Жск договор что это такое: Что собой представляет договор ЖСК? Основные особенности и отличия договора ЖСК от ДДУ

Содержание

Что собой представляет договор ЖСК? Основные особенности и отличия договора ЖСК от ДДУ

У покупателей недвижимости в строящихся домах есть два варианта: приобретение квартиры по договору долевого участия или участия в ЖСК. Каждый из указанных способов имеет свои преимущества и недостатки.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

8 (800) 350-31-84

Что такое договор ЖСК, и для чего он нужен

Согласно статистике, до 30% квартир в российских новостройках продаются путем заключения договора ЖСК.

Жилищно-строительный кооператив выступает объединением физических и юридических лиц, которые добровольно объединились для строительства недвижимости. Члены такого кооператива материально участвуют в процедуре возведения дома, его реконструкции и содержании через внесение паевых взносов.

Покупатель квартиры в строящемся доме становится пайщиком и подписывает с ЖСК договор. В нем ЖСК обязуется передать пайщику квартиру с определенными характеристиками, а пайщик – выплатить полную стоимость пая и принять ее. Участники регулярно вносят взносы в ЖСК, итоговая стоимость которых равна стоимости квартиры. После полной выплаты пая участник может стать собственником недвижимости.

Договор ЖСК – это важнейший документ, который регулирует взаимоотношения между пайщиками (будущими собственниками квартир) и ЖСК. В нем описываются условия для вложения денег в застройку, правила внесения первоначального взноса и последующих платежей за квартиру, характеристика недвижимости, порядок принятия решений в кооперативе и условия выхода пайщика из ЖСК.

Договор ЖСК содержит права и обязанности сторон и важнейшие условия продажи недвижимости. Если в отношении ДДУ многие аспекты оговорены на законодательном уровне, то все спорные ситуации между правлением ЖСК и пайщиками разрешаются с учетом положений заключенного ими договора. Поэтому его значение сложно переоценить.

После подписания договора все условия продажи недвижимости считаются согласованными сторонами, и их правоотношения приобретают юридическую силу.

Также договор ЖСК является одним из документов, который предъявляется пайщиком при переоформлении права собственности на квартиру в свою пользу в Росреестре.

Стоит отметить, что взаимоотношения кооператива с пайщиком также регулируются не только договором ЖСК, но и уставом. В частности, существенные условия работы кооператива (такие, как порядок выхода или принятия в члены кооператива) могут быть прописаны именно в уставе, а не в договоре. Но при подписании договора пайщик подтверждает свое согласие со всеми положениями устава.

Порядок оформления договора

Перед заключением договора потенциальному пайщику стоит проверить следующую информацию:

  1. Сведения о кооперативе: когда и где зарегистрирован кооператив (в какой ФНС).
  2. Репутацию ЖСК: в частности, отзывы и упоминания о нем в интернете.
  3. Наличие судебных разбирательств с участием ЖСК.
  4. Не находится ли кооператив в стадии ликвидации, банкротства или финансового оздоровления.
  5. Узнайте, сколько еще ЖСК зарегистрировано на председателя (если их несколько, то это может стать опасным сигналом).
  6. Обладает ли ЖСК разрешением на строительство именно на указанной в договоре земле. Очень часто проблемы при строительстве у ЖСК возникают из-за неоформленных должных образом прав на земельные участки.
Если ЖСК привлекает к строительству внешнего подрядчика, то такие документы, как проектная декларация, срок действия разрешения на строительство и свидетельство о праве собственности проверяются у застройщика.

После того как предварительный этап завершен, процедура подписания договора с ЖСК предполагает прохождение таких шагов:

  1. Будущий пайщик подает на имя председателя заявление в свободной форме с просьбой о вступлении в члены ЖСК.
  2. При подаче такого заявления нужно получить от кооператива расписку о том, что оно принято к рассмотрению.
  3. На рассмотрение заявления ЖСК отводится месяц.
  4. Кандидатура пайщика в обязательном порядке рассматривается на общем собрании кооператива.
  5. Если в отношении пайщика был вынесен положительный вердикт, то ему выдается заверенная выписка из решения общего собрания о вступлении в ЖСК.
  6. Пайщик уплачивает членские взносы в ЖСК и получает платежные документы об этом.
  7. Подписывается договор между ЖСК и пайщиком.

Содержание

Законодательно вопрос содержания и формы договора ЖСК никак не урегулирован. Его содержание и структура являются свободными и определяются по соглашению сторон. Условия заключения договора свободные.

Договор ЖСК обязательно должен иметь письменный вид и оформляется по числу участников. В договоре ЖСК должны быть прописаны следующие условия:

  1. Характеристики строящейся недвижимости и квартиры: этаж и площадь. Из договора четко должно быть понятно, какую квартиру получит пайщик, с какими характеристиками и в каком доме.
  2. Алгоритм повышения стоимости квадратного метра квартиры (главное, чтобы договор предусматривал, что этот вопрос должен решаться по решению собрания участников).
  3. Порядок внесения членских и паевых взносов.
  4. Какие взносы, помимо паевого, предусмотрены в ЖСК, порядок и периодичность их внесения.
  5. Сведения о земельном участке, на котором строится дом, его кадастровый номер (пайщику следует уточнить, кому принадлежит указанный участок, и обладает ли ЖСК правом на его застройку).
  6. Сроки окончания строительства (в интересах пайщика, чтобы здесь также был пункт о неустойке застройщика при просрочке обязательств).
  7. Оплата коммунальных платежей в строящемся доме (кто должен оплачивать коммунальные услуги).
  8. Порядок предоставления квартиры.
  9. Условия выхода из кооператива и расторжения договора. Исключение пайщика из числа членов кооператива может происходить по его инициативе или по решению собрания ЖСК (такое решение собрание может принять из-за невыполнения пайщиком своих обязательств).
  10. Порядок возврата денег пайщику при выходе из кооператива.
  11. Штрафные санкции для пайщика и ЖСК при нарушении своих обязательств
    (например, за просрочку при внесении паевого взноса).
  12. Реквизиты кооператива (их стоит дополнительно сверить с данными из ЕГРЮЛ, которые есть в открытом доступе).
  13. Сведения о пайщике.
Образец договора ЖСК можно скачать здесь. Договор подписывается каждой из сторон и вступает в силу со дня его подписания.

Договор является внутренним документом и не подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Чем отличается договор ЖСК от ДДУ

Разница между договором ЖСК и ДДУ лежит в их правовом регулировании. Работа с договорами долевого участия регулируется по 214-ФЗ «О долевом участии…», а работа с жилищно-строительными кооперативами – по 215-ФЗ «Закон о ЖСК».

Договоры долевого участия или ДДУ представляют собой схему, согласно которой, квартиры в строящихся домах реализуются между дольщиками. По сути, лица, которые вносят средства по ДДУ, становятся инвесторами строительства.

Договоры участия в Жилищно-строительном кооперативе представляют собой схему, согласно которой, покупатели квартиры вносят паевые взносы (их также называют пайщиками). Фактически они вступают в сообщество граждан, целью которых является постройка жилого дома.

Рассмотрим разницу между договором долевого участия и участия в ЖСК.

Критерий Договор долевого участия 214-ФЗ Договор ЖСК 215-ФЗ
Регистрация договора в Росреестре Договоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в Росреестре В Росреестре регистрируется только право собственности на квартиру после выплаты всех паевых взносов и окончания строительства дома. Поэтому есть риски купить по договору ЖСК уже ранее проданную квартиру
Стоимость квартиры Указывается полная стоимость недвижимости, которая по закону не может измениться. Но застройщик может предложить заключить допсоглашение к основному договору с увеличивающейся стоимостью, хотя дольщик может и не соглашаться 215-ФЗ не содержит запрета на увеличение стоимости квартиры. Председатель кооператива по согласованию с его участниками может в любой момент увеличить стоимость недвижимости, например, по причине удорожания строительных материалов или по иным обстоятельствам, которые сделали невозможным окончание строительства по заданной ранее сумме. Но договор с ЖСК может защищать пайщиков и содержать пункт о невозможности пересмотра стоимости квартиры.
Окончание строительства В ДДУ приводятся четкие сроки окончания строительства. При возникновении просрочки по обязательствам застройщик обязан компенсировать дольщикам издержки Законодательство не содержит каких-либо мер ответственности при срыве сроков строительства по договору ЖСК
Рассрочка выплат Рассрочка по выплатам в рамках 214-ФЗ допускается вплоть до окончания строительства Законодательством предусмотрена возможность внесения паевых взносов за квартиру уже после сдачи дома

Что лучше для покупателя квартиры: ДДУ или ЖСК

Однозначно ответить на вопрос, какой договор предпочесть покупателю (ДДУ или ЖСК), нельзя. Каждую ситуацию покупки недвижимости необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. При этом потенциальному покупателю стоит понимать преимущества и недостатки разных форм взаимодействия с застройщиками.

