У арендатора есть 15 дней, чтобы оспорить это. Арендатор имеет право на ежемесячную арендную плату, если домовладелец выдает двухмесячное уведомление о прекращении аренды.

Если домовладелец или покупатель прекращает договор аренды с этим уведомлением, но затем не предпринимает шагов для выполнения заявленных планов в разумные сроки, они должны компенсировать арендатору арендную плату за 12 месяцев.Чтобы получить эту дополнительную компенсацию, арендатор должен подать заявление в отделение аренды жилья.

Справочник по Закону о жилищной аренде

LTB | Руководство по Закону о жилищной аренде Брошюра

: Руководство к Закону о жилищной аренде


Информация в этом руководстве

Это руководство представляет собой краткое изложение Закона Онтарио об аренде жилых помещений (Закон), который вступил в силу 31 января 2007 года.Закон устанавливает права и обязанности арендодателей и арендаторов, снимающих жилую недвижимость.

Это руководство не является полным изложением закона и не является юридической консультацией. Если вам нужна более подробная информация о законе, обратитесь в Совет арендодателей и арендаторов (LTB).

На кого распространяется этот Закон?

Арендодатели и арендаторы большинства сдаваемых в аренду квартир подпадают под действие большинства правил Закона. Арендуемой единицей может быть квартира, дом или комната в ночлежке или пансионате.Закон также применяется к домам престарелых, домам престарелых и участкам в парке передвижных домов или в районе аренды земли.

Многие правила аренды не распространяются на:

  • Некоммерческое и государственное жилищное строительство
  • общежитий университетов и колледжей

Но эти единицы по-прежнему подпадают под действие большинства других правил Закона о таких вещах, как техническое обслуживание и причины выселения.

Закон не применяется, если арендатор должен делить кухню или ванную комнату с домовладельцем.

О LTB

Совет арендодателей и арендаторов разрешает споры между арендаторами и арендодателями. Это похоже на суд.

В LTB может подать заявление как арендодатель, так и арендатор. Их споры могут быть урегулированы посредством посредничества или судебного решения.

При посредничестве посредник LTB помогает арендодателю и арендатору прийти к соглашению, которым они оба удовлетворены.

При вынесении решения проводится слушание.После слушания член LTB принимает решение на основе доказательств, представленных домовладельцем и арендатором, а затем издает приказ. Приказ — это окончательная письменная версия решения члена LTB.

LTB также предоставляет арендодателям и арендаторам информацию о правах и обязанностях, которые они имеют в соответствии с Законом.

О договорах аренды

Для большинства договоров аренды, впервые заключенных 30 апреля 2018 г. или после этой даты, домовладелец должен использовать форму Договор аренды жилого помещения (стандартная форма аренды) .Если арендодатель не предоставляет арендатору стандартную форму аренды, арендатор может потребовать, чтобы арендодатель сделал это.

Арендодатель должен предоставить арендатору копию любого письменного договора аренды в течение 21 дня после его подписания.

Договор аренды не должен содержать каких-либо условий, противоречащих Закону. Если в договоре аренды действительно содержится условие, несовместимое с Законом, LTB не применяет этого условия.

Арендодатели также должны предоставлять новым арендаторам информацию о правах и обязанностях арендодателей и арендаторов и о роли LTB.Арендодатель должен предоставить эту информацию арендатору в начале или до начала аренды. У LTB есть брошюра «Информация для новых арендаторов», которую домовладельцы должны использовать для этой цели.

Об аренде

Сдам новому арендатору

При вступлении в новую аренду арендодатель и арендатор решают, какой размер арендной платы будет составлять арендуемую единицу и какие услуги будут включены в арендную плату (например, парковка, кабель, тепло, электричество).

В большинстве случаев арендная плата не может быть увеличена до истечения 12 месяцев после въезда арендатора.

Арендный залог

Арендодатель может получить залог за аренду от нового арендатора до или до начала новой аренды. Если арендатор вносит арендную плату помесячно, залог не может превышать арендную плату за один месяц; если арендатор платит арендную плату по неделям, залог не может превышать арендную плату за одну неделю.

Арендный депозит может быть использован только в качестве арендной платы за последний месяц или неделю перед выездом арендатора.Его нельзя использовать ни для чего другого, например, для ремонта повреждений арендуемой единицы.

Если арендодатель направляет арендатору уведомление об увеличении арендной платы, арендодатель также может попросить арендатора увеличить арендный залог на ту же сумму.

Арендодатель должен ежегодно платить арендатору проценты по арендному депозиту. В соответствии с Законом процентная ставка такая же, как и в случае повышения арендной платы (см. Раздел «Рекомендации по повышению арендной платы» ниже).

Чеки с последующей датой и автоматические платежи

Когда домовладелец и новый арендатор соглашаются заключить договор аренды, они обычно обсуждают, как будет выплачиваться арендная плата.

Хотя арендодатель и арендатор могут договориться о том, что арендная плата будет выплачиваться чеками с установленной датой или автоматическими платежами (такими как дебет со счета арендатора или кредитной картой), арендодатель не может требовать от арендатора оплаты любым из этих методов.

После того, как арендодатель и арендатор договорились о способе оплаты, его нельзя изменить, если арендодатель и арендатор не договорятся.

Квитанции об аренде

Арендодатель должен предоставить арендатору квитанцию ​​об уплате арендной платы, арендного залога или других сборов, если арендатор попросит об этом.

Арендодатель также должен выдать бывшему арендатору квитанцию, если это лицо потребует ее в течение 12 месяцев после окончания срока аренды.

Арендодатель не может взимать плату за выдачу квитанции.

Повышение арендной платы арендатора

В большинстве случаев арендная плата может быть увеличена, если прошло не менее 12 месяцев с момента первого въезда арендатора или последнего повышения арендной платы.

Арендодатель должен письменно уведомить не менее чем за 90 дней о любом повышении арендной платы.Соответствующие формы для этого уведомления (формы N1, N2 или N3) можно получить в LTB.

Порядок повышения арендной платы

Максимум, с помощью которого арендодатель может повысить арендную плату, не спрашивая разрешения LTB, является руководство по увеличению арендной платы.

Правила повышения арендной платы устанавливаются ежегодно правительством Онтарио. Он основан на индексе потребительских цен.

Каждый год правительство объявляет к 31 августа о повышении арендной платы, которое вступит в силу 1 января следующего года или после этой даты.

Ориентировочное повышение арендной платы не требует утверждения LTB. Тем не менее, арендодатель должен получить одобрение LTB, прежде чем он сможет взимать надбавку сверх установленной нормы.

Повышение арендной платы сверх нормы

Арендодатель может подать в LTB заявление о повышении над нормативом, если:

  • Расходы арендодателя на муниципальные налоги и сборы значительно увеличились,
  • домовладелец выполнил капитальный ремонт или реконструкцию (это называется капитальными затратами), или
  • арендодатель несет эксплуатационные расходы на охранные услуги, выполняемые людьми, не являющимися его работниками.

Ежегодное повышение арендной платы на капитальные вложения или охранные услуги не может превышать норму более чем на 3%. Если домовладелец оправдывает повышение, которое более чем на 3% превышает норму, повышение может быть произведено в течение трех лет по ставке до 3% выше нормы в год. В случае увеличения стоимости муниципальных налогов и сборов нет ограничений на размер увеличения арендной платы, которое может быть одобрено.

Особые правила применяются к увеличению арендной платы в связи с капитальными затратами.Например:

  1. Арендодатель должен предоставить копии подтверждающих документов арендаторам, на которых влияет повышение арендной платы.
  2. Перед тем, как переложить расходы на арендаторов, LTB определит, действительно ли работа была необходима.
  3. Если LTB определяет, что в арендуемой квартире или здании существуют серьезные проблемы с обслуживанием, или если арендодатель не выполнил распоряжение о ремонте лифта, выданное LTB, муниципалитетом или Управлением технических стандартов и безопасности, LTB может :
    • отклонить заявление арендодателя, или
    • требует, чтобы арендодатель доказал, что проблемы были устранены, прежде чем он сможет взимать утвержденную надбавку.

Арендодатель и арендатор могут согласиться на повышение арендной платы сверх нормы, если они согласны с тем, что арендодатель выполнит капитальный ремонт или реконструкцию, купит новое оборудование для арендуемой квартиры или добавит новую услугу для арендатора.