Преимущества и недостатки ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ имеет свои неоспоримые преимущества, среди которых:

  1. У застройщика в обязательном порядке должны быть свои разрешительная документация
    и проектная декларация.
  2. Договор содержит фиксированную стоимость квартиры, которая не может быть пересмотрена застройщиком в одностороннем порядке. Застройщики должны самостоятельно решать проблему увеличения стоимости строительных материалов без привлечения дольщиков.
  3. Дом построят именно в том виде, в каком он был заложен в проектной документации. Он не может неожиданно и незапланированно увеличиться на несколько этажей, в нем не появятся пристройки и прочие здания.
  4. Договором гарантируется прозрачная схема его расторжения и компенсации понесенных убытков.
  5. Существуют понятные гарантийные сроки застройщика на разные виды работ.

Но хотя законодательство достаточно хорошо защищает права дольщиков, не лишен данный договор и определенных недостатков:

  1. Стоимость квартир по ДДУ обычно больше, чем по ЖСК. А в связи с обязательным отчислением части стоимости квартир в специальный компенсационный фонд квартиры по ДДУ стали еще на порядок дороже. Согласно действующему законодательству, строители должны отчислять 1-1,5% стоимости квартир в компенсационный фонд.
  2. Договор долевого участия предполагает длительный этап их регистрации.
  3. В договоре содержится ограниченный перечень оснований для расторжения.

Преимущества и недостатки договора ЖСК

В числе преимуществ приобретения квартиры по договору ЖСК можно отметить возможность получения значительной скидки на квартиру и ее более низкая стоимости, чем по ДДУ. Связано это с тем, что на кооперативы не накладываются требования об отчислениях дополнительных сборов.

Также достоинством ЖСК является то, что пайщики могут непосредственно влиять на ход строительства. Дело в том, что все важнейшие вопросы решаются в ЖСК на собраниях участников.

Среди отрицательных моментов покупки квартиры по договору ЖСК можно отметить:

  1. Пайщику придется дополнительно заплатить взнос за вступление в кооператив: обычно это 1-3% от стоимости недвижимости.
  2. Существует опасность двойных продаж.
  3. Фактически дольщик меньше защищен законодательно, чем покупатель по ДДУ.
  4. Покупателю сложно перепродать свою долю даже через переуступку прав. Дело в том, что покупатель его пая должен пройти процедуру вступления в состав кооператива, а его кандидатуру могут не одобрить иные участники.
  5. Есть риски увеличения стоимости недвижимости, так как цена не является фиксированной.
  6. Отсутствует ответственность застройщика за срыв сроков.

Таким образом, договор ЖСК регулирует взаимоотношения между пайщиками и председателями. В отношении такого договора нет четко установленных правил для его описания. В нем могут содержаться любые условия продажи недвижимости в строящемся доме, сроки возврата денег пайщикам и пр. Договор ЖСК стоит заключать только после детальной проверки деятельности кооператива и представленной им документации. Договор ЖСК обладает свойственными ему преимуществами и недостатками перед ДДУ.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии. Это бесплатно.

8 (800) 350-31-84

Рейтинг автора

41

Автор статьи

Юрист

Написано статей

147

Загрузка…

Что такое жилищно-строительный кооператив (ЖСК)? Управление, права и обязанности его членов, порядок вступления, образец заявления о выходе

Стандартная процедура приобретения недвижимости в строящемся доме предполагает заключение договора долевого участия или вступления в члены ЖСК. ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы обладают своими особенностями, а также свойственными им преимуществами и недостатками.

Что такое ЖСК и какими правовыми нормами они регулируются

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) представляет собой форму объединения юридических или физических лиц, основной целью которых является строительство жилья и управление им. По сути, ЖСК является некоммерческой организацией, целью которой не может являться извлечение прибыли, а только строительство дома.

Кратко схему работы ЖСК можно представить следующим образом: лица учреждают кооператив, принимают в его состав членов ЖСК, собирают с них паевые взносы, а на вырученные деньги строят дом. После ввода дома в эксплуатацию у всех участников кооператива, которые выплатили взносы в полном объеме, возникает право собственности.

Деятельность жилищно-строительных коллективов регулируется сразу несколькими нормативно-правовыми актами. Это Гражданский кодекс, Жилищный кодекс и ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…». В частности, в ст. 116 Гражданского кодекса, ст. 110 Жилищного кодекса приведены определения понятия ЖСК и нормы регистрации кооперативов.

ФЗ-214 определяет ЖСК как единственную альтернативу для долевого строительства, когда будущие собственники квартир передают деньги на строящееся жилье застройщикам.

Основным регулятором ЖСК является ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Он содержит порядок их организации, права и обязанности членов кооператива (пайщиков).

Ключевая отличительная черта ЖСК состоит в том, что пайщики самостоятельно принимают решения по направлениям расходов внесенных в общий фонд взносов. После того как строительство завершено, ЖСК преобразуется в товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющих многоквартирным домом.

ЖСК могут функционировать в двух разновидностях. Стандартные кооперативы занимаются строительством дома, жилищно-накопительные кооперативы лишь принимают деньги от вкладчиков, но сами не являются застройщиками, а приобретают готовую недвижимость.

Управление ЖСК

Жилищно-строительные кооперативы формируются в следующем порядке:

  1. Создается инициативная группа.
  2. Она готовит устав кооператива и план его развития.
  3. Проводится собрание среди членов инициативной группы и принимается решение о создании ЖСК и его протоколировании.
  4. ЖСК регистрируется в статусе юридического лица через ФНС по местонахождению кооператива. Для этого формируется комплект документов: госпошлина, протокол собрания, устав и прочие документы.

В состав ЖСК входят как рядовые члены, так и правление кооперативом, которые делят между собой ответственность.

Управление ЖСК производится строго на основании утвержденного устава. Этот документ имеет важное значение для работы кооператива, и требования к нему регламентированы положениями ст. 116 ГК и ст. 112 ЖК.

В частности, здесь указываются адрес нахождения ЖСК и сведения о том, чем занимается данный кооператив, цели его формирования. В уставе прописывается руководящий состав ЖСК и его компетенция: какие решения может принимать руководство без проведения собрания, и каков в целом порядок принятия решений в различных ситуациях (при их единогласном принятии или принятии большинством голосов).

С 2016 года все ЖСК должны размещать в открытом доступе расчетную документацию, документы о праве на земельный участок под застройку, отчеты о голосованиях и заключение ревизора. Правление ЖСК обязано выбрать ревизора на срок в пределах 3 лет. Он будет проводить плановые проверки деятельности кооператива и отчитываться о расходовании бюджета перед его участниками.

Членство в ЖСК: права и обязанности его членов

Согласно ст. 111 Жилищного кодекса, членами кооператива могут стать физические лица в возрасте старше 16 лет и юридические лица. Численность кооператива не может быть менее 5, иначе его ликвидируют.

Максимальное количество пайщиков в ЖСК не может быть больше, чем количество квартир в доме. Пай в отношении квартиры выплачивает только один человек. Но он может передать свою долю другим лицам после приобретения и регистрации права собственности.

Права и обязанности пайщиков детально прописываются в уставе кооператива. Но в общем случае в перечень прав включается:

  1. Получение всего спектра необходимой информации о деятельности ЖСК.
  2. Оказание влияние на ход строительства через принятие участия в общем собрании для голосования по выдвинутым для обсуждения вопросам.
  3. Изучать документы по деятельности ЖСК, которые находятся в открытом доступе, и тем самым осуществлять контроль за деятельностью кооператива.
  4. Выходить из числа участников кооператива в любой момент, если не будет нарушен устав.

Обязанности пайщиков в ЖСК сводятся к необходимости оплаты паевых взносов, коммунальных услуг, налогов и иных обязательных платежей в установленные сроки, а также покрывать возникшие убытки через целевые взносы. Также они должны подчиняться решениям общего собрания, даже если мнение участника противоречит большинству.

что это такое, для каких целей создаются и стоит ли вступать? Виды, плюсы и минусы ЖНК

Жилищный накопительный кооператив, или ЖНК представляет собой потребительский кооператив граждан, который объединяет в себя функционал финансового и жилищно-строительного кооператива. Данная форма объединения граждан является достаточно новой для российского рынка.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

8 (800) 350-31-84

Какими правовыми нормами регулируется

Деятельность ЖНК в упрощенном виде можно представить как «кассу взаимопомощи». В данном случае часть денег для покупки недвижимости вносится участниками кооператива или пайщиками, а другая часть вносится кооперативом.

При этом жилищные накопительные кооперативы нельзя рассматривать как очередную финансовую пирамиду. Их деятельность максимально прозрачная и всесторонне контролируется законодательством.

Жилищный накопительный кооператив, или ЖНК представляет объединение граждан в форме добровольного потребительского кооператива, созданного для покупки жилья при помощи совместно внесенных и накопленных паевых взносов.

Создание и функционирование таких кооперативов регламентируется:

  1. Гражданским кодексом.
  2. Жилищным кодексом.
  3. ФЗ-215 от 2004 года «О жилищных накопительных кооперативах».
  4. Прочими законами о потребительских кооперативах.
  5. Уставом кооператива.

Сведения о кооперативе не являются закрытыми и в обязательном порядке подлежат раскрытию. В частности, в ГИС ЖКХ кооперативом должны быть переданы следующие сведения, с которыми могут быть ознакомлены все заинтересованные лица:

  1. Устав.
  2. Сведения о количестве участников.
  3. Данные о размере паевого фонда.
  4. Данные о кредитной задолженности и направлениях расходов.

Члены ЖНК имеют право на получение информации о величине собственных накоплений, их месте в очереди и планах по приобретению и строительству недвижимости кооперативом.

Деятельность кооператива на основе действующего законодательства должна контролироваться со стороны ЦБ РФ. Сведения обо всех потребительских кооперативах направляются в специальный реестр ЦБ РФ. Здесь содержится такая информация о кооперативах, которые ведут свою деятельность по всем нормам законодательства:

  1. Наименование кооператива.
  2. Место его нахождения.
  3. Сведения о членах данного кооператива.
  4. ФИО лица, которое наделено уставом правом выступать от лица кооператива без доверенности.
  5. Сведения о филиалах и представительствах.
  6. Сведения о том, является ли кооператив действующим, или он прекратил деятельность.
  7. Данные об исполнительном органе: председателе, членах правления, а также причинах их отстранения от должности.
  8. Годовой отчет, который представляет кооператив Центробанку.

Деятельность кооперативов не подлежит лицензированию, так как кооператив, по сути, не занимается строительными работами или кредитованием.

Виды жилищных кооперативов

Можно выделить две основные формы жилищных кооперативов:

  1. Жилищный строительный кооператив.
  2. Жилищный накопительный кооператив.

Обе схемы покупки недвижимости через ЖСК и ЖНК имеют одну общую черту: они позволяют участнику стать собственником недвижимости только после полной уплаты паевых взносов.

Основное различие между ним состоит в том, что ЖСК создается в целях строительства определенного дома, тогда как ЖНК может направлять полученные от пайщиков деньги на покупку квартир в разных домах.

Также особенностью ЖНК является то, что часть денег за квартиру вносит кооператив, а пайщик затем платит проценты за предоставление ему ссуды.

Цели создания и права жилищного накопительного кооператива

Первые ЖНК появились на российском рынке в 2005 году после того, как в силу вступил ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах».

Целью организации кооперативов является удовлетворение требований в жилье с помощью объединения в одном фонде всех внесенных его участниками паевых взносов.

Для реализации своей базовой цели жилищный накопительный кооператив вправе:

  1. Привлекать денежные средства от граждан в целях покупки жилья.
  2. Вкладывать поступившие от граждан средства в строительство жилья, выступая застройщиком или участником долевого строительства.
  3. Приобретать жилые помещения.
  4. Привлекать для своей работы заемные средства, но их совокупная величина не должна превышать 40% от совокупной стоимости имущества кооператива.

Кооператив может выступать застройщиком или играть роль дольщика (участника долевого строительства).

Права и обязанности членов

Членами ЖНК могут стать только физические лица, а именно дееспособные граждане РФ в возрасте от 16 лет.

Для создания жилищного накопительного кооператива требуется, чтобы поступила инициатива не менее, чем от 50 человек. При этом его максимальная численность составляет 5000 человек.

Процедура вступления в жилищный накопительный кооператив предполагает прохождение таких этапов:

  1. Участник пишет заявление на имя правления кооператива о вступлении в ЖНК, согласно уставу кооператива и 215-ФЗ.
  2. После принятия положительного решения по кандидатуре гражданина сведения о нем подлежат внесению в реестр юрлиц по 129-ФЗ.
  3. Участником оплачивается вступительный и паевой взнос.
  4. Пайщик получает официальный документ, который подтверждает его членство в кооперативе. Это, например, договор паенакопления или договор участия в ЖНК.

Законодательство не содержит указания на минимальный размер взноса для вступления в ЖНК. Каждый кооператив вправе определиться с этой суммой самостоятельно по своему усмотрению и прописать ее в уставе.

Помимо вступительного взноса, кооперативами определяется величина паевых взносов, которая позволяет участнику ЖНК приобрести недвижимость либо начать ее строить. Правление кооператива разрабатывает индивидуальные графики внесения паевых взносов для пайщиков и условия для привлечения заемных средств.

Процедура покупки недвижимости через вступление в ЖНК предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Участник делает первоначальный вступительный взнос.
  2. Оплачивает паевые взносы по графику и после внесения нужной суммы приобретает себе недвижимость в строящемся доме или на вторичном рынке.
  3. Затем участник по графику продолжает выплачивать стоимость квартиры, но не позднее максимального срока для погашения.

Стандартно условия выглядят так: после получения кооперативом 50% от стоимости квартиры он приобретает ее пайщику, а затем тот выплачивает остаток в течение 1,5-2 лет.

Помимо паевых взносов, участники кооператива должны уплачивать членские взносы в определенном размере, которые направляются на организационные траты кооператива. Обычно они определяются как небольшая сумма от стоимости недвижимости: например, как 0,05% от стоимости квартиры.

Формы участия в кооперативе, с точки зрения способа внесения паевых взносов, их размеров и условий приобретения недвижимости, могут быть разнообразные (например, уставом может быть предусмотрено обязательное накопление до 50% от стоимости квартиры).

Согласно п. 2 ст. 27 215-ФЗ, формы участия в накопительном кооперативе в обязательном порядке устанавливают:

  1. Минимальный период внесения паевых взносов.
  2. Максимальный период внесения взносов.
  3. Размеры взносов или способ определения размеров.
  4. Часть паевого взноса, после накопления которой кооператив обязан приобрести квартиру участнику или начать ее постройку.
  5. Максимальные сроки для погашения оставшейся части паевых взносов.
  6. График платежей в счет паевого взноса и размеры платежей.
  7. Возможные условия для привлечения заемных средств.

Часть паевых взносов участники ЖНК могут внести в зачет свой старой недвижимости. Хотя обычно это не очень выгодный вариант, так как квартиры по такой схеме продаются обычно по цене ниже рыночной.

Согласно п. 2 Постановления Правительства №862 от 2007 года, в качестве паевых взносов может выступать материнский капитал.

Участники кооператива наделены правом контроля за его деятельностью. Такой контроль осуществляется ими через участие в общем собрании членов кооператива, правлении или ревизионной комиссии.

Все органы потребительского кооператива являются коллегиальными, кроме случаев, когда избирается единственный ревизор или директор в качестве исполнительного органа.

Помимо контроля за деятельностью ЖНК и возможности влияния на его решения, участники имеют следующие права:

  1. Использовать услуги организации и пользоваться предоставляемыми льготами.
  2. Выбирать форму участия в кооперативе.
  3. Получить в пользование жилое помещение.
  4. Распределять полученные ЖНК доходы от ведения предпринимательской деятельности.
  5. Завещать пай.
  6. Выйти из числа участников в любой момент по своему усмотрению и получить при выходе из кооператива полную действительную стоимость пая.
  7. Устанавливать требования в отношении приобретаемого или строящегося кооперативом жилья.

Помимо прав, пайщики имеют и определенные обязанности. Так, они должны соблюдать устав организации и исполнять принятые на общем собрании решения. В их обязанности также входят:

  1. Оплата вступительного взноса, величина которого регулируется уставом.
  2. Выплата ежемесячных паевых взносов.
  3. Выплата резервных дополнительных взносов, если они были введены решением общего собрания.

Членство в кооперативе может быть прекращено в следующих случаях:

  1. При добровольном выходе из числа участников.
  2. При исключении пайщика из числа участников при нарушении им взятых на себя обязательств.
  3. При передаче пая третьему лицу.
  4. При смерти участника.
  5. При обращении взыскания на пай.
  6. После внесения взносов в полном размере и переоформлении недвижимости в собственность.
  7. При ликвидации кооператива.

Стоит учитывать, что задолженности у отдельных членов ЖНК не подлежат погашению остальными участниками кооператива. То есть в данном случае предусмотрена индивидуальная ответственность по своим обязательствам.

Плюсы и минусы ЖНК

Покупка недвижимости с помощью жилищного накопительного кооператива обладает своими преимуществами и недостатками. В числе преимуществ данной схемы можно выделить:

  1. Необходимость минимального первоначального взноса.
  2. Отсутствие необходимости в предоставлении внушительного комплекта документов для вступления в члены кооператива (по сравнению, например, с ипотечным кредитом).
  3. Низкие проценты при погашении платежа за квартиру в рамках рассрочки.
  4. Возможность выбора недвижимости среди нескольких вариантов.

В числе рисков приобретения квартиры через ЖНК можно выделить:

  • возможность исключения участника из кооператива по решению, принятому на общем собрании;
  • возможность возникновения убытков участников в размере их паевых взносов;
  • наличие дополнительных платежей в виде вступительного взноса или ежемесячных членских взносов, что несет риски удорожания стоимости недвижимости;
  • риски двойных продаж одной и той же квартиры, так как договоры с ЖНК не подлежат обязательной регистрации (как, например, в случае с ДДУ).

Основной риск приобретение недвижимости по указанной схеме состоит в том, что до того, как участник полностью не выплатит стоимость квартиры, она фактически принадлежит кооперативу. То есть участник может проживать в квартире и пользоваться ей, но распоряжаться ей по своему усмотрению он не вправе.