Это соглашение должно быть в письменной форме. Соответствующую форму для этого соглашения (Форма N10) можно получить в LTB. Максимальное увеличение, о котором можно договориться, — это на 3% больше ориентиров.

Если арендодатель и арендатор заключают такого рода соглашение, арендодатель не должен обращаться в LTB для утверждения увеличения.

У арендатора есть пять дней после подписания этого соглашения, чтобы передумать и сообщить арендодателю в письменной форме, что он больше не согласен на повышение арендной платы.

Когда нужно снижать арендную плату

Арендодатель обязан снизить арендную плату, если:

  • капитальные вложения оплачены полностью. Это относится только к арендаторам, которые все еще проживают в той же съемной квартире, в которой они жили, когда LTB утвердил повышение арендной платы на основе капитальных затрат
  • налог на муниципальную собственность снижается более чем на установленный процент, что приводит к автоматическому снижению арендной платы.

Арендатор может обратиться в LTB с просьбой о снижении арендной платы, если:

  • уменьшаются муниципальные налоги и сборы с арендуемой собственности
  • арендодатель сократил или отменил услугу, которую он оказал арендатору, без снижения арендной платы
  • домовладелец не сдержал обещание, данное в соглашении о повышении арендной платы сверх нормы.

О техобслуживании и ремонте

Обязанности арендодателя

Арендодатель должен содержать арендуемое имущество в хорошем состоянии.Арендодатель должен соблюдать все стандарты здоровья, безопасности, жилья и обслуживания, установленные в законах провинции или муниципальных законов.

Это верно, даже если арендатор знал о проблемах, когда соглашался арендовать квартиру.

Арендатор может подать заявление в LTB, если арендодатель не выполняет свои обязательства по содержанию. Если LTB соглашается с тем, что арендодатель не выполняет свои обязательства по содержанию, LTB может заказать ряд средств правовой защиты. Например, LTB может приказать арендатору не платить часть или всю арендную плату до тех пор, пока арендодатель не произведет ремонт, или что арендодатель не может повысить арендную плату за арендуемую квартиру, пока не будут устранены какие-либо серьезные проблемы с обслуживанием.

Обязанности арендатора

Арендатор должен содержать свою арендуемую квартиру в чистоте в соответствии со стандартом, который большинство людей считает обычной или нормальной чистотой.

Арендатор должен отремонтировать или оплатить ремонт любого ущерба арендуемой собственности, причиненного арендатором, гостем арендатора или другим лицом, проживающим в арендуемой квартире. Это включает в себя повреждение квартиры арендатора, а также любой зоны общего пользования, такой как коридор, лифт, лестница, подъездная дорожка или парковка.

Неважно, был ли ущерб причинен намеренно или из-за недостаточной осторожности — арендатор несет ответственность. Однако арендатор не несет ответственности за ремонт повреждений, вызванных обычным «износом». Например, если ковер изношен после многих лет нормальной эксплуатации, арендатору не придется заменять ковер.

Арендодатель может обратиться в LTB, если арендатор не устранил никаких повреждений. Если LTB соглашается с тем, что арендатор должен нести ответственность за ущерб, LTB может приказать арендатору оплатить стоимость ремонта повреждений или даже выселить арендатора.

Арендатор не должен удерживать какую-либо часть арендной платы, даже если арендатор считает, что техническое обслуживание плохое или необходимый ремонт не был сделан. Арендатора могут выселить, если он удержит арендную плату без разрешения LTB.

Жизненно важные службы

Арендодатель не может отключать или препятствовать предоставлению каких-либо из следующих жизненно важных услуг для арендуемой квартиры:

  • тепло (с 1 сентября по 15 июня)
  • электричество
  • топливо (например, природный газ или нефть)
  • горячая или холодная вода
Дополнительная информация по обслуживанию и ремонту

Для получения дополнительной информации прочтите брошюру «Техническое обслуживание и ремонт».

О входе в арендную единицу

Запись без письменного уведомления

Арендодатель может войти в съемную квартиру арендатора без письменного уведомления, если:

  • есть чрезвычайная ситуация, например пожар
  • Арендатор соглашается сдать арендодателю в
  • арендатор дома престарелых письменно согласился с тем, что домовладелец может регулярно проверять их состояние.

Арендодатель может сдать квартиру без письменного уведомления в период с 8 до.м. и 8 часов вечера если:

  • договор аренды требует, чтобы арендодатель проводил уборку квартиры — если договор не предусматривает иное время уборки,
  • домовладелец или арендатор направили уведомление о расторжении договора или у них есть соглашение о прекращении аренды, и арендодатель хочет показать квартиру потенциальному новому арендатору (в этом случае, хотя уведомление не требуется, арендодатель должен попытаться сообщить арендатору перед входом по этой причине).
Запись с письменным уведомлением за 24 часа

Арендодатель может войти в съемную квартиру с 8 до.м. и 20:00, и только если они направили арендатору письменное уведомление за 24 часа:

  • для ремонта или работы в блоке
  • для проведения проверки, где это целесообразно, для определения необходимости ремонта
  • , чтобы позволить потенциальному залогодержателю или страховщику комплекса просмотреть объект
  • , чтобы потенциальный покупатель мог просматривать арендуемую квартиру (Примечание: Закон также позволяет зарегистрированному агенту по недвижимости или брокеру входить для этой цели, если они имеют письменное разрешение от арендодателя)
  • , чтобы позволить инженеру, архитектору или другому аналогичному специалисту провести инспекцию предлагаемого преобразования в соответствии с Законом о кондоминиумах
  • для любой разумной цели, разрешенной договором аренды

В уведомлении должна быть указана причина, по которой арендодатель хочет войти в съемную квартиру, и должно быть указано, в какое время, между 8 часами утра.м. и в 20:00 хозяин войдет в квартиру. Если арендодатель направит арендатору правильное уведомление, арендодатель может войти, даже если арендатора нет дома.

О прекращении аренды

Продление договора аренды

Окончание срока аренды не означает, что арендатор должен выехать. Может быть заключен новый договор аренды или арендодатель и арендатор могут договориться о продлении договора аренды на другой фиксированный срок.

Если новое соглашение не достигнуто, арендатор все еще имеет право остаться:

  • в качестве арендатора на месяц, если они платили помесячную арендную плату в истекшем договоре аренды
  • в качестве еженедельного арендатора, если они платили еженедельную арендную плату в истекшем договоре аренды.

Если арендатор остается в качестве арендатора на месяц или неделю, все правила предыдущего договора аренды по-прежнему будут применяться к арендодателю и арендатору. Но домовладелец может ежегодно увеличивать арендную плату на сумму, разрешенную законом.

Если арендатор хочет уехать

Арендатор должен письменно уведомить своего арендодателя, если он планирует съехать. Правильную форму этого уведомления (Форма N9) можно получить в LTB. Требуемый объем уведомления зависит от периода аренды, а именно:

Если арендатор: , то арендатор должен дать: и дата прекращения должна быть:
платит арендную плату посуточно или еженедельно уведомление не менее чем за 28 дней окончание еженедельного периода аренды (Это относится только к недельной аренде.)
платит арендную плату ежемесячно уведомление не менее чем за 60 дней окончание месячного периода аренды
имеет договор аренды на определенный срок уведомление не менее чем за 60 дней не ранее последнего дня аренды

Арендатор и домовладелец могут договориться о досрочном прекращении аренды. Стороны могут заключить устное соглашение о прекращении аренды, но лучше всего письменное соглашение.Уведомление о расторжении договора не должно подаваться ни арендодателем, ни арендатором, если существует соглашение о прекращении аренды.

Арендатор дома престарелых может досрочно расторгнуть договор аренды, направив домовладельцу письменное уведомление не менее чем за 30 дней.

Передача права аренды и субаренды

Арендатор может передать свое право на аренду съемной квартиры другому лицу. Это называется присвоением . При переуступке место арендатора занимает новый человек, но все условия договора аренды остаются неизменными.

Субаренда возникает, когда арендатор выезжает из съемной единицы, позволяет другому человеку жить там в течение определенного периода времени, но возвращается, чтобы жить в квартире до окончания срока аренды. В случае субаренды условия договора аренды и отношения арендодатель-арендатор не меняются.

Арендатор должен получить согласие арендодателя на переуступку или субаренду, но в любом случае у арендодателя должна быть веская причина для отказа.

Правила об особых условиях аренды

Некоторые арендаторы не имеют права передавать свои права аренды или субаренду; например, арендатор, который является суперинтендантом, или арендатор, который живет в субсидируемом, государственном или некоммерческом жилье или в жилье, предоставленном учебным заведением, в котором арендатор работает или является студентом.

Для получения дополнительной информации о назначении, прочтите брошюру LTB под названием «Как арендатор может прекратить аренду».

Окончание аренды домовладельцем

Арендодатель может прекратить аренду только по причинам, разрешенным законом.

На первом этапе домовладелец должен уведомить арендатора в письменной форме о том, что они хотят, чтобы арендатор выселился. Соответствующие формы, которые домовладелец должен использовать для уведомления о прекращении аренды, можно получить в LTB.

Если арендатор не съезжает после получения уведомления, арендодатель может попросить LTB прекратить аренду, подав заявление. LTB примет решение о прекращении аренды после проведения слушания. И арендодатель, и арендатор могут прийти на слушание и объяснить свою позицию члену LTB.

Причины выселения на основании поведения арендатора

Закон позволяет арендодателю уведомлять арендатора, если арендатор, гость арендатора или кто-либо другой, проживающий в арендуемой квартире, либо делает то, что они не должны делать, либо не делает того, что должны.Например:

  • не платит арендную плату полностью
  • упорно платить арендную плату поздно
  • с причинением ущерба арендуемому имуществу
  • незаконная деятельность
  • , влияющие на безопасность других людей
  • , мешающие другим арендаторам или домовладельцу
  • позволяет слишком большому количеству людей жить в съемном помещении («переполненность»)
  • не отчитывается о доходах по субсидии

В некоторых случаях арендодатель может уведомить арендатора на основании присутствия, контроля или поведения домашнего животного, которого он держит, например, когда домашнее животное наносит ущерб арендуемой собственности.

Другие причины выселения

Существуют и другие причины выселения, не связанные с тем, что арендатор сделал или не сделал. Например:

  • Арендодатель хочет арендовать квартиру для собственного использования или для использования ближайшим членом семьи или опекуном
  • Арендодатель согласился продать недвижимость, и покупатель хочет полностью или частично использовать недвижимость для собственного использования или для использования ближайшим членом семьи или опекуном
  • Арендодатель планирует капитальный ремонт или реконструкцию, для которых требуется разрешение на строительство и свободное владение
  • Арендодатель планирует снести сдаваемое в аренду имущество
  • В доме престарелых, который используется исключительно для получения лечения или реабилитации, программа реабилитации или терапии арендатора закончилась
  • Арендатор дома престарелых нуждается в большем уходе, чем может предоставить дом престарелых, или ему больше не нужен уровень ухода, предоставляемый домовладельцем

Связаться с Советом арендодателей и арендаторов


Позвоните нам:
Бесплатно: 1-888-332-3234
Район Торонто: 416-645-8080
Телетайп: Bell Relay Service по телефону 1-800-268-9242

Посетите наш веб-сайт по адресу sjto.ca / ltb
Посетите местный офис LTB. Чтобы узнать о местонахождении офисов, посетите наш сайт.

Последнее обновление: январь 2019 г.

Арендодателей, арендаторов, жильцов и домовладельцев

LTB | Арендодатели, арендаторы, жильцы и жилые помещения

Арендодатели, арендаторы, жильцы и лица, сдающие жилую недвижимость
Правила толкования 21

Руководство по толкованию призвано помочь сторонам понять Обычное толкование закона Правлением для предоставления рекомендаций членам и способствовать последовательности в принятии решений.Однако член не требуется следовать руководству и может принять другое решение в зависимости от Факты по делу.


Арендодатели и арендаторы — обычно

Договоры аренды жилого помещения всегда должны включать арендодателя и арендатора. Иногда, однако, люди, помимо арендаторов, также живут в съемной квартире, например супруга жильца, дети или другие жильцы или соседи по комнате. Помимо обычных отношения арендодателя и арендатора, RTA имеет особые положения, касающиеся таких вопросов в качестве субаренды, переуступки и самовольного заселения арендуемого жилого помещения.

Арендодатель

Подраздел 2 (1) Закона об аренде жилых помещений, 2006 г. («RTA») определяет «арендодателя» следующим образом:

«арендодатель» включает,

  1. владелец арендуемой квартиры или любое другое лицо, которое разрешает размещение съемная квартира, кроме арендатора, который занимает съемную квартиру в жилом комплекс и который позволяет другому лицу также занимать единицу или любую часть единицы,
  2. наследники, правопреемники, личные представители и правопреемники лица упомянутые в пункте (а), и
  3. лицо, кроме арендатора, занимающего съемную квартиру в жилом комплексе, кто имеет право владеть жилым комплексом и кто пытается обеспечить соблюдение любых прав арендодателя в соответствии с договором аренды или настоящим Законом, включая право на сбор арендной платы;

Тот факт, что RTA заявляет, что арендодатель «включает» определенных лиц, указывает на то, что определение в RTA не является исчерпывающим.При определении того, является арендодателем, Правление будет учитывать ряд факторов, включая то, лицо имеет контроль над жилым комплексом и арендуемой единицей.

Может быть более одного человека или компании, которые соответствуют определению арендодателя аренда единицы. В зависимости от фактов в каждом приложении зарегистрированный владелец здание и управляющий имуществом, имеющий право принимать решения в отношении арендуя единицы и неся ответственность за повседневную эксплуатацию здания, может оба являются арендодателями для целей RTA.Заявление, поданное в Совет, может назовите только одного или всех арендодателей съемной квартиры.

В соответствии с Законом об ипотеке, залогодержатель, владеющий заложенным жилым комплекс считается арендодателем по договору аренды. Например, ипотекодержатель, находящийся во владении, собирает арендную плату, содержит арендную единицу и действует как арендодатель для всех целей.

Арендатор

Подраздел 2 (1) RTA определяет «арендатора» как:

«арендатор» включает человека, который платит арендную плату в обмен на право занимать арендную плату. единицы и включает наследников, правопреемников и личных представителей арендатора, но «арендатор» не включает человека, который имеет право снимать квартиру на сила бытия,
  1. совладелец жилого комплекса, в котором находится арендуемая единица, или
  2. акционер корпорации, владеющей жилым комплексом.

Если два или более человек являются арендаторами съемной квартиры, важно учитывать характер их отношений с арендодателем, чтобы определить, являются ли арендаторы совместные жильцы, общие жильцы или, как в случае жилого дома, у них есть отдельные и отдельные договоры аренды с арендодателем и проживание отдельно от другого.

При совместной аренде существует единый договор аренды, и арендаторы совместно и несут солидарную (индивидуальную) ответственность за оплату всей арендной платы за аренду Блок.

В случае общей аренды, когда все арендаторы занимают одну и ту же помещений, каждый общий арендатор имеет отдельный договор аренды с арендодатель, даже если все арендаторы подписали один договор аренды. Каждый арендатор совместно несет индивидуальную ответственность за выплату своей доли аренда для сдачи в аренду.

Совместная аренда может быть прекращена действиями арендатора и / или домовладельца. За Например, если один из нескольких совместных арендаторов хочет уступить или передать в субаренду свою долю арендуемая квартира и арендодатель соглашаются на эту уступку или субаренду, первый Совместная аренда будет прекращена, и в результате возникнет общая аренда.

В случае частного дома каждый арендатор имеет отдельный договор аренды с арендодатель и каждый арендатор проживает отдельно. Арендаторы могут пользоваться некоторыми общими помещениями. такие как туалеты, гостиные и кухни.

Определение характера любой конкретной аренды, будь то совместная аренда, общая аренда или проживание в ночлежке будет зависеть от фактов, установленных Советом в каждый случай, который включает определение Советом действительного существа операции и деятельность, связанная с арендой.

Не каждый, кто может быть назван арендатором в договоре аренды, будет соответствовать требованиям определение «арендатора» для целей ДТП. Как обсуждается ниже, другие люди чем арендатор может проживать в съемной квартире с согласия арендатора. Раздел 202 Закона RTA требует, чтобы Совет, делая выводы по заявке, удостоверился в реальном содержание всех сделок и действий, связанных с жилым комплексом или с арендой Блок. В деле Парсонс против Твин Элм Эстейтс, [2001] О.J. No. 1907, Судебной коллегии постановил что то, что сейчас является разделом 202 RTA, требует от Правления найти истинные факты о отношения между домовладельцем и арендатором, независимо от формы, в которой они отношения могут быть изложены. Где, например, человек, на самом деле не имеющий право занимать квартиру, заключает договор аренды в качестве «арендатора», Совет при определении того, является ли этот человек на самом деле арендатором, будет учитывать реальную сущность договор аренды и взаимоотношения сторон.