Потенциальному пайщику также следует учитывать, что при досрочном выходе из ЖНК он теряет свой вступительный и членские взносы. Также ему грозит неустойка за невыполнение обязательств перед кооперативом в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. На основании п. 4 ст. 32 ФЗ-215 на процедуру возврата паевых взносов может отводиться до 2 лет, что приведет к их обесцениванию. При передаче квартиры пайщику на момент принятия решения о выходе деньги ему вернут только после того, как он освободит квартиру.

Для минимизации своих рисков перед вступлением в ЖНК нужно внимательно изучить все документы. В частности, потенциальному пайщику следует предпринять следующие шаги:

  1. Проанализировать устав ЖНК на предмет его соответствия ст. 15 215-ФЗ.
  2. Запросить выписку из ЕГРЮЛ, чтобы убедиться в том, что он является действующим, в отношении него не введена ликвидационная процедура, и не ведется процесс о признании несостоятельности.
  3. Проанализировать отзывы о кооперативе в открытом доступе (на форумах, в прессе и пр.).
  4. Сопоставить численность кооператива с количеством приобретенных через него квартир.
  5. Уточнить наличие сведений о ЖНК в реестре ЦБ РФ.

Для того чтобы избежать рисков резкого возрастания стоимости квартиры, пайщику следует уточнить, что указано по этому вопросу в договоре: при каких обстоятельствах может произойти удорожание и ограничивается ли его размер каким-либо образом документально.

После вступления в ряды ЖНК в обязательном порядке следует получить подтверждающие документы: заверенные копии свидетельства о приеме в ряды ЖНК и копию протокола общего собрания, который принял такое решение.

Таким образом, жилищные накопительные кооперативы работают на российском рынке относительно недавно – с 2005 года, и число приобретенных с их помощью квартир пока не велико. Особенность ЖНК состоит в объединении финансового и строительного кооператива.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии. Это бесплатно.

8 (800) 350-31-84

Рейтинг автора

41

Автор статьи

Юрист

Написано статей

147

Загрузка…

плюсы и минусы жилищно-строительных кооперативов

Что такое ЖСК (жилищно-строительный кооператив)? Стать владельцем квартиры в новостройке достаточно просто – пришел к застройщику, заплатил деньги, подписал договор. Вроде бы все? На самом деле нет. Есть масса тонкостей, особенно на первичном рынке. Например, вы решили купить квартиру в ЖСК. Так, нужно понимать, какими закона регулируется процесс, какую форму взаимоотношений с покупателями выбрал застройщик. Разобраться, что такое ЖСК и чем этот механизм отличается от договоров долевого участия. Рассказываем про все особенности покупки квартиры в жилищно-строительных кооперативах.

Закон

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:

Основной документ, который помогает разобраться с тем, что такое ЖСК – это ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». В нем прописан порядок организации жилищно-строительного кооператива, права и обязанности его членов, или, как их называют юридически грамотно – пайщиков.

Риски

Давайте уточним, что такое ЖСК и как оно работает на примере отличий от другого распространенного механизма реализации строительства многоквартирных домов с привлечением средств физических лиц – механизмом договоров долевого участия по ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» (подробнее о разнице ЖСК и ДДУ).

ФЗ о долевом участии заставляет застройщиков сначала регистрировать договора в Росреестре, а уже потом брать деньги с дольщиков. Поэтому если вы отдали договор на регистрацию, а он ее не прошел, фактически вы ничего не потеряли – ведь деньги еще у вас ФЗ о жилищно-строительных кооперативах никак не регулирует популярную схему мошенничества «двойных продаж» одной и той же квартиры. Да, сейчас есть обязанность регистрации договоров в Росреестре, но при этом вы уже расплатились за квартиру, вы уже заключили договор. Можно отдать деньги и бегать за председателем ЖСК в надежде вернуть свои деньги
Чтобы зарегистрировать первый договор долевого участия, застройщик подает в Росреестр документы – в том числе проектную декларацию, разрешение на строительство и документы о наличии собственности на земельный участок. Проблемы с участком исключаются, если это не сложная схема с мошенничеством с привлечением сотрудников Росреестра Проблемы с регистрацией договоров в Росреестре не заканчиваются банальным мошенничеством. Так, судебная практика знает неоднократные случае, когда председатель ЖСК просто ставил забор на пустыре, копал фундамент и начинал продажу квартир по сильно заниженным ценам. Люди покупали жилье, а через несколько месяцев выяснялось, что разрешения на землю у ЖСК нет. Итог – очередные обманутые дольщики
Цена фиксируется один раз и не может измениться Если вы проверили ЖСК и выяснили, что договор на аренду земли все-таки есть, также как и разрешение на строительство, не спешите радоваться – цена у квартиры может быть занижена на этапе продаж. Но при этом она элементарно повысится после общего собрания на основании якобы инфляции и удорожания строительных материалов
Есть наказание за срыв сроков. Есть права дольщиков получить неустойку за пользовании их денежными средствами. Есть возможность как расторгнуть договор и получить обратно деньги и неустойку, так и просто взыскать неустойку Наказания, обозначенного законом за срыв сроков сдачи дома нет

Фактически ЖСК – это сообщество людей, которые объединились для строительства многоквартирного дома. Когда вы заключаете договор на право требования квартиры в жилищно-строительном кооперативе, вы не получаете услугу, как привыкли. Вы именно вступаете в общество людей, которые занимаются одним дело – строят дом с привлечением подрядчиков. Поэтому вся ответственность за проблемы ЖСК также лежит на плечах пайщиков.

Ключевой момент в том, что в случае с ЖСК договор регистрируется после уплаты паевого взноса. И фактически оплачивается не приобретаемая квартира, а именно членство в ЖСК.

Требования к уставу ЖСК

Закон предъявляет целый перечень требований к жилищно-строительным кооперативам. Все они должны быть четко прописаны в уставе организации. Разобраться, что такое ЖСК, можно как раз с помощью проверки соблюдения этих требований. Для начала изучите ст. №112 Жилищного кодекса Российской Федерации. В ней прописаны обязанности группы учредителей к организационно-правовой форме создания ЖСК. Именно учредители должны отвечать за все действия ЖСК до назначения его председателя. Поэтому если вы вступаете в ЖСК на первоначальном этапе его существования, эта информация будет полезной:

  • Основные требования к потребительским кооперативам прописаны в ст. 116 ГК РФ. Изучите текст статьи, устав ЖСК не должен противоречить гражданскому кодексу.
  • В уставе должна быть информация о названии ЖСК
  • Должен быть прописан не только юридический, но и фактически адрес кооператива – участники сообщества должны иметь возможность найти место регистрации ЖСК
  • Должны быть прописаны цели и задачи сообщества – возведение многоквартирного дома такого-то, строительство комплекса, просто возведение и затем управление жилыми зданиями
  • Обязательно должны быть прописаны суммы, которые должны заплатить потенциальные члены жилищно-строительного кооператива за вступление в ЖСК и также суммы за квартиры – так называемые паевые взносы
  • Должен быть прописан порядок вступления в кооператив – будущий член сообщества должен понимать, какой именно алгоритм нужно использовать для попадания в конкретно этот ЖСК.
  • Также должен быть известен расчетный счет, на который перечисляются средства членов кооператива – если он меняется, то меняется и устав
  • В уставе должен быть ясный алгоритм выхода гражданина из членов ЖСК. Причем должна быть прописана не только процедура, но и все финансовые затраты, которые несет как гражданин, так и сам ЖСК. Речь идет о возвращении паевого взноса, перехода права требования на строящуюся квартиру и иные траты, которые вносил пайщик при вступлении в кооператив

Закон о жилищно-строительных кооперативах предусматривает наличие в них руководства. В уставе должны быть прописаны как права, так и обязанности членов кооператива и отдельно – руководителей. После прочтения устава должна быть ясна степень ответственности, которая возлагается как на руководителя, так и на пайщиков.

Права членов жилищно-строительного кооператива

Все права членов жилищно-строительного кооператива прописываются в уставе. Они не должны противоречить федеральному закону о ЖСК и другим нормативным документам, как в сфере потребительских союзов, так и в сфере гражданских взаимоотношений и потребительского рынка.

  • Если вы не знаете, что такое ЖСК, то при покупке квартиры менеджер кооператива или его руководитель должны озвучить вам полную информацию о деятельности ЖСК. То есть принимая решение приобрести право требования на квартиру в ЖСК, подписать договор о вступлении в ЖСК, вы должны полностью осознавать свои будущие обязанности.
  • Пайщик имеет право знать, каким образом в ЖСК происходит процесс принятия решений – требуется ли общее собрание для любых вопросов, или все пайщики собираются только для голосования за руководство, а основные изменения в процессы вносят уже председатель ЖСК и его замы.
  • Нужно разобраться в правах каждого члена ЖСК относительно голосования. Например, в моменте изменения устава и прочих документов, связанных с взносами денег – нужно ли единогласное решение или достаточно большей части пайщиков. Что считается кворумом общего собрания – сколько человек должно прийти на собрание, чтобы оно считалось легитимным?
  • Каким образом члены ЖСК будут компенсировать убытки организации. Имеет ли право пайщик не вносить средства на оплату различных штрафов, наложенных на юридическое лицо, есть ли прямая ответственность председателя за такие действия

ЖСК – это сложный механизм на жилищно-строительном рынке. С одной стороны, права членов ЖСК достаточно широки – любой пайщик может даже выходить с радикальным изменением проекта для сокращения стоимость строительства дома. Но при этом и обязанностей, в том числе ответственности, у членов ЖСК на порядок больше, чем в случае с договорами долевого участия.