Например, если лицо гарантирует оплату арендной платы арендатором, и его имя как арендатор по договору, гарант не становится арендатором в смысле ДТП, если гарант не имеет права занимать арендуемую квартиру.

В письменном или устном договоре аренды обычно указывается, кто считается арендатором. Если договор аренды неясен в отношении идентификации арендатора, Совет будет определить, кто является арендатором, изучив ряд факторов, например, кто договор с арендодателем, который имеет право занимать арендуемую квартиру в соответствии с договор аренды, кто платит арендную плату и кто решает вопросы аренды с арендодатель.

Как и в случае с определением «арендодателя» в ДТС, определение «арендатор» не претендует на то, чтобы быть исчерпывающим. Например, хотя определение «арендатор» включает наследников, правопреемников и личных представителей арендатора, RTA предусматривает, что если арендатор сдаваемая квартира умирает, и нет других арендаторов арендуемой единицы, считается, что аренда прекращается через 30 дней после смерти арендатора.

In Jemiola v.Фирчук, [2005] O.J. № 6085, районный суд постановил, что определение «арендатора» является широким и всеобъемлющим и должно быть широким и либеральным. истолковано. Однако Суд отметил, что ребенок, который снимал квартиру квартиру, в которой его мать была арендатором, которая хотела остаться в арендуемой квартире после его матери и который внес единовременный платеж за квартиру после смерти матери, не был арендатором.

Супруга Арендатора

Подраздел 2 (1) RTA определяет «супруга» как лицо:

  1. , на котором лицо состоит в браке, или
  2. , с которым лицо состоит в супружеских отношениях вне брака, если двое человек,
    1. проживают вместе не менее одного года,
    2. вместе являются родителями ребенка, или
    3. вместе заключили договор о совместном проживании в соответствии с разделом 53 Закон о семейном праве.

Супруг (а) арендатора может быть или не быть арендатором в зависимости от фактов в любом данном кейс. Например, если только один из двух супругов указан в договоре аренды как съемщик, супруг (а) не может быть арендатором для целей ДТП.

Подраздел 3 (1) Регламента Онтарио 516/06, принятого в соответствии с RTA, гласит, что если арендатор арендуемой единицы умирает и оставляет в живых супруга, который является только жильцом, а не арендатор арендуемой единицы, в случае смерти арендатора, оставшийся в живых супруг включается в определении «арендатора», если только оставшийся в живых супруг не освобождает съемную квартиру в через тридцать дней после смерти арендатора.

Аналогичным образом, в подразделах 3 (2) и (3) Регламента Онтарио 516/06 говорится, что если арендатор арендуемой квартиры освобождает арендуемую квартиру без уведомления о расторжении и без заключения соглашения о прекращении аренды и имеет супруга, который занимает съемную квартиру в качестве основного места жительства, супруг (а) затем включается в определение «арендатора», за исключением случаев, когда существует один или несколько из следующих критериев:

  1. Арендная квартира находится в здании, содержащем не более трех жилых единиц и домовладелец проживает в здании.
  2. Супруг (а) освобождает съемную квартиру не позднее, чем через 60 дней после выселения арендатора. аренда единицы.
  3. Арендатор, освободивший арендуемую квартиру, не имел задолженности по арендной плате, а супруга не уведомляет арендодателя до того, как будет издано распоряжение в соответствии с разделом 100 Закона, что он или она намерены остаться в съемной квартире 1 .
  4. Арендатор, который освободил арендуемую квартиру, имел задолженность по арендной плате, арендодатель дает супругу уведомление по форме, утвержденной Советом директоров, в течение 45 дней после даты арендатор освободил квартиру, а супруг (а) отказывается от нее в течение 15 дней после получения уведомление,
    1. , чтобы уведомить арендодателя о том, что он или она намерены остаться в арендуемой квартире, или
    2. письменно согласиться с арендодателем на выплату задолженности по арендной плате.
  5. Арендатор, который освободил арендуемую квартиру, имел задолженность по арендной плате, арендодатель — не направлять супругу уведомление, указанное в параграфе 4, в течение 45 дней после даты арендатор освободил квартиру, а супруг (а) терпит неудачу до того, как будет издан приказ раздел 100 Закона,
    1. , чтобы уведомить арендодателя о том, что он или она намерены остаться в арендуемой квартире, или
    2. письменно согласиться с арендодателем на выплату задолженности по арендной плате.

Расширенное определение «арендатора» в отношении супруга арендатора не применяется, однако в случае социального жилья, домов престарелых и некоторых типов государственного управления Корпус.

Жильцы и соседи по комнате

В RTA нет определения «агента».

В целях рассмотрения дела в Совете «человек» может считаться лицо, не являющееся арендатором, но проживающее в съемной квартире в качестве основного места проживания резиденция.Житель может быть авторизованным или неавторизованным в зависимости от фактов каждый случай.

Точно так же нет определения «соседа по комнате» в RTA.

«Сосед по комнате» — это человек, который, как и жилец, живет в одной комнате с арендатором или аренда квартиры или ее части с арендатором.

В обычных обстоятельствах человек может проживать в качестве жильца или соседа по комнате в арендуемая квартира с или без согласия арендодателя при условии, что арендатор также проживает в съемной единице.

В некоторых случаях в письменном договоре аренды может указываться, кто проживает в аренда единицы. Однако даже если в письменном договоре аренды не указано, кто жильцом, или, если нет письменного договора аренды, лицо может быть житель съемной единицы при условии, что это лицо имеет согласие арендатора проживать в арендуемая квартира и занятость человека в арендуемой квартире не приводит к переполненности по смыслу статьи 67 RTA. 2

Житель или сосед по комнате проживает в съемной квартире по приглашению и снисходительности арендатора и по условиям аренды. Житель или сосед по комнате не могут подать заявление, касающееся аренды, против домовладельца или арендатора в слушания в Правлении.

Поскольку жилец или сосед по комнате не является съемщиком, это лицо не имеет договорных отношения с домовладельцем, независимо от того, платит ли жильец или сосед по комнате плата арендатору или субарендатору за проживание в арендуемой квартире.Где житель платит часть арендной платы за квартиру непосредственно арендодателю и невыплата его или свою долю арендной платы арендатор остается ответственным перед арендодателем по уплате всей суммы арендной платы независимо от какого-либо соглашения между арендатором и арендатором с в отношении оплаты аренды.

Если арендатор платит часть арендной платы непосредственно арендатору, он не стать арендатором. Если арендатор платит часть арендной платы напрямую арендодателю, выплата арендной платы не приводит автоматически к тому, что жильец становится арендатором.А определение того, является ли этот житель арендатором, будет зависеть от фактов в каждом кейс.

Как уже отмечалось, обнаружение того, что человек является жильцом, означает, что у него нет защита или права в разбирательствах в Совете в соответствии с RTA. Любые права, которые лицо, которое может быть вне ДТП, должно быть разыскано в суде.

Посторонние лица

За исключением жильца, который является супругой арендатора и которому применяется расширенное определение арендатора, изложенное выше под определением «супруга», на законных основаниях житель не может оставаться в арендуемой квартире навсегда.Если арендатор освобождает аренду квартира или аренда прекращена Правлением, жильец или сосед по комнате должен освободить арендуемую единицу вместе с арендатором.

Если житель или сосед по комнате не освобождает арендуемую квартиру, когда арендатор освобождает это единица (либо добровольно, либо, когда аренда прекращается по приказу), арендатор становится неуполномоченным жильцом, и арендодатель может обратиться в Совет по раздел 100 RTA для приказа о прекращении аренды и выселении лица, которое остались в квартире после освобождения арендатора.

Если домовладелец не обращается в Правление с просьбой о прекращении аренды и выселение неавторизованного жильца в течение 60 дней после обнаружения несанкционированного занятости, арендатор становится арендатором.

Субаренды и субаренды
Субарендатор

Подраздел 2 (1) RTA определяет субарендатора как:

лицо, которому арендатор дает право в соответствии с разделом 97 занимать аренда единицы.

Для существования субаренды в рамках RTA арендатор («главный арендатор») должен:

  1. освободить арендуемую квартиру;
  2. дает право одному или нескольким другим лицам занимать съемную квартиру на срок, заканчивающийся в указанную дату до окончания срока арендатора или период; и
  3. сохраняет за собой право возобновить размещение арендуемой квартиры в конце аренда; и
  4. получить согласие арендодателя.

Хотя термин «главный арендатор» используется иногда, он не встречается в RTA. А «главный арендатор» — это арендодатель с точки зрения отношений главного арендатора с уполномоченным субарендатор. Арендатор не становится домовладельцем в значении этого термина в RTA их соседу по комнате / жильцу.

а. Освободите арендуемую единицу.

Если арендатор не освобождает арендуемую квартиру, но позволяет другому человеку жить в арендуемой квартире квартиры с арендатором, субаренда не создается по смыслу RTA.В таком случае нет отношений арендодателя и арендатора между арендатором и этим другим лицом или между этим другим человеком и домовладельцем. В этом случае согласие арендодателя не допускается. требуется, а другой человек является соседом по комнате арендатора и / или жильцом арендуемая квартира арендатора.

Арендатор может разрешить людям занимать арендуемую единицу вместе с арендатором, но арендатор не может разделить арендуемую единицу более чем на одну съемную единицу. Например, если арендатор арендует весь дом, арендатор может разрешить человеку жить и иметь исключительное использование подвал этого дома, однако дом, включая подвал, остается арендуемым Блок.Этот другой человек будет соседом по комнате арендатора или арендатором единица и этот сосед / житель не имеет защиты в соответствии с RTA.

Если арендатор действительно освобождает арендуемую квартиру и передает всю арендуемую квартиру во владение другое лицо, но не получает согласия арендодателя в соответствии с разделом 97 RTA, разрешенная субаренда в соответствии с RTA отсутствует. Арендодатель может обратиться в Правление согласно разделу 100 RTA для приказа о прекращении аренды и выселении лицо, которое осталось в съемной квартире после того, как арендатор покинул квартиру.

б. Срок меньше, чем у главного арендатора домовладелец.

Кроме того, требование о том, что право занимать предоставлено потенциальному субарендатору должен быть на срок, который меньше, чем срок аренды, указанный главным арендатором что между домовладельцем и главным арендатором должен быть договор аренды конкретный срок. Поэтому в обычном случае субаренда на месяц не может быть месяц аренды.Однако теоретически возможно создать субаренду для одного месяц минус один день в случае аренды на месяц.

г. Согласие домовладельца.

Подраздел 97 (2) RTA предусматривает, что арендодатель не должен произвольно или необоснованно отказывать в согласии на сдачу квартиры в субаренду потенциальному субарендатору.

RTA не определяет терминов «необоснованный» или «произвольный». Решая, нужно ли арендодатель необоснованно отказал в согласии , Совет может рассмотреть окружающие обстоятельства, коммерческие реалии и экономическое влияние субаренды на арендодатель в контексте разумного человека стандарт: Colisanti v.Кац (1996), 1 R.P.R. (3d) 200 (Ont. Gen. Div.).

Подраздел 98 (1) RTA предусматривает, что если арендодатель произвольно или необоснованно отказать в согласии на субаренду потенциальному субарендатору, арендатор или бывший арендатор может обратиться в Совет за постановлением, определяющим, что арендодатель произвольно или необоснованно отказал в согласии на субаренду потенциальному субарендатору. Если Правление обнаружит что арендодатель произвольно или необоснованно отказал в согласии на субаренду потенциального субарендатора, Правление может в соответствии с подразделом 98 (3) RTA:

  • Авторизуйте предложенную субаренду;
  • Авторизовать альтернативную субаренду, предложенную арендатором;
  • Прекратить аренду; и / или
  • Обеспечьте снижение арендной платы арендатора или бывшего арендатора.

В соответствии с подразделом 98 (4) RTA, Правление может устанавливать условия относительно субаренды.

Лицо, которое получает всю арендуемую квартиру от арендатора без согласия арендодателя вместе с арендатором подлежат выселению в соответствии с подразделом 100 (1) RTA.

Лицо не становится субарендатором с правами в соответствии с RTA, если только требования субаренды, изложенные в ДТС, выполнены.Поэтому, если арендатор не получить согласие Арендодателя, даже если все остальные условия выполнены, человек не является субарендатором по ДТС.

В деле Дюпон и Пекоски против Вейра и Вейра, (незарегистрированное решение окружного суда — 13 октября 2010 г.), случай, когда умерший арендатор намеревался передать свои права аренды жилого помещения, сдаваемого его дочери, Суд заявил, что: независимо от положений RTA (в отношении умершего арендатора), если нет уступка или субаренда помещения была разрешена арендодателем в письменной форме, аренда подошла к концу.

Права субарендатора

Если арендатор сдает квартиру в субаренду в соответствии с RTA, субарендатор имеет определенные прав.

Подраздел 97 (4) RTA предусматривает, что если арендатор сдал арендуемую квартиру в субаренду другому человек,

  1. арендатор сохраняет право на льготы и несет ответственность перед арендодателем за нарушение арендатором обязательств по аренде договор или настоящий Закон во время субаренды; и
  2. субарендатор имеет право на льготы и несет ответственность перед арендатором за нарушение обязательств субарендатора по субаренде договора или настоящего Закона во время субаренды.

Арендодатель и субарендатор не несут ответственности друг перед другом за нарушение условий аренды соглашения или RTA. Субарендатор должен обратиться к арендатору в отношении нарушения RTA; арендатор может, в свою очередь, потребовать от домовладельца исполнения обязательств и наоборот.

Раздел 99 RTA предусматривает применение определенных положений с необходимыми модификации в отношении арендатора, который сдал в субаренду арендуемую квартиру, как если бы арендатор был арендодатель и субарендатор были арендатором.

  • Раздел 59 — задолженность по аренде
  • Раздел 60 — искажение информации о доходах 3
  • Статья 61 — Противозаконное действие
  • Раздел 62 — повреждение арендуемой квартиры
  • Раздел 63 — Ускоренное расторжение
  • Раздел 64 — Вмешательство в удовольствие
  • Раздел 65 — вмешательство в получение удовольствия в небольшом здании
  • Раздел 66 — снижение безопасности
  • Участок 67 — перенаселенность
  • Раздел 68 — Дальнейшее нарушение (второе уведомление)

Кроме того, параграф 2 статьи 99 RTA разрешает арендатору подавать заявление против субарендатор согласно разделу 69 для заказа на основаниях, перечисленных выше.Арендатор может также применимы в соответствии с разделом 87 для выплаты задолженности по аренде, разделом 89 в отношении повреждения съемное жилье и раздел 148, касающийся домов престарелых.

Подраздел 135 (1) RTA предусматривает, что арендатор или бывший арендатор арендуемой квартиры может обратиться в Правление с просьбой о том, чтобы домовладелец, суперинтендант или агент арендодателя выплачивать арендатору любые деньги, собранные или удержанные в нарушение RTA. Подраздел 135 (3) RTA предусматривает, что субарендатор может подать в Правление заявку на получение приказ в соответствии с подразделом 135 (1), как если бы субарендатор был арендатором, а арендатор — арендодатель.Помимо раздела 135, в RTA нет явных полномочий для субарендатор подает иск против главного арендатора.

Узкое толкование RTA приведет к тому, что субарендатор не сможет подать заявку на LTB по любому другому разделу, кроме 135. Арендатор, напротив, может подать против субарендатора по многим из тех же оснований, на которых домовладелец может подать арендатор. Это создало бы правовой дисбаланс, при котором субарендатор не имел бы прав как арендатор, но будет иметь все обязательства арендатора.

Пункт 97 (4) (b) RTA, однако, предусматривает, что субарендатор имеет право на льготы. и несет ответственность за нарушения в соответствии с RTA во время субаренды. Для этого положение, имеющее как юридическую, так и практическую силу, субарендатор должен иметь возможность льготы, на которые субарендатор имеет право по сравнению с главным арендатором.

Лицо, заявляющее, что является субарендатором, но не уполномоченным субарендатором, может иметь права по отношению к главному арендатору, но не имеет этих прав в процессе Доска.Любые права, которые лицо может иметь за пределами RTA, должны быть рассмотрены в суде.

Правопреемники и уступки
Правопреемник

В RTA нет определения «правопреемник».