Плюсы и минусы ЖСК

Что такое ЖСК с точки зрения покупателя? Давайте рассмотрим основные плюсы и минусы этой схемы становления владельцем недвижимости. Начнем:

Плюсы Минусы
У жилищно-строительных кооперативов обычно есть программы рассрочки – есть возможность не брать ипотеку и выплачивать стоимость квартиры в течение пары лет Та же ипотека – скорее всего, вы не сможете получить ипотечный займ у банка. Причем у любого, как крупного, так и самого небольшого. Самый вероятный вариант – для участия в жилищно-строительном кооперативе вам предложат потребительский кредит. Дело в том, что банк также понимает все риски деятельности ЖСК – и не хочет получить в залог квартиру, которую не достроят.

 

В случае с договорами долевого участия застройщик связан массой обязательств. Это и компенсационный фонд, и требования по счетам, и масса других расходов. Есть и гарантии, четкие сроки строительства. Поэтому ценник по ДДУ обычно выше цены, чем та, которую за аналогичную квартиру готов предложить ЖСК. Да, цена на начальном этапе в ЖСК достаточно низкая. Но при этом нужно обязательно осознать, что такое договор ЖСК. Это не договор на право требования квартиры. Это инвестирование, взнос, не более того. В договорах ЖСК обычно прописано, что сумма паевого взноса может увеличиться за счет инфляции или других оснований. Поэтому сначала ценник маленький, зато потом может возникнуть необходимость платить еще несколько раз за ту же квартиру.
Вы как пайщик можете участвовать в общих собрания и принимать решения относительно судьбы дома Несмотря на то, что право участвовать в судьбе дома есть, это и плюс, и минус. Так, вы должны будете нести ответственность за решения ЖСК – а это может вылиться в неплохие суммы
Есть особенность – при покупке пая вы можете как вступать в ЖСК, так и не вступать. Это вариативность может быть плюсом с точки сиюминутного сокращения трат Но в долгосрочной перспективе это может обернуться проблемой. Да, вы не вступите в ЖСК – и не сможете влиять на решения общего собрания. А если вступите – придется заплатить как одномоментный взнос за вступление, так и ежемесячные взносы за членство. Сразу оплата обычно идет в размере 1-3% от ценника за пай (квартиру)

Есть и другие минусы в схеме ЖСК. Фактически вы имеете меньше прав, чем тот же участник долевого строительства по 214 ФЗ. Цена за квартиру растет, ответственности у застройщика нет, неустойку получить не выйдет. И постоянно дополнительные траты – все это реалии современного подхода к ЖСК.

Договор ЖСК (образец)

Мы не пытаемся отговорить вас от покупки квартиры в ЖСК. Часто это действительно выгодное вложение средств и получение квартиры в достаточно короткий срок. Практически во всех городах России есть удачным примеры строительства многоквартирных домов через механизм ЖСК. А многое элитное жилье в принципе строится только по такому механизму. Поэтому проверяйте ЖСК, взвешивайте риски и принимайте собственное решение.

Если все-таки решили приобрести квартиру таким образом, давайте разберемся, что такое договор ЖСК при покупке квартиры. Нужно обратить внимание на несколько моментов.

  • Вам нужно прочесть договор с ЖСК очень внимательно. Бланка, форму и содержание которого регулируется нормативными документами, не существует. Поэтому проверяем всю информацию на соответствие закону. Лучше всего показать такой договор юристу, который сможет озвучить экспертное мнение о сохранении ваших прав как гражданина
  • Ответственность ЖСК – в договоре должна быть информация о том, что происходит, если наступает невозможность передать квартиру
  • Должен быть прописан алгоритм передачи квартиры после постройки дома, сроки на его передачу и сопутствующая информация
  • Проверьте, указал ли председатель ЖСК отличительные особенности дома, в котором вы приобретаете квартиру – это его этажность, проектная декларация, объекты благоустройства по проекту, наличие лифта. Конечно, общим собранием жильцов это меняется без проблем, но лучше обладать такими данными в договоре – может пригодиться в суде.
  • Вам также пригодятся реквизиты ЖСК – обычно все указывают эти данные, но проверить их наличие будет не лишним.
  • Отличительные особенности вашей квартиры – на каком этаже она находится, ее площадь, планировка, количество комнат, площадь каждого помещения, направление окон, наличие балкона и лоджии

Ознакомьтесь с типовым бланком договора с ЖСК у нас на сайте (скачать образец)

Проверка ЖСК

Конечно, полностью обезопасить себя от срыва сроков сдачи дома, от повышения стоимости квартиры и других проблем вы не сможете. Но стоит попробовать проверить не только сам договор с ЖСК, но организацию

  • Уточните у председателя, не находится ли компания на стадии банкротства. Данные также можно посмотреть в местных СМИ
  • Уточните, сколько еще домов ведет председатель ЖСК. Если стартовало сразу несколько объектов в разных частях города – это плохой знак. Часто бывает, что председатель начинает строительство одного объекта, собирает деньги и тратит их. Затем ему нужны средства на достройку – он открывает другой объект, собирает деньги со второго и тратит на первый – и так до тех пор, пока количество объектов не станет слишком большим и его деятельность не попадет в поле зрения правоохранительных органов
  • Вам необходимо знать, каким образом принимаются решения о повышении стоимости квадратного метра – проверьте устав организации
  • Вам нужно доехать до места стройки, найти стенд с информацией о строительстве – на нем должна содержаться информация о генподрядчиках. Их тоже нужно «промониторить» СМИ.
  • Узнайте у председателя, находится ли земельный участок под будущим домом в собственности. Попросить ознакомиться с правоустанавливающими документами.

В заключении

Нужно понимать главное – покупка квартиры в ЖСК несет в себе намного больше рисков и оставляет физическое лицо намного менее защищенным, чем в случае с договорами долевого участия. Вы не защищены от мошенничества в виде продаж одной квартиры разным людям. Вы не знаете, сколько в итоге будет стоить ваша квартиры – а за пару лет возведения дома может многое измениться. Вы не можете взыскать неустойку – она не определена законом, а судебная практика неоднозначна. Поэтому если вы думаете, что разобрались с тем, что такое ЖСК, то прочитайте наш текст и законы еще раз. Возможно, все-таки стоит обратиться к другой схеме строительства?

Акулов Николай Валерьевич

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Договор ЖСК при покупке квартиры в новостройке: плюсы и минусы

На текущий момент реализация новостроек посредством схемы ЖСК набирает все большую популярность. По статистике, посредством этого механизма реализуется более трети квартир на первичном рынке крупных городов.


Понятие механизма ЖСК

Жилищно-строительный кооператив представляет собой объединение лиц (физических и юридических), основанное на добровольном волеизъявлении. Главная цель подобного механизма — удовлетворение потребности заинтересованных лиц в получении жилого пространства и управление площадями в кооперативном объекте.

ЖСК может выступать как застройщик. Тем не менее, подобные кооперативы довольно редко занимаются непосредственно строительством. Чаще всего для возведения объекта нанимаются специализированные организации.

Особенности организации и регулирования ЖСК

Решение создать объединение принимается непосредственно учредителями, которые и становятся его членами после процедуры регистрации организации. В соответствии с положениями действующих законодательных норм, в состав объединения должно входить не менее пяти участников. Максимальное количество участников ЖСК должно соответствовать количеству жилых площадей (квартир) в объекте, который был приобретен кооперативом. В состав объединения имеют право войти юридические и физические лица (граждане, достигшие шестнадцатилетнего возраста).

Правовое урегулирование норм объединения основывается на положениях Жилищного и Гражданского кодексов РФ, пунктах устава организации.

Плюсы механизма ЖСК

Данная форма взаимодействия застройщика и потенциального покупателя привлекает следующими положительными аспектами:

  • Покупатель имеет возможность получить длительную рассрочку в сфере оплаты жилья. Паевые взносы могут выплачиваться на протяжении нескольких лет непосредственно после завершения строительных работ и сдачи недвижимости в эксплуатацию. Следует отметить, что действующими нормами Гражданского кодекса РФ не предусмотрена такая обязанность, как выплата полного объема средств до момента завершения строительства объекта.

  • Механизм ЖСК привлекает следующим фактором: если компания-застройщик по каким-либо причинам не в силах выполнить возложенные обязательства (например, застройщик, создавший объединение, разорился в процессе строительства), члены организации имеют право самостоятельно нанять нового подрядчика и завершить строительные работы.

  • По окончанию строительных и ремонтных работ права на управление жилым объектом автоматически переходят к членам объединения.

  • Пайщики могут принимать участие в таких процессах, как управление строительством объекта и последующая эксплуатация площадей.

  • Члены объединения могут самостоятельно переизбирать руководителя ЖСК и имеют доступ к финансовой информации кооператива. Соответственно, каждый из участников вправе отслеживать расход средств, вложенных в строительство объекта.

  • Компании-застройщику предписывается соблюдение как нормативных, законодательных актов, так и положений, продиктованных уставом кооператива и его участниками.

  • Паевые взносы не облагаются налогами и могут выплачиваться в рассрочку без процентов.

Минусы механизма ЖСК

Чтобы в максимальной степени обезопасить себя при покупке жилья, заинтересованная сторона в обязательном порядке должна изучить положения о кооперативе и пункты устава ЖСК. В качестве недостатков подобного механизма можно назвать следующие аспекты:

  • Договора о накоплении паев – это документы, не подлежащие стандартной процедуре государственной регистрации. Таким образом, существует вероятность «двойных продаж». Однако подобные ситуации возможны исключительно в случаях, если компания применяет «серые» механизмы реализации жилых объектов (например, продажа недвижимости происходит посредством заключения предварительного договора купли/продажи).

  • Отношения застройщика и пайщиков не подпадают под регламент закона «О защите прав потребителя». Лица, участвующие в подобного рода объединениях, не имеют права привлекать кооператив к ответственности, если сроки строительства были сорваны или обнаружились какие-либо недостатки в объекте после сдачи его в эксплуатацию. Единственное решение проблемы – в договоре паенакопления следует прописывать дату завершения строительных работ и указывать гарантийный срок на готовый объект.

  • Пайщик, вступивший в объединение, получает больше обязательств (в том числе и финансового плана). Например, участие в общих собраниях, выплата дополнительных взносов в случае убытков, выплата членских или вступительных взносов и так далее.

  • Могут возникнуть проблемы с банковскими учреждениями, так как не каждый банк предлагает услугу кредитования пайщиков.

  • При выходе из состава ЖСК пайщик может претендовать исключительно на ранее уплаченную сумму взноса. Следует заранее ознакомиться с положениями устава, регламентирующими процедуру возврата средств и выплаты штрафов. В уставе также должна содержаться информация об условиях и сроках возврата паевого взноса.

  • В случае, если общее собрание большинством голосов примет решение об изменении стоимости объекта, стоимость жилой площади в этом объекте также будет изменена.

  • Член кооператива вправе продать свой пай исключительно с согласия общего собрания ЖСК (путем выхода прежнего пайщика и вступления нового участника).

Основными критериями выбора ЖСК принято считать надежность и репутацию кооператива. Потенциальный пайщик обязан не только внимательно ознакомиться с тематической документацией, но и пообщаться с действующими членами кооператива.

Договор ЖСК и ДДУ: отличия, что это такое

В настоящее время строительные компании могут реализовать продажу квартир различными способами. Первый из них — договор долевого участия (ДДУ), второй — с помощью жилищно-строительного кооператива (ЖСК).

Посредством ЖСК оформляется около 10% всего массива жилых зданий. Процентное содержание продаж через ДДУ намного больше и составляет около 65%. Граждане часто задаются вопросом: какой вариант договора ЖСК и ДДУ выбрать и в чем их главные отличия, популярность долевого участия.

ЖСК

Что такое ЖСК? Аббревиатура расшифровывается как жилищно-строительный кооператив. В данном случае граждане покупают жилье в определенном здании и становятся пайщиками. Для вступления в права пользования недвижимости жилец предъявляет справку из ЖСК, где указывается факт полной оплаты строительного взноса.

Договор ЖСК не подлежит обязательной регистрации при вступлении в кооператив.

Главная особенность договора ЖСК — будущие жильцы оплачивают конкретную площадь и все необходимые стройматериалы, существенно понижая стоимость квартиры. Причем брать средства на взносы можно из личных средств участника кооператива или прибегнуть к займу в кредитной организации.

Договор ЖСК существенно дешевле договора ДДУ, но надежность крайне низка. Каждый собственник обязуется вносить определенную сумма в течении года. За это время могут произойти форс-мажорные ситуации, которые приведут в невыполнению денежных обязательств.

Обычно подобный вариант используют граждане уверенные в своей платежеспособности. Когда кооператив собирает половину стоимости жилья гражданин получает ссуду на вторую половину. В зависимости от договоренностей он обязан погасить ее в строго определенный срок. Например, 10 лет.

ВНИМАНИЕ! Чем больше срок возвращения денежных средств, тем больше могут быть издержки связанные с инфляцией.

В конечно итоге гражданин не сможет распоряжаться имуществом (купля-продажа, передача по наследству и т.д.) пока полностью не рассчитается с кооперативом. Отметим ряд положительных сторон оформления договора ЖСК:

  1. быстрое оформление договора т.к его нет обязанности его регистрировать;
  2. часто большие скидки на не самые популярные квартиры — «угловые» или низкоэтажные;
  3. непосредственное участие граждан в собраниях и влияние на решения по строительству здания;
  4. уменьшенная плата за коммунальные услуги, за счет средств кооператива;
  5. открытый доступ ко всем документам, касающихся строительства;
  6. возможность оформить длительную рассрочку до 20 лет.

Так же обратим внимание на ряд отрицательных сторон оформления:

  • оплата участия в ЖСК — до 3% от стоимости здания;
  • на любом этапе строительства возможно подорожание жилья;
  • не предусмотрено штрафных санкции за срыв сроков строительства;
  • трудности в продаже квартиры т.к на определенном этапе покупатель так же должен быть членом ЖСК.

При договоре ЖСК строительная компания не обязана предоставлять гражданам разрешение на возведение, права на землю или ее длительную аренду.

ДДУ

Что такое ДДУ? Аббревиатура расшифровывается как договор долевого участия. Подобный договор заключает строительная компания и непосредственные покупатели, будущие жильцы. Застройщик обязуется возвести здание в строго оговоренные сроки, подготовить его к использования и сдать участникам договора ДДУ.

Главная особенность договора ДДУ — возможность приобрести квартиру за стоимость ниже средней по рынку. Кампания же получает прибыль за счет распоряжения в строительстве денег потенциальных жильцов.

ВНИМАНИЕ! Договор ДДУ полностью защищен законодательством и в случае нарушений застройки и ввода в эксплуатация дольщик вправе обратиться в суд.

На сегодняшний день существуют две формы договора ДДУ. Первая — документ составленный по правилам до 1 апреля 2005 года. Вторая — нормативный акт установленный после 1 апреля 2005 года. На практике нет большой разницы между формами, но вторая считается надежней, хотя и дороже в использовании.

Важно другое. Будущий собственник должен со всей ответственностью подойти к выбору строительной компании. Ознакомиться с ее предыдущими проектами, вплоть до посещения объектов. Уделить внимание документам, которые разрешают права собственности или длительной аренды земли, актам рационального и экологичного использования ее под застройку.

Рассмотрим обязательные пункты, на которые должен обратить внимание участник договора:

  1. Ознакомится с планом возводимого строения.
  2. Изучить бумаги об аренде земли, чтобы удостоверится в законности. Если участок в собственности застройщика, то права на землю.
  3.  Проследить законность передачи прав на квартиру в случае если продажа происходит не строительной компанией, а его представителем.
  4. Уточнить адрес, этажность, площадь. Стоимость и качество стройматериалов.
  5. Финальную стоимость жилья, которая должна быть неизменной до конца строительства. Если конечная стоимость сильно отличается от изначального варианта покупатель может отказаться от недвижимости.
  6. Вариант возврата денежных средств при срыве сроков строительства.
  7. Вариант оплаты коммунальных услуг до момента, когда жилец вселяется в дом.
  8. Гарантия передачи квартиры в собственность и исключение факта передачи имущества посторонним людям.

Все документы и нормативные акты выдаются по первому требованию гражданина на любом этапе строительства. Иногда строительные компании настаивают на оформлении договора по правилам до 2005 года. Подобный вариант крайне ненадежен, содержит большие риски для покупателей и широкие полномочия для строительной компании.

Отметим положительные стороны договора ДДУ:

  • Полный пакет официальных документов, практически исключающих мошеннические действия.
  • Неизменная стоимость, планировка, площадь продаваемого жилья.
  • Полная защищенность от возможных форс-мажоров в процессе строительства и ввода в эксплуатацию. Денежная компенсация.
  • Гарантированное возведение здания.

Но, к сожалению, договор ДДУ имеет и отрицательные стороны:

  1. Денежные средства покупатель обязан выплатить до конца строительства.
  2. Рассрочку не возможно взять на длительный срок. Максимум 5 лет.
  3. При расторжении договора дольщик обязан возместить компании все недоимки и возможные убытки. Причем гражданин обязан предъявить серьезные основания для аннулирования договора.
  4. Длительный (до трех месяцев) срок регистрации договора.

Договор ДДУ остается самым популярным и массовым вариантом покупки жилья.

Полезное видео

Виды заключаемых договоров.