Правопреемник в контексте аренды жилого помещения — это лицо, которому арендатор право на аренду жилого помещения перешло к арендатору.

Раздел 95 RTA применяется к передаче арендуемой единицы арендатором другому человек.

В случае передачи арендуемой квартиры арендатор должен получить согласие арендодателя к переуступке.

Запрос на назначение может быть общим или конкретным. Если запрос общий, применяется подраздел 95 (2) RTA, и, если запрос носит конкретный характер (то есть к конкретному названный правопреемник), применяется подраздел 95 (3) RTA.

Прежде чем запросить согласие арендодателя на уступку правопреемника, Арендатор имеет право получить подтверждение от арендодателя о том, является ли арендодатель, в принципе готовы дать согласие на уступку.

Арендодатель имеет право отказать в согласии на уступку арендуемой квартиры в случае как общее, так и конкретное задание. Если домовладелец полностью отказывается дать согласие на уступку или не отвечает арендатору в течение семи дней после того, как арендатор обратился с просьбой о согласии арендодателя на переуступку, арендатор может предоставить арендодатель уведомление о расторжении договора в течение тридцати дней после даты, когда арендатор запросил согласие на уступку.Дата прекращения, указанная в уведомлении, должна быть на как минимум количество дней после даты уведомления, которое является меньшим из периода уведомления для прекращения аренды, в противном случае требуется в соответствии с RTA и 30 дней.

Если арендодатель дал принципиальное согласие на переуступку, арендатор все же должен получить дополнительное согласие арендодателя на переуступку определенного правопреемника. В таком случае, домовладелец определит, является ли потенциальный правопреемник подходящим арендатором.В домовладелец может отказаться дать согласие на конкретное задание. Например, домовладелец был было установлено, что разумно отказал в согласии предложенным правопреемникам арендатора, если арендодатель вел и следил за списком ожидания для потенциальных арендаторов зданий он владел. ( Бернс против Belmont Construction Co., [1987] O.J. № 1732 (Онтарио, округ Колумбия)

Подраздел 98 (1) RTA предусматривает, что если арендодатель произвольно или необоснованно отказать в согласии на уступку потенциальному правопреемнику, арендатору или бывшему арендатору может обратиться в Правление с просьбой о вынесении постановления о том, что арендодатель произвольно или необоснованно отказал в согласии на уступку потенциальному правопреемнику.Если Совет приходит к выводу, что арендодатель произвольно или необоснованно отказал в согласии на уступку потенциальному правопреемнику Правление может в соответствии с подразделом 98 (3) RTA:

  • Разрешить выполнение предложенного задания;
  • Разрешить альтернативное назначение, предложенное арендатором;
  • Прекратить аренду; и / или
  • Обеспечьте снижение арендной платы арендатора или бывшего арендатора.

В соответствии с подразделом 98 (4) RTA, Правление может устанавливать условия относительно задания.

С согласия арендодателя на уступку правопреемник принимает на себя обязательства арендатор и льготы по обязательствам арендодателя. Цессионарий не несет ответственности перед арендодателя за любые нарушения RTA или договора аренды, которые произошли до дата переуступки. Аренда продолжается на тех же условиях, что и в случае с первоначальный арендатор.

Цедент (бывший арендатор) несет ответственность перед арендодателем за любое нарушение арендатором обязательств и может привести в исполнение против арендодателя любые обязательства арендодателя в соответствии с договор аренды или RTA, если нарушение бывшим арендатором или арендодателем Обязательство относится к периоду до даты уступки.В случае, если правопреемник (текущий арендатор) нарушает любые обязательства перед арендодателем после даты уступки, бывший арендатор не несет ответственности ни перед арендодателем, ни перед нынешним арендатор в разбирательстве в Правлении.

В соответствии с пунктом 95 (8) (c) RTA, если первоначальный арендатор начал производство в соответствии с RTA до даты вступления в силу уступки аренды, и преимущества или обязательства нового арендатора (правопреемника) могут быть затронуты в продолжая процесс, начатый первоначальным арендатором, новый арендатор имеет возможность присоединиться к этому заявление или продолжение разбирательства.

Согласие на уступку и субаренду — Соображения Кодекса прав человека

Следует сделать ссылку на положения Руководства по толкованию 17 — Человек Права .

При рассмотрении вопроса о том, произвольно или необоснованно отказал арендодатель в согласии с уступки или субаренды арендуемой единицы, Совет будет учитывать, в не давая согласия на предложенную уступку или субаренду, домовладелец действовал в способом, который противоречит обязанности арендодателя соблюдать требования Кодекс прав человека .



1 Раздел 100 RTA разрешает домовладельцу подавать в Правление распоряжение о прекращении аренды жилого помещения. арендатора и выселение лица, которому арендатор передал арендуемую квартиру, если арендатор передал размещение не в рамках санкционированной субаренды или переуступки.

2 В соответствии с разделом 67 RTA арендодатель может направить арендатору уведомление о прекращении аренды, если количество людей, постоянно занимающих арендуемую квартиру, приводит к нарушению здоровья, безопасности или жилищные стандарты, требуемые законом.

3 Обратите внимание, что раздел 60 никогда не может применяться в субаренде. Раздел 60 относится к описанному объекту аренды. в разделе 7, но в разделе 7 указано, что разделы 95-99 не применяются к арендуемой единице, описанной в разделе 7.


6 января 2012 г.


Закон об арендодателях и арендаторах | Wex | Закон США

Обзор

Закон о арендодателях и арендаторах регулирует аренду коммерческой и жилой недвижимости. Он состоит в основном из государственных статутов и общего права.Ряд штатов основывают свое статутное право либо на Едином законе о домовладельцах и квартиросъемщиках (URLTA), либо на Типовом кодексе домовладельцев и арендаторов жилых помещений. Кроме того, федеральное статутное право может иметь значение во время национальных / региональных чрезвычайных ситуаций и для предотвращения форм дискриминации.

Четыре основных типа отношений арендодатель-арендатор

Правовые отношения между арендодателем и арендатором основываются как на договорном, так и на имущественном праве. Арендатор имеет имущественный интерес в земле (исторически не владение недвижимостью) в течение определенного периода времени, прежде чем имущественный интерес переходит обратно к арендодателю. См. памятников государственной собственности. Хотя эти четыре типа отношений в целом верны, они регулируются законодательными актами штата, а также фактическим договором аренды, согласованным между домовладельцем и арендатором.

Продолжительность аренды обычно делится на 1 из 4 категорий:

  1. Срок аренды
    1. Отношения длятся в течение фиксированного периода, который заранее согласовывается как арендодателем, так и арендатором. Когда период заканчивается, то же самое происходит и с собственническими правами арендатора /
    2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать доступ других (включая землевладельца), а также сдавать в субаренду или уступать собственность.
  2. Периодическая аренда
    1. Отношения автоматически возобновляются, если домовладелец заранее не уведомляет о расторжении
    2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать других (включая арендодателя в доступе на землю и сдавать в субаренду или передавать имущество).
  3. Аренда по завещанию
    1. Не существует фиксированного периода окончания. Отношения продолжаются столько, сколько желает арендатор и арендодатель.
  4. Аренда с правом собственности
    1. Арендатор продолжает проживать в собственности после истечения срока аренды.

Отношения арендодатель-арендатор основаны на обязанностях, запрещенных статутным правом, общим правом или индивидуальной арендой. В основе любой аренды лежит подразумеваемое соглашение о спокойном наслаждении. Этот договор гарантирует арендатору, что его владение не будет нарушено кем-либо, имеющим более высокий законный титул на землю, включая арендодателя.

Передача доли арендатора

Переуступка и субаренда

С учетом ограничений, прямо указанных в договоре аренды, арендатор обычно имеет возможность передать свою долю собственности третьей стороне. Эта передача принимает форму двух различных действий:

  1. Переуступка — арендатор полностью передает свою долю в собственности третьей стороне. Третья сторона фактически становится новым арендатором.
  2. Субаренда — арендатор передает свой интерес третьей стороне, но арендатор сохраняет ревизионный интерес.Арендатор становится субарендатором, а третье лицо становится субарендатором.
    1. Под «ревизионным процентом» подразумевается то, что при определенных согласованных условиях проценты по собственности возвращаются субаренденту. Когда это произойдет, у субарендатора больше не будет интереса к собственности.