Отличия между договорами

В последнем пункте остановимся поподробней на главных отличиях двух типов договоров:

  • Главное юридическое отличие. Договор ДДУ необходимо в обязательном порядке регистрировать. Договор ЖСК обходится без подобных формальностей. Надежность первого варианта в таком случае очевидна.
  • Сроки завершения строительства. В договоре ДДУ строго оговорен ввод здания в эксплуатацию. Иначе на компанию накладываются денежные штрафы. С вариантом ЖСК нет никаких гарантий от срыва строительства и прочих форс-мажорных обстоятельств. У строительной компании появляется официальный повод переносить срок возведения здания.
  • Окончательная стоимость жилья. При долевом участии стоимость квартиры окончательна и изменению не подлежит. В крайнем случае можно отказаться от покупки в любой момент. В договоре ЖСК нет гарантий на финальную стоимость жилья и зависит она от разнообразных трат при возведении здания.
  • Длительный вариант возможной рассрочки. В варианте, когда задействован кооператив срок выплат по рассрочке увеличивается до 20-25 лет. В долевом участии срок ограничен временем строительства и чаще всего не превышает 5 лет.
  • Проценты при покупке жилья. В долевом участии все издержки включены в окончательную стоимость. В договоре ЖСК при выплате ссуды проценты не учитываются и оплачиваются отдельно.
  • Возврат средств после расторжения договора. Долевое участие подразумевает полную стопроцентную выплату потраченных денег. Договор ЖСК не так стабилен и в лучшем случае можно рассчитывать на возврат 85% от суммы жилья.
  • Доступность пакета документов. При вступлении в собственность через кооператив нет никакой возможности ознакомиться с документацией т.к строительная компания не обязана их предоставлять. В долевом участии доступ к бумагам предоставляется в любой момент на любом этапе строительства.

Все, что вам нужно знать

Каковы сроки и условия контракта — частый вопрос среди сторон, заключающих контракт. Читать 3 мин.

1. Каковы сроки и условия контракта
2. Элементы контракта
3. Положения и условия: обзор
4. Требуются ли сроки и условия?

Обновлено 19 августа 2020 г.:

Каковы условия договора

Каковы условия контракта — частый вопрос среди сторон, заключающих контракт.При работе с контрактами обе стороны должны полностью понимать все элементы контракта.

Элементы договора

Сам договор должен включать следующее:

  1. Предложение
  2. Приемка
  3. Возмещение
  4. Правоспособные стороны
  5. Законный объект
  6. Взаимное соглашение между сторонами
  7. Взаимное понимание обязательства

Когда дело доходит до трех ключевых элементов, составляющих начальные этапы контракта, вы должны убедиться, что есть предложение, принятие и рассмотрение.Во-первых, одна сторона должна сделать предложение другой стороне. Затем сторона, получившая предложение, должна его принять. Затем стороны должны обменяться мнениями. Это может быть денежная сумма или простое обещание действовать в соответствии с контрактом.

Когда дело доходит до правоспособности стороны, имейте в виду, что лица моложе 18 лет или психически некомпетентные лица не обладают правоспособностью, необходимой для заключения договора.

Хотя все контракты уникальны, существуют определенные термины, которые обычно используются во всех контрактах, особенно в деловых контрактах.Обычно они называются условиями контракта.

Условия использования

: обзор

Такие условия определяют права и обязанности обеих сторон. Это могут быть общие и особые условия. Общее условие является общим и включается в большинство контрактов. Особые условия — это те, которые относятся к данному контракту, то есть оплата, изменение цены, штрафы и т. Д.

Имейте в виду, что когда кто-то ссылается на положения и условия, он не имеет в виду весь договор.Вместо этого он ссылается на определенные юридические условия в контракте или на какой-то необоротный контрактный документ. Когда кто-то имеет в виду настоящий контракт, он не имеет в виду указанные в нем положения и условия. Вместо этого он имеет в виду общий договор или правовые отношения между сторонами, заключающими юридически обязательное соглашение.

Думая о том, в каких типах контрактов вы бы нашли условия, вы можете подумать о любом типе контракта, поскольку все контракты должны иметь положения и условия.Например, это может быть договор купли-продажи недвижимости, гарантия, трудовой договор, договор на консультационные услуги, договор аренды, создание совместного предприятия и т. Д.

Требуются ли положения и условия?

Хотя они не являются обязательными или обязательными по закону, положения и условия невероятно выгодны для обеих сторон. По сути, это дает вам право расторгнуть договор, если другая сторона не соблюдает такие условия. Примером, когда они могут быть очень полезны, является использование приложения SaaS.Если пользователи злоупотребляют вашим сайтом или мобильным приложением, вы можете закрыть их аккаунт. В частности, вы включите пункт о прекращении действия в условия, которые информируют пользователей о таком прекращении, если они каким-либо образом злоупотребляют службой.

Кроме того, предположим, что вы владеете и управляете сайтом социальных сетей, аналогичным Facebook, Instagram или LinkedIn. Вы, несомненно, захотите иметь длинный список условий, чтобы информировать пользователей о том, что в случае злоупотребления каким-либо условием или условиями, указанными в контракте, их учетная запись может быть и будет прекращена.Это может включать размещение незаконных или мошеннических материалов или материалов, нарушающих авторские права. Более того, если имя учетной записи пользователя нарушает товарный знак, то имя учетной записи будет отклонено. Хотя может быть довольно сложно выяснить, нарушают ли какие-либо пользователи положения и условия, у таких предприятий обычно есть собственный отдел, посвященный ежедневному анализу таких материалов, чтобы гарантировать, что пользователи не участвуют в незаконной или мошеннической деятельности.

Если вы владеете бизнесом, который продает товары или услуги, вы можете отменить определенные заказы, если цена товара неверна.Для этого вам понадобится положение в разделе условий контракта, информирующее пользователей о том, что определенные заказы, по исключительному усмотрению вашего бизнеса, могут быть отменены, если заказанный продукт (ы) имеет неправильную цену. из-за ручных ошибок.

Если вам нужна помощь в изучении условий контракта, вы можете опубликовать свои юридические потребности на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Объем контракта: что это такое, кто должен знать о его значении?

Помимо несовершеннолетних, люди с ограниченными возможностями или с проблемами психического здоровья также могут зарегистрироваться как лица с ограниченной дееспособностью независимо от их возраста. Обычно это проходит только в том случае, если эти люди , а не только временно не могут принять решение самостоятельно.

Некоторыми примерами, которые могут привести к исключению в отношении чьей-либо способности заключать договор, могут быть следующие:

  • Умственная отсталость: Если кто-то признан страдающим умственной отсталостью, может быть подано заявление об исключении для дееспособности заключить договор. со стороны этого человека.Это зависит от степени тяжести инвалидности.
  • Галлюцинации и видения: Люди, воспринимающие вещи без поддающихся проверке внешних раздражителей; эти восприятия могут присутствовать на всех сенсорных уровнях.
  • Деменция на поздней стадии: Лица, страдающие деменцией или болезнью Альцгеймера, могут быть освобождены от контрактов.
  • Аффективные расстройства: При аффективном расстройстве, таком как маниакальная депрессия или тяжелое биполярное расстройство, пострадавший может испытывать острые, часто неконтролируемые изменения настроения.Это может означать, что человека не следует привлекать к ответственности за то, что он делает, например, во время депрессии, и поэтому имеет ограниченную способность к контракту.

Поскольку защита лица, не обладающего или ограниченно дееспособного, имеет приоритет над законом, может случиться так, что подписанные контракты впоследствии будут объявлены недействительными. Только суд может определить, был ли договор недееспособным. Чтобы проверить это, определяется психическое здоровье человека, которое может вызывать стресс и вызывать у него проблемы.

Пострадавшие можно разделить на разные виды недееспособности.

  • Частичная недееспособность: Этот тип недееспособности существует, если психическое расстройство касается только определенной области — например, если у соответствующего человека есть галлюцинации, но в остальном он ведет себя «нормально» в повседневной жизни.
  • Относительная недееспособность: Относительная недееспособность является противоположностью частичной недееспособности и относится к тому факту, что деятельность относится к разной степени сложности.Однако пострадавшие могут заниматься повседневными делами, например покупать продукты или билеты в кино. Однако они не могут вести долгосрочный бизнес, например, подписывать договор на мобильный телефон или покупать машину.

Узнайте о контрактах на благоустройство дома

Контракт — это юридическое соглашение между двумя или более людьми. Письменное соглашение — один из важнейших инструментов коммуникации как для подрядчика, так и для потребителя. Это помогает избежать недоразумений по поводу того, что будет включать работа.В подробном контракте рассказывается, как будут выполняться работы, когда они будут выполнены, какие материалы будут использоваться и сколько это будет стоить.

В Калифорнии для всех проектов по благоустройству жилья стоимостью более 500 долларов требуется письменный контракт. Контракт на благоустройство дома и любые изменения, внесенные в этот контракт, должны быть составлены в письменной форме, разборчивы, понятны и информируют потребителя о его / ее правах на отмену или расторжение контракта. Если вам что-то обещают в устной форме, убедитесь, что это сделано в письменной форме.Не подписывайте ничего, пока не поймете договор и не согласитесь с условиями.

Договор должен содержать все, что согласовано потребителем и подрядчиком. Для получения дополнительной информации просмотрите раздел «Контракты и обязательные соглашения».