Право собственности

Всякий раз, когда стороны намереваются передать долю, они всегда должны учитывать причастность к наследству и причастность договора:

  1. Право собственности — это относится к сторонам, фактически ответственным за имущество.
    1. В субаренде домовладелец, арендатор и субарендатор находятся в праве собственности.
    2. При переуступке только домовладелец и субарендатор находятся в праве собственности.
  2. Конфиденциальность договора — это относится к сторонам по договору о недвижимости.
    1. В субаренду или переуступку сюда входят арендодатель, арендатор и субарендатор.

Ограничения на передачу

Как указано выше, возможность передачи процентов подвержена определенным ограничениям, установленным договором аренды между арендодателем и арендатором.Обычно существует 3 таких статьи, которые могут использоваться в договоре аренды:

  1. Оговорка о единоличном усмотрении — арендодатель может отказаться от субаренды по любой причине или без причины, но не по плохой причине.
  2. Оговорка о разумности — домовладелец может отказаться от субаренды на коммерчески разумной основе (подробно описано ниже).
  3. В аренде нет стандарта — для аренды может требоваться согласие арендодателя, но договор аренды может не содержать стандарта, определяющего согласие.

Коммерческая обоснованность

Что касается «коммерчески обоснованного» стандарта, суды будут использовать балансирующий тест, в котором суд уравновесит коммерческие разумные и неразумные факторы, чтобы определить, отказался ли домовладелец от субаренды на основании коммерчески разумных или коммерчески необоснованных факторы.Если отказ был коммерчески необоснованным, суд прикажет домовладельцу разрешить субаренду.

  1. Обоснованные факторы (неполный список):
    1. финансовая ответственность предполагаемого правопреемника / субарендатора; пригодность предполагаемого использования цессионарием / субарендатором для конкретной собственности; законность предполагаемого использования цессионарием / субарендатором; необходимость переоборудования помещения в связи с предполагаемым использованием цессионарием / субарендатором; характер занятости (т. е. офис, фабрика, клиника и т. д.)
  2. Необоснованные факторы (неисчерпывающий список):
    1. отказ исключительно на основании личного вкуса, удобства или чувствительности; отказ, чтобы взимать более высокую арендную плату, чем было первоначально оговорено; отказ на основании религиозных возражений

Под выселением подразумевается, что домовладелец запрещает арендатору использовать собственность, как правило, из-за того, что арендатор существенно нарушает договор аренды и / или не платит согласованную арендную плату.

Арендодатель, однако, не может выселить арендатора в отместку за то, что арендатор сообщил о жилищных нарушениях или других проблемах с состоянием собственности.Обычно это называют доктриной ответного выселения.

Обычно арендодатель имеет один из двух способов выселения арендатора:

  1. Самостоятельное выселение
    1. Арендодатель физически входит в помещение и заставляет арендатора покинуть его. Однако муза домовладельца применяет лишь разумное количество силы. В ограниченном количестве юрисдикций, где все еще разрешены выселения с целью самопомощи, суд определит, какой будет «разумная» сила.
  2. Подать в суд на арендатора.
    1. Арендодатель может подать иск о выселении арендатора. Если суд выносит решение о выселении, домовладелец должен разрешить сотруднику правоохранительных органов привести решение в исполнение.

Однако в большинстве юрисдикций не допускается выселение по принципу самопомощи. Следовательно, для того, чтобы домовладелец выселил арендатора, арендодатель обычно должен подать иск против арендатора в суд и позволить суду обеспечить исполнение постановления о выселении.

Конструктивное выселение

Конструктивное выселение — это когда арендатор покидает арендованное имущество из-за поведения арендодателя, которое существенно мешает согласованной цели арендатора и препятствует тому, чтобы имущество было сдано в аренду.

Конструктивное выселение вызвано неправомерным поведением домовладельца. Неправомерное поведение может быть устранено путем неправомерного бездействия, когда арендодатель выполняет одно из пяти действий:

  1. не выполняет обязательства по аренде
  2. не обеспечивает надлежащего содержания и контроля над общей площадью
  3. нарушает установленную законом обязанность перед арендатором
  4. не выполняет обещанный ремонт
  5. допускает неприятное поведение

В дополнение к существенному упущению домовладельцем одного из этих 5 элементов, арендатор также должен покинуть собственность в разумные сроки.В противном случае арендатор отказывается от права на конструктивное выселение. Кроме того, если арендатор уезжает по истечении разумного периода времени, суд может признать, что арендатор отказался от жилья (обсуждается ниже).

В некоторых юрисдикциях допускается частичное конструктивное выселение. Это происходит, когда конкретная часть арендованного имущества становится непригодной для использования арендодателем. В результате суд вынесет решение о конструктивном выселении этой части арендуемого имущества. Для частичного конструктивного выселения обычно требуются те же элементы, что и для обычного конструктивного выселения.

Конструктивное выселение происходит, когда домовладелец делает помещение непригодным для проживания.

Отказ от жилья

Отказ от жилья происходит, когда арендатор отвечает всем 3 из следующих факторов:

  1. Арендатор безосновательно освобождает арендованное имущество
  2. Арендатор не имеет намерения возвращаться в недвижимость
  3. Арендатор не выполняет арендную плату

Чтобы взыскать за отказ, домовладелец может предпринять одно из трех действий:

  1. Подать в суд на арендатора за всю причитающуюся арендную плату
  2. Прекратить договор аренды
  3. Чтобы уменьшить ущерб, приобретя другого арендатора, а затем предъявив иск предыдущему арендатору за любую потерю аренда
    1. Отметим, что если кто-то предлагает заплатить за недвижимость меньше рыночной стоимости, а владелец отказывается, это не является отказом от компенсации ущерба. время аренды и во время аренды.В большинстве штатов есть подразумеваемая гарантия пригодности для проживания. Это требует от домовладельца строгого соблюдения строительных норм и правил жилищного строительства. Если в договоре аренды содержится пункт об отказе от подразумеваемой гарантии пригодности для проживания, суд, как правило, отказывает в исполнении этого пункта.

      При нарушении гарантии пригодности для проживания суды обычно допускают одно из трех средств правовой защиты:

      1. Арендатор может удерживать арендную плату до тех пор, пока арендодатель не отремонтирует недвижимость
      2. Арендатор сможет удерживать арендную плату и может использовать деньги для оплаты ремонта вместо этого
      3. Арендатор сможет подать иск о возмещении ущерба

      Согласно третьему методу (предъявление иска о возмещении ущерба), обычно существует 3 метода взыскания:

      1. Суд вычитает стоимость поврежденного имущества из неповрежденная стоимость имущества
      2. Суд вычтет сумму поврежденной арендной платы из стоимости арендной платы в неповрежденном состоянии
      3. Уменьшение в процентах
        1. Это относится к проценту, на который использование арендатором помещения было сокращено из-за непригодности для проживания .Для этого суд рассмотрит существенность дефектов и продолжительность их существования.

      Дискриминация

      Федеральный закон запрещает дискриминацию на рынке жилья и аренды. См. Закон о гражданских правах 1866 года и 42 Кодекса США, глава 45 Федерального закона о справедливом жилищном обеспечении.

      Neithamer v Brenneman Property Services Inc (1999) — ведущее дело, касающееся дискриминации арендодателем потенциального арендатора.Суд в этом деле создал тест (показанный ниже), когда домовладелец допускает дискриминацию потенциального арендатора.

      Если истец (потенциальный арендатор) не предлагает прямых доказательств дискриминации, то истец должен доказать дело prima facie , которое состоит из 4 компонентов. Бремя доказывания всех четырех компонентов лежит на истце; если он это сделает, то суд установит, что домовладелец действовал в нарушение Закона о справедливом жилищном обеспечении, сделав вывод о незаконной дискриминации:

      1. Истец является членом защищенного класса, и домовладелец знал об этом или подозревал, что это правда
      2. Истец подал заявку и был квалифицирован для сдачи в аренду рассматриваемой собственности
      3. Ответчик отклонил ходатайство истца
      4. После этого имущество оставалось доступным и не сдавалось в аренду

      Суд в деле Fair Housing Council of San Francisco v.Roommate.com (2007), однако, установил ограничение на правило от Neithamer . Суд Fair Housing постановил, что антидискриминационные положения Закона о справедливом жилищном обеспечении не применяются к выбору соседей по комнате.

      Кроме того, есть еще 2 ситуации, в которых арендодатель освобождается от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении. Когда физическое лицо является домовладельцем одноквартирного дома или когда физическое лицо является домовладельцем занимаемого владельцем жилища с 4 или менее квартирами, то домовладелец также будет освобожден от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении.

      Закон о найме жилья | Союз арендаторов

      Обратите внимание, что особые правила во время COVID-19 могут повлиять на некоторую информацию в этом информационном бюллетене. Смотрите наше Руководство по COVID-19 здесь.


      Как арендатор, вы имеете права в соответствии с Законом о жилищной аренде от 2010 г. и Положением о о жилищной аренде от 2019 г. . В этом информационном бюллетене кратко излагается закон штата Новый Южный Уэльс об аренде жилья, включая его действие, ваши права и обязанности, а также определенные условия стандартного договора аренды.

      Что означает Закон для арендаторов

      • На большинство видов аренды жилья в Новом Южном Уэльсе распространяется действие Закона об аренде жилых помещений от 2010 г. («Закон»).
      • Закон и нормативные акты устанавливают стандартный договор аренды жилого помещения, который дает права и обязанности арендодателям и арендаторам.
      • Закон наделяет Гражданский и административный суд штата Новый Южный Уэльс полномочиями рассматривать и разрешать споры по поводу аренды жилья, включая споры о залоге.

      На кого распространяется действие Закона

      • частные арендаторы, заключившие письменный или устный договор аренды жилья
      • арендаторов социального жилья, включая арендаторов DCJ Housing, поставщиков общественного жилья и жилищного управления для аборигенов.Поставщики социального жилья имеют определенные права и обязанности в соответствии с Законом №
      • .
      • человек, которые снимают жилье в земельном комплексе

      На кого / что Закон не распространяется

      • человек, которые владеют домом и арендуют участок в сообществе аренды земли, подпадают под действие Закона о жилых (арендованных) сообществах от 2013 года . (см. thenoticeboard.org.au)
      • «защищенных» арендаторов, проживающих в помещениях, подпадающих под действие бывшего Закона об арендодателях и арендаторах (поправка) 1948 года
      • дома престарелых или временного интерната
      • апарт-отелей, отелей, мотелей и туристических хостелов
      • больниц и домов престарелых
      • Помещения клуба для временного проживания
      • помещений, используемых в основном для торговли, профессии, бизнеса или сельского хозяйства
      • договоров аренды парков отдыха
      • пенсионный договор на проживание в деревне
      • договоров о предоставлении убежища или убежища
      • договоров о размещении и проживании (см. Информационный бюллетень 14: Пансионеры и квартиранты )
      • договоров на право проживания в жилом помещении не более 3 месяцев на отдых

      Закон также не применяется:

      • , если арендатор добросовестно заключил договор о продаже, покупке или ипотеке жилого помещения
      • , где арендатор является акционером, проживающим в помещении, имеющем право собственности на компанию
      • , если договор аренды является частью договора купли-продажи долевого участия, который дает арендатору возможность купить
      • для большинства семейных отношений.

      Ваши права в соответствии с Законом

      • получить копию договора аренды жилого помещения, отчет о состоянии, заполненный домовладельцем / агентом и Справедливой торговлей штата Новый Южный Уэльс Контрольный список для нового арендатора
      • на сдачу в аренду вам помещения в приемлемом состоянии чистоты и пригодного для проживания в
      • для получения квитанций об аренде (если вы не платите арендную плату на указанный банковский счет)
      • , чтобы вам было предложено хотя бы одно средство оплаты аренды, за которое вы не понесете никаких затрат
      • арендная плата увеличивается не чаще одного раза в 12 месяцев, при периодической (непрерывной) аренде
      • получить письменное уведомление за 60 дней о повышении арендной платы
      • для спокойного пользования помещением — арендодатель / агент не должен вмешиваться в ваше владение помещением
      • для разумного покоя, комфорта и уединения
      • , чтобы иметь разумные замки и безопасность
      • для проведения надлежащего ремонта и технического обслуживания
      • получить разрешение на внесение незначительных изменений, e.грамм. установка штор или меры безопасности детей
      • в счет оплаты любого оплаченного вами срочного ремонта — до 1000 долларов
      • , чтобы обратиться в Трибунал за распоряжениями, если домовладелец нарушил договор аренды
      • для получения письменного уведомления арендодателя о расторжении договора аренды
      • для получения уведомления об изменении имени и адреса арендодателя или его агента
      • отказать арендодателю в доступе, за исключением определенных обстоятельств и с надлежащим уведомлением
      • не подлежат незаконному выселению.

      Ваши обязательства по Закону

      • , чтобы заполнить отчет о состоянии и передать арендодателю / агенту копию в течение 7 дней
      • для своевременной оплаты аренды
      • для своевременной оплаты расходов на воду и коммунальные услуги (электричество, газ или нефть), если в помещениях установлены отдельные счетчики и установлены меры по повышению эффективности использования воды.
      • по уходу за помещением
      • для возмещения любого ущерба, причиненного вами или вашими гостями
      • , чтобы сообщить о необходимости ремонта или технического обслуживания
      • не вносить изменения или дополнения без разрешения арендодателя (арендодатель не должен необоснованно отказывать в согласии на изменения незначительного характера)
      • не изменять, не удалять или не добавлять замок или защитное устройство без согласия арендодателя (за исключением определенных ситуаций домашнего насилия)
      • не использовать и не разрешать использование помещения в незаконных целях
      • не создавать и не допускать неудобств
      • не мешать спокойствию, комфорту или уединению соседей
      • , чтобы дать правильное письменное уведомление, когда вы покидаете
      • , чтобы оставить помещение в состоянии, аналогичном тому, в котором вы его арендовали, за исключением нормального износа.

      Условия типового договора аренды

      Закон гласит, что арендодатели должны использовать стандартные условия, изложенные в Положении об аренде жилых помещений 2019 . Многие термины совпадают с перечисленными выше.

      Условия стандартного договора аренды жилого помещения не могут быть изменены (за исключением договоров аренды, которые заключаются на фиксированный срок 20 лет или более — обратитесь в местную консультационную и адвокатскую службу для получения дополнительной информации).
      Если вы не выполняете свои обязанности, о вас могут сказать, что вы «нарушили» (нарушили) условия соглашения.

      Запрещенные условия

      Раздел 19 (2) Закона гласит: «Условия, имеющие следующие последствия, не должны включаться в договор аренды жилого помещения:

      а. что арендатор должен профессионально очистить ковер или оплатить стоимость такой очистки в конце срока аренды [кроме случаев, когда уборка требуется из-за того, что животные содержались в помещении во время аренды],
      b. что арендатор должен заключить определенную или любую форму страхования,
      c. освобождение арендодателя от ответственности за любое действие или бездействие арендодателя, агента арендодателя или любого лица, действующего от имени арендодателя или агента арендодателя,
      d.что, если арендатор нарушает соглашение, арендатор обязан уплатить всю или часть оставшейся арендной платы по договору, увеличенной арендной плате, штрафу или заранее оцененному ущербу,
      e. что, если арендатор не нарушает соглашение, арендная плата будет или может быть уменьшена или арендатору будет или может быть выплачена скидка арендной платы или другая выгода ».

      Кроме того, в Положении сказано:

      «Соглашение об аренде жилого помещения не должно содержать условия, в соответствии с которым арендатор должен использовать услуги определенного лица или предприятия для выполнения любых обязательств арендатора по соглашению.”

      Несогласованные и запрещенные термины недействительны

      Срок недействителен, если он составляет:

      • не соответствует условиям стандартного договора аренды жилого помещения или
      • запрещено законом или нормативными актами.

      Дополнительные условия

      • Дополнительные условия могут быть включены в стандартный договор найма жилого помещения, если:
      • Вы и арендодатель согласны с ними
      • , они не противоречат Закону о жилищной аренде от 2010 г. или любому другому законодательству
      • они не противоречат условиям стандартного договора.

      Если вы не уверены в дополнительном сроке, обратитесь за советом в местную консультационную и адвокатскую службу арендаторов или подайте в Трибунал постановление о том, что срок недействителен.

      Информационный бюллетень обновлен в марте 2020 г.


      Этот информационный бюллетень предназначен для ознакомления с законом и не должен использоваться вместо юридической консультации. Он применяется к людям, которые проживают или подпадают под действие закона, поскольку он применяется в Новом Южном Уэльсе, Австралия.© Союз арендаторов Нового Южного Уэльса.

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
Back to top