  • В контракте должно быть подробно указано , какие продукты будут использоваться и как будут выполняться работы, то есть размер, цвет, кто будет выполнять какие работы, количество предоставленных материалов, номер модели производителя и т. Д.
  • В контракте должен быть подробный письменный график платежей. Платежи подрядчику не могут превышать стоимости выполненных работ (за исключением первоначального взноса — см. «ПОМНИТЕ» ниже).
  • Для контракта необходимо письменное указание о том, кто получит необходимые разрешения, и указать дату завершения.
  • Если необходимо изменить цену контракта или объем работ, это ДОЛЖНО быть сделано с письменным «Заказом на изменение», подписанным заказчиком и подрядчиком до изменения, который затем становится частью контракта.
  • Контракты на плавательный бассейн должны включать план и чертеж в масштабе, показывающий форму, размеры, а также характеристики конструкции и оборудования.
  • Убедитесь, что в контракте есть такие детали, как уборка и удаление мусора и материалов, а также особые запросы, такие как сохранение пиломатериалов на дрова.
  • В контракте также должны быть указаны подрядчик, его / ее служебный адрес и номер лицензии подрядчика.
  • Обязательно получите любую гарантию, предлагаемую подрядчиком на рабочую силу и материалы, в письменной форме либо на работу, выполненную подрядчиком, либо на гарантии производителя.

ПОМНИТЕ Первоначальный взнос не может превышать 1000 долларов или 10 процентов от контрактной цены, в зависимости от того, что меньше, для работы по благоустройству дома или бассейна, за исключением финансовых затрат. Для материалов по специальному заказу нет исключений.

См. Публикацию CSLB «Условия соглашения», «Руководство для потребителей по контрактам на благоустройство дома». для получения дополнительной информации о бассейнах, финансовых расходах и комиссиях.

Перейти к следующему шагу >>

Что такое контрактный менеджмент?

Управление контрактами — это дисциплина, которая поддерживает коммерческое управление посредством подготовки, согласования, выполнения и надзора за выполнением юридически закрепленных обязательств по исполнению и позиций риска, как исходящих (на рынок), так и входящих (с рынка).Он преобразует коммерческие политики, методы и технические возможности в конкретные условия, которые предлагаются или требуются от его поставщиков, клиентов или деловых партнеров, обеспечивая соблюдение или получение разрешений на несоблюдение. Посредством активного мониторинга требований к производительности и результатов, управление контрактами информирует коммерческое руководство о фактических и требуемых возможностях выполнения обязательств, а также об их финансовых последствиях и рисках.

IACCM призвал членов нашего профессионального сообщества придумать «лифтовый шаг» для управления контрактами.Представьте, что, когда вы входите в лифт, кто-то говорит: «Вы менеджер по контрактам — что такое управление контрактами?». Как бы вы продали им концепцию управления контрактами не более чем в 3 или 4 предложениях — у вас есть только 30 секунд, прежде чем они уйдут! Ниже представлена ​​подборка лучших ответов.

Управление контрактами управляет как пред, так и постконтрактными вопросами, включая рассмотрение, составление и согласование контрактов, а также тщательный мониторинг исполнения этого конкретного подписанного контракта до его закрытия.Управление контрактами на самом деле связано с максимизацией прибыли и минимизацией рисков в любых контрактах. Короче говоря, менеджеры по контрактам — это люди, которые обладают техническими, операционными и коммерческими навыками и проницательностью в управлении контрактом, чтобы он всегда оставался здоровым и приносил оптимальные и желаемые результаты.

Раджини Саудранраджан — менеджер по правовым вопросам в Iris Corporation Ltd., штаб-квартира которой находится в Куала-Лумпуре, Малайзия. Она работает в сфере управления контрактами в течение 11 лет и является членом IACCM с тех пор, как посетила учебный класс, который мы проводили в Куала-Лумпуре в 2006 году.

Управление контрактами включает в себя все различные задачи и действия, которые позволяют организации максимизировать ценность зарегистрированных отношений. И да, определение может сначала показаться слишком общим, но контракты информируют и определяют бизнес-процессы в каждой части организации, поэтому определение также должно быть всеобъемлющим. Это не только покупатели и продавцы; каждый занимается управлением контрактами каждый день.

Майк Серулнек , директор, открытый текст

Управление контрактами в лучшем случае связано с управлением рисками и отношениями.В самом простом случае контракт — это документ, описывающий отношения между двумя сторонами, то, что каждая из них соглашается делать, и кто несет риск, если все пойдет не так, как планировалось. Управление контрактами — это управление этими отношениями и этими рисками для обеспечения того, чтобы обе стороны получили желаемый результат. Все, например, денежный поток, выручка, управление обязательствами и все другие области, связанные с этим, вытекает из этой простой предпосылки (обратите внимание на дверь).

Стивен Дэвис , коммерческий директор, Fujitsu Services

Управление контрактами — это не просто оперативная функция, контролирующая переговоры по сделкам, выполнение и управление контрактами.Все чаще он становится важным средством передачи ценной управленческой информации, которая поддерживает принятие стратегических решений.

Результатом этого является постоянное появление двух типов управления контрактами или коммерческого управления. Необходимые знания, измерения и навыки, необходимые для выполнения этой роли, развивались быстрыми темпами.

Вторая роль по управлению контрактами гораздо более стратегическая и касается поддержки бизнеса, а не тактических операций. В этой роли менеджер по контрактам является одновременно советником руководителей и средством достижения целей организации.По сути, менеджер по стратегическим контрактам гарантирует, что контракты и процедуры заключения контрактов используются для выполнения бизнес-стратегий — например, в отношении желаемых уровней риска, или посредством создания возможностей рыночных конкурентных обязательств, или посредством более реляционных или совместных форм соглашения с торговые партнеры. Но эта стратегическая роль также информирует руководство о тенденциях или проблемах, которые наблюдаются в результате более тщательного анализа контрактов и их выполнения.Например, каковы типы и степень серьезности различных рисков и где они возникают? Каковы рыночные тенденции в отношении обязательств, которых ожидают клиенты или которым противодействуют поставщики? Как дать бизнесу возможность принимать более обоснованные коммерческие решения и снизить регуляторные, репутационные или маржинальные риски?

Современные тенденции предполагают, что роль управления контрактами безопасна и будет становиться все более распространенной. Он будет признан дисциплиной на протяжении всего жизненного цикла, причем измерения будут отражать его влияние на выручку и чистую прибыль.В ведущих организациях это также будет интегрированная дисциплина, вполне вероятно, часть подразделения общих служб, которая контролирует заключение контрактов для всех торговых отношений — каналов покупки, продажи и распределения (даже если операционные ресурсы могут оставаться встроенными в бизнес-подразделения).

С этим переходом, контрактный менеджмент предложит интересный и полноценный карьерный путь, который будет все больше поддерживаться структурированным образованием и обучением от университетского уровня и выше. Но по мере усложнения и возрастания стратегической роли объем административных и операционных задач будет сокращаться, и во многих случаях они будут выполняться за счет автоматизации или за счет повышения компетентности в других группах, таких как продажи, управление проектами и закупки.

Таким образом, хотя сама работа будет цениться более высоко, количество, имеющее титул, со временем может начать уменьшаться. Те, кто останется, будут получать более высокооплачиваемую работу, иметь более высокий статус и, конечно же, будут наделены навыками и знаниями, выходящими за рамки традиционной роли менеджера по контрактам.

Что означает HRS?

Системы замены волос

Вычислительная техника »Общие вычисления

Статус записи Hdb

Разное »Несекретный

Персональные ресурсы

Разное »Несекретный

HRS

Часы

Разное »Единицы измерения — и многое другое…

Оцените:
HRS

Исследование здоровья и пенсионного обеспечения

Академические и естественные науки »Университеты — и многое другое …

Оценить:
HRS

Спектрометр высокого разрешения

Академия и наука »Наука о океане

Оцените:
HRS

Сценарии высокого разрешения

Оцените:
HRS 901 96

Hot Roddicus Supersonicus

Разное »Несекретный

Оцените:
HRS

Академическая система

Holographic

Оцените:
HRS

Holidaysburg and Roaring Spring Railroad Company

Regional »Railroads

Оцените:
HRS

Harris Corporation of Delaware

Harris Corporation of Delaware

NY

NYSE

902 06

Оценить:
HRS

Горячекатаный прокат

Разное »Несекретный

Оценить HRS Оценить:
HRS

Служба бронирования отелей

Интернет» Интернет-сайты

HRS

Услуги по восстановлению здоровья

Медицина »Здравоохранение

Оценить:
HRS 902 06 Оцените его:
HRS

Общество сердечного ритма

Академические и научные »Общества

Оцените его:
46
Оценить:
HRS

Программное обеспечение для набора персонала

Вычислительная техника»


HRS

Система ранжирования опасностей

Разное »Без классификации

Оценить:
Оценить:
Оценить:
HRS

Тяжелая ракетная система

Разное »Без классификации

Оцените:
HRS

Решения для рекуперации тепла


HRS

Решения для ресурсов здравоохранения

Медицина »Здравоохранение

Оценить:
195 HRS
HRS Наука

9 0196
Оцените